Ce document, réalisé par LAMY Expertise, cabinet d'expertise immobilière depuis 1982, a pour but de vous informer sur le Contrat CCMI. Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) a pour objectif de protéger le maître d'ouvrage, de tout problème éventuel (malfaçons, retard de livraison, non conformités, etc.). En quoi consiste-il ? Que contient-il ? La phase de réception, dans le cadre d'un construction CCMI, est une étape charnière de la construction. Elle marque le début des différentes garanties de la construction (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale). Quelles sont, en détails, ces différentes garanties de la construction ? En cas de malfaçons et/ou de non-conformités, constatées lors de la réception de l'ouvrage, il est important de les notifier dans la liste des réserves, afin que le constructeur les prennent en charge, durant la première année après la réception. 2/3 des constructions neuves seraient touchées par des malfaçons et/ou des non-conformités. Pour réaliser une liste exhaustive des réserves, il est utile de se faire assister par un expert bâtiment, neutre et indépendant des acteurs de la construction et de la transaction. Car il faut, souvent, un œil aguerri de professionnel, pour pouvoir les détecter, dès la phase de réception ! Infos sur www.lamy-expertise.fr

1. Réception d’une maison CCMI
Se faire assister par un
expert pour éviter les pièges
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2. 2

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4. Un expert, un rempart contre les malfaçons de la construction
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5. Le Contrat de Construction de Maison
individuelle (dit CCMI) est le contrat en vigueur le
plus utilisé depuis la loi du 19 décembre 1990. En
offrant des garanties légales, il a pour rôle de
renforcer la protection du maître d’ouvrage
contre les problèmes de construction. Il cadre
aussi la durée maximale du chantier, et le prix de la
construction, de façon définitive.
Le contrat
CCMI
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6. Le contrat CCMI, un contrat protecteur
•
Le contrat CCMI se signe obligatoirement entre le constructeur et le maître
d’ouvrage.
•
Il est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au maître
d’ouvrage.
•
A réception, le maître d’ouvrage dispose de 7 jours pour se rétracter et se faire
rembourser des sommes versées lors de la signature dudit contrat.
•
Les articles L. 231-2 / L. 231-3 / L. 231-4 du Code de la Construction précisent :
 les mentions qui doivent apparaître obligatoirement ;
 les conditions suspensives du contrat ;
 les clauses abusives.
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7. Les mentions obligatoires
•
La désignation du terrain avec précision de sa surface, de sa référence
cadastrale et mention du titre de propriété et des droits réels permettant de
souscrire ;
•
L’affirmation que le projet est conforme aux règles de construction ;
•
La description du bâtiment à construire : consistance et caractéristiques
techniques, travaux d'adaptation au sol, raccordements aux réseaux divers et
travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à
l'utilisation de l'immeuble ;
•
Le coût global de la construction du bâtiment, avec le cas échéant, le coût des
travaux dont le client se réserve l’exécution et les prestations choisies en option;
•
Le plan de financement détaillant les modalités de règlement en fonction de l'état
d'avancement des travaux ;
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8. Les mentions obligatoires
•
La possibilité, le jour de la réception de la maison, que le maître d’ouvrage se fasse
assister par un expert technique du bâtiment, titulaire d’un contrat d’assurance
couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
•
L'indication que le permis de construire et des autres autorisations administratives
ont été obtenus ;
•
L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts
obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;
•
La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités
prévues en cas de retard de livraison ;
•
La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage ;
•
Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par
le constructeur
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9. Les clauses suspensives
•
La non réalisation de l’une des clauses suspensives, est synonyme d’annulation du
contrat CCMI et les sommes versées par le maître d’ouvrage doivent lui être restituées.
•
Quelques exemples de clauses suspensives :
 L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de
l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ;
 L'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le
maître de l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;
 L'obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;
 L'obtention de l'assurance de dommages ;
 L'obtention de la garantie de livraison ;
 etc.
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10. Les clauses abusives
•
Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels, sont abusives
les clauses qui ont pour objet ou pour effet de limiter la responsabilité et les
obligations du constructeur, au détriment du non-professionnel.
