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S9 - Revue de presse KYLIA - Semaine du 25 février au 3 mars 2019

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Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

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S9 - Revue de presse KYLIA - Semaine du 25 février au 3 mars 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 25 février au 3 mars 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Coincé entre social et privé, le logement intermédiaire reste un inconnu Le 27/02/2019 Coincé entre social et privé, le logement intermédiaire reste un inconnu © AFP/Archives / THOMAS SAMSON Cinq ans après sa relance, le logement intermédiaire, à mi-chemin entre les HLM et l'habitat libre, reste absent des débats alors qu'il permet de modérer le prix des loyers en dépassant le clivage entre soutien public et privatisation du secteur. "Le commun des mortels ne sait pas que ça existe", reconnaît auprès de l'AFP Benoist Apparu, ancien ministre du Logement, rappelant qu'il s'agit d'une offre aux locataires "trop riches pour le social et pas assez pour le privé". M. Apparu dirige depuis sa création en 2017 In'Li, une filiale de logement intermédiaire chez Action Logement, organisme géré paritairement par le patronat et les syndicats.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 "Le produit en lui-même est à peu près inconnu", souligne-t-il, son groupe ayant donné en février un premier bilan dépassant ses objectifs initiaux même si l'organisme se donne maintenant plus de temps que prévu pour la suite. La définition même du logement intermédiaire est floue. Au sens large, il comprend les avantages fiscaux du type Pinel, permettant à un propriétaire particulier de réduire ses impôts en échange de loyers moins chers. Toutefois, tel qu'il est actuellement entendu, le concept concerne les grands investisseurs, parmi lesquels fonds ou assureurs. Il revient à leur imposer de louer 15 % à 20 % moins cher que la moyenne du privé en échange d'incitations fiscales, tel qu'inscrit dans la loi depuis 2014. "Ca a existé dans les années 70, 80, 90: ça ne s'appelait pas comme ça à l'époque, mais ça jouait ce rôle", nuance M. Apparu, expliquant que les grands investisseurs sont sortis en masse du logement au tournant des années 2000 face à un marché devenu cher et moins rentable. "Pays de guildes" Aujourd'hui, alors que ces investisseurs reviennent progressivement vers le logement, l'intermédiaire émerge même si les chiffres restent minimes par rapport aux quelque 400.000 logements construits chaque année. En 2017, dernière année pour laquelle le ministère du Logement dispose de chiffres précis, 8.500 logements intermédiaires ont été financés, en progression constante depuis la loi de 2014. Pourtant, le sujet est rarement évoqué par l'actuel gouvernement, alors qu'il a promulgué l'an dernier une vaste loi sur le logement comprenant quelques dispositions renforçant la place de l'intermédiaire dans les zones dites tendues, là où la demande dépasse le plus l'offre. Même si M. Apparu juge "plutôt attentif" son successeur, Julien Denormandie, le débat se focalise sur les importantes économies demandées par le gouvernement au monde HLM, qui réclame d'alléger la facture, ou la réduction géographique d'aides à la propriété comme le prêt à taux zéro, qui fâche le monde du bâtiment. "Personne aujourd'hui ne défend vraiment le logement intermédiaire, il est neuf et il n'est pas représenté dans le champ de pouvoir", avance auprès de l'AFP Vincent Mahé, secrétaire général de CDC Habitat.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Avec Action Logement, cette filiale de la Caisse des Dépôts, bras financier de l'Etat, est l'un des deux grands acteurs du secteur. Elle boucle la clôture d'un fonds de plus d'un milliard d'euros après une première expérience qui a permis de financer quelque 10.000 logements intermédiaires à partir de fonds privés. "On est un vieux pays de guildes où les choses se font par statut: un logement pas cher, on est convaincu que ça doit être fabriqué par un organisme qui a un statut social par privilège de la loi", regrette M. Mahé. Reste que le monde du logement social, que M. Mahé juge nettement plus ouvert sur le sujet qu'il y a quelques années, tient à faire la part des choses, comme en témoignent plusieurs acteurs interrogés par l'AFP. "C'est plus une niche: il y a des territoires où le logement intermédiaire n'a aucun intérêt", relativise auprès de l'AFP Laurent Goyard, directeur général de la fédération des Offices publics de l'habitat (FOPH), organismes HLM dépendant directement de collectivités. Selon M. Goyard, dont M. Apparu partage l'opinion, le logement intermédiaire n'a d'intérêt que là où il existe un écart marqué entre les prix des HLM et du privé: en premier lieu Paris et l'Île-de-France, ainsi que certaines zones frontalières comme en Haute-Savoie. Source : www.lepoint.