REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures

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Lending programs for Seniors 62 years of age and over looking to free up equity in their property and or losen up the income they currently have in order to maintain a stable lifestyle...do to shortage of income...

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REVERSE MORTGAGE - HECM LOAN - Guidelines And Procedures

  1. 1. WHOLESALE DIVISION HECM GUIDELINES AND PROCEDURES       HECM Guidelines and Procedures Page 1 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  2. 2.   Contents  HECM (FHA/HUD PRODUCT)........................................................................................................ 2  PLAN OVERVIEW ............................................................................................................................. 8  INTEREST RATE OPTIONS AND CALCULATIONS ....................................................................... 8  EQUITY CALCULATIONS ................................................................................................................ 9  APPLICATION DOCUMENTS .......................................................................................................... 9  SPECIAL STATE RESTRICTIONS................................................................................................... 15  ORIGINATION FEE AND MIP ....................................................................................................... 15  COUNSELING.................................................................................................................................. 15  GENERAL COUNSELING GUIDELINES ........................................................................................ 16  COUNSELING THE BORROWERS’ REPRESENTATIVES....................................................................... 17  GUIDELINES TO PROCESSING THE LOAN ................................................................................. 17  PENALTIES FOR NON‐COMPLIANCE .......................................................................................... 17  ALLOWED ACTIVITIES PRIOR TO COUNSELING...................................................................... 17  PROHIBITED ACTIVITIES FOR COUNSELORS .................................................................................. 17  CERTIFICATE EXPIRATION DATE ............................................................................................... 18  SOURCES OF COUNSELING.......................................................................................................... 18  HECM Guidelines and Procedures Page 2 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  3. 3. USPS.COM....................................................................................................................................... 19  FHA, LDP, & EPLS........................................................................................................................... 19  FHA CONNECTION (OR CHUMS)............................................................................................ 19  CASE NUMBER ASSIGNMENT......................................................................................................... 19  CASE NUMBER EXPIRATION ......................................................................................................... 19  CAIVRS CLEARANCE................................................................................................................... 19  LDP AND EPLS LISTS................................................................................................................... 21  CREDIT ............................................................................................................................................ 21  ORDERING THE CREDIT REPORT ................................................................................................. 21  BANKRUPTCIES.............................................................................................................................. 21  CHAPTER 7 BANKRUPTCIES.......................................................................................................... 21  CHAPTER 13 BANKRUPTCIES ........................................................................................................ 21  FORECLOSURE............................................................................................................................... 22  TAX LIENS ....................................................................................................................................... 22  STUDENT LOANS ........................................................................................................................... 23  OUTSTANDING MORTGAGES ...................................................................................................... 23  JUDGMENTS ................................................................................................................................... 23  IDENTITY ........................................................................................................................................ 24  TRU‐ALERT ..................................................................................................................................... 24  OFAC ................................................................................................................................................ 24  APPRAISAL...................................................................................................................................... 25  HECM Guidelines and Procedures Page 3 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  4. 4. SUBJECT SECTION ....................................................................................................................... 25  NEIGHBORHOOD SECTION .......................................................................................................... 25  SITE SECTION ............................................................................................................................. 25  IMPROVEMENTS SECTION............................................................................................................26  SALES COMPARISON APPROACH SECTION .................................................................................... 27  RECONCILIATION SECTION.......................................................................................................... 27  ADDITIONAL COMMENTS SECTION............................................................................................... 27  COST APPROACH SECTION .......................................................................................................... 27  PLANNED UNIT DEVELOPMENT SECTION ......................................................................................28  ATTACHMENTS ...........................................................................................................................28  EXPIRATION OF APPRAISALS........................................................................................................28  RE‐USE OF APPRAISALS................................................................................................................28  REPAIRS .......................................................................................................................................... 30  REPAIR POLICY OVERVIEW..........................................................................................................30  WHICH REPAIRS MUST BE COMPLETED ........................................................................................31  EXAMPLES OF REPAIRS THAT MAY BE WAIVED:............................................................................... 32   WHEN YOU CANNOT SET‐A‐SIDE FOR REPAIRS............................................................................. 32  NATURE OF REPAIRS.................................................................................................................... 32  TOTAL COST OF REPAIRS............................................................................................................. 33  CONTRACTOR QUALIFICATIONS................................................................................................... 34  CONTRACTOR ESTIMATE (BID) REQUIREMENTS............................................................................ 34  REPAIR SET ASIDE CALCULATION................................................................................................. 34  INSPECTION OF REPAIRS: ............................................................................................................ 35  TERMITE GUIDELINES .................................................................................................................. 36  TERMITE INFESTATION................................................................................................................ 36  TREATMENT PRIOR TO CLOSING .................................................................................................. 36  TREATMENT AFTER CLOSING ....................................................................................................... 37  TERMITE DAMAGE ...................................................................................................................... 37  FLOOD & HAZARD ........................................................................................................................ 38  FLOOD CERTIFICATION AND INSURANCE ...................................................................................... 38  FLOOD INSURANCE ..................................................................................................................... 38  HECM Guidelines and Procedures Page 4 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  5. 