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S8 - La revue de presse du 18 au 24 février 2019

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S8 - La revue de presse du 18 au 24 février 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 18 au 24 février 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Charges de copropriété : les impayés s’envolent Le 18/02/2019 Parmi les départements où ces contentieux sont les plus fréquents figurent Paris, les Alpes-Maritimes, la Seine-Saint-Denis et les Hauts-de-Seine. LP/Olivier Corsan Selon nos informations, les conflits devant les tribunaux pour cause de charges de copropriété impayées ont explosé de 29 % entre 2007 et 2017. Un phénomène inquiétant qui empoisonne la vie de bon nombre de copropriétés.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Ce n’est pas une simple hausse, c’est une inquiétante envolée : en dix ans, entre 2007 et 2017, les procédures en justice pour cause de charges de copropriété impayées ont bondi de 29 %, passant de 22 300 à près de 28 700, selon une récente étude* du ministère de la Justice, dont Le Parisien- Aujourd’hui en France a eu connaissance. Parmi les départements où ces contentieux sont les plus fréquents, selon ce document : Paris bien sûr (avec 11,2 % des cas), mais aussi les Alpes-Maritimes (10 %), la Seine-Saint-Denis (8,7 %) et les Hauts-de-Seine (5,1 %). Plus de huit actions en justice sur dix portent sur des sommes inférieures à 10 000 euros. Aujourd’hui, « au moins une copropriété sur deux a des soucis de charges impayées, avec des conséquences souvent désastreuses », estime Émile Hagège, le directeur de l’Association des responsables de copropriété (ARC) qui représente 14 000 copropriétés. « Non seulement, le syndic de copropriété, qui administre l’immeuble, peut ensuite avoir des difficultés à payer les dépenses courantes (électricité, gaz, voire concierge), mais les travaux prévus s’en trouvent retardés, ce qui se solde par une dégradation de la construction… qui nécessite ensuite de plus lourds travaux », abonde Rachid Laaraj, le fondateur du courtier en syndic Syneval. Bref, c’est souvent le début d’un cercle vicieux. La flambée des charges courantes À quoi tient cette inflation des impayés ? Tout d’abord, à la flambée des charges courantes elles- mêmes : si l’on en croit une étude de l’ARC, en dix ans, tandis que l’inflation évoluait de moins de 10 %, les charges de fonctionnement des « copros », elles, bondissaient de près de 40 %. L’envolée des prix de l’immobilier depuis dix-quinze ans n’a fait qu’aggraver les choses. Souvent, les futurs propriétaires se sont saignés pour acheter si bien que leur taux d’endettement est maximal et leur budget, très contraint. À la moindre dépense imprévue, cela dérape. Ceci explique pourquoi des départements « riches » comme les Alpes-Maritimes ou les Hauts-de-Seine concentrent beaucoup de contentieux en justice. En théorie, en cas d’impayés, le syndic qui gère la copropriété est censé réagir vite, afin d’éviter que la situation ne s’enlise. « Dès que les impayés représentent entre 15 % et 25 % du budget, selon la taille de l’immeuble, le syndic a le devoir d’alerter », rappelle Pierre Vernizeau, qui gère le cabinet Masson à Paris (450 copropriétés). Mais la pratique suit rarement. Ici, c’est un syndic qui doit récupérer 8000 euros et qui attend sept trimestres avant de réagir ; là c’est ce couple qui cumule trois ans d’impayés, là encore, cette copropriété à Aubervilliers qui enregistre le chiffre record de 90 % d’impayés. Souvent, donc, les choses traînent et arrivent tard en justice : « En
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 moyenne, entre le premier défaut de paiement et le moment où le problème est soldé par le tribunal, il faut compter entre deux ans et deux ans et demi », témoigne Rachid Laaraj. Source : www.leparisien.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Une copropriété peut-elle faire cesser les locations Airbnb dans son immeuble ? Le 18/02/2019 Le syndicat des copropriétaires peut invoquer les dispositions du règlement de copropriété pour faire cesser les locations meublées touristiques dans son immeuble. L’analyse de la jurisprudence nous donne un éclairage sur cette démarche. Le renforcement de l’arsenal réglementaire initié par la Ville de Paris rend impossible ou presque le fait pour un propriétaire d’un appartement de s’enrichir via Airbnb plus de 120 jours par an. En effet, rappelons de façon simplifiée la règle prévue par l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation pour Paris et les villes de plus de 200.000 habitants :  La faculté de louer son logement sur Airbnb 120 jours maximum en résidence principale ;  L’interdiction absolue de louer sur Airbnb sa résidence secondaire sauf si cette dernière constitue un local commercial. Les plates-formes de type Airbnb bloquent désormais les compteurs de location à 120 jours pour les résidences principales. De même, l’immatriculation obligatoire des lots de copropriété permet désormais à la Ville de Paris de repérer de façon automatique les contrevenants qui continueraient de louer leur résidence secondaire sans disposer d’une commercialité du lot. Pourtant, de nombreux propriétaires continuent de louer leur appartement en résidence secondaire sans limitation et ce, en violation des dispositions de l’article L.631-7 du Code de la construction. Si les procédures sont actuellement gelées le temps de la décision attendue de la Cour de justice de l’union européenne attendue au mieux pour la fin de l’année 2019, il n’en demeure pas moins que le texte de l’article L.631-7 reste valable et que la Ville de Paris continue de poursuivre tous les contrevenants, aidée pour cela par une centaine d’agents assermentés sur le terrain.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Par ailleurs, de nombreuses copropriétés parisiennes ou de grandes villes souffrent des nuisances inhérentes aux locations Airbnb (nuisances sonores, va et vient dans les parties communes, utilisation intempestive de l’ascenseur etc..). Ainsi, mon cabinet est sollicité par des syndicats de copropriétaires représentés par leur conseil syndical et leur syndic soucieux de mettre fin aux violations de leur règlement de copropriété. En effet, ces locations meublées touristiques peuvent être contraires à la destination et aux conditions de jouissance fixées par le règlement de copropriété de l’immeuble. Si le propriétaire peut échapper aux sanctions fixées par le Code de la construction sur le changement d’usage, il n’en demeure pas moins qu’il doit répondre de son activité au regard des dispositions du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965 et donc du syndicat des copropriétaires. Cet article a pour objet de faire le point sur ce qui est autorisé ou non en copropriété au regard de la jurisprudence la plus récente rendue en février 2019 (1) et d’évoquer la marche à suivre pour toute copropriété qui souhaiterait mettre un terme aux locations meublées touristiques (2). 1. Le règlement de copropriété peut interdire une activité de location en meublé touristique. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque propriétaire dispose de ses parties privatives (…) sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Afin d’apprécier si un lot de copropriété peut faire l’objet de locations meublées touristiques, il convient de lire le règlement de copropriété et plus précisément la partie dédiée à la destination de l’immeuble et/ ou ses conditions de jouissance. Il s’agit là d’apprécier l’affectation et la destination des lots par le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété peut prévoir l’interdiction des locations de courte durée (dans les anciens règlements de copropriété, on parle souvent d’interdiction du « commerce des garnis ») ou soumettre ces dernières à autorisation des copropriétaires. Les règlements de copropriété prévoient généralement ce que l’on peut appeler une clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive. En droit, la clause d’habitation bourgeoise désigne une clause d’un règlement de copropriété permettant au locataire d’utiliser les locaux privatifs pour l’habitation personnelle mais aussi pour