•
Quelques exemples :
 Non responsabilité du constructeur en cas de retard de la livraison du bien ;
 Interdiction des visites de chantier préalable à la levée de fonds ;
 Recherche de financement par le constructeur ;
 Différences substantielles entre le marché initial et les autorisations
administratives ;
 Remboursement du dépôt de garantie et refus de plusieurs demandes de prêts ;
 Remise des clefs et paiement intégral du prix ;
 Etc.
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11. Les modalités de paiement d’un chantier CCMI
L’échelonnement du paiement s’effectue de la manière suivante :
• 15 % à l’ouverture du chantier ;
• 10 % à l’achèvement des fondations ;
• 15 % à l’achèvement des murs ;
• 20 % à la mise hors d'eau ;
• 15 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
• 20 % à l‘achèvement des travaux d'équipement, de plomberie et de chauffage ;
• les 5 % restant doivent être réglés à la réception ou à la levée des réserves.
15 %
10 %
15 %
20 %
15 %
20 %
5%
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12. Contrôle du bon
achèvement de
l’ouvrage
Liste des réserves, si le maître d’ouvrage
constate des non-conformités
Signature du
procès verbal de
réception
La réception
Prise de rendez-vous
Remise des clefs
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13. Les garanties
de la
construction
La réception est une étape charnière de la
construction. C’est le moment où le maître
d’ouvrage prend livraison des travaux de sa
maison, en émettant des réserves, au besoin, et
prend possession des clefs.
Elle enclenche le début des différentes garanties
légales de la construction.
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14. Les différentes garanties
Garantie biennale
(2 ans)
Fin des garanties !
Réception
Garantie de parfait achèvement
(1 an)
Garantie décennale (10 ans)
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15. La garantie de parfait achèvement
•
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres pouvant apparaître
dans un logement neuf durant la première année, qui suit la réception du bien.
•
Les fissures et les problèmes d’humidité font partie des pathologies courantes du
bâtiment.
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16. La garantie biennale
•
La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement), couvre pendant deux
ans les défauts affectant le bon fonctionnement de certains équipements.
•
Il s’agit des équipements que l’on peut retirer sans endommager la construction. Par
exemple : fenêtres, volets, portes, moquettes, revêtements muraux, appareils
sanitaires, installations électriques, robinetterie, radiateur, chaudière, VMC, etc.
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17. La garantie décennale
•
La garantie décennale est une assurance obligatoire que les constructeurs doivent
souscrire.
•
D’une durée de dix ans à compter de la réception des travaux, elle offre des
garanties contre les vices et malfaçons compromettant la solidité de l'ouvrage et/ou
affectant l'un de ses éléments constitutifs.
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18. Les problèmes
rencontrés lors
de la réception
La réception d’une maison CCMI n’est pas toujours
exempt de mauvaises surprises : malfaçons de la
construction, retard de livraison, ou encore
chantage à la remise des clés.
De plus, établir une liste exhaustive des réserves,
n’est pas simple pour des particuliers non
spécialistes du bâtiment ! Tour d’horizon.
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19. Les malfaçons de la construction
•
Une malfaçon peut résulter d’une erreur de conception et/ou de réalisation. Elle peut
être due aussi à l’utilisation de matériaux inadéquats ou de mauvaise qualité.
•
Les malfaçons possibles sont nombreuses, tout comme les conséquences qu’elles
peuvent avoir sur le bâti (fissures, humidité, etc.). Elles ne sont malheureusement pas
toujours visibles, durant la phase de réception, pour un maître d’ouvrage non
professionnel.
•
Lors de la phase de réception, il est primordial d’observer minutieusement la qualité de
l’ouvrage et, le cas échéant, de notifier les malfaçons sur la liste des réserves, afin
que le constructeur les prenne en charge lors de la 1ère année après la réception.
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20. Quand émettre des réserves ?
•
Jour J + 8 jours!
Les réserves correspondent à toutes les
anomalies et défauts visibles au
moment de la réception de l’ouvrage
•
Les réserves sont formulées lors de la
réception entre le constructeur et le
maître d’ouvrage
•
Ces réserves sont mentionnées sur le
Procès Verbal de réception
•
La loi accorde un délai de 8 jours
supplémentaires au maître d’ouvrage
pour compléter ses réserves
Réception
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21. La levée des réserves après la réception des travaux
•
Les réserves signalées lors de la réception (et dans les 8 jours) doivent être prises
en charges par le constructeur. C’est une obligation !
