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S50 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 décembre 2016

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S50 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 décembre 2016

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 5 au 11 décembre 2016 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Logement : le bilan du quinquennat enjolivé par la baisse des taux Le 5/12/2016 La construction et les ventes de logements neufs renouent avec des volumes perdus de vue depuis plusieurs années. Le quinquennat se finit mieux qu’il n’avait débuté, avec plus de 440.000 permis de construire. Les rapports entre les professionnels et leur ministre se sont nettement améliorés. Quelque 440.000 permis de construire devraient être accordés cette année, dont 140.000 dans l'habitat social. Cela ne veut pas dire que tous ces logements autorisés seront bâtis. Mais la construction et les ventes de logements neufs renouent avec des volumes perdus de vue depuis plusieurs années. Après un houleux face-à-face avec Cécile Duflot en 2012, les rapports se sont améliorés entre les professionnels et leur ministre de tutelle, Emmanuelle Cosse.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Dialogue réinstauré Arrivée en février dernier, après le départ de Sylvia Pinel, l'ancienne vice-présidente de la région Ile- de-France défend la pérennité et la cohérence d'une politique pourtant recadrée par Manuel Valls en 2014. En assouplissant le dispositif de défiscalisation Duflot rebaptisé « Pinel », et en relançant le prêt à taux zéro, le gouvernement a redonné confiance et réinstauré le dialogue. Si la reprise est également due, et en grande partie au faible niveau des taux d'intérêt, puissant aimant pour les acquéreurs, le quinquennat se terminera sur un bilan fourni en matière de logements et d'urbanisme. Le virage le plus visible étant de ne plus poursuivre le fameux objectif national et annuel de 500.000 logements, mais de construire des logements abordables, dans les métropoles, là où les Français en ont le plus besoin. Une politique moins immédiatement lisible, mais plus adaptée à la réalité. La droite supprimera-t-elle la loi Alur, pour un Accès au logement et à un urbanisme rénové, d'un bloc, comme elle l'annonce ? Le texte, souvent résumé à l'encadrement des loyers et critiqué pour les nouvelles pratiques qu'il impose aux professions immobilières, souffre d'un trop rapide inventaire. Il aborde des questions structurantes pour l'urbanisme, l'aménagement des villes et la construction de logements, dont les effets sont moins immédiats que les subventions ou les baisses de TVA. Source : lesechos.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Immobilier : le baromètre toujours à la hausse Le 06/12/2016 Selon le baromètre de MeilleursAgents.com, les prix de l’immobilier d’habitation ont encore grimpé en novembre. A Paris, la hausse atteint + 3,6 % depuis le 1er janvier. « Dynamisme et confiance » sont les termes qui caractérisent le marché parisien. Selon le baromètre de Meilleursagents.com, les prix parisiens sont une fois de plus à la hausse avec + 0,1 % en novembre ce qui porte la progression depuis le début de l'année à + 3,6 %. Les prix des appartements familiaux (3 pièces et plus) enregistrent même une poussée de + 0,5% sur le mois et cette évolution ne peut être imputée à la saisonnalité, car la période est habituellement peu propice à ce type d'achat. Les familles achètent plutôt aux beaux jours pour s'installer pendant l'été et inscrire les enfants dans un nouvel établissement en septembre pour l'ensemble de l'année scolaire. Mais les ménages ont accéléré le processus. « Après 18 mois de baisse ininterrompue, les taux d'intérêt ont légèrement remonté après avoir atteint un niveau historiquement bas », explique Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. Une conjoncture qui incite à l'achat car les prix parisiens ont déjà entamé leur ascension et les acquéreurs potentiels veulent profiter de conditions de crédit encore très favorables. La hausse des prix parisiens irradie la banlieue Petite et grande couronne progressent moins et certains secteurs ont même connu des baisses mais la hausse des prix parisiens commence à irradier et à se diffuser en cercles concentriques. D'abord
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 vers la proche banlieue (+2,1% depuis le début de l'année) puis vers la Grande Couronne (+ 0,5 % depuis janvier et + 0,1 % sur le seul mois de novembre 2016), constate le site. Selon MeilleursAgents.com, ce mouvement devrait se prolonger encore quelques mois dans les zones les plus recherchées et pour les biens de bonne qualité sans défaut, confirmant ainsi le dynamisme du marché et sa fluidité. Immobilier : la hausse va-t-elle continuer ? Evolutions plus contrastées en province En province, seules Toulouse (-0,5%) et Nice (-0,2%) ont vu leurs prix moyens baisser en novembre, constate le baromètre. Partout ailleurs dans les grandes villes, les prix se sont orientés à la hausse, parfois fortement comme à Bordeaux (+1% en un mois), à Lyon (+ 0,8 % et + 5,9 % depuis le 1 er janvier !) ou à Nantes (+ 0,6 %). « Les autres villes connaissent des évolutions plus limitées en fonction de leur attractivité propre, conditionnée comme nous l'avons démontré par l'évolution démographique, les investissements locaux en infrastructure et la dynamique économique : Marseille + 0,5 %, Strasbourg + 0,3 %, Montpellier + 0,4 % et Lille + 0,1 % », commente Sébastien de Lafond. Les scénarios pour les six prochains mois Quid de 2017 ? Selon MeilleursAgents.com, il faut envisager deux scénarios. Premier scénario : les taux se stabilisent et restent au moins pendant 3 à 6 mois en dessous de la barre des 2 % sur 20 ans. « Ce scénario est à la fois probable et souhaitable, estime Sébastien de Lafond. La stabilisation des taux à un niveau toujours faible continuera à alimenter la dynamique du marché : intentions d'achat, ouverture aux primo-accédants... Mais en interrompant la hausse des prix qui commence à se matérialiser dans plusieurs grandes villes de France, notamment à Lyon, le scénario de stabilisation aurait aussi l'avantage d'entretenir la liquidité du marché et donc de maintenir des volumes de transactions relativement élevés. » Second scénario : la hausse des taux des crédits immobiliers se prolonge au-delà de 2 % et atteint 2,5 %, voire plus d'ici à six mois. « Les conséquences de cette hausse seraient tout d'abord un ralentissement du marché et une baisse du volume des transactions. Les zones et les biens les moins recherchés subiraient des baisses des prix car nulle part en France le nombre d'acheteurs en recherche active ne dépasse 2 pour un bien en vente », conclut Sébastien de Lafond. Source : lesechos.fr
  5. 5. Comment investir dans l'immobilier avec un petit budget ? Le 7/12/2016 Même avec un faible apport, il est possible d'investir dans l'immobilier avec un petit budget. Vous avez même intérêt à financer votre achat à 100% à crédit. Vous profiterez des taux actuels particulièrement attrayants. Voici cinq coût. Investir dans une petite surface Pour une chambre de service que l'on trouve essentiellement dans la capitale, il faut débourser, en moyenne, 70.000 euros. Avant d'investir dans un tel bien, vous devez vé droit de la louer. La réglementation des chambres de bonne a été renforcée depuis 2002. Leur surface habitable doit être d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2, m20 ou un volume habitable de 20 m3. Il faut aussi respecte doit pas être trop élevé au regard de la surface proposée. La revue de Presse KYLIA Comment investir dans l'immobilier avec un Même avec un faible apport, il est possible d'investir dans l'immobilier avec un petit budget. Vous avez même intérêt à financer votre achat à 100% à crédit. Vous profiterez des taux actuels particulièrement attrayants. Voici cinq façons d'investir dans l'immobilier à moindre Investir dans une petite surface que l'on trouve essentiellement dans la capitale, il faut débourser, en Avant d'investir dans un tel bien, vous devez vérifier que vous avez le . La réglementation des chambres de bonne a été renforcée depuis 2002. Leur surface habitable doit être d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2, m20 ou un volume habitable de 20 m3. Il faut aussi respecter un règlement sanitaire départemental. En outre, le loyer ne doit pas être trop élevé au regard de la surface proposée. 5 Comment investir dans l'immobilier avec un Même avec un faible apport, il est possible d'investir dans l'immobilier avec un petit budget. Vous avez même intérêt à financer votre achat à 100% à crédit. Vous profiterez des taux façons d'investir dans l'immobilier à moindre que l'on trouve essentiellement dans la capitale, il faut débourser, en rifier que vous avez le . La réglementation des chambres de bonne a été renforcée depuis 2002. Leur surface habitable doit être d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2, m20 ou un volume r un règlement sanitaire départemental. En outre, le loyer ne