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 l’exercice d’activités professionnelles libérales, à la différence de la clause d’habitation bourgeoise exclusive qui elle interdit purement et simplement toute activité professionnelle ou commerciale. 1-1 Sur l’évolution de la jurisprudence en matière de meublé touristique en copropriété. a. Jusqu’en 2013, une tolérance des juges pour les locations meublées touristiques en copropriété. A l’origine, le juge avait tendance à valider l’interdiction de locations meublées dans un immeuble de grand standing où les copropriétaires, majoritairement occupants, avaient entendu se prémunir contre les va-et-vient . A contrario, le Juge écartait tout principe d’interdiction érigé dans un règlement de copropriété dans un immeuble où il régnait déjà une certaine agitation, par exemple parce qu’étaient autorisées des activités commerciales ou libérales, ce qui impliquait que des personnes étrangères à la copropriété circulent d’ores et déjà dans l’immeuble. La Cour de cassation a ainsi considéré, après avoir relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale, que la restriction n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble. On note par la suite un durcissement de la jurisprudence sur la faculté d’exercer en copropriété des locations meublées touristiques. b. Depuis 2013, un durcissement de la jurisprudence pour les locations meublées touristiques. Depuis quelques années, la Cour d’appel de Paris adopte une position beaucoup plus stricte à l’égard des locations meublées touristiques de courte durée en considérant qu’elles sont incompatibles avec l’esprit d’une clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non. On peut observer dans deux arrêts cités par le Professeur Périnet-Marquet (Semaine Juridique Édition notariale et immobilière n°26 - 30 juin 2016), que la Cour d’appel ne se réfère plus à l’assimilation classique de location de courte durée et activité libérale. En effet, et comme l’observe l’auteur dans son analyse, la jurisprudence récente "considère que ces locations de courtes durées sont incompatibles avec l’esprit de la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non." L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 11 septembre 2013 (RG n°11/12572) :
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Dans cet arrêt, le règlement de copropriété de l’immeuble était à usage mixte commercial et d’habitation, à savoir que les appartements ne pouvaient être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux commerciaux occupés commercialement. La Cour d’appel a estimé que l’appartement, objet de l’action du syndicat des copropriétaires en violation du règlement de copropriété, était loué de façon meublée à titre professionnel pour de courtes périodes et que ce mode de location était commercial, violant ainsi les dispositions du règlement de copropriété érigeant le principe d’interdiction d’activité commerciale dans les appartements. Par cet arrêt la Cour confirmera le jugement du 9 juin 2011 du Tribunal de Grande Instance de Paris ayant dit que la location saisonnière n’était pas autorisée par le règlement de copropriété et violant la clause d’habitation bourgeoise et confirmera la condamnation du propriétaire à supprimer sous astreinte financière de 500 euros par jour d’infraction constatée sur le site. L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 21 mai 2014 (RG n°12/17679) : Dans cet arrêt, la Cour d’appel de Paris confirmera une décision du Tribunal de Grande instance de Paris du 3 juillet 2012 ayant condamné un propriétaire à cesser toute occupation de son meublé de tourisme sous astreinte de 250 euros par infraction constatée. L’action du syndicat des copropriétaires reposait sur le fait que l’article 6 du règlement de copropriétaire disposait que les appartement ou locaux ne pouvaient être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux du rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement. Le règlement autorisait par ailleurs l’exercice de professions libérales à titre de tolérance dans les appartements. Afin de confirmer la position du Tribunal, la Cour estimera que le propriétaire devait respecter les dispositions du règlement de copropriété et que l’activité exercée était commerciale et non civile violant ainsi l’article 6 du règlement précité. L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 juin 2016 (RG n°15/18917) : Comme on le constate, les magistrats font la part des choses entre une activité libérale autorisée de type médecin ou avocat avec celle liée à une activité dite hôtelière impliquant des va et vient dans
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 l’immeuble à l’heure ou précisément les cabinets médicaux ferment et ou les copropriétaires rentrent à leur domicile et aspirent à la quiétude du voisinage. Sur ce point, il est important de relever un arrêt rendu par la Cour d’appel de PARIS le 15 juin 2016 n°15/18917 et dans lequel elle a considéré que si la location meublée n’était pas en elle-même, « contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, le caractère commercial de la location de meublés touristiques la rendait incompatible avec une telle destination ». Cet arrêt est intéressant car le règlement de copropriété autorisait le rez-de-chaussée et les 4 premiers étages de l’immeuble en occupation bourgeoise ou commerciale mais disposait que les étages 5, 6 et 7 devaient restés en nature de chambres ou appartements à l’exclusion formelle de toute occupation commerciale. En l’espèce, les étages 5, 6 et 7 étaient utilisés par une SCI copropriétaire à des fins de locations meublées saisonnières. La cour d’appel confirmera le Jugement rendu le 16 juin 2015 (RG n°12/11596) ayant interdit au propriétaire des lots de la SCI l’exercice de toute activité de location meublée saisonnière sous astreinte de 200 euros par jour outre une somme à payer de 5.220 euros au titre de la remise en état des parties communes et 4.000 euros au titre des frais de procédure. Pour motiver sa décision, la Cour fera une lecture stricte du règlement de copropriété en rappelant que ce dernier est à destination bourgeoise exclusive pour les trois derniers étages. Par ailleurs, la SCI propriétaire devra succomber à 6.000 euros au titre des frais de procédure