3. presentación uría menéndez

2,373 views

Published on

Más información sobre la jornada Inversión Inmobiliaria: http://www.rankia.com/blog/opiniones/1869865-jornada-inversion-inmobiliaria-espana-bnp-paribas-real-estate-uria-menendez

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
2,373
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
717
Actions
Shares
0
Downloads
28
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

3. presentación uría menéndez

  1. 1. Novedades en el régimen legal y fiscal de la actividad inmobiliaria José María Oliva / Diego Montoya Sevilla, 26 de junio de 2013
  2. 2. Índice 1. Medidas para sanear el sector financiero español: provisiones y creación de la SAREB 2. Atracción de la inversión: modificaciones en materia de fiscalidad inmobiliaria 3. Disposiciones para flexibilizar el mercado de alquiler: SOCIMIs
  3. 3. 1. Medidas para sanear el sector financiero español
  4. 4. Medidas para sanear el sector financiero español I. Reforma bancaria: reforma del sistema de provisiones establecido en la Circular 4/2004 del Banco de España y creación de las sociedades de gestión de activos II. Creación de la Sociedad de Gestión de Activos Inmobiliarios procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) y creación de los Fondos de Activos Bancarios (FABs)
  5. 5. Sistema de provisiones para las entidades financieras • Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del sector financiero supuso una primera reforma financiera, que incrementó la cobertura al riesgo inmobiliario de las entidades financieras por un importe de alrededor de 50.000 millones de euros mediante: I. provisiones específicas, II. una provisión genérica ,y III. un colchón de capital
  6. 6. Sistema de provisiones para las entidades financieras • Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero supone un paso adicional en la reforma del sistema financiero español • Incrementa las provisiones en un importe estimado de 28.000 millones de euros sobre financiaciones relacionadas con el suelo para promoción inmobiliaria y con las construcciones o promociones inmobiliarias existentes a 31 de diciembre de 2011 que estuviesen clasificadas como riesgo normal
  7. 7. Antes del 31 de diciembre15 de noviembre 16 de noviembre 13 de febrero13 de diciembre Noviembre 2012 Diciembre 2012 Primer semestre 2013 COMITÉ EJECUTIVO DEL FROB Designados: • Dª. Belén Romana, presidenta de la SAREB; y • D. Walter de Luna, director general de la SAREB CREACIÓN DE LA SAREB Aprobación de Real Decreto 1559/2012 Adquisición de los activos inmobiliarios de las entidades de Grupo 2 Primera ampliación de capital: • Bancos españoles Adquisición de los activos inmobiliarios de las entidades de Grupo 1 SAREB: principales eventos Nueva ampliación de capital • 13 de febrero • Una emisión de deuda subordinada se aprobará en los próximos días 28 de febrero Due diligence: • Determinar que los activos y los préstamos se han transferido a la SAREB debidamente
  8. 8. SAREB: Entidades accionistas E. Pública E. Privada
  9. 9. • Accionistas: Accionariado de la SAREB Sabadell 7.2% Caixabank 12.4% Santander 17.3% FROB 45% Otros* 8.4% Ibercaja 1.5% Kutxabank 2.6% Popular 6.2% * Otros: Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank, Banco Cooperativo Español, Deutsche Bank, Barclays, Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente, Axa, Iberdrola y Banco Caminos.
  10. 10. SAREB: principales características • Accionistas – FROB (“Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria”): 45% – Inversores privados: 55% • Estructura Financiera – Equity: 8% (capital social 2% y deuda subordinada 6%) – Deuda: 92% (bonos garantizados por el FROB) • Descuentos finales – 63% para los REOs – 79,5% para el suelo – 63,2% para promociones en curso – 54,2% para promociones terminadas – 45,6% para créditos
  11. 11. Estructura financiera de la SAREB SAREB Préstamos Activos adjudicados Deuda sénior Capital social Deuda subordinada 70,93% 20,43% 2% 6% 8% 92% Cash8,64%
  12. 12. SAREB: régimen fiscal • Neutralidad fiscal en las adquisiciones de inmuebles y préstamos y concesión de garantías – Exención en ITP y AJD • Neutralidad fiscal en la gestión y organización de dichos activos por la SAREB para su posterior venta directa a terceros o su segregación a un FAB – Exención en ITP y AJD y en Plusvalía Municipal en transmisiones a sociedades en que participa al menos en 50% y a FAB • Sin ventajas en Impuesto sobre Sociedades, IBI, IVA o Plusvalía Municipal en venta directa a terceros