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Immobilier à Paris : malgré la flambée des prix, des biens qui partent en 15 jours Le 28/02/2019 Photo aérienne du XIVe arrondissement de Paris. LP/Frédéric Dugit LP/Frédéric Dugit Alors que le prix du mètre carré est en constante augmentation, les professionnels du secteur constatent que les ventes restent très dynamiques dans la capitale. Avec des prix parfois exorbitants. Le coût du mètre carré à Paris a atteint des sommets fin 2018. Une hausse qui devrait se poursuivre en 2019, selon la chambre des notaires du Grand Paris. Malgré cette augmentation, les logements se vendent rapidement dans la capitale. « En ce moment, dans Paris, un bien vendu au prix du marché part dans les quinze jours, estime Thierry Delesalle, président de la direction de la conjoncture à la chambre des notaires. Même sur un marché qui n’est pas très raisonnable, l’activité des ventes reste très dynamique. »
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Une tendance à moduler selon les secteurs de la capitale. « Même avec des taux d’emprunt historiquement bas, un seuil a été atteint et les acquéreurs ne suivent plus », analyse Brice Moyse, directeur des agences du groupe Immopolis. Selon ce professionnel installé à Montmartre (XVIIIe) depuis 1989, il n’est pas rare de trouver aux Abbesses des biens sans caractère exceptionnel en vente à 15 000 euros du mètre carré, alors que le prix moyen tourne plutôt autour de 12 000 à 13 000 euros dans ce quartier. Un 42m² vendu à 610 000 euros dans le IIIe Résultat : « Depuis le début de l’année, les acquéreurs négocient ou refusent de visiter les appartements vendus trop cher, et les délais de commercialisation s’allongent. Les appartements qui se vendaient en trois semaines en moyenne peuvent rester sur le marché plus de deux mois », précise Brice Moyse. C’est moins vrai dans le centre de Paris. « Malgré la spéculation, les biens partent en trois semaines en moyenne. Les acquéreurs sont majoritairement des Parisiens et non pas des étrangers contrairement à ce que veulent faire croire certaines agences spécialisées dans l’immobilier de luxe pour justifier des prix trop élevés », dément Philippe Gaudry, cogérant des agences des Enfants- Rouges (IIIe, IVe et XIe). Dans le centre de Paris -dans le haut Marais mais aussi à Oberkampf, terre promise des trentenaires- le marché reste très dynamique. « Nous venons de signer une promesse de vente pour un studio de 42 m2 loi Carrez situé sur cour, rue Saintonge (IIIe) et entièrement à refaire pour un montant de 610 000 euros », confie cet expert en immobilier. Sur la rive gauche, le marché est plus tendu. En cause : la rareté de l’offre. « Le stock s’épuise d’année en année, ce qui entraîne une nouvelle hausse des prix », observe Manuela Doux-Fleury, directrice de l’agence Dauphine (XVIe). Source : www.leparisien.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Les Français veulent un ascenseur pour les immeubles de moins de 4 étages Le 28/02/2019 Près de huit Français sur dix (79%) jugent nécessaire l’installation d’un ascenseur pour les immeubles de moins de 4 étages, selon un sondage Ipsos. Tous les immeubles d’au moins trois étages devront avoir un ascenseur. C’est ce que prévoit un projet de décret dévoilé en janvier dernier. Une bonne nouvelle? Oui. Les Français sont 79% à juger nécessaire l’installation d’un tel équipement pour les immeubles de moins de 4 étages, selon un récent sondage Ipsos pour la Fédération française des ascenseurs. Ce chiffre est en hausse de 5 points par rapport à 2017 et de 9 points par rapport à 2016. Par ailleurs, lorsqu’on regarde de plus près la composition de ces «79%», on constate qu’ils sont majoritaires (43%) à considérer qu’un ascenseur n’est utile qu’à partir du 3e étage contre 21% dès le 2e étage et 7% dès le 1er étage. S’il facilite le quotidien de ses usagers, l’ascenseur vient aussi répondre aux enjeux liés au vieillissement de la population et aux problématiques d’accessibilité. Il est considéré comme un «facilitateur du maintien à domicile» et continue de figurer parmi le top 3 des équipements cités en
