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Análise Comparativa Gestão Manutenção Predial

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Análise Comparativa Gestão de Manutenção Predial.
Atividade de consultoria WGPS.

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Análise Comparativa Gestão Manutenção Predial

  1. 1. O objetivo desta apresentação é de analisar a relação custo-benefício incorrida no processo de terceirização bem como na contratação de forma direta, no que se refere as especificações, operacionalização, responsabilidades e disposições legais, decorrentes da prestação de serviços de Manutenção Predial.
  2. 2. A Norma Brasileira, NBR5674, determina que a Manutenção consista no procedimento técnico- administrativo, em benefício do proprietário e/ou usuários, que tem por finalidade levar a efeito as medidas necessárias à conservação de um imóvel e à permanência das suas instalações e equipamentos, de modo a mantê-lo em condições funcionais normais, tal como as que resultaram da sua construção, em observância ao que foi projetado e durante a sua vida útil.
  3. 3. Através da Lei 6.496 de 07 de dezembro de 1977, regulamentada pela Resolução n° 425, de 1998, para todos os efeitos legais, as instalações prediais elétricas e hidráulicas, devem possuir autoria de responsabilidade técnica, avalizada através de um instrumento denominado ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), emitido por profissional de Engenharia e devidamente registrado no CREA.
  4. 4. Da Manutenção Preventiva As instalações prediais elétricas e hidráulicas do xxxxxxx, são constituídas por xxxx equipamentos. As atividades de monitoramento da conservação destes equipamentos consistem na elaboração de um cronograma de manutenção preventiva, elaborado pelo Engenheiro responsável pelas instalações prediais, emitido de acordo com o programa de utilização dos equipamentos, considerando as determinações dos Fabricantes. Após a elaboração deste cronograma, os equipamentos são catalogados (TAG) e cadastrados no Sistema de Gerenciamento Predial. Através deste cadastro e de acordo com o cronograma de Manutenção, são geradas ordens de serviço preventivas, as quais são atualizadas periodicamente no sistema. Esta atualização é feita, após a verificação in loco dos equipamentos, a qual também é registrada nas fichas (TAG´s) que acompanham todos os aparelhos. .
  5. 5. Da Manutenção Corretiva Através da lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, no Capítulo IV, Artigo 14, o prestador de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos usuários por defeitos relativos à prestação de serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
  6. 6. Da Manutenção Corretiva As ocorrências corretivas constituem na realização de serviços de manutenção face ao mau uso das instalações, situações que configurem riscos ao patrimônio ou às pessoas, vícios construtivos, danos por intempéries ou reposição de peças por desgaste de materiais. São traduzidas pela necessidade de reposição de lâmpadas, luminárias, tubulações elétricas e hidráulicas, correções de vazamentos e infiltrações, serviços de pintura, marcenaria, carpintaria e alvenaria, serviços de manutenção eletromecânica, tais como análise termográfica e medição ôhmica, serviços de manutenção em sistemas de refrigeração, dentre outros.
  7. 7. Da Manutenção Corretiva O acompanhamento das atividades de correção é realizado mediante a emissão de ordens de serviço, as quais são cadastradas no sistema de Gerenciamento Predial.
  8. 8. Através do software de Gerenciamento Predial é realizado todo o cadastramento, planejamento e controle das manutenções preventivas e corretivas. Este cadastramento contém todas as atividades desenvolvidas na prestação de serviços de manutenção, no que se refere às dependências e instalações, equipamentos e respectivas especificações de seus componentes, rotinas de manutenção, histórico e controle de ordens de serviço. Com base nos dados acima especificados, são emitidos relatórios gerenciais mensais, que mensuram a evolução das atividades de manutenção preventiva e corretiva, a consolidação das ordens de serviço, a totalização das horas trabalhadas da equipe fixa, dentre outros.
  9. 9. Seguindo as determinações da Lei 6.496 de 07 de dezembro de 1977, regulamentada pela Resolução n° 425, de 1998, são mantidas atualizadas em nossos arquivos e no portal de serviços, as Anotações de Responsabilidade Técnica das Instalações Prediais Elétricas e Hidráulicas, avalizadas por Engenheiro e registradas no CREA. De acordo com a NBR 5419, que regulamenta o Sistema de Prevenção de Descarga Atmosférica, mantemos em nossos arquivos e no portal de serviços, Laudo Técnico e Relatório de Medição Ohmica, correspondentes a conservação e manutenção dos pára-raios, os quais são emitidos por Engenheiro e registrados no CREA.
  10. 10. No tocante à manutenção das instalações elétricas prediais, efetuamos anualmente a Análise Termográfica dos Equipamentos. Esta verificação, consiste na realização de serviços de manutenção preventiva, executados através da inspeção termográfica dos quadros elétricos, distribuidores de força e subestações, com a finalidade de identificar por meio dos pontos de calor excessivo às correções necessárias ao bom funcionamento dos equipamentos. Esta vistoria é realizada através de termovisores, que geram imagens térmicas chamadas termogramas, que permitem visualizar a distribuição de calor na região focalizada, diagnosticando os pontos quentes.
