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房地合一:不動產稅制改革
朱澤民
2015.3.25
1
綱 要
一、資本增益課稅問題
二、我國現行房地交易所得課稅規定及相關問題
三、財政改革方案(初步規劃)及影響衝擊
四、爭議問題
五、結語
2
一、資本增益課稅問題
(一)Capital gains是偶發性所得!(週期性所得 vs.
淨資產增加說)
(二)在累進稅制下,長期累積所得在出售年度課徵,會
有稅負急劇效果!
(三)稅制如何設計:1.稅基:如何避免稅負急劇增加?
2.稅率:長、...
二、現行房地交易所得課稅規定
(一)土地與房屋分別計算交易所得:(合法避稅!)
1.自然人:土地為土地增值稅,房屋為個人所得稅
(財產交易所得)。
2.營利事業:土地為土地增值稅,房屋為營利事業
所得稅(出售房屋利得)。
(二)土地增值稅:屬地...
(三)財產(房屋)交易所得:綜合所得稅,屬國稅,大
部分是以設算公式課稅,依地區別不同,按房屋現
值之 8%~48% 課稅(房屋評定現值偏低!),稅
率為 0%~45%)。
(四)營利事業出售房屋:(房屋銷售收入-房屋帳面價
值)X17%。
5
6
問 題
(1)房地一起出售,只有一個銷售價格,計算稅負時,
卻拆成二個稅目課徵,全民一起來試算,以合法避
稅!
(2)公告現值與實際交易價格脫節!同年度買賣不課土
增稅。
(3)成立一人公司:房屋交易所得稅率:17%
(4)舉例說明(財政部...
7
租稅負
擔率4%
現行稅制缺失
1.房地交易-土地課徵土地增值稅、房屋課徵所得稅,
稅負偏低
案例:出售持有8年房地獲利207萬元
土地增值稅3.7萬元
房屋交易所得稅5.2萬元
總稅負8.9萬元
8
租稅負
擔率2%
現行稅制缺失
2.同年度內買賣土地不課徵土地增值稅,亦無所得稅
案例:出售持有未滿1年房地獲利104萬元
土地增值稅0元
房屋交易所得税2.3萬元
9
現行稅制缺失
3.不動產業者運用房地價格比,規避所得稅稅負
案例:不動產業者興建房屋出售,總售價32億元,房屋土
地售價比為34:66,獲利13億元
土地增值稅0.75億元
房屋交易所得稅0.14億元
總稅負0.89億元
租稅負
擔率7%
10
三、財政部改革規劃(方案)
1.個人出售房地
項目 初步規劃
課稅範圍
• 參照特銷稅規範課稅範圍,僅對出售房屋、
房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之
土地課徵。
• 105.1.1起出售持有期間在2年以內者,按課
稅所得課30%
•...
11
項目 初步規劃
租
稅
優
惠
自用
住宅
重購
退稅
․重購價格高(等)於出售價格:全額抵退稅
․重購價格低於出售價格:按售價比例抵退稅
免稅
夫妻及未成年子女設有戶籍、持有並實際居
住於該房地連續滿6年且無供營業使用或出租
、出 售房...
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項目 初步規劃
課稅稅基
• 土地增值稅維持現制,以所得額減公告土地
現值漲價總數額,再考量長期持有減徵課稅
• 消除重複課稅,使土地增值稅租稅優惠不受
影響
課稅
稅率
居住者
1.105.1.1起出售持有2年以內者:30%比例稅率
2...
13
項目 初步規劃
課稅範圍 同個人
受影響
範圍
同個人⟶估計第1年納入課稅範圍件數為1,060件,
占全國房屋戶數974萬戶之0.01%,占每年交易件數
35 萬件之0.3%
課稅方式 與現制同(併入年度結算申報課稅)
課稅稅基
• 土地...
14
(一)特種貨物及勞務稅不動產部分停徵,不動產所得稅制健
全透明,有助不動產相關產業健全發展。
(二)土地增值稅維持現制,漲價總數額自房地交易所得中減
除,消除重複課稅,土地增值稅優惠同步轉軌,不受影
響。
(三)增加之稅收用於照顧青年、弱...
