 Edisi 4 - 2013

Menanti Lahirnya
Undang-Undang
Perkotaan
Selamat
Hari Perumahan Nasional, 25 Agustus
Hari Habitat Dunia (HHD), 7 Oktober
Hari Tata Ruang, 8 November

2

Alamat Red...
dari
Dewan Pembina:
Cosmas Batubara, Siswono Yudho Husodo,
Akbar Tandjung, Theo Sambuaga,
Erna Witoelar, M. Yusuf Asy’ari,...
Sapaan Pembaca
KepadaYth.
Redaksi Majalah HUD
ertama perkenankan saya menyampaikan apresiasi terhadap
Majalah HUD yang tel...
Daftar Isi

Edisi 4 - 2013
Edisi 4 - 2013
Testimoni

n Teguh Kinarto: Rumah Untuk MBR dari Penjualan Properti

	 untuk Ora...
Sekapur Sirih

Pembangunan Kota
Tanggung jawab Bersama
Zulfi Syarif Koto

Pemimpin Umum/Penanggung jawab

P

entingnya pem...
Laporan Utama
Edisi 4 - 2013

P

ada hakikatnya perkotaan dapat dimaknai se­
bagai tempat berkonsentrasinya penduduk
yang ...
Laporan Utama
Dilain pihak, kota dan kawasan perko­
taan juga memiliki peran penting dalam
pembangunan nasional, baik seba...
Edisi 4 - 2013

sumber foto: istimewa

	

pinggiran dan kawasan perdesaan menjadi sumber
(supplier) bagi sumber daya yang ...
Laporan Utama
Dilain pihak, dalam jangka panjang,
kota-kota di Indonesia sudah seharus­
nya dibangun menjadi kota masa dep...
Edisi 4 - 2013

KEMENTERIAN
DALAM NEGERI

Selamat

Hari Perumahan Nasional, 25 Agustus
Hari Habitat Dunia (HHD), 7 Oktober...
Laporan Utama

Wawancara dengan Soelaeman Soemawinata (Direktur Alam Sutera)

“Membangun dengan Empati”

U

paya pemerinta...
Edisi 4 - 2013
sebagai dormitory town. Kerja di Jakarta tinggal di sini. Konsep
pengembangannya, suami-istri kerja di Jaka...
Laporan Utama
siapa yang hidupnya lebih melarat setelah tanahnya dibebaskan.
Kalau pun ada biasanya itu hanya kasus.
Keses...
Edisi 4 - 2013

B

erawal dari sebuah impian akan
terciptanya sebuah kehidupan yang
harmonis; sebuah kawasan yang
dihuni o...
Laporan Khusus

Memperingati 39 Tahun Perumnas

Rumah Rakyat

Saatnya Berdayakan Perumnas Secara Maksimal
Backlog jadi kat...
Edisi 4 - 2013

Wawancara Himawan Arief (Direktur Utama Perumnas)

Rebranding untuk Tetap Eksis

R

encana besar telah dis...
Segmen

Oswar Mungkasa2
Sekilas tentang Hunian Berimbang
onsep hunian berimbang telah dikenal lama dalam
ilmu perencanaan ...
Edisi 4 - 2013
kan perbandingan jumlah rumah sederhana, jumlah rumah a.	 Pembangunan rumah sederhana dalam skema hunian
me...
Segmen
bangunan dan perolehan rumah melalui program pe­
rencanaan pembangunan perumahan secara bertahap
dan berkelanjutan....
Edisi 4 - 2013
(tiga) menteri tidak mempunyai legitimasi yang kuat. Hal
ini yang ditengarai menjadi salah satu kendala pen...
22
Pendapat
Edisi 4 - 2013

Belajar dari Singapore’s Central Provident Fund (CPF)

Sebuah Upaya Merancang
Tabungan Perumahan ...
Pendapat
Tabel 1 Tingkat Kontribusi CPF dan Proporsi per Jenis Rekening

Pemanfaatan untuk Pemilikan Rumah
Tingkat pemilik...
Edisi 4 - 2013
Gambar 3 Aliran Dana Skema Pemilikan Rumah CPF

di Singapura (Asher dan Nandy, 2006), dan
merupakan pengger...
Pendapat
menambahkan dana ke rekening keluarganya (istri/suami,
saudara, mertua dan lainnya).
l Koheren dan Terpadu
Ke-koh...
Edisi 4 - 2013
perlu mendapat perhatian, yaitu (i) ke­
berhasilan Singapura dengan sistem ini,
didukung oleh PNS yang komp...
KEMENTERIAN
PEKERJAAN UMUM

28
Edisi 4 - 2013

D

Menyoal dan Mencermati RUU Tapera

alam sebuah pertemuan besar para
Oleh Miduk Hutabarat* ini mempertim...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
HUD Magz. Majalah Permukiman,  Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Pe...
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

HUD Magz. Majalah Permukiman, Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Perkotaan

2,859 views

Published on

diterbitkan secara berkala (4 bulanan) oleh Yayasan Lembaga Pengkajian Pengembangan Permukiman dan Perkotaan Indonesia (LP P3I)/HUD Institute

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
2,859
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
2
Actions
Shares
0
Downloads
346
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

HUD Magz. Majalah Permukiman, Perkotaan, Infrastruktur, Tata Ruang. Edisi 4 Tahun 2013. Menanti Lahirnya Undang Undang Perkotaan

  1. 1.  Edisi 4 - 2013 Menanti Lahirnya Undang-Undang Perkotaan
  2. 2. Selamat Hari Perumahan Nasional, 25 Agustus Hari Habitat Dunia (HHD), 7 Oktober Hari Tata Ruang, 8 November 2 Alamat Redaksi: Yayasan LP P3I/The HUD Institute Jln. Arya Putra No. 14A, Ciputat-Tangerang Selatan Email: lpp3hudjkt@gmail.com hudmagz@gmail.com 2
  3. 3. dari Dewan Pembina: Cosmas Batubara, Siswono Yudho Husodo, Akbar Tandjung, Theo Sambuaga, Erna Witoelar, M. Yusuf Asy’ari, Suharso Monoarfa Dewan Penasehat: Djoko Kirmanto, Gamawan Fauzi, Direksi Perum Perumnas, DPP REI, DPP APERSI, DPP AP2ERSI Pemimpin Umum/Usaha/ Penanggung Jawab: Zulfi Syarif Koto Wakil Pemimpin Umum: F. Teguh Satria, Indra Utama, Martin Roestamy Wakil Pemimpin Usaha: Endang Kawidjaja, Djaja Roeslim, Reddy Hartadji, Muhammad Nawir, Ferry Sandiyana Sekretaris Pemimpin Umum/Usaha: M. Amry Pemimpin Redaksi: Oswar M Mungkasa Redaktur: Endrawan Natawiria, Nursalim, Erfendi E.P Konsultan Hukum: Muhammad Joni Artistik dan Koordinasi Produksi: Agus Sumarno Manajer Iklan & Keuangan: Herawati, Hadist GP Administrasi dan Umum: Eduardo H, Asep Deni Kusnadi, Yuliandi Diterbitkan oleh: Yayasan LP P3I/The HUD Institute PT. HUDMAGZ Indonesia Alamat Redaksi: Yayasan LP P3I/The HUD Institute Jln. Arya Putra No. 14A Ciputat-Tangerang Email: lpp3hudjkt@gmail.com hudmagz@gmail.com Redaksi menerima kiriman naskah de­ ngan panjang tulisan maksimal 1.600 kata, melalui hudmagz@gmail.com, disertai data diri. Redaksi berhak melakukan perubahan naskah tanpa mengubah isi. Redaksi Edisi 4 - 2013 P ertama-tama ijinkan kami segenap Pengurus Majalah HUDmagz menyampaikan Selamat Hari Raya Idul Fitri 1434 H, Mohon Maaf Lahir Batin.Semoga keberkahan Ramadhan menyertai kita semua. Amin Saat ini, perkembangan kota di Indonesia termasuk yang paling pesat di dunia. Penduduk perkotaan telah melampaui batas psikologis 50%. Tidak ada yang salah dengan pertumbuhan kawasan perkotaan yang demikian cepat ketika masalah ikutannya tidak terwujud seperti kemacetan, layanan dasar tidak memadai, kejahatan meningkat, tingkat pengangguran meroket sebagai dampak urbanisasi yang tidak matang, kawasan kumuh menyebar dan terlihat dimana-mana dan seterusnya. Perkembangan perkotaan yang seperti ini, bukanlah hal yang membanggakan.Bahkan telah menjadi semacam ‘siksaan’ bagi penduduk perkotaan. Mulai dari waktu tempuh ke kantor yang tidak berbeda jauh dengan lamanya bekerja di kantor, polusi udara yang demikian tinggi yang mengharuskan kita menggunakan masker, pengemis dan anak jalanan bertebaran di persimpangan jalan, dan masih banyak lagi. Satu hal yang patut kita syukuri bahwa Pemerintah pada tahun ini mulai menyiapkan sebuah Rancangan Undang-Undang Perkotaan sebagai suatu langkah cerdas dalam mengelola fenomena pembangunan perkotaan yang tak terkendali ini. Namun tentunya upaya Pemerintah ini tidak akan optimal tanpa adanya partisipasi aktif dari masyarakat terkait penyempurnaan materi dari RUU tersebut. Menyadari hal ini, majalah HUDmagz memberanikan diri secara khusus menjadikan penyiapan RUU Perkotaan tersebut menjadi tema utama edisi kali ini. Dengan demikian, diharapkan pengambil kebijakan dapat memperoleh ‘second opinion’ terutama dari kami dan pemangku kepentingan lainnya yang sayangnya tidak terlibat langsung dalam proses penyusunan RUU tersebut. Sebagai penutup, kami menyampaikan penghargaan dan rasa terima kasih atas sambutan yang hangat dari para pembaca. Di lain pihak, kami menyadari upaya mempertahankan keberadaan majalah kita ini memang butuh upaya keras. Di samping tentunya memohon doa kepadaNya agar semuanya berjalan lancar. Untuk itu, kami membuka pintu selebar-lebarnya terhadap kontribusi pembaca baik berupa masukan, kritik, artikel, opini, tips, maupun foto. Dengan demikian, harapan kami majalah kita ini menjadi forum milik kita semua. Amin Pemimpin Redaksi Oswar Mungkasa 3
  4. 4. Sapaan Pembaca KepadaYth. Redaksi Majalah HUD ertama perkenankan saya menyampaikan apresiasi terhadap Majalah HUD yang telah berupaya memberikan informasi kepada publik secara gamblang. Saya tertarik untuk memberikan opini terkait dengan tulisan mengenai Desentralisasi dan Otonomi Daerah pada edisi 3 bulan Maret 2013. Saya setuju dengan penulis yang menyatakan perlunya Grand Design Desentralisasi dan Otonomi Daerah. Kalau kita ingat, pada awalnya pelaksanaan Otonomi Daerah dilaksanakan tanpa didahului adanya pengembangan grand design. Hal ini ibarat berlayar sambil mencari kompas. Tidak jelas harus kemana. Otonomi daerah, menurut saya, pada saat itu didasari dengan semangat untuk mencegah terjadinya disintegrasi republik kita ini. Baru setelah beberapa tahun berjalan, dilaksanakan penyusunan grand design otonomi daerah. Menurut saya, pelaksanaan otonomi daerah tidak harus diberlakukan sama rata di seluruh kabupaten/kota di Indonesia. Otonomi daerah perlu dilaksanakan secara bertahap, karena dengan rentang kendali yang terlalu luas, maka akan sulit untuk mengelolanya. Berikut ini beberapa hal yang menurut saya perlu mendapat perhatian jika pelaksanaan otonomi daerah hendak dikaji dan ditata kembali: 1. Otonomi daerah hanya diberikan kepada Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Kabupaten/Kota yang mampu. Kemampuan ini dinilai dari segi ketersediaan dan kualitas SDM, kelembagaan, keuangan dan sumber daya alamnya. Jadi perlu dikembangkan kriteria untuk menyaring daerah yang mampu. Disatu sisi, hal ini akan membantu mencegah adanya pemekaran daerah yang tidak terencana, namun disisi lain hal ini akan menyebabkan adanya proses pencabutan status otonomi dari daerah-daerah yang belum memenuh isyarat. Repot memang, tetapi kalau tidak repot bukan bekerja namanya; 2. Efektifitas otonomi daerah salah satunya harus dinilai melalui proses perencanaan yang sudah mempertimbangkan kepentingan pusat, provinsi, dan kabupaten/kota di sekitarnya, termasuk hasil dari pelaksanaan rencana yang dimaksud. Hal ini belum terakomodir dalam penilaian efektifitas otonomi daerah yang saat ini sedang berjalan, dan itu merupakan hal yang sangat ganjil menurut saya. Seorang anak dianggap sudah mandiri dan dapat dilepas salah satunya dinilai dari kesiapan dan kematangan anak dalam merencanakan hidupnya, termasuk bagaimana sang anak menyertakan harapan orang tuanya dan orang-orang di sekelilingnya ke dalam rencana hidupnya. Jika dinilai belum mampu maka masih diperlukan pembinaan; 3. Peran Provinsi harus dikaji ulang. Saat ini Pemerintah Provinsi terlalu lemah, sehingga sering dilalui saja oleh Pemerintah Kabupaten/Kota. Pusat membutuhkan provinsi sebagai kepanjangan tangannya dan sebagai “anak” tertuanya. Dengan mengoptimalkan peran provinsi, maka rentang kendali yang begitu luas dapat dikelola secara terstruktur dan sistematis. Ada pepatah: “There is no impossible task, if you can break it down to smaller manageable tasks” Demikian opini saya, semoga bermanfaat. Terima kasih. Kepada yth. Redaksi Majalah HUDmagz ertama-tama mumpung masih dalam suasana lebaran, saya menyampaikan Selamat Idul Fitri dan Mohon Maaf Lahir Bathin kepada jajaran pengasuh majalah ini dan juga para pembaca. Terus terang saja, saya menyampaikan penghargaan kepada redaksi berikut jajarannya yang telah bersusah payah menyiapkan majalah HUDmagz yang nota bene bukan majalah komersil tetapi lebih kepada upaya mencerdaskan anak bangsa. Terlepas dari kualitas majalah yang masih perlu ditingkatkan, namun upaya seperti ini patut kita dukung. Saya selalu berdoa agar majalah ini tetap eksis. Redaksi HUDmagz yang baik aya membaca majalah ini secara tidak sengaja ketika mendatangi salah satu perpustakaan. Materinya lumayan, walaupun materi perumahannya terlihat dominan. Atau memang HUDmagz difokuskan pada perumahan saja? Mudahmudahan tidak. Sebagai pemerhati masalah perkotaan, saya tertarik untuk mendapatkan secara teratur. Mohon dapat dijelaskan caranya. Terimakasih. Salam hangat Yan Garda Bandung Redaksi Terima kasih atas perhatiannya. Semua kritikan, pujian, masukan akan menjadi cambuk bagi kami dalam mengelola majalah ini. Terkait keinginan mendapatkan secara teratur, sampai saat ini distribusi majalah ini masih bersifat terbatas, tetapi kami juga telah mencoba menyediakan majalah ini secara on-line. Untuk sementara sebelum kami mempunyai situs resmi, Anda dapat mengakses di pittsburgh.academia.edu/oswarmungkasa. P P Redaksi Selamat Idul Fitri dan maaf lahir batin. Terima kasih atas masukan dan kritik yang disampaikan. Tentu saja keberlanjutan majalah ini tergantung dari kita semua. 4 Salam, Fany Wedahuditama Jakarta S Salam Lin Damayanti Surabaya
  5. 5. Daftar Isi Edisi 4 - 2013 Edisi 4 - 2013 Testimoni n Teguh Kinarto: Rumah Untuk MBR dari Penjualan Properti untuk Orang Asing........................................................................................... 54 Konsep Peluang dan Tantangan Implementasi n Energi Terbarukan di Sektor Perumahan........................57 Dari Redaksi ......................................................... Sapaan Pembaca.................................................... Daftar Isi ............................................................... Sekapur Sirih......................................................... Laporan Utama 3 4 5 6 Profil Kelompok Kerja Perumahan dan n Kawasan Permukiman (Pokja PKP): Memperkuat Koordinasi Menuju Kolaborasi......................................... Liputan Indonesia Property and Bank Award ke-8................................................... n Urgensi Penyusunan Undang-Undang Perkotaan................................. 7 n 61 63 n Wawancara Soelaeman Soemawinata (Direktur Alam Sutera) “Membangun dengan Empati”.............................. 12 Diskusi Kelompok Terfokus n “Mencari Solusi Pemenuhan Rumah untuk Rakyat”............................. 64 Laporan Khusus Koalisi Perumahan Rakyat Desak Pemerintah Serius Jalankan n Memperingati 39 Tahun Perumnas. Rumah Rakyat, Saatnya n Berdayakan Perumnas Secara Maksimal ................................................. 16 Wawancara Himawan Arief (Direktur Utama Perumnas) n Rebranding untuk Tetap Eksis...................................................................... 17 Segmen Catatan Kritis n tentang Hunian Berimbang.............................. 18 Pendapat Belajar dari Singapore’s Central Provident Fund (CPF) Sebuah Upaya n Merancang Tabungan Perumahan yang Handal di Indonesia............... Menyoal dan Mencermati RUU Tapera.................................................... n Krisis dan Tantangan Penataan Ruang Perkotaan Nasional................. n Pembangunan Sistem Transportasi n Massal Secara Terpadu dalam Rangka Mengatasi Permasalahan Macet di Jakarta................................................................. Jakarta Menuju Kota Global...................................................................... n Amanat Konstitusi ...................................................................................... Agenda Hari Lingkungan Hidup 5 Juni................................ n Pekan Lingkungan Hidup......................................... n Hari Perumahan Nasional 2013............................. n Peringatan Hari Habitat Dunia (HHD) 2013...... n n Hari Tata Ruang 2013: 23 29 30 Tips 72 Permukiman Terkumuh Dunia .................................................................. n Urbanisasi dan Dampaknya di Asia........................ n Info Buku ......................... n Info Regulasi .................... n Info Situs .......................... n Kembali ke Dasar Menata Kembali Prioritas Pembangunan n 71 Fakta Ragam Info Pemda dan Akuntabilitas Pembangunan Perumahan Rakyat............... n . “Harmoni Ruang dan Air untuk Hidup Lebih Baik”................................... Tips Ramah Lingkungan di Rumah ......... n 35 40 67 67 68 70 66 74 76 79 80 82 43 Air Minum dan Sanitasi............................................................................... 47 Penataan Ruang Perkotaan: Menjamin Hak Bermukim bagi n Masyarakat Berpenghasilan Rendah......................................................... 51 5
  6. 6. Sekapur Sirih Pembangunan Kota Tanggung jawab Bersama Zulfi Syarif Koto Pemimpin Umum/Penanggung jawab P entingnya pembangunan kota telah lama menjadi kepedulian para pengambil keputusan Namun baru pada beberapa dekade terakhir kemudian kepedulian ini berubah menjadi semacam ‘kesadaran baru’. Mulai timbul kesadaran pentingnya regulasi. Jika awalnya regulasi hanya di tingkatan pelaksanaan, kini regulasi diusung pada tingkat undang-undang. Jika sebelumnya kita hanya mempunyai regulasi berupa peraturan menteri, kini sedang diusahakan sebuah undang-undang untuk mengendalikan pembangunan perkotaan. Tidak ada kata terlambat. Tetapi satu hal yang perlu menjadi perhatian kita semua. Undang-undang bukan sekedar produk. Jika ini sekedar sebuah produk, dengan gampangnya kita bisa menyerahkan ‘pengerjaan’ nya pada sekelompok orang yang menyebut dirinya ahli perkotaan dan ahli hukum, atau sederet jenis keahlian lainnya. Tidak. Bukan itu. Proses menjadi sama pentingnya. Mengapa demikian pentingnya proses? Karena pada tataran inilah kita dapat memastikan bahwa data yang dipergunakan sahih adanya. Isu yang ditampilkan benar adanya. Suara yang ditampilkan mewakili kepentingan semua pemangku kepentingan tanpa memandang suku, agama, warna kulit. Jika proses ini tidak terjaga baik maka undang-undang yang dihasilkan hanya sekedar sebuah hasil perenungan akademis para ahli. Kebenarannya mungkin dapat dijamin tapi yang pasti tidak dapat dijamin adalah penerimaan oleh pemangku kepentingan. Ujungnya dapat ditebak. Produk undang-undang tersebut dalam hitungan hari segera diproses melalui ‘Judicial Review’ di Mahkamah Konstitusi. Salah satu pihak yang sangat berkepentingan dengan ketersediaan regulasi adalah para pengembang kawasan perumahan. Terlepas dari kepentingan bisnis yang dikedepankan oleh para pengembang, sejatinya di jaman modern ini kontribusi pengembang dalam pembangunan sebuah kota tidak dapat dinafikan. Ambil contoh, Bekasi, Tangerang, Tangerang Selatan yang lebih dari separuh wilayahnya dibangun oleh pengembang baik kecil maupun besar. Jika demikian faktanya, menjadi suatu keniscayaan jika pengembang menjadi mitra utama pemerintah dalam pembangunan perkotaan. Kepemerintahan yang baik (good governance) juga menjadi suatu keniscayaan ketika pembangunan perkotaan disepakati sebagai tanggung jawab bersama. Dengan denikian sudah sewajarnya kemudian isu ini juga menjadi bagian penting dari rancangan undang-undang perkotaan yang saat ini sedang dipersiapkan. Keterbukaan dan akuntabilitas akan menjadi bagian tidak terpisahkan dari pembangunan perkotaan. Sebagai kelanjutan dari upaya internalisasi kepemerintahan yang baik dalam pembangunan perkotaan, keterlibatan masyarakat menjadi sangat penting. Keberadaan forum komunikasi pemangku kepentingan yang beranggotakan wakil masyarakat, pemerintah, dan pemangku kepentingan lainnya menjadi sangat berarti. Forum ini nantinya akan menjadi wadah saling bertukar pikiran bahkan dapat menjadi ajang penyelesaian konflik diantara pemangku kepentingan pembangunan perkotaan. Pembangunan perkotaan sejatinya bersifat dinamis, sehingga selalu terjadi perkembangan pemikiran dan konsep pembangunan perkotaan. Perkembangan ini perlu diantisipasi oleh para pemangku kepentingan. Salah satu upaya yang dapat dilakukan adalah memastikan fleksibilitas rancangan undang-undang perkotaan nantinya, sehingga perkembangan pemikiran dan konsep perkotaan dapat terwadahi. Tentunya disadari bahwa tidak ada yang sempurna di dunia ini. Sehingga sebagus apapun rancangan undang-undang perkotaan nantinya, pastinya tidak akan dapat memenuhi keinginan semua pihak. Namun di atas semua itu, sepanjang proses penyusunan rancangan undang-undang ini telah melalui proses yang terbuka, melibatkan seluruh pemangku kepentingan, maka apapun hasilnya sudah seharusnyalah dapat diterima oleh seluruh pemangku kepentingan. Akhir kata, semoga keberadaan undang-undang perkotaan ini nantinya dapat meningkatkan kualitas hidup penduduk perkotaan Indonesia. Sehingga cita-cita terwujudnya negeri makmur, adil dan sejahtera dapat lebih cepat tercapai. Semoga. (ZSK). 6