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Louer une chambre meublée permet d'améliorer son rendement Mais attention un nombre minimal d'équipements est désormais obligatoire. Le rendement d’une chambre meublée est bien supérieur à une chambre vide. « Celui-ci atteint en moyenne, de 3,5 à 4% par an, contre 1 à 1,5% si la chambre est louée vide. La location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui permet de profiter d'une fiscalité plus avantageuse soit un abattement de 50% sur les revenus dans le cadre du régime micro-BIC », souligne Ludovic Huzieux, fondateur d'Artémis Courtage. Si vous investissez en province ou si vous souhaitez obtenir davantage de rendement, privilégiez l'achat d'un deux pièces en centre-ville, proche des petits commerces et des transports en commun. Son coût est certes plus élevé mais celui-ci peut se louer à des jeunes couples qui y restent plus longtemps, ce qui réduit la vacance locative et les coûts de remise en état entre deux locataires. Acheter un parking Accessible dès 20.000 euros, le prix d'un parking peut atteindre 70.000 euros, voire 80.000 euros dans les quartiers huppés de la capitale. Sa rentabilité est très attractive car elle varie entre 5 et 8% en fonction de l'emplacement. Autre avantage : la gestion est très souple puisque les baux ne sont pas réglementés comme pour les habitations, il s’agit d’un contrat de gré à gré avec le locataire. Vous pouvez signer un bail de trois mois reconductible et proposer une période de préavis d'un mois pour le propriétaire et le locataire. « Pour optimiser la rentabilité de cet investissement, vous avez intérêt à privilégier les parkings sécurisés et les secteurs où les immeubles anciens sont nombreux puisque leurs occupants recherchent des places à louer à proximité. Enfin, la place doit être aisément accessible, ce qui n'est pas toujours le cas des immeubles des années 1960 ou 1970. Dans le cas contraire, il faudra accepter une décote sur le loyer », indique Ludovic Huzieux. Opter pour une résidence meublée Si vous ne souhaitez pas vous occuper de la gestion de votre bien, tournez-vous vers un logement dans une résidence meublée pour étudiants, hommes d’affaires ou personne âgées. Vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux comme la réduction d’impôt et la récupération de la TVA sous conditions.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Vous pouvez en déléguer la gestion à un exploitant en lui signant un bail commercial. Ce dernier gèrera l’immeuble pour votre compte et celui des autres copropriétaires et vous reversera votre quote-part de loyers nette de charges. Choisissez un immeuble de qualité bien placé mais aussi un gestionnaire reconnu. « Cet investissement devrait rapporter en moyenne entre 4 et 4,5% brut. Vous pourrez obtenir plus en vous tournant au marché secondaire c’est à dire les propriétaires qui revendent un investissement en cours de bail. Dans ce cas, il est possible d'atteindre 5% de rendement », souligne Ludovic Huzieux. Investir dans des parts de SCPI Il s'agit d'acheter des parts de sociétés qui investissent dans de l’immobilier professionnel : murs de boutiques, bureaux, hôtels,... Ces dernières assurent la gestion locative du par cet vous reversent une quote-part des loyers encaissés. Contrairement à l’immobilier classique, les SCPI permettent ainsi de percevoir des revenus réguliers sans contrainte de gestion. Leur rendement est très attractif et constant : les SCPI de « rendement » investies dans les locaux commerciaux et tertiaires ont rapporté, en moyenne en 2015, 4,85 % nets de frais et leur performance devrait atteindre entre 4,5 et 5% en 2016. « Quelques milliers d’euros suffisent pour souscrire à des SCPI, ce qui rend ce placement très accessible. Il faut cependant être sélectif dans le choix de ces placements en essayant de privilégier les sociétés ayant le patrimoine le plus diversifié possible et en choisissant celles qui investissent dans des quartiers d’affaire », conclut Ludovic Huzieux. Source : mon-immeuble.com
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Immobilier : ce qui change (ou non) à partir du 1er janvier 2017 Le 7/12/2016 Crédit immobilier, copropriété, location de courte durée... Plusieurs nouveautés touchant à l'immobilier et au logement doivent entrer en vigueur à partir du 1er janvier 2017. Revue de détails de ce qui change ou non avec la nouvelle année. Sommaire Achat immobilier : du nouveau pour les emprunteurs et l'assurance de prêt Copropriété : les dernières mesures de la loi Alur entrent en vigueur Location : plus d'encadrement pour les usagers d'Airbnb et consorts Investissement locatif : Censi-Bouvard et nouveau dispositif fiscal avec l'Anah Rénovation énergétique Fiscalité des plus-values immobilières
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Ce qui ne change pas en 2017 Achat immobilier : assurance emprunteur et fiche d'information Les acheteurs qui contractent un prêt immobilier pour financer leur acquisition vont pouvoir changer d'assurance emprunteur plus facilement. La loi Sapin 2 leur donne la possibilité de résilier leur contrat à chaque date anniversaire et non plus uniquement au cours des douze premiers mois suivant l'octroi du prêt. Les emprunteurs pourront alors choisir une autre assurance (y compris en dehors de l'établissement prêteur) moins coûteuse à condition qu'elle présente des garanties équivalentes à la précédente. Petit bémol, seuls les crédits immobiliers accordés après le 1er janvier 2017 ouvriront droit à la résiliation annuelle de l'assurance. Autre nouveauté en matière de crédit immobilier, les banques vont devoir délivrer une fiche d'information standardisée européenne (FISE) à chaque emprunteur. Celle-ci doit rappeler les principales caractéristiques du prêt (durée, taux fixe ou variable, montant total à rembourser, etc.), son taux annuel effectif global (TAEG ou TEG), les modalités de paiement des mensualités de remboursement et plus largement l'ensemble des droits et obligations de l'emprunteur. La possibilité de souscrire une assurance de prêt autre que celle proposée par la banque ou de résilier son contrat ne figure toutefois pas sur la FISE. Nouvelles mesures de la loi Alur sur la copropriété Le 1er janvier 2017 marque l'entrée en vigueur de nouvelles dispositions issues de la loi Alur sur le logement concernant les copropriétés. Les copropriétaires vont notamment commencer à verser des provisions pour constituer un fonds de prévoyance pour les travaux. Des dérogations sont prévues pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de dix lots, ces dernières pouvant voter contre la mise en place du fonds. Par ailleurs, les syndicats de copropriétaires doivent désormais être immatriculés dans un registre national des copropriétés. Seuls les ensembles de plus de 200 lots sont concernés au 1er janvier 2017, les autres devant se conformer à cette obligation en 2018 (entre 50 et 200 lots) ou 2019 (moins de 50 lots). Cette démarche n'aura pas d'impact réel sur la vie des copropriétaires si ce n'est financièrement : l'inscription au registre leur sera facturée par le syndic. Enfin, la loi Alur introduit une autre nouveauté pour les copropriétés dotées d'un parking. Si elles ne sont pas équipées de garages à vélo sécurisés, le syndic devra inscrire la question de l'installation de ces équipements à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle. Les copropriétaires qui le souhaitent pourront ainsi voter des travaux en ce sens.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 A noter : la loi Alur prévoit également la création d'une fiche synthétique récapitulant les informations essentielles (financières et techniques) sur la copropriété. Rédigée par le syndic, elle doit être délivrée à partir du 1er janvier 2017 à chaque nouveau copropriétaire suite à l'achat d'un appartement dans un ensemble de plus de 200 lots. Néanmoins, le décret d'application détaillant le contenu de cette fiche n'a toujours pas été publié, ce qui empêche l'entrée en vigueur de la mesure. Location : encadrement des locations de type Airbnb Le changement de calendrier ne va pas bouleverser les propriétaires bailleurs. Une nouveauté les concerne toutefois : en cas d'impayés de loyers de moins de 4.000 euros (intérêts de retard compris), ils pourront désormais mandater l'huissier de justice de la cour d'appel dont dépend le locataire en difficulté pour mettre en œuvre la procédure simplifiée de recouvrement des dettes locatives. Celle-ci permet de régler le litige par la négociation dans un délai court sans autre formalité judiciaire. A l'inverse des loueurs traditionnels, les usagers des plateformes de location de courte durée (Airbnb, Abritel, Homelidays...) sont visés par de nombreuses réformes législatives visant à encadrer davantage cette activité. Dès le 1er janvier 2017, ils vont ainsi recevoir un relevé des revenus qu'ils ont perçu grâce à la location de leur logement afin de faciliter leur déclaration au fisc. Attention : à terme, la déclaration des revenus des usagers devrait revenir aux plateformes de location elles-mêmes. L'Assemblée nationale a voté un amendement au projet de loi de finances rectificative pour 2016 en ce sens. La déclaration « automatique » des loyers perçus entrerait ainsi en vigueur en 2019. Le projet de loi n'a toutefois pas encore été voté définitivement au Parlement. Pour les usagers les plus actifs d'Airbnb et consorts, il sera également question de cotisations sociales en 2017. Au-delà de 23.000 euros de revenus locatifs par an, les loueurs devront en effet payer des cotisations sociales au régime social des indépendants (RSI). Elles seront prélevées directement par les plateformes de location. Néanmoins, la loi prévoit une dérogation permettant de relever du régime général de la Sécurité sociale plutôt que du RSI si les revenus locatifs ne dépassent pas 82.200 euros par an. Dans ce cas, les revenus locatifs soumis aux cotisations sociales seront diminués d'un abattement de 60%. La dérogation devra être expressément demandée par les loueurs. Enfin, les Parisiens utilisateurs d'Abritel et de Homelidays n'échapperont plus à la taxe de séjour. A partir du 1er janvier 2017, celle-ci sera prélevée directement par les plateformes.