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 premier (pour 33% des personnes interrogées) «pour bien vieillir chez soi». Les deux autres sont la salle de bains adaptée (28%) et le monte-escalier (13%). Si les Français plébiscitent l’installation d’ascenseurs dans les constructions neuves, ils attendent aussi des lieux publics qu’ils en soient équipés. Ils citent les centres sportifs (66%), les universités/écoles (62%), les administrations (57%) ou encore les transports en communs (53%). En revanche, ils estiment que les aéroports (79%), les immeubles de bureaux (74%), les centres commerciaux (69%) et les parkings (62%) sont «suffisamment équipés». Enfin, parmi les services qui leur plairaient le plus, les personnes interrogées citent la musique (41%) puis les informations générales (actualités, météo, trafic..) pour 36% des sondés et, à égalité, un système de commande vocale et un strapontin/siège (34%). Reste à savoir ce qu’ils en penseront lorsque le syndic leur présentera la facture. Car c’est bien connu: l’innovation est souvent appréciée tant qu’elle n’est pas trop coûteuse. Surtout pour un poste de dépense (l’ascenseur) qui est des plus cher dans une copropriété. Source : www.lefigaro.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Immobilier : sept changements fiscaux en 2019 Le 28/02/2019 CITE, Pinel, Denormandie... les nouvelles mesures à connaître en 2019 en matière d'immobilier. Getty Images La dernière loi de finances a introduit des mesures modifiant la fiscalité du patrimoine immobilier. Ce qu'il faut savoir. La loi de finances pour 2019 a introduit de nouvelles mesures, entrées en vigueur le 1er janvier. Elles vont avoir un impact sur votre patrimoine immobilier. Voici les principaux changements à connaître. 1. Nouveau CITE (Crédit d'impôt pour la transition énergétique) Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2019. Il permet de déduire de votre impôt une part de la facture de travaux d'amélioration de la performance énergétique de votre résidence principale. Si vous ne payez pas d'impôts, ou dépensez plus que leur montant en rénovations, Bercy vous rembourse la différence. Attention : les dépenses sont plafonnées à 8000€ pour un célibataire et à 16 000€ pour un couple (avec une majoration de 400€ par personne à charge).
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Le CITE est accordé à tous les ménages, sans conditions de ressources, et uniquement pour une liste précise de travaux éligibles. Exemple : si vous remplacez vos fenêtres en simple vitrage, vous bénéficiez du CITE sur 15% de la facture, le taux passe à 30% si vous installez un chauffage performant. 2. Un nouveau dispositif pour investir dans l'immobilier ancien Opérationnel depuis le 1er janvier, le dispositif "Denormandie" permet de bénéficier de réductions d'impôts en achetant de l'immobilier ancien. Pour en profiter, il faut acquérir un bien dans l'une des 222 communes éligibles au dispositif, le remettre en état et le louer. Des conditions sont à respecter : les travaux doivent représenter 25% minimum du coût total de l'opération. Pour un appartement acheté 75 000€, les rénovations doivent se monter à au moins 25 000€. Ensuite, les locataires doivent remplir des conditions de ressources. Enfin, le loyer est plafonné, selon les zones et la composition du ménage. Les bailleurs qui respectent ces obligations bénéficient d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% de leur investissement total selon que la durée de location est de 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage fiscal est étalé sur la durée de l'opération. Par exemple, un logement loué pendant 12 ans et acheté 150 000€ avec 50 000€ de travaux aboutira à une réduction d'impôt de 42 000€ (200 000 x 21%), soit 3500€ par an. Attention : la réduction entre dans le plafond annuel des niches fiscales de 10 000€ et les investisseurs ne peuvent pas dépasser deux opérations "Denormandie" par an, plafonnées à 300 000€ par an et 5500€ par m2. 3. Dispositif Pinel : de légères modifications Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Il ouvre à une réduction d'impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21% du prix d'achat d'un appartement neuf. Pour en profiter, vous devez investir dans une zone géographique en pénurie de logements, louer ce dernier durant 6, 9 ou 12 ans (dans la limite de 300 000€ par an, deux opérations maximum par an et 5500€ par m2) à des ménages répondant à des conditions de ressources. Une nouveauté de l'année concerne les expatriés. "Auparavant, un investisseur en Pinel qui devenait résident fiscal étranger perdait, durant son expatriation, les économies d'impôts liées à ce dispositif, rappelle Christophe Chaillet, directeur de l'ingénierie patrimoniale chez HSBC France. Désormais il peut les conserver et les imputer sur son impôt sur le revenu français."
