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Sobreelevación

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El derecho de sobreelevar en la propiedad horizontal y el contrato que le da nacimiento. Titularidad del derecho. Adquisición de las nuevas construcciones

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Sobreelevación

  1. 1. 1) El derecho de sobreelevar. 2) Titularidad de las nuevas construcciones hasta la modificación del Reglamento 3) Títulos y Modo de adquisición de las nuevas construcciones:
  2. 2. a) CONCEPTO Es la facultad de elevar nuevos pisos o construcciones en las plantas superiores del edificio (Art. 2052 ), o en otros espacios libres o superficies descubiertas como jardines, terrazas de uso exclusivo, cocheras, etc. 1) Consentimiento unánime de los consorcistas (Art. 2052). 2) No debe perjudicar la seguridad o solidez del edificio (arg. Art. 2051) 3) Debe realizarse de conformidad con las normas urbanísticas. b) REQUISITOS
  3. 3. d) TITULARIDAD: La facultad de sobreelevar corresponde a todos los consorcistas, salvo que por unanimidad, decidan otra alternativa. Ello puede ocurrir en dos oportunidades: En ambos casos, los titulares del derecho pueden, a su vez, ceder el derecho de sobreelevar, salvo que esté prohibido En el Reglamento Luego del Reglamento •Reserva: del dueño del inmueble. •Autorización: a un consorcista o innominadamente al titular de determinada unidad. •Cesión: a un tercero • Autorización: a un consorcista • Cesión: a un tercero
  4. 4. e) NATURALEZA: No es un derecho real  Si el autorizado es un tercero ajeno al consorcio: Es un derecho creditorio.  Si el autorizado en uno de los consorcistas: Es una nota emergente del derecho de copropiedad sobre las partes comunes
  5. 5. Es aquel por el cual los consorcistas, transmiten a otro consorcista o a un tercero la facultad de sobreelevar y se obligan a transmitirle el dominio horizontal de las nuevas unidades, mediante la renuncia de los derechos que les corresponderían en virtud del principio de accesión; y el titular de la reserva, autorizado o cesionario se obliga a tomar a su cargo el costo (art. 2053) y los riesgos de la construcción y a renunciar, en beneficio de los consorsistas, al crédito que pudiere corresponderle por la edificación que realizará y, en ciertos casos, a una contraprestación de carácter variable. f) CONCEPTO:
  6. 6. g) REQUISITOS:  FORMA:  INSCRIPCIÓN: ¿? 1) En el reglamento: escritura pública 2) Luego del reglamento: A) En una modificación de reglamento. B) En una escritura autónoma.  CONTENIDO: Variable. Cláusulas sobre: facultad de sobreelevar, ejercicio, adquisición del dominio de las unidades.
  7. 7. Por el principio de accesión (ART. 1945 II AP.) Pertenecen al dueño del terreno Consorcistas Por ello: La reserva, autorización o cesión deben establecer a quien corresponderán las nuevas construcciones ¿A QUIEN PERTENECEN LAS NUEVAS CONSTRUCCIONES?
  8. 8.  Título complejo: a. El contrato de sobreedificación. b. La modificación de reglamento.  Modo: Tradición. a) TÍTULOS Y MODO DE ADQUISICIÓN DE LAS NUEVAS UNIDADES
  9. 9. Certificados registrales Por todas las unidades que sufran alteraciones materiales y también por las que no sean objeto directo de la modificación si hay reasignación de porcentuales de dominio. En los demás casos es suficiente el informe de dominio a efectos de verificar la titularidad actual. Existencia de medidas cautelares o hipotecas Asentimiento Si las unidades han sufrido alteraciones materiales o si se alteran sus porcentuales es necesaria la autorización del juez que ordenó el embargo o la inhibición. Si se trata de una hipoteca, en los mismos casos, debe contarse con la conformidad del acreedor. Por involucrar actos dispositivos se requiere asentimiento conyugal por las unidades que han sufrido alteraciones materiales, o si se alteran porcentuales de dominio. Excepción: Reserva, autorización o cesión realizadas en el reglamento o su modificación, previendo aquellas circunstancias. b) CUESTIONES PREESCRITURARIAS:
  10. 10. C) ESTRUCTURA DE LA ESCRITURA  Comparecencia e Intervención: Todos los consorcistas por sí o por representantes.  Relación de antecedentes: a) Legitimación: Invocan su calidad de únicos integrantes del consorcio, que acreditan al final. b) Reglamento de Propiedad Horizontal  Sobreedificación: Se relaciona el contrato (reserva o autorización en el reglamento, autorización posterior, cesiones).
  11. 11. c) ESTRUCTURA DE LA ESCRITURA  Modificación del reglamento: a) Se referencia la ratificación del plano. b) Se modifican las cláusulas del reglamento.  Titularidad del dominio: a) Caso de unidad originada a expensas de otra. b) Caso de nueva unidad.  Constancias notariales

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