Blauwhoed2 2e correctie

362 views

Published on

Published in: Business
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Blauwhoed2 2e correctie

  1. 1. Blauwhoed – bespreking woensdag 24 maart 2010, 10.00 uur
  2. 2. Belangrijkste elementen uit de marktanalyse <ul><li>Het marktonderzoek levert de navolgende punten op: </li></ul><ul><li>Doelgroep: Jonge Moderne Gezinnen in combinatie met de Multiculturele Stadbewoner (modern gezin met culturele achtergrond) in stedelijke woonmilieus in het noordelijk deel van de Stadsregio Rotterdam. </li></ul><ul><li>Bij verkoop door belegger/corporatie (welke lagere verkoopprijzen kan hanteren) zal een duidelijk verschil in de woningen en kwaliteit moeten zijn om de duurdere woningen (Blauwhoed deel) ook verkoopbaar te houden. Zeker indien de belegger/corporatie woning als eerste op de markt komt. Het kwaliteit verschil kan gevonden worden in: </li></ul><ul><ul><li>Stedebouwkundige opzet (ruimte en omgeving) </li></ul></ul><ul><ul><li>Styling / architectuur </li></ul></ul><ul><ul><li>Woonruimte m2 </li></ul></ul>
  3. 3. Belangrijkste elementen uit de marktanalyse <ul><li>Stedebouwkundige opzet </li></ul><ul><li>Parkwijk is wonen in het groen. Uitgaande van een variatie in product en het zoeken naar maximalisatie van het aantal woningen, zal er ook in de stedebouwkundige opzet een kwaliteit verschil mogen zijn. De goedkopere woningen mogen in het groen staan. De duurdere woningen moeten in het groen staan. De belegger/corporatie woningen verdragen een hogere dichtheid. </li></ul><ul><li>In plan zijn 100 woningen en 150 parkeerplaatsen opgenomen. Er is zoveel mogelijk vastgehouden aan de groenstrook oriëntatie en een aantal groenzones die ook in de opzet van de gemeente waren meegenomen. Potentieel probleem voor de doelgroep is dat de auto (hun trots) niet bij de woning geparkeerd kan worden (staat hij wel veilig). Bij de woningen zijn grotere bergingen meegenomen. Om rommelige uitbouw van de te kleine standaard bergingen te voorkomen. Tevens zullen de kopers direct de “goedkoopheid” van de te kleine bergingen ervaren (“ waar is nog meer op bezuinigd?” ) </li></ul>
  4. 5. Woonmomenten <ul><li>Van de doelgroepen zijn woonmomenten opgesteld. De potentiële kopers zullen hun leefstijl vertalen in woonmomenten en deze toetsen aan het plan, architectuur en vooral de plattegrond van de woningen. Gezien de doelgroepen en hun mogelijk culturele achtergrond, zijn er een aantal aspecten die belangrijk zijn in de plattegronden. Dit zijn: </li></ul><ul><ul><li>Gezellig samen eten . </li></ul></ul><ul><ul><li>Ruime keukens om te kunnen koken, eten en te laten zien hoe goed men het heeft (“stijging in sociale ladder”) </li></ul></ul><ul><ul><li>Onze woonkamer is groot genoeg om met zijn allen te zitten. Uitbreidbaarheid (in de toekomst) van de woning aan de achterkant (bij grotere gezinnen en het ontvangen van veel bezoek) </li></ul></ul><ul><ul><li>Toilet separeerbaar (keuze optie) op tweede verdieping (moslim wil geen toilet in badkamer) </li></ul></ul><ul><ul><li>Iedereen heeft zijn eigen kamer en thuis kan ik ook rustig werken. Creëren van mogelijk twee dakkapellen op zolder (voor en achter) voor slaapkamers, hobbyruimte of extra werkkamer </li></ul></ul><ul><ul><li>De kinderen kunnen hier veilig spelen </li></ul></ul><ul><ul><li>Wij wonen in een mooie groene omgeving, zonder dat ik zelf veel in de tuin moet werken </li></ul></ul>
  5. 6. Woonmomenten
  6. 7. Woonwensen doelgroep