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Investissement locatif : Censi-Bouvard et nouveau dispositif fiscal avec l'ANAH Le Parlement a légèrement modifié le principe du dispositif de défiscalisation immobilière Censi- Bouvard. A partir de 2017, une réduction d'impôt sera octroyée aux particuliers qui investissent dans la rénovation d'une résidence de tourisme et non plus dans l'achat d'un appartement. L'avantage fiscal sera égal à 20% du montant des travaux dans la limite de 22.000 euros, soit une réduction d'impôt de 4.400 euros maximum. En revanche, le Censi-Bouvard n'est pas modifié en ce qui concerne les autres résidences de services (senior, Ehpad, étudiantes, affaires). Dans un tout autre domaine, les propriétaires de logements vacants vont être incités à les remettre en location grâce à un nouveau dispositif fiscal. Les loyers perçus seront exonérés d'impôt à hauteur de 15 à 70% selon les loyers pratiqués, voire même 85% si la location est confiée à un organisme spécialisé dans le logement des locataires les plus fragiles. En contrepartie, les bailleurs devront signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et accepter des loyers inférieurs aux prix du marché. Rénovation énergétique Deux nouveautés concernant la rénovation et la qualité environnementale des logements doivent entrer en vigueur au 1er janvier 2017. Mais toutes deux sont bloquées pour le moment, la faute à des décrets d'application non publiés. Ainsi, le diagnostic technique global (DTG) doit devenir obligatoire pour les immeubles de moins de 10 ans mis en copropriété et ceux faisant l'objet d'une procédure d'insalubrité. D'autre part, un « carnet de santé » numérique des logements dont le permis de construire est déposé après le 31 décembre 2016 doit également voir le jour. Fiscalité des plus-values immobilières La fiscalité des plus-values immobilières va changer en 2017. En effet, les ventes d'un premier logement par des particuliers n'étant pas propriétaires de leur résidence principale ne seront plus exonérées d'impôts. Une réforme qui va directement impacter les ménages locataires qui deviennent propriétaires d'un bien reçu en héritage qu'ils souhaitent revendre. Ce qui ne change pas en 2017 Dans bien des domaines, le changement d'année ne provoque aucun changement particulier. Les dispositifs suivants sont ainsi maintenus à l'identique en 2017 : - Le régime de défiscalisation Pinel
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 - Le prêt à taux zéro (PTZ) et le prêt à l'accession sociale (PAS) - L'éco-PTZ et le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) - Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) prélevés sur les achats immobiliers et constitutifs des frais de notaire - Le mode de calcul des aides au logement La rumeur infondée ou hoax de 2017 : la fin des transactions immobilières entre particuliers Une rumeur circule sur Internet selon laquelle la loi interdirait les ventes de logements entre particuliers à partir du 1er janvier 2017. Une rumeur totalement infondée mais qui a connu un petit succès : certains « articles » publiés par des sites peu scrupuleux relayant cette rumeur ont été vus et partagés sur les réseaux sociaux par plusieurs milliers d'internautes. Disons-le donc clairement : il sera toujours possible de mettre un logement en vente sur Le Bon Coin, PAP.fr ou un autre site de transactions immobilières entre particuliers. Aucun propriétaire n'est ou ne sera légalement obligé de recourir aux services d'une agence immobilière. Source : toutsurmesfinances.com
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Immobilier : la promesse de vente engage autant l'acheteur que le vendeur ! Le 8/12/2016 Depuis le 1er octobre 2016, la signature d'une promesse unilatérale de vente engage les deux parties. Le vendeur et l'acheteur sont sur le même pied d'égalité. Explications. Compromis et promesse de vente : un engagement entre acheteur et vendeur Lorsqu’une personne souhaite acheter un logement, deux types de contrats se présentent à elle : le compromis et la promesse de vente. Avec un compromis de vente, l’acheteur et le vendeur s’engage l’un envers l’autre à la vente. Avec une promesse de vente, seul le vendeur est engagé. S’il renonce à la vente, il perd l’indemnité d’immobilisation, soit 10 % du montant de la vente. Du moins c’était le cas jusqu’au 1er octobre dernier mais depuis, révoquer une promesse unilatérale de vente pendant le délai laissé au potentiel acheteur peut être sanctionné par la vente forcée du bien.