5. TITLE & LIENS ................................................................................................................................ 41  TITLE COMMITMENT................................................................................................................... 41  VESTING..................................................................................................................................... 41  ADDRESS.................................................................................................................................... 41  TAXES, LIENS AND PAYOFFS ....................................................................................................... 42  GIFT LETTERS................................................................................................................................. 43  SURVEYS.......................................................................................................................................... 44  SPECIAL CIRCUMSTANCES .......................................................................................................... 45  HECM STREAMLINED REFINANCE ............................................................................................... 45  OVERVIEW ................................................................................................................................. 45  OTHER SERVICERS ...................................................................................................................... 45  STEPS TO ORIGINATING AND PROCESSING A REFINANCE................................................................ 45  DISQUALIFIED BORROWERS ........................................................................................................46  DEFAULTS .................................................................................................................................. 47  DEATH CERTIFICATES.................................................................................................................. 47  SUBORDINATION ......................................................................................................................... 47  GENERAL GUIDELINES................................................................................................................. 48  MULTI‐FAMILY APPRAISALS ....................................................................................................... 49  WELL AND SEPTIC......................................................................................................................... 49  HEATING......................................................................................................................................... 50  OIL TANKS .................................................................................................................................50  SPACE HEATERS.......................................................................................................................... 51  WOOD STOVES & UNUSUAL HEAT SOURCES ................................................................................. 51  HECM Guidelines and Procedures Page 5 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  6. 6. FLAT ROOFS ................................................................................................................................... 51  AGRICULTURAL LAND AND EXCESS LAND .............................................................................. 51  “EXCESS LAND” IS LAND THAT WAS NOT INCLUDED IN THE VALUE OF THE PROPERTY  ON THE APPRAISAL. ..................................................................................................................... 51  DOUBLE LOTS AND EXCESS ACREAGE ........................................................................................... 51  PRIVATE ROADS AND SHARED DRIVEWAYS ........................................................................... 52  POWER OF ATTORNEY................................................................................................................. 52  POA DOCUMENT........................................................................................................................ 53  APPLICATION, COUNSELING & COMPETENCY................................................................................ 53  SIGNING..................................................................................................................................... 53  AT CLOSING ............................................................................................................................... 54  GUARDIAN OR CONSERVATOR................................................................................................... 54  GUARDIANSHIP DOCUMENT ........................................................................................................ 54  APPLICATION, COUNSELING & COMPETENCY................................................................................ 54  LDP AND GSA............................................................................................................................ 54  SIGNING DOCUMENTS................................................................................................................. 54  LIVING TRUSTS.............................................................................................................................. 55  GENERAL TRUST GUIDELINES ...................................................................................................... 55  REVOCABLE TRUSTS.................................................................................................................... 55  BENEFICIARIES ...........................................................................................................................56  OBTAIN A COPY OF THE TRUST ....................................................................................................56  TRUST APPROVAL .......................................................................................................................56  TRUST ITEMS SIGNED AT CLOSING ...............................................................................................56  TRUSTS WITH POAS OR CONSERVATORS ......................................................................................56  LEASEHOLD.................................................................................................................................... 57  HECM Guidelines and Procedures Page 6 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  7. 7. LIFE ESTATE.................................................................................................................................... 57  LOANS CANNOT CLOSE IN A LIFE ESTATE IN TEXAS. .............................................................. 57  NON‐BORROWING SPOUSES...................................................................................................... 57  LEGALLY SEPARATED SPOUSES .....................................................................................................59  PLANNED UNIT DEVELOPMENT – PUD .................................................................................... 59  MODULAR AND MANUFACTURED HOMES............................................................................... 59  MODULAR HOMES......................................................................................................................59  DEFINITION OF A MANUFACTURED HOME(MOBILE HOME).......................................................... 60  GUIDELINES FOR MANUFACTURED HOMES.................................................................................. 60  MANUFACTURED HOME APPRAISALS ........................................................................................... 61  CONDOMINIUMS AND CO‐OPS .................................................................................................. 61  DEFINITIONS.................................................................................................................................. 61  CO‐OPS ..................................................................................................................................... 61  GENERAL CONDO GUIDELINES .................................................................................................... 61  CONDOMINIUM APPRAISALS ....................................................................................................... 63  FOR MORE INFORMATION REGARDING SPOT CONDO APPROVALS, SEE REVERSE MORTGAGE ALERT  #2008‐04) .................................................................................................................................64  HUD APPROVED CONDOS ..........................................................................................................64  RIGHT OF FIRST REFUSAL PERMITTED FOR CONDOS .....................................................................65  RECREATIONAL LEASES FOR CONDOS ...........................................................................................65  GLOSSARY OF TERMS ................................................................................................................... 66            HECM Guidelines and Procedures Page 7 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  8. 