  7. 8. Verminder concurrentie met eerste 50 beleggers - woningen met een onderscheidende positionering, waardoor prijsbeleving verbetert, met: <ul><li>Stedenbouwkundige opzet en landschappelijke inrichting </li></ul><ul><ul><li>Ruimer / anders / groener / parkeren </li></ul></ul><ul><li>Styling en architectuur </li></ul><ul><ul><li>Rijker / moderner / lichter </li></ul></ul><ul><li>Woonruimte en plattegrond </li></ul><ul><ul><li>Bredere woning met uitbreiding opties achter </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Meer lichttoetreding </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Minder een pijpenlade effect na uitbouw achterzijde </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Leefkeuken is mogelijk. Smallere hal en grotere keuken (vooral met niet-Westerse achtergrond is koken, familiediner / vrienden belangrijk) </li></ul></ul></ul><ul><ul><li>Plattegrond die meer opties mogelijk maakt </li></ul></ul><ul><li>Marketing en verkoop </li></ul><ul><ul><li>Opzet die uitgaat van individuele opties </li></ul></ul><ul><ul><li>Parktuin karakter van het plan fris uitwerking in een PR actie </li></ul></ul>
  8. 9. Plattegrond en casco opbouw <ul><li>Casco is gebaseerd op pre-fab beton, leverbaar door meerdere partijen. </li></ul><ul><li>Stabiliteit wordt uit de gevel gehaald. Hierdoor ontbreekt een stabiliteitswand in de woning (vrijere indeelbaarheid) </li></ul><ul><li>De achtergevel op de verdieping wordt opgehangen aan de bouwmuur. Daardoor is uitbreidbaarheid op de begane grond eenvoudige realiseerbaar. De uitbreiding kan dan vrij laat in het verkoopproces/ bouwproces zonder teveel implicaties worden uitgevoerd. De funderingsbalk is op uitbreiding voorbereid (extra lip aan funderingsbalk) </li></ul><ul><li>Gevelopeningen kunnen zonder borstwering worden gemaakt (op begane grond). De gevel blijft 1 gevelvullend element. De koudebrug wordt voorkomen door de gevelelementen te voorzien van geïsoleerde nokken aan de onderkant. Binnenruimte neemt toe. ( + 18 cm) </li></ul><ul><li>Woningvergroting (uitbouw) is gebaseerd op hele vloerplaat maten (1,20m). De verspringen in het stedebouwkundig plan heeft dezelfde maatvoering. </li></ul><ul><li>Woningdiepte is gebaseerd op hele vloerplaten (1,20cm / voorkomen van maatafwijking en unieke bouwdelen) </li></ul><ul><li>Hoofdleiding structuur tegen bouwmuur. Hierdoor is een leidingschacht te creëren die zowel een eigen installatie, stadsverwarming, warmtepomp als combinatie zonnepanelen/ ketel (Unidek/Nefit solartherm) geplaatst kan worden. De meterkast positionering in de hal kan omgezet worden naar een technische ruimte afhankelijk van het verwarmingsysteem. De positionering maakt: </li></ul><ul><ul><li>het separeren van de toilet op de eerste verdieping eenvoudiger. </li></ul></ul><ul><ul><li>een vrijere indeling van de eerste verdieping mogelijk. </li></ul></ul><ul><ul><li>Plaatsing van alle installatie tegen een muur, waardoor op de zolder zowel voor als achter dakkapellen te plaatsen zijn, zodat er twee kamers te maken zijn </li></ul></ul><ul><li>Casco staat eenmalige maatvoering toe. </li></ul>
  9. 10. Overzicht en prijzen <ul><li>Gevel voorstel - volgt morgen </li></ul><ul><li>Stedebouwkundig voorstel met: </li></ul><ul><ul><li>5.4 beuk </li></ul></ul><ul><ul><li>5.4 en 5.7 combinatie </li></ul></ul><ul><ul><li>Parkeernorm: 1.5 </li></ul></ul><ul><li>Prijseffect overzicht </li></ul><ul><ul><li>Toename: 5.4 > 5.7 = €3k </li></ul></ul><ul><ul><li>Tanden: per woning = €4 - 6k </li></ul></ul><ul><ul><li>Kopgevel: €13k </li></ul></ul><ul><li>Plattegronden </li></ul><ul><ul><li>5.4 en 5.7 m beukmaat </li></ul></ul><ul><ul><li>Uitbreidings en indelings opties, zoals dakkapellen/slaapkamers, separaat toilet, brede keuken/hal, trap in de hal, etc zijn eenvoudig aan te brengen </li></ul></ul>

×