•
Le constructeur a l’obligation de faire les reprises et travaux nécessaires, dans un
délai maximal d’un an, après réception.
•
C’est ce que l’on appelle la garantie de parfait achèvement.
•
La loi permet, au maître d’ouvrage, de consigner jusqu’à 5% du prix du chantier, pour
garantir la levée des réserves.
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22. Le chantage à la remise des clés
•
Le rendez-vous de réception génère souvent des tensions, notamment lorsque la
construction n'est pas de qualité (non-conformités, désordres, etc.).
•
Fréquemment, le constructeur d'une maison individuelle refuse de remettre les clefs
d'un logement, si le solde du prix n'est pas payé, ou si des réserves sont émises.
•
Autre cas, le particulier est peut-être pressé d’emménager (lassitude liée au
retard, fin de bail dans son précédent logement, etc.). Le constructeur prétend
pouvoir accélérer la remise des clefs si aucune réserve n’est émise.
•
Pourquoi le constructeur agirait-il ainsi? Simplement pour se dédouaner de toutes
responsabilités (techniques et financières) quant aux problèmes manifestement
visibles, mais non signalés en réserve! Et cela, en toute illégalité!
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23. Le retard de livraison
•
Comme le précise la loi, tout retard de livraison de la maison, donne lieu au paiement
de pénalités au maître d’ouvrage.
•
La pénalité minimale, à la charge du constructeur, équivaut à 1/30.000 du prix d’achat
de la maison, par jour de retard pris.
•
En général, ce sont les intempéries qui freinent l’avancée de la construction. Ces cas
de force majeure, ne donnant pas lieu au paiement de pénalités, sont règlementés et
vérifiables.
•
Mais les constructeurs ont parfois tendance à en abuser. Le maître d’ouvrage dispose
de 5 ans, afin de s’assurer de l’exactitude des faits. Deux solutions sont possibles :
 Se rapprocher des stations météo de sa région ;
 Obtenir des renseignements auprès des caisses d’allocation du bâtiment, afin
de savoir si les jours chômés par les artisans, ont bel et bien été déclarés.
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24. Le rôle de
l’expert
bâtiment
indépendant
Personne n’est à l’abri de malfaçons de la
construction.
2/3
des
logements,
en
France, seraient concernés par des problèmes de
construction plus ou moins graves. Pour établir une
liste exhaustive des réserves, il est judicieux de
faire appel à un expert bâtiment, neutre et
indépendant. Celui-ci met à disposition de sérieux
atouts, pour réceptionner sa maison CCMI en
toute sérénité.
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25. Un professionnel aux côtés du maître d’ouvrage
•
Les pathologies de la construction étant généralement complexes, l’expert a de
solides bases en construction, mais aussi une expérience du métier, pour les
identifier et les guérir.
•
L’expert est indépendant, il ne participe pas à l’acte de construire et n’a aucun lien
avec les architectes, les constructeurs et les entreprises générales de travaux.
•
Par la remise d’un rapport d’expertise, l’expert formalise ses observations et ses
conclusions et engage sa responsabilité professionnelle au travers de sa
signature.
•
Il dispose d’une assurance professionnelle qui garantit sa responsabilité de son
intervention et lui permet d’assister le maître d’ouvrage en phase de travaux.
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26. Les 6 atouts de l’expert en bâtiment
Prend le temps de visiter
l’ensemble de la maison, pièce par
pièce
Vérifie la conformité de l’ouvrage
par rapport aux besoins exprimés et
au Contrat CCMI
Observe et analyse la qualité
technique de la construction et de
sa structure
Eclaire le maître d’ouvrage sur les
garanties et les protections liées à la
maison
Détecte les malfaçons ou les nonconformités, lorsque le travail est
mal fait
Aide à formuler les réserves
auprès du constructeur
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27. Contactez-nous : http://bit.ly/1cvn51O