Nhắn tin Zalo: 0777 149 703 để nhận file word miễn phí nhé. Khóa luận tốt nghiệp: Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty

1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
KHOA KINH TẾ - LUẬT
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI: PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN FLC
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
Giáo viên hướng dẫn Sinh viên thực tập
Họ và tên: Th.S Thái Thu Hương Họ và tên: Trần Thị Tuyết
Bộ môn: Quản lý Kinh tế Lớp: K54F2
HÀ NỘI, 2021

2. TÓM LƯỢC
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng
trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Phát triển thị trường bất động sản đồng nghĩa với việc
nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, hướng tới quá trình phát triển kinh tế - xã hội,
thúc đẩy đô thị hóa – hiện đại hóa đất nước. Bên cạnh đó, đây cũng là thị trường không hoàn
hảo có tính cạnh tranh cao với nhiều đặc thù riêng biệt. Doanh nghiệp muốn phát triển trong
thị trường này đồng nghĩa với việc phải không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm và mở
rộng thị trường tiêu thụ để khẳng định uy tín và giữ vững vị thế của mình.
Là doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề, Công ty cổ phần Tập đoàn FLC gia nhập
thị trường bất động sản từ năm 2013, trải qua quá trình xây dựng và phát triển, đến nay
doanh nghiệp này đã gặt hái được nhiều thành công với khối lượng lớn sản phẩm bất động
sản trải dài trên khắp cả nước. Bài khóa luận với đề tài “Phát triển thị trường kinh doanh
bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC” sẽ làm rõ hơn thực trạng và chiến
lược phát triển thị trường kinh doanh của CTCP Tập đoàn FLC trong giai đoạn 2016-
2020, mục tiêu - định hướng phát triển của doanh nghiệp trong thời gian tới. Từ đó đưa ra
các đề xuất giải pháp để doanh ngiệp có thể phát triển và đạt hiệu đạt hiệu quả hơn trong
sản xuất kinh doanh và phát triển thị trường.

3. LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bài khóa luận này, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các
thầy cô tại Trường Đại học Thương mại đã giảng dạy nhiệt tình, giúp em trang bị được
những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập tại trường.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến cô giáo Th.S Thái Thu Hương đã nhiệt
tình giúp đỡ, hướng dẫn, góp ý cho em trong quá trình hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Cuối cùng, Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến các anh/chị tại Công ty cổ phần Tập đoàn
FLC đã tạo điều kiện thuận lợi, cung cấp các số liệu, thông tin về công ty trong quá trình
em thực tập để hoàn thành đề tài.
Do năng lực và kiến thức còn hạn chế, thời gian nghiên cứu ngắn ngủi nên luận văn
không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô để
bài khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 27 tháng 12 năm
2021
Sinh viên
Trần Thị Tuyết

4. MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU..................................................................................................7
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH .................................................................................8
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT...............................................................................................9
PHẦN MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1. Đối tượng, mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu .....................................................2
2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................2
3. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................2
4. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp...............................................................................3
CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN .........................................................................................................................4
1.1. Bản chất về thị trường và phát triển thị trường ...................................................4
1.1.1. Khái niệm về thị trường .................................................................................. 4
1.1.2. Đặc điểm của thị trường ................................................................................. 5
1.1.3. Phân loại thị trường........................................................................................ 6
1.1.4. Vai trò của thị trường...................................................................................... 6
1.1.5. Vai trò của Phát triển thị trường .................................................................... 7
1.2. Kinh doanh bất động sản và thị trường kinh doanh bất động sản .......................8
1.2.1. Kinh doanh bất động sản ................................................................................ 8
1.2.2. Thị trường kinh doanh bất động sản............................................................... 9
1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản............................................................... 11
1.3. Các chỉ tiêu đánh giá thị trường kinh doanh bất động sản ................................12
1.3.1. Doanh thu...................................................................................................... 12
1.3.2. Lợi nhuận ...................................................................................................... 12
1.3.3. Thị phần......................................................................................................... 12
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường kinh doanh bất động sản......13
1.4.1. Nhân tố vĩ mô ................................................................................................ 13
1.4.2. Nhân tố vi mô ................................................................................................ 14
CHƯƠNG 2: PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN FLC ..........................................................................16
2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC ......16

5. 2.1.1. Tình hình sản xuất của công ty ..................................................................... 16
2.1.2. Tình hình kinh doanh sản phẩm bất động sản của công ty........................... 17
2.1.3. Tình hình thị trường kinh doanh bất động sản của công ty.......................... 19
2.1.4. Tình hình đối tác và bạn hàng của công ty................................................... 20
2.2. Thực trạng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Tập đoàn FLC . 20
2.2.1. Thực trạng về quy mô.................................................................................... 20
2.2.2. Thực trạng về đối tác công ty........................................................................ 27
2.2.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động phát triển thị trường kinh doanh bất
động sản của CTCP Tập đoàn FLC ................................................................................29
2.3.1. Những nhân tố vĩ mô..................................................................................... 29
2.3.2. Những nhân tố vi mô..................................................................................... 32
CHƯƠNG 3: CÁC ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CTCP TẬP ĐOÀN FLC................35
3.1. Quan điểm, định hướng và mục tiêu phát triển thị trường kinh doanh bất động
sản của CTCP Tập đoàn FLC .........................................................................................35
3.1.1. Quan điểm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Tập đoàn
FLC............................................................................................................................. 35
3.1.2. Định hướng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập
đoàn FLC.................................................................................................................... 35
3.1.3. Mục tiêu phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn
FLC.............................................................................................................................38
3.2. Các đề xuất giải pháp nhằm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của
CTCP Tập đoàn FLC ......................................................................................................39
3.2.1. Giải pháp hoạt động nghiên cứu thị trường ................................................. 39
3.2.2. Giải pháp về marketing và các kênh phân phối............................................ 39
3.2.3. Giải pháp về tài chính................................................................................... 40
3.2.4. Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực ....................................................... 41
3.2.5. Giải pháp về giá cả và sản phẩm.................................................................. 41
3.2.6. Giải pháp về công nghệ................................................................................. 42
3.2.7. Giải pháp thích ứng linh hoạt trước tình hình mới....................................... 42
3.3. Các kiến nghị nhằm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP
Tập đoàn FLC ................................................................................................................43
3.3.1. Kiến nghị đối với Nhà nước, Chính phủ ....................................................... 43

6. 3.3.2. Kiến nghị đối với bộ, ban ngành................................................................... 44
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................................45

7. DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Một số chỉ tiêu tài chính theo kế hoạch và thực hiện của CTCP Tập
đoàn FLC giai đoạn 2016-2020 (tỷ đồng)..................................................................................... 16
Bảng 2.2. Kết quả thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm bất động sản của
CTCP Tập đoàn FLC giai đoạn 2016-2020.................................................................................. 17
Bảng 2.3. Các tỉnh thành trọng điểm phát triển bất động sản của Tập đoàn FLC
giai đoạn 2016- 2020.............................................................................................................................. 26
Bảng 2.4. Danh sách đối tác/khách hàng lớn trong và ngoài nước của CTCP Tập
đoàn FLC trong lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2016-2020 ............................................... 28
Bảng 2.3.1: Số lượng lao động theo hợp đồng lao động ........................................................ 32
Bảng 2.3.2: Số lượng lao động theo trình độ lao động............................................................ 33

8. DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH
Biểu đồ 2.1 và 2.2. Thị trường và loại hình kinh doanh bất động sản của CTCP
Tập đoàn FLC giai đoạn 2016-2020........................................................................
Biểu đồ 2.3.1. Xu hướng bất động sản được quan tâm trong năm 2020.................
Biểu đồ 2.3.2. Hệ thống phân phối sản phẩm của FLC giai đoạn 2016-2020.........
Hình 2.3.3. Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2019.................................
21
31
33
34

9. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 BĐS Bất động sản
2 CBNV Cán bộ nhân viên
3 CTCP Công ty cổ phần
4 HĐLĐ Hợp đồng lao động
5 KH Kế hoạch
6 M&A Mergers and acquisitions – Mua lại
và sáp nhập
7 MOU Biên bản ghi nhớ (Memorandum of
understanding)
8 NXB Nhà xuất bản
9 R&D Research and development –
Nghiên cứu và phát triển
10 TNHH Trách nhiệm hữu hạn
11 TTTM Trung tâm thương mại
12 TH Thực hiện
13 UBND Ủy ban nhân dân

10. PHẦN MỞ ĐẦU
Trước tình hình kinh tế xã hội ngày càng phát triển như hiện nay, Việt Nam đã và đang
từng bước hội nhập quốc tế, quá trình đô thị hóa – hiện đại hóa được đẩy mạnh, nhu cầu bất
động sản theo đó cũng gia tăng. Trên thực tế, thị trường bất động sản nhà ở và bất động sản
thương mại nghỉ dưỡng của Việt Nam trong những năm gần đây đã có bước phát triển mạnh
mẽ và sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Với
những yếu tố thuận lợi như sự ổn định chính trị, dự báo khả quan của nền kinh tế, vốn đầu tư
nước ngoài liên tục tăng, dân số đông cùng sức mua tăng và nhiều Hiệp định Thương mại tự
do được ký kết, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng có nhiều dư địa phát triển.
Đi kèm với những cơ hội chính là sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trên thị trường. Từ hoạt
động ban đầu là tư vấn đầu tư, tư vấn tài chính doanh nghiệp, Tập đoàn FLC bắt đầu tập trung
mạnh vào thị trường bất động sản từ đầu năm 2013 và gặt hái được thành công vang dội nhờ
chiến lược đầu tư sáng suốt và nhanh nhạy. Với chiến lược “đánh thức các vùng đất tiềm
năng”, thương hiệu FLC từ lâu đã ghi dấu ấn trên thị trường bất động sản qua việc đầu tư xây
dựng chuỗi quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái quy mô lớn tại các vùng đất giàu tiềm năng
nhưng chưa được chú ý khai thác. Sự xuất hiện và vận hành một cách hiệu quả của các công
trình, dự án do FLC đầu tư đã mang lại những đóng góp tích cực trong quá trình thay đổi diện
mạo du lịch của các vùng đất, đánh thức tiềm năng du lịch “ngủ quên”. Tính tới thời điểm
hiện tại, số lượng dự án bất động sản nghiên cứu đầu tư của FLC đang được phủ rộng khắp
các tỉnh, thành cả nước với khoảng trên 400 dự án, đưa FLC trở thành thương hiệu bất động
sản hàng đầu tại Việt Nam và khu vực.
Với mục tiêu thực hiện chiến lược đầu tư bài bản, lâu dài và đồng bộ tại những dự án
quy mô trong mọi phân khúc bất động sản nhằm tạo lập hệ sinh thái kinh tế, Tập đoàn FLC
cần chú trọng đầu tư hơn nữa vào phát triển thị trường kinh doanh, tận dụng tối đa các tiềm
năng và cơ hội hiện có của thị trường trong nước cũng như đón đầu các xu thế mới của nền
kinh tế. Không chỉ phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng – phân khúc chủ lực và đạt
được nhiều thành tựu của Tập đoàn, FLC còn cần phải phát triển đa dạng hơn các sản phẩm
bất động sản trên phạm vi cả nước và từng bước mở rộng thị phần ra thị trường khu vực và
quốc tế. Xuất phát từ tình hình thực tế cũng như thực trạng kinh doanh bất động sản trên thị
trường của công ty, em lựa chọn đề tài: “Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của
Công ty cổ phần Tập đoàn FLC” để làm đề tài khóa luận tốt nghiệp.
1