d’appel engagés par le syndicat des copropriétaires. D’autres décisions de tribunaux de première instance illustrent cette tendance à sanctionner toute violation du règlement de copropriété. Le jugement rendu par le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Creteil du 7 septembre 2017 portant interdiction à un local commercial en rez-de-chaussée d’exercer une location meublée touristique : Dans cette décision récente intéressante, un syndicat des copropriétaires a assigné une SCI propriétaire de lots commerciaux en rez-de-chaussée et dont le règlement de copropriétaire indiquait que le rez-de-chaussée est réservé à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Ce local en rez-de-chaussée était utilisé par une SCI aux fins de locations meublées touristiques. Afin de faire cesser l’exercice de cette activité meublé touristique, le syndicat a assigné la SCI en référé en se fondant sur l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et estimant que les lots commerciaux ont été transformés en locaux d’habitation et donnés à la location saisonnière par le biais de la plate- forme de location Airbnb. Le juge retiendra que la modification de la destination des lieux sans autorisation de l’assemblée générale est contraire aux articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce contexte, le Juge condamnera sous astreinte de 100 euros par jour, la société à procéder aux travaux de remise en leur état et suppression de tous les aménagements visant à transformer ces locaux à usage d’habitation. Il serait intéressant de savoir si cette décision a fait l’objet d’un appel. Cette décision rappelle que certains magistrats peuvent avoir une lecture stricte des dispositions du règlement de copropriété mais encore de la loi du 10 juillet 1965 sur la définition donnée à une modification de la destination des lieux. En effet, à ce jour, de très nombreux propriétaires investissent dans des locaux commerciaux en rez- de-chaussée afin de tenter d’échapper à la clause d’habitation bourgeoise. Une telle décision (isolée ?) du Tribunal ouvre la voie à de nombreux recours de syndicats des copropriétaires contre des locaux commerciaux transformés en Airbnb. L’arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2018 (RG n°14-15864) : Plus récemment, et dans le prolongement des décisions précitées, la Cour de cassation a statué le 8 mars 2018, sur une question similaire. C’est ainsi qu’elle a reconnu que la rotation de courtes périodes de location dans des « hôtels studios meublés » n’est pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, dès lors que le règlement de copropriété traduit une volonté de stabilité des occupants. Dans cet arrêt, la Haute Cour a clairement privilégié le caractère résidentiel de l’immeuble. Conclusion :
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 La jurisprudence tend à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété afin d’ordonner le retour à l’habitation sous astreinte financière. Le Syndicat des copropriétaires dispose donc de précédents jurisprudentiels pour tenter de faire cesser des locations meublées touristiques de courte durée. Attention, la jurisprudence offre des tempéraments. Par exemple, dans un arrêt rendu le 13 décembre 2017, la Cour d’appel de Pau a indiqué que la location meublée de courte durée « pourrait difficilement être prohibée dans une zone touristique comme Anglet ou de nombreux logements bourgeois sont loués à la semaine pendant l’été. » 2 - En l’absence d’interdiction spécifique dans le règlement de copropriété : Le fondement du trouble anormal de voisinage et le transfert du dossier pour constat d’infraction au bureau de la protection du logement de la Ville de Paris. 2-1 Sur la démonstration (difficile) du trouble anormal de voisinage. La théorie des troubles anormaux de voisinage, création prétorienne, met en œuvre une responsabilité sans faute nécessitant la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal. Lorsque le trouble de voisinage émane d’un immeuble donné en location, sa victime peut en demander réparation au propriétaire. Les juges n’ont pas hésité à appliquer cette théorie pour condamner des copropriétaires à l’égard du syndicat en raison du trouble généré par leurs locataires louant pour de courtes périodes. Par un arrêt rendu le 11 mai 2017 (RG 16-14339), la Cour de cassation a estimé qu’un « syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage. » La Cour d’Appel de Paris a condamné les propriétaires d’un appartement à payer au syndicat la somme de 7.000 euros chacun à titre de dommages intérêts pour les troubles occasionnés par leurs locataires tels que des bruits nocturnes, des cris et galopades d’enfants ou encore le manque de soins et de considération pour les voisins.
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Un autre arrêt a retenu, en outre, l’aggravation des charges de gardiennage comme constitutif d’un trouble anormal. Toutefois, pour ce faire, le trouble doit être collectif, affecter l’immeuble et non un lot : C’est la solution qui a été retenue par la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 27 janvier 2010. Le préjudice est collectif lorsqu’il affecte les parties communes (couloirs, ascenseurs, escaliers), ce qui est souvent le cas en matière de meublés de tourisme où la diffusion du code d’entrée et les incessants va-et-vient ne font qu’augmenter le sentiment d’insécurité et les nuisances. Cela dit, la preuve n’est pas des plus évidentes à établir car les séjours sont de courtes durées, une ou deux nuits la plupart du temps. 2-2 Sur la transmission du dossier au bureau de la protection du logement et de l’habitation de la Ville de Paris. Si la clause du règlement de copropriété ne confère pas d’interdiction de louer son logement en meublé touristique ou encore que la preuve des nuisances ne peut être démontrée, il n’en demeure pas moins que l’infraction peut perdurer au niveau de la réglementation d’urbanisme. Ainsi, le copropriétaire peut être en infraction, soit parce qu’il loue sa résidence principale plus de 120 jours, soit parce que ce logement constitue sa résidence secondaire et qu’il ne bénéficie pas d’une exception légale l’autorisant à la louer (par exemple en disposant de la commercialité). Dans ce contexte, le syndicat a intérêt à intérêt à préserver ses droits en s’adjoignant un avocat puis en faisant constater au préalable l’annonce Airbnb par un huissier. Par la suite, l’avocat signalera cette location au bureau de la protection du logement et de l’habitation qui mènera une enquête afin d’établir ou non la régularité de cette location avec les dispositions de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Cette démarche a été rappelée dans un arrêt du 8 juin 2012 de la Cour d’appel de Paris (RG n°11- 13256) où la juridiction avait ordonné à la suite d’un tel signalement du syndicat des copropriétaires, le retour à l’usage d’habitation des locaux loués sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard. En cas d’infraction, une assignation de la Ville de Paris sera automatiquement transmise au propriétaire qui s’exposera à une amende maximum de 50.000,00 euros, outre une astreinte financière très lourde tant que le logement ne sera pas retourné à l’habitation.