  11. 11. No que se refere as especificações, operacionalização, responsabilidades e disposições legais, decorrentes da prestação de serviços de Manutenção Predial, Ilustramos todos os procedimentos técnicos e administrativos, necessários a realização destas atividades.
  12. 12. Após análise dos procedimentos técnicos e administrativos necessários a realização das atividades de manutenção predial, a seguir, apontaremos as diferenças entre os modelos de gestão sob forma de contratação direta e terceirizada de mão-de-obra e serviços co- ligados.
  13. 13. Da Contratação Direta A Contratação Direta é a manutenção do quadro funcional, pelo próprio Condomínio, atribuindo- lhe a função de empregador direto, atraindo para si todos os encargos decorrentes do gerenciamento de pessoal.
  14. 14. Dos Benefícios • Subordinação direta; • Despesas com mão-de-obra, reduzidas no curto prazo.
  15. 15. Das Responsabilidades Técnicas • Lei 6.496 de 07 de dezembro de 1977, regulamentada pela Resolução n° 425, de 1998, deverá ser contratada empresa especializada ou profissional de Engenharia, responsáveis pela emissão das ART´s. • Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, Capítulo IV, Artigo 14, o Corpo Diretivo do empreendimento, assume todos os encargos decorrentes da prestação de serviços, respondendo civil e criminalmente. • NBR 5419, que regulamenta o Sistema de Prevenção de Descarga Atmosférica, realizar-se-á inspeção anual e posterior emissão de laudo, os quais deverão ser emitidos por profissional de Engenharia, com registro no CREA.
  16. 16. Das ResponsabilidadesTécnicas • Elaboração de cronogramas de tarefas de rotina de ManutençãoCorretiva e Preventiva; • Coordenação e planejamento das atividades de manutenção;
  17. 17. Das Responsabilidades Trabalhistas De acordo com o Artigo 2º da CLT, o Condomínio é a instituição que admite,assalaria e dirige a prestação pessoal de serviço. Na contratação direta, a responsabilidade do Condomínio é integral e pessoal, respondendo por acidentes de trabalho, demandas trabalhistas como real empregador, onde tais encargos poderão ser estendidos ao próprio Síndico.
  18. 18. Das ResponsabilidadesTrabalhistas •CLT -ART.41 - Registro dos empregados; •CLT –ART.628 – Livro de Inspeção doTrabalho; •CLT –ART.457 -Emissão de folha de pagamento; •LEI 10.243 DE 19/06/2001 -Recolhimento direto dos encargos sociais; •CLT -ART.458 - Pagamento direto dos benefícios trabalhistas, implicando em contratos com empresas de alimentação, assistência médica e transporte; •CLT -ART.58 - Acompanhamento e supervisão quanto a jornada de trabalho dos funcionários, visando acréscimo de horas-extras; •CLT -ART.129 -Provisão para pagamento de férias e 13º salários; •CLT -ART.477 -Provisão para pagamento de rescisões de contrato; •CLT –ART.458 -Aquisição e controle de uniformes; •CLT -ART.166 - Aquisição e controle de EPI´s; •NR-09 - Programa de Prevenção de RiscosAmbientais (PPRA); •NR-07 - Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional (PCMSO); •NR-10 – Normas de Segurança em Instalações Elétricas; •CLT -ART.458 - Seguro de vida dos funcionários; •CLT -ART.179 – Adicional de periculosidade; •CLT -ART.58 - Adicional de insalubridade; •CLT -ART.382 – Repouso semanal remunerado; •CLT –ART.578 - Contribuições Assistenciais e Sindicais; •CLT –ART.611 – Das Convenções e Acordos Coletivos; •CLT –ART.856 - Dos Dissídios das categorias.
  19. 19. Da Gestão de Pessoal •Processos seletivos para contratação de pessoal; •Emissão e controle de escalas de trabalhos; •Emissão e controle de folhas de ponto (faltas, atrasos, horas-extras); •Substituição dos funcionários em período de férias, licença médica e paternidade; •Realização de treinamentos técnicos; •Controle e acompanhamento dos Exames Médicos de Saúde Ocupacional; •Fornecimento dos materiais, insumos e ferramental, necessários a realização dos serviços de manutenção predial; •Disponibilização de equipe para Supervisão e Gerenciamento.
  20. 20. Da Responsabilidade Civil Conforme disposto na Lei 7.347 de 24 de julho de 1985, na eventualidade de quaisquer danos, ocasionados pela má consecução das atividades, causados direta ou indiretamente, pelos funcionários alocados no empreendimento, que acarretem acidentes, avarias, lesões próprias ou a terceiros, são de total responsabilidade do empregador, os quais deverão ser ressarcidos em proporção igual ou superior ao agravo.