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Bon à savoir Pour être valable, une promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé. Lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique. La promesse de vente acquiert désormais la même force qu’un compromis Avec cette nouvelle décision, la loi place donc la promesse de vente au même niveau que le compromis : les deux contrats détiennent les mêmes forces. Cela permet d’éviter les nombreuses dérives du marché et d’assurer à un acheteur qu’il deviendra bien propriétaire du logement pour lequel il a signé un contrat : « Certains vendeurs pourraient être tentés de jouer la surenchère entre plusieurs acheteurs. La promesse de vente irrévocable est une bonne parade face à ces comportements » a confié au Figaro, Me Thierry Delesalle, notaire à Paris. Source : seloger.com
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Location meublée : devrez-vous cotiser au RSI ? Le 08/12/2016 Le projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017, adopté le 5 décembre dernier, donne un nouveau cadre aux revenus de l’économie collaborative dont la location meublée via des plates-formes. Certains propriétaires devront désormais cotiser au régime social des indépendants (RSI). Les habitués des plates-formes de location meublée comme Airbnb ne passeront plus à travers les mailles du filet. Non seulement leurs revenus seront, à compter de 2019, automatiquement transmis au fisc, mais ils devront aussi dans certains cas acquitter des cotisations sociales, en d'autres termes, s'affiler au régime social des indépendants (RSI). Cette obligation ne sera toutefois pas infligée à tous. Selon l'article 18 du projet de loi, elle concernera uniquement les particuliers affichant un chiffre d'affaires de plus de 23.000 euros. « La location régulière de logements meublés pour de courtes durées à destination d'une clientèle de passage, et incluant des services indissociables de la mise à disposition du logement constitue une activité professionnelle. Pour ces activités, le seuil sera fixé au même niveau de recettes que celui qui est retenu pour appliquer le régime fiscal des loueurs en meublés (soit 23.000 euros de recettes
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 annuelles). En deçà, les activités de locations restent considérées comme des revenus du patrimoine et assujettis aux prélèvements sociaux sur le capital dans les mêmes conditions que l'impôt sur le revenu », précise le ministère du Budget. Les locations meublées à titre de résidence principale et les locations pour étudiants à l'année sont donc de facto exclues de ce nouveau dispositif. Le texte est en revanche muet sur le sort des propriétaires qui donnent leurs biens en location via les services des professionnels de l'immobilier. Si on s'en tient à la lettre du texte, ils seront soumis aux nouvelles obligations. « Le texte voté par l'Assemblée nationale ne prévoit aucune distinction entre les propriétaires qui louent leur logement meublé via des plates-formes et ceux qui mandatent les professionnels de l'immobilier pour s'en occuper, souligne Maud Velter, directrice associée de Lodgis, agence immobilière spécialisée dans la location meublée. La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) a interrogé sur ce sujet les conseillers du ministère du budget. Ils ont affirmé que les propriétaires déléguant la gestion du bien à un professionnel ne seraient pas assujettis. Nous attendons avec impatience cette circulaire ». Selon Maud Velter, « lorsque les propriétaires mandatent un professionnel de l'immobilier pour gérer leur bien meublé, le travail de gestion réalisé est déjà soumis aux cotisations sociales. Il n'y aurait aucune cohérence et aucune équité à imposer à ces propriétaires de s'affilier au RSI ». Qui a droit à un abattement ? Parallèlement, les loueurs exerçant en zone rurale et dépassant le seuil fatidique des 23.000 euros pourront bénéficier d'un abattement de 87 % (au lieu de 71 % dans le dispositif initial) sur l'assiette des cotisations à condition qu'ils soient classés en « meublés de tourisme », conformément au Code du tourisme. « Cet abattement dérogatoire de 87 % sera applicable sur tout le territoire français grâce à l'adoption d'un sous amendement à l'article 18 », se félicite la Fédération nationale des Gîtes de France qui a beaucoup oeuvré pour l'aménagement du projet initial. Comment obtenir un classement Vous pouvez demander le classement de votre meublé de tourisme (de 1 à 5 étoiles). Pour cela, il faut vous adresser à l'organisme évaluateur agréé de votre choix figurant sur les listes du site internet d'Atout France.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Possibilités d'exonération Par ailleurs, « l'assujettissement au RSI au-delà des 23.000 euros annuels ne sera pas obligatoire pour les propriétaires de meublés de tourisme classés pratiquant la location touristique en tant qu'activité «secondaire », ces derniers s'acquittant déjà de cotisations dans le cadre du régime social général » précisent les Gîtes de France. Leur Fédération nationale estime que cette adaptation était « essentielle » et rappelle que « la majorité des ses adhérents développe leur activité touristique en tant que non professionnel, exerçant un métier "principal" par ailleurs ». 12 % d'entre eux sont agriculteurs et à ce titre déjà affiliés au RSA. Reste que là aussi, le texte demande à être précisé, car dans les fait tout le monde est affilié à un régime de sécurité sociale. « «Il faudra que les propriétaires qui vont payer des cotisations au régime général et au RSI précisent qu'ils souhaitent continuer à relever du régime général, mais dans la pratique, je ne vois pas comment cela va être organisé», s'interroge Maud Velter. Autant de points qui méritent d'être clarifiés, d'autant qu'en l'absence de précision, toutes ces mesures devraient entrer en vigueur à la date de promulgation de la loi de financement de la Sécurité sociale, soit le 1 er janvier 2017. Des obligations déclaratives Si vous êtes propriétaire d'un meublé et que vous souhaitez le louer, vous devez déclarer votre logement en mairie, qu'il soit classé ou non, par le biais du formulaire cerfa n°14004*02. Toute personne qui omet de déclarer son logement en mairie alors qu'elle en a l'obligation, peut être punie d'une amende pouvant aller jusqu'à 450 euros. Toutefois, lorsque le logement est votre résidence principale c'est-à-dire que vous l'occupez plus de 8 mois par an, vous n'avez pas à déclarer votre logement. Vous pouvez donc, par exemple, louer librement votre logement 1 à 2 mois pendant les vacances. Dans certaines villes (notamment à Paris et dans les communes de plus de 200.000 habitants), vous devez également obtenir une autorisation de la mairie pour pouvoir modifier l'usage de votre logement en meublé de tourisme (passage de l'habitation principale en meublé touristique) Source : lesechos.fr
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 A Paris, le dispositif « Multiloc » ne fonctionne pas Le 08/12/2016 Le dispositif « Multiloc » de la mairie de Paris qui vise à subventionner les propriétaires afin qu'ils remettent leurs logements vacants sur le marché ne fonctionne pas. Les explications de cet échec divergent. Voilà une innovation financière qui suscitait l'enthousiasme tant chez les professionnels de l'immobilier que du côté des pouvoirs publics... mais qui ne parvient pas (encore) à convaincre. Pour remettre des logements vacants parisiens sur le marché, la mairie, les agents immobiliers et les propriétaires s'étaient en effet entendus en 2015 sur un dispositif incitatif : le dispositif « Multiloc » dont le but est de mettre sur le marché locatif des biens à des loyers de 20 % inférieurs aux loyers de marché, sous conditions de revenus du locataire. La principale innovation de « Multiloc » est de s'appuyer massivement sur le secteur privé. Les agents immobiliers étant chargés de prospecter les futurs logements « Multiloc », ils sont rémunérés par la ville de Paris à hauteur de 1.000 euros pour chaque logement pris en gestion, et 1.200 euros pour les logements vacants depuis plus de 6 mois. 2.000 euros de subventions aux bailleurs Tout aussi incitatif, les propriétaires-bailleurs qui acceptent de louer leur bien à un loyer modéré se voient également octroyer une prime d'entrée de la mairie de 2.000 euros au moment de la captation du logement. En outre, le dispositif prévoit « la prise en charge du financement de la garantie contre les risques locatifs (impayés, dégradation, frais de contentieux) ; la réalisation des travaux pour un montant maximal de 2.500 euros ; ainsi qu'une une prime spécifique pour la remise en état du logement, d'un montant maximal de 7.500 euros lorsque le logement est vacant depuis plus de 6