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影響衝擊(財政部資料)
一、影響房屋戶數
(一)104.12.31以前購入,持有超過2年者不受影響
104.12.31以
前購入,持有
超過2年者不
受影響
99.96%
16
(二)建立制度逐年緩慢增加
0.06% 0.15% 0.36% 0.72%
99.94% 99.85% 99.64% 99.28%
17
1.82% 4.16% 10.04% 20.15%
98.18% 95.84% 89.96% 79.85%
18
二、一戶自用住宅4千萬元以下者免稅合乎居住
正義
預估影響
105.1.1以後購入者,持有滿6年以上4千萬元以下自用住宅一
戶免稅;不符免稅者,亦可重購退稅,一般自用住宅幾乎不受
影響。
100%
80%
60%
40%
20%
0%
免...
19
三、稅收影響分析
單位:新臺幣億元
20
單位:新臺幣億元
項目 改制前
改制後
第1年 第2年 第5年 第10年
所
得
稅
房屋交易所得
(舊制)
13.8 13.65 13.15 11.67 9.22
房地交易所得
(新制)
0 25.75 53 88.88 143.08
...
21
四、增加稅收用於照顧青年、弱勢及老人,改
善貧富差距
青年貸款利息補貼 租金補貼 長照保險扣除
22
五、自用住宅不受影響,長期持有影響輕微
–自用住宅符合自住6年可免稅,如換屋之重購自用住宅
亦可退稅,自用住宅不受影響。
–持有2年以上之房地,第3年以後稅率降為17%,所得尚
可減徵,有助於鼓勵長期持有,對長期持有者影響輕微
。
六、對...
23
七、導正社會資源分配,使不動產相關產業健全
發展
–房價過高,不僅民眾無力購屋,亦將使社會資源過度
集中於不動產市場,進而排擠其他產業發展,將造成
社會資源 無法有效利用,影響國家整體發展。
–特種貨物及勞務稅不動產部分停徵;房地合一計算...
24
四、爭議問題(營利事業原則按現制課稅)
(一)個人出售房地:
1.為避免重複課稅:稅基相減?抑或稅額扣抵
?(土增稅為地方稅)
2.分離課稅 vs.合併綜合所得課稅(稅務行政
考量與規避高稅率問題)
3.比例稅率(17%)?累進稅率?
4...
25
(二)個人出售房地租稅優惠
1.自用住宅免稅:4000萬以下?2000萬以下?
2.長期持有優惠:每年減徵4%,最高減徵80%?
3.一定面積以下(坪數)才優惠?
26
(三)專款專用 vs.統收統支
1.專款專用:
優點:較易獲得好感?容易被接受?
缺點:不是經費相對不夠,就是相對太多!
2.統收統支:
優點:資源往效益(效率)高方向使用
缺點:容易造成財政幻覺作用
(四)日出條款
27
結 語
1.財政部已走出第一步,但受外力干擾,有太多妥協。
2.宋史食貨志:“…終宋之世,供億既多,調度不繼,勢不得
已,徵求於民;謀國者處乎其間,又多伐異而黨同,易動而
輕變。殊不知大國之制用,如巨商之理財,不求近效而貴遠
利。宋臣於一...
28
簡報完畢
敬請指教
29
現行我國房地合一所得稅制個人課稅規劃方案與各國相關規定比較
規範 稅率
日出條款或
稅制變動相關優惠
自用住宅免稅條款 長期優惠
現行規
劃方案
2年以內:30%
超過2年:17%
1.104年12月31日以前取得且持有期間2年以
內之房...
30
規範 稅率
日出條款或
稅制變動相關優惠
自用住宅免稅條款 長期優惠
說明
規劃方案稅率
與主要國家比
較並不輕。
1. 澳洲亦有日出條款。
2.日本1969年開徵資本利得稅,對於實施以前取得
不動產出售適用優惠稅率。
3.韓國採漸進推動...