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 4. Exonération de taxation pour les non-résidents Auparavant, si vous quittiez la France et vendiez votre résidence principale une fois installé à l'étranger, vos plus-values étaient taxées, après l'application d'abattements légaux pour durée de détention, à 19% au titre de l'impôt et de 17,2% pour les prélèvements sociaux. Depuis le 1er janvier, vous pouvez échapper à cette taxation, à condition de signer la vente au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit votre départ, par exemple 2020 pour une mise en vente en 2019. 5. Baisse de la taxe d'habitation Mesure phare d'Emmanuel Macron : la baisse de la taxe d'habitation, prévue pour les 80% de ménages les moins fortunés, va se poursuivre. Si vous êtes concerné, en octobre prochain vous ne réglerez qu'un tiers de cette taxe puis... plus rien l'an prochain. 6. Exonération de prélèvements sociaux sous conditions Depuis le 1er janvier, les personnes qui s'installent dans un pays de l'Union Européenne, de l'espace européen ou en Suisse et prouvent qu'ils cotisent à un régime obligatoire local de Sécurité sociale ne régleront plus que 7,5% de prélèvements sociaux sur leurs revenus français (au lieu de 17,2%). Cette mesure s'applique aussi à tous les revenus tirés d'une location d'un logement en France. Bon à savoir, "le taux réduit concerne aussi la vente d'un logement taxé au titre des plus-values", précise Christophe Chaillet. 7. IFI : certaines mesures précisées Cette année, Bercy a aligné le régime de détention de biens immobiliers par les particuliers et les sociétés. Désormais, les crédits in fine (qui permettent de rembourser l'intégralité du capital et des intérêts la dernière année du prêt) souscrits par une SCI (Société Civile Immobilière) sont traités de la même façon que ceux souscrits par un particulier. Au titre de l'IFI (impôt sur la fortune Immobilière), leur montant doit être déduit chaque année par portion. Par exemple un crédit in fine de 200 000€ souscrit sur 10 ans sera déductible de la valeur du patrimoine à hauteur de 180 000€ la première année, 160 000€ la deuxième... Source : www.lexpress.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 L'encadrement des loyers, une idée neuve aux États-Unis Devant la flambée du coût du logement, l'Oregon vient d'adopter des mesures limitant les hausses de loyers. Une première qui pourrait faire tache d'huile. Le 01/03/2019 En 2016, à Portland (Oregon), des manifestants réclament le gel des loyers et la fin des expulsions sans motif. ) Au royaume de la déréglementation et du capitalisme triomphant, c'est une loi qui fait du bruit. L'Oregon va devenir le premier État aux États-Unis à imposer l'encadrement des loyers et des conditions plus strictes pour les évictions de locataires. La pénurie de logements et l'afflux de population attirée par la qualité de vie, l'environnement et des emplois ont suscité une véritable crise du logement dans cet État de l'Ouest. Beaucoup des nouveaux arrivants ont fui la Californie où le coût de la vie ne cesse de grimper. À Portland, la ville principale, le nombre d'habitants est en hausse de 30 % par an alors que très peu d'immeubles ont été construits, ce qui a provoqué une envolée spectaculaire des prix des loyers : entre 2006 et 2016, ils ont augmenté de 63 %, tandis que le salaire moyen des locataires n'a cru que de 39 %. Résultat, incapables de payer les mensualités, beaucoup se retrouvent menacés d'expulsion et certains en sont réduits à vivre sous la tente ou dans leur voiture. Un phénomène qui dépasse Portland. À Medford, une petite ville dans le sud de l'Oregon, la municipalité a autorisé les églises à installer sur leur parking des caravanes pour les sans-abri.