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 mois », était-il expliqué dans la délibération de 2015 du conseil de Paris. La mairie de Paris prend par ailleurs en charge la garantie loyer impayé (GLI) à hauteur de 400 euros maximum par an pendant 3 ans. La Ville subventionne donc dans les grandes largeurs la remise sur le marché des logements vacants (elle en compte entre 30.000 et 100.000 selon les estimations). Un dispositif qui ne fonctionne pas Et pourtant, force est de constater que ce dispositif « Multiloc » ne fonctionne pas. Si les chiffres manquent, du côté des agents immobiliers et de la mairie de Paris, on avoue que les objectifs de mises sur le marché locatif de logements sont loin d'être atteints. Pour l'expliquer, chacun avance ses propres arguments. Selon Jean-François Buet, le président de la Fnaim, la principale fédération d'agents immobiliers, les aides déployées par la mairie de Paris sont en fait insuffisantes pour inciter le propriétaire à remettre son logement sur le marché, au regard de la trop grande valeur vénale des logements à Paris. Il estime qu'une baisse de la taxe foncière, mais surtout des incitations fiscales plus importantes au niveau national, auraient plus de chances de convaincre les propriétaires. Un argument curieux quand on sait d'une part que le dispositif est destiné en priorité aux logement vacants - qui ne rapportent jusqu'ici rien à leur propriétaire, mais aussi au regard de l'engouement de Gilles Ricour de Bourgies, le président de la Fnaim Île-de-France, au moment du lancement du dispositif l'année passée : « Toutes ces aides permettront d'effacer l'effort consenti par les bailleurs pour réduire leur loyer ! », assurait-il. Et de se féliciter du produit « Multiloc » que « les professionnels de la gestion locative sont les seules habilités à distribuer ». Preuve de la confiance des pouvoirs publics dans la profession immobilière. Les agents immobiliers défaillants? Mais désormais, ce n'est évidemment plus le même son de cloche dans les couloirs de l'Hôtel de Ville, où l'on regrette que les agents immobiliers aient trop peu fait connaître le dispositif auprès de leurs clients propriétaires. L'adjoint au maire chargé du Logement Ian Brossat table d'ailleurs sur une campagne de communication visant à davantage les sensibiliser. En outre, la mairie de Paris a récemment élargi le dispositif aux chambres de services, des lots indépendants de petite taille situés dans les étages élevés des immeubles parisiens, dont le nombre s'élève à environ 113.000, et dont 85 % sont déclarés vacants, selon l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur). De quoi peut-être faire décoller enfin « Multiloc », un dispositif pourtant incitatif qui tranche avec les expériences passées qui visaient plus à pénaliser financièrement les propriétaires réticents à louer. Et qui ont, du reste, également échoué. Source : latribune.fr
  20. 20. Une année immobilière à venir plus plus innovante Le 8/12/2016 L’Observatoire de l’Immobilier AvendreALouer.fr dresse un constat qui permet de dessiner les contours d’une année immobilière à venir plus optimiste et plus innovante. En 2016, la moitié des Français est Primo-accédant trentenaire, masculin et en couple le « portrait robot » du propriétaire Français illustre encore les inégalités qui règnent en matière d’accès à la propriété. Quand à l’autre moitié « locataire », l’étude nous indique qu’elle le serait « par défaut » : leur logement car ils n’ont pas les moyens d’acheter le bien qui leur convient pour le moment. Les Français ses sentent bien chez eux ! Près de 9 Français sur 10 se sentent bien chez eux plus satisfaits résident ainsi en province et ont des revenus importants. A l’inverse les insatisfaits habitent plutôt en Région Parisienne (24% des insatisfaits résident en région parisienne, vs 18% pour l’ensemble des Français), et ont des revenus moindres. Les Franciliens sont d’ailleurs 66% à considérer que leur logement est en mauvais état (vs 58% pour la moyenne nationale). La revue de Presse KYLIA Une année immobilière à venir plus optimiste et L’Observatoire de l’Immobilier AvendreALouer.fr dresse un constat qui permet de dessiner les contours d’une année immobilière à venir plus optimiste et plus innovante. En 2016, la moitié des Français est propriétaire accédant trentenaire, masculin et en couple le « portrait robot » du propriétaire Français illustre encore les inégalités qui règnent en matière d’accès à la propriété. Quand à l’autre moitié « locataire e serait « par défaut » : 57% des Français déclarent en effet louer leur logement car ils n’ont pas les moyens d’acheter le bien qui leur convient pour le moment. Les Français ses sentent bien chez eux ! Près de 9 Français sur 10 se sentent bien chez eux et 2/3 souhaitent y rester pour l’instant plus satisfaits résident ainsi en province et ont des revenus importants. A l’inverse les insatisfaits habitent plutôt en Région Parisienne (24% des insatisfaits résident en région parisienne, vs 18% pour nsemble des Français), et ont des revenus moindres. Les Franciliens sont d’ailleurs 66% à considérer que leur logement est en mauvais état (vs 58% pour la moyenne nationale). 20 optimiste et L’Observatoire de l’Immobilier AvendreALouer.fr dresse un constat qui permet de dessiner les accédant trentenaire, masculin et en couple le « portrait robot » du propriétaire Français illustre encore les inégalités qui règnent en matière d’accès à la propriété. Quand à l’autre moitié « locataire 57% des Français déclarent en effet louer leur logement car ils n’ont pas les moyens d’acheter le bien qui leur convient pour le moment. et 2/3 souhaitent y rester pour l’instant. Les plus satisfaits résident ainsi en province et ont des revenus importants. A l’inverse les insatisfaits habitent plutôt en Région Parisienne (24% des insatisfaits résident en région parisienne, vs 18% pour nsemble des Français), et ont des revenus moindres. Les Franciliens sont d’ailleurs 66% à considérer que leur logement est en mauvais état (vs 58% pour la moyenne nationale).
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Les dépenses liées au logement : une amélioration ? Plus de la moitié des Français déclare que le budget consacré au logement représente plus de 30% de leur budget global. Cette part est restée stable depuis un an pour près de 50% des Français et a augmenté pour 43% d’entre eux (chiffre en baisse par rapport à 2015). Enfin, on note également une baisse de perception des loyers trop chers vs 2015. La loi ALUR, qui prévoyait notamment l’encadrement des prix des loyers, y serait-elle pour quelque chose ? Quels projets immobiliers futurs pour les Français ? L’Observatoire révèle que les projets d’achat à court terme sont largement minoritaires puisque que moins de 2 Français sur 10 déclarent avoir un projet immobilier d’achat dans l’année à venir. Ils y consacreraient en moyenne 207.000 €, un montant moyen plus conséquent auprès des habitants de région parisienne (environ 350.000 €). Près de 9 futurs acquéreurs sur 10 rencontrent un frein pour ce projet d’achat : apport insuffisant (31%) ou un bien conforme à ses aspirations et à son budget introuvable (30%). En 2016, la recherche immobilière semble plus simple Même si pour plus de 1 Français sur 2, trouver un logement en France aujourd’hui reste difficile, la recherche est jugée plus simple qu’en 2015. Internet est la 1ère source utilisée pour effectuer une recherche immobilière : 62% d’utilisateurs. Toutefois, près de 4 Français sur 10 se rendent dans une agence immobilière et 27% activent même le bouche-à-oreille. Bien que les sites d’annonces entre particuliers et les sites d’annonces immobilières soient les principales sources internet utilisées pour la recherche d’un bien, l’utilisation des réseaux sociaux rencontre une hausse en 2016 (10% vs 7% en 2015) et cette tendance devrait croître en 2017. Achat ou location : l’agence immobilière innove au service de ses clients L’agence immobilière est considérée comme un moyen efficace pour effectuer sa recherche immobilière puisque plus de la moitié des Français a déjà fait appel à celle-ci et une part équivalente leur accorde sa confiance : chiffre en forte hausse par rapport à 2015. Dans un marché toujours plus concurrentiel, les agents mettent ainsi en place un certain nombre de mesures clés pour continuer à développer et à satisfaire leur clientèle : 52% des agents projettent notamment de déployer de nouveaux services (vidéo et photo, home staging ou encore conseils financiers). Pour finir, 80% des agents immobiliers répondants entrevoient une utilisation croissante
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 d'Internet et un abandon progressif des supports dits traditionnels pour les prochains mois. La tendance de l’utilisation des réseaux sociaux se confirme également de leur côté puisqu’ils sont 59% à en user pour promouvoir leur agence. Source : mon-immeuble.com
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Immobilier : Plein boom dans le neuf et l'ancien Le 8/12/2016 Porté par des prix raisonnables et des taux d'intérêt d'emprunt au plus bas, le secteur de l'immobilier renoue pleinement avec la croissance. Une situation qui pourrait être durable sauf si les taux remontent. Après avoir connu un creux de vague drastique en 2008 et en 2013, l'immobilier retrouve le sourire. Il faut dire que tous les voyants sont au vert, tant dans le neuf que l'ancien. Taux d'intérêt toujours historiquement bas, baisse des prix, retour timide certes, mais retour tout de même de la croissance, courbe du chômage stabilisée... les ingrédients de la confiance sont là. Et tous les professionnels de l'immobilier le confirment : dans l’ancien comme dans le neuf, l’année 2016 devrait s’achever sur des performances exceptionnelles ! Pourquoi ? Essentiellement parce que le pouvoir d'achat immobilier des ménages est en forte hausse. Et de fait, quand les taux d’intérêt sont au plus bas et que les prix baissent, le « pouvoir d'achat immobilier » grimpe mécaniquement. Comment mesure-t-on le pouvoir d'achat immobilier ? En comparant le nombre de mètres carrés qu’il est possible d’acheter dans une ville donnée, pour un remboursement de 1000 euros sur vingt ans. Pour mieux se rendre compte du phénomène, il suffit de jeter un coup d’œil sur les chiffres de l'Observatoire de l'immobilier de Meilleurtaux.com. En novembre 2016, à l’exception d’Angers et Marseille qui perdent respectivement 1 m², la grande majorité des grandes villes de France voient leur pouvoir d’achat immobilier se stabiliser et même augmenter pour 8 d’entre elles. « Nîmes et Le Havre gagnent ainsi respectivement 3 et 4 m² par rapport au mois dernier (116m² pour Nîmes et