8. HECM (FHA/HUD Product)   Plan Overview     Maximum Lending Limit: Maximum HUD loan limit depending on the geographic  area   Non‐recourse loan   Available to homeowners 62 and older   No income approval; minimal credit approval   No restrictions on use of loan proceeds (tax free)*Consult your tax advisor   Eligible home types include single family, 1‐4 unit, Condo, PUD, and  manufactured homes   No Home Purchase Product Available   Variable T‐Bill or Libor interest rate is adjusted monthly or annually   Federally Insured   2% MIP* plus monthly premium of ½% of outstanding loan balance   Funds are available as upfront cash payment, line of credit, tenure payment  (monthly income for as long as the borrower lives in the home), term payment  (monthly income for a set term), or a combination of the above   Available balance in the line of credit grows annually at mortgage interest rate  plus ½% (the ½% is equivalent to the monthly MIP)   Loan origination and closing costs may be financed in the loan   A monthly service fee is added to the loan balance and a Set‐Aside is taken at the  initiation of the loan   Social Security or Medicare eligibility should not be affected   Need‐based programs, such as Medicaid and SSI, may be affected. Borrowers  should consult a trusted advisor before proceeding   No minimum draw on Line of Credit   No minimum cash draw at closing   No Equity or Appreciation Sharing Features   Interest Rate Options and Calculations   Monthly ARM 1‐yr T Bill index or LIBOR index + margin.  No monthly/annual cap,  Lifetime cap = 10 points above initial rate   Annual ARM 1‐yr T Bill index or LIBOR index + margin (3.10%) 2% annual cap  increase Lifetime cap = 5 points above initial rate   FIXED Rate‐LIBOR 5 year swap. No Principal Limit Lock available on Fixed.  Rate  is locked up to 4 days prior to closing  HECM Guidelines and Procedures Page 8 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  9. 9.  Equity Calculations   Based on the home value or maximum claim amount (whichever is less), expected  interest rate, and the age of the youngest borrower   HECM uses both an “initial rate” and “expected rate”. The expected rate (based on  10‐yr T bill or LIBOR + margin), is only used to calculate the equity available. The  initial rate (based on 1‐yr T bill or LIBOR+ margin) is the note rate (variable  interest charged on the outstanding loan balance)   120 Day Principal Limit Protection. The PLP protects the amount of funds the net  principal limit, not the interest rate. PLP expires 120 days after the FHA Case  Number is assigned.  Application Documents  Required application disclosures must be printed through LLS. Calculation  printouts are provided by the SLN software.( See submission checklist for a list of  required application forms)    Loan Officer Certification  The loan officer certifies that he or she had certain forms completed and signed,  and has given the borrowers certain forms to read.  This is not a complete checklist of all forms required at the application.    1009: Application    Like the 1003 application, but altered specifically for Reverse Mortgages. We no  longer accept the 1003;  Application form 1009 must be used.   At application, all spaces on the 1009 except the case number and legal description  must be completed.   Although vesting information may not be available, it is wise  to at least ask the borrowers who owns the home.  If any non borrowers own the  home, advise the borrowers that all parties on title must be eligible for and  participate in the reverse mortgage. (Life estates and trusts are eligible as listed in  the “Life Estate” heading and the “Living Trusts” heading)  Otherwise, fill in all information, even items that do not seem to apply, such as  monthly income. Although it is not necessary to verify some information such as  the borrowers’ monthly income, this information is necessary for HMDA reporting  purposes.            HECM Guidelines and Procedures Page 9 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  10. 10. Please include this information to avoid file delays.    The borrowers’ dates of birth and Social Security numbers must match the  information verified on the Customer ID Certification and must be consistent  throughout the file.   The “Real Estates Assets” line includes the home value and should not be zero.  Fill in the marital status for each borrower. If the borrower is married and the  spouse is not on the loan, refer to the “Non Borrower Spouse” heading on page 41.  On the bottom of the 2nd page, write the estimated amount of loan proceeds that  will be used for home improvement. It is not necessary to verify that the home  improvement takes place.  o Examples:  o “$0.00 Allocated for Home Improvement.”  o “$5,000 Allocated for Home Improvement.”  There is no correlation to this question and what underwriting conditions for  required repairs.  This is for government monitoring purposes only.  The Loan Officer must sign and date the third page and fill in phone number and  address.  For broker loans the address should match the address of a branch of the broker  company that has been approved by World Alliance Financial.  The Loan Officer must complete the interviewer section contained in Section VIII  of the 1009 as part of the application interview. It is a critical component of the  government monitoring information. If the application was face‐to‐face, we will  not underwrite the file until the borrowers’ race, ethnicity, and gender are filled  in.  Face‐to‐face Interview  o The Loan Officer should ask for the borrower’s race, ethnicity, and gender  and fill that information in.  o If either of the borrowers declines to provide the information the Loan  Officer must fill that in based on visual observation or surname.  Telephone interview:  o The Loan Officer should ask for the borrower’s race, ethnicity, and gender  and fill that information in.  o If the borrower declines to provide the information, the Loan Officer will  select the “I do not wish to furnish this information” option.    Mail, Fax, or Internet:  o The Loan Officer should ask for the borrower’s race, ethnicity and gender  and fill that information in.  o If the borrower declines to provide any information, the Loan Officer will  select the “I do not wish to furnish this information” option.  HECM Guidelines and Procedures Page 10 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  11. 11. o If the borrower provides partial information, the Loan Officer should  indicate that the borrower provided partial information.    Alternate Contact  This must be used in addition to or instead of the space on the application.  We prefer two contacts, but only one is required.  We prefer a contact that does not live with the borrower.  We prefer that the contact be aware of the loan to assist with repairs or when the  loan comes due.  The contact can be a friend or a relative.  **If the information is provided on the 1009 the underwriter should not condition for the  alternative contact form. The 1009 must include all of the information listed above, or  underwriting will condition for the form    USA PATRIOT Act Customer Identification Certification  Use one form for each borrower. In other words, use two of these forms if there are  two borrowers.  Use an additional form for each Power of Attorney or Guardian/Conservator.  Additional requirements apply for these two circumstances. Refer to the POA  heading for more information about POAs, and the Guardian/Conservator heading  for more information about Guardians.  Non‐compliance with the Customer ID Policy carries heavy fines from the US  Government, and potentially cease and desist orders.      Borrower’s Certification and Authorization  Borrowers certify that they did not misrepresent or omit information on the  application.    Important Terms Disclosure/Application Truth‐in‐Lending  Contents of form vary by product; each product has its own form.  Explains the important terms of the loan, including a rate history.  May be state‐specific and is updated annually.  Include all pages in file.    Notice of Availability of Real Estate Appraisal  Notifies the borrowers of their right to see their appraisal.  For broker loans, the broker must fill in address in middle of form.    Housing Discrimination/Fair Lending Disclosure  This form explains that discrimination based on certain characteristics is illegal.  If you suspect discrimination, please call or email a World Alliance manager  immediately.  HECM Guidelines and Procedures Page 11 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  12. 12. List of Required Providers  A RESPA‐required addendum to the Good Faith Estimate.  Lists the names, addresses, and phone numbers of any third party providers of  service that were not chosen by the borrower.  Affiliated Business Disclosure  If a lender or broker will be using an affiliated business, such as a closing agent  owned by the lender or broker’s company, include that information on the List of  Required Providers.  You must also include a separate Affiliated Business Relationship disclosure  specifically explaining that affiliation. (This is a RESPA form)   The additional disclosure should also explain that you do not require that the  borrower use the affiliated business.    RESPA Servicing Transfer Disclosure  This form explains to the borrower the likelihood that servicing will be transferred  to someone other than the closing lender. (World Alliance services all of their  reverse mortgages).  Broker should use their own form if closing in their own name.    Lead Based Paint Certification  If the home was built prior to 1978, the borrowers should indicate whether any  small children live in the home. If so, any peeling paint must be repaired.    Calculation Disclosures  These forms do not have a World Alliance number.  These forms print from SLN and are specific to the product and options chosen by  the borrower.  Disclosures should consistently reflect the same product indicated on the 1009  application.  Disclosures should show the same date of birth verified on Customer ID  Certification   Comparison:    o Compares reverse mortgage programs. Must compare at least two products  Demo/Print‐Screen:    o This disclosure was created by FHA and is available for the HECM product only.    o This form is optional at the application, but it will be required at the closing.  Amortization Schedule:    o Shows how borrower’s loan balance is likely to grow after closing.  TALC:    o Also called Total Annual Loan Cost Rate.  HECM Guidelines and Procedures Page 12 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  13. 13.   o Like an “annual percentage rate”, but takes into account fluctuating home value,    withdrawals of funds, term of loan, etc.  Good Faith Estimate    o Estimates the fees that will be listed on the HUD‐1 at closing.      Expected Principal Limit Disclosure    If the Broker/Loan Officer has used the software to quote the borrower and then later  prints an application package they will need to enter the actual signing date in RM App  and go to the rates page and hit the “Use Best Rates” button.  This will show the proper  calculations in all screens, otherwise your Principal Limit lock disclosure rate will not  match all of the other application documents     o Found in S.T.O.R.M.    o Related to Principal Limit Protection.   Disclosure Regarding Excessive Fees [Paid to Estate Planning Service Firms]  Applies to HECM product only  Explains that the borrower may not pay a portion of the origination fee, or any fees  over and above the closing costs, to an estate planning service for their assistance  in obtaining a reverse mortgage. This is considered a referral fee, and it is illegal.  Payments on a reverse mortgage are limited to Sellers, lenders, and third parties  such as appraisers.    Tax and Insurance Disclosure    Applies to HECM and HomeKeeper products only  Borrower must indicate whether they intend to set aside for taxes or insurance.  They must indicate what they would like to set aside for (taxes, insurance, or  both) and for how long.  Because of the nature of the reverse mortgage, most borrowers do not set aside for  taxes and insurance. Escrowing for taxes and insurance decreases the net principal  limit. In other words, if the borrower escrows for taxes and insurance, we must set  aside money from the loan amount, and this decreases the cash available to the  borrower.  As they are deciding whether to set aside for taxes and insurance, remind your  borrowers that they are responsible for paying their taxes and insurance after the  closing.        HECM Guidelines and Procedures Page 13 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  14. 14. General Authorization, Joint Application, and Bankruptcy Statement  This is a three‐part form. Each part must be signed and dated by all borrowers, and  by the loan officer (“Lender”) where indicated. (or if LIBOR loan, will be in  included in the 5 page disclosure)  The Joint Application question should be answered “yes” if there are two borrowers  and “no” if there is one borrower.    Reverse Mortgage Advisor Disclosure  Advises borrower to consult with an attorney, relative, or other trusted friend  before continuing with a reverse mortgage.  Borrowers should list the person(s) they have consulted with, or indicate that they  have not consulted with a third party.    Other Notifications Disclosure  This form has two pages with several disclosures.  The top of page 1 should be completed with the borrowers’ names and addresses.  The annuities section at the top of page 1 must be signed and dated by both  borrowers.  The borrowers must check the first box at the top of page 2. (If the borrowers  acknowledge by checking box 1 that they have been informed, no further action is  needed regarding box 2.) If the borrowers do not check box 1, they must check the  2nd box and include the insurance company’s information.    Special Forms  If your borrower has a condominium or a multi‐family home, please have the appropriate  form signed (Spot Condo Form or Hotel and Transient Use Form). Also read the  “Condominiums” heading or the “Multi‐Family” heading before proceeding.  Additional guidelines for HECM product only    Private Well and Septic Notice  Make sure that the borrowers indicate whether they have a well or septic tank. If  they do, please read the “Well and Septic” heading.    Loan Payoff Request  This is an optional form for borrowers who have a loan to be paid off.      State‐Specific Forms    Brochure: Is a Reverse Mortgage Right for You?  This form is a brochure which does not have to be signed.  HECM Guidelines and Procedures Page 14 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  15. 15. Explains the basics of reverse mortgage, and potential drawbacks, including how  the mortgage is likely to affect the borrower’s government benefits. Become  familiar with the brochure called “Is a Reverse Mortgage Right for You?” It  explains how a reverse mortgage can affect the special circumstances that senior  citizens deal with (such as how reverse mortgages affect Medicaid).  Special State Restrictions  Texas Information    Proposition 7 on the ballot in November of 2005 changed reverse mortgage law and now  will allow lines of credit and funding on any day of the month. This is available for all  borrowers whose loans closed after March 17, 2006. (Borrowers whose loans closed prior  to that date must refinance their HECM loan if they want a line of credit.  Because Texas  law only allows reverse mortgages to a “natural person”, loans cannot close in a  trust or a life estate. In Texas, a document preparation fee is not allowed. However, an  attorney review fee is allowed, because the final loan documents at closing must be  prepared by an attorney.  The fee for attorney review will be paid to the attorney, not  World Alliance Financial.    World Alliance is only able to approve Closed Loan Sellers for business in NC as  brokering reverse mortgages in North Carolina is prohibited.  Origination Fee and MIP   $2000.00 or 2% of maximum claim amount* ‐ whichever is GREATER   2% MIP* plus monthly premium of ½% of outstanding loan balance   All legitimate third party fees may be financed into the loan balance   *Origination and Mortgage Insurance premiums are calculated using the  Maximum Claim Amount(MCA for HECM) – not amount borrowed      Counseling   HECM counseling must be completed prior to borrowers commitment to the loan  (cannot incur any costs on the borrower’s behalf).   Counselors must be FHA approved to offer HECM counseling.  HECM Guidelines and Procedures Page 15 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  16. 16.  The original counseling certificate or a copy with both counselor and borrower(s)  signature is required for loan approval with original to be in file by closing;  counseling certificates are product specific and not transferable.   See Reverse Mortgage Alert #2008‐01  for more information  General Counseling Guidelines   For the HECM loans, we may not process the loan or order ANY documents that  cost money until counseling has been completed. This rule does not apply to the  EPA (Equity Plus Advantage) or Simple 60, except for special rules in California.   Borrower, spouse, POA, guardian, conservator on title to the property must  receive counseling and a counseling certificate as well as any non borrowing  spouses.   The original or certified copy of the counseling certificate (signed and dated by  the counselor and all potential borrowers and/or their representatives) must be  included with every loan submission.  At NO time in the process may you or an  employee contact a counselor or counseling agency to:    o Refer a client;  o Discuss a client’s personal information, including the timing or scheduling  of the counseling;  o Request information regarding the topics covered in a specific counseling  session.       Counseling certificates are program specific; that is, there is one certificate for  HECM, one for Home Keeper, one for the EPA (Equity Plus Advantage) and one  for the Simple 60.           Face‐to‐face Interviews: For HECM loans, a face‐to‐face interview is no longer  required. (accept as listed below)  • Face‐to‐face counseling is required by law in Massachusetts and North  Carolina, even if the application was face‐to‐face.  • The Loan Officer attendance at closing will not substitute for the face‐to  face interview or the face‐to‐face counseling.  World Alliance Financial requires that a non‐borrowing spouse also attend  counseling. There are additional requirements for removing a spouse from title.  They can be found under the “Non‐Borrowing Spouse” heading.  HECM Guidelines and Procedures Page 16 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  17. 17. Counseling the Borrowers’ Representatives  Persons with power of attorney or guardianship must be counseled. See the “Power of  Attorney” or “Guardian/Conservator” heading for additional requirements.  Guidelines to Processing the Loan  We will not begin processing until AFTER Counseling has been completed! None of these  items may be ordered before counseling is complete:     Credit Report   Termite Report   Flood Certification   Appraisal   Case Number Assignment  Penalties for Non‐Compliance  We cannot collect any fees from the borrower at closing if we incurred them prior to  counseling.  Allowed Activities Prior to Counseling   Educate the borrower about reverse mortgages and discuss whether the potential  borrower is eligible.  Run an AVM or similar report to help determine the estimated value of the  property (cannot charge to the borrower)   Discuss fees and the potential implications of a reverse mortgage.   Take an application and provide the borrower with copies of the mortgage, note,  and loan agreement (HECM only)   Provide the borrower with the appropriate lists and counseling options.   Order a preliminary title report (except in California).   Ensure that potential borrowers have not incurred any financial obligation until  after receipt of the counseling certificate and the borrower reaffirms intention to  continue with the application.  Prohibited Activities for Counselors   Counselors may never provide information on the specific prices charged by any  individual lender.   Counselors are not permitted to promote, represent, recommend, or speak for any  specific lender.  HECM Guidelines and Procedures Page 17 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  18. 18.  Counselors may not charge the borrowers a fee. In some situations, lenders may  pay for counseling. If you have any questions about this policy, please contact your  manager.   If you have concern about the service provided by a counselor, please contact your  manager.  Certificate Expiration Date   The initial application must be taken before the counseling certificate expires (it is  not necessary for a loan to close before the certificate expires).   If the certificate has expired, the borrower may not waive the additional  counseling session, even if they believe that a second session would not be useful.   If the certificate has multiple borrowers, as long as at least one borrower’s  signature on the certificate is within the 180‐day expiration period, we may  consider the counseling certificate as being valid for all borrowers on the loan.  Sources of Counseling  National Foundation of Credit Counselors:   The toll free telephone number is: 866‐698‐ 6322   Counselors are available from 7:30 am to 8:00 pm EST Monday through Thursday,  and on Fridays from 9:00 am to 6:00 pm EST.  Money Management International:  The toll free telephone number is: 877‐908‐ 2227   Counselors are available from 6:00 am to 8:00 pm EST Monday through Friday.  AARP:   The AARP counseling Web site is at: http://www.hecmresources.org.   The toll free telephone number is: 800‐209‐ 8085 (local 202‐434‐6082)   Borrowers facing foreclosure, or other similar emergencies, may call: 202‐434‐6051   Counselors are available from Monday to Friday from 7:00 am to 12:00 a  (midnight) EST.      Local Housing Counseling Agencies:   These agencies are not necessarily approved by AARP. They are approved by     HUD, and may also provide face‐to‐face or telephone counseling.   These counselors may only perform counseling for borrowers in their state.   The loan officer must give the borrower the name of five counselors from this list,  unless there are fewer than five counselors in your state.   The list of counselors can be located at:   http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hecm/rmto pten.cfm  Fannie Mae Telephone Counselors no longer provide HECM counseling.  Direct Connect Reverse Mortgage Counseling Services:  HECM Guidelines and Procedures Page 18 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  19. 19.  Direct Connect is helpful in areas where other sources of counseling have a  waiting time of more than a few days.  The Direct Connect management system  was created by OneSource Educational Development Corporation.  Direct Connect  can satisfy all counseling requirements for HECM, EPA (Equity Plus  Advantage)and Simple 60 loans, and will issue counseling certificates within 24‐72  hours.  The loan officer may provide the applicant with information regarding  Direct Connect.    USPS.com  In order to confirm the correct address for every loan submission, you must confirm the  borrower’s address on the United States Post Office website at www.usps.com. To avoid  confusion, notify your processors if the borrowers’ mailing address is different than their  street address.    FHA, LDP, & EPLS  FHA CONNECTION (or CHUMS)  Case Number Assignment  You must include a printout of the case number assignment (along with the CAIVRS  clearance on all borrowers) in every HECM loan submission. The Case Number is FHA’s  loan number. The case number assignment date is also used to determine the expiration  date of the Principal Limit Lock on the HECM ARMs.  The Principal Limit lock expires 120  from the Case Number Assignment date.  Case Number Expiration  Case Numbers do not expire. However, if the appraisal expires and we order a new  appraisal, we will also cancel the Case Number and order a new one.  CAIVRS Clearance  Applies to HECM product only    CAIVRS is an indication that the borrower is in default on a federal loan, such as a  student loan or an IRS tax lien. If a borrower is in default, we may not be able to close the  loan. It depends on what kind of loan the borrower defaulted on, and how long the  borrower has been in default. The CAIVRS report expires 90 days at the time of  underwriting, and 120 days at the time of closing.  See more info below.    HECM Guidelines and Procedures Page 19 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  20. 20. Case Authorization Interactive Voice Response System (CAIVRS) Clearance may show at  the bottom of the FHA Case Number printout, or may be checked separately on the FHA  Connection. The report should include a number that is preceded by the letter “A.” If an  “A” does not appear in front of the number, read the “If CAIVRS is Not Clear” heading  below. This site must be checked on all borrowers by Social Security number. You can  check the CAIVRS separately by following these instructions:  From the FHA Connection page, click Single Family FHA  From the Single Family FHA page, click Single Family Origination  From the Single Family Origination page, click Case Processing  From the Case Processing page, click CAIVRS Authorization CAIVRS expires 90  days at time of underwriting, 120 days at closing.    If CAIVRS is Not Clear    Applies to HECM product only    If CAIVRS is not clear (if claims or defaults are found on file) the processor will contact  the appropriate HUD Homeownership Center (HOC). The HOC will send a printout  showing information about the default, and the underwriter will use the printout to  determine the borrower’s eligibility. An explanation of that printout is available at:  http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/ref/sfhp2‐09.cfm. You may also contact the HOC  directly by going to http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hoc/hsghocs.cfm.  If CAIVRS indicates the borrower is presently delinquent on an FHA loan, or has been  delinquent within the previous three years, the borrower is not eligible for a HECM loan.  Exceptions:  Assumption. If the borrowers can prove that they sold the property to an  individual who subsequently defaulted, the borrowers are eligible.  Divorce. A borrower may be eligible if a divorce decree or legal separation  agreement awarded the property and responsibility for payment to the former  spouse, and the spouse subsequently defaulted.  Bankruptcy. When the property was included in a bankruptcy that was caused by  circumstances beyond the borrower's control (such as the death of the principal  wage earner or serious long‐term uninsured illness), the borrower may be eligible  if the borrower meets certain requirements. For more information refer to HUD  Handbook 4155.1 paragraph 2E. The appropriate HOC can provide information  about when the three‐year waiting period will elapse or if the Social Security  number in CAIVRS is erroneous.    CAIVRS and Other Federal Debt    Applies to HECM product only  HECM Guidelines and Procedures Page 20 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  21. 21.   If the borrower is delinquent on another type of federal debt, the same rules apply as for  federal debts found on the credit report. Refer to the “Credit Report” heading below  LDP and EPLS Lists  LDP and EPLS are lists of people and companies that may not participate in FHA  transactions. You must check the LDP and EPLS sites to ensure that your borrower is not  on those lists. If your borrower’s name appears on this list, he or she is not eligible for a  loan.  Credit  Ordering the Credit Report  An “in‐file” credit report is required on all loans.   The credit report must be run with three repositories and a public records check.  Bankruptcies  There are two kinds of bankruptcies that your borrower is likely to have: Chapter 7 or  Chapter 13.  Chapter 7 Bankruptcies  Chapter 7 bankruptcies must be dismissed or discharged.   If the credit report says that the bankruptcy was dismissed or discharged over a  year ago, no additional documents are required.   If it was dismissed or discharged less than a year ago, or if the credit report does  not show anything, a court order signed by the judge must be submitted as proof  of the discharge or dismissal.  Chapter 13 Bankruptcies  Chapter 13 bankruptcies leave 2 options:     The borrower may pay the bankruptcy off at the closing. Obtain a payoff letter  from the trustee.   The borrower may continue with the bankruptcy and the reverse mortgage.    o The borrower still has to pay off any liens against the property, and any  federal debt.  HECM Guidelines and Procedures Page 21 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  22. 22. o Obtain a written permission from the court signed by the judge, indicating  that the lender may continue with the reverse mortgage without paying off  the bankruptcy.  o When obtaining the permission, make sure that it specifies that the  mortgage will be an adjustable rate reverse mortgage.  o  Ask the court not to specify a rate. Approval should either be at “current  market rates” or the current rate plus a stated percentage. (e.g. LIBOR plus  5%)   o  Otherwise, if the rate allowed by the court is less than the current rate at  closing, we cannot close the loan.    World Alliance Financial must have the trustee payoff letter or the statement from the  judge prior to closing.  Foreclosure  We will close any loan in foreclosure, as long as it meets the other loan requirements. The  status of the foreclosure does not matter, as long as the foreclosure is not complete. We  will RUSH underwrite a file in foreclosure.  Processing should be notified prior to sending  the file.  “RUSH” should be written on the outside of the file. Include proof of foreclosure.  Also, add a comment indicating that the borrowers are in foreclosure, and include the  date of the foreclosure. Right of rescission can be waived in foreclosure ONLY if the home  will be sold during the rescission period. This can only be approved by compliance.  Tax Liens  All Federal tax liens and those secured by our subject property must be paid off at closing.  Your processor must obtain a payoff.    Federal Judgments and Debts  In the case of a federal judgment or debt, current FHA policy requires either that  the federal judgment or debt be paid‐in‐full or that a satisfactory repayment plan be  made with the federal agency.  The HECM borrower does not have to satisfy the total  federal judgment or debt outstanding to be eligible to receive a HECM loan if he or she  has entered into a satisfactory repayment plan with the federal agency owed.  In addition,  a prospective HECM borrower credit report must be reviewed to check for any claims,  defaults or debts to the federal government, and any existing debts against the real estate  that will serve as the collateral for the FHA‐insured HECM loan.  Any delinquent federal  debts or liens against the real estate, which will serve as collateral for the FHA‐insured  HECM loan, must not be in excess of the borrowers net principal limit unless the  HECM Guidelines and Procedures Page 22 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  23. 23. borrower has a separate source of funds from which to draw.  Liens against the real estate  must be removed or subordinated to the first and second HECM liens.    Student Loans  All delinquent student loans must be paid off.  Processing  must obtain a payoff and a  deferral agreement. If the borrower has a defaulted student loan, make sure that the  CAIVRS is clear. Refer to CAIVRS information on page 8  Outstanding Mortgages   All outstanding mortgages must be paid off on the property being used as  collateral for the reverse mortgage. If there is a mortgage on another property, you  must obtain proof or documentation, which can be a copy of the deed, mortgage  coupon book, letter from the mortgage company, or any acceptable  documentation.   If there are any liens less than a year old on the credit report, the title company  must confirm that this lien is not against the home. (This is because some counties  are behind in their recording.)  Judgments   Judgments must be paid off at closing if they are a lien against the property  securing the reverse mortgage.   The title company can verify liens and judgments on the property.   Any outstanding federal debt must be paid off or proof of a satisfactory repayment  plan must be provided.   Proof of the status of all judgments is required. The underwriter may require  evidence of satisfaction or payment arrangements.              State and Local Court Judgments and Judgment Liens  Several HECM lenders have inquired whether a prospective HECM borrower against  whom a judgment has been entered, and remains unsatisfied, must satisfy that judgment  prior to the HECM closing even though the judgment has not resulted in a judgment lien  against the borrower’s real property.  A judgment is a courts final determination of the  rights and obligations in a case. A money judgment is a judgment for a specific sum of  money and is subject to immediate execution, whereas a judgment lien is a lien imposed  HECM Guidelines and Procedures Page 23 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  24. 24. against the judgment debtor’s property.  A judgment lien gives the judgment creditor the  right to seize a debtor’s assets (i.e., real property) to secure a judgment, or sell the assets  to satisfy the judgment.  In accordance with FHA policy, a prospective HECM borrower is  not required to use HECM proceeds or satisfy an unpaid state or local court‐ordered  judgment prior to closing.  In cases where an unpaid state or local court‐ordered  judgment results in a judgment lien against the real estate, which will serve as the  collateral for the HECM loan and the judgment lien will not be subordinated to the  HECM first and second liens then it must be satisfied prior to closing.          A HECM mortgagee, however, has the option of requiring that a prospective HECM  borrower satisfy an unpaid state or local court‐ordered judgment even though the  judgment has not resulted in a judgment lien against the borrower’s real estate.  In the  event that a state or local court‐ordered judgment against a HECM borrower is not  satisfied prior to the HECM closing and subsequently that judgment results in a judgment  lien against the real estate, that judgment lien must be made subordinate to the HECM  first and second liens.    Identity  Credit reports may indicate conditions that need additional and immediate attention.  These conditions may include: name differences, erroneous social security numbers, etc.  The underwriter may ask for additional verification or a name affidavit. The underwriter  will compare the identity information on the credit report to the information gathered on  the Customer ID Cert.  If the credit report was ordered with the wrong social security  number, a new credit report must be ordered.   Per HUD guidelines, credit reports may  contain as few as the last four digits of the Social Security number. Sellers remain  responsible for validating the Social Security number using the Customer ID Certification  as usual.  Tru‐Alert  Credit reports also check for identity theft and other fraud. This is called the Tru‐Alert.   The underwriter should check the credit report for any possible fraud.  OFAC  Should be checked on credit report, if a positive hit is found, loan should be escalated to  the underwriting manager who will check the OFAC website and escalate to compliance if  an exact match is found.  HECM Guidelines and Procedures Page 24 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  25. 25. Appraisal  Must use an FHA, approved appraiser (subject to repairs). Home must meet minimum  FHA guidelines and any subsequent repair requirements.    Appraisal Report  This section summarizes the property requirements. A few special circumstances with  complicated requirements are listed in their own heading in the “Special Circumstances”  section.  Please also read about manufactured homes, multi‐family homes, and  condominiums if applicable.    Primary Residence    Reverse mortgages must be secured by the borrower’s principal residence. A common  question raised in this regard is whether the borrower’s site for voting, automobile  registration and the like become the controlling factor in assessing the borrower’s  principal residence. The answer to that question is no. For purposes of the reverse  mortgage, the borrower’s principal residence is where he/she spends the majority of the  calendar year. In other words, if the borrower typically spends at least 183 days of the  calendar year at the proposed collateral property, that property would be considered the  borrower’s principal residence. The borrower may only have one principal residence at  any one time.  Subject Section     The Occupant should say “owner”. If the borrower is not the occupant, we cannot  close the loan.   If the Property Right Appraised says “Leasehold,” or if the appraiser shows ground  rent on the appraisal, please read the “Leasehold” heading.   If anything is checked under “Project Type” please read the “Planned Unit  Development” or “Condominium” sections of this guide.   The subject property should not be currently for sale. If it is we will require proof  that the property listing has been withdrawn  Neighborhood Section  Present land use should not show that the land use change is in progress to a  nonresidential use (such as commercial).  Site Section  Check the site area for excess land and if necessary read “Excess Land” heading.  HECM Guidelines and Procedures Page 25 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  26. 26.  The zoning classifications must be noted and must allow for the number of units.  If there is zoning, zoning compliance must be “Legal”. If it is “Legal Non‐ Conforming” we will need a letter from the zoning board stating that the home can  be rebuilt if completely destroyed. If you can’t obtain that letter, we may be able to  close the loan if the borrower will sign a “Hold Harmless” agreement at the closing  saying that they understand that if the home is destroyed, home insurance  payments will be paid first to satisfy the lien. If zoning is illegal, the file may be  rejected. If there is no zoning, the file will be accepted as long as the home is in an  area used for residences (rather than a commercial area).   The highest and best use must be “Present Use”. For example, if the borrowers live  in a small house in the midst of a group of skyscrapers, that is not the highest and  best use of the property, and we will probably reject it.   If there is a well on the property, please read the “Well and Septic” heading.   The appraiser will look for site considerations such as high power lines. Please  read the “Repairs” section. Some site considerations, such as soil poisoning or  hazardous waste, must be corrected prior to closing.   If there is a nearby radio tower, high‐voltage power line, cell phone tower, etc. you  may need an engineer’s certification that the home is not within falling distance.  Improvements Section   Homes may have one to four units for the HECM loan. The home must be single‐ family.  If the home has more than 1½ units, the appraiser must use the Small  Residential Income Form (1025).  • A half‐unit is a unit that is subordinate in size and design to the main unit,  such as a basement apartment in a residential home. 1½ units are allowed,  and the appraiser should use the single‐family form (1004). 2½, 3½, and 4½  units are not allowed.   If the foundation shows evidence of infestation, dampness, or settlement, the  appraiser should condition for repairs.   Heating:  • Check for oil heaters, space heaters, wood stoves, and unusual sources of  heat, and read the Heating heading.  • All homes must have heat, except in counties in tropical areas (southern  Florida and Hawaii). See HUD Keywords Index under “Heating” for  counties.   Check the windows in Exterior Description.  • Barred bedroom windows and only one window per room must have an  emergency release mechanism.   Appraiser will list repairs in Condition of Property, and repeat the repair  information in the Comments on page 3.  HECM Guidelines and Procedures Page 26 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  27. 27.  If the property is an unusual home (such as a log home or an extremely modern  home) the appraiser should find additional comps.  The appraiser will also  complete the Cost Approach Section. (See more information in the Unique  property section )  Sales Comparison Approach Section   In this section, the appraiser compares the borrower’s home to other properties in  the area. The appraiser must provide at least three comparables less than one year,  which can be difficult in areas with few recent sales.   Home must be 100% complete at time of inspection and a Certificate of  Occupancy is required if the home is new.   At the bottom, the appraiser will indicate how much the home is worth using this  approach.   This is not the appraised home value, because there are other possible  approaches.  Reconciliation Section   At the top of this section, the appraiser should show the results of the various valuation  approaches.  Additional Comments Section  HUD added this section so that the appraiser can comment on the appraisal  without attaching an addendum. It may include long legal descriptions and other  explanations that did not fit elsewhere   Repairs and inspection requirements will be summarized here. Our repair policy is  listed in a separate heading in this Underwriting Guide     Cost Approach Section   The Cost Approach shows the cost to build the home as‐is, new, and then takes  depreciation into account.   The estimated remaining life of the property must be shown. The remaining life  must be at least 30 years or longer. (This is only likely to be a problem with  manufactured homes)   If the Estimated Site Value exceeds 35% if the home value, appraiser must  comment on whether that is typical for the area.   To assist in calculating the hazard insurance coverage, the appraiser must  complete the entire Cost Approach section or provide the site value or estimated  cost new.  HECM Guidelines and Procedures Page 27 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  28. 28. Planned Unit Development Section   If the borrower has a home in a PUD, the appraiser must fill this section in.   Check to make sure that the borrower is current on their dues to the PUD (title  search should show this).   Check to see if roads are public. If not, read Private Roads and Shared Driveways  heading.  Attachments  Home may not be listed as for sale, under contract, or active listing; check the  photographs for signs in yard.  If appraisal indicates home is currently listed for sale,  the underwriter should condition for the home to be removed as an active listing.    No condition is necessary if the appraiser indicates the home was recently listed  for sale.  Expiration of Appraisals  Appraisals expire after six months.  Re‐use of appraisals  Appraisals that were used to close a previous FHA loan cannot be re‐used, even if they are  less than six months old. Each new FHA loan requires a new appraisal.              Declining Markets  Appraisal Practices in Declining Markets    World Alliance Financial will order an AVM for any property indicated by the  appraiser to be in a declining market.  The underwriter will use this information to  help support the appraisal and to help determine if the appraiser provided  adequate information to support the decline as well as the value.     Historically, FHA has provided a counter‐cyclical force in helping to stabilize declining  housing markets and will continue to do so.  In fact, much of FHAs business activity this  year has been in those states (e.g., Ohio, Michigan, Indiana) that have suffered sustained  depreciation of home prices due to job losses and increased foreclosures.  Nevertheless,  recent property value declines in certain markets suggest the need to reiterate our  guidance to ensure that appraisers are providing accurate property valuations.  A  HECM Guidelines and Procedures Page 28 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  29. 29. declining market could be as small as a neighborhood or as large as an entire state, and  no standard definition exist other than home prices are falling.     Appraiser Responsibilities     The purpose of the appraisal is to provide the lender/client with an accurate, and  adequately supported, opinion of market value.  It is the appraiser’s responsibility to  determine whether a property being appraised is located in a declining market.     The neighborhood section of each property specific appraisal form contains a housing  trends section where the appraiser marks a box indicating property values are increasing,  stable or declining.‐ Whichever box is selected, the appraiser is certifying that he/she has  performed an objective analysis of quantifiable data supporting the observations made.     If a property is located in a declining market, the appraiser must provide an explanation  in the Market Conditions section of the appraisal report that includes relevant  information in support of the conclusions relating to trends in property values,  demand/supply and marketing time. The appraiser must also provide a description of the  prevalence and impact of sales and financing concessions and/or down payment  assistance in the subject’s market area. Other areas of discussion may include days on  market, list‐to‐sale price ratios, and/or financing availability.               Lender Responsibilities     The mortgagee’s responsibility is to properly review the appraisal and determine that the  appraised value used to support the mortgage is accurate and adequately supported.     We are held responsible by HUD for the appraisers we select, therefore we have a zero  tolerance for fraudulent appraisal reports.  We accept responsibility for the integrity,  accuracy, and thoroughness of the appraisal submitted to FHA for mortgage insurance  purposes.     Valuation by Underwriter    HECM Guidelines and Procedures Page 29 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  30. 30. When an appraisal in a declining market is reviewed, in addition to all standard  information an Appraiser provides, the Underwriter looks for specific information as  follows:  The appraiser’s comments regarding the decline in values in the area and whether  or not the appraiser took the decline into account when assigning their value to  the property;  Comparable properties are nearby and are not outdated;  The date of the appraisal relative to the value assigned (older appraisals may  require updates from the Appraiser, including better comps);  Recent MLS (Mortgage Listing Service) listings to support the value assigned;  A large concentration of homes for sale in the area (this is typically a good  indication of declining values).   It is important to note that World Alliance Financial Underwriters are responsible  for the final accepted appraised value used for our lending purposes.    After careful review of all facts, an Underwriter may determine that a decrease in the  appraised value is warranted. World Alliance Financial may also submit the appraisal to  upper management as appropriate. We are confident that implementing this strategy will  result in more solid valuations that are completely documented and supported with facts.  NOTE: In most cases, the Appraiser should have already adjusted the value in accordance  with market conditions, and commented as such, in which case no further adjustment  would be warranted.    Ineligible Properties    Hawaiian Homelands  Repairs  Repair Policy Overview  Problems with the property are identified by an appraiser, inspector, or termite company.  The underwriter decides which of these problems must be repaired.  Termite reports are handled separately from other repairs. Read the “Termite” heading in  this section. Required repairs are usually only those necessary to protect the health and  safety of the occupants, protect the security of the property, or strengthen the soundness  of the structure. Read the heading “Which Repairs Must Be Completed” We must address  all required repairs before the loan is cleared to close, either by planning a set‐ a‐ side, or  by showing that repairs are complete and inspected. Read the heading “When You Can  Escrow for Repairs.” Encourage borrowers to complete repairs prior to closing when  possible.   An inspection by the appraiser will verify that the repairs are complete.   To obtain a set‐ a ‐side for repairs:  HECM Guidelines and Procedures Page 30 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  31. 31. We need one contractor’s bid, selected and approved by the borrower, prior to closing.     The loan officer is responsible for helping the borrower choose a contractor.  The  loan officer will provide a list of contractors to choose from but does not  recommend a particular contractor.   Appraiser’s estimates are accepted in some circumstances. Read the“Contractor  Qualifications” heading, and the “Contractor Estimate (Bid) Requirements”  heading. This bid will be used to calculate the set‐aside amount. Read the “Repair  Set Aside” heading. The servicing department will administer the repairs and make  sure that they are completed inspected after closing. Read the “Inspection of  Repairs” heading. We collect an administration fee on the HUD‐1 at closing (this  may be added to the loan balance). The administration fee is the greater of $50 or  1.5% of the base repair amount. Typically the Servicing Department will disburse  funds by one of the following methods:    Draw Schedule (larger repairs)  Initial draw for 1/3 of estimate  Disburse funds only at completion of work (smaller repairs)    The disbursement method is at the discretion of the servicing department.  