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Conclusion sur la marche à suivre pour le syndicat des copropriétaires pour tenter de mettre un terme aux locations meublées touristiques en copropriété :  Faire constater par huissier de justice l’annonce Airbnb afin de démontrer la preuve de la location meublée touristique et sa récurrence via les commentaires et la simulation de réservation de nuitées ;  Transmettre via un avocat le dossier constitué au bureau de la protection du logement et de l’habitation de la Ville de Paris ;  Suite au constat d’infraction diligenté par la Ville de Paris, adresser au nom du syndicat des copropriétaires un courrier d’avocat de mise en demeure de respecter la clause bourgeoise du règlement de copropriété en sollicitant sous 8 jours la preuve de la clôture du compte Airbnb et le retour à l’habitation du lot ;  A défaut de respect de l’injonction, ordonner le respect du règlement de copropriété et le retour à l’habitation sous astreinte financière via une assignation du syndicat dûment mandaté en AG à cette fin devant le Tribunal de Grande instance du lieu de situation de l’immeuble. Source : www.village-justice.com
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Les propriétaires immobiliers sont-ils si riches que cela? Le 18/02/2019 FOCUS - Soucieux de stabiliser la fiscalité sur l’immobilier, le ministre du Logement souligne que «la majorité des propriétaires fait partie de la classe moyenne voire la classe moyenne inférieure». Le Figaro dresse leur portrait-robot. En ce début d’année, de nouvelles idées pour alourdir les taxes sur l’immobilier affluent: taxer davantage les droits de succession et imposer les plus-values sur les résidences principales. Soucieux de stabiliser la fiscalité dans l’immobilier, le ministre du Logement Julien Denormandie a souligné cette semaine que «la majeure partie des propriétaires fait partie de la classe moyenne voire de la classe moyenne inférieure. Ils ont travaillé dur pour se constituer un patrimoine et le transmettre à leurs enfants». Pour le vérifier, nous avons consulté les derniers chiffres en la matière publiés par l’Insee. Dans cette étude, l’institut s’est penché sur le profil des propriétaires occupants en France selon leur âge, leur situation familiale et leurs revenus. Sur ce dernier point, deux enseignements sont à tirer. Deux tiers d’entre eux se répartissent entre les classes moyenne et inférieure alors qu’un tiers a un niveau de vie
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 supérieur au 3e quartile (catégories les plus aisées). Un constat qui devrait faire réfléchir ceux qui pensent que les propriétaires sont forcément riches et veulent leur imposer plus de taxes ou plus de travaux de rénovation. Mais il est à noter également que la part des propriétaires parmi les Français les plus aisés a légèrement augmenté entre 2010 et 2015 là où elle a reculé pour les moins huppés. «L’accès à la propriété est devenu plus sélectif, nécessitant de la part des ménages des revenus et un montant d’apport personnel plus élevé», explique l’Insee. Côté âge, sans surprise, deux tiers des propriétaires ont plus de 50 ans et moins de 3% sont âgés de moins de 30 ans. En revanche, il est intéressant de souligner que c’est chez les plus jeunes que la part des propriétaires a le plus progressé entre 2010 et 2015: +3,4 points pour les moins de 30 ans et +2,2 points pour les trentenaires. «Ces générations ont continué d’acheter, au prix d’un endettement plus long, de la mobilisation d’un apport personnel plus élevé, en profitant des taux d’intérêt en baisse et des aides à la pierre comme le prêt à taux zéro», explique l’Insee. Le taux de propriétaire a, au contraire, stagné voire reculé pour les 50-64 ans. Enfin, en ce qui concerne la situation familiale, c’est assez équilibré: 32,5% des propriétaires sont des couples sans enfant, 31,7%, des couples avec enfant(s) et 28,7% des personnes seules. Entre 2010 et 2015, la part de ménages propriétaires a continué à augmenter pour les couples (+3,3 points pour les couples sans enfant et +2,5 points pour ceux avec enfant(s)) alors qu’elle est quasiment stable pour les personnes seules (-0,5 point).
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Source : www.lefigaro.fr
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Mise en place d’un outil de blocage des annonces pour les locations de courte durée : un coup pour rien ? Le 19/02/2019 Redoutant un abaissement du nombre jours où l’on peut louer sa résidence principale sur des plateformes certaines d’entre elles ont mis un système de blocage automatique dont les effets sont limités. La loi Elan prévoit que dans les villes qui ont mis en place un service en ligne d’enregistrement des locations meublés de courte durée, il est désormais interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an. Letizia Le Fur/Onoky / Photononstop En pleine discussion de la loi Elan qui a alourdi les sanctions applicables en cas de non-respect de la réglementation relative aux locations meublées de courte durée, l’Union nationale pour la promotion
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 de la location de vacances (UNPVL) qui regroupe les principales plates-formes de location touristiques –, Airbnb, Clévacances, Interhome, TripAdvisor -…, s’était engagée à mettre en place, d’ici la fin de l’année 2018, un dispositif automatique de blocage des annonces à 120 nuitées par an. C’est aujourd’hui chose faite, mais dans seulement 18 villes françaises… La loi Elan prévoit que dans les villes qui ont mis en place un service en ligne d’enregistrement des locations meublées de courte durée, il est désormais interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an. Amende maximale de 50 000 euros S’il dépasse ce quota ou refuse de transmettre à la commune le décompte du nombre de nuitées, le propriétaire s’expose à une amende maximale de 10 000 euros. De leur côté, les plates-formes encourent une amende maximale de 50 000 euros par logement si elles ne bloquent pas les annonces au-delà de 120 jours par an de location ou refusent de transmettre le décompte des nuitées réservées par leur intermédiaire. Pour respecter cette nouvelle obligation, les plates-formes membres de l’UNPVL se sont dotées d’un outil informatique qui bloque automatiquement le calendrier de réservation lorsque la limite de 120 nuitées par an est atteinte. Au-delà de ce seuil, l’annonce reste active mais elle ne peut plus recevoir de nouvelles réservations jusqu’à la fin de l’année en cours. « Cet outil ne s’applique qu’aux résidences principales louées en entier. Ceux qui louent une ou plusieurs chambres au sein de leur résidence principale ne sont pas concernés par la limite de 120 jours », précise-t-on chez Airbnb. Pour cela, le propriétaire doit indiquer sur son compte si le logement proposé à la location est sa résidence principale ou secondaire ou s’il s’agit d’un bien destiné à la location. Sur Airbnb, s’il ne le fait pas, son logement sera automatiquement soumis à la limite de 120 nuits. Malheureusement et contrairement à ce qui avait été envisagé, aucun dispositif de croisement de fichiers entre les plates-formes n’a pour l’instant été mis en place pour éviter que les annonceurs ne contournent ces règles en changeant leur annonce de site lorsqu’ils ont atteint leur quota de 120 jours. La liste établie en concertation avec l’UNPVL et l’administration des 18 villes où s’applique le système de blocage est : Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton,