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 112m² pour Le Havre pour 1000€ de remboursement mensuel). » Gagnent également 1m² les villes de Saint-Etienne, Toulon, Grenoble, Montpellier, Lille et Strasbourg. « Le Mans, Dijon, Reims, Rennes, Toulouse, Nantes, Bordeaux, Lyon, Nice et Paris restent stables. » Qui sont les acheteurs en 2016 ? Selon une note publiée courant novembre par le site Meilleutaux.com, l'emprunteur en 2016 se démarque des emprunteurs des années précédentes par un apport moyen largement revu à la baisse puisque quasiment divisé par 3 en une année ! « Après avoir enregistré l’année dernière et pour la première fois depuis 2004 une très légère baisse, l’apport moyen s’effondre littéralement en 2016 et c’est une excellente nouvelle », remarque Maël Bernier, directrice de la communication chez Meilleurtaux. « Nous constatons un apport moyen de 20.729€ (pour 57.735€ en 2015 et près de 70.000€ en 2014), soit une baisse de plus de 35.000€ », ajoute-t-elle. Cette forte baisse de l'apport démontre que les banques ont décidé d'ouvrir un peu plus le robinet des crédits. Les acheteurs profitent ainsi au maximum des taux bas en limitant le recours à l’effort personnel ; « sont ainsi devenus propriétaires des personnes qui, il y a encore quelques années, étaient limités dans leur emprunt en raison de taux plus élevés et ne pouvaient donc réaliser leur achat qu’à la condition de disposer un apport important », explique Maël Bernier. L'apport étant moins important, le montant de l'emprunt moyen affiche mécaniquement une nette hausse. Il augmente ainsi de 20.000€ cette année par rapport à 2015 pour atteindre selon les calculs Meilleurtaux 199.699€. A l'inverse, sous l'effet de la baisse des prix, la transaction moyenne est en baisse à 220.428€ (vs 249.406€ en 2015). Ce coût moyen connaît toujours de fortes disparités régionales. « C’est sans surprise en Ile-de-France qu’elle est la plus élevée 271.802€ et en Normandie qu’elle est la moins élevée à 161.003€. La moyenne nationale n’est par ailleurs dépassée qu’en région PACA et IDF. » Les autres caractéristiques de l'emprunteur 2016 sont qu'il dispose de revenus moyens en légère hausse à 5401€ et qu'il est un peu plus jeune que les années précédentes à 37,3 ans en 2016 vs 37,6 ans l’année dernière. La durée moyenne des prêts s’allonge très légèrement pour atteindre 19,1 ans (18,9 ans en 2015). Dans le neuf, le plein boom Les promoteurs de logements neufs se frottent les mains. Le marché délicat encore il y a quelques mois s'oriente depuis franchement à la hausse. Dans une interview accordée à BFM Business le 17 novembre, Alexandra François Cuxac, présidente de la Fédération des Promoteurs immobiliers (FPI) l'atteste. Au 3e trimestre 2016, les ventes dans le neuf sont en hausse 25,1 % par rapport au 3e trimestre 2015, avec un total de 31.824 logements réservés. Il s'agit là du 8e trimestre consécutif de hausse, ce qui est bien évidemment encourageant. « Mais nous ne sommes pas
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 revenus au niveau de 2007 avant crise, nous sommes au niveau de 2010. » La hausse actuelle est donc un effet de rattrapage. Dans le détail, comme le note l'Observatoire de la FPI, tous les segments de marché contribuent à cette dynamique des ventes : ventes au détail (+27,6%, soit 5531 de plus qu’au T3 2015), ventes en bloc à 4997 unités (+13,8%) et ventes en résidences services à 1250 unités (+25,0%). Globalement, l’activité commerciale est toujours portée tant par les ventes aux ménages investisseurs (+27,2%) que par les ventes à propriétaires occupants (+28,1%) : l’investissement locatif et l’accession tirent simultanément la croissance du marché. S’agissant de l’offre nouvelle, les mises en ventes progressent, ce qui témoigne de la volonté des promoteurs de répondre aux attentes des ménages et des investisseurs, mais à un rythme moins élevé que les ventes (+4,5%, avec 19.847 lancements commerciaux au T3 2015), ce qui a pour effet de réduire le niveau de l’offre disponible (‐0,6%) qui atteint désormais 10,1 mois théoriques de commercialisation (contre 12,4 mois au 3e trimestre 2015 et 14 mois en 2014). L’insuffisance des mises en vente face à une demande croissante n’est pas sans conséquence sur les prix dont l'évolution, sur la France entière, est de +3,4% en 12 mois. En clair, désormais, les promoteurs anticipent une pénurie d'offres. Un comble ? Pas si sûr. En fait, ces dernières années, alors que rien ne se vendait, les promoteurs ont prudemment relayé à plus tard leurs projets de construction. Mais aujourd'hui que les stocks s'épuisent dès lors qu'ils sont vendus au juste prix, les permis de construire ne suivent plus. De quoi faire redouter dans les prochains mois une hausse des prix... qui, conjuguée à une probable hausse des taux d'emprunts, devrait recaler le marché. Et dans les prochains mois ? « Dans un contexte favorable (faiblesse des taux d’intérêt et soutiens de l’Etat), l’annonce du maintien du PTZ et des aides à l’investissement locatif pour 2017 dès le mois d’avril 2016 a donné au marché une visibilité suffisante pour éviter tout effet de « stop and go » à court terme. Ces décisions sont de nature à entretenir la confiance des ménages, à contenir l’attentisme des années électorales et, in fine, à conforter les ventes en 2017 » résume la FPI. Dans l'ancien aussi, les ventes explosent Dans l'ancien aussi, les ventes s’enchaînent. Dans une récente interview, Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet, annonçait ainsi que « 2016 sera une belle année ». De fait, les ventes de cette enseigne en hausse de 16% depuis janvier confirment la tendance à la hausse des volumes de transactions qui pourraient atteindre les 830.000 dans l’ancien selon Guy Hoquet, vs 650.000 en 2013. Même son de cloche chez les notaires. Dans une note de conjoncture publiée fin octobre, les notaires pointaient à fin juillet, un volume des ventes au niveau national qui continuait à progresser. « Le nombre de transactions de logements anciens réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 839.000, en hausse de 15% sur un an, dépassant le point culminant enregistré en février 2012. » Chez les Notaires de France, l'explication de cette hausse tient
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 au fait que les acheteurs n’anticipent plus de baisses de prix et jugent le moment opportun pour franchir le pas étant donné les taux d’intérêt historiquement bas. « Les conditions de financement constatées depuis plusieurs mois favorisent cette augmentation des volumes. En effet, le pouvoir d’achat des ménages qui acquièrent un logement s’est amélioré depuis la baisse des taux et le renforcement du PTZ. Mais on peut craindre que cette demande ne provoque une augmentation des prix. » Par ailleurs, selon le dernier baromètre réalisé avec le réseau Orpi, en partenariat avec Le Figaro Immobilier et Explorimmo, les marges de négociation se resserrent. La marge moyenne de négociation s’affiche ainsi à 4,4%, ce qui constitue un «minimum technique». Cela a pour effet d’accélérer les ventes et d'ajouter de la fluidité dans les décisions. Une bonne nouvelle pour les réseaux de franchise évoluant dans l'immobilier sous forme de réseaux de mandataires ou de réseaux d'agences. Source : toute-la-franchise.com
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Taxer les propriétaires ou défiscaliser les locataires ? Le 9/12/2016 Taxer les propriétaires ou défiscaliser les locataires ? - Shutterstock LE CERCLE/POINT DE VUE - Afin de réduire les écarts de fiscalité avec les locataires, l’OFCE propose de taxer la résidence principale des propriétaires. Comment tenir compte des fluctuations de prix dans la mesure des richesses ? La maison de 5.000 mètres carrés de Michael Jordan à Chicago, mise en vente à 29 millions de dollars, était toujours sur le marché quatre ans plus tard. Elle serait maintenant proposée à 15 millions «seulement». De façon moins anecdotique, comment gérer les inégalités de patrimoine entre ménages, entre générations, entre « dynasties » quand les prix du logement ont tellement augmenté en France ? Une note récente de l'OFCE sur la fiscalité des hauts patrimoines apporte des éclairages. Une des mesures proposées consiste à taxer les propriétaires de leur résidence principale. Cette mesure, déjà avancée à plusieurs reprises, notamment en 2013 par le Conseil d'analyse économique (Patrick Artus, Antoine Bozio et Cecilia García-Peñalosa), part d'une idée simple : un propriétaire ayant remboursé ses emprunts a accumulé un patrimoine qui n'est presque plus soumis à imposition (hormis une taxe foncière peu réévaluée au fil des décennies). A contrario, un locataire n'ayant pas acquis sa résidence, à revenus et consommation égaux, n'aura généré qu'une épargne financière nettement plus fiscalisée. De plus, l'accession à la propriété diminue fortement la mobilité géographique, alors qu'il conviendrait de l'encourager.