  21. 21. DaTerceirização A terceirização de mão-de-obra ou contratação de empresa interposta, é a transferência do controle e da responsabilidade, do quadro funcional necessário ao bom andamento do Condomínio, para uma empresa que se destina a tal finalidade. Na terceirização, o Condomínio é o tomador do serviço, assumindo a necessidade de manutenção do quadro funcional exclusivamente para a operacionalização dos serviços, considerando que sua finalidade não é de gerar lucro e sim de conservar as suas instalações.
  22. 22. Das ResponsabilidadesTécnicas Por disposições legais e contratuais, a empresa contratada para realização dos serviços de manutenção predial, assume toda e qualquer responsabilidade quanto às Anotações de ResponsabilidadeTécnica (ART´s), emissão de Laudos e Relatórios do Sistema de Prevenção e DescargaAtmosférica, ocorrências preventivas e corretivas. • Lei 6.496 de 07 de dezembro de 1977, regulamentada pela Resolução n° 425, de 1998, a empresa contratada assume a responsabilidade quanto à conservação e manutenção das instalações elétricas, hidráulicas e prediais do empreendimento. • Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, Capítulo IV, Artigo 14, a empresa contratada assume todos os encargos decorrentes da prestação de serviços, respondendo civil e criminalmente. • NBR 5419, que regulamenta o Sistema de Prevenção de Descarga Atmosférica, realizar-se-á inspeção anual e posterior emissão de laudo, os quais deverão ser emitidos pela empresa contratada,com registro no CREA.
  23. 23. Das ResponsabilidadesTrabalhistas De acordo com a Lei 8.666 de 21 de Junho de 1993, na terceirização a responsabilidade trabalhista é subsidiária, ou seja, o Condomínio somente arcará com eventuais verbas devidas aos empregados, em caso de inadimplência por parte da empresa contratada.
  24. 24. As empresas proponentes a quaisquer prestações de serviços, no processo licitatório, deverão apresentar: 1. Contrato Social e suas alterações; 2. Prova de inscrição no CNPJ; 3. Prova de inscrição no Cadastro de Contribuinte Municipal; 4. Certidão negativa de débitos municipais, estaduais e federais; 5. Prova de regularidade relativa à Seguridade Social (INSS) e Fundo de Garantia porTempo de Serviço (FGTS); 6. Registro ou inscrição na entidade profissional competente; 7. Balanço patrimonial e declaração de Imposto de Renda; 8. Certidão negativa de falência ou concordata; 9. Relação de clientes para consulta; 10. Atestados de capacidade técnica fornecidos pelos clientes; 11. Certificados de qualidade.
  25. 25. Após a escolha da empresa, durante o período de prestação dos serviços, a contratada deverá apresentar, juntamente com a nota fiscal de faturamento: Folha de pagamento, GFIP, SFIP, GPS quitada correspondente ao recolhimento do INSS, dos colaboradores alocados no empreendimento, sem os quais, por determinação de contrato, não efetuamos o pagamento das faturas mensais. A apresentação das Certidões Negativas de Débitos, também é condicionada ao pagamento das faturas.
  26. 26. Além das determinações elencadas anteriormente, consta de Cláusula Contratual, a apresentação de uma Carta Fiança, na qual a contratada assegura, por meio de uma instituição bancária, a importância correspondente a dois meses de contrato, para o caso de inadimplemento no pagamento de suas obrigações trabalhistas.
  27. 27. Da Gestão de Pessoal •Absenteísmo: acompanhamento na reposição de postos de trabalho, no caso de faltas e/ou atrasos, objetivando, se for o caso, descontos posteriores no faturamento; •Monitoramento da apresentação das documentações trabalhistas, as quais acompanham a nota fiscal de faturamento mensal.
  28. 28. Da Responsabilidade Civil Conforme disposto nas Leis 8666 de 1993 e 8078 de 1990 e seguindo determinações impostas em contrato, nossas contratadas, assumem toda e qualquer responsabilidade decorrente da prestação de serviços, afiançando através de um Seguro de Responsabilidade Civil, tendo como beneficiário o Condomínio e emitido por empresa Seguradora, a reposição, o ressarcimento e/ou demais garantias necessárias a restituição de danos que, eventualmente, possam incorrer das atividades realizadas. A cópia da apólice de seguro e/ou certificado de cobertura, são encaminhados à Contratante, sem os quais, o pagamento mensal das faturas, por questões contratuais, não é realizado.
  29. 29. Após a realização da análise comparativa acerca do escopo decorrente dos padrões de gestão baseados na contratação de mão-de-obra direta e dos serviços terceirizados, apreciaremos os custos relacionados a cada modelo.

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