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MISE EN EXPLOITATION
D’UN SITE
Didier LAHAYE MRICS
Novembre 2016
2ème Partie
2ème partie
 Le commissionnement
 Diagnostic
 Annexe des baux: Charges, CPTA et Annexe
Verte
 Dialogue Bailleur/Preneu...
 Historique: Système développé en France
pour la construction navale qui a été repris
aux USA et revient sous le nom de
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 Démarche orientée maintenance 
intervention dès la phase de conception
 Le processus commissionnement s’intègre
dans l...
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 Exemple d’actions: Mise en place d’une
pompe à chaleur en relevé de chaudière
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 1ère année...
12MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
 Diagnostic technique global pour un bâtiment:
peut être fait par un AMO ou BET
 Diagnostic technique d’un équipement en...
 Après analyse des documents, il faut préparer
la visite sur site suivant les critères suivants:
• Description générale d...
15MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
16MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
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 Ce diagnostic général
donne déjà des
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technique qui seront
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 Diagnostic correctif d’une surface entrepôt vente:
 Grande surface de vente sur entrepôt
 Dégradation du carrelage au ...
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l’état d’entretien des équipements techniques Audit
 Diagnostic à l’install...
 Evolutions du code du commerce et du code de
l’environnement afin de mieux maitriser les
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 A la différence du secteur de l’habitation, il
n’existe pas de liste de charges qui sont
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 Depuis le 14 juillet 2013, tous les baux commerciaux
(bureaux, commerces..) doivent avoir une annexe verte pour
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du bail, données disponibles 1 an après
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 Exemple d’annexe environnementale:
Annexe
 Tout repose sur la qualité des échanges entre
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MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE 25
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 Le propriétaire investisseur a une logique
financière (mandataire l’AM):
◦ J’investis de l’argent dans un bien
◦ J’utili...
 Le gestionnaire de l’immeuble suit sa logique de
maintien du niveau qualitatif du bâtiment:
◦ J’organise les opérations ...
 Les discussions portent exclusivement sur le
budget pour l’AM
 Limites hautes du budget avec niveau de charge
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 Le locataire doit être le centre de préoccupation de
l’AM et PM
 La période actuelle difficile économiquement
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Relations et enjeux
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Msie en exploitation d'un site immobilier 2ème partie

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Dialogue investisseur et professionnels du bâtiment..
Rôle de l'AM, PM et FM

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Msie en exploitation d'un site immobilier 2ème partie