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Revaloriser la taxe foncière Afin de réduire les écarts de fiscalité, on pourrait simplement revaloriser la taxe foncière des propriétaires. La taxe serait fonction du prix de marché de l'immobilier, lui-même estimé sur la base des transactions observées. On en déduirait la valeur du patrimoine, éventuellement nette des emprunts restants à payer, pour calculer l'assiette de la taxe. La valeur du patrimoine immobilier peut cependant fluctuer et notamment augmenter plus vite que les loyers. C'est ce qui se produit depuis 1996 malgré un ralentissement récent. Lire aussi :  Une taxe sur le logement principal ? Non, trop c'est trop ! De ce fait, la taxation ad valorem peut paraître injuste à ceux qui ont acheté au plus haut et souffert pour rembourser. Leur proposer une taxe nouvelle ne sera jamais très populaire. Inversement, la valeur peut aussi baisser rapidement. Pas seulement pour les basketteurs richissimes, mais aussi pour les classes moyennes ayant accédé à la propriété. Le loyer fictif de la résidence principale présente ici un avantage : les loyers sont bien plus stables que les prix et l'information de plus en plus facile à collecter. Taxer les plus-values ? La taxation de la plus-value des résidences principales est plus problématique. Un ménage ayant acquis un appartement dont il doit augmenter la surface parce que la famille s'agrandit est pénalisé par la hausse des prix. Certes, son logement vaut plus, mais le vendre pour racheter un appartement plus grand rapporte une plus-value qui est plus que consommée par le nouvel achat. La taxation des plus-values des résidences principales doit donc a minima prendre en compte l'inflation et, comme le suggère l'OFCE, être déclenchée par paliers, au-delà de seuils de rentabilité. Elle devrait aussi défalquer les coûts d'acquisition de la nouvelle résidence, à commencer par les droits de mutation, dont la hausse récente est antiéconomique (à nouveau parce qu'elle pénalise les mobilités). Tout cela plaide pour indexer la fiscalité du patrimoine immobilier sur les loyers, plus que sur les prix de l'immobilier. Une autre façon de procéder, politiquement plus acceptable, a été proposée dans une autre note du CAE de 2013 (Alain Trannoy et Etienne Wasmer). Il s'agit de défiscaliser partiellement les loyers des locataires. Le loyer, sous un plafond, deviendrait déductible du revenu imposable. La défiscalisation des loyers aurait le mérite de mettre un écran, celui de la diversité des situations fiscales, entre le
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 propriétaire et le locataire. Ce type de mesure n'a cependant de sens que dans une vaste réforme des aides au logement et même de toutes les prestations sociales. Source : lesechos.fr
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE L'entretien et la réparation des locaux dans les baux commerciaux Le 6/12/2016 Les différentes charges imputées aux locataires dans un bail commercial « L’entretien et la réparation des locaux dans le bail commercial La répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire d’un local est dorénavant encadrée ; ceci concerne les baux conclus après le 5/11/2014. Le renouvellement après le 5/11/14 de tous les baux commerciaux conclus avant cette date est aussi concerné (loi PINEL du 19/06/2014). Le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire toutes les charges. I- Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014 Pour les charges autres que les travaux : Tout d’abord, dès la conclusion du contrat de bail, le bailleur doit joindre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec une répartition entre le locataire et le propriétaire. De même une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire au plus tard le 30 septembre un état récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois suivant la reddition des charges). Pour les travaux : Le bailleur doit tous les trois ans, communiquer au titulaire d'un bail commercial un état récapitulatif des travaux qu’il envisage de réaliser avec un budget prévisionnel et un état des travaux réalisés durant les trois années précédentes. Ces informations doivent être communiquées au commerçant dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 1-Les charges et travaux obligatoirement à la charge du propriétaire : a- En ce qui concerne les charges autres que travaux : Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 d’application de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, dresse une liste des charges qui ne peuvent être répercutées sur le titulaire d'un bail commercial Discothèque (CHRD) : par exemple : Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; notamment la contribution économique territoriale (CET), Cependant, le bailleur peut imputer au titulaire d'un bail commercial, la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, et les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local, de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; Les honoraires liés à la gestion des loyers. Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. b- les réparations : Elles concernent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Sont obligatoirement à la charge du propriétaire : Les grosses réparations (gros murs, voutes, rétablissement des poutres et des couvertures, digues, et mur de soutènement et de clôture) (article 606 du Code Civil). Exemples : Si un bailleur inclut dans les charges de son locataire commercial, les dépenses de réparation de toiture et de ravalement, le locataire peut contester auprès de son bailleur ou devant le juge. Depuis le 5 novembre 2014, il n’est donc plus possible de mettre ces charges à la charge du locataire. Ce qui est une grande nouveauté pour titulaires d'un bail commercial car ces charges pouvaient être très importantes. Dorénavant, Les locataires n’auront plus à régler ces charges.
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, avec la réglementation le bien, dès lors qu’il relève des grosses réparations (article 606 du Code civil). 2- Les charges et travaux à la charge du locataire : a- Les charges autres que les travaux: Peuvent continuer à être répercutées sur le titulaire d'un bail commercial : Les impôts taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement : la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, et les taxes afférentes à son activité, Les dépenses de consommation, c'est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ; les charges d'entretien courantes c’est-à-dire nécessaires à l'exploitation de son commerce : : compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation... Si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments d'équipements utilisés et aux services communs : exemple : quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien, b- Les travaux : Le bailleur ne peut donc plus inclure dans le contrat de bail, des clauses permettant de transférer le coût des grosses réparations au locataire. En revanche, si le locataire n’a pas correctement entretenu le bien, il devra payer ces dépenses. Il a donc intérêt à bien entretenir le bien loué. A défaut, pourront être mis à sa charge des grosses réparations (article 606 du Code civil). Toutes les réparations autres que les grosses réparations visées ci-dessus au 1°) sont d’entretien et peuvent être mises à la charge du locataire titulaire d'un bail commercial. Ainsi, les réparations à la charge du locataire sont celles procédant de l’usage des lieux. Ainsi, les dépenses de réparation courantes c’est-à-dire nécessaires à l'exploitation du commerce sont à la charge du locataire.