  13. 13. Fondos de Activos Bancarios (FABs) • Los FABs son patrimonios sin personalidad jurídica, creados exclusivamente para invertir en activos de la SAREB, con un régimen de cesión privilegiado y un tratamiento fiscal muy ventajoso • Tiene una regulación ad hoc en Ley 9/2012 y RD 1559/2012, y supletoriamente se rigen por las normas de titulización e IICs
  14. 14. FABs: Fiscalidad privilegiada Concepto FAB* SA IS 1% 30% Fiscalidad adquisición inmuebles/préstamos hipotecarios de Sareb No ITP No AJD 21%-10% IVA 3%-11% ITP 0,5%-2% AJD 21%-10% IVA Plusvalía Municipal en inmuebles transmitidos Sí (excepto si el adquirente es otro FAB) Sí IBI Sí Sí Fiscalidad dividendos a partícipes no residentes No Sí (salvo CDI o exención matriz-filial) Fiscalidad ganancias patrimoniales para no residentes No Sí (salvo CDI o valores cotizados) * Aplicable a los FAB durante el período de mantenimiento de la exposición del FROB a estos fondos.
  15. 15. 2. Atracción de la inversión: modificaciones en materia de fiscalidad inmobiliaria
  16. 16. Modificación del artículo 108 LMV • Partiendo de la exención general en IVA e ITP y AJD de las transmisiones de participaciones, quedarán sujetas las transmisiones que pretendan eludir el pago de los impuestos que habrían gravado la transmisión de los inmuebles propiedad de las entidades a las que correspondan las participaciones • La norma establece varios supuestos en los que se presume el ánimo de elusión del pago del impuesto correspondiente
  17. 17. Inversión del sujeto pasivo en el IVA • Para evitar situaciones de fraude o de pérdida del ingreso del IVA repercutido se establecen dos nuevos supuestos de inversión del sujeto pasivo (además del ya previsto de entrega de bienes inmuebles en concurso): – Entrega de bienes inmuebles exenta de IVA cuando se renuncie a la exención (entregas de terrenos rústicos y segundas o ulteriores entregas de edificaciones) – Entrega de bienes inmuebles en ejecución de la garantía constituida sobre éstos y operaciones de dación del inmueble en pago • El IVA pasa a tener un efecto neutro para el adquirente en estos casos
  18. 18. 3. Disposiciones para flexibilizar el mercado de alquiler
  19. 19. Proyecto de Ley para dinamizar el Mercado de Alquiler de Viviendas • Refuerzo de la libertad de pactos: posibilidad de renuncia al DAP, posibilidad de pactar la actualización de la renta o aplicar las mejoras que realice el inquilino al pago de la renta • Duración del arrendamiento expresamente pactada por las partes, reduciendo la prórroga obligatoria a 3 años y la tácita a 1 año • Posibilidad del arrendador de recuperar el inmueble una vez transcurrido 1 año de duración del contrato siempre que se den unas determinadas condiciones • Inquilino puede desistir del contrato siempre que lo comunique con 1 mes de antelación y se puede pactar una indemnización de 1 mensualidad por año de contrato que reste por cumplir • Se agiliza el proceso de desahucio por falta de pago
  20. 20. Medidas fiscales para dinamizar el mercado de alquiler viviendas • Se flexibilizan los criterios para acogerse al régimen especial de alquiler de viviendas del Impuesto sobre Sociedades que permiten aplicar una reducción del 85% sobre las rentas de los alquileres. • Las sociedades deberán tener un mínimo de 8 viviendas (antes 10) y deberán permanecer arrendadas durante 3 años (antes 7)
  21. 21. Modificación de las SOCIMIs • Exigencias de financiación: Se elimina la limitación 70% de financiación ajena sobre el total del activo • Exigencias de cotización: Se posibilita que las SOCIMI puedan cotizar en un sistema multilateral de negociación (MAB, entre otros) • Régimen fiscal especial aplicable a las SOCIMI: Las SOCIMI pasan a tributar al tipo del 0% en el IS, frente al tipo de gravamen del 19% al que estaban sometidas anteriormente
  22. 22. Modificación de las SOCIMIs • Contribuyentes del IS o del IRnR con EP: tributarán al tipo de gravamen que corresponda sin posibilidad de aplicar deducciones para evitar la doble imposición • Contribuyente del IRPF: tipo establecido para rentas del ahorro (21% a 27%) y no podrán aplicar exenciones sobre las rentas recibidas • Contribuyente del IRnR sin EP: – si tributan a un tipo de gravamen igual o superior al 10% en el país de residencia, quedan exentos en sede de la SOCIMI – si tributan a un tipo de gravamen inferior al 10% en el país de residencia, tipo del 19% en sede de la SOCIMI
  23. 23. www.uria.com BARCELONA | BILBAO | LISBOA | MADRID | PORTO | VALENCIA | BRUXELLES | LONDON | NEW YORK | WARSZAWA | BUENOS AIRES | LIMA | MÉXICO D.F. | SANTIAGO DE CHILE | SÃO PAULO | BEIJING

×