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Un texte timide qui ne satisfait pas grand monde La nouvelle loi est loin de mettre les propriétaires sur la paille. Elle les autorise à des hausses généreuses de loyer jusqu'à 7 % par an, en plus du taux de l'inflation qui se situe autour de 3 %. Elle ne s'applique pas aux bâtiments de moins de cinq appartements ni à ceux construits il y a moins de 15 ans. Et les propriétaires pourront fixer le tarif qu'ils veulent si le locataire s'en va de son plein gré. En revanche, ils devront justifier d'une raison – non-paiement du loyer, violation du contrat – s'ils décident de l'expulser au bout d'un an. Évidemment, le texte ne fait pas l'unanimité. Certains l'accusent d'être trop favorable aux intérêts des propriétaires, estimant qu'une hausse annuelle de quelque 10 % reste prohibitive. Jack Zika, un représentant du congrès local qui a voté contre, s'inquiète, lui, des « effets pervers » et estime qu'il s'agit d'une « attaque directe » contre les détenteurs de biens immobiliers. Il s'appuie sur des études qui ont démontré que l'encadrement des loyers décourage les propriétaires d'entretenir leurs biens et les poussent à les retirer du marché locatif, aggravant ainsi la crise du logement. Les municipalités en quête de solutions De grandes villes américaines comme Washington, New York, Los Angeles et San Francisco avaient déjà mis en place depuis longtemps le contrôle des loyers. Mais dans les années 80 et 90, beaucoup d'États dont l'Oregon, poussés par un mouvement libéral désireux de réduire l'intervention publique, ont interdit aux municipalités de limiter les hausses. Ces dernières années, devant la crise nationale du logement et l'explosion des prix des locations, les élus cherchent désespérément des solutions. En Californie, Gavin Newsom, le nouveau gouverneur démocrate, prévoit d'accorder 1,7 milliard de dollars au logement par le biais de subventions et d'aide fiscales aux promoteurs. L'Illinois envisage d'abolir l'interdiction de l'encadrement des loyers, à New York, le gouverneur entend renforcer les réglementations existantes et Boston pense à imposer des taxes sur les promoteurs de tours de luxe… Communisme ? Une fraction des USA virerait communiste ? Pour rappel, avant de "taper", les étasuniens ne savent pas voir ce qu'il existe entre le capitalisme et le communisme. Donc, selon ce raisonnement, si on régule trop l'économie, on tend vers le communisme honni. Certain trouveront cela un brin caricatural. Source : www.lepoint.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Bail commercial et congé du locataire : 6 mois de préavis, c’est 6 mois ! Le 25/02/2019 Le locataire d’un bail commercial bénéficie d’une faculté de résiliation triennale du bail : voilà pourquoi on parle souvent de bail « 3-6-9 ». Pour mettre en œuvre cette résiliation, il faut respecter un délai de préavis de 6 mois. C’est ce que vient de rappeler un juge, dans un litige dont les conséquences sont à méditer… Bail « 3-6-9 » : il faut respecter un délai de préavis de 6 mois !
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Une société signe un bail commercial pour louer un local dans lequel elle va exercer son activité. 3 ans plus tard, la société utilise la possibilité de résilier le bail commercial dont elle bénéficie à l’issue de chaque période triennale pour mettre fin à ce bail, qui s’achève ici le 18 février. La société délivre son congé un 10 septembre pour le 31 mars de l’année suivante : la société a donc donné son congé pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance. Parce qu’elle estime donc son congé est régulier, elle stoppe, à compter du 1er avril de l’année suivante, le versement du loyer du local qu’elle a quitté… A tort, selon le bailleur : parce que la période triennale expirait en réalité le 18 février, le congé aurait donc dû être délivré au plus tard le 18 août. Il explique alors à la société que le congé qu’elle lui a donné respecte le formalisme prévu pour le congé délivré en cours de prolongation tacite du bail. Cependant, le bail n’avait pas ici été prolongé, les 9 ans pour lesquels il a été conclu ne s’étant pas encore écoulés. La société aurait dû, selon lui, respecter le formalisme prévu pour le congé donné en cours de bail, à l’issue d’une période triennale : en clair, la société aurait dû respecter le délai de préavis de 6 mois, selon le bailleur. Pour le bailleur, le bail sera résilié lors de la prochaine période triennale, soit 3 ans plus tard. En conséquence, il réclame le versement des 3 ans de loyers qui, selon lui, lui sont dus. « Non », répond la société locataire : pour elle, le formalisme prévu pour le congé délivré en cours de prolongation tacite du bail peut tout à fait s’appliquer au congé délivré en cours de bail, à l’issue d’une période triennale. Dès lors, le congé délivré est régulier et elle n’a pas à verser 3 ans de loyers au bailleur. Mais pour le juge, la société a tort : le formalisme qu’elle a utilisé n’a vocation à s’appliquer qu’en cas de tacite prolongation du bail, et non à l’occasion d’un congé donné en fin de période triennale. Par conséquent, le congé délivré par la société ne prend pas effet à la 1ère période triennale, mais à la 2ème période triennale. Elle doit donc payer 3 ans de loyers supplémentaires au bailleur. Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 février 2019, n° 17-31229 Source : www.bar-brasserie.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Louer un local commercial : un droit d’entrée avec ou sans TVA ? Le 25/02/2019 Une société prend en location un local commercial et, en plus du paiement du loyer, elle s’acquitte d’un droit d’entrée. Puisque ce droit d’entrée a été soumis à la TVA, la société demande à récupérer cette TVA payée, ce que l’administration lui refuse. A tort ou à raison ? Louer un local commercial : droit d’entrée = supplément de loyer ? Une société prend en location un local commercial, dans le cadre d’un contrat de bail commercial conclu pour une durée de 10 ans (renouvelable), qui prévoit, en plus du loyer annuel, le paiement d’un droit d’entrée facturé avec TVA.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Après s’être acquittée de ce droit d’entrée, la société demande à récupérer la TVA payée (en vertu de son « droit à déduction »). Refus de l’administration qui considère que le droit d’entrée payé par la société s’assimile à une indemnité destinée à dédommager le bailleur (propriétaire du local) pour le préjudice qu’il subit du fait de la dépréciation de son patrimoine liée à l’occupation de son local. Or, les indemnités destinées à réparer un préjudice ne doivent pas être soumises à la TVA : la société ne peut donc pas faire jouer son droit à déduction. Une position que ne partage pas le juge : le droit d’entrée n’est pas assimilable à une indemnité destinée à compenser un préjudice. Il s’agit, en réalité, d’un supplément de loyer qui constitue, au même titre que le loyer annuel, la contrepartie de l’opération de location et qui doit donc être soumis à la TVA. La société est donc en droit de récupérer la TVA payée sur ce droit d’entrée. Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 15 février 2019, n°410796 Source : www.bar-brasserie.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Révision des valeurs locatives des locaux commerciaux : une aubaine ? Le 26/02/2019 Depuis 2017, pour le calcul des principaux impôts locaux, il est fait application d’une valeur locative cadastrale révisée. Parallèlement à cette nouvelle valeur locative, il a été mis en place un dispositif de lissage qui permet d’étaler, sur 10 ans, les variations de cotisation de taxe foncière, de CFE, etc. Le fait de modifier la consistance, l’utilisation ou l’affectation du local soumis aux impôts locaux permet-il d’échapper à ce dispositif de lissage ? Révision des valeurs locatives des locaux commerciaux : un bref historique Les principaux impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation et cotisation foncière des entreprises) sont déterminés à partir de la valeur locative cadastrale des bâtiments. Cette valeur locative
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 cadastrale est censée correspondre au montant du loyer que toucherait le propriétaire de l’immeuble s’il décidait de le placer en location. A l’origine, elle devait faire l’objet de révisions périodiques générales tous les 6 ans complétées par des actualisations triennales. Or, la dernière révision générale est intervenue en 1970 suivie d’une actualisation en 1980 ! Face à la nécessité de réformer le système pour l’adapter aux exigences contemporaines, et surtout pour tenir compte des prix du marché, il a été décidé, en 2010, d’initier une réforme des valeurs locatives des locaux professionnels. La nouvelle valeur locative révisée, applicable depuis le 1er janvier 2017, concerne les locaux professionnels, les locaux commerciaux, les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale (par exemple un cabinet médical) et les locaux professionnels spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière. Les locaux industriels (évalués selon la méthode comptable) et les locaux d’habitation ne sont donc pas concernés. Révision des valeurs locatives des locaux commerciaux : un risque d’abus ? Dans le cadre de cette révision des valeurs locatives, il a été mis en place un dispositif de lissage et un dispositif de planchonnement. Le dispositif de planchonnement a été créé pour éviter autant que possible les variations extrêmes, positives ou négatives, entre la valeur locative avant révision (jusqu’en 2016) et la valeur locative révisée (depuis 2017). Ce dispositif de planchonnement consiste à atténuer de moitié ces variations. Quant au dispositif de lissage, il vise à étaler de façon linéaire, sur 10 ans, les variations à la hausse ou à la baisse des cotisations dues par les entreprises. Ces dispositifs particuliers ne s’appliquent ni aux nouveaux locaux créés depuis le 1er janvier 2017, ni aux locaux existants avant cette date mais ayant fait l’objet d’un changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation après le 1er janvier 2017. Il a été demandé si le fait de changer la consistance, l’affectation ou l’utilisation d’un local pour échapper au dispositif de lissage ne constituait pas un effet d’aubaine qu’il serait bon d’encadrer. La réponse est négative pour 2 raisons :
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19  d’une part, les changements de consistance, d’utilisation ou d’affectation des locaux sont soumis à déclaration par les propriétaires, l’administration étant autorisée, sous le contrôle du juge de l’impôt, à en vérifier la réalité ;  d’autre part, le dispositif de lissage est d’ores et déjà maintenu si le changement de consistance, d’utilisation ou d’affectation concerne moins de 10 % de la surface (ou de la fraction) du local. Source : www.bar-brasserie.fr
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Licence IV : comment la mettre à son nom ? Le 01/03/2019 "J'exploite un restaurant avec licence IV qui est au nom de ma société. Je souhaiterais la mettre à mon nom personnel, est-ce possible ? Dans l'affirmative, pouvez-vous me dire qu'elles sont les formalités à effectuer ?" On parle de mutation en cas de changement du propriétaire ou de gérant, de transfert pour le changement de lieu d’exploitation vers une autre commune dans les limites de la région et de translation en cas de changement de lieu d’exploitation à l’intérieur d’une même commune. Pour ces déclarations il faut utiliser le formulaire 11543*05 que vous retrouverez sur le site du Gouvernement. Dans votre cas, je comprends que votre licence IV appartient à votre société et fait partie de ses actifs et en qualité de dirigeant de cette société, votre nom apparaît sur la licence IV. Vous souhaitez récupérer cette licence IV, donc techniquement vous souhaitez racheter un actif de votre société à titre personnel. Pour ce type d’action, je vous recommande d’échanger avec votre conseil, expert- comptable ou avocat. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Quand une brasserie n’a plus le droit d’utiliser sa terrasse… Le 01/03/2019 L’exploitant d’un bar-brasserie doit faire face à l’expropriation dont est victime le propriétaire du local qu’il loue pour son activité. Une indemnité lui est proposée, mais elle ne tient pas compte de la perte de la terrasse dont il jouit au titre d’une autorisation d’occupation précaire. Normal ? Autorisation d’occupation précaire = pas d’indemnité d’expropriation ? Un dirigeant exerce une activité de bar-tabac-restaurant dans un local dont il n’est pas le propriétaire. Pour les besoins de son activité, cet exploitant a obtenu l’autorisation du propriétaire d’occuper temporairement une terrasse sur laquelle il a installé une véranda. Mais la parcelle du propriétaire va faire l’objet d’une expropriation, au nom de l’intérêt public, ce qui va obliger l’exploitant du bar-tabac-restaurant à quitter les lieux occupés.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 L’expropriant, une société publique d’aménagement, propose une indemnité d’expropriation à l’exploitant, que celui-ci refuse : il constate que l’indemnité proposée ne tient pas compte de la perte de la terrasse. Ce qui est normal, répond l’expropriant : l’indemnité ne comprend que les droits juridiquement protégés. Ce qui n’est pas le cas de la terrasse puisqu’il l’utilise en vertu d’une simple autorisation d’occupation temporaire dont la caractéristique est d’être délivrée à titre précaire. Pour l’expropriant, l’exploitant ne bénéficie dont pas d’un droit juridiquement protégé pour la terrasse et n’a donc pas droit à une indemnisation pour la perte de la terrasse. Ce que conteste l’exploitant : l’autorisation temporaire était toujours en vigueur au moment de l’expropriation. L’utilisation de la terrasse était donc juridiquement protégée et il a droit à une indemnité pour la perte de cette terrasse. Ce que confirme le juge. Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 20 décembre 2018, n° 17-18194 Source : www.bar-brasserie.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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