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 Exemples : peintures, moquettes, compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation, réparations des vitres, des portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes, serrures Enfin, les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique peuvent aussi être mis à la charge du locataire. II-Pour les baux commerciaux en cours à la date du 5 novembre 2014 : La loi Pinel ne leur est pas applicable ; elle le sera cependant applicable au moment du renouvellement du bail. 1ère hypothèse : il existe une clause spécifique dans le bail : En pratique, le plus souvent, ces baux indiquent que le locataire est tenu aux charges et travaux d’entretien, mais également mettent à la charge du locataire les gros travaux (606 du Code Civil) Cependant, le bailleur peut étendre les obligations du locataire : - aux grosses réparations d’entretien : article 605 du Code Civil ; - aux réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure : exemple : la charge des peintures ou de revêtement de sols vétustes, du fait de l’écoulement du temps, ou endommagé par la foudre ou la grêle (installation électrique). Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5/11/1, ceci est exclu. 2ème hypothèse : en l’absence de clause spécifique dans le bail : Le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien. Ainsi, le propriétaire doit supporter : *les réparations d’entretien ou de gros entretien (article 605 du Code civil) : exemple ; changement d’une chaudière ou remplacement d’un système de climatisation, 4 *les grosses réparations (’article 606 du même code) : travaux de réfection relatifs au gros œuvre, réfection totale de la toiture
  34. 34. La revue de Presse KYLIA 34 *les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre, usure liée à écoulement du temps. ATTENTION : les travaux imposés par l’administration sont à la charge du propriétaire. Ce dernier a pu cependant se ménager la possibilité d’insérer une clause contraire du bail. Il s’agit des travaux de conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène, sécurité) et plus largement tous les travaux à réaliser sur injonction ou prescription administrative. Conclusion : Il existe un contentieux important sur la nature et l’imputation des charges. Ce sont les commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux saisies par l’une ou l’autre des parties, et le cas échéant les juges qui résoudront le problème en cas de non conciliation. Il est donc conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé pour : - anticiper les contentieux : l’avocat vous conseillera lors des phases d’acquisition de votre fonds commerce ou de signature de vos baux. Il rédigera les baux et leur renouvellement de telle manière que le commerçant ou société titulaire d'un bail commercial puisse gagner de l’argent, - vous assister au procès relatif aux charges lors du renouvellement de votre bail ou suite à une demande injustifiée du bailleur. Source : juritravail.com
  35. 35. Transmission d'entreprises préparer le financement Le 07/12/2016 Afin de mieux évaluer et valoriser l'entreprise à céder, il est essentiel que les cédants s'entourent de spécialistes. (Crédits : © Reuters Photographer / Reuters) Dans son rapport sur le financement de la transmission des TPE & PME, la médiation du crédit financement à disposition des entreprises, les écueils à éviter et les précautions à prendre. D'ici une dizaine d'années, 600.000 entreprises seront concernées. La médiation du crédit ne tente pas seulement de partenaires bancaires. Créée en 2009 en pleine crise de financement des entreprises, la médiation joue aussi des coudes pour assurer le bon financement des reprises. Dans son rapport sur le financement de la transmission des TPE & PME dévoilé ce mercredi, la médiation fait également un point sur un sujet qui devrait concerner 600.000 entreprises au cours des dix prochaines années. Point positif, les travaux de l'Observatoire ne font pas apparaître de financement de la reprise, notamment en termes d'accès au crédit bancaire. Si certaines conditions sont remplies, il ne relève pas de difficulté particulière de financement. " doivent être bien prises en compte par les repreneurs, ce qui n'est pas toujours le cas. En outre, le contexte financier et prudentiel évolue, ce qui n'est pas sans influence sur l'offre des financeurs. Au total, la transmission d'entreprise recouvre un grand nombre de situatio La revue de Presse KYLIA Transmission d'entreprises : comment bien préparer le financement ? Afin de mieux évaluer et valoriser l'entreprise à céder, il est essentiel que les cédants s'entourent de spécialistes. (Crédits : © Reuters Photographer / Reuters) Dans son rapport sur le financement de la transmission des TPE & PME, la médiation du crédit fait un point sur les différentes sources de financement à disposition des entreprises, les écueils à éviter et les précautions à prendre. D'ici une dizaine d'années, 600.000 entreprises seront concernées. La médiation du crédit ne tente pas seulement de fluidifier les relations entre les entreprises et leurs partenaires bancaires. Créée en 2009 en pleine crise de financement des entreprises, la médiation joue aussi des coudes pour assurer le bon financement des reprises. Dans son rapport sur le nt de la transmission des TPE & PME dévoilé ce mercredi, la médiation fait également un point sur un sujet qui devrait concerner 600.000 entreprises au cours des dix prochaines années. Point positif, les travaux de l'Observatoire ne font pas apparaître de difficultés majeures quant au financement de la reprise, notamment en termes d'accès au crédit bancaire. Si certaines conditions sont remplies, il ne relève pas de difficulté particulière de financement. " Pour autant, ces conditions es en compte par les repreneurs, ce qui n'est pas toujours le cas. En outre, le contexte financier et prudentiel évolue, ce qui n'est pas sans influence sur l'offre des financeurs. Au total, la transmission d'entreprise recouvre un grand nombre de situations particulières avec autant 35 : comment bien Afin de mieux évaluer et valoriser l'entreprise à céder, il est essentiel que les cédants s'entourent de spécialistes. (Crédits : © Reuters Photographer / Reuters) Dans son rapport sur le financement de la fait un point sur les différentes sources de financement à disposition des entreprises, les écueils à éviter et les précautions à prendre. D'ici une fluidifier les relations entre les entreprises et leurs partenaires bancaires. Créée en 2009 en pleine crise de financement des entreprises, la médiation joue aussi des coudes pour assurer le bon financement des reprises. Dans son rapport sur le nt de la transmission des TPE & PME dévoilé ce mercredi, la médiation fait également un point sur un sujet qui devrait concerner 600.000 entreprises au cours des dix prochaines années. difficultés majeures quant au financement de la reprise, notamment en termes d'accès au crédit bancaire. Si certaines conditions Pour autant, ces conditions es en compte par les repreneurs, ce qui n'est pas toujours le cas. En outre, le contexte financier et prudentiel évolue, ce qui n'est pas sans influence sur l'offre des financeurs. Au ns particulières avec autant
  36. 36. La revue de Presse KYLIA 36 d'approches différentes de financement qu'il faut savoir s'approprier ", explique l'Observatoire dirigé par Fabrice Pésin, le médiateur du crédit. Plusieurs sources de financement Quelles sont les principales sources de financement mobilisées par les entrepreneurs ? Selon l'Observatoire, les apports personnels ou l'autofinancement pour une personne morale sont déterminants et plus de 80% des repreneurs les mobilisent. L'autre source de financement quasi- systématique est le financement bancaire, soit au nom de la holding d'acquisition soit au nom d'une personne physique. D'autres sources de financement peuvent également être mobilisées, mais dans des proportions plus limitées pour financer l'acquisition proprement dite et pour soutenir les fonds propres de l'entreprise reprise. Citons le crédit-vendeur, les apports des fournisseurs, les prêts d'honneur, les aides publiques, le capital-transmission ou encore le financement participatif. " Pour les banques, le risque attaché à ce financement est important : la visibilité est limitée, l'appréciation du repreneur est incertaine, de même que la stratégie qu'il mettra en place. En particulier, il s'agit d'une opération plus risquée que le financement d'un investissement matériel ou immobilier classique, et si elle est moins risquée que la création d'entreprise, elle porte sur des montants plus conséquents. Pour la banque, l'analyse du risque va dépendre de deux paramètres essentiels : le profil du repreneur ainsi que la rentabilité de la société reprise au cours des prochaines années. La banque s'intéressera au prix auquel le repