Metsätilan arvo -verkkoseminaari 20.1.2021

1. YHTEISMETSÄOSUUDEN
ARVONMÄÄRITYKSESTÄ
Esa Ärölä
Metsätilan arvo –webinaari Suomen metsäkeskus

2. YLEISTÄ ARVONMÄÄRITYKSESTÄ
• Muodostettaessa yhteismetsää tulevat osakkaat sopivat perusteet
yhteismetsäosuuksien suuruuksien laskentaperusteista
• Niistä pitäisi käydä ilmi muun muassa käytetty metsänarviointimenetelmä ja siinä
sovelletut keskeiset tekijät, kuten esimerkiksi diskontattujen kassavirtojen
menetelmässä käytetty korkokannan määrittämisperuste
• Perusteet tulisi kirjata yhteismetsän perustamissopimukseen
• Perustamisen yhteydessä sovittuja osuuksien suuruuksien laskentaperusteita tulee
noudattaa myöhemmin liitettäessä tiloja yhteismetsään osuuksia vastaan
Sopimus ei saa loukata kenenkään oikeutta (Kiinteistönmuodostamislaki 99.2 §)
Edellisellä tarkoitetaan sitä, että sopimus ei saa loukata mahdollisten tulevien ja
vanhojen osakkaiden varallisuusasemaa sekä hallintaoikeuden haltijan ja
pantinhaltijan asemaa
20.1.2021 2

3. • Tulevan osakaskunnan tulisi myös sopia, miten suhtaudutaan osuuksien
suuruuksia laskettaessa:
• Osittain verovapaiden julkisoikeudellisten yhteisöjen ja yksityismetsänomistajien
erilaiseen metsätalouden pääomatulojen verotukseen
• Yhteismetsälle siirtyviin verovähennysoikeuksiin:
• Metsävähennyspohjaan
• Poistojen (metsätiet ja metsäojat) menojäännökseen
• Edellä mainittujen verotukseen liittyvien näkökohtien huomioonottamisessa tai
jättämisessä huomioonottamatta ei ole oikeaa ratkaisua
• Sovittua menettelyä tulee noudattaa myös myöhemmin
• Seuraavissa esityksen dioissa on esitetty menettelyjä, jos nämä verotukselliset
seikat otetaan huomioon osuuksien arvoja määritettäessä
20.1.2021 3
YLEISTÄ ARVONMÄÄRITYKSESTÄ

4. JULKISYHTEISÖJEN PÄÄOMATULOT
• Tuloverolain mukaan ovat kunnalle sen alueella sijaitsevien omien kiinteistöjen
puukauppatulot verovapaita
• Evankelisluterilaisen ja ortodoksisen kirkon ja niiden seurakuntien sekä
yleishyödyllisten yhdistyksien ja säätiöiden puunmyyntitulot ovat osittain
verovapaita
• Liitettäessä metsäalue yhteismetsään näiden verollinen toiminta
metsänomistajana tältä osin lakkaa ‒ uusi verovelvollinen on yhteismetsän
osakaskunta
• Liittämistilanteissa kunta siis menettää tämän etuuden yhteismetsään liitettävien
metsien osalta
• Toisaalta kunnan kannalta yhteismetsän harjoittama aktiivinen metsätalous
vilkastuttaa elinkeinotoimintaa ja siten kerryttää verollista tuloa
20.1.2021 4

5. • Jos on sovittu, että yhteismetsään siirtyvien julkisyhteisöjen metsien osalta
osuuksien arvoissa otetaan huomioon puukauppatulojen verovapauden
menettämisen vaikutus, voidaan veron vaikutuksen keskimääräistä tasoa
metsästä saataviin tuottoihin ja siten kiinteistön arvoon arvioida tarkastelemalla
puun myynnistä maksettuja ennakonpidätysprosentteja
• Verottajan ennakkoperinnän tavoitteena on se, että ennakkopidätys vastaisi
mahdollisimman tarkasti veronalaisesta tulosta verovuoden veroperusteiden
mukaan maksettavaa veron määrää
• Toisin sanoen puun myyntituloihin kohdistuvassa ennakonperinnässä on otettu
huomioon metsätuloihin kohdistuvia vähennyksiä keskimääräisinä
• Tämä noin 19 % taso kuvaa siis luonnollisten henkilöiden omistamista metsistä
maksettujen metsätalouden pääomatulojen verojen keskimääräistä tasoa
→ Osuuksien arvoa kohottava vaikutus on noin 19 %
20.1.2021 5
JULKISYHTEISÖJEN PÄÄOMATULOT