After the closing, the servicing department administers the repairs and disburses  funds to the contractor as appropriate. The borrower orders the repairs from the  contractor. The repairs must be completed within 6 months after the closing.    Which Repairs Must Be Completed  The underwriter decides which repairs will be required, on a case‐by‐case basis.  Examples of repairs that will be required:   Inadequate exits from bedrooms to exterior of home   Leaking or worn out roofs (if 3 or more layers of shingles on leaking or worn out  roof, all existing shingles must be removed before reroofing)   Evidence of structural problems (such as foundation damage caused by excessive  settlement)   Defective paint surfaces in homes constructed pre‐1978.  o If the damage to the paint is minor, repairs are not required unless there is      a child under the age of seven years residing in the property.  o To determine whether there is a child living in the home, we will use Lead  Based Paint Certification.  Defective exterior paint surfaces in any home, regardless of the age of the home,  where the finish is otherwise unprotected.   HECM Guidelines and Procedures Page 31 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  32. 32. Examples of repairs that may be waived:     Missing handrails   Cracked or damaged exit doors that are otherwise operable   Cracked window glass   Defective paint surfaces in homes constructed post 1978   Minor plumbing leaks (such as leaky faucets)   Defective floor finish or covering (worn through the finish, badly soiled carpeting)   Evidence of previous (non‐active) termite damage where there is no evidence of  un‐repaired structural damage  Rotten or worn out counter tops   Damaged plaster, sheetrock or other wall and ceiling materials in homes  constructed post 1978   Poor workmanship   Trip hazards (cracked or partially heaving sidewalks, poorly installed carpeting)   Crawl space filled with debris and trash   Lack of an all weather driveway surface    When You Cannot Set‐A‐Side for Repairs  In some cases, we will not allow you to do a set‐a‐side for repairs. This is usually due to  the urgent nature of the repairs, or the high cost of the repairs.  Nature of Repairs  The underwriter may decide that you cannot do a set‐a‐side for a particular  problem because of the nature of the repair. These are usually health‐ and safety‐ related repairs that are correcting extremely hazardous problems.  Examples include:   Broken or inoperable exterior windows   Inadequate exits in case of fire   Roof leaks   House must be jacked up to repair foundation   Well and septic don’t meet FHA requirements   Sparking, smoking, unconnected, frayed electrical wiring   Evidence of sink holes or slush pits   Easements for “high‐pressure” gas or oil lines   Evidence of soil contamination   Property cannot be legally accessed by road or right‐of‐way   Nearby hazards such as:  HECM Guidelines and Procedures Page 32 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  33. 33.   Oil or gas drilling (proposed, in progress, or abandoned)  o Slush pits  o Traffic, fumes, or noise to a hazardous degree  o  High‐voltage or radio towers in falling distance  o Landfills or other hazardous material  o Total Cost of Repairs  Sometimes you cannot do a set‐a‐side because the repairs are too expensive. This page  explains how expensive the repair can be if you plan to do repairs after closing.  Remember, even if the bid is not too expensive, you might not be able to do a set‐a‐side  because of the nature of the repair.              Definitions:     To understand this section, you need to know that the maximum claim amount is  the lesser of the home value or the HUD County Lending Limit.  Limits on repair cost when establishing a set‐a‐side:   If the bid is less than 15% of the maximum claim amount, then you may escrow for  repairs.  o Example: Max claim is $100,000, and the repair bid is $13,000. That’s 13%      of $100,000, and you may establish a set‐a‐side for repairs.   If the bid is more than 15% of the maximum claim amount, then you must  complete some repairs prior to closing. (Complete at least enough repairs to  reduce the bid to less than 15% of the maximum claim amount. Then you may  establish a set‐a‐side for the rest).  o Example: Max claim is $100,000, and the repair bid is $17,000 (17% of  $100,000). You get $2 ,000 in repairs done and inspected. This brings the bid  down to $15,000 (15%) and you may establish a set‐a‐side for the remaining  repairs.   HECM loans only: If required repairs are estimated to cost more than 30% of the  Maximum claim amount,(as evidenced by the appraiser or a contractor’s bid) the  underwriter should reject the property.  A property should not be rejected by an  appraiser.  HECM Guidelines and Procedures Page 33 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  34. 34. Contractor Qualifications   All repairs must be performed by an engineer, licensed contractor, or qualified  professional.   We will accept an appraiser’s estimate for most repairs. Simply including the  estimate in the file is not enough. You must tell us specifically that you plan to use  an appraiser’s estimate. Otherwise, we will condition you for a bid.   A contractor’s bid is required for structural and foundation repair issues. Soil  pollution issues require an EPA inspector.   If you assist a borrower in selecting a contractor, give the borrower a minimum of  three (3) contractor names.   Contractors must be licensed in the states in which they operate (if the state  requires licensing). If the State does not require a license, we must have a copy of  the contractors insurance and E & O. Electricians and plumbers must always be  licensed. This website lists state requirements: http://www.contractors‐ license.org/index.html   All contractors should be qualified to perform the type of work being contracted  for, such as electrical, plumbing, foundation, etc.  Contractor Estimate (Bid) Requirements  Send only one bid for each repair. We will not choose between two bids. When  assisting the borrowers with obtaining a bid, give them a list of at least 3  contractors. Do not recommend a particular contractor.   Bids must be legible and must include:   Contractor’s telephone number   Clearly stated required repair items (itemized)   Total cost for job   If the bid is for structural damage, the bid must say whether or not the house will  need to be jacked up or supported to do the work. If it must be jacked up or  supported, the bid must say whether or not it is safe for the borrower to remain in  the house during the repairs. When a structure requires jacking or supporting, the  repairs must be completed prior to closing. The underwriter must determine if the  structural, foundation, or soil pollution risk is acceptable to approve the loan.  Repair Set Aside Calculation  Prior to closing, the borrower must select the contractor who will be performing  the repair work.  We calculate the repair set‐a‐side based on the bid selected. This should be the  same contractor who will perform the work.  Repair set‐aside calculations range from 150% of the bid. There is a $2000  minimum set‐aside, although the bid may be lower than $2000. More details  follow.  HECM Guidelines and Procedures Page 34 of 71 Last Revised: September 26, 2008
  35. 35. When we calculate the repair set‐aside, we include a compliance inspection fee of  $100 for each inspection that we expect we will need.   We require repairs to be completed within six (6) months of closing  If the repairs are completed without using all the funds in the set‐aside, we will  transfer the remaining funds to a line of credit and tell the borrower how much we  transferred.  If the cost of the repairs exceeds the amount initially set aside for repairs, the  borrower must still have the required repairs completed. He or she may draw  against a line of credit to cover the excess cost. This procedure might require a  recalculation of the borrower’s payment plan.  Repair set‐aside requirements are calculated using the following formulas:  Bid Amount Formula Minimum Balance  Contractor’s bid multiplied by 1 1/2 times (150%) plus $100  OR  Appraiser’s estimate multiplied by 3 times (300%) plus $100 up to $1500, anything  over $1500 must have a contractors bid    Inspection of Repairs:  If your borrower is completing repairs before closing, a qualified individual must inspect  the repairs before you can clear the loan for closing.  If the repairs are completed after  closing, then the property must be inspected before we will disburse all of the funds to  pay for completed repairs. If the repair was identified by the appraiser, then in most cases  that same appraiser should be able to inspect it. Other repairs, such as those identified by  inspectors or termite companies, may require a HUD inspector, a professionally licensed,  bonded, registered engineer, licensed home inspector or appropriately registered/licensed  tradesperson.  In some cases a statement from the termite company or other licensed  professional certifying completion of the work may be accepted, but only when a  statement from the borrower is also received stating that the repairs have been  satisfactorily completed. Only in instances of minor repairs can the DE Underwriter waive  the inspection by an appraiser or other professional and accept a mortgagee’s certification  of completion of such repairs. These minor repairs must involve:     No technical skills   No structural skills   No knowledge    In these cases we would require a picture and a mortgagee certification using HUD‐92051.  The homeowner cannot perform the inspection.  The following people should use the Compliance Inspection Report, HUD‐92051:    HECM Guidelines and Procedures Page 35 of 71 Last Revised: September 26, 2008

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