11. 1. Đối tượng, mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường kinh doanh sản
phẩm bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC
- Mục tiêu nghiên cứu: Phân tích các yếu tố liên quan đến tình hình kinh doanh các
sản phẩm bất động sản của công ty cổ phần Tập đoàn FLC và thực trạng thị trường kinh
doanh của công ty. Đánh giá hoạt động phát triển thị trường của công ty, từ đó đưa ra một
số đề xuất, kiến nghị để nâng cao hiệu quả phát triển thị trường kinh doanh bất động sản
của CTCP Tập đoàn FLC.
- Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt được mục tiêu trên, đề tài tập trung giải quyết các
nhiệm vụ sau:
 Hệ thống hóa các lý luận liên quan đến thị trường, bất động sản và phát triển thị
trường kinh doanh bất động sản
 Phân tích, đánh giá tình hình thị trường và hoạt động phát triển thị trường kinh
doanh bất động sản của công ty cổ phần Tập đoàn FLC giai đoạn 2016-2020

 Đưa ra định hướng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của công ty trong
giai đoạn tiếp theo và đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường của CTCP Tập đoàn FLC

2. Phạm vi nghiên cứu
- Nội dung: Đề tài tập trung vào các hoạt động phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm
bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC
- Không gian nghiên cứu: Thị trường kinh doanh nội địa bất động sản của CTCP
Tập đoàn FLC
- Thời gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu việc phát triển thị trường kinh doanh bất
động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC trong khoảng thời gian 5 năm từ 2016 đến
năm 2020, mục tiêu định hướng trong thời gian tới.
3. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: luận văn có phân tích và tổng hợp các tài liệu lý
thuyết để làm rõ các vấn đề trong Chương 1 - Cơ sở lý luận về phát triển thị trường kinh
doanh bất động sản. Cụ thể là làm rõ các khái niệm, vai trò, đặc điểm về thị trường, kinh
doanh bất động sản và thị trường kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, luận văn cũng sử dụng
phương pháp này để đề cập đến vai trò và các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường
kinh doanh bất động sản. Phương pháp này sử dụng nhằm mục đích phân tích tạo ra một hệ
thống lý thuyết đầy đủ và chặt chẽ về phát triển thị trường kinh doanh bất động sản.
2

12. - Phương pháp thu thập dữ liệu: sử dụng các thông tin, số liệu được lấy từ các nguồn
khác nhau để mang lại tính xác thực và đáng tin cậy cho đề tài nghiên cứu. Phương pháp
này được sử dụng chủ yếu trong Chương 2 - Thực trạng phát triển thị trường kinh doanh
bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC và Chương 3 - Các đề xuất giải pháp và
kiến nghị nhằm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập
đoàn FLC. Các số liệu thu thập phần lớn liên quan đến chỉ số tài chính, tình hình thị
trường kinh doanh, thông tin dự án, danh sách đối tác bạn hàng,... của CTCP Tập đoàn
FLC. Nguồn số liệu được lấy từ các tài liệu, báo cáo phân tích nội bộ của phòng/ban trong
công ty FLC như phòng Kinh doanh chiến lược, Kế toán, Chăm sóc khách hàng,... Ngoài
ra còn có báo cáo tài chính, báo cáo thương niên các năm của công ty, một phần dữ liệu
được lấy trên website của doanh nghiệp, các trang thông tin bất động sản, các bài nghiên
cứu, luận văn của các tác giả...
- Phương pháp thống kê: được sử dụng trong Chương 2 để tổng quan thị trường kinh
doanh bất động sản của công ty, danh sách đối tác/bạn hàng cũng như thống kê các tài liệu
tham khảo, các thông tin đã thu thập được từ các nguồn khác nhau. Ngoài ra, phương
pháp này còn được thể hiện thông qua việc sử dụng các thông tin, số liệu đã có để tạo lập
bảng thống kê, đưa ra mô hình, sự biểu diễn và tóm tắt, tập hợp dữ liệu thực nghiệm hoặc
nghiên cứu thực tế nhằm phục vụ cho quá trình phân tích, dự đoán, đưa ra ý kiến nhận
định trong phần phân tích thực trạng phát triển thị trường của doanh nghiệp ở Chương 2.
4. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
Ngoài phần tóm lược, lời cảm ơn, mục lục, danh mục bảng biểu, danh mục sơ đồ, hình
vẽ, danh mục từ viết tắt, phần mở đầu, tài liệu tham khảo, Khóa luận được kết cấu làm
3 chương chính như sau:
Chương 1. Cơ sở lý luận về phát triển thị trường kinh doanh bất động sản
Chương 2. Phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập
đoàn FLC
Chương 3. Các đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển thị trường kinh
doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC
3

13. CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bản chất về thị trường và phát triển thị trường
1.1.1. Khái niệm về thị trường
Thị trường ra đời và phát triển gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa. Do
vậy, cùng với sự phát triển nhanh chóng của sản xuất trao đổi và dưới các cách tiếp cận
khác nhau thì khái niệm thị trường cũng có sự khác biệt.
Theo quan điểm cổ điển: “Thị trường là nơi diễn ra các quan hệ trao đổi, mua bán
hàng hoá”. Với quan điểm này, thị trường được hiểu là chợ. Thế nhưng kinh tế xã hội
ngày càng đổi mới, khái niệm này không còn phù hợp nữa, các quan hệ mua bán trao đổi
đã dần trở nên đa dạng, phóng phú và phức tạp hơn.
Gregory Mankiw (2003) đưa ra một khái niệm khá đơn giản: “Thị trường là tập
hợp của một nhóm người bán và người mua một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định”. Theo
Pindyck và Rubinfeld (2005), khái niệm thị trường được hiểu theo nghĩa tương tự: “Thị
trường là tập hợp người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng
trao đổi”.
Nhà kinh tế học Paul A.Samuelson đưa ra quan điểm thị trường dưới góc độ của nền
kinh tế thị trường “Thị trường là một quá trình trong đó người mua và người bán cùng một
thứ hàng hóa tác động qua lại với nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa”.
Theo quan điển của chủ nghĩa Mác – Lênin: “Thị trường là biểu hiện của sự phân
công lao động xã hội, là một trong những khâu của quá trình tái sản xuất mở rộng”. Theo
quan điểm này, thị trường là tổng hòa những quan hệ kinh tế trong đó nhu cầu của các chủ
thể được đáp ứng thông qua việc trao đổi, mua bán với sự xác định giá cả và số lượng
hàng hóa, dịch vụ tương ứng với trình độ phát triển nhất định của nền kinh tế sản xuất xã
hội. Ở cấp độ trừu tượng hơn, thị trường cũng có thể được nhận diện thông qua các mối
quan hệ liên quan đến trao đổi, mua bán hàng hóa, dịch vụ trong xã hội, được hình thành
do những điều kiện lịch sử, kinh tế, xã hội nhất định. Theo nghĩa này, thị trường là tổng
thể các mối quan hệ kinh tế gồm: cung, cầu, giá cả; quan hệ hàng – tiền; quan hệ giá trị,
giá trị sử dụng; quan hệ hợp tác, cạnh tranh; quan hệ trong nước, ngoài nước... Đây cũng
là các yếu tố của thị trường.
Trong kinh tế học, thị trường được hiểu rộng hơn, là nơi có các quan hệ mua bán
hàng hóa, dịch vụ giữa vô số những người bán và người mua có quan hệ cạnh tranh với
nhau, bất kể là ở địa điểm, thời gian nào. Thị trường trong kinh tế học được chia thành ba
4

14. loại: thị trường hàng hóa - dịch vụ (còn gọi là thị trường sản lượng), thị trường lao động,
và thị trường tiền tệ.
Có nhiều quan điểm, nhận định khác nhau về thị trường, tuy nhiên, trong phạm vi
bài luận, thị trường được nghiên cứu dưới góc độ là thị trường kinh doanh, tiêu thụ sản
phẩm, hay nói cách khác, thị trường là mối quan hệ giữa khách hàng và nhà sản xuất.
Theo nghĩa hẹp đây là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi hàng hoá. Thị trường
có thể là chợ, cửa hàng mua bán, siêu thị,... nơi người mua và người bán gặp và giao dịch
hàng hóa được xác định bằng một mức giá cụ thể. Tuy nhiên theo sự phát triển của xã hội
thì thị trường không nhất thiết phải là địa điểm gặp gỡ cụ thể giữa người mua và người
bán mà khách hàng và nhà sản xuất có thể giao dịch, thỏa thuận với nhau thông qua các
phương tiện viễn thông hiện đại. Do vậy, theo nghĩa rộng thị trường được hiểu là các hiện
tượng kinh tế, quan hệ kinh tế được phản ảnh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá,
cùng với mối quan hệ giữa người với người trong các quan hệ kinh tế, tạo ra sự liên kết
với nhau, thúc đẩy nhau phát triển.
1.1.2. Đặc điểm của thị trường
Mỗi loại thị trường thì đều có những đặc điểm riêng dựa trên đặc trưng của từng
loại đối tượng giao dịch, nhưng nhìn chung thị trường sẽ có một số đặc điểm cơ bản như:
- Thị trường hoạt động theo cơ chế tự điều tiết thông qua các quy luật kinh tế khách
quan của nó như quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, giá cả,... Bên cạnh sự vận động
khách quan của các quy luật kinh tế, thị trường còn có sự tác động tham gia của các cơ
quan quản lý nhà nước như Chính phủ, các bộ ngành, địa phương, các đơn vị trung gian,..
để kiểm soát thị trường và khắc phục những mặt trái của cơ chế thị trường tự điều tiết.
- Thị trường không có tính ổn định lâu dài, luôn luôn biến động do sự tác động của
nhiều nhân tố khác nhau. Trong quá trình kinh doanh doanh nghiệp phải luôn nắm bắt kịp
thời sự biến động của thị trường, trên cơ sở hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng và tác động của
các nhân tố này để điều chỉnh phương án, kế hoạch kinh doanh cho thích hợp.
- Ngày nay thị trường ngày càng được mở rộng, không bị giới hạn bởi yếu tố địa lý,
có sự liên kết, mở cửa giữa thị trường trong nước với thị trường khu vực và thị trường thế
giới… Thị trường ngày càng càng mở rộng làm cho thị trường khu vực gắn liền với thị
trường thế giới, thị trường quốc gia gắn liền với thị trường quốc tế. Từ đó hàng hóa của
doanh nghiệp trong mối quan hệ nhu cầu của người tiêu dùng sẽ ngày càng trở nên đồng
nhất hơn dựa theo tiêu chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, vẫn có sự khác biệt về hàng hóa giữa các
quốc gia do yêu cầu đòi hỏi của người tiêu dùng ở các quốc gia khác nhau.
5

15. 1.1.3. Phân loại thị trường
- Theo phạm vi hoạt động của doanh nghiệp:
Thị trường địa phương: Thị trường gồm những khách hàng ở gần doanh nghiệp: thị
trường tỉnh, huyện, xã,.. một doanh nghiệp chỉ hoạt động trong thị trường địa phương
thường là các doanh nghiệp có quy mô nhỏ, lượng sản phẩm sản xuất ra với số lượng nhỏ
và chỉ tiêu thụ tại thị trường đó.
Thị trường vùng: là thị trường của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh với quy mô
lớn hơn, không chỉ ở một địa phương mà còn phát triển ra các tỉnh, địa phương khác hoặc
một vùng miền trên phạm vi cả nước như: thị trường miền Bắc, miền Trung, miền Nam,...
Thị trường toàn quốc: là thị trường khi doanh nghiệp mở rộng mạng lưới phân phối
sản phẩm dịch vụ trải rộng ra khắp cả nước, trên phạm vi toàn lãnh thổ
Thị trường khu vực và quốc tế: thị trường của doanh nghiệp đã vươn ra nhiều nước
trong một khu vực hoặc thế giới như thị trường Đông Nam Á, thị trường ASEAN, thị
trường EU,...
- Theo đặc điểm thị trường:
Thị trường bán buôn là thị trường trong đó người bán bán cho người trung gian,
những người ngày lại tiếp tục chuyển bán. Có hai hình thức bán buôn: nhà sản xuất bán
cho doanh nghiệp thương mại và buôn bán giữa các doanh nghiệp thương mại.
Thị trường bán lẻ là thị trường mà người bán bán hàng trực tiếp cho người tiêu
dùng 1.1.4. Vai trò của thị trường
Vai trò của thị trường được thực hiện ở chỗ nó gắn chặt sản xuất với tiêu dùng,
thúc đẩy và điều tiết các hoạt động sản xuất kinh doanh của xã hội. Thị trường buộc các
chủ thể kinh tế phải hoạt động một cách thống nhất và tuân theo quy luật của thị trường
Thứ nhất, thị trường là nền tảng của sản xuất kinh doanh và tiêu thụ hàng hóa. Có
thị trường thì mới có hoạt động sản xuất kinh doanh và có hoạt động sản xuất kinh doanh
thì mới có hoạt động tiêu thụ hàng hóa hay nói cách khác thị trường là điều kiện sống còn
đối với hoạt động tiêu thụ sản phẩm.
Thứ hai, thị trường là cơ sở để nền kinh tế tự nhiên dịch chuyển sang nền kinh tế
hàng hóa. Có thị trường thì mới có hoạt động trao đổi mua bán được diễn ra, từ đó phá bỏ
đi ranh giới của nền kinh tế tự cung tự cấp và dần hình thành thể thống nhất trong nền
kinh tế quốc dân.
Thứ ba, thị trường hướng dẫn cho hoạt động tiêu thụ sản phẩm. Trước những thông
tin có thể thu được từ thị trường, các doanh nghiệp sẽ tìm ra nhu cầu thị trường hiện tại là
6

16. gì và căn cứu vào đó để đưa ra những quyết định đúng đắn như sản xuất cái gì, sản xuất
cho ai, tiêu thụ như thế nào?
Thứ tư, thị trường phản ánh chi tiết hoạt động tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ. Tất cả
các thông tin về hoạt động sản xuất kinh doanh, quy mô nền kinh tế, tốc độ tiêu thụ sản
phẩm dịch vụ đều được thị trường ghi nhận và phản chiếu rõ ràng qua thị trường.
1.1.5. Vai trò của Phát triển thị trường
Theo Vietnam Open Educational Resources – VOER: “Phát triển thị trường là
phát triển các yếu tố cấu thành nên thị trường của doanh nghiệp”. Về bản chất, phát triển
thị trường là tổng hợp cách thức, biện pháp của doanh nghiệp nhằm đưa khối lượng sản
phẩm kinh doanh đạt mức tối đa, mở rộng quy mô kinh doanh, tăng thêm lợi nhuận và
nâng cao uy tín của doanh nghiệp trên thị trường.
Phát triển thị trường của doanh nghiệp bao gồm việc đưa sản phẩm hiện tại vào
tiêu thụ ở thị trường mới; khai thác tốt thị trường hiện tại; nghiên cứu dự đoán nhu cầu thị
trường, đưa sản phẩm mới đáp ứng nhu cầu của thị trường hiện tại và khu vực thị trường
mới. Sự phát triển của thị trường luôn gắn liền với phát triển sản xuất hàng hoá. Trình độ
phát triển sản xuất và trao đổi hàng hoá đến mức độ nào, thì trình độ phát triển thị trường
đến mức độ đó.
Phát triển thị trường đóng vai trò làm tăng khả năng thu lợi nhuận, giúp doanh
nghiệp có thể tồn tại và phát triển một các bền vững, tăng thị phần và nâng cao vị thế của
doanh nghiệp trên thị trường trong nước và thế giới. Phát triển thị trường còn giúp thúc
đẩy sản xuất kinh doanh phát triển. Nó không những duy trì được số lượng khách hàng và
sản lượng hàng hoá bán ra hiện tại mà còn đem đến cho doanh nghiệp cơ hội chiếm lĩnh
một phần thị trường mà hiện các đối thủ của doanh nghiệp cạnh tranh đang nắm giữ và
thậm chí huy động một phần thị trường không tiêu dùng (không có nhu cầu tiêu dùng
những đối tượng khách hàng ban đầu sử dụng các sản phẩm của doanh nghiệp)
Có 2 cách phát triển thị trường chính là phát triển thị trường theo chiều rộng và
phát triển thị trường theo chiều sâu:
- Phát triển thị trường theo chiều rộng được hiểu một cách đơn giản là mở rộng qui mô
địa điểm mà nhà sản xuất có thể tiêu thụ sản phẩm. Nói cách khác, đó là việc nhà sản xuất mở
rộng địa lý, địa bàn tiêu thụ, mở rộng lượng người mua. Đây là hình thức phát triển thị trường
về mặt lượng, thích hợp trong trường hợp ngành không tạo cho doanh nghiệp phát triển hơn
nữa hay những khả năng phát triển ở ngoài ngành hấp dẫn hơn. Đây là hình thức phát triển
qui mô tổng thể thị trường trên cả thị trường hiện tại và thị trường mới, có
7

17. thể tăng thị phần, số lượng khách hàng bằng cách thu hút khách hàng chưa sử dụng sản
phẩm của doanh nghiệp thông qua nỗ lực Marketing. Điều này áp dụng trong trường hợp
doanh nghiệp chưa khai thác hết thị trường hiện tại. Có thể kinh doanh sản phẩm mới, lĩnh
vực mới trên địa bàn thị trường cũ hoặc với địa bàn mới mở rộng phạm vi kinh doanh.
- Phát triển thị trường theo chiều sâu là doanh nghiệp cố gắng tăng khả năng tiêu
thụ sản phẩm trên thị trường hiện tại và nâng cao chất lượng hiệu quả của thị trường. Chất
lượng hiệu quả thị trường có thể được đánh giá qua một số chỉ tiêu như uy tín của doanh
nghiệp, doanh thu, tỷ suất lợi nhuận, sự thỏa mãn, sự trung thành của khách hàng đối với
sản phẩm,... Để thực hiện theo hướng này, doanh nghiệp cần chú trọng nâng cao chất
lượng sản phẩm, hoàn thiện hệ thống phân phối, nâng cao chất lượng dịch vụ để tạo được
sự hấp dẫn đối với khách hàng. Có ba hình thức phát triển theo chiều sâu:
Thâm nhập sâu vào thị trường: là việc doanh nghiệp tìm cách tăng mức tiêu thụ sản phẩm,
dịch vụ hiện có của mình trên những thị trường đã có bằng Marketing mạnh mẽ hơn.
Mở rộng thị trường: là việc doanh nghiệp tìm cách tăng mức tiêu thụ bằng cách đưa
những sản phẩm dịch vụ hiện có của mình vào những thị trường mới.
Cải tiến hàng hóa: là việc doanh nghiệp tăng mức tiêu thụ bằng cách tạo ra những hàng
hóa mới hay đã được cải tiến cho những thị trường hiện tại.
Như vậy, phát triển theo chiều sâu làm cho doanh số bán tăng lên đồng thời với việc tỷ
suất lợi nhuận, doanh số bán ra cũng tăng lên, sản phẩm của doanh nghiệp có tính cạnh
tranh cao, thị phần của doanh nghiệp tăng về cả mặt giá trị lẫn tỷ trọng trong ngành, nâng
cao uy tín, vị thế trong cạnh tranh.
1.2. Kinh doanh bất động sản và thị trường kinh doanh bất động sản
1.2.1. Kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 181 của Bộ luật Dân sự năm 2005 “Bất động sản là các tài
sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với
đất đai; các tài sản khác do pháp luật qui định.”
Tại khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 “Kinh doanh bất động sản
là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán,
chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi
giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc
quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.
8

18. Như vậy, Kinh doanh bất động sản có thể hiểu đó là việc đầu tư một số vốn nhất
định vào một bất động sản nào đó với mục đích là để sinh lợi nhuận. Bất động sản có 4
loại hình kinh doanh chính: Kinh doanh bất động sản nhà ở; Kinh doanh bất động sản
thương mại - dịch vụ; kinh doanh bất động sản công nghiệp - hạ tầng và kinh doanh bất
động sản đất.
Kinh doanh bất động sản có một số đặc điểm sau:
Một là, kinh doanh bất động sản hoạt động mang tính cục bộ và khu vực. Mọi hoạt
động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của bất động sản, mỗi một vị trí của bất động sản
khác nhau sẽ mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác
nhau. Môi trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với mỗi giá trị của
bất động sản. Do đó, những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau
cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác.
Hai là, kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài. Bất động sản
thường có thời gian sử dụng xây dựng, sử dụng và thu hồi vốn trong thời gian dài, do đó,
kinh doanh bất động sản cần số vốn đầu tư lớn, đầu tư trong dài hạn. Những doanh nghiệp
có lợi thế về vốn thì có khả năng cạnh tranh cao, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng
và tín dụng thắt chặt đối với cho vay bất động sản.
Ba là, kinh doanh bất động sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của
pháp luật và chính sách. Nhà nước quản trị toàn bộ bất động sản, trước hết là đất đai rồi đến
các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: luật đất đai, luật xây dựng, luật
kinh doanh bất động sản… quan hệ cung cầu bất động sản khá nhạy cảm, nhìn chung cung
nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách.
Bốn là, hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành,
vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù. Tính đặc thù của kinh doanh bất động sản thể hiện ở
việc thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu;
thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được; một số loại hàng hoá bất động sản mang tính
độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường;
1.2.2. Thị trường kinh doanh bất động sản
Thị trường kinh doanh bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường dựa trên quan hệ hàng hóa - tiền tệ diễn ra trong không
gian và thời gian xác định.
Thị trường kinh doanh bất động sản có những đặc điểm sau:
9

19. Một là, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản. Một tài sản muốn trở thành bất động sản phải gắn liền
với đất đai. Trong khi đó, đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi trừ những trường hợp
đặc biệt do thiên nhiên tác động, người có quyền sở hữu đất là sử dụng các quyền và lợi
ích do đất đai mang lại. Tính chất này là yếu tố cơ bản tác động đến tính đặc thù của các
giao dịch trên thị trường bất động sản. Chính vì vậy, giá đất không phản ánh giá trị của
hàng hóa đất đai mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả
vốn đầu tư vào đất.
Hai là, thị trường bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao
dịch. Do đặc tính cố định không thể di dời được của bất động sản nên việc giao dịch hàng
hóa bất động sản thường không phải là nơi có sự hiện diện của bất động sản. Địa điểm
giao dịch bất động sản rất đa dạng như sàn giao dịch, phòng giao dịch, quán nước, nhà
riêng hoặc thậm chí không cần địa điểm cụ thể mà có thể tiến hành giao dịch qua điện
thoại hoặc internet…
Ba là, thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Bất động sản
là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của
các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi
vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh của thị trường
bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất
địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các
vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác
nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau
Bốn là, Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất
động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, Chính phủ
các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn
điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các
nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Xuất phát từ lý
do này nên thị trường bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống
các văn bản quy phạm pháp luật nói chung và các quy phạm pháp luật nói riêng về bất
động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
Năm là, Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Việc
đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn, một phần lớn nguồn vốn
10

20. này được huy động từ thị trường vốn. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường
bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua
bán, kinh doanh... đã giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại
lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.
Sáu là, Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương
ứng với sự thay đổi của cầu. Nguyên nhân là do việc tăng cung của một loại nhà đất với mục
đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian và khó khăn hơn các hành hoá thông thường.
Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trường như tìm hiểu thông tin thị
trường, chuyển nhượng đất đai, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công...Trong khi đó, các
thủ tục pháp lý về bất động sản thường khá phức tạp, thêm vào đó là do giá trị của bất động
sản lớn nên việc chuẩn bị được một lượng vốn lớn để tham gia vào thị trường cũng chính là
nguyên nhân làm cho việc cung bất động sản trên thị trường nhà đất diễn ra chậm.
1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Với vai trò cung
cấp đất đai để đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ... thị trường
bất động sản đã góp phần thúc đẩy sản xuất không ngừng phát triển. Ngoài ra, thị trường
bất động sản góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh
theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi địa phương và của các quốc
gia và là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán bất động sản.
Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới chính
sách về đất đai và bất động sản. Thông qua hoạt động của thị trường bất động sản, nhà
nước tiếp tục áp dụng các chính sách pháp luật về đất đai và bất động sản, nhờ đó tiếp tục
bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách về đất đai và bất động sản. Cũng thông
qua thị trường, Nhà nước tiến hành đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai,
quản lý bất động sản, thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai...
Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Các giao
dịch thế chấp vay vốn bằng bất động sản góp phần khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân
cư để đầu tư cho sự phát triển. Khi sử dụng bất động sản để góp vốn liên doanh, nhà nước
và doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền mà sử dụng bất động sản làm vốn để gọi
vốn đầu tư trong và ngoài nước. Như vậy, bất động sản chính là nguồn vốn mới để khai
thác các nguồn vốn khác.
11

21. Phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của các tầng lớp dân
cư, góp phần thúc đẩy việc áp dụng các tiến bộ khoa học - kỹ thuật, cải tiến công nghệ,
nâng cao chất lượng bất động sản phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho
nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng... Khi sản xuất phát triển, thị
trường bất động sản phát triển sẽ thoả mãn ngày càng nhiều nhu cầu tiêu dùng ngày càng
cao của con người về nơi ăn chốn ở, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các
hoạt khác, nhờ vậy mà đời sống của người dân không ngừng được nâng cao.
1.3. Các chỉ tiêu đánh giá thị trường kinh doanh bất động sản
1.3.1. Doanh thu
Doanh thu từ việc kinh doanh bất động là số tiền thu được từ việc mua, bán, xây
dựng để cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sàn giao
dịch bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý
bất động sản,.. Doanh thu từ việc sản xuất kinh doanh bất động sản sẽ phản ánh hiệu quả
phát triển thị trường của doanh nghiệp, doanh thu càng cao chứng tỏ sản phẩm bất động
sản của doanh nghiệp được thị trường chấp nhận và chào đón. Ngược lại nếu sản phẩm
khó tiêu thụ thì doanh thu không đủ bù đắp chi phí, có thể dẫn đến giải thể hay phá sản
của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Muốn tăng doanh thu tức là tăng khả
năng tiêu thụ sản phẩm thì phát triển thị trường của doanh nghiệp cần quan tâm nâng cao
chất lượng và cải tiến mẫu mã các sản phẩm bất động sản cho phù hợp nhu cầu thị trường,
hạ giá thành để hạ giá bán và đẩy mạnh hoạt động marketing.
1.3.2. Lợi nhuận
Lợi nhuận là phần chênh lệch dương giữa thu nhập và chi phí tạo ra thu nhập đó trong
1 thời kỳ (thường là quý, nửa năm, năm). Nếu chênh lệch âm thì kết quả kinh doanh là lỗ.
Trong phát triển thị trường kinh doanh bất động sản, lợi nhuận thu được của doanh nghiệp là
một chỉ tiêu quan trọng đánh giá hiệu quả phát triển thị trường kinh doanh của doanh nghiệp.
Có lợi nhuận chứng tỏ việc phát triển thị trường kinh doanh bất động sản đã bù đắp được chi
phí bỏ ra trong việc nghiên cứu thị trường, đầu tư xây dựng công trình, marketing,... và có
tích luỹ. Lợi nhuận kỳ này cao hơn kỳ trước biểu hiện sản phẩm bất động sản được tiêu thụ
nhiều hơn, thị trường kinh doanh ngày càng phát triển mở rộng.
1.3.3. Thị phần
Một chỉ tiêu khác để đánh giá mức hiệu quả trong phát triển thị trường của doanh
nghiệp đó chính là thị phần. Thị phần kinh doanh bất động sản của một doanh nghiệp là phần
trăm tiêu thụ sản phẩm bất động sản của doanh nghiệp đang chiếm lĩnh trên thị trường. Thị
phần sẽ giúp doanh nghiệp có thể so sánh được vị trí của mình, so với các đối thủ cạnh
12

22. tranh trong cùng phân khúc kinh doanh bất động sản. Phát triển thị trường kinh doanh
cũng đồng nghĩa với việc mở rộng thị phần, tạo điều kiện phát triển cho doanh nghiệp.
Ngoài ra, thị phần hỗ trợ doanh nghiệp đưa ra quyết định hợp lý, khi doanh nghiệp mở
rộng chiến dịch quảng bá cho một sản phẩm ra một thị trường nào đó.
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường kinh doanh bất động sản
1.4.1. Nhân tố vĩ mô
- Môi trường pháp luật, chính trị
Một trường pháp luật, chính trị có tác động trực tiếp đến việc phát triển thị trường
kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp. Muốn phát triển thị trường tiêu thụ, đặc biệt
đối với lĩnh vực bất động sản, cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật của nhà
nước. Sự thay đổi về đường lối, chính sách của nhà nước sẽ tác động đến hoạt động của
thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói
riêng. Sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về bất động sản từ đó ảnh hưởng
đến giá bất động sản. Một số chính sách tác động đến giá bất động sản gồm: chính sách
tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản; chính sách đầu tư phát triển
kinh tế theo vùng; chính sách đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng…
Bên cạnh các chính sách về pháp luật thì môi trường chính trị cũng ảnh hưởng
không nhỏ, đặc biệt là đối với hoạt động mở rộng kinh doanh của doanh nghiệp. Môi
trường chính trị ổn định, bộ máy quản lý không quan liêu, thủ tục hành chính nhanh gọn
hợp lý… sẽ giúp doanh nghiệp yên tâm xây dựng và phát triển bất động sản. Ngược lại,
nếu môi trường chính trị không ổn định, thường xuyên xảy ra bạo động, khủng bố,.. thì
việc phát triển thị trường cũng sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực, doanh nghiệp sẽ không yên tâm
để đầu tư kinh doanh xây dựng bất động sản.
- Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển thị trường kinh doanh
bất động sản của doanh nghiệp. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao với mục đích và kỹ
năng sử dụng đất đa dạng, chủng loại sản phẩm bất động sản cung cấp ra thị trường cũng sẽ
phong phú, đa dạng, kéo theo nhu cầu chuyển dịch bất động sản giữa các chủ thể trên thị
trường cũng ngày càng lớn. Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trường khác, như thị trường tài
chính, cũng đòi hỏi thị trường bất động sản phát triển. Trong quá trình hoạt động, nhất là đối
với lĩnh vực có vốn đầu tư lớn như bất động sản, một trong những biện pháp giúp doanh
nghiệp có tiền trang trải chi phí đó là vay vốn ngân hàng. Lãi suất vay cao, chi phí tăng, giá
thành tăng, khả năng cạnh tranh bị giảm. Điều này cũng khiến lợi nhuận thu được từ thị
trường mới bị giảm đi, dẫn tới kế hoạch phát triển gặp khó khăn. Ngoài ra, khi lạm phát tăng
cao, các dự án đầu tư trở nên mạo hiểm, doanh nghiệp hạn chế phát triển, mở rộng thị trường.
Có thể thấy, môi trường kinh tế ảnh hưởng lớn tới việc phát triển thị trường.
- Môi trường văn hóa xã hội
13

23. Lối sống, thị hiếu, phong tục tập quán, tín ngưỡng … ảnh hưởng tới số lượng tiêu
thụ trên thị trường bất động sản. Văn hóa xã hội khác nhau tại những khu vực khác nhau
nên sẽ dẫn tới việc tiêu thụ khác nhau, do đó phải nghiên cứu văn hóa xã hội tại thị trường
cần hướng tới để có những chiến lược phát triển tiêu thụ phù hợp với từng phân khúc bất
động sản của doanh nghiệp. Ngoài ra, trình độ dân trí ngày càng cao cũng thách thức đối
với các doanh nghiệp. Hiệp hội những người tiêu dùng xuất hiện đòi hỏi phải quan tâm
đặc biệt chất lượng sản phẩm trên thị trường, đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng. Việc
mật độ dân số tăng cao tại một khu vực cũng sẽ khiến cho phát triển thị trường bị tác động
do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Bên cạnh đó, các yếu tố khác trong khu vực như chất
lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong
vùng cũng có những tác động lên giá trị của bất động sản. Hệ thống hạ tầng đồng bộ hơn
sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp đầu tư dự án, phát triển thị trường bất động
sản, cả trong trung hạn và dài hạn.
- Môi trường tự nhiên
Nhóm yếu tố thuộc môi trường tự nhiên có ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất
động sản là: vị trí, diện tích, địa hình, môi trường, thiên nhiên,... Vị trí là yếu tố quyết
định nhà đầu tư có phát triển tại thị trường không. Các nhà đầu tư sẽ ưu tiên vị trí bất
động sản nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư hay cụm công nghiệp hoặc
bất động sản nằm tại ngã 4 ngã 3 đường giao thông, trên các trục đường lớn. Địa hình bất
động sản cao hay thấp cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển thị
trường kinh doanh, những dự án nằm tại vùng trũng, thường hay ngập nước hoặc bị hiện
tượng thủy triều sẽ gây khó khăn trong việc phát triển thị trường kinh doanh. Ngoài ra,
tình trạng môi trường có ô nhiễm hay kông và các rủi ro về thiên nhiên cũng sẽ tác động
đến việc daonh nghiệp có đầu tư phát triển thị trường hay không.
- Xu hướng tiêu dùng của khách hàng
Xu hướng mua bất động sản của khách hàng sẽ là yếu tố giúp doanh nghiệp xác định
nên đầu tư phát triển loại hình bất động sản nào và phát triển thị trường được tối ưu nhất.
Các yếu tố tiêu dùng được phản ảnh trực tiếp qua thị trường, doanh nghiệp cần nghiên
cứu, phân tích xu hướng bất động sản và tiến hành nghiên cứu thị trường, đón đầu các xu
thế để thu hút khách hàng, từng bước ở rộng thị trường tiêu thụ các sản phẩm bất động
sản. Xu hướng tiêu dùng bất động sản rất đa dạng và thay đổi theo thời gian và khác nhau
giưa từng tập khách hàng, các xu hướng phổ biến hiện nay là: biệt thự nghỉ dưỡng ven
biển; bất động sản trên đồi, condotel,..
1.4.2. Nhân tố vi mô
- Đối thủ cạnh tranh
Đối thủ cạnh tranh trong kinh doanh bất động sản là những doanh nghiệp phục vụ
cùng phân khúc khách hàng mục tiêu, cùng chủng loại sản phẩm, cùng thỏa mãn một nhu
14

24. cầu của khách hàng. Qua việc hiểu biết về đối thủ sẽ giúp doanh nghiệp hình dung ra bức
tranh tổng quát về thị trường bất động sản và có những chính sách phát triển thị trường hợp lý
và hiệu quả. Có 3 loại hình giữa các doanh nghiệp để hình thành cơ chế thị trường, trong đó
chế giá cả cung cấp thông tin phản hồi về động lực của thị trường, cơ chế cung cầu điều tiết
sự sản xuất và tiêu dùng còn cơ chế cạnh tranh là chất xúc tác đảm bảo cho cơ chế giá cả và
cơ chế cung cầu phát huy được đầy đủ công năng của thị trường. Như vậy, nếu muốn thị
trường vận hành đúng đắn theo cơ chế của nó thì phải tạo điều kiện cho cơ chế cạnh tranh tác
động mạnh mẽ, tức là doanh nghiệp phải có quyền tự chủ kinh doanh, hạch toán độc lập, tự
chịu lỗ lãi và được hưởng lợi ích kinh tế từ kết quả cạnh tranh, mặt khác phải chống lại cạnh
tranh phi pháp, bảo vệ cạnh tranh lành mạnh và phải chống độc quyền.
- Các đơn vị cung ứng đầu vào cho doanh nghiệp
Các đơn vị cung cứng đầu vào để xây dựng các dự án bất động sản cũng là yếu tố tác
động đến việc phát triển thị trường kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu số lượng nguồn
cung ứng ít, nguồn hàng không nhiều, không có mặt hàng thay thế khác, nhà cung ứng có
thể gây sức ép bằng cách giảm chất lượng hoặc giảm các dịch vụ đi kèm. Nếu số lượng
nhà cung ứng nhiều, nguồn hàng phong phú có mặt hàng thay thế khác có thể chọn nhà
cung ứng hàng hóa với mức giá phải chăng, chất lượng tốt và dịch vụ thuận lợi. Vấn đề
quan trọng là phải đảm bảo nguồn hàng, về chất lượng, về thời gian, về số lượng và giá cả
để tạo ra được giá thành sản phẩm tối ưu nhất, gia tăng chất lượng sản phẩm và tạp điều
kiện cho phát triển thị trường kinh doanh đạt hiệu quả cao.
- Nguồn lực của doanh nghiệp
Nếu không có vốn doanh nghiệp sẽ khó làm được gì ngay cả khi đã có cơ hội kinh
doanh. Có vốn giúp thực hiện kinh doanh dễ dàng hơn, có điều kiện để tận dụng các cơ
hội để thu lợi lớn. Do vậy, nguồn vốn đầu vào và tích lũy của doanh nghiệp cũng là nhân
tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của doanh
nghiệp.Ngoài ra, phát triển thị trường đi kèm với phát triển chất lượng các sản phẩm bất
đông sản, mà muốn cải tiến chất lượng cũng như nâng cao tình hình thì doanh nghiệp cần
phải đổi mới công nghệ, nâng cao tay nghề người lao động... Để làm được điều đòi hỏi có
vốn lớn và phương án sử dụng hiệu quả góp phần giúp doanh nghiệp phát triển thị trường.
- Hệ thống phân phối sản phẩm
Vì thị trường bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. Do
đặc tính cố định không thể di dời được của bất động sản nên việc giao dịch hàng hóa bất
động sản thường không phải là nơi có sự hiện diện của bất động sản. Vậy nên muốn phát
triển thị trường kinh doanh, doanh nghiệp cần có một hệ thống mạng lưới phân phối lớn,
đa dạng trên khắp các thị trường như các đại lý phân phối, công ty con, điểm tư vấn dự
án,... Điều này sẽ góp phần giúp cho việc tiếp cận được nhiều hơn nguồn khách hàng,
từng bước mở rộng thị trường, nâng cao hiệu quả kinh doanh cho doanh nghiệp.
15

25. CHƯƠNG 2: PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN FLC
2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC
2.1.1. Tình hình sản xuất của công ty
Giai đoạn 2016-2020 CTCP Tập đoàn FLC tiếp tục hoạt động kinh doanh, đẩy
mạnh đầu tư trên 3 trụ cột chính là: bất động sản, hàng không và du lịch nghỉ dưỡng, kết
hợp chặt chẽ cùng các lĩnh vực kinh doanh bổ trợ nhằm tạo nên dấu ấn bứt phá trong hệ
sinh thái kinh tế FLC.
Bảng 2.1. Một số chỉ tiêu tài chính theo kế hoạch và thực hiện của CTCP Tập đoàn
FLC giai đoạn 2016-2020 (tỷ đồng)
Chỉ tiêu
Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
KH TH KH TH KH TH KH TH KH TH
Tổng
doanh thu 6.300 6.656 13.000 12.300 12.500 12.016 20.000 15.927 12.500 13.502
hợp nhất
Lợi nhuận
hợp nhất 1.300 1.335 728 551 700 677 720 783 1.957 421
trước thuế
Lợi nhuận
hợp nhất 1.000 1.029 500 385 560 470 570 696 1.957 308
sau thuế
Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của CTCP Tập đoàn từ năm 2016-2020
Trên đây là bảng kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trên tất cả các ngành nghề của
CTCP Tập đoàn FLC từ năm 2016 đến năm 2020. Nhìn vào bảng số liệu ta thấy, Tổng doanh
thu trong giai đoạn 5 năm 2016-2020 tăng mạnh từ 6.656 tỷ đồng lên tới 13.502 tỷ đồng (tăng
202%), trong đó doanh thu tăng liên tục từ năm 2016 đến năm 2018, và giảm vào năm 2020.
Lợi nhuận hợp nhất trước thuế và sau thuế giảm vào năm 2017 và năm 2020 và tăng liên tục
trong 2 năm 2018-2019. Lý giải về việc giảm lợi nhuận trong năm 2017 của FLC nguyên
nhân bắt nguồn từ những bước chuyển dịch mạnh mẽ cơ cấu sản phẩm sang căn hộ khách
sạn, dịch vụ nghỉ dưỡng đã làm giá vốn bán hàng tăng mạnh từ 4,5 nghìn tỷ đồng năm 2016
lên hơn 10 nghìn tỷ đồng năm 2017, lợi nhuận theo đó cũng giảm mạnh so với cùng kỳ năm
trước (khoảng 37%). Bên cạnh đó, năm 2020 cũng là năm ghi nhận các chỉ tiêu doanh thu và
lợi nhuận đều giảm, nguyên nhân chính là do tác động của dịch Covid-
19 và các chính sách giãn cách, thắt chặt của Chính phủ tác động đến tất cả các phân khúc
kinh doanh của Tập đoàn từ bất động sản đến hàng không, dịch vụ,...
16

26. 2.1.2. Tình hình kinh doanh sản phẩm bất động sản của công ty
Bất động sản là một trong những lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của CTCP Tập đoàn
FLC trên tất cả các phân khúc từ Bất động sản nhà ở – văn phòng, bất động sản nghỉ
dưỡng và bất động sản khu công nghiệp,... Xuất phát từ hoạt động ban đầu là tư vấn đầu
tư, tư vấn tài chính doanh nghiệp, Tập đoàn FLC bắt đầu tập trung mạnh vào thị trường
bất động sản từ đầu năm 2010 và gặt hái được thành công vang dội nhờ chiến lược đầu tư
sáng suốt và nhanh nhạy. Tính tới thời điểm hiện tại, số lượng dự án bất động sản nghiên
cứu đầu tư và xây dựng của FLC vào khoảng trên 400 dự án, phủ rộng khắp các tỉnh thành
trên cả nước, trở thành một trong những thương hiệu bất động sản hàng đầu của Việt Nam
và khu vực, đặc biệt là trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
Bảng 2.2. Kết quả thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm bất động sản của CTCP
Tập đoàn FLC giai đoạn 2016-2020
Chỉ tiêu Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Doanh thu (tỷ đồng) 5.871 5.563 5.307 2.162 3.154
Phần trăm trong doanh
48.5% 47.8% 44% 14% 20%
thu Tập đoàn
Phần trăm so với kế
121% 119% 109% 93% 86%
hoạch
Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của CTCP Tập đoàn từ năm 2016-2020
Trong 3 năm từ 2016-2019 doanh thu kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC
khá ổng định, biến động không đáng kể, đóng góp một phần lớn trong tổng doanh thu của
toàn Tập đoàn. Đến năm 2019, doanh thu có dấu hiệu sụt giảm đáng kể do các dự án trong
giai đoạn trước đã kết thúc, tập đoàn bắt đầu triển khai xây dựng các phân khúc bất động
sản mới, chưa thể thu được dòng tiền ngay. Sang năm 2020, doanh thu đã tăng lên, tuy
vậy do ảnh hưởng của dịch Covid-19 và các chính sách giãn cách, thắt chặt để phòng
chống dịch của Chính phủ khiến cho kinh doan bất động sản của FLC gặp không ít khó
khăn, doanh thu cũng vì thế mà bị ảnh hưởng không nhỏ. Cụ thể:
Năm 2016: Ghi nhận thành công lớn của Công ty trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản với các loại hình đầu tư đa dạng: bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản nhà ở và bất
động sản công nghiệp. Đây là một năm thành công với FLC khi đưa vào khai thác thêm nhiều
dự ấn mới như Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái FLC Quy Nhơn và Dự án FLC Quy Nhơn
Golf Links (Quy Nhơn, Bình Định), khởi công FLC Grand Hotel Sầm Sơn, FLC Lux City
Sầm Sơn (thuộc Giai đoạn 2 – Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái FLC Sầm Sơn), triển
17

27. khai dự án Quần thể Trung tâm hội nghị, khu dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ
dưỡng FLC Hạ Long (Quảng Ninh),…. Bên cạnh đó, Công ty cũng thực hiện mở bán thành
công nhiều dự án về nhà ở thương mại tại Hà Nội như: FLC Complex 36 Phạm Hùng,
FLC Twin Towers 265 Cầu Giấy, FLC Eco House (Long Biên),…
Tổng thu từ bán hàng bất động sản (theo hợp đồng) của Tập đoàn FLC năm 2016 đạt hơn
5.871 tỷ đồng, chiếm 48.5% doanh thu của Tập đoàn và đạt 121% kế hoạch đã đề ra.
Năm 2017: Trong năm này, Tập đoàn FLC gặt hái được nhiều thành công trong lĩnh
vực kinh doanh với các loại hình đầu tư bất động sản đa dạng bao gồm các quần thể khu du
lịch sinh thái nghỉ dưỡng, nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khu công
nghiệp,... Theo thống kê từ Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2017, Công ty đã bán được 3510
sản phẩm bất động sản và đạt 104% so với kế hoạch đã đề ra, trong đó bất động sản nghỉ
dưỡng đạt 108% kế hoạch, bất động sản thương mại đạt 103%. Kết thúc năm 2017, tổng
doanh thu từ việc kinh doanh các sản phẩm bất động sản đạt hơn 5.563 tỷ đồng và tăng 19%
so với kế hoạch đã đề ra trước đó, chiếm tỷ trọng 47,8% tổng doanh thu Tập đoàn.
Năm 2018: Bên cạnh những dự án tổ hợp chung cư – trung tâm thương mại – văn
phòng cao cấp, Tập đoàn FLC tiếp tục chuyển hướng triển khai các quần thể nghỉ dưỡng
tại các địa bàn có lợi thế về điều kiện tự nhiên như Bình Định, Quảng Ninh, Quảng Bình...
Kết thúc năm 2018, tổng doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản của FLC đạt
hơn 5.307 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 44% trong tổng doanh thu Tập đoàn và đạt 109% so
với kế hoạch đã đề ra. Ngoài ra trong năm này, Công ty tiếp tục tiến hành các hoạt động
mua bán và sáp nhập (M&A) nhằm tích lũy quỹ đất tại những vị trí đắc địa của thủ đô và
các tỉnh lân cận để phát triển các dự án bất động sản trong giai đoạn tiếp theo.
Năm 2019: Bất động sản vẫn là lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của Tập đoàn FLC,
trên tất cả các phân khúc như: Bất động sản nhà ở - văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng,
bất động sản khu công nghiệp. Tổng doanh thu từ hoạt động bán hàng đạt 2.162 tỷ đồng,
chiếm tỷ trọng 14% tổng doanh thu của FLC. Cũng trong năm này, Tập đoàn chú trọng
triển khai nhiều dự án mới đa lĩnh vực được khởi công trên nhiều tỉnh thành, từ bất động
sản nhà ở đô thị cho đến nghỉ dưỡng, dịch vụ với quy mô và vốn đầu tư lớn. Các dự án cũ
đã ghi nhận doanh thu trong những năm trước đó, các dự án mới đang trong giai đoạn
triển khai xây dựng, chưa bàn giao cho khách hàng, do đó doanh thu kinh doanh bất động
sản năm 2019 của Tập đoàn FLC giảm đáng kể.
Năm 2020: Năm 2020 là một năm khó khăn đối với tình hình kinh doanh của CTCP
Tập đoàn FLC do diễn biến phức tạp của dịch Covid-19. Sau thời gian dài giãn cách và các
18

28. hạn chế của Chính phủ, từ tháng 6, lĩnh vực bất động sản được tái khởi động quyết liệt.
Đến cuối tháng 12/2020, FLC trở thành điểm sáng trên thị trường về doanh thu với tỷ lệ
hấp thụ trung bình 85% nguồn cung sản phẩm, trong đó có dự án đạt tỷ lệ thanh khoản
đến 100%. Tổng doanh thu từ kinh doanh bất động sản trong năm này đạt 3.154 tỷ đồng,
chiếm tỷ trọng 20% tổng doanh thu Tập đoàn. Do trong năm 2020, các dự án mới của
FLC đang trong giai đoạn triển khai xây dựng đã có một phần hoàn thiện bàn giao cho
khách hàng nên doanh thu bất động sản năm 2020 tăng nhẹ so với năm trước.
Tuy vậy, ảnh hưởng của đại dịch Covid và giãn cách xã hội nhiều ngày khiến cho hoạt động
kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng không nhỏ, nhất là phân khúc bất động sản nghỉ
dưỡng. Tính đến cuối tháng 12/2020, kinh doanh bất động sản đạt 86 % kế hoạch đề ra.
2.1.3. Tình hình thị trường kinh doanh bất động sản của công ty
Với mảng kinh doanh bất động sản – một trong 3 mảng kinh doanh cốt lõi, Tập
đoàn FLC được vinh danh là một trong Top 10 nhà đầu tư kinh doanh bất động sản hàng
đầu Việt Nam (năm 2018). Tính đến nay, FLC đã nghiên cứu triển khai hơn 400 dự án bất
động sản phân bổ tại khắp các tỉnh thành trên cả nước, tạo nên thương hiệu vững chắc của
FLC trên thị trường bất động sản và là niềm tin của người tiêu dùng. Các dự án của CTCP
Tập đoàn FLC chủ yếu được đầu tư tại thị trường tại các thành phố tiềm năng và phân
khúc chính là bất động sản nghỉ dưỡng và chung cư văn phòng, tiêu biểu như:
- Quần thể du lịch nghỉ dưỡng: FLC Quảng Ngãi; FLC Nghệ An; biệt thự sinh thái
Quy Nhơn; quần thể FLC Sầm Sơn (Thanh Hóa); Khu tổ hợp thể thao và giải trí đa chức
năng FLC Vĩnh Phúc; quần thể FLC Hạ Long (Quảng Ninh); Quần thể du lịch nghỉ dưỡng
sinh thái FLC Quảng Bình, Khu nghỉ dưỡng sinh thái FLC Hà Giang; FLC Gia Lai;…
- Bất động sản chung cư, văn phòng, trung tâm thương mại ở Hà Nội và các tỉnh thành
khắp cả nước: Khu đô thị FLC Legacy Kon Tum; Khu đô thị chức năng FLC Lux City Quy
Nhơn; Khu đô thị FLC Tropical City Ha Long; Khu đô thị FLC Premier Parc; Bamboo
Airways Tower Hà Nội; FLC Landmark Tower; FLC Complex, Phạm Hùng, Hà Nội; FLC
Sea Tower Quy Nhơn;...
Bên cạnh các hoạt động trong nước, việc mở rộng ra thị trường quốc tế là một chiến
lược trọng tâm của FLC thông qua hàng loạt hoạt động quảng bá, xúc tiến đầu tư bài bản. Là
một trong số ít doanh nghiệp tiên phong thực hiện xúc tiến đầu tư quốc tế, chuỗi roadshow do
Tập đoàn FLC tổ chức tại Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Mỹ từ 2017 –
2018 đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của đông đảo nhà đầu tư, đối tác, doanh nghiệp,
truyền thông trong và ngoài nước. Với chiến lược mở rộng thị trường, vươn tầm quốc tế,
19

29. trong thời gian tới CTCP Tập đoàn FLC sẽ tiếp tục tổ chức roadshow, hợp tác chiến lược,
ký MOU với các doanh nghiệp kinh tế trên thế giới, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động
sản và đơn vị quản lý vận hành của Nhật Bản và Hàn Quốc.
2.1.4. Tình hình đối tác và bạn hàng của công ty
Đối tác và bạn hàng là một phần không thể thiếu giúp Tập đoàn FLC hoạt động
kinh doanh và phát triển thị trường không ngừng rộng lớn như hiện nay. FLC luôn đề cao
hợp tác cùng phát triển; tin tưởng sự nhạy bén, am hiểu và kinh nghiệm về thị trường của
các đơn vị đối tác kết hợp cùng sản phẩm bất động sản cao cấp được đầu tư đồng bộ, đạt
tiêu chuẩn quốc tế sẽ đưa FLC tiếp tục trở thành tâm điểm thị trường, phát triển kinh
doanh hiệu quả. Bên cạnh đó, hoạt đông hợp tác kinh doanh với FLC cũng góp phần giúp
các đối tác, bạn hàng của công ty có những bước tăng trưởng đáng kể, tạo ra mối liên kế
chặt chẽ, đầu tư cùng phát triển.
Tập đoàn FLC đã và đang hợp tác với hơn 20 đại lý phân phối lớn và hàng trăm đối
tác bất động sản lớn trên khắp cả nước. Đây đều là những đơn vị lớn, uy tín, có kinh nghiệm
hoạt động lâu năm trên thị trường hoặc có hiệu quả kinh doanh vượt trội. Tiêu biểu như: Đất
xanh Miền Bắc, S-homes group, Địa ốc Miền Trung, Wonder House, Lộc Sơn Hà, Redland,
Youhomes, PEC Group, Winland, Nhật Minh Land, King Land Hà Tĩnh, DAT Việt Nam,
Asian Holding, Bảo Nam Land, Danko Group, CenLand, Đại Phú Thành… Ngoài ra, Tập
đoàn FLC cũng hợp tác chiến lược với các đối tác kinh tế lớn mạnh trong nước và quốc tế để
nâng cao tiêu chuẩn chất lượng sản phẩm và khẳng định thương hiệu, tiêu biểu là các Tập
đoàn lớn như Samsung, FPT, Viettel, Alphanam Group, Centara, IHG, Daiwa House
Group...và các đối tác ngân hàng: Sacombank, Agribank, BIDV, OCB, MUFG (Nhật Bản)...
Bên cạnh đó, còn một lượng lớn các đối tác, bạn hàng bên tổng thầu xây dựng, đơn vị quản lý
vận hành, quỹ đầu tư, đơn vị nhận chuyển nhượng dự án,...
Trong thời gian tới, CTCP Tập đoàn FLC quan điểm giữ vững và phát triển hơn
nữa mối quan hệ với các doanh nghiệp, bạn hàng đã và đang hợp tác cùng FLC; đồng thời
tìm kiếm thêm nhiều cơ hội hợp tác ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp kinh tế có uy
tín trong và ngoài nước, tạo là vòng tròn mối quan hệ thân thiết, hợp tác cùng phát triển.
Mục tiêu dài hạn là hình thành một thương hiệu FLC với sản phẩm bất động sản hạng
sang, tiêu chuẩn quốc tế, đưa thị trường bất động sản Việt Nam vươn lên tầm cao mới.
2.2. Thực trạng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Tập đoàn FLC
2.2.1. Thực trạng về quy mô
Năm 2013, thị trường bất động sản có sự biến động lớn, hầu hết các dự án bất động
sản trên cả nước đều phải ngừng thi công và khai thác để tiến hành điều chỉnh các định
20

30. hướng phát triển xã hội. Chính vì điều này, nhiều công trình đã không thể cầm cự được
mà tiến hành sang nhượng hoặc bán lại với giá thanh lý. Khi nhận thấy cơ hội đầu tư và
mở rộng thị trường, tập đoàn FLC đã quyết định thu mua và đầu tư thêm cho các công
trình trong giai đoạn kế tiếp. Phần nhiều các dự án ở Hà Nội đều được FLC thu nhận và
tiếp tục đầu tư trong quý mới. Sau quá trình đầu tư kinh doanh và khẳng định được tầm
ảnh hưởng, Tập đoàn FLC nhanh chóng triển khai các mô hình bất động sản nghỉ dưỡng ở
Sầm Sơn, Thanh Hóa và sau đó là các tỉnh trọng điểm, có mật độ dân số đông như Quảng
Ninh, Hải Phòng,... Không dừng lại ở miền Bắc, Tập đoàn FLC tiếp tục Nam tiến tới các
khu vực tỉnh thành mới như Quy Nhơn, Đà Nẵng, Bà Rịa Vũng Tàu,...
Biểu đồ 2.1 và 2.2. Thị trường và loại hình kinh doanh bất động sản của CTCP Tập
đoàn FLC giai đoạn 2016-2020
Thị trường bất động sản của
FLC tại Việt Nam
6%
38%
56%
Miền BắcMiền Trung Miền Nam
Loại hình bất động sản của FLC
6%
43%
51%
Tổ hợp chung cư, văn phòng, TTTM
Quần thể du lịch, nghỉ dưỡng
Khác
Nguồn: Phòng Kinh doanh chiến lược CTCP Tập đoàn FLC Giai đoạn 2016-2020, thị
trường phát triển kinh doanh bất động sản của FLC chủ yếu tập trung ở miền Bắc (56%)
và miền Trung (38%), một số ít các dự án được triển khai
ở miền Nam. Phân khúc chính là bất động sản nghỉ dưỡng (51%) và bất động sản chung cư,
văn phòng, trung tâm thương mại (43%). Thị trường triển khai đầu tư bất động sản nghỉ
dưỡng của FLC chủ yếu tập chung ở các thành phố có bãi biển đẹp, du lịch phát triển và các
vùng đất tiềm năng nhưng chưa được khai phá; với các bất động sản nhà ở chung cư, văn
phòng thì FLC đặt trọng tâm xây dựng tại các thành phố lớn, mật độ dân số cao và gần các
trục đường chính thuận tiện cho giao thương. Đây cũng là 2 phân khúc bất động sản chính
được FLC chú trọng đầu tư phát triển. Ngoài ra, Tập đoàn còn đầu tư kinh doanh một số các
loại hình khác như khu công nghiệp, trường Đại học, Bệnh viện mang thương hiệu
21

31. của FLC. Đi cùng với phát triển thị trường bất động sản, FLC kết hợp khai thác các hoạt
động thương mại dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng, góp phần nâng tầm ảnh hưởng của Tập
đoàn trong cả nước và quốc tế. Mô hình bất động sản của FLC luôn được chú trọng đầu
tư, mang tiêu chuẩn quốc tế, thu hút những khách hàng thượng lưu ở Việt Nam cũng như
trên Thế giới đến tham quan nghỉ dưỡng.

Thị trường Miền Bắc


Thị trường miền Bắc Việt Nam là thị trường kinh doanh bất động sản đầu tiên của
CTCP Tập đoàn FLC. Bắt đầu với kế hoạch mua bán sáp nhập M&A, FLC từng bước phát
triển những dự án bất động sản đầu tiên của mình ở Hà Nội dưới hình thức chung cư văn
phòng, sau đó chuyển mình với định hướng bất động sản nghỉ dưỡng qua FLC Vĩnh Phúc,
FLC Sầm Sơn (Thanh Hóa), FLC Hạ Long,.... Đến thời điểm hiện tại, FLC là một trong 10
doanh nghiệp bất động sản uy tín hàng đầu miền Bắc, cạnh tranh cùng với các Tập đoàn
lớn đã có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành như Vingroup, Nova, Ecopark,..
- Hà Nội: Hà Nội là thị trường phát triển bất động sản đầu tiên của FLC. Bắt nguồn
từ việc mua bán sáp nhập các dự án có tiềm năng ở Hà Nội, FLC tiến hành kinh doanh bất
động sản phân khúc nhà ở chung cư, văn phòng, trung tâm thương mại và đạt được những
thành quả đáng chú ý. Đây là thị trường tiền đề để Tập đoàn phát triển kinh doanh, nắm
bắt cơ hội, bành trướng thị trường của mình trên khắp các tỉnh thành trên cả nước. Ngoài
ra Hà Nội cũng là địa điểm đặt trụ sở chính của Tập đoàn và là thị trường then chốt định
hướng chú trọng phát triển bất động sản ở phân khúc chung cư, văn phòng, trung tâm
thương mại. Rất nhiều dự án FLC đã tạo được tiếng vang và ghi dấu ấn tại thị trường này
như FLC Garden City Đại Mỗ, FLC Star Tower, FLC Landmark Tower, FLC Ecohouse
Long Biên, FLC Premier Parc, Bamboo Airways, FLC Complex,...
- Vĩnh Phúc: đây là thị trường thứ 2 FLC phát triển bất động sản phân khu du lịch
nghỉ dưỡng, FLC Luxury Resort Vinh Phuc được đánh giá là một trong những lựa chọn
hàng đầu của du khách miền Bắc, đặc biệt là Thủ đô Hà Nội. FLC là nhà đầu tư đầu tiên
xây dựng khu nghỉ dưỡng 5 sao tại Vĩnh Phúc, tiên phong mở đường cho kinh loại hình
bất động sản hạng sang trên thị trường này, với số vốn đầu tư lên tới 22.000 tỷ đồng. Đây
được coi là một thị trường tiềm năng kinh doanh bất động sản trên tất cả các loại hình du
lịch nghỉ dưỡng và nhà ở.
- Quảng Ninh: FLC nghiên cứu, đầu tư khoảng 20 dự án tại Quảng Ninh, trong đó có
hai dự án đã đi vào hoạt động, hai dự án đang triển khai, khoảng chục dự án đang nghiên cứu
và ba dự án đã hủy bỏ trải dài tại Hạ Long, Móng Cái, Cẩm Phả, Uông Bí và Vân Đồn.
22

32. Các dự án tiêu biểu của FLC tại Quản Ninh là: FLC Halong Bay Golf Club & Luxury Resort
(FLC Hạ Long), FLC Tropical City Ha Long, FLC Ngọc Vừng, KĐT Hà Khánh,... tạo nên
thương hiệu của Tập đoàn tại bất động sản miền Bắc nói chung và Quảng Ninh nói riêng.
- Hải Phòng: Tại thị trường này, FLC hiện tại có dự án FLC Diamond 72 Tower thuộc
Tổ hợp thương mại, dịch vụ tọa lạc tại số 4 đường Trần Phú, thuộc phường Máy Tơ, quận
Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng. Đây là công trình 72 tầng với tổng diện tích 13.486 m2.
Với chiều cao 290m, FLC Diamond 72 Tower sau khi hoàn thành sẽ trở thành tòa tháp cao
nhất Hải Phòng và là một trong ba toà tháp cao nhất tại Việt Nam. Với phân khúc bất động
sản nghỉ dưỡng, Tập đoàn có dự án nổi bật là Quần Thể Du Lịch Nghỉ Dưỡng Sinh Thái
Và Vui Chơi Giải Trí FLC Đồ Sơn. FLC Đồ Sơn là tổ hợp nghỉ dưỡng giải trí đẳng cấp
bao gồm các phân khu như sân golf, resort, biệt thự nghỉ dưỡng và nhiều tiện ích vui chơi
giải trí được đầu tư bởi FLC Group với số vốn lên tới 5.300 tỷ đồng. Hoạt động đầu tư
kinh doanh của FLC vào Hải Phòng đã góp phần không nhỏ giúp thị trường này mở rộng
phát triển, khai thác du lịch, thu hút các nhà đầy tư khác vào thị trường bất động sản, thúc
đẩy thành phố phát triển.
- Lào Cai: FLC có dự án FLC Olympia Lào Cai là khu đô thị cao cấp đầu tiên sở
hữu quy mô lớn nhất và hoành tráng nhất tại Lào Cai ở thời điểm hiện tại. Chính vì vậy,
Tập đoàn được coi như người tiên phong trong việc khai thác bất động sản hạng sang tại
thị trường Lào Cai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội của địa phương, đặc biệt
trong lĩnh vực du lịch, dịch vụ.
- Các tỉnh khác như Nam Định, Gia Lai, Đà Nẵng, Bắc Giang, Tuyên Quang, Thái
Bình... cũng là thị trường kinh doanh bất động sản của FLC. Một số dự án nổi bật như Dự
án Nam Định 1ha, FLC Eco Charm Đà Nẵng, FLC Square World Bac Giang,... với quy
mô lớn, tiện ích đẳng cấp, chất lượng dịch vụ 5*... đáp ứng đầy đủ mọi hạng mục phục vụ
nhu cầu nghỉ ngơi, vui chơi giải trí, thể thao, thậm chí công việc kết hợp nghỉ dưỡng...
Việc không ngừng mở rộng thị trường và phát triển thương hiệu ở tất cả các phân khúc bất
động sản của FLC trên khắp miền Bắc đã giúp Tập đoàn tạo dựng một mạng lưới thị
trường rộng lớn, đáp ứng nhanh chóng mọi nhu cầu của khách hàng, gây ấn tượng mạnh
với những người quan tâm đến bất động sản nghỉ dưỡng bởi tốc độ tăng trưởng số lượng
và quy mô mỗi dự án, tạo lợi thế cho phát triển kinh doanh và thu lợi nhuận của Tập đoàn.

Thị trường Miền Trung
Thị trường miền Trung chiếm thị phần lớn nhất về số lượng phát triển dự án của FLC.
Do tính chất địa lý là điều kiện tự nhiên cũng như chiến lược phát triển thị trường của
23

33. công ty, thị trường miền chung chủ yếu được FLC phát triển bất động sản ở phân khúc du
lịch nghỉ dưỡng. FLC cũng đóng vai trò quan trọng và là nhà tiên phong khai phá rất
nhiều mảnh đất tiềm năng, phát triển đa dạng sản phẩm, dẫn đầu quy mô, tốc độ tại các thị
trường vẫn còn ít được biết tới như Bình Định, Quảng Bình, Quảng Ngãi,...
- Thanh Hóa: Đây là một trong những thị trường triển vọng được được FLC chú trọng
đầu tư. Tại đây FLC cho ra mắt Quần thể du lịch nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn Beach & Golf
Resort là quần thể nghỉ dưỡng 5* đẳng cấp bậc nhất tọa lạc tại Phường Quảng cư, Thành
phố Sầm Sơn. Dự án được FLC xây dựng vào tháng 5/2014 với diện tích hơn 300 ha với
tổng vốn đầu tư lên tới 12.088 tỷ đồng. Trong quần thể FLC Sầm Sơn gồm nhiều dự án đa
dạng như Khu nghỉ dưỡng cao cấp FLC Luxury Resort Samson, Khách sạn FLC Luxury
Hotel Samson, Trung tâm hội nghị quốc tế, ... Đi cùng với FLC Sầm Sơn là các dự án nổi
trội không kém như FLC Lux City, Premier District, FLC Complex,... góp phần giúp FLC
chiếm lĩnh một phần không nhỏ trong cơ cấu thị trường bất động sản tỉnh Thanh Hóa.
- Bình Định: Đây là một tỉnh ven biển tiềm năng, đặc biệt thành phố Quy Nhơn nằm
trong top 3 bờ biển đẹp nhất ở Đông Nam Á. Tuy vậy, thị trường bất động sản Bình Định
lại không được biết đến nhiều trước đó. Quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Quy
Nhơn ra đời giúp làm thay đổi cơ cấu và diện mạo du lịch ở Bình Định, nhất là phân khúc
bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang. Đây là thị trường phát triển bất động sản nghỉ dưỡng
thứ 3 của FLC sau FLC Sầm Sơn và FLC Vĩnh Phúc. Tiếp đó, FLC mở rộng thêm phân
khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại tỉnh này bằng nhiều dự án như FLC Cù Lao Xanh, Eo
Gió Sun Bay,... Song song với Bất động sản nghỉ dưỡng, Tập đoàn cũng đầu tư bất động
sản nhà ở tại Bình Định thông qua các dự án khu dân cư, shophouse, nhà phố như FLC
Sea Tower Quy Nhon, Khu Đô Thị Chức Năng FLC Lux City Quy Nhơn,...
- Quảng Bình: Đây là một trong những thị trường kinh doanh bất động sản trọng điểm
mà FLC hướng tại ở miền Trung. Được Tập đoàn triển khai với quy mô 2.000 ha, FLC Quảng
Bình là dự án hạ tầng du lịch có quy mô hàng đầu miền Trung hiện nay. Được xây dựng trên
vùng ven biển Hải Ninh, dự án đã và đang góp phần “đánh thức” miền gió Lào cát trắng với
những đổi thay tích cực về hạ tầng du lịch cao cấp, đồng bộ. Hiện nay, dự án
đang xúc tiến giai đoạn 2 với nhiều hạng mục trọng điểm như tổ hợp khách sạn FLC
Grand Hotel Quang Binh và Trung tâm Hội nghị quốc tế, kỳ vọng sẽ là điểm đến lý tưởng
cho những sự kiện tầm cỡ góp phần nâng tầm du lịch Quảng Bình.
- Quảng Ngãi: FLC khai thác thị trường bất động sản Quảng Ngãi thông qua dự án
quần thể du lịch nghỉ dưỡng FLC Quảng Ngãi tại huyện Bình Sơn - Quảng Ngãi với quy
24

34. mô 3.126 ha, tổng mức đầu tư ước tính khoảng 13.000 tỉ đồng. Đây là dự án khu nghỉ
dưỡng lớn nhất mà Tập đoàn FLC đầu tư tính đến thời điểm hiện tại, cũng là góp phần
quan trọng trong việc mở rộng thị trường đầu tư bất động sản của tỉnh Quảng Ngãi. Thị
trường Quảng Ngãi được đánh giá là khá tiềm năng khi đang được Tập đoàn chú trọng
đầu tư thực hiện thêm 9 dự án với tổng diện tích 160ha, trong đó có 4 dự án đô thị, 4 dự
án du lịch và 1 dự án lưỡng dụng cả đô thị và du lịch trong thời gian tới.
- Thị trường của FLC tại miền Trung còn có một số địa phương khác như Nghệ An,
Kom Tum,... thông qua kinh doanh xây dựng FLC Legacy Kontum, FLC Nghệ An,... Đây
đều là những thị trường tiềm năng nhưng ít được chú ý, sự đầu tư của FLC được xem là
điểm sáng giúp các địa phương này thu hút nhà đầu tư, từng bước phát triển thị trường bất
động sản, góp phần tăng trưởng kinh tế - xã hội của các tỉnh. Đi cùng với đó, Tập đoàn
FLC cũng tạo lập được mối liên kết vùng thông qua việc phân bổ các dự án đa dạng ở
khắp các tỉnh thành miền Trung - thị trường được coi là trọng điểm của FLC trong phân
khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Thị trường Miền Nam
So với sự “bành trướng thị trường” tại miền Bắc và miền Trung, thị trường bất động
sản miền Nam của FLC còn khá hạn chế. Hiện nay, dự án đi vào hoạt động tại thị trường này
chỉ có FLC La Vista Sadec tại Đồng Tháp và một số dự án đang bước đầu hoạch định xây
dựng như Khu du lịch nghỉ dưỡng, sân golf tại khu vực hồ Đa Tôn (Đồng Nai), Khu
đô thị mới kết hợp khu du lịch nghỉ dưỡng Hồ Suối Cam (Bình Phước),...
Bảng 2.3. Các tỉnh thành trọng điểm phát triển bất động sản của Tập đoàn FLC giai
đoạn 2016-2020
TT Miền Tỉnh thành
Số lượng
Tên dự án
(dự án)
FLC Garden City Đại Mỗ, FLC Star Tower,
FLC Landmark Tower, FLC Ecohouse
1 Bắc Hà Nội 9 Long Biên, Bamboo Airways Tower, FLC
Green Apartment, FLC Complex, FLC
Premier Parc, HH1 - HH4
FLC Sầm Sơn Beach & Golf Resort, FLC
2 Bắc Thanh Hóa 5 Lux City, Premier District, FLC Complex
Thanh Hóa; FLC tại Quảng Xương
25

35. FLC Halong Bay Golf Club & Luxury
3 Bắc Quảng Ninh 5 Resort, FLC Tropical City Ha Long, FLC
Ngọc Vừng, KĐT Hà Khánh,..
4 Bắc Hải Phòng 2 FLC Diamond 72 Tower, FLC Đồ Sơn
FLC Quy Nhon Beach & Golf Resort, FLC
5 Trung Bình Định 5
Sea Tower Quy Nhon, FLC Lux City Quy
Nhơn, Khu Kinh tế Nhơn Hội, FLC Cù Lao
Xanh, Eo Gio Sunbay
6 Trung Quảng Bình 2
FLC Quang Binh Beach & Golf Resort,
Oyster - Oyster Plus
7 Nam Đồng Tháp 1 FLC La Vista Sadec
8 Bắc Lào Cai 1 FLC Olympia Lao Cai
9 Bắc Vĩnh Phúc 1 FLC Vinh Thinh Resort
10 Bắc Nam Định 1 Dự án Nam Định 1ha
11 Trung Nghệ An 1 FLC Nghệ An
12 Trung Quảng Ngãi 1
Quần Thể Du Lịch Nghỉ Dưỡng FLC Quảng
Ngãi
13 Bắc Gia Lai 1 FLC Hilltop Pleiku Gia Lai
14 Trung Kontum 1 FLC Legacy Kontum
15 Bắc Đà Nẵng 1 Dự án FLC Eco Charm Đà Nẵng
16 Bắc Bắc Giang 1 FLC Square World Bac Giang
17 Bắc Tuyên Quang 1
Khu Du Lịch Sinh Thái Và Dịch Vụ Thể
Thao Sơn Dương
18 Bắc Hà Giang 1 Khu nghỉ dưỡng cao cấp Hà Giang Eco
Dự án Đầu tư Xây dựng Bệnh viện Đa khoa
19 Bắc Thái Bình 1 Quốc tế tỉnh Thái Bình quy mô 1000
giường
Nguồn: Phòng Kinh doanh chiến lược CTCP Tập đoàn FLC
FLC đã để lại nhiều dấu ấn đậm nét trong hành trình đánh thức những vùng đất tiềm năng
qua hệ thống quần thể nghỉ dưỡng sân golf tiêu chuẩn quốc tế, cho đến chuỗi khu đô thị, tổ
hợp chung cư – văn phòng – trung tâm thương mại cao cấp trải dài từ Bắc vào Nam.
Sau quá trình không ngừng mở rộng quy mô trên thị trường, giờ đây Tập đoàn FLC được
coi là một thương hiệu lớn có sức ảnh hưởng trên thị trường bất động sản và đặc biệt ghi
26