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Neuilly-sur-Seine, Nice, Nîmes, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Versailles, Villeneuve-Loubet. Source : www.lemonde.fr
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Le logement veut être plus présent dans le grand débat Le 20/02/2019 Les mises en chantier de logements ont baissé de 7 % en 2018. - Damien Meyer/AFP Professionnels du secteur, associations d'élus locaux et Fondation Abbé Pierre font front commun pour que le logement soit au coeur du grand débat national. Et plaident ensemble pour une politique plus ambitieuse. Pas encore de propositions communes, mais un constat identique : le secteur du logement va mal et il est urgent d'agir pour éviter une crise majeure. Les représentants d'organismes aussi différents que la Fédération française du bâtiment (FFB), l'Union sociale pour l'habitat (USH), l'Association des maires de France (AMF), l'Assemblée des communautés de France (ADCF) ou la Fondation Abbé Pierre se sont réunis ce mercredi pour lancer un cri d'alarme et demander que la question du logement trouve pleinement sa place au sein du grand débat national , dont le coup d'envoi a été donné le 15 janvier pour répondre au mouvement des « gilets jaunes ».
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Perte de capacités d'autofinancement « Si on veut adresser un signal aux populations les plus fragiles, qui y a-t-il de plus protecteur qu'un toit ? », a lancé François Baroin, le président de l'AMF. « Le logement, c'est la plus grosse part du budget des ménages », a souligné Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre, qui a aussi rappelé son impact sur « la santé, l'échec scolaire, la ségrégation territoriale, l'étalement urbain... La question du logement ne peut pas être appréhendée uniquement de façon technique et financière », a-t-il estimé. Tous les participants ont déploré la décision prise par le gouvernement en 2017 de baisser les aides personnalisées au logement (APL) et de demander en contrepartie aux organismes HLM des réductions de loyers . Avec pour conséquence une coupe dans les ressources des bailleurs sociaux, gros acheteurs d'immeubles en bloc. Ceux-ci ont aussi pâti d'autres arbitrages défavorables dans le cadre de la loi de Finances de 2018, avec pour corollaire une perte pour le secteur « d'un peu plus de la moitié de ses capacités d'autofinancement sur trois ans [2018-2020, NDLR] », a dénoncé Dominique Hoorens, directeur des études économiques et financières de l'USH, soit 1,2 milliard d'euros par an en moyenne. Pour « un pacte construction » Déjà, l'an dernier, les mises en chantier de HLM ont chuté de 18 %. Plus globalement, c'est tout le secteur de la construction qui subit un coup de froid , avec une baisse de 7 % des mises en chantier de logements en 2018 et de 7,1 % des permis de construire, selon les chiffres du ministère de la Cohésion des territoires, alors que la demande reste forte. Le marché demeure néanmoins dynamique. Mais « les perspectives sont peu encourageantes, avec des carnets de commandes moins garnis », a souligné Jacques Chanut, président de la FFB, mettant en garde contre le risque d'une dégradation. D'autant qu'à l'approche des élections municipales de 2020, les maires pourraient se montrer moins enclins à accorder des permis de construire. « Il nous faut un pacte construction pour le logement d'abord, un logement durable, un logement abordable et pour l'ensemble des générations », a conclu Jean-Louis Dumont, président de l'USH. Avec aussi en ligne de mire la question de la rénovation thermique des bâtiments, qui permettra de faire baisser les charges des ménages. Et celle de l'adaptation de la politique du logement aux spécificités territoriales. Source : www.lesechos.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Encadrement des locations touristiques: la justice attend une décision européenne Le 20/02/2019 La Cour d'appel de Paris a renoncé à trancher un litige opposant la municipalité de la capitale à un propriétaire épinglé pour avoir enfreint la réglementation sur la location des meublés touristiques, dans l'attente d'une décision de la Cour de justice européenne. La Ville de Paris avait été déboutée en première instance le 6 juillet 2018. Mais elle avait fait appel, souhaitant voir condamnés un particulier et la SARL Centre Paris pour avoir mis "en location pour de courtes durées, à une clientèle de passage, en infraction avec la loi", un appartement situé dans le 2e arrondissement. Dans un arrêt du 14 février consulté par l'AFP mercredi, la Cour a décidé de "surseoir à statuer jusqu'au prononcé de l'arrêt de Cour de justice de l'Union européenne (CJUE)". Cette dernière a été saisie en novembre d'un recours contre la loi française qui conditionne la mise en location de certains logements sur des plateformes comme Airbnb à l'obtention d'une autorisation préalable de la mairie, dans les villes de plus de 200.000 habitants et de la petite couronne parisienne. La réponse de la CJUE «s'imposera» La CJUE dira, au premier semestre 2020, si les sanctions prévues par le droit français sont conformes au droit européen, à savoir la directive Services de 2006, et plus largement au principe européen de libre prestation de services. Depuis le 1er janvier, la loi Elan de 2018 interdit de louer une résidence principale plus de 120 jours par an. Les plateformes de location touristique comme Airbnb ou Abritel HomeAway bloquent les locations au-delà de cette durée dans 18 villes dont Paris, Lyon, Lille et Bordeaux. Quant aux logements qui ne sont pas des résidences principales, ils doivent obtenir une "autorisation de changement d'usage" auprès de la mairie. Déjà dans une ordonnance de référé du 17 janvier, le tribunal de grande instance de Paris (TGI) avait, dans l'attente de la décision européenne, sursis à statuer sur une affaire opposant la Ville de Paris à la SCI Panorama Immo, assignée pour avoir enfreint cette réglementation du changement d'usage. Or, comme l'a rappelé la Cour d'appel dans son arrêt, la réponse donnée par la CJUE "s'imposera à toutes les juridictions nationales" saisies de tels litiges. La Ville de Paris a récemment assigné Airbnb
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 en justice devant le TGI de Paris, où la plateforme est passible d'une amende de 12,5 millions d'euros pour avoir mis en ligne 1.000 logements non enregistrés, enfreignant l'une des obligations fixées par la loi Elan. Source : www.lefigaro.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Les coiffeurs, exonérés de cotisation foncière des entreprises ? Le 18/02/2019 Un artisan coiffeur qui exerce son activité seul, et qui dispose de 3 fauteuils, 3 bacs à eau et 2 séchoirs peut-il être exonéré de cotisation foncière des entreprises (CFE) ? Réponse de l’administration fiscale… Coiffeurs et CFE : une exonération sous conditions… Actuellement, les artisans bénéficient d’une exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE). Les « artisans » sont entendus comme les ouvriers qui travaillent soit à façon pour les particuliers, soit pour leur compte et avec des matières leur appartenant, qu'ils aient ou non une enseigne ou une
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 boutique, lorsqu'ils n'utilisent que le concours d'un ou plusieurs apprentis âgés de 20 ans au plus au début de l'apprentissage et munis d'un contrat d'apprentissage. Par « ouvriers », il faut comprendre les travailleurs indépendants :  qui exercent une activité où le travail manuel est prépondérant ;  qui ne spéculent pas sur la matière première ;  qui n'utilisent pas des installations d'une importance ou d'un confort tels qu'il soit possible de considérer qu'une partie importante de la rémunération de l'exploitant provient du capital engagé. Il a été demandé à l’administration fiscale si un artisan coiffeur qui exerce son activité seul, et qui dispose de 3 fauteuils, 3 bacs à eau et 2 séchoirs pouvait être exonéré de CFE. Selon elle, sous réserve que le matériel (fauteuils, bacs et séchoirs) représente une valeur brute (au bilan) de 22 595 €, les artisans coiffeurs peuvent bénéficier de cette exonération de CFE dès lors :  que le matériel en question est indispensable à leur activité de coiffeur, qui dépend de leur habileté manuelle ;  que ni la nature, ni l’importance des investissements ne leur permettent de bénéficier d’une rémunération supérieure à celle qu’ils se seraient versée en leur absence. Source : Actualité BOFiP Impôts du 31 janvier 2019, BOI-RES-000018 Source : www.bar-brasserie.fr
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Pas de règle de quota en cas de transfert de licence Le 20/02/2019 Bonjour, dans mon petit village, 750 habitants environ, il existe déjà une licence 4... Est-il possible d'exploiter une licence 3 en plus ? Actuellement implanté comme pâtissier, je souhaiterais développer une partie salon de thé et boisson à consommer sur place (dont certaines alcoolisées), en concordance avec ce type de licence. Nicolas Vous ne pouvez pas obtenir de licence III auprès de la mairie car le quota serait dépassé dans votre commune, mais vous pouvez obtenir une licence III par le biais du transfert. Licence que vous devez racheter à un exploitant à condition que celle-ci soit dans la même région que votre établissement. Il est impossible d’ouvrir un débit de 3ème catégorie dans les communes où le total des établissements de 3ème et 4ème catégorie atteint ou dépasse la proportion d’un débit pour 450 habitants ou une fraction de ce nombre (Art. L. 3332-1 du code de la santé publique) Toutefois, ce même article précise que cette interdiction ne s’applique pas aux établissements dont l'ouverture intervient à la suite d’un transfert réalisé dans les conditions fixées par l’article L. 3332-11. Le transfert consiste à déplacer une licence d’une ville à une autre à l’intérieur d’une même région. La demande d’autorisation de transfert doit être soumise au représentant de l'Etat dans le département où doit être transféré le débit de boissons. Le maire de la commune où est installé le débit de boissons et le maire de la commune où celui-ci est transféré sont obligatoirement consultés. Lorsqu'une commune ne comporte qu'un débit de boissons de 4ème catégorie, ce débit ne peut faire l’objet d'un transfert qu’avec l'avis favorable du maire de la commune. (Art. L. 3332-11). Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 Restauration : quelles tendances pour 2019 ? Le 20/02/2019 Selon les projections de The NPD Group, cinq tendances clés devraient influencer l'offre du secteur en 2019. L’offensive du retail : le développement de cette offre adaptée à la consommation «sur le pouce» au sein d’une structure «point de vente» devrait continuer en 2019. FranprixDarwin, BonApp de Carrefour et Picard font partie des enseignes qui prennent le virage de cette cantine d’un nouveau genre. La montée en force du snacking : cette réponse à l’attente de nouveaux «micro-moments» de consommation (pause-café, en-cas) marque une étape de plus vers la déstructuration des repas. La livraison portée par les nouvelles technologies et les applications : ce secteur niche, mais toujours en forte croissance (+ 20% en visites en 2018), reflète les mutations des habitudes de consommation au travail et à domicile.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Le bien-être revisité : du«sain» oui, mais avec du goût et de l’originalité ! Les graines anciennes, les produits et les recettes d’antan (légumes, etc.) reviennent sur le devant de la scène avec un «twist» de modernité. Le «fast casual» généralisé : les préceptes fondateurs du fast casual influencent les autres segments. La transparence concernant les ingrédients, la préparation en cuisine sur place et la personnalisation des plats se généralisent. Un positionnement fort devient nécessaire pour se distinguer de la concurrence. Source :www.lhôtellerie-restauration.fr
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Reprendre un hôtel : la rédaction des actes Le 21/02/2019 Après avoir visité, et étudié l'affaire à laquelle vous vous intéressez et si votre réflexion est mûre, alors il ne faut plus hésiter. Vous devez vous lancer mais sans brûler les étapes : protégez-vous par des actes afin de garantir l'acquisition. Les plus couramment signés entre vendeur et acquéreur sont la proposition d 'achat, l'accord de vente, le compromis et l'acte de vente. © Thinkstock En pratique, lors d’une vente d’une société ou d’un fonds de commerce, les actes les plus couramment signés entre les parties sont : - la proposition d’achat ; - l’accord de vente ; - le compromis ou la promesse synallagmatique (sous conditions suspensives le plus souvent) ; - l’acte de vente.
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 ► Comment formaliser une proposition d’achat ? Il est recommandé, préalablement à la signature d’une éventuelle promesse synallagmatique ou d’un compromis, de formaliser votre offre d’achat par écrit. Le cabinet d’affaires qui vous accompagne sur votre dossier pourra vous fournir un modèle. L’offre d’achat permet de fixer ‘la chose et le prix’ selon les termes juridiques. Classiquement, une offre d’achat doit comporter les informations suivantes : - vos coordonnées ; - le prix en lettres et en chiffres ; - votre apport personnel ; - le montant de l’emprunt que vous allez solliciter auprès des banques ; - les différentes clauses particulières (par exemple le maintien de l’adhésion à une chaîne) ; - les dates de la reprise. Dès l’établissement de votre proposition d’achat, commencez par réunir tous les documents dont le rédacteur aura besoin pour préparer les actes. ► Qu’est-ce qu’un accord de vente ? Cet acte concerne uniquement le vendeur qui donne son accord, si votre proposition d’achat n’est pas au prix du mandat de vente, pour vous vendre son affaire aux conditions formalisées sur votre proposition. L’accord de vente est moins nécessaire quand c’est au prix du mandat de vente. Néanmoins, le vendeur peut tout à fait faire une contre-proposition avec un accord de vente à ses conditions. ► Quelle est la différence entre un compromis et une promesse synallagmatique ? C’est la même chose : avant d’officialiser une vente, il faut signer un avant-contrat intitulé, selon les cas, promesse ou compromis. Ce document détermine toutes les conditions dans lesquelles va
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 s’effectuer la transaction. Il est donc prudent de ne pas le signer à la légère car l’avant-contrat engage les parties dès sa signature. Les promesses synallagmatiques ou compromis sont le plus souvent des ventes signées sous conditions suspensives (par exemple, que l’acheteur obtienne un prêt permettant de financer son acquisition). La signature d’une promesse ou compromis permet de fixer les conditions générales de la reprise telles que : - le prix de vente ; - le plan de financement ; - les dates de la reprise ; - les conditions de reprise des stocks ; - les obligations du vendeur (par exemple : maintenir l’activité) ; - les obligations de l’acquéreur (par exemple : obtenir le financement)…  Qu’est-ce qu’un acte sous seing privé ? L’acte sous seing privé est l’acte passé entre deux contractants sans l’intervention d’un notaire. Un accord de vente ou un compromis de vente peuvent être établis sous seing privé.  Pourquoi est-il recommandé de signer un compromis chez un rédacteur ? Malgré son caractère relativement courant, un compromis est un acte juridique qui engage les parties signataires. En outre son contenu doit correspondre à la situation du vendeur, celle de l’acquéreur et celle du bien vendu et, à ce titre, doit être adapté. Dans ces conditions, la rédaction de ce document doit être confiée à un professionnel qui s’assurera également de sa mise en œuvre et du respect des différentes obligations des parties dans les délais convenus. ► Les documents à fournir pour la signature d’un compromis Pour la signature d’un compromis l’acquéreur et le vendeur doivent fournir, entre autres, les documents suivants.  Acquéreur
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 - Copie de la pièce d’identité, du livret de famille (page mariage). - Si contrat de mariage : régime adopté, date du contrat, nom et adresse du notaire. - Si divorcés : extrait du jugement de divorce, liquidation de la communauté. - CV du (ou des) acquéreur(s). - Justificatif de l’apport personnel. - Si tabac, presse, Française des jeux, PMU : lettre(s) manuscrite(s) de demande d’agrément.  Vendeur - Copie pièce d’identité, du livret de famille (page mariage). - Si contrat de mariage : régime adopté, date du contrat, nom et adresse du notaire. - Si divorcés : extrait du jugement de divorce, liquidation de la communauté. - Extrait de registre du commerce. - Copie des contrats (gérance tabac, licence IV, presse, PMU, brasseur, assurances professionnelles, crédit-bail…). - Bail commercial. - Titre de propriété. - Si société : statuts et PV d’assemblée générale autorisant la vente. - Si prêt(s) en cours : contrat(s), tableau(x) d’amortissement. - Liste du personnel. - Contrats de travail (date d’embauche, type de contrats...), fiches de salaire. - États financiers sur 3 ans (avec attestation du comptable).
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 - Trois derniers chiffres d’affaires, trois derniers bénéfices industriels et commerciaux (BIC), chiffre d’affaires de l’exercice en cours. - Stock de marchandises. - Montant plafonné, conditions de règlement (le jour de la vente). - Liste des immobilisations (comptable). - Chiffrage des éléments corporels et incorporels (comptable). - Inventaire du matériel. - Si tabac, presse, Française des jeux, PMU : lettre(s) manuscrite(s) de démission. - Coordonnées des fournisseurs. ► Le dépôt de garantie est-il obligatoire ? Le versement d’un acompte lors de la signature du compromis de vente n’est pas obligatoire, mais il représente une garantie, rassure le vendeur et démontre le sérieux de l’engagement. Son montant peut être fixé librement par les parties, le plus souvent sur une base de 5 à 10 % du prix de vente. Le dépôt de garantie sera encaissé par le notaire ou l’avocat sur un compte séquestre à la Caisse des dépôts et consignations (établissement public). ► Quel est le coût moyen des frais des rédacteurs ? Contrairement à la vente d’un bien immobilier classique, il n’existe pas de grille tarifaire. Les honoraires de rédaction des frais d’actes sont libres. En moyenne, les honoraires des notaires et/ou avocats oscillent entre 2 et 5 % du montant de la transaction. ► Quel est le délai moyen entre la signature d’un compromis et l’acte définitif ? Il n’y a pas de délais précis, chaque vente de fonds de commerce a ses particularités et si les parties (acheteurs et vendeurs) se sont mis d’accord sur les dates de reprise, les délais peuvent varier de quelques semaines à plusieurs mois.
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 En moyenne, il faut compter entre 3 et 4 mois pour la vente d’un fonds de commerce classique. Cependant, si le dossier est simple, il peut être réalisé en quelques semaines. À l’inverse, s’il est plus compliqué ou s’il nécessite l’établissement de dossiers administratifs et le retour des décisions de certaines administrations (exemples : douanes, tabac, Française des jeux, PMU…), la durée moyenne constatée est d’environ 4 à 5 mois. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  34. 34. La revue de Presse KYLIA 34 Mettre en location-gérance un fonds de commerce. Le 22/02/2019 La location-gérance, communément appelée gérance libre, est un mode d’exploitation du fonds de commerce. Régie par les articles L 144-1 à L 144-13 du Code de commerce et d’ordre public, elle s’entend de toute convention par laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce le loue totalement ou partiellement à un locataire-gérant, ou gérant libre, qui l’exploite à ses risques et périls et non pas comme mandataire du propriétaire du fonds ou comme salarié de celui-ci (Cass. com. 23-3-1999 n° 97-15.000 : RJDA 5/99 n° 548). Comme son nom l’indique, la location-gérance est une location qui suppose que le locataire-gérant verse un loyer déterminé appelé « redevance » (C. civ. art. 1709 ; Cass. com. 11-5-1971 n° 70- 10.012 : Bull. civ. IV n° 129). La location-gérance doit porter sur un fonds de commerce, dont la preuve de l’existence s’apprécie à la date de conclusion du contrat et incombe au propriétaire du fonds (Cass. com. 27-10-2009 n° 08- 17.318). Conditions de mise en place de la location-gérance. La mise en location-gérance d’un fonds de commerce est soumise au droit commun des contrats, (consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain) et aux conditions particulières exposées ci-après et prévues par les articles L144-1 et suivants du Code de commerce. Le bailleur. Le bailleur, propriétaire du fonds, personne physique ou morale, doit avoir exploité le fonds mis en location-gérance pendant deux ans au moins (C. com. art. L 144-3), sous peine de nullité de la location-gérance (C. com. art. L 144-10). Cependant, cette obligation peut être limitée, réduite ou supprimée par ordonnance du président du tribunal de grande instance rendue sur simple requête du propriétaire du fonds, justifiant d’un intérêt légitime et en l’absence d’intention spéculative. Lorsqu’une telle dispense est accordée, elle ne vaut que pour un seul contrat de location-gérance, sauf si les juges décident qu’elle sera définitive.
  35. 35. La revue de Presse KYLIA 35 Les héritiers ou légataires d’un commerçant ou d’un artisan décédé sont dispensés de la condition d’exploitation de deux ans (C. com. art. L 144-5, 5°). Par ailleurs, le bailleur, propriétaire du fonds, peut être amené à demander l’autorisation expresse du propriétaire des locaux s’il est titulaire d’un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués. Le locataire-gérant. S’il n’était pas déjà commerçant, et donc inscrit au registre du commerce, le locataire-gérant doit demander son immatriculation dans les quinze (15) jours à compter de la date du début de son activité commerciale (c’est-à-dire de la prise de possession du fonds) car il devient commerçant (C. com. art. L 144-2). Si le propriétaire du fonds et les candidats à la reprise ont constitué une société d’exploitation, c’est bien sûr cette dernière qui doit être immatriculée au registre du commerce. La durée de la location-gérance. Le contrat de location-gérance est généralement conclu pour une durée déterminée. Il prend alors fin au terme convenu sans que le locataire-gérant puisse prétendre à un droit au renouvellement du contrat. Cependant, un contrat renouvelé tacitement devient un contrat à durée indéterminée. Il peut dès lors être résilié à tout moment par chacune des parties sous réserve de respecter un délai de préavis raisonnable. Par ailleurs, la rupture ne doit pas être abusive. Formalités relatives à la location-gérance. La publicité obligatoire. La location-gérance doit faire l’objet d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL), dans les quinze (15) jours de la signature du contrat. Cette publicité est également requise à la fin du contrat. L’enregistrement facultative. Le contrat de location de fonds de commerce dont la durée est limitée est dispensé de la formalité de l’enregistrement. La présentation volontaire du contrat à la formalité donne ouverture à un droit fixe de 25 € (CGI art. 739).
  36. 36. La revue de Presse KYLIA 36 Principaux effets de la location-gérance. La responsabilité solidaire des parties au contrat de location-gérance. Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance dans un journal d’annonces légales (JAL), le propriétaire du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci (ou même par le tiers qui s’est substitué à lui au vu et au su du propriétaire du fonds) à l’occasion de l’exploitation du fonds (C. com. art. L 144-7, modifié par loi 2016-1691 du 9-12-2016 et art. R 144-1). Il peut également être solidairement responsable des impôts directs relatifs à l’exploitation du fonds (BIC, IS, CET, taxe d’apprentissage notamment) au cours de cette même période. Le risque de requalification de la location-gérance. Il a été jugé que l’élément essentiel du fonds de commerce est la clientèle (Cass. 3e civ. 19-9-2006 n° 05-18.365 : RJDA 12/06 n° 1201). Ainsi, lorsque la location-gérance s’accompagne de la vente au locataire-gérant d’éléments auxquels la clientèle est attachée, la jurisprudence considère que les parties ont opéré une cession de fonds de commerce. Les tribunaux estiment que, dans ces conditions, le propriétaire du fonds est dans l’impossibilité de reprendre l’exploitation du fonds à l’issue de la location-gérance et requalifient l’opération en cession de fonds de commerce. Des conséquences fiscales sont également applicables, notamment dans le cas où la location- gérance dissimulerait en réalité la vente du fonds de commerce. En effet, l’administration pourrait, sur le fondement de l’abus de droit, exiger le paiement des droits dus en cas de cession de fonds de commerce et tirer les conséquences fiscales de la cessation d’entreprise. Le critère déterminant d’appréciation du véritable caractère de l’opération est la possibilité pour le bailleur de reprendre ou non l’exploitation à l’échéance du contrat : il y a risque de requalification de la location-gérance en cession déguisée du fonds de commerce s’il résulte des circonstances que le bailleur est dans l’impossibilité de reprendre cette exploitation, notamment parce qu’il a cédé au locataire-gérant la clientèle et les moyens de production (notamment Cass. com. 23-5-2006 n° 04- 14.715 : RJF 10/06 n° 1280). Source : www.village-justice.com
  37. 37. La revue de Presse KYLIA 37 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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