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房地合一:不動產稅制改革 朱澤民教授

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房地合ㄧ: 不動產稅制改革座談 朱澤民教授
2015/3/25
台大公共經濟研究中心

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房地合一:不動產稅制改革 朱澤民教授

  1. 1. 房地合一:不動產稅制改革 朱澤民 2015.3.25 1
  2. 2. 綱 要 一、資本增益課稅問題 二、我國現行房地交易所得課稅規定及相關問題 三、財政改革方案(初步規劃)及影響衝擊 四、爭議問題 五、結語 2
  3. 3. 一、資本增益課稅問題 (一)Capital gains是偶發性所得!(週期性所得 vs. 淨資產增加說) (二)在累進稅制下,長期累積所得在出售年度課徵,會 有稅負急劇效果! (三)稅制如何設計:1.稅基:如何避免稅負急劇增加? 2.稅率:長、短期要否不同? (四)自用房地出售是否優惠?自用房地持有稅(地價稅 、房屋稅)是否優惠? 3
  4. 4. 二、現行房地交易所得課稅規定 (一)土地與房屋分別計算交易所得:(合法避稅!) 1.自然人:土地為土地增值稅,房屋為個人所得稅 (財產交易所得)。 2.營利事業:土地為土地增值稅,房屋為營利事業 所得稅(出售房屋利得)。 (二)土地增值稅:屬地方稅,以賣出時點與買入時點土 地公告現值(每年1/1公告)之差異金額課稅,稅 率為20%、30%及40%。 4
  5. 5. (三)財產(房屋)交易所得:綜合所得稅,屬國稅,大 部分是以設算公式課稅,依地區別不同,按房屋現 值之 8%~48% 課稅(房屋評定現值偏低!),稅 率為 0%~45%)。 (四)營利事業出售房屋:(房屋銷售收入-房屋帳面價 值)X17%。 5
  6. 6. 6 問 題 (1)房地一起出售,只有一個銷售價格,計算稅負時, 卻拆成二個稅目課徵,全民一起來試算,以合法避 稅! (2)公告現值與實際交易價格脫節!同年度買賣不課土 增稅。 (3)成立一人公司:房屋交易所得稅率:17% (4)舉例說明(財政部提供資料)
  7. 7. 7 租稅負 擔率4% 現行稅制缺失 1.房地交易-土地課徵土地增值稅、房屋課徵所得稅, 稅負偏低 案例:出售持有8年房地獲利207萬元 土地增值稅3.7萬元 房屋交易所得稅5.2萬元 總稅負8.9萬元
  8. 8. 8 租稅負 擔率2% 現行稅制缺失 2.同年度內買賣土地不課徵土地增值稅,亦無所得稅 案例:出售持有未滿1年房地獲利104萬元 土地增值稅0元 房屋交易所得税2.3萬元
  9. 9. 9 現行稅制缺失 3.不動產業者運用房地價格比,規避所得稅稅負 案例:不動產業者興建房屋出售,總售價32億元,房屋土 地售價比為34:66,獲利13億元 土地增值稅0.75億元 房屋交易所得稅0.14億元 總稅負0.89億元 租稅負 擔率7%
  10. 10. 10 三、財政部改革規劃(方案) 1.個人出售房地 項目 初步規劃 課稅範圍 • 參照特銷稅規範課稅範圍,僅對出售房屋、 房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之 土地課徵。 • 105.1.1起出售持有期間在2年以內者,按課 稅所得課30% • 105.1.1起取得並持有超過2年者,按課稅所 得課17% • 估計第1年納入課稅範圍件數僅為5,251件, 占全國房屋戶數974萬戶之0.05%;占每年交 易件數35萬件之1.51%。
  11. 11. 11 項目 初步規劃 租 稅 優 惠 自用 住宅 重購 退稅 ․重購價格高(等)於出售價格:全額抵退稅 ․重購價格低於出售價格:按售價比例抵退稅 免稅 夫妻及未成年子女設有戶籍、持有並實際居 住於該房地連續滿6年且無供營業使用或出租 、出 售房地總價額在4千萬元以下者,免稅 。但6年內以1次為限。 長期 持有 出售房屋、房屋及其坐落基地按持有第3年起 ,每年減徵4%,最高減徵80%。僅持有可供建 築之 空地者,減徵率減半。
  12. 12. 12 項目 初步規劃 課稅稅基 • 土地增值稅維持現制,以所得額減公告土地 現值漲價總數額,再考量長期持有減徵課稅 • 消除重複課稅,使土地增值稅租稅優惠不受 影響 課稅 稅率 居住者 1.105.1.1起出售持有2年以內者:30%比例稅率 2.105.1.1起取得且持有逾2年者:17%比例稅率 非居住者 30%比例稅率 課稅方式 分離課稅,於所有權移轉之次日起算30天內申 報納稅 盈虧互抵 虧損可在以後3年度之房地交易所得扣除
  13. 13. 13 項目 初步規劃 課稅範圍 同個人 受影響 範圍 同個人⟶估計第1年納入課稅範圍件數為1,060件, 占全國房屋戶數974萬戶之0.01%,占每年交易件數 35 萬件之0.3% 課稅方式 與現制同(併入年度結算申報課稅) 課稅稅基 • 土地增值稅維持現制,以所得額減公告土地現值 漲價總數額課稅 • 消除重複課稅,使土地增值稅租稅優惠不受影響 課稅稅率 按17%稅率課稅;總機構在境外營利事業30%稅率課 稅 盈虧互抵 與現制同,虧損得後抵10年 2.營利事業出售房地
  14. 14. 14 (一)特種貨物及勞務稅不動產部分停徵,不動產所得稅制健 全透明,有助不動產相關產業健全發展。 (二)土地增值稅維持現制,漲價總數額自房地交易所得中減 除,消除重複課稅,土地增值稅優惠同步轉軌,不受影 響。 (三)增加之稅收用於照顧青年、弱勢者及老年人,有助縮減 貧富差距。 1.提供青年自購住宅貸款利息補貼約3.4萬戶,金額7.5 億元 2.提供弱勢者租金補貼約5萬戶,金額24億元 3.提供長期照護保險費列舉扣除額,約94萬申報戶,稅 式支出10億元 3.配套措施
  15. 15. 15 影響衝擊(財政部資料) 一、影響房屋戶數 (一)104.12.31以前購入,持有超過2年者不受影響 104.12.31以 前購入,持有 超過2年者不 受影響 99.96%
  16. 16. 16 (二)建立制度逐年緩慢增加 0.06% 0.15% 0.36% 0.72% 99.94% 99.85% 99.64% 99.28%
  17. 17. 17 1.82% 4.16% 10.04% 20.15% 98.18% 95.84% 89.96% 79.85%
  18. 18. 18 二、一戶自用住宅4千萬元以下者免稅合乎居住 正義 預估影響 105.1.1以後購入者,持有滿6年以上4千萬元以下自用住宅一 戶免稅;不符免稅者,亦可重購退稅,一般自用住宅幾乎不受 影響。 100% 80% 60% 40% 20% 0% 免稅 (6年 以上 4千萬元 以下) 重購退稅
  19. 19. 19 三、稅收影響分析 單位:新臺幣億元
  20. 20. 20 單位:新臺幣億元 項目 改制前 改制後 第1年 第2年 第5年 第10年 所 得 稅 房屋交易所得 (舊制) 13.8 13.65 13.15 11.67 9.22 房地交易所得 (新制) 0 25.75 53 88.88 143.08 特銷稅 29.62 已停徵,改按所得額課稅 總計 43.42 39.4 66.15 100.55 152.3
  21. 21. 21 四、增加稅收用於照顧青年、弱勢及老人,改 善貧富差距 青年貸款利息補貼 租金補貼 長照保險扣除
  22. 22. 22 五、自用住宅不受影響,長期持有影響輕微 –自用住宅符合自住6年可免稅,如換屋之重購自用住宅 亦可退稅,自用住宅不受影響。 –持有2年以上之房地,第3年以後稅率降為17%,所得尚 可減徵,有助於鼓勵長期持有,對長期持有者影響輕微 。 六、對短期投機及豪宅課以較重之稅負,有助縮 短貧富差距 –2年內買賣之房地雖由總額改差額課稅,惟稅率提高為 30%, 第3年以後稅率降為17%,對短期投機課以較重之 稅負,足 以抑制短期投機。 –另僅對交易金額在4千萬元以下案件提供自用住宅免稅 優惠,高價之豪宅交易無免稅優惠,有助縮短貧富差 距。
  23. 23. 23 七、導正社會資源分配,使不動產相關產業健全 發展 –房價過高,不僅民眾無力購屋,亦將使社會資源過度 集中於不動產市場,進而排擠其他產業發展,將造成 社會資源 無法有效利用,影響國家整體發展。 –特種貨物及勞務稅不動產部分停徵;房地合一計算所 得簡單透明,稅負輕,有助不動產相關產業健全發展 。
  24. 24. 24 四、爭議問題(營利事業原則按現制課稅) (一)個人出售房地: 1.為避免重複課稅:稅基相減?抑或稅額扣抵 ?(土增稅為地方稅) 2.分離課稅 vs.合併綜合所得課稅(稅務行政 考量與規避高稅率問題) 3.比例稅率(17%)?累進稅率? 4.長、短期持有稅率: 超過2年:17%,2年以內:30%
  25. 25. 25 (二)個人出售房地租稅優惠 1.自用住宅免稅:4000萬以下?2000萬以下? 2.長期持有優惠:每年減徵4%,最高減徵80%? 3.一定面積以下(坪數)才優惠?