  7. 7. Laporan Utama Edisi 4 - 2013 P ada hakikatnya perkotaan dapat dimaknai se­ bagai tempat berkonsentrasinya penduduk yang dicirikan oleh adanya permukiman dan berbagai aktifitasnya yang dominan berupa kegiatan non pertanian, seperti ekonomi, sosial budaya dan sebagainya. Tentunya diharapkan perkotaan dapat menjadi tempat hunian yang layak dan nyaman bagi masyarakat yang tinggal di dalamnya. Namun, yang ter­ jadi pada hampir seluruh kawasan perkotaan di dunia, di­ jumpai permasalahan yang serupa yakni kondisi lingkung­ an kota yang tidak nyaman dan tingkat pelayanan umum yang kurang memadai. Salah satu faktor penyebabnya ada­ lah pertumbuhan jumlah penduduk perkotaan yang tidak diimbangi dengan ketersediaan sarana prasarana dan ruang publik, sehingga menye­ ab­ an perkotaan semakin b k lama semakin kehilangan fung­ inya. s Indonesia sebagai salah satu negara de­ ngan tingkat pertumbuhan penduduk yang tinggi juga mengalami berbagai persoalan perkotaan. Jika dilihat berbagai kota di In­ donesia, terutama kota metropolitan dan kota besar, pembangunan kawasan perko­ taan selain menunjukkan hasil berupa ter­ bangunnya prasarana dan sarana fisik yang dapat dimanfaatkan oleh masyarakat, me­ sumber foto: istimewa nyimpan pula berbagai permasalahan yang semakin lama semakin kompleks dan multidimensional. Permasalahan pokok yang mengiringi pembangunan perkotaan tersebut di antaranya terjadinya degradasi kon­ disi sosial masyarakat, bertambahnya angka kemiskinan dan pengangguran, tidak terkendalinya pertumbuhan sektor informal, terjadinya penurunan daya dukung ling­ kungan, menurunnya kualitas pelayanan umum, lemah­ nya sumber daya manusia, serta pemahaman yang masih sumber foto: istimewa kurang terhadap prinsip-prinsip manajemen pengelolaan perkotaan yang baik. Berbagai permasalahan perkotaan tersebut tidak terlepas dari tingginya tingkat urbanisasi yang disertai dengan per­ tumbuhan penduduk alami perkotaan. Pada kenyataannya kedua faktor tersebut tidak diimbangi oleh kemampuan kota dalam menyediakan pelayanan dasar bagi masyarakat­ nya. Kondisi ini terlihat dari adanya ketimpangan antara pelayanan dasar perkotaan, sarana dan prasarana publik serta jangkauan pelayanannya dengan jumlah penduduk perkotaan yang semakin besar. Ketimpangan tersebut juga mendorong berkembangnya kawasan-kawasan perumah­ n a baru yang pada akhirnya tumbuh menjadi kawasan perko­ taan atau bahkan kota baru di wilayah Indonesia. Sayang­ nya kawasan perumahan dan perkotaan yang baru tersebut belum diatur secara terpadu dalam perun­ dangan sehingga menyebabkan perkotaan menjadi semakin tidak terkelola dengan baik. Banyak hal yang telah diupayakan da­ lam mengatasi berbagai permasalahan perkotaan. Dari sisi pemerintah, berbagai program dan anggaran yang telah diper­ untukkan untuk pembangunan perkotaan belum optimal dengan berbagai alasannya. Keterbatasan anggaran, hambatan koordi­ nasi, kurang terukurnya sasaran pembangunan, serta ren­ dahnya kapasitas kelembagaan dan Sumber Daya Manusia (SDM) diduga menjadi faktor-faktor belum optimalnya hasil dari pembangunan. Selain itu, pembangunan perko­ taan di Indonesia juga dihadapkan pada tantangan bahwa sebagai negara tropis, kota-kota di Indonesia rentan ter­ hadap bencana alam dan perubahan iklim, terutama dalam bentuk banjir dan kenaikan muka air laut. 7
  8. 8. Laporan Utama Dilain pihak, kota dan kawasan perko­ taan juga memiliki peran penting dalam pembangunan nasional, baik sebagai pusat pertumbuhan penduduk maupun mesin penggerak ekonomi suatu negara. Dengan adanya pemusatan penduduk perkotaan, sebagian besar nilai tambah ekonomi Indonesia terjadi di kawasan sumber foto: istimewa perkotaan. Pada Tahun 2010, diperkira­ kan 74% Produk Domestik Bruto (PDB) dihasilkan di kota dan kawasan perkotaan dan akan terus meningkat seiring dengan terus bertambahnya penduduk perkotaan (World Bank, 2012). Kondisi ini menunjukkan fakta bah­ wa pembangunan nasional masa depan sangat ditentukan oleh pembangunan kota dan kawasan perkotaan. Akan tetapi, sebagai akibat dari peningkatan kegiatan ekonomi di kota dan kawasan perkotaan akan mendorong pertum­ buhan ekonomi di Indonesia secara keseluruhan yang ke­ mudian juga mengakibatkan terjadinya migrasi besar dari desa ke kota dan antarpulau di Indonesia, dari luar Pulau Jawa ke Pulau Jawa. Apakah Undang Undang Perkotaan Mendesak? Berbagai permasalahan dan tantangan perkotaan di Indonesia masih belum seluruhnya diatur dan diantisipasi oleh peraturan perundangan yang sudah ada. Jika ditin­ jau dari berbagai peraturan perundangan yang sudah ada, baik yang bersifat generalis (umum) ataupun yang bersi­ fat spesialis (sektoral), kenyataannya memang tidak cukup mengakomodir permasalahan perkotaan di Indonesia yang sangat dinamis. Multisektoral, sosio-spasial, dan lokus-nya bervariasi mulai dari kota metropolitan sampai kawasan perkotaan kecil yang berada di kabupaten. Kondisi tersebut diperparah dengan ketidak-jelasan kerangka kelembagaan pengelolaan perkotaan bagi kawasan perkotaan yang bukan berstatus daerah otonom. Belum lagi ketika berbicara ba­ gaimana bentuk atau kondisi ideal kota-kota di Indonesia pada masa yang akan datang? Berbagai hal tersebut yang menjadi faktor-faktor pendorong diperlukannya UndangUndang (UU) yang secara khusus mengatur perkotaan. Keberadaan peraturan khusus tentang perkotaan di ting­ at undang-undang dapat secara lebih khusus diperlu­ k kan karena berbagai faktor, antara lain. • Belum ada Undang-undang yang secara khusus mengatur tentang kota otonom dan non otonom. Banyaknya peraturan perundangan yang terkait de­ ngan perkotaan namun sifatnya masih bersifat sekto­ ral, belum tertata secara utuh dan menyeluruh untuk menyelesaikan berbagai permasalahan perkotaan. Be­ berapa peraturan yang terkait dengan perkotaan, antara lain UU Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan 8 Daerah, UU Nomor 26 Tahun 2007 ten­ tang Penataan Ruang, dan UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Selanjutnya pera­ turan perkotaan yang lain lebih banyak pada tingkatan yang lebih rendah, seperti Peraturan Pemerintah (PP), Peraturan Presiden (Perpres) dan Peraturan Menteri (Permen), yang merupakan penjabaran dari ketiga undang-undang tersebut. Namun sayang­ nya ketiga undang-undang tersebut masih belum cu­ kup, sehingga diperlukan aturan yang lebih spesifik dan solid dalam mengelola kompleksitas pembangunan dan pengelolaan perkotaan sebagai sebuah entitas sosioekonomi-spasial. • Pelaksanaan sistem desentralisasi yang belum optimal. Sejak Tahun 2001, Indonesia telah menerapkan ke­ bijakan pelaksanaan desentralisasi fiskal yang kemu­ dian menjadi tantangan baru dalam manajemen eko­ omi makro Indonesia. Perubahan kebijakan ini n berpotensi menjadi masalah stabilitas ekonomi makro berkepanjangan apabila kurang tepat dalam mengelola pelaksanaan desentralisasi fiskal. Salah satu akar per­ masalahan ini adalah perbedaan orientasi kebijakan ekonomi antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Pemerintah daerah lebih menghadapi masalah keterbatasan keuangan (financial constraints) daripada keterbatasan ekonomi (economic constraints) yang men­ jadi perhatian pemerintah pusat. Selain itu, pemerintah daerah lebih menaruh perhatian pada masalah alokasi daripada stabilisasi, yang dianggap sebagai beban pe­ merintah pusat. Anggaran belanja pemerintah daerah yang meningkat dapat mendorong permintaan domes­ tik, dan mempe­ garuhi keseimbangan anggaran bila n efek multiplier dari pengeluaran daerah jauh melebihi multiplier rata-rata pendapatannya. • Belum ada pengaturan terhadap kota-kota yang diba­ gun n oleh pihak swasta seperti kota mandiri, kota terpadu, kota industri, dan sebagainya. Dengan adanya berbagai permasalahan perkotaan yang sudah ada, pengelolaan kawasan perumahan besar dan kota-kota baru yang cepat berkembang menjadi lebih kompleks dan rentan konflik sehingga diperlukan peng­ turan kerangka kelembagaan pengelolaan perko­ a taan yang bukan berstatus otonom. • Perkembangan perkotaan sangat berpengaruh dan saling mempengaruhi (resiprokal) dengan daerah sekitarnya. Kecenderungan pembangunan yang ada menunjuk­ kan bahwa kota telah menimbulkan back-wash effect dibandingkan kondisi ideal yang diharapkan, yaitu trickle-down effect. Akibat yang terjadi adalah kawasan
  9. 9. Edisi 4 - 2013 sumber foto: istimewa pinggiran dan kawasan perdesaan menjadi sumber (supplier) bagi sumber daya yang dibutuhkan untuk meng-operasionalkan kota. Dilain pihak, telah terjadi gejala urban sprawl yang menyebabkan perkembang­ an tingkat urbanisasi di kawasan perdesaan. Kondisi ini sangat dipengaruhi oleh perkembangan teknologi informasi dan tidak adanya pembagian peran antara kota dan desa dalam berbagai aspek, seperti lingkung­ an, maupun ketahanan pangan. Kedepan dibutuhkan peng­ turan peran dan pemberian insentif dan disinsen­ a tif, serta kerangka kerjasama antarwilayah inti (kota) dengan wilayah penyangganya (hinter land). Perkembangan perkotaan juga perlu didudukkan dalam konstelasi yang lebih luas dalam skala global. Kota-kota metropolitan dan besar di Indonesia akan menghadapi tantangan persaingan global yang semakin kuat, teru­ tama di wilayah ASEAN. Persaingan tersebut bisa ber­ bentuk persaingan ekonomi yang meliputi pelayanan jasa dan perdagangan maupun persaingan sosial dan lingkungan yang menuntut peran aktif perkotaan da­ lam berbagai kegiatan internasional. Apa Substansi Undang Undang Perkotaan? Jika memang UU Perkotaan merupakan sebuah pera­ turan yang mendesak dan penting, tentunya pertanyaan berikutnya adalah berkaitan dengan substansi seperti apa yang harus termuat dalam UU tersebut. Berikut pokokpokok substansi yang minimal harus diatur dalam UU Perkotaan, yaitu. 1. Sistem Perkotaan Nasional Sistem perkotaan pada dasarnya merupakan suatu bentuk keserasian hubungan intra sistem maupun antar­ sistem, serta didukung adanya kelengkapan dari sistem kelembagaannya. Saat ini terjadi kesenjangan yang sangat tajam antarkota di Indonesia, dilihat dari ukuran maupun penyebarannya. Berdasar ukuran, dari 98 kota otonom yang ada, lebih dari separuhnya merupakan kota sedang dan kota kecil yang terletak di luar Pulau Jawa. Sementara itu, kota metropolitan dan kota besar sebagian besar ber­ lokasi di Pulau Jawa. Kondisi ini yang juga menjadi faktor utama dalam kesenjangan antara Kawasan Barat Indonesia dan Kawasan Timur Indonesia (KTI). Dengan demikian penguatan Sistem Perkotaan Nasional merupakan sebuah keniscayaan untuk mewujudkan pembangunan yang seimbang antara dua kawasan tersebut. Disamping perlu terus diupayakan pembangunan kota sedang dan kota ke­ cil sebagai pendukung produktivitas kawasan perdesaan. Penguatan ini diharapkan dapat menjaga daya tarik kota sebagai pusat pertumbuhan, tanpa harus mengorbankan desa dengan karakteristik kegiatan yang dominan perta­ nian, ditinggalkan oleh masyarakatnya. Selanjutnya, yang tidak kalah penting dan sangat men­ dasar untuk diatur adalah definisi dan pengelompokan (tipologi) perkotaan. Berbagai instansi memiliki definisi yang berbeda, seperti halnya definisi perkotaan menurut BPS berbeda dengan definisi perkotaan menurut beberapa peraturan perundangan, seperti UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, PP Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN) dan PP Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelengga­ raan Penataan Ruang. Dalam ketiga peraturan tersebut, meskipun berbeda-beda dalam mengategorikan kawasan perkotaan, namun secara umum kawasan perkotaan didefi­ nisikan sebagai wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiat­ an ekonomi. 2. Standar pelayanan perkotaan dan kota masa depan Saat ini apabila kita mengunjungi berbagai kota di Indonesia dan membandingkannya, tampak tidak ada standar antara satu kota dengan tipologi atau kelas yang sama. Kapasitas dan inovasi masing-masing kota, biasanya dimiliki oleh kota metropolitan dan besar, menjadi faktor penentu apakah kota sudah memiliki prasarana dan sarana yang lengkap dan memadai. Sementara itu, kota-kota se­ dang dan kecil dengan kapasitas yang rendah seolah-olah berkembang apa adanya tanpa direncanakan. UU Perko­ taan harus mendorong dan memaksa agar kota-kota memi­ liki Standar Pelayanan Perkotaan (SPP) yang merupakan fasilitas minimum yang harus disediakan oleh Pemerintah Kota agar warganya berhak mendapatkan kehidupan kota yang aman, nyaman dan layak huni. 9