6. METSÄVÄHENNYS
• Metsävähennysoikeus siirtyy yhteismetsän osakaskunnalle, jos yhteismetsään
siirrettävään kiinteistöön kuuluu metsävähennysoikeutta
• Metsänomistaja ei voi itse päättää, minkä verran hän luovuttaa
metsävähennysoikeudesta yhteismetsän osakaskunnalle
• Osa tilasta siirtyy yhteismetsään:
• Yhteismetsälle siirtyvän ja omistajalle jäävän metsävähennysoikeuden määrä on
metsävähennykseen oikeutettujen alueiden hankintamenojen suhde
• Jako voidaan tehdä metsäpinta-alojen suhteessa, jos edellinen menettely ei onnistu tai on
kohtuuttoman vaikeaa
• Perustamissopimukseen on suositeltavaa kirjata siirtyvät metsävähennysoikeudet:
• Helpottaa osakaskunnan metsävähennyksen käytön aloittamista
• Selkeyttää metsänomistajalle mahdollisesti jäävän metsävähennyspohjan suuruuden
selvittämistä
20.1.2021 6

7. Yhteismetsälle siirtyvissä metsävähennysoikeuksissa tulee kiinnittää huomiota
seuraaviin seikkoihin:
• Metsävähennykseen oikeuttavan tulon pitää kertyä siihen oikeutetusta metsästä eli siltä
alueelta yhteismetsää, johon vähennysoikeus kohdistuu
• Kyseessä on verovähennysoikeus, jonka hyöty on yhteismetsän veroasteen suuruinen - usein
rahamääräiset arvot ovat pieniä
• Yhteismetsän mahdollisesti myöhemmin myydessä metsävähennykseen oikeuttavia
metsäalueita käytetty metsävähennys otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa
• Edellisellä on perusteltu sitä, että siirtyvän metsävähennyksen arvo jätetään ottamatta
huomioon yhteismetsäosuuksia määritettäessä
• Toisaalta metsän mukana yhteismetsään siirtyvät rahanarvoiset etuudet ja poisto-oikeudet
ovat osa kiinteistön arvoa
20.1.2021 7
METSÄVÄHENNYS

8. • Vähän aikaa sitten ostetulla metsätilalla saattaa olla merkittävä metsävähennysoikeus,
joka jää metsänomistajan osalta hyödyntämättä yhteismetsään liittämisessä
• Sovittaessa metsävähennyksen jättämisestä huomioon ottamatta voidaan pohtia,
toteutuuko yhteismetsäosuuksien suuruuden määrittämisessä kiinteistönmuodostamislain
(554/1995) 10. luvun tavoite:
• minkään kiinteistön omistajan varallisuusasema ei huonone yhteismetsän
perustamisen johdosta ja että sopimus ei loukkaa kenenkään oikeutta
• Jos perustamisvaiheessa on otettu huomioon metsävähennys oikeus, tulee menetellä
vastaavalla tavalla myös myöhemmin liitettäessä tiloja yhteismetsään osuuksia vastaan
• Myös yhteismetsällä voi olla tai syntyä metsävähennysoikeutta, joka pitää ottaa huomioon
tai jättää ottamatta huomioon
20.1.2021 8
METSÄVÄHENNYS

9. Yhteismetsälle siirtyvän metsävähennyksen vaikutus tilan arvoon (esimerkki):
• MMLMotti-ohjelmistolla simuloidaan tilan metsänhoitosuositusten mukaiset
hakkuumahdollisuudet 50 vuoden ajalle
• Tämän jälkeen tarkastellaan, kuinka nopeasti tila pystyisi hyödyntämään siirtyvät
metsävähennykset (0,6 * hakkuutulo)
• Seuraavaksi on laskettu kullekin tilalle käytetyn metsävähennyksien tuoma hyöty käyttäen
yhteismetsän veroprosenttia (nyt 26,5 %)
• Lopuksi tämä hyöty on diskontattu nykyhetkeen metsänarvioinnissa käytetty korko-%
20.1.2021 9
METSÄVÄHENNYS
Tila Metsävähennysoikeus
jäljellä, €
Hakkuuvuosi Motilla laskettu
hakkuutulo, €
Käytetty metsä-
vähennys, €
Vähennyksen
tuoma hyöty, €
Nykyhetkeen
diskontattu arvo (5,88 %):
Männikkö 85 524,00 5 10 166,50 6 099,90 1 616,47 1 214,78
79 424,10 8 23 378,50 14 027,10 3 717,18 2 353,44
65 397,00 13 36 291,50 21 774,90 5 770,35 2 745,50
43 622,10 20 32 463,60 19 478,16 5 161,71 1 646,32
24 143,94 25 41 730,00 24 143,94 6 398,14 1 533,58
0,00 85 524,00 9 493,62

10. • Yhteismetsään liitettävään alueeseen voi kuulua metsäteitä ja -ojia, joista
metsänomistajalla on vielä hankintamenoja poistamatta
• Siirtyvään alueeseen sidoksissa olevat poisto-oikeudet katsotaan siirtyvän
alueen mukana yhteismetsälle
• On syytä tarkistaa:
• Mitkä ojitus- ja tiehankkeet sijaitsevat yhteismetsään siirtyvillä alueilla
• Siirtyvätkö hankealueet kokonaan yhteismetsälle vai jääkö osa alueista omistajalle
• Siirtyvien teiden tai ojien poistamaton menojäännös lasketaan yleensä jäävien
ja siirtyvien tilojen tai ojitusalueiden pinta-alojen suhteessa
• Tiehankkeissa voidaan jäävä ja siirtyvä menojäännös laskea myös
tieosuuksien pituuksien suhteessa
20.1.2021 10
POISTOT

11. • Yhteismetsälle siirtyvien metsäojituksien ja metsäteiden poistojen vaikutus kunkin liittyvän tilan
arvoon voidaan laskea tasapoistoina käyttäen 20 vuoden taloudellista metsäteiden ja -ojien
käyttöikää
• Tasapoistojen käyttäminen perustuu tulo- ja elinkeinoverolakeihin, sillä yhteismetsät ovat
kirjanpitovelvollisia ja siten lain mukaan velvollisia noudattamaan tasapoistomenettelyä
• Perusteena 20 vuoden ajan käyttämiselle on puolestaan kestävän metsätalouden rahoituslain
edellytykset tuen saamiseksi tie- ja ojitushankkeisiin
• Yhteismetsä maksaa tällä hetkellä verotettavasta tulostaan 26,5 % veroa
POISTOT

12. MUUT OMAISUUSOSAT
Yhteismetsälain mukaan:
• Yhteismetsä on kiinteistöille yhteisesti kuuluva alue, joka on tarkoitettu käytettäväksi kestävän
metsätalouden harjoittamiseen osakkaiden hyväksi (YML 1 §).
• Sitä tulee käyttää ensi sijassa kestävän metsätalouden harjoittamiseen (YML 2 §).
→ Yhteismetsän toimiala on metsätalouden harjoittaminen
• Aluetta voidaan käyttää myös muuhun tarkoitukseen kuin metsätalouden harjoittamiseen, jos
se on taloudellisesti tai muuten tarkoituksenmukaista (YML 2 §).
Kiinteistönmuodostamislain mukaan:
• Yhteismetsään voi kuulua ja siihen voidaan liittää muussa kuin metsätalouskäytössä olevia
maa- ja vesialueita, jos se on kiinteistöjaotuksen kannalta perusteltua eivätkä alueet ole
tärkeitä muussa tuotantokäytössä (KML 96 §)
20.1.2021 12

13. MUUT OMAISUUSOSAT
Yhteismetsä voi harjoittaa metsätalouden lisäksi siihen ja maanhallintaan
kiinteästi liittyvää taloudellista toimintaa, kunhan näistä ei muodostu
merkittävää osaa sen liikevaihdosta
• Metsätalouteen liittyvää toimintaa ovat esimerkiksi:
• metsästyksen ja kalastuksen hallinnointi
• jäkälän keräys
• polttopuun valmistus ja myynti
• Maanhallintaan kiinteästi liittyvää taloudellista toimintaa on:
• lomamökkien vuokraus
• maanvuokraus rakentamistarkoitukseen tai muuhun kuin metsätalouskäyttöön
• turpeen tai maa-ainesten otto-oikeuden luovutus
20.1.2021 13

14. • Yhteismetsään mahdollisesti liittyvällä tila tai sen palsta saattaa sisältää
ranta-alueita
• Oikeusvaikutteinen rantayleis- ja ranta-asemakaavoitetuilla alueet: kaavasta
ilmenevät varmuudella rakennuspaikkojen määrä, pinta-alat, rakennusoikeudet
ja muut tärkeät tiedot
• Kaavoittamattomilla alueilla voi olla maa- ja metsätalouskäytön mukaisen
perusarvon lisäksi erityisarvoa perustuen lomarakentamisen odotusarvoon
• Nykyään on yhä enemmän merkitystä, onko tontille olemassa valmis tie ja
onko sen tuntumassa olemassa valmiit vesi-, viemäri- ja sähköliittymät
• Yhteismetsään liittämisen yhteydessä on mahdollista jättää rannat pois
yhteismetsästä
• Siitä ei tule kuluja, koska se sisältyy perustamistoimitukseen
20.1.2021 14
RANTA-ALUEET

15. PELLOT
• Yhteismetsään voi kuulua peltoja, jolloin yhteismetsä voi harjoittaa
pellonvuokrausta
• Yhteismetsälain hengenmukaista ei ole kuitenkaan maatalouden harjoittaminen –
yhteismetsän päätoimialana on metsätalouden harjoittaminen
• Kiinteistön yhteismetsään liittämisen yhteydessä on mahdollista jättää pellot pois
yhteismetsästä
• Siitä ei tule ylimääräisiä kuluja, koska se sisältyy yhteismetsätoimitukseen
• Keskeisimpiä pellon hintaan vaikuttavia tekijöitä on se, että alueella on aktiivisia
viljelijöitä ja laajenemishaluisia tiloja → pelloille on kysyntää
• Usein metsäkiinteistöjen yhteydessä pellot ovat pieniä, erillisiä, metsän keskellä
sijaitsevia ja puuston varjostamia peltoheittoja. Niiden kysyntä lisämaiksi voi olla
hyvin vähäistä ja äärimmäisissä tapauksissa arvo ei eroa metsämaan arvosta
20.1.2021 15

16. KIVIAINEKSET
Arvonmuodostukseen vaikuttaa oleellisesti, löytyykö ainekselle määrän, laadun ja sijainnin
perusteella markkinoita.
• Kiviainesten (hiekka, sora, kalliomurske) ottamiseen tarvitaan aina lupa lukuun ottamatta
kotitarveottoa
• Kotitarveotolla on tavanomaista käyttöä asumiseen tai maa- ja metsätalouteen
• Arvon huomioon ottaminen tulee kyseeseen silloin, kun alueella on voimassa oleva maa-
aineslupa tai on ilmeistä, että sellainen voitaisiin saada (lain säädännölliset edellytykset
täyttyvät).
• Yleisperiaate – vain tutkituilla esiintymillä on kaupallista arvoa
• Yhteismetsään liittämistilanteissa on mahdollista perustaa liittyvän tilan maa-aineksia
sisältävälle alueelle määräaikainen rasite esimerkiksi kymmeneksi vuodeksi ja jättää maa-
aineksen hyödyntäminen rasitteen haltijalle eli alueen luovuttajalle.
• Näin voi olla järkevä toimia, jos alue on syrjäinen sijaiten kaukana käyttökohteista, jolloin maa-
aineksen menekin ja hinnan määrittäminen on hyvin vaikeaa
20.1.2021 16

17. • Yhteismetsään liitettävällä metsätilalla voi olla rakennuksia
• Yhteismetsään liitettävien rakennusten tulisi palvella metsätaloutta – konevajat,
taukotuvat tms.
• Yhteismetsän toimialaan sopii hyvin lomamökkien vuokraus
• Liittämisen yhteydessä on mahdollista jättää talouskeskus ympäristöineen pois
• Toimituksesta ei tule kuluja, koska se sisältyy yhteismetsän
perustamistoimitukseen
20.1.2021 17
RAKENNUKSET

18. 20.1.2021 18