  26. 26. 26 (三)專款專用 vs.統收統支 1.專款專用: 優點:較易獲得好感?容易被接受? 缺點:不是經費相對不夠,就是相對太多! 2.統收統支: 優點:資源往效益(效率)高方向使用 缺點:容易造成財政幻覺作用 (四)日出條款
  27. 27. 27 結 語 1.財政部已走出第一步,但受外力干擾,有太多妥協。 2.宋史食貨志:“…終宋之世,供億既多,調度不繼,勢不得 已,徵求於民;謀國者處乎其間,又多伐異而黨同,易動而 輕變。殊不知大國之制用,如巨商之理財,不求近效而貴遠 利。宋臣於一事之行,初議不審,行之未幾,即區區然較其 失得,尋議廢格,後之所議未有愈於前,其後數人者,又復 訾之於前,使上之為君者莫之適從,下之為民者無從信守… 世謂儒者論議多於事功…”
  28. 28. 28 簡報完畢 敬請指教
  29. 29. 29 現行我國房地合一所得稅制個人課稅規劃方案與各國相關規定比較 規範 稅率 日出條款或 稅制變動相關優惠 自用住宅免稅條款 長期優惠 現行規 劃方案 2年以內:30% 超過2年:17% 1.104年12月31日以前取得且持有期間2年以 內之房地; 2.105年1月1日以後取得房地。 夫妻及未成年子女出售自用住宅 總價額在4千萬元以下者免稅,6 年內以1次為限。 持有第3年起每年減徵4%,最 高減徵80%,僅持有可供建築 之空地者,減徵率減半。 各國相 關課稅 規定 1. 美國: 1年以下合併 申報稅率 10%~39.6% 超過1年0、 15%、20% 2. 日本: 國稅稅率5年 以下30%; 超過5年15%。 3. 英國: 18%、28%。 1. 日本:1969年實施資本利得稅原為短期措施, 規範出售1968年12月31日以前取得不動產之利 得,屬於長期資本利得適用優惠稅率,其後取 得者(1969年至1975年)之出售利得為短期利 得,後改為現行常態稅制。 2. 韓國: (1) 1974年:對部分土地及建築物(適用於首爾、 釜山及其他特定區域)按實價課所得稅; (2) 2004年:將持有3戶以上房屋之家戶納入實價 課稅; (3) 2006年:擴大至持有2戶以上房屋之家戶及對 非商業用土地按實價課稅; (4) 2007年:全面按實價課徵不動產之交易所得 稅,取代政府評定價值。 3. 英國:1965年開徵,1982年3月31日前購入, 可按1982年3月31日不動產之公平價值或原始 成本,兩者取較有利的作為成本。 4. 澳洲:自1985年9月20日起課徵資本利得稅, 該日以後取得之資產納入課稅範圍。 1. 美國:出售主要住宅前5年, 擁有所有權2年以上,且居住 該住宅2年以上者定額免稅。 2. 日本:出售自用住宅特別扣除 額3,000萬日圓(約新臺幣810 萬元)。 3. 韓國:持有1戶超有2年,金額 在9億韓圜(約新臺幣2,700萬 元)以下免稅。 4. 英國:處分自用住宅面積不超 過5,000平方公尺免稅。 5. 法國:處分主要住宅1戶者免 稅。 6. 德國:處分持有3年以上自用 住宅免稅。 1. 日本:超過5年可享特別扣除 額1,000萬日圓(約新臺幣270 萬元)。 2. 韓國: (1)持有滿3年開始扣除10%,滿 4年再扣除2%,滿5年以上逐 年扣除3%,滿10年共扣除 30%。 (2)僅持有1戶房屋者,持有滿3 年扣除24%,4年以上逐年扣 除8%,滿10年共扣除80%。 3. 法國:持有超過5年但未滿 22年,每年資本利得減徵6%, 滿22年減徵4%,即持有滿 22年資本利得免稅。 4. 德國:持有10年以上免稅。
  30. 30. 30 規範 稅率 日出條款或 稅制變動相關優惠 自用住宅免稅條款 長期優惠 說明 規劃方案稅率 與主要國家比 較並不輕。 1. 澳洲亦有日出條款。 2.日本1969年開徵資本利得稅,對於實施以前取得 不動產出售適用優惠稅率。 3.韓國採漸進推動實價課稅,1974年對部分房地之 出售課稅,俟2007年始全面課稅。 4.英國1982年資本利得稅制變動,對稅制變動前取 得不動產之成本認定給予優惠。 5.稅制改革為減少衝擊並順利推動,尚難一次到位, 各國亦多採循序漸進,逐步邁入正常稅制。 各國對自用住宅出售多有優惠規 定 各國對長期持有者有不同之 優惠規定

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