  10. 10. Laporan Utama Dilain pihak, dalam jangka panjang, kota-kota di Indonesia sudah seharus­ nya dibangun menjadi kota masa depan yang memperhatikan keseimbangan antara aspek ekonomi, sosial budaya dan lingkungan. Pembangunan ekonomi ka­ wasan perkotaan harus diarahkan untuk memberi kekuatan pada keterkaitan aliran produksi-pasar serta keterkaitan antara sektor informal dan tradisional dengan sektor formal. Disamping itu, kota-kota di Indo­ nesia harus disiapkan juga untuk mengantisipasi bencana dan adaptasi terhadap perubahan iklim yang gejalanya su­ dah dirasakan di kota-kota pesisir. 3. Pembentukan kawasan perumahan dan kota baru berskala luas Dinamika dan tingkat kompleksitas permasalahan perkotaan sangat terkait pada sejumlah faktor, terutama faktor penduduk yang semakin bertambah, dan ukuran kota yang tidak bertambah. Kombinasi dari kedua faktor tersebut memicu perluasan permukiman baru di kawasan non permukiman, munculnya kawasan-kawasan peru­ mahan dan kota baru berskala besar di pinggir kota yang dikembangkan oleh swasta, dan sebagainya. Diperlukan pengaturan khusus yang dapat mengelola kawasan permukiman perkotaan yang berada di luar dan tidak terlayani oleh kawasan perumahan yang dikembang­ kan oleh swasta sehingga tidak memicu terjadinya kesen­ jangan antara penduduk yang tinggal di kedua kawasan tersebut. Disamping itu, diperlukan pengaturan yang mampu mengendalikan alih fungsi lahan dan perkembang­ an kota yang tak terkendali (urban sprawl) melalui pemba­ kuan harga lahan, pengenaan pajak lahan progresif, pen­ cadangan lahan (land banking) untuk pembangunan kota, hak pemerintah untuk membeli lahan dahulu, pengaturan reklamasi pantai perkotaan, serta pengaturan kembali Pe­ nguasaan, Pemilikan, Penggunaan dan Pemanfaatan Ta­ nah (P4T) dalam bentuk pembatasan kepemilikan lahan maksimum oleh swasta dan individu. Upaya-upaya terse­ but harus mengikat sehingga dapat mengurangi terjadinya spekulasi tanah dalam skala luas. 4. Kelembagaan perkotaan Kelembagaan perkotaan perlu diatur kembali agar mampu menyelesaikan konflik pembangunan perkotaan sumber foto: istimewa 10 sumber foto: istimewa lintas wilayah di kawasan perkotaan. Kelem­ bagaan perkotaan harus diarahkan untuk melakukan penanganan perkembangan kota, penanganan urbanisasi, pengembang­ an jalur transportasi, pemanfaatan sumber daya alam pengaturan dimensi kerjasama antarkota, baik di tingkal lokal, nasional, maupun international dalam bentuk sister city. Dengan de­ mikian, kelembagaan perkotaan diarahkan dalam konteks pengelolaan perkotaan (urban management) yang merupa­ kan sebuah proses manajemen untuk merubah dari keadaan sekarang menuju kondisi kota ideal yang diharapkan. Selain itu, kelembagaan perkotaan juga perlu diarahkan untuk mewujudkan kerjasama daerah lintas wilayah admi­ nistratif. Contoh yang bisa dilihat adalah keberadaan Badan Kerja Sama Pembangunan (BKSP) Jabodetabek yang belum mampu menyelesaikan konflik pembangunan perkotaan lintas wilayah di kawasan Jabodetabek. Di dalam UU Perko­ taan, kelembagaan seperti BKSP harus bisa dikembalikan agar sesuai dengan tujuan pembentukannya. 5. Pembiayaan perkotaan Untuk mewujudkan berbagai pembangunan perkotaan, baik penyelesaian permasalahan eksisting ataupun dalam rangka pemenuhan Standar Pelayanan Perkotaan (SPP), percepatan pembangunan ekonomi, dan perwujudan kota masa depan, dibutuhkan pembiayaan yang cukup. Ber­ bagai sumber pembiayaan yang sangat diperlukan dalam pembangunan perkotaan harus direncanakan, dibangun dan dikelola dengan baik. Disamping itu, sejalan dengan pelaksanaan otonomi daerah, maka pembahasan juga le­ bih difokuskan pada pembiayaan pembangunan di tingkat kota. Hal ini mengingat kewenangan dan tanggung jawab dalam pembangunan sebagian besar telah dilimpahkan dari Pemerintah kepada Pemerintah Kota, sehingga mem­ bawa konsekuensi terhadap kapasitas keuangan daerah dan pengelolaannya. UU Perkotaan harus mampu mendorong dan menciptakan berbagai jenis instrumen pembiayaan yang baru, menarik dan inovatif, serta memberi jaminan dan kepastian hukum bagi sektor swasta dan masyarakat untuk ikut berpartisipasi dalam pembangunan perkotaan di Indonesia (Zaenal Arifin, Pemerhati Perkotaan, Alumni Pittsburgh University/USA dan Kobe University/Jepang)
  11. 11. Edisi 4 - 2013 KEMENTERIAN DALAM NEGERI Selamat Hari Perumahan Nasional, 25 Agustus Hari Habitat Dunia (HHD), 7 Oktober Hari Tata Ruang, 8 November 11
  12. 12. Laporan Utama Wawancara dengan Soelaeman Soemawinata (Direktur Alam Sutera) “Membangun dengan Empati” U paya pemerintah menyusun Undang Undang Perkotaan patut didukung. Walaupun kemudian keterlibatan para pemangku kepentingan dalam proses penyusunannya masih belum intensif. Untuk itu, wawancara dengan pengembang setidaknya dapat memberi gambaran seperti apa kontribusi dan kebutuhan para pengembang dalam pembangunan perkotaan. Soelaeman Soemawinata, yang saat ini merupakan Direktur PT. Alam Sutera Realty Tbk yang mengelola sebuah kawasan perumahan di Serpong, merupakan salah satu petinggi perusahaan pengembang yang berlatar belakang sebagai perencana kota lulusan ITB tahun 1988. Selain itu, pengalaman berkarya di dunia pengembang perumahan sejak tahun 1988 sampai saat ini, menjadikannya sebagai nara sumber yang tepat. Hal ini yang kemudian menjadikan perbincangan dengan beliau tidak hanya menarik tetapi juga didukung oleh pemahaman yang benar tentang perencanaan kota. Berikut ini perbincangannya. Bagaimana kontribusi Alam Sutera sebagai pengembang besar dalam konteks pembangunan daerah? Prinsipnya pengembang besar dapat berkontribusi terhadap pembangunan infrastruktur utama. Ini yang berbeda dengan pengembang kecil. Walaupun bentuk kontribusinya beragam. Ada yang bangun jalan tolnya. Ada yang hanya bangun jalan aksesnya atau jalan besarnya. Akses tol dibuka atas perencanaan dari pemda. Pemda memiliki RTRW yang menggunakan grid system. Ada ‘tulangan infrastruktur’ (akses masuk ke Tangerang) yang ditawarkan ke pengembang. Dari situ pemda mengajukan permohonan ke Menteri untuk mendapatkan ijin membuka akses ke tol. Selanjutnya pemda mengundang pengembang untuk berpartisipasi. Ini bukan kewajiban. Ini adalah sinergi tiga pihak, yaitu pemerintah pusat, pemerintah daerah dan pengembang. Inilah salah satu contoh yang kemudian menjadikan pengembang besar dapat dikatakan berpartisipasi terhadap pembangunan daerah secara langsung. Tidak hanya berupa pembangunan infrastruktur tetapi bahkan pembangunan kawasan. 12 sumber foto: dok. pribadi Pada saat itu, daerah ini (kawasan yang dibangun Alam Sutera red.) masih belum berkembang. Pemda sangat berkeinginan untuk membuka daerah ini. Akhirnya kami lah yang membantu Pemda mengembangkannya. Partisipasi pengembang yang demikian ini menjadikannya penting untuk juga mengetahui rencana pemerintah, termasuk dalam hal ini rancangan undang-undang perkotaan itu nantinya. Tentu saja, kontribusi lainnya berupa pajak, kesempatan kerja, pertumbuhan kawasan tidak bisa diabaikan. Apakah ada konsep khusus untuk setiap kawasan yang dibangun?. Ada beberapa hal, baik dalam konteks fisik maupun sosial. Kita mulai dari Jakarta. Perumahan yang berbentuk rumah tapak akan bergeser ke sekitar Jakarta. Pembangunan Jakarta itu ke Timur dan Barat, sementara ke arah Selatan sudah dibatasi. Karena masalah reservasi. Ini termasuk daerah Barat Jakarta yang didorong menjadi hinterland Jakarta. Kita mencoba sejak awal untuk tidak menjadikan daerah ini sebagai kota mandiri tetapi lebih sebagai kota yang akan saling bersinergi. Alam Sutera diawali
  13. 13. Edisi 4 - 2013 sebagai dormitory town. Kerja di Jakarta tinggal di sini. Konsep pengembangannya, suami-istri kerja di Jakarta maka bagaimana dengan anak dan pembantu, serta pendidikan. Sehingga dikembangkan konsep ‘services estate’. Misal jika lampu mati di rumah, maka tersedia layanan perbaikan tanpa perlu merepotkan suami-istri yang sedang bekerja. Tersedia layanan pendidikan. Kemudian berkembang, ada kebutuhan jasa lainnya. Mereka yang menyediakan layanan jasa pun kemudian bertempat tinggal di sini. Sehingga tiba-tiba tidak hanya sebagai dormitory town tetapi menjelma sebagai pusat komersial yang bersifat regional. Misalnya orang Kelapa Gading makan disini. Ini terutama dengan adanya akses tol. Sekarang ini, ada beberapa pusat perkantoran yang berpindah kesini. Kantor pusat lho. Misal saja, Alfa Mart, Es Teler, Depo Bangunan. Disini juga tersedia pergudangan walaupun kecil. Sisa konsep dormitory town menjadi ikon. Misalnya cluster system. Alam Sutera yang pertama mempopulerkan sistem cluster. Keamanan harus terjamin karena suami-istri bekerja di Jakarta. Lingkungan cluster ini menciptakan banyak daerah hijau. Konsep dasarnya, yang penting satu gerbang. Berapa sih yang paling optimal?. Sistem rukun tetangga juga menjadi pertimbangan selain biaya pelayanan. Sistem sosial juga dipertimbangkan jadi cluster mencakup 350 keluarga yang merupakan satu RW, terdiri dari 2 atau 3 RT. Bisa menciptakan pelayanan mandiri. Suatu saat ketika pengembang tidak ada lagi, lingkungan ini bisa tetap mandiri. Terkait lingkungan hidup, beberapa upaya telah dilakukan. Misal, upaya menangkap air hujan agar tidak langsung ke permukaan tanah. Ditanam Trembesi (sejenis pohon red.) yang rapat di atas jalan sehingga air hujan tidak langsung turun ke jalan. Jalannya disebut green tunnel. Sementara di perumahan saat ini menggunakan sumur serapan yang dibangun oleh pengembang. Tidak boleh dibongkar. Tetapi berbeda dengan jaman dahulu, saat ini banyak penghuni yang menginginkan kondisi ini. Jika sebelumnya banyak dianggap sebagai beban oleh pengembang maka sekarang bahkan menjadi jualan. Bahkan menjadi ikon sebuah kawasan perumahan. Pedestrian pun menjadi perhatian termasuk jalur sepeda. Isu pertanahan selalu mengemuka pada setiap pembangunan perumahan skala besar. Apakah yang menjadi kendala, atau masalah terkait penyediaan tanah ini?. Bagaimana dengan masalah sosial terkait pembebasan lahan?. Terobosan apa yang dilakukan? Ini juga sebenarnya sebuah pendekatan yang khas Alam Sutera. Pemerintah juga dapat mengadopsi. Pengembang misalnya punya ijin mengembangkan luasan tertentu. Masyarakat tidak mau pindah dengan berbagai alasan misal karena ada makam keramat. Ini yang agak sulit. Alasan lain adalah tanah leluhur berikut memorinya. Kalaupun pindah inginnya dekat dari lokasi awal. Selebihnya mau pindah. Cara menjualnya ada 3 (tiga) macam. Pertama, berupa jual putus. Kedua, sebagian tanah dijual dan sebagian lagi ditukar dengan tanah. Ada lagi yang tidak dibayar tetapi seluruhnya ditukar dengan tanah. sumber foto: Alam Sutera Konsep kita berupa tanah yang ditempati oleh penduduk digeser ke lokasi tertentu di sekitar lokasi awal. Mereka dipindahkan ke lokasi tertentu yang berupa kompleks perumahan. Luasan tanah dan bangunannya di tempat yang baru disesuaikan sesuai proporsi luasan tanah mereka sebelumnya. Tetapi tidak semua mereka mau seperti ini. Sebagian dari mereka ingin tinggal pada suatu lokasi yang masih alami sebagaimana perkampungan yang masih tradisional. Mereka masih ingin memelihara ternak, dan punya pohon buahbuahan. Akhirnya sebagian kami tempatkan pada lokasi tertentu yang tidak jauh dari lokasi awal tetapi tetap dengan suasana yang masih alami. Bahkan jalannya pun di desain sendiri oleh mereka. Penanganan seperti ini menjauhkan kami dari masalah yang timbul dari pembebasan tanah. Mungkin bisa disebut membangun dengan empati. Sebelum pembebasan tanah, dilakukan dulu musyawarah dengan pemilik tanah. Mereka ditanya keinginannya. Disarankan pindah pada lokasi dengan harga tanah yang lebih murah sehingga bisa memperoleh tanah yang lebih luas dibanding lokasi awal. Kami juga tidak pernah membayar lunas tetapi ditahan dulu sisanya 20 persen. Tentunya dengan cara sukarela. Paling lama ditahan sampai tempat tinggal yang baru sudah terbangun. Dengan demikian masih ada uang yang tersisa buat modal usaha dan keperluan lainnya. Saya kurang setuju kalau dikatakan pengembang menyusahkan rakyat. Coba buktikan disini (Alam Sutera red.) 13
  14. 14. Laporan Utama siapa yang hidupnya lebih melarat setelah tanahnya dibebaskan. Kalau pun ada biasanya itu hanya kasus. Kesesuaian dengan tata ruang perlu mendapat perhatian. Apakah hal ini menjadi kendala selama ini?. Selama ini sih tidak ada masalah. Tetapi memang integrasi antarpengembang itu seharusnya bisa diantisipasi oleh pemerintah sejak awal. Ini masalah visi. Misal keberadaan jalan tol. Seharusnya bisa dikoordinasikan oleh pemerintah pengembangan jalan aksesnya sehingga bisa menguntungkan semua pihak. Dalam beberapa kasus, tidak terjadi sinergi antarpengembang. Pernah diupayakan integrasi pada tahun 1994. Namun pada saat itu daerah belum berkembang. Namun ketika daerahnya telah berkembang pesat, pemerintah terlambat mengantisipasi integrasi antarpengembang. Salah satu sebabnya kemungkinan karena pembangunan kawasan perumahan ini mencakup dua pemerintah daerah (Tangerang dan Tangerang Selatan red.). Sehingga relatif lebih sulit terlaksana integrasi antarpengembang. Selain itu, perubahan kebijakan maupun regulasi sering tidak tersosialisasikan dengan baik sehingga tidak terantisipasi oleh pengembang. Implementasinya pun sering tiba-tiba. sumber foto: Alam Sutera Keberadaan perumahan skala besar membutuhkan layanan dasar seperti air, sanitasi, listrik, dan lainnya. Apakah semuanya disiapkan oleh pengembang? Bagaimana dengan bantuan pemerintah daerah? Kami menyediakan sendiri SKTR (Saluran Kabel Tegangan Rendah red.) berupa saluran listrik bawah tanah. Jika menggunakan kabel atas tanah, maka PLN yang menyiapkan. Tetapi jika kabel bawah tanah, pengembang yang membangun sendiri dengan supervisi PLN. Setelah 5 (lima) tahun baru diserahkan pada PLN. Sementara air minum, bersumber dari WTP (Water Treatment Plant red.) yang dibangun sendiri dan dikelola sendiri. Kami membeli air baku dari pemerintah. Setelah jadi air minum, kami membayar royalti ke PDAM. Sumber lainnya berupa air baku dari PDAM yang disalurkan ke WTP. Seluruhnya didistribusikan oleh kami. Penetapan harga untuk kebutuhan 14 dasar ditetapkan oleh PDAM. Sementara di luar kebutuhan dasar, harga air ditetapkan oleh kami. Pengolahan air limbah dilakukan di setiap rumah. Jadi air kotor (black water red.) dan air hasil cucian dikelola khusus. Hanya air hujan yang langsung disalurkan ke saluran drainase. Itu pun sisa dari proses peresapan. Berdasar pengalaman selama ini, hal apa yang menjadi kendala/hambatan terbesar dalam pembangunan perumahan skala besar di perkotaan? Proses pembebasan tanah skala besar membutuhkan waktu yang lama bahkan setidaknya lebih dari 5 (lima) tahun. Selain itu, integrasi antarpengembang juga merupakan salah satu kendala. Disamping juga kemampuan pemerintah yang terbatas dalam pembangunan infrastruktur skala besar. Terdapat juga hal yang menjadi kendala bagi seluruh pengembang, yaitu masih belum jelasnya aturan dan mekanisme penyerahan fasilitas sosial (fasos) dan fasilitas umum (fasum). Walaupun Permendagri nya (Permendagri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah red.) sudah ada, tetapi masih bersifat terlalu umum. Sebagai contoh, aturan menyatakan seluruh fasos dan fasum diserahkan kepada pemda sementara beberapa fasilitas itu menjadi hak dari institusi di luar pemda. Seperti listrik yang menjadi hak PLN, air menjadi hak PDAM. Akibatnya, hanya fasos dan fasum yang diserahkan ke pemda saja yang diperhitungkan. Ada lagi pemda yang tidak memasukkan tanah pemakaman umum sebagai bagian dari fasos dan fasum. Jadi harapan kami adalah seluruh fasos dan fasum yang diserahkan baik kepada pemda maupun institusi lain itu seluruhnya dianggap sebagai bagian dari pemenuhan kewajiban pengembang. Ketidakjelasan seperti ini akan memberatkan bagi pengembang. Ujung-ujungnya yang terkena dampaknya adalah konsumen berupa kenaikan harga rumah. Kami menyarankan agar permendagri ini dapat segera di revisi. Tentunya dalam prosesnya juga melibatkan para pengembang. Terkait dengan penyusunan Rancangan Undang-Undang Perkotaan, adakah aspek/konsep/gagasan yang ingin disampaikan kepada pemerintah? Kota harus diatur tidak hanya dari sisi tata guna lahan tetapi juga pengaturan bangunannya (building code) secara rinci. Misalnya, setiap kota harus dilengkapi dengan aturan pengelolaan air limbah. Kami disini sudah menyaratkan bahwa setiap bangunan tinggi harus memiliki instalasi pengolahan air limbah. Tetapi upaya kami ini terkendala oleh ketidaktersediaan regulasi yang mendukung. Sebagai pengembang, kami membutuhkan regulasi pendukung (OM).
  15. 15. Edisi 4 - 2013 B erawal dari sebuah impian akan terciptanya sebuah kehidupan yang harmonis; sebuah kawasan yang dihuni oleh masyarakat yang memiliki kesadaran akan pentingnya hidup, tumbuh dan berkembang di tengah lingkungan yang sehat, nyaman, dan aman serta memiliki fasilitas pendukung yang lengkap dan berkualitas. Alam Sutera dikembangkan bukan semata-mata untuk tujuan komersial melainkan lebih kepada terwujudnya sebuah kawasan di mana masyarakat yang tinggal di dalamnya dapat memiliki sebuah kehidupan yang berkualitas. Di Alam Sutera kami memahami bahwa hakikat kehidupan adalah keseimbangan. Kami berusaha untuk menemukan hidup yang seimbang antara pekerjaan dan keluarga, antara cita-cita yang ideal dan kenyamanan modern, antara gaya hidup kota besar dan kehidupan kota kecil yang merakyat. Bagi kami, untuk meraih kesuksesan juga diperlukan adanya kontribusi dan komitmen untuk memberikan yang terbaik bagi kesejahteraan orang lain. 15
  16. 16. Laporan Khusus Memperingati 39 Tahun Perumnas Rumah Rakyat Saatnya Berdayakan Perumnas Secara Maksimal Backlog jadi kata kunci pembangunan rumah rakyat, angkanya terus melambung. Peran Perumnas sebagai BUMN perumahan seharusnya dimaksimalkan. M encermati pembangunan rumah subsidi untuk kalangan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), kian hari kian jauh dari harapan. Kekurangan pasokan rumah yang ber­ tambah setiap tahun disertai laju peningkatan harga tiap tahunnya membuat kekhawatiran yang mendalam soal keterjangkauan MBR ini. Tiap tahun kenaikan harga rumah bisa mencapai 30 persen pa­ dahal kenaikan pendapatan masyarakat hanya sampai 10 persen. Hingga kini kekurangan pasokan rumah (backlog) terus meng­ gelembung hingga 15 juta unit. Dari jumlah tersebut, hampir 90 persen adalah masyarakat berpenghasil­ n rendah. Angka ini diyakini a akan berlipat cepat hingga akhir tahun, karena adanya inflasi yang tinggi imbas dari kenaikan bahan bakar minyak pada awal Juli lalu dan melemahnya nilai tukar rupiah terhadap dollar. Seperti yang sudah terjadi sebelumnya, masalah ini pun akan bermuara pada naiknya harga properti tak terkecuali rumah subsidi bagi MBR. Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) pun be­ rencana akan menaikkan harga rumah subsidi bagi masyarakat ber­ penghasilan rendah ini. Rencananya kenaikan ini baru akan dilaku­ kan pada awal tahun depan walau developer swasta sudah berteriak agar harganya segera dinaikkan. Kenaikan rumah subsidi bagi masyarakat berpenghasil­ n rendah a ini pun mendapat tanggapan yang beragam. Banyak pihak mengar­ tikan kenaikan rumah subsidi ini disebabkan pemerintah tak bisa memproteksi rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Lebih jauh, rumah subsidi ini pun tak jauh beda dengan rumah komersial yang harganya ditentukan melalui mekanisme pasar. Berdayakan Perumnas Kemenpera mengakui bahwa pasokan rumah subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah ini banyak meng­ ndalkan peran a swasta. Satu-satunya developer plat me­ ah (BUMN) yakni Perumnas r masih belum bisa bergerak banyak dalam memenuhi pasokan rumah subsidi tersebut. Pangihutan Marpaung yang juga Dewan Pengawas (De­ as) Perumnas mengatakan, Perumnas belum bisa dimaksimal­ w kan perannya, karena masih terkendala lahan maupun modal kerja. Tak seperti perusahaan BUMN lainnya, yang terkait dengan sek­ tor “vital”, dukungan pemerintah kepada Perumnas memang belum maksimal. Dukungan tersebut seperti pemberian dana kewajiban layanan publik (public service obligation/PSO). Hal ini menyebabkan berbagai rencana untuk meningkatkan pasokan rumah subsidi men­ jadi sulit tercapai. Perumnas pun merasakan kendala yang sama se­ 16 perti pengembang perumahan swasta. Seperti mahalnya harga la­ an h untuk pengembangan perumahan, bahan bangun­ n dan masalah a lain seperti pajak dan ruwetnya soal perizinan yang juga harus dilalui dalam pengembangan rumah subsidi. Direktur Utama Perumnas, Himawan Arief menjelaskan, tanpa adanya terobosan dan dukungan dari pemerintah, pembangunan rumah subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah akan stagnan. Target tahun ini Perumnas akan membangun rumah sebanyak 15 ribu unit dan sekitar 70 persennya adalah rumah subsidi, yang akan sulit tercapai. “Namun kita tak berdiam diri untuk memenuhi target tersebut. Berbagai cara kita lakukan de­ gan bekerja sama bersama n pemerintah kota dan kabupaten terkait pengembangan rumah sub­ sidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah ini. Begitupun dengan BUMN lainnya kita juga bekerjasama ,” imbuh Himawan. Lebih jauh Himawan mengatakan, idealnya dalam se­ ahun t Perumnas bisa mengembangkan 50 ribu unit rumah subsidi. “De­ ngan catatan rumah tapak subsidi yang dikembangkan Perumnas har­ anya Rp 60 juta/unit. Sedangkan untuk rumah susun subsidi g harganya Rp 150 juta/unit. Dengan target seperti ini, tentunya perlu dukungan dana lebih kurang Rp 1 triliun. Seperti pada tahun 2011, Perumnas mengusulkan dana PSO tersebut sebesar Rp 1 triliun dan disetujui Kemenpera sebesar Rp 400 miliar namun sayangnya dana tersebut tidak terealisasi alias tidak jadi cair. Selanjutnya di tahun 2012 lalu dana PSO kembali diusulkan dan naik menjadi Rp 1,25 triliun, tapi usulan ini tak ada tanggapan dari pemerintah. Tak dipungkiri jika ditarik jauh ke belakang, dukungan pemerintah terhadap pembangunan perumahan khususnya kepada Perumnas memang merosot tajam. Saat Orde Baru, peran Perumnas mendapat campur tangan langsung dari Presiden Soeharto. Selepas reformasi memang sedikit berbeda, kementerian yang mengurus perumahan rakyat pun sempat hilang beberapa waktu. Angin perubah­ n sempat berembus pada tahun 2006 saat Wakil Presiden a Jusuf Kalla (JK) mencanangkan program pembangunan 1.000 tower rumah susun sederhana milik di kota-kota besar. Sayang, program ini pun seperti mati suri selepas JK tak lagi berkuasa. Mencermati dinamika permasalahan yang ada dan bercermin pada masa-masa keemasan pembangunan perumahan. Maka tak ada salahnya peran Perumnas kembali digerakkan sebagaimana mesti­ nya dengan dukungan penuh untuk kembali menjalankan tugas dan tanggung jawabnya menyelesaikan masalah pembangunan rumah bagi masyarakat Indonesia, khususnya yang berpenghasil­ n rendah. a Karena jika disamakan dengan swasta tentunya Perumnas akan keteteran dan mau tak mau Perumnas juga mengikuti mekanisme pasar. Rumah murah subsidi pun akan semakin jauh dari harapan (aan).
  17. 17. Edisi 4 - 2013 Wawancara Himawan Arief (Direktur Utama Perumnas) Rebranding untuk Tetap Eksis R encana besar telah disiapkan dalam menyambut tahun depan terkait usia Perumnas yang akan genap 40 tahun. Sebuah perjalanan waktu yang tak pendek, banyak orang bilang usia 40 adalah simbol kedewasaan, kesuksesan. Nah, dengan mengambil momentum 40 tahun Perumnas, Direksi Perumnas menggagas sebuah perubahan dengan tagline “Perumnas Baru”. Berbagai persiapan dan perencanaan telah dijalankan untuk merubah wajah Perumnas ke depan. Diantaranya seperti sinergi dengan berbagai pihak, memperbaiki sistim kerja dan tentunya melakukan rebranding untuk mewujudkan misi perusahaan sebagai penyedia hunian yang layak bagi masyarakat Indonesia. Berikut petikan wawancara dengan Himawan Arief, Direktur Utama Perumnas. Apa bedanya Perumnas baru dengan saat ini ? Kami sudah melakukan berbagai transformasi dalam rangka menyambut ulang tahun Perumnas yang ke 40, di tahun depan. Contohnya semakin banyak diversifikasi perusahaan dan akan membuat gerak Perumnas lebih baik dengan adanya anak-anak perusahaan. Kami akan terus membangun rumah susun atau apartemen lebih banyak yang dikhususkan kepada masyarakat menengah-bawah. Kemudian anak perusahaan didorong untuk membangun produk properti komersial. Contohnya di Semarang, Jawa Tengah kita baru saja launching proyek Sentraland. Selain itu kami juga akan terus melakukan sinergi dengan BUMN dan memperbaiki sistim kerja di dalam perusahaan. Dan yang terakhir adalah melakukan rebranding, mengganti logo, ganti penampilan. Saat ini untuk komersial dan hunian vertikal akan lebih banyak dikembangkan ? Sebenarnya untuk komersial, porsi kami sedikit. Kami bergerak sesuai misi di rumah landed (tapak red.) dan rusun. Namun saat ini kita juga mendorong properti komersil juga untuk lebih besar. Meskipun begitu, pada dasarnya Perumnas tetap pada properti menengah-bawah, anak perusahaan khusus untuk garap menengah-atas. Sekarang masih sedikit tapi akan terus kita dorong agar properti komersial bisa 25 persen. Untuk saat ini, perkembangannya belum 5 persen, kebanyakan landed house. Bangunan vertikalnya baru di Semarang, Jawa Tengah. Ke depan akan kita kembangkan proyek sejenis di beberapa kota lagi. Apa tujuan Perumnas bermain di komersial ? Semua ingin terus maju dan berkembang. Nah, kalau kami hanya bermain di kelas rumah bawah saja Perumnas tidak akan berkembang. Selain itu, kami juga dituntut oleh pemegang saham agar terus tumbuh. Kami harus bisa menyeimbangkan agar terus tumbuh. Di sisi lain, kami juga tetap fokus dengan program utama. Tapi kami juga harus sustain sebagai perusahaan yang menguntungkan dan berkembang. Ada langkah khusus yang dilakukan saat ini karena sudah memasuki kelas komersial ? Tentunya ada, karena konsumen kelas atas dan menangah-bawah itu pasti beda. Maka untuk membangun komersial untuk kelas menengah-atas kita buat anak usaha dan sumber foto: istimewa ditangani oleh staf yang memang memiliki kemampuan mengelola kelas ini. Kami sadar secara marketing beda, produk beda, promosi juga beda dan ini tidak bisa dicampur adukkan perusahaannya. Melihat kebutuhan rumah bagi masyarakat masih tinggi. Langkah apa yang akan dilakukan sebagai perusahaan negara agar pembangunan bisa lebih masif lagi ? Saat ini kebutuhan rumah masih sangat tinggi, khususnya di perkotaan tapi persediaan lahan masih sulit. Ini merupakan masalah utama yang mendasar. Sementara tanah Perumnas di pusat kota juga semakin sedikit dan kian menipis. Untuk itu kami berharap sinergi dengan pemerintah pusat, pemerintah daerah, terutama pemilik lahan baik BUMN atau Pemda untuk bekerjasama dengan kami untuk mengoptimalkan aset yang ada. Sebetulnya Pemda dan BUMN sulit menyediakan lahan, apa yang akan dilakukan ? Sesulit apapun harus diterobos. Kami mengalami kesulitan, Pemda juga mengalami kesulitan. Tentu itu harus diupayakan terusmenerus. Harus ada langkah yang pasti dan sabar dan berkali-kali dalam menyelesaikannya. Masalah atau kendala lainnya ? Lahan adalah kendala utama. Kendala lainnya adalah masalah daya beli masyarakat. Kemampuan masyarakat kita terkait daya beli itu rendah kalau tak diberikan support seperti subsidi, maka akan sulit. Oleh sebab itu, kordinasi dan saling support antarinstansi sangat diperlukan. Perumnas ini badan negara, apakah selama ini ada kemudahan yang diberikan untuk jalannya program ? Tidak terlalu, tak ada bedanya dengan developer swasta. Paling tidak hubungan kita dengan Pemda saja yang lebih dekat. Tapi insentif apapun tidak ada. Kami sebagai National Housing Development inginnya dapat diperankan secara maksimal dan di support. Seperti kementerian teknis lain, memberi support badan usaha yang bergerak di bawahnya, seperti perhubungan. Ini yang kita harapkan bisa berjalan. Mungkin melihat prioritas yang ada, kita belum (aan). 17
  18. 18. Segmen Oswar Mungkasa2 Sekilas tentang Hunian Berimbang onsep hunian berimbang telah dikenal lama dalam ilmu perencanaan kota maupun sosiologi perko­ taan, sebagai upaya untuk menjaga keseimbangan sosiologis masya­ akat. Ide dasarnya bahwa keberadaan r beragam strata sosial dalam satu lingkungan hunian akan menjamin terciptanya kerukunan diantara berbagai strata yang ada. Selain itu, akan menjamin tersedianya rumah bagi masyarakat berpendapatan rendah. Kesadaran akan pentingnya konsep ini yang mendorong pemerintah mengadopsinya melalui penetapan lingkung­ an hunian berimbang dalam Surat Keputusan Bersama (SKB) 3 Menteri Tahun 1992, sehingga diharapkan bahwa konsep hunian berimbang dapat terwujud3. Walaupun kemudian ternyata penerapannya tidak semudah yang dibayangkan, sehingga sampai saat ini masih sangat sedikit pembangunan perumahan yang menerapkan konsep ini. Konsep hunian berimbang kemudian dicantumkan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumah­ an dan Kawasan Permukiman pasal 34 sampai pasal 37 (li­ hat boks), dan ditindaklanjuti dalam Permenpera Nomor 10 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang. Hunian berimbang didefinisikan sebagai perumahan dan kawasan pemukiman yang dibangun secara berimbang dengan komposisi tertentu dalam bentuk rumah tunggal dan rumah deret antara rumah sederhana, rumah mene­ ngah dan rumah mewah atau dalam bentuk rumah susun antara rumah susun umum dan rumah susun komersial (Pasal 1 Permenpera Nomor 10/2012). Tujuan Hunian Berimbang adalah untuk (i) menjamin tersedianya rumah mewah, rumah menengah dan rumah sederhana bagi masyarakat yang dibangun dalam satu ham­ paran atau tidak dalam satu hamparan untuk rumah seder­ hana; (ii) mewujudkan kerukunan antarberbagai golongan masyarakat dari berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial dalam perumahan, pemukiman, lingkung­ n a K 18 hunian dan kawasan pemukiman; (iii) mewujudkan sub­ sidi silang untuk penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum serta pembiayaan pembangunan perumahan; (iv) menciptakan keserasian tempat bermukim baik secara so­ sial dan ekonomi; dan (v) mendayagunakan penggunaan lahan yang diperuntukkan bagi perumahan dan kawasan pemukiman (pasal 3 Permenpera Nomor 10/2012). Penyelenggaraan peru­ ah­­ dan kawasan permukiman m an dengan Hunian Berimbang dilaksanakan di perumahan, permukiman, ling­ ungan hunian dan kawasan permukim­ k an dengan skala sebagai berikut (i) perumahan dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) sam­ pai dengan 1.000 (seribu) rumah; (ii) permukim­ n dengan a jumlah rumah sekurang-kurangnya 1.000 (seribu) sampai dengan 3.000 (tiga ribu) rumah; (iii) Lingkungan hunian dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 3.000 (tiga ribu) sampai dengan 10.000 (sepuluh ribu) rumah; dan (iv) kawasan permukiman dengan jumlah rumah lebih dari 10.000 (sepuluh ribu) rumah. Lokasi untuk hunian berimbang dapat dilaksanakan dalam satu kabupaten/kota pada satu hamparan; atau tidak dalam satu hamparan. Lokasi Hunian Berimbang dalam satu hamparan sekurang-kurangnya menampung 1.000 (seribu) rumah dan untuk lokasi yang tidak dalam satu hamparan sekurang-kurangnya menampung 50 (lima puluh) rumah. Sementara persyaratan komposisi atas Hunian Berim­ bang adalah berdasarkan: (i) Jumlah rumah; atau (ii) Luas­ an lahan. Komposisi berdasarkan jumlah rumah merupa­ 1. Tulisan ini merupakan rangkuman penulis dari hasil diskusi REI dan Lembaga Pengkajian Perumahan dan Pengembangan Perkotaan Indonesia (LPP3I) tentang Hunian Berimbang di Hotel Ciputra, Citraland tanggal 6 Maret 2013. 2. Pemimpin redaksi HUDmagz. 3. Sebagai ilustrasi, dalam konsideran menimbang huruf b. SKB 3 Menteri dicantumkan bahwa untuk mencapai tujuan pembangunan perumahan dan permukiman yang serasi, perlu diwujudkan lingkungan permukiman yang penghuninya terdiri dari berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial yang saling membutuhkan dengan dilandasi rasa kekeluargaan, kebersamaan dan kegotongroyongan, serta menghindari terciptanya lingkungan perumahan dengan pengelompokan hunian yang dapat mendorong terjadinya kerawanan sosial.
  19. 19. Edisi 4 - 2013 kan perbandingan jumlah rumah sederhana, jumlah rumah a. Pembangunan rumah sederhana dalam skema hunian menengah dan jumlah rumah mewah. Perbandingan yang berimbang terkesan seperti pergeseran tanggungjawab dimaksud adalah dalam skala 3:2:1, yaitu 3 (tiga) atau le­ penyediaan perumahan dari pemerintah ke pengembang bih rumah sederhana berbanding 2 (dua) rumah mene­ ketika tidak tersedia insentif dari pemerintah ngah berbanding 1 (satu) rumah mewah4. Perumahan merupakan kebutuhan dasar bahkan Komposisi berdasarkan luasan lahan merupakan per­ bagian dari hak asasi manusia. Hal ini tercantum secara bandingan luas lahan untuk rumah sederhana, terhadap jelas mulai dari UUD 1945 berikut UUD 1945 Aman­ luas lahan keseluruhan. Luasan lahan tersebut minimal demen, UU Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi 25% dari luas lahan keseluruhan dengan jumlah rumah Manusia Pasal 40, dan terbaru Undang-Undang Nomor sederhana sekurang-kurangnya sama dengan jumlah ru­ 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Per­ mah mewah ditambah jumlah rumah menengah. mukiman Pasal 129. Sebagai konsekuensinya, Negara Selain itu, ditetapkan juga dalam hal ini pemerintah bertanggungjawab agar ke­ adanya Hunian Berimbang ru­ ­ butuhan akan perumahan masyarakat dapat terpenuhi. mah susun yang merupa­ an k Walaupun dalam kenyataannya, masih sekitar 8,2 juta perumahan atau lingkung­ keluarga belum menempati an hunian yang dibangun rumah yang layak huni. Pasal 34 secara berimbang antara ru­ (1) Badan hukum yang melakukan pembangunan perumahan wajib Konsep hunian berimbang mewujudkan hunian berimbang. mah susun komersial dan ru­ (2) Pembangunanperumahan dengan besar yang dilakukan oleh badan kemudian menjadi salah satu perumahan skala hukum wajib mewujudkan hunian berimbang dalam satu hamparan. mah susun umum. Hunian jalan keluar pemenuhan hak (3) Kewajiban sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dikecualikan untuk Berimbang yang dimaksud perumahan masyarakat. Na­ badan hukum yang membangun perumahan yang seluruhnya ditujukan tersebut minimal 20% (dua (4) Dalam haluntuk pemenuhan kebutuhan rumah umum. mun dari kacamata pengem­ pembangunan perumahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Pemerintah dan/atau pemerintah daerah dapat memberikan puluh persen) dari total luas bang, pelaksanaan konsep insentif kepada badan hukum untuk mendorong pembangunan lantai rumah susun komersial hunian berimbang menjadi perumahan dengan hunian berimbang. yang dibangun adalah berupa seperti pergeseran tanggung­ Pasal 35 rumah susun umum. Rumah (1) Pembangunan perumahan skala besar dengan hunian berimbang jawab dari peme­ intah kepa­ r meliputi rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah susun umum tersebut dapat (2) Ketentuan mengenai hunian berimbang diatur dengan mewah. da pihak pengembang. Kon­ Peraturan Menteri. dibangun pada bangunan ter­ disi ini sangat terasa ketika pisah bangunan rumah susun tidak tersedia insentif yang Pasal 36 hal komersial atau diba­ gun da­ (1) Dalamdalampembangunan perumahan dengan hunian berimbang memadai bagi pengembang n tidak satu hamparan, pembangunan rumah umum harus dilaksanakan dalam satu daerah kabupaten/kota. lam satu hamparan dengan dalam pelaksanaannya. Hal (2) Pembangunan rumah umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) rumah susun komersial. ini terlihat jelas pada pasal 34 harus mempunyai akses menuju pusat pelayanan atau tempat kerja. sebagaimana dimaksud pada ayat (2) diatur Perencanaan perumahan (3) Kemudahan aksesdaerah. ayat 4 yang menyatakan ‘da­ dengan peraturan dan kawasan permukiman (4) Pembangunan perumahan dilakukan hunian berimbang sebagaimana lam hal pembangunan peru­ dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh badan hukum yang sama. dengan Hunian Berimbang mahan sebagaimana dimak­ Pasal 37 dapat dilaksanakan dalam sud ayat (1)5, Pemerintah Ketentuan lebih lanjut mengenai perumahan skala besar dan kriteria satu hamparan atau tidak da­ hunian berimbang sebagaimana dimaksud Pasal 34, Pasal 35 dan Pasal 36 dan/atau pemerintah daerah dapat memberikan insentif lam satu hamparan. Perenca­ diatur dengan Peraturan Menteri. kepada badan hukum untuk naan tidak dalam satu ham­ sumber: UU Nomor 1 Tahun 2011, tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. mendorong pembangunan paran wajib dilakukan oleh perumahan dengan hunian berimbang. Sementara pada setiap orang yang sama dan perencanaan tersebut tertuang pasal 54 ayat (2) disebutkan bahwa untuk memenuhi dalam dokumen-dokumen berupa (i) Rencana tapak; (ii) kebutuhan rumah bagi MBR, Pemerintah dan/atau pe­ Desain rumah; (iii) Spesifikasi teknis rumah; (iv) Rencana merintah daerah wajib memberikan kemudahan pem­ kerja perwujud­ n hunian berimbang; (v) Rencana kerjasa­ a ma. Dokumen tersebut harus mendapat pengesahan dari pemerintah daerah kabupaten/kota, khusus DKI Jakarta 4. Dalam Permenpera No. 10/2012 tercantum rumah komersil sebagai rumah yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.Rumah mewah sebagai rumah oleh pemerintah daerah provinsi DKI Jakarta. komersial yang diselenggarakan dengan harga jual lebih besar dari 4 (empat) Isu terkait Hunian Berimbang Dalam diskusi terungkap beberapa isu utama, termasuk juga hambatan pelaksanaan konsep hunian berimbang se­ lama ini, yaitu: kali harga jual rumah sederhana. Sedangkan rumah sederhana adalah rumah umum yang dibangun di atas tanah dengan luas kavling antara 60 m2 sampai dengan 200m2 dengan luas lantai bangunan paling sedikit 36 m2 dengan harga jual sesuai ketentuan pemerintah. Selanjutnya, rumah menengah adalah rumah komersial dengan harga jual lebih besar dari 1 (satu) sampai dengan 4 (empat) kali harga jual rumah sederhana. 5. Pasal 34 ayat (1) menyatakan ‘Badan hukum yang melakukan pembangunan perumahan wajib mewujudkan perumahan dengan hunian berimbang’ 19
  20. 20. Segmen bangunan dan perolehan rumah melalui program pe­ rencanaan pembangunan perumahan secara bertahap dan berkelanjutan. Jadi insentif tersebut hanya wajib ketika membangun rumah bagi MBR tetapi menjadi tidak wajib ketika terkait hunian berimbang. Perbedaan ini menjadi terlihat seperti membedakan antara penye­ dia rumah bagi MBR dan pengembang yang terkena ketentuan hunian berimbang. Sementara pada dasarnya keduanya juga membangun rumah sederhana. Bahkan tidak tertutup kemungkinan jumlah rumah sederhana yang dibangun dalam skema hunian berimbang jauh lebih banyak dan masif. b. Konsep hunian berimbang banyak disalahpahami sebagai hanya sekedar mengurangi backlog, padahal filosofi utamanya adalah menjaga keserasian sosial dalam masyarakat melalui hidup berdampingan diantara beragam strata sosial dalam satu lingkungan hunian. Hal ini sebenarnya telah tercantum jelas dalam SKB 3 (tiga) Menteri ta­ hun 1992 maupun dalam Permenpera No­ mor 10 Tahun 2012. Sebagai akibatnya, hunian berimbang dalam satu ham­ paran adalah suatu keniscayaan. Na­ mun perlu juga disepakati luasan minimal yang dapat dikatego­ rikan sebagai satu hamparan yang memenuhi stan­ dar kelayakan minimal terbentuknya suatu ko­ unitas yang hete­ m rogen. c. Konsep hunian berimbang dapat juga dilihat sebagai salah satu bentuk Corporate Social Responsibility (CSR). Mempertimbangkan penyediaan pe­ rumahan menjadi tanggung jawab pe­ merintah/pemerintah daerah, beban yang ditanggung pengembang dapat diperhitungkan sebagai kontribusi CSR nya. d. Pasar tanah dilepas ke pasar sehingga harga tanah tidak terkendali. Kondisi ini menjadikan pengembang terbe­ bani secara finansial, khususnya pada daerah dengan harga tanah yang tinggi, ketika harus menyiapkan por­ si tertentu lahan bagi kebutuhan rumah sederhana yang harganya ditentukan. Sementara ke depannya tidak ada jaminan bahwa kapling untuk rumah sederhana tidak dipindahtangankan kepada mereka yang tidak berhak. e. Penerapan konsep hunian berimbang perlu memperhatikan keberagaman daerah, dan tidak menerapkan skema ‘one fit for all’. Hal ini menjadikan penerapan konsep hunian berimbang sulit dilaksanakan. Sebagai ilus­ DENPASAR 20 trasi harga lahan di Jakarta berbeda dengan kota ke­ cil di pedalaman pulau Sulawesi, termasuk juga biaya pembangunan rumah yang berbeda signifikan dari satu lokasi ke lokasi lain. Sepertinya pengaturan hunian berimbang ‘bias kota besar’. Dibutuhkan fleksibilitas yang memberi ruang bagi pemerintah masing-masing daerah untuk merinci ketentuan hunian berimbang dalam peraturan daerahnya sesuai dengan kondisi ma­ sing-masing. Walaupun demikian, secara nasional perlu ditetapkan variabel penentunya (saat ini berupa harga rumah, luasan kapling dan jumlah rumah), yang ke­ mudian masing-masing daerah dapat menyesuaikan. f. Konsep hunian berimbang belum terakomodasi/terinternalisasi kedalam skema Rencana Tata Ruang. Sebagai konsekuensinya, penerapan hunian berimbang dapat bertabrakan dengan ketentuan atau penetapan tata ru­ ang suatu wilayah. Sebagai ilustrasi, dalam rencana tata ruang ditetapkan luasan kapling minimal yang tidak sesuai dengan ketentuan hunian berimbang. g. Penerapan skema hunian berimbang kurang mengakomodasi konsep sejenis yang telah ada sebelumnya seperti skema Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba). Walaupun disadari juga bahwa skema Kasiba dan Lisiba juga relatif tidak berjalan baik. Tidak tertutup kemungkinan skema Kasiba dan Lisiba dapat bersinergi dengan hunian berimbang. h. Penerapan suatu kebijakan publik dalam hal ini hunian berimbang membutuhkan dasar pijak yang kuat berupa hasil evaluasi pelaksanaan hunian berimbang. Sementara berdasar pengamatan pemangku kepentingan, pelak­ sanaan konsep hunian berimbang secara resmi belum pernah di evaluasi. Termasuk juga penetapan batasan hamparan tidak melalui pengujian/simulasi. Akibat­ nya permenpera tentang hunian berimbang menjadi kurang matang konsepnya. i. Penerapan hunian berimbang membutuhkan penegak­ an hukum (law enforcement) yang kuat. Pengalaman menunjukkan bahwa skema sejenis hunian berim­ bang rawan penyalahgunaan. Sebagai ilustrasi, ketika dibangun rumah sederhana pada lokasi dengan harga tanah yang cukup mahal, terdapat kecenderungan ru­ mah tersebut akan dialihkan ke pihak lain oleh pemi­ liknya demi memperoleh keuntungan finansial jangka pendek. j. Penolakan (setidaknya tidak menjadi preferensi) dari ke­ lompok strata tertentu untuk hidup berdampingan dalam satu hamparan tertentu dengan kelompok strata bawah. Walaupun sinyalemen ini tidak secara eksplisit dinya­ takan tetapi biasanya terwujud dalam bentuk citra ka­ wasan perumahan menjadi kurang ‘menjual’. k. Pengaturan skema hunian berimbang melalui SKB 3
  21. 21. Edisi 4 - 2013 (tiga) menteri tidak mempunyai legitimasi yang kuat. Hal ini yang ditengarai menjadi salah satu kendala penerap­ an hunian berimbang selama ini. Walaupun demikian sinyalemen ini belum pernah diuji kesahihannya. l. Walaupun dianggap sulit diterapkan, namun ternyata beberapa lokasi perumahan telah berupaya menerapkan konsep hunian berimbang. Kementerian Perumahan Rakyat mencatat setidaknya terdapat 5 (lima) lokasi yang telah melaksanaan konsep ini yaitu Perumahan Telaga Kahuripan (Kabupaten Bogor) seluas 750 ha, Perumahan Bukit Semarang Baru di kabupaten Sema­ rang seluas 1.250 ha, Perumahan Bukit Baruga di kota Makassar seluas 1.000 ha, perumahan Driyorejo di ka­ bupaten Gresik seluas 1.000 ha, dan Perumahan Kurnia Jaya di kota Batam seluas 100 ha. Agenda ke Depan Dalam diskusi disepakati beberapa hal diantaranya adalah (i) konsep hunian ber­ imbang adalah suatu upaya mencegah ter­ jadinya pengelompokan perumahan berdasar strata sosial yang dapat mendorong terjadinya kerawanan sosial. Selain itu, konsep hunian berimbang juga mendukung pemerintah da­ lam mengurangi backlog rumah layak huni dan terjangkau. Namun pelaksanaannya yang membutuhkan suatu pan­ duan yang rinci tetapi fleksibel disesuaikan dengan kon­ disi masing-masing daerah; (ii) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 masih dianggap perlu ‘sedikit’ penyesuaian terutama terkait kewajiban pemerintah/pemerintah daerah mendukung penerapan skema lingkungan hunian berim­ bang; (iii) Permenpera Nomor 10 Tahun 2012 yang se­ layaknya menjadi acuan penerapan konsep hunian berim­ bang, ternyata dipandang belum cukup memadai. Masih terdapat banyak hal yang perlu diperjelas, diluruskan, dan ditambahkan Dalam penerapannya, konsep lingkungan hunian ber­ imbang membutuhkan dukungan pemerintah setidaknya dalam beberapa hal, yaitu. a. Peninjauan kembali dan revisi terhadap Rencana Tata Ruang Wilayah yang ada agar mengadopsi skema ling­ kungan hunian berimbang. Sehingga penerapan skema lingkungan hunian berimbang mempunyai acuan yang jelas terkait aspek tata ruang. b. Dilakukan upaya terobosan dalam mendukung penye­ diaan rumah sederhana dalam skema lingkungan huni­ an berimbang diantaranya dapat berupa pengenalan konsep ‘freezing’ terhadap harga tanah, penyiapan bank tanah, penerapan kembali (revitalisasi) skema Kasiba dan Lisiba melalui revisi Peraturan Pemerintah Nomor 80 tahun 1999 tentang Kasiba dan Lisiba, pemberian peran yang jelas kepada Perumnas sebagai ‘leading sector’ pembangunan perumahan publik, penyiapan in­ sentif (disinsentif ) bagi pengembang. c. Perlunya dilakukan kajian akademis disertai simulasi terkait konsep hunian berimbang, khususnya terkait besaran luasan hamparan dan jumlah rumah minimal yang layak bagi terbentuknya sebuah komunitas so­ sial yang harmonis, komposisi alternatif hunian ber­ imbang (tidak mutlak 1:2:3), besaran beban finansial maksimal yang dapat ditanggung oleh pengembang, pilihan insentif yang wajib disediakan, kemungkinan menjadikan kontribusi pengembang dalam hunian berimbang menjadi ske­ ma CSR pengembang. Termasuk dalam hal ini adalah kajian aka­ demis terhadap tero­ bosan yang akan di­ lakukan. Keseluruhan konsep hunian berim­ bang tersebut seharusnya bersifat fleksibel sehingga dapat disesuaikan dengan kondisi masing-masing daerah. Penerapan sistem indeks terhadap variabel yang diberlakukan secara na­ sional menjadi suatu pilihan. d. Penegasan kewenangan pemerintah, pemerintah pro­ ­ vinsi, pemerintah kabupaten/kota, pihak terkait lain­ nya seperti Perumnas, BPN dalam penerapan skema lingkungan hunian berimbang. Pada saat yang sama juga perlu ditegaskan kewajiban pihak pengembang termasuk masyarakat. Termasuk juga pilihan bentuk kemitraan yang dapat dilakukan. e. Penerapan skema hunian berimbang bersifat dinamis, dalam arti ketika harga tanah dilepas ke pasar maka kemungkinan akan terjadi ‘moral hazard’ berupa pen­ jualan aset rumah sederhana kepada pihak lain yang berpotensi ‘mengacaukan’ skema hunian berimbang. Untuk itu, langkah pengendalian baik berupa peman­ tauan, penerapan sanksi, penegakan hukum yang ketat menjadi keniscayaan. f. Bentuk dukungan tersebut sebaiknya tercantum dalam Peraturan Menteri Perumahan Rakyat yang mengatur tentang hunian berimbang. Untuk itu, disarankan agar Kementerian Perumahan Rakyat melakukan penin­ jauan kembali dan merevisi Permenpera terkait. Dalam upaya peninjauan dan revisi tersebut seyogyanya meli­ batkan pemangku kepentingan dan didasari oleh hasil evaluasi pelaksanaan konsep hunian berimbang selama ini, yang disertai hasil kajian/simulasi terhadap varia­ bel/faktor yang ditetapkan sebagai penentu dimensi hunian berimbang. 21
  22. 22. 22
  23. 23. Pendapat Edisi 4 - 2013 Belajar dari Singapore’s Central Provident Fund (CPF) Sebuah Upaya Merancang Tabungan Perumahan yang Handal di Indonesia Oswar Mungkasa* S ingapore’s Central Provident Fund (CPF) diresmikan pada tahun 1955, merupakan tonggak kebijakan sosial ekonomi Singapura yang mempengaruhi ke­ hidupan hampir seluruh penduduk. Skema CPF berbeda dengan model pay-as-you-go (PAYG) di kebanyakan negara Barat, yang membayar pen­ siun dari kontribusi pekerja saat ini. Dalam perjalanannya CPF mengalami pembenahan. Dimulai tahun 1968 ketika dikeluarkan ‘Public Housing Scheme’ yang memungkinkan pemanfaatan CPF untuk membeli rumah publik. Sementara pembelian rumah privat diperbolehkan pada tahun 1981, ditindaklanjuti pada tahun 1986 berupa keleluasaan pembelian properti bukan perumahan. Bahkan pada tahun 1990, biaya per­ baikan properti diperbolehkan. Konsep l Tujuan Singapore’s Central Provident Fund (CPF) awalnya me­ rupakan sebuah rencana tabungan jaminan sosial bagi war­ ga negara dan Permanent Residents (PRs) yang memung­ kinkan mereka menyisihkan sejumlah dana untuk jaminan pensiun, namun kemudian diperluas mencakup jaminan kesehatan, kepemilikan rumah, perlindungan keluarga dan penguatan aset. Setiap warga negara, PRs dan pemberi kerja menyisih­ kan kontribusinya kedalam 3 (tiga) rekening CPF, yaitu (i) Ordinary Account (OA), dipergunakan untuk pembelian properti, asuransi, investasi dan pendidikan; (ii) Special Account (SA), bagi penduduk senior, kebutuhan darurat dan investasi produk terkait pensiun; (iii) Medisave Account (MA), untuk kesehatan. l Pengelolaan Keseluruhan pengelolaan CPF ditangani oleh sebuah Dewan yang disebut CPF Board, yang dibentuk berdasar undang-undang? dan beroperasi dibawah pe­ ngendalian kementerian sumber daya manusia. Anggota Dewan ditunjuk oleh Kementerian SDM, terdiri dari perwakilan pemerintah, pekerja, pem­ beri kerja, dan profesional.Dewan bertanggungjawab melaksanakan kegiatan administrasi rutin, tetapi tidak termasuk membuat keputusan investasi dan menetapkan kebijakan.Investasi merupakan tanggungjawab utama dari Government of Singapore Investment Corporation (GIC), yang me­ upakan perusahaan swasta milik pemerintah r (Asher and Newman, 2001). l Keanggotaan dan Kontribusi Setiap bulan, pemberi kerja dan pekerja (hanya warga negara Singapura dan PRs) berkontribusi pada CPF. Ben­ tuk kontribusi beragam. Pemberi kerja akan membayarkan bagi pekerjanya yang berpenghasilan di atas S$50 per bu­ lan. Bagi pekerja yang memperoleh lebih besar dari S$500 per bulan, baik pemberi kerja dan pekerja diharuskan berkontribusi pada rekening CPF pekerja. Besarnya kontribusi mempertimbangkan pendapatan per bulan, kelompok usia, bidang pekerjaan dan lama menetap bagi PRs serta disesuaikan setiap tahun berdasarkan kondisi ekonomi domestik. Kon­ tribusi bervariasi dari minimal 3,75% sampai 20% dari pendapatan per bulan bagi pekerja, Fakta Menarik tentang Singapura l Penduduk : 5 juta, l Luas : 710 km2 l Pendapatan per kapita (2009) US$37,000 (sekitar 10 kali Indonesia) l Kepemilikan rumah : 89% l Housing Stock: publik 884.000 unit (78%), dengan tingkat kepemilikan 95%; swasta 249.000 unit (22%), dengan tingkat kepemilikan 83%. l Penjualan langsung oleh Housing Development Board (HDB) hanya diperuntukkan bagi warga negara yang mampu, tetapi permanent resident (PRs) dapat membeli melalui pasar sekunder. Sementara penyediaan oleh swasta berupa rumah hanya untuk warga negara, tetapi PRs dan warga asing dapat memiliki apartemen dan kondomonium (Phang, 2010) l Satu-satunya negara yang memberikan dividen kepada seluruh warga negaranya sebagai hasil pertumbuhan ekonominya. 23
  24. 24. Pendapat Tabel 1 Tingkat Kontribusi CPF dan Proporsi per Jenis Rekening Pemanfaatan untuk Pemilikan Rumah Tingkat pemilikan rumah di Singapura mencapai lebih dari 90% terutama ditunjang oleh keberadaan sumber dana CPF (Hateley <35 14,5 20,0 34,5 and Tan, 2003). Anggota CPF dimungkin­ 36 – 45 14,5 20,0 34,5 kan menggunakan dana CPF melalui the 46 – 50 14,5 20,0 34,5 Public Housing Scheme (PHS) dan the Resi51 – 55 10,5 18,0 28,5 dential Properties Scheme (RPS) untuk memi­ 56 – 60 7,5 12,5 20,0 61 – 65 5,0 7,5 12,5 liki rumah. Kedua skema ini memungkinkan > 65 5,0 5,0 10,0 dana di Ordinary Account dipinjam untuk Sumber: Central Provident Fund Board (2008) membiayai pembelian rumah publik dan/ sementara pemberi kerja berkontribusi antara 2,625% atau rumah non-publik. Berdasar skema sampai 14,5% dari pendapatan per bulan pekerja. Penda­ tersebut, anggota CPF dimungkinkan meminjam sampai patan pekerja yang wajib dikenakan kontribusi dibatasi 100% dari nilai rumah.Jika dikemudian hari rumah dijual, sampai S$4.500. pinjaman harus dikembalikan berikut bunganya.Tidak ada Setiap rekening memperoleh tingkat bunga sebesar pembatasan berapa kali pembelian rumah dapat dilakukan. minimum 2,5% per tahun untuk OA, sampai 4% per ta­ Pada akhir 2007, 1,29 juta anggota telah memanfaatkan hun untuk SA dan MA, tergantung pada tingkat bunga dana CPF untuk membeli apartemen publik, jauh melam­ domestik, dan ditinjau setiap triwulan. paui jumlah pada tahun 1968 yang hanya 2.900 anggota. Sejak tahun 1986, besaran kontribusi relatif stabil pada Sebagai tambahan, 226 ribu anggota memanfaatkan dana kisaran 30-40% dari pendapatan pekerja.Kontribusi pem­ CPF untuk membeli perumahan privat. Sejumlah S5,9 beri kerja yang relatif berfluktuasi (lebih jelasnya pada miliar telah digunakan dari CPF pada 2007 untuk kebu­ Gambar 1). tuhan pembelian rumah (CPF Board, 2009). Pada tahun 2009, besarnya pinjaman KPR yang Gambar 1 Fluktuasi Kontribusi CPF 1 disalurkan melalui Housing Development Pemberi Kerja Pekerja Total Board yang membangun perumahan publik telah mencapai S$ 47 miliar, sementara be­ sarnya KPR untuk perumahan swasta melalui perbankan mencapai $91 miliar. Keseluruhan KPR mempunyai kontribusi signifikan ter­ hadap Produk Domestik Bruto, yaitu menca­ pai 54%. Kondisi Kondusif bagi CPF Tentunya kesuksesan CPF didukung oleh berbagai kondisi (Phang, 2010), diantaranya (i) kondisi ekonomi makro berupa tingkat sumber: CPF Board (2010) tabungan dan pertumbuhan pendapatan Gambar 2 Mobilisasi Tabungan: Perumahan Publik tinggi, tingkat bunga, inflasi dan pengang­ hibah guran rendah, surplus anggaran pemerin­ pemerintah dan Perumahan Publik tah, dan kecenderungan penguatan mata pinjaman 2.5% uang Singapura dalam jangka panjang; (ii) hibah perumahan pasar dan pinjaman pembelian dukung­ n pemerintah berupa penyediaan a uang muka dan jual KPR 2.6% langsung pembayaran KPR kembali sumber keuangan kepada HDB untuk pem­ Pembelian bangunan, pemeliharaan, dan perbaikan pe­ bonds pemberi kerja dan rumahan, pinjaman pemerintah untuk HDB pekerja/pembeli pemerintah pendapatan rumah 2.5% kontribusi OA 2.5% bagi penyediaan KPR, alokasi lahan bagi pe­ rumahan HDB, dan perencanaan kota ter­ uang muka dan tingkat bunga padu; (iii) pendanaan perumahan berupa pembayaran KPR pasar KPR Bank tingkat bunga tabungan CPF disesuaikan Komersial dengan bunga komersil dengan minimum Rasio Kontribusi Tiap Jenis Rekening Ordinary Special Medisave Account Account Account 0,67 0,15 0,19 0,61 0,17 0,22 0,55 0,20 0,25 0,46 0,24 0,30 0,58 0 0,42 0,28 0 0,72 0,10 0 0,90 Proporsi terhadap gaji pekerja Usia Kontribusi Kontribusi Total Kontribusi Pekerja Pemberi Pekerja (% gaji) (tahun) Kerja (% gaji) (% gaji) sumber: CPF Board (2010) 24
  25. 25. Edisi 4 - 2013 Gambar 3 Aliran Dana Skema Pemilikan Rumah CPF di Singapura (Asher dan Nandy, 2006), dan merupakan penggerak utama kepemilikan rumah yang mencapai tingkatan melebihi Perumahan Publik pinjaman 90%. Bahkan pada tahun 2003, diantara ru­ pemerintah $2,8 miliar pinjaman KPR $2,9 miliar mah tangga dengan pendapatan 20% teren­ pasar Hibah dah yang bertempat tinggal di rumah publik, jual perumahan CPF kembali $0,3 miliar 87% merupakan pemilik rumah. pembelian Berkaitan dengan itu, properti perumah­ bond pemberi kerja dan pemerintah pekerja/pembeli $15,5 miliar an merupakan komponen terpenting dari kontribusi $20,3 miliar rumah kesejahteraan keluarga di Singapura, dengan penarikan bersih untuk sekitar 47% dari total aset rumah tangga di­ perumahan publik $4,5 miliar tingkat bunga pasar KPR tanamkan pada properti perumahan. Secara penarikan bersih untuk Bank perumahan swasta $1,3 miliar Komersial rata2, nilai aset rumah tangga yang bertem­ pat tinggal di rumah milik sendiri mencapai sumber: CPF Board (2010) S$154.000 atau 3,3 kali pendapatan tahunan Gambar 4 Skema Pendanaan Perumahan mereka. Untuk pemilik rumah dengan penda­ Swasta melalui Dana CPF patan 20% terendah, rasio nilai aset terhadap pendapatan mencapai 9,8 (Singapore Department of Statistics, 2005). Perumahan Swasta Pengembang Dampak positif sistem CPF-HDB terhadap pere­ konomian diantaranya adalah tingkat kepemilikan rumah Pinjaman dan tabungan yang tinggi, termobilisasinya tabungan perumahan dan pertumbuhan KPR, pertumbuhan eko­ Kontribusi pemberi kerja dan nomi melalui penyediaan perumahan, pengaturan melalui pekerja/pembeli rumah regulasi mengurangi spekulasi permintaan perumahan, Penarikan bersih untuk perumahan kebijakan dan tingkat bunga CPF sebagai instrumen swasta $1,3 miliar tingkat bunga ekonomi makro untuk mengurangi inflasi dan mengurangi pasar KPR biaya gaji. Bank hibah pemerintah $2 miliar sumber: CPF Board (2010) 2,5%, pemerintah menyediakan dana pinjaman kepada HDB pada tingkat bunga tabungan CPF, KPR HBD pada tingkat bunga CPF plus 0,1%, dan kecenderungan pe­ ningkatan harga rumah jangka panjang jauh melampaui tingkat inflasi. Kisah Sukses dan Pembelajaran Per Maret 2008, terdapat 3,19 juta anggota dengan jumlah dana S$140 miliar pada rekening CPF. Jika me­ masukkan pinjaman rumah, investasi dan kebutuhan lain­ nya, neraca CPF mencapai S$297 miliar. Pada triwulan I 2008, jumlah pemasukan mencapai S$5,9 miliar dan S$4 miliar telah dimanfaatkan oleh anggotanya (CPF Board, 2008). Pada salah satu survei terhadap anggota CPF, mereka menyatakan bahwa CPF yang memungkinkan mereka mempunyai rumah (Sherraden, et. Al., 1995). Per tahun 2008, lebih dari 1,5 juta anggota, atau 47% dari anggota CPF, yang memiliki rumah sendiri dengan memanfaatkan dana CPF. Sejumlah S$131 miliar telah dimanfaatkan dari dana CPF untuk kebutuhan ini. Sebagai akibatnya, CPF berfungsi sebagai sumber dana pasar kredit perumahan Keberhasilan dari CPF dapat dinilai dari 5 (lima) hal (Loke, 2009), yaitu: l Keinklusifan Kebijakan akan efektif hanya ketika dapat menjangkau penerima manfaat. Para ekonom perilaku telah menemu­ kan bahwa partisipasi dapat diperkuat dengan mengurangi hambatan keterlibatan dan mendorong keterlibatan secara otomatis (Choi, Laibson dan Madrian, 2004). CPF memi­ liki persyaratan ini dan beberapa fitur tambahan yang membantu memaksimalkan partisipasi dan cakupan. Untuk memasilitasi partisipasi, CPF menetapkan persyaratan yang sangat mudah berupa batas ambang pendapatan sangat rendah, serendah S$50 per bulan. Jika memenuhi angka tersebut, secara otomatis kontribusi di­ catatkan dalam rekening CPF, dan jika belum terdaftar maka langsung dibukakan rekening. Individu wirausaha juga didaftarkan ketika memulai usahanya. Mereka yang membutuhkan lisensi usaha dipersyaratkan mempunyai rekening CPF. Insentif juga diperkenalkan bagi mereka yang tidak terlibat dalam pasar kerja formal agar berpartisipasi dalam CPF. Melalui skema Minimum Sum Top-up, pengurangan pajak sampai sebesar S$7.000 per tahun diberikan jika 25
  26. 26. Pendapat menambahkan dana ke rekening keluarganya (istri/suami, saudara, mertua dan lainnya). l Koheren dan Terpadu Ke-koheren-an dan keterpaduan dapat dilihat dari 2 (dua) perspektif, yaitu kebijakan dan institusi. Pada ting­ katan kebijakan, kebijakan berbasis aset akan memadu­ kan beragam kebijakan kedalam satu (single), sederhana, multiguna namun sistem koheren yang mengikuti pemilik rekening sepanjang hidupnya (Shrraden, 2003). Pada ting­ katan institusi, kebijakan berbasis aset akan memperbesar infrastruktur institusi yang ada bagi keuntungan penerima manfaat. Sebagai ilustrasi, melibatkan MBR dalam arus utama keuangan dengan memungkinkan mereka berin­ vestasi pada pasar modal. CPF juga terpadu dengan tujuan pengembangan aset seumur hidup. Misalnya mendorong dan memasilitasi pemilikan rumah. Anggota CPF da­ pat meminjam dari rekening CPF­ nya. Sebagai tambahan, tabungan CPF dapat dipinjam untuk pemba­ yaran uang muka pembelian rumah. Skema ini yang mendorong ting­ ginya tingkat kepemilikan rumah di Si­ gapura (Hateley dan Tan, 2003). n Keterpaduan juga menyangkut rekening CPF dan beragam entitas swasta seperti penyedia KPR.Sebagai contoh, ketika membeli rumah, ang­ gota dapat melakukan transfer langsung secara elektronik. l Progresifitas Menjadikan CPF sebagai alat pengembangan aset ber­ skala luas yang efektif, tidak hanya dengan memastikan partisipasi luas tetapi bahkan memungkinkan anggota masyarakat yang kurang beruntung untuk dapat mening­ katkan dananya secara signifikan. Walaupun CPF sendi­ ri tidak memiliki elemen progresif, CPF didesain terpadu dengan kebijakan lain yang memperkuat perekonomian MBR. Dewan CPF mengusahakan secara khusus upaya mendorong keterlibatan MBR melalui pemberian insentif pajak bagi keluarga yang membantu keluarga lainnya yang miskin, meningkatkan kontribusi jaringan keluarga, dan bahkan pemanfaatan lotere yang memungkinkan MBR memenangkan dana tunai. Sebagai tambahan, kebijakan seperti the Homeownership Plus Education (HOPE) meningkatkan infrastruktur CPF untuk menyediakan paket bantuan terpadu bagi ke­ luarga muda berpendapatan rendah.Selain itu, pemerintah juga menyalurkan melalui CPF untuk mendistribusikan kelebihan anggaran kepada masyarakat. 26 l Upaya terus menerus melakukan pembenahan Pembenahan yang dilakukan terutama terkait dengan perubahan ekonomi dan demografi.Sebagai contoh, sejak tahun 2007 sejumlah pembenahan telah dilakukan. Dian­ taranya, untuk membantu anggota memenuhi kebutuhan minimum CPF dalam memastikan jaminan keuangan pada masa pensiun, the Minimum Sum Topping-up Scheme diperkenalkan. Berdasar skema ini, anggota keluarga yang lebih mampu dapat menambah dana CPF dari anggota keluarga yang kurang mampu. Insentif pajak diberikan ke­ pada mereka yang menggunakan skema ini. Mendukung peningkatan kesejahteraan dan pemba­ ngunan sosial Salah satu fitur dari CPF yang membuatnya menjadi struktur kebijakan yang efektif dalam memasilitasi pengem­ bangan aset jangka panjang adalah kemampuan individu untuk meningkatkan dananya pada waktu tertentu di sepanjang usianya. Dana yang tersedia dapat diman­ faatkan untuk beragam pembelian aset dan kebutuhan pengembangan modal sebelum pensiun dan pada saat yang sama tetap mempunyai dana pensiun yang memadai. Pengalaman penduduk Singa­ pu­ a dengan kepemilikan rumah­ r Sumber foto: Istimewa nya merupakan contoh terbaik ba­ gaimana CPF telah menarik perhatian pengamat kebijakan sosial. CPF terbukti berhasil berfungsi tidak hanya dalam segi jaminan sosial tetapi juga pemupukan aset. Sistem tabung­ an seumur hidup telah membantu keluarga mengelola in­ vestasi dalam bidang pemilikan rumah, pemeliharaan ke­ sehatan, pendidikan dan kepemilikan asset (Aw dan Low, 1996), sebagai tambahan terhadap pemberian jaminan pensiun. CPF telah menjadi salah satu pemercepat (katalis) ting­ ginya tingkat pemilikan rumah dan tabungan di Singapura (Hateley dan Tan, 2003). Bahkan rumah tangga miskin pun memperoleh manfaat. Keterpaduan CPF dengan ke­ bijakan lain telah menjadikan CPF salah satu pilar jaring pengaman sosial dari sebagian besar rumah tangga, bahkan mungkin mekanisme pendanaan terpenting untuk men­ dukung kesejahteraan dan pembangunan sosial. l Kemungkinan Penerapan di Indonesia Belajar dari pelaksanaan CPF di Singapura, muncul pertanyaan yang sederhana. Apakah mungkin menerap­ kan skema CPF di Indonesia? Secara teknis CPF sangat mungkin diterapkan, namun terdapat beberapa hal yang
  27. 27. Edisi 4 - 2013 perlu mendapat perhatian, yaitu (i) ke­ berhasilan Singapura dengan sistem ini, didukung oleh PNS yang kompeten dan tidak korup (zero tolerance for corruption). Hal ini dapat tercapai karena pendapatan PNS Singapura bahkan lebih besar dari pegawai swasta, yang dimungkinkan karena sistem penerimaan pegawai yang ketat dan tidak memberi toleransi ter­ hadap KKN, sehingga SDM terbaik yang menjadi PNS; (ii) sistem tabungan peru­ mahan harus koheren dan terpadu de­ ngan sistem jaminan sosial dan kesehat­ an lainnya. Dengan demikian dana yang terkumpul akan cukup besar sehingga fleksibelitasnya tinggi. Selain itu, sistem ini harus ditangani hanya oleh satu in­ stitusi; (iii) belajar dari kegagalan pene­ rapan sistem yang sama di Cina, otonomi daerah menjadi salah satu faktor kendala ketika sistem ini dijalankan tidak terpusat tetapi per wilayah disesuaikan dengan batasan daerah otonom. Kondisi yang dipersyaratkan tersebut di atas, sepertinya sangat sulit terpenuhi di Indonesia terkecuali memang terdapat komitmen dari pemerintah yang didu­ kung oleh parlemen. Demi kesejahteraan rakyat seharusnya tabungan perumahan dapat segera terwujud (OM dari beragam sumber). *) Pemimpin Redaksi HUDmagz, fungsional perencana muda Bappenas. Belajar dari Kurang Optimalnya China’s Housing Provident Fund (HPF) K eberhasilan Singapura dengan CPF menarik banyak perhatian negara lain untuk mengadopsinya. Salah satu negara yang telah mengadopsi CPF adalah Cina, namun dengan fokus pada penyediaan perumahan. Negara lain yang mengadopsi CPF adalah India dan Thailand. Upaya adopsi CPF dimulai pada tahun 1990, ketika pemerintah Cina mendorong penghuni perumahan publik untuk membeli rumah yang didiaminya. Namun mereka tidak mempunyai cukup dana untuk membeli rumah tersebut, sehingga pemerintah berinisiatif menyediakan skema ‘housing provident fund’ (HPF), sebuah program tabungan perumahan sekaligus penyiapan dana pensiun bagi anggotanya. Program ini dimulai sebagai uji coba di Shanghai akhir tahun 1991, dan diperluas menjadi berskala nasional pada tahun 1995. Dalam pelaksanaannya, ditemui beberapa masalah, yaitu (i) meskipun bersifat wajib namun hanya sekitar 60% dari kelompok sasaran yang akhirnya menjadi anggota. Hal ini terutama disebabkan sebagian perusahaan swasta, khususnya yang kurang maju, menganggap kontribusi perusahaan sebagai biaya tambahan. Di lain pihak, sebagian perusahaan menerapkan ‘binary model’ yang diskriminatif, yaitu hanya menerapkan skema ini bagi pegawai tetap saja; (ii) tingkat efisiensi rendah, terbukti dari hanya sekitar 8% anggota yang menikmati pinjaman KPR. Hal ini disebabkan jumlah pinjaman maksimum tidak dapat menjangkau harga rumah. Prosedur yang kompleks, proses yang lama, dan biaya transaksi yang besar. Selain itu, terjadi kompetisi dengan KPR yang dimiliki oleh bank mitra kerja, sementara pengembang kurang tertarik; (iii) tidak dibatasinya jumlah kontribusi mendorong terjadinya ‘moral hazard’ ketika jumlah kontribusi menjadi semacam sumber dana tambahan bagi pekerja dengan kontribusi besar. Untuk itu, pemerintah Cina disarankan melakukan beberapa tindakan berupa (i) memperluas kelompok sasaran dengan memasukkan wirausaha, pekerja industri rumahan dan pekerja migran; (ii) pembatasan jumlah kontribusi; (iii) pembenahan institusi pengelola HPF menjadi lebih professional; (iv) kerjasama antarwilayah pengelola dana HPF. Sumber: disarikan dari The Housing Provident Fund Policy in China: Review dan Future Reform oleh Chun Chen, Zhigang Wu, Xueying Li, 2006 (OM). 27
  28. 28. KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM 28
  29. 29. Edisi 4 - 2013 D Menyoal dan Mencermati RUU Tapera alam sebuah pertemuan besar para Oleh Miduk Hutabarat* ini mempertimbangkan keragaman peserta sebagaimana diatur dalam pasal 7 antara lain 1) pemangku kepentingan pembangunan Pejabat Negara, 2) Pegawai Negeri, 3) Pegawai perumahan, mengemuka prinsip bahwa Bank Indonesia, BUMN dan BUMD, 4) Pejabat atau pekerja yang tempat tinggal yang layak merupakan bagian dari pemenuhan mendapat gaji/upah, 5) Pekerja swasta dan, 6) Pekerja mandiri. Hak Asasi Manusia (HAM). Sementara fakta menunjukkan Terdapat kemungkinan fluktuasi penghasilan mulai dari Rp 1,5 juta bahwa jumlah backlog perumahan mencapai 13,6 juta unit (BPS sampai Rp 100 Juta ke atas. Sehingga dengan pertimbangan aspek 2010) di tanah air. Untuk itu, diusulkan beberapa langkah nyata keadilan, besaran potongan terhadap gaji per bulan sebaiknya dalam upaya memenuhi HAM itu, diantaranya (i) Pemerintah berbeda berdasarkan pengelompokan besaran gaji; (iii), Terdapat Daerah menyediakan lahan bagi pembangunan rumah bagi daerah dengan tingkat kebutuhan rumah yang besar, sehingga Masyarakat Berpendapatan Rendah (MBR), (ii) Pemerintah daerah kebutuhan pengguna Tapera akan berbeda berdasarkan Daerah. mengalokasikan dana pembangunan rumah MBR setidaknya Menjadi penting untuk dilakukan pengaturan pengalokasian sebesar 5 persen, (iii) Pemerintah mengalokasikan sejumlah dana berdasar skala prioritas Daerah. Untuk itu, dibutuhkan mekanisme dan sistem pembiayaan untuk pembangunan perumahan dan dan standar operasi dan prosedur (SOP) pengalokasian Tapera permukiman secara umum dan bagi Masyarakat Berpendapat berdasar prioritas Daerah; (iv) nomenklatur tabungan perumahan Rendah/MBR secara khusus. Usulan terakhir ini kemudian sebaiknya juga mempertimbangkan 2 (dua) pilihan, yaitu yang sepertinya mendapat ‘angin segar’ dengan adanya upaya tabungan perumahan rakyat (Tapera) atau tabungan mengembangkan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), yang perumahan nasional (Tapernas). sempat menjadi topik hangat beberapa waktu lalu. Kontroversi: Lembaga Pengelola Pada dasarnya gagasan Tapera Membaca Kompas Minggu, 12 Mei 2013 pada ini bukan sesuatu yang baru di rubrik Kilas Ekonomi tentang ‘RUU Tabungan Indonesia. Pada tahun 2000 Perumahan Alot’. Terdapat pernyataan anggota telah dibentuk tim Kelompok DPR, Yosep Umar Hadi, selaku Ketua Tim RUU Kerja (Pokja) yang bertugas Tapera. Yosep menjelaskan akan terjadi penolakan mengembangkan gagasan Tabungan pada beberapa muatan pasal di dalam RUU bagi Perumahan Pekerja/Buruh tersebut. Satu diantaranya terkait dana Perusahaan (TP3). Hal ini merupakan penyertaan modal sebesar Rp 1 triliun, sebuah upaya melengkapi skema sebagai dana awal pendirian Badan Tabungan Perumahan Bagi Pegawai Pengelola yang bertugas untuk Negeri Sipil (TAPERUM-PNS; TNI/POLRI) mengelola Tapera. yang sudah ada sejak tahun 1994. Walaupun Pada dasarnya pertanyaan kemudian belum terlihat secara nyata hasil paling mendasar adalah apakah dari Pokja tersebut. memang dibutuhkan sebuah badan pengelola baru. Sementara selama ini telah terbentuk Badan Pertimbangan Usulan Mengemuka Tabungan Perumahan PNS (Bapertarum-PNS) yang menangani Salah satu kegiatan dalam rangka penyusunan Tapera adalah tabungan perumahan PNS, yang dananya disimpan di Bank berupa paparan dan pembahasan RUU Tapera di Medan pada Tabungan Negara (BTN) sebagai penyalur Kredit Pinjaman Rumah bulan Maret 2013 lalu. Saat Tim RUU berdiskusi dengan pemangku (KPR). BTN, sejak berdiri tahun 1950 setelah dibekukannya Bank kepentingan perumahan Sumatera Utara, beberapa usulan Tabungan Post pada Februari 1950, adalah satu-satunya Bank yang mengemuka diantaranya (i) perlunya penegasan arti tabungan. Selama ini tabungan diartikan sebagai sebuah tindakan menyimpan fokus pada kredit pemilikan rumah. Mempertimbangkan keberadaan BTN ini, menjadi menarik uang yang bersifat sukarela, baik dari segi besaran (jumlahnya) kemudian jika Tim RUU Tapera dapat mengusulkan agar BTN yang maupun waktu menabungnya. Sementara dalam naskah RUU akan bertindak sebagai lembaga pengelola dana Tapera. Sehingga pada Bab III bagian kedua paragraf 2 pasal 10 menjelaskan, diusulkan agar namanya berubah menjadi Bank Tabungan kegiatan menabung dilakukan secara berkala sebesar 5 persen Perumahan Nasional (BTPN). Mengapa tidak? dari gaji per bulannya. Jika demikian, penggunaan kata tabungan akan bias; (ii) pengaturan peserta (kelompok penabung) berdasar *) Konsultan Pembangunan (KP) & kategori dan/atau segmentasi sesuai besarnya pendapatan. Hal Pendiri Institut Perumahan Rakyat Indonesia/IPRI. Domisili di Medan 29

×