  1. 1. MISE EN EXPLOITATION D’UN SITE Didier LAHAYE MRICS Novembre 2016 2ème Partie
  2. 2. 2ème partie  Le commissionnement  Diagnostic  Annexe des baux: Charges, CPTA et Annexe Verte  Dialogue Bailleur/Preneur  Cas pratique MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE 2
  3. 3.  Historique: Système développé en France pour la construction navale qui a été repris aux USA et revient sous le nom de commissioning. Commence à être utilisé dans l’immobilier.  Les objectifs: ◦ Maitriser les budgets ◦ Assurer la qualité de service demandée ◦ Maitriser les consommations d’énergies ◦ Améliorer le fonctionnement ◦ Augmenter la sécurité des occupants ◦ Maitriser la documentation 3MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  4. 4. 4MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  5. 5.  Démarche orientée maintenance  intervention dès la phase de conception  Le processus commissionnement s’intègre dans le schéma de développement de projet.  Le commissionnement permet une approche technique globale 5MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  6. 6. 6MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  7. 7. 7MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  8. 8. 8MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  9. 9. 9MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE Ex
  10. 10. 10MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  11. 11.  Exemple d’actions: Mise en place d’une pompe à chaleur en relevé de chaudière existante (programme Perche):  1ère année installation pompe à chaleur avec régulation simple sur machine et train de vapeur sur le CPCU  2ème année, mise en place de la GTC avec régulation directe des étages de la PAC et de la mise en route ou non du chauffage CPCU  Analyse des relevés température et mise en route du système, réglage des paramètres PID: Proportionnel, Intégral, Dérivé (DER d’EDF).  Bilan budgétaire: sur 100% d’économie réalisé au bout 2ème année, soit 25% du cout de chauffage, 70% proviennent de la mise en place et réglage de la régulation et pilotage GTC  importance mesures et vérifications 11MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE ilustration
  12. 12. 12MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  13. 13.  Diagnostic technique global pour un bâtiment: peut être fait par un AMO ou BET  Diagnostic technique d’un équipement en particulier  BET spécialisé  Il n’existe pas de démarche particulière, la RICS propose une méthode d’analyse d’un bâtiment dans le cadre d’une Due Diligence (vente acquisition d’immeuble) 13MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE Due Dl
  14. 14.  Après analyse des documents, il faut préparer la visite sur site suivant les critères suivants: • Description générale du bâtiment et de son environnement . Situation au niveau urbanisme . Les accessibilités • La structure du bâtiment • Les éléments techniques intérieurs • Les équipements extérieurs • Les impacts et risques environnementaux 14MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  15. 15. 15MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  16. 16. 16MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  17. 17. 17MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE  Ce diagnostic général donne déjà des éléments d’analyse technique qui seront à faire corroborer par des BET spécialisés  Les propriétaires de bâtiment demandent fréquemment ce genre d’analyse  analyse rapide et vision exhaustive du bâtiment
  18. 18.  Diagnostic correctif d’une surface entrepôt vente:  Grande surface de vente sur entrepôt  Dégradation du carrelage au niveau du rayon eaux minérales après 6 ans d’exploitation  1ère analyse: sol qui s’effondre  risque de basculement des racks  risque sécurité des personnes  Cout travaux remise en état: 800 K€  2ème analyse: dégradation du réagréage sous le carrelage pour effort de poincement dû aux roues des transbordeurs: passage de 500 kg à 1 200 kg/roue  Reprise ponctuelle de la zone de roulement  200 K€ 18MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  19. 19.  Diagnostic d’un magasin: contrôle annuel de l’état d’entretien des équipements techniques Audit  Diagnostic à l’installation: Mise en place d’un nouveau système de détection marchandise dans un magasin ancien: Borne  Bornes de détection à l’entrée d’un tunnel sous rue ne fonctionne pas par intermittence  Recherche de perturbations électromagnétiques  Experts venant de l’étranger envoyés pendant 3 semaines  sans succès  Situation critique  remise en cause générale du système  Demande avis de l’exploitant électricien personnel du magasin  problème résolu en 2 jours 19MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  20. 20.  Evolutions du code du commerce et du code de l’environnement afin de mieux maitriser les dépenses d’énergie et les problèmes de refacturation des charges  Loi du 12 juillet 2010 portant Engagement National pour l’Environnement dite Grenelle 2 et décret du 30 décembre 2011 dit « annexe verte des baux commerciaux »  La loi du 18 juin 2014 dite « Loi Pinel » et le décret du 3 novembre 2014 relatif aux charges imputables aux locataires 20MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  21. 21.  A la différence du secteur de l’habitation, il n’existe pas de liste de charges qui sont refacturables au locataire.  Liste de charges élaborée par la RICS Liste  Modifications apportées par Décret loi Pinel:  Exemple de CPTA:  Liste de répartition des tâches: Liste 21MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  22. 22.  Depuis le 14 juillet 2013, tous les baux commerciaux (bureaux, commerces..) doivent avoir une annexe verte pour les locaux loués > 2000 m². 22MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE Décret
  23. 23.  Souvent ces données n’existent pas à la signature du bail, données disponibles 1 an après exploitation  mise à jour de l’annexe ?  Etablir un bilan et un programme d’action communs sur la performance énergétique  Fréquence non précisée mais maximum tous les 3 ans conseillé.  Difficultés de faire vivre cette annexe: Relations entre Bailleur et Preneurs selon qu’ils soient institutionnels (structure interne de gestion) ou indépendants (pas de gestionnaire). 23MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  24. 24.  Exemple d’annexe environnementale: Annexe  Tout repose sur la qualité des échanges entre bailleur et preneur.  Les différentes lois et décrets qui viennent de sortir depuis 2 ans vont dans ce sens de pousser les propriétaires et les locataires à se rencontrer régulièrement  Mais se comprennent ’ils ? 24MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  25. 25. MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE 25
  26. 26. 26MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE PM LocataireAM
  27. 27.  Le propriétaire investisseur a une logique financière (mandataire l’AM): ◦ J’investis de l’argent dans un bien ◦ J’utilise ou non l’effet de levier de l’emprunt ◦ Je touche de l’argent régulièrement (rémunération) ◦ Je revends avec une plus value (gain, liquidité).  L’investissement immobilier se gère comme un investissement mobilier (actions, obligations…)  Il doit à tout moment avoir une valeur liquidative de son bien  expertises obligatoires 27MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  28. 28.  Le gestionnaire de l’immeuble suit sa logique de maintien du niveau qualitatif du bâtiment: ◦ J’organise les opérations de maintenance ◦ Je maintiens le niveau de service attendu ◦ J’investis pour des gros entretien ou réparation  Le PM gère l’immeuble sur la durée  Le locataire veut disposer pleinement des locaux tout en respectant les contraintes budgétaires  Fiabilité des équipements, confort des locaux  qualité visuelle, olfactive et acoustique  Charges de fonctionnement contrôlées et optimisées  contrôle des charges facturées par le bailleur 28MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  29. 29.  Les discussions portent exclusivement sur le budget pour l’AM  Limites hautes du budget avec niveau de charge refacturable au locataire plafonné parfois dans les baux, son équilibre financier à travers le TRI qui détermine la valeur de l’actif  Limites basses du budget pour maintenir le taux de satisfaction du locataire, mises en conformité réglementaires et positionnement qualitatif de l’actif: labellisation centres commerciaux par exemple. 29MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  30. 30.  Le locataire doit être le centre de préoccupation de l’AM et PM  La période actuelle difficile économiquement devrait pousser le locataire à échanger avec le bailleur sur les charges refacturées  Le PM doit se positionner sur des choix d’investissements qui permettent un gain à la vente ou à la location rapide (liquidité)  Le PM doit comprendre le calcul de valorisation immobilière et l’AM les investissements avec durée d’amortissement (gagnant-gagnant avec locataire) 30MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  31. 31. Relations et enjeux 31MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  32. 32. 32MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  33. 33. 33MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
  34. 34. MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE 34 R
  35. 35. MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE 35 R
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  37. 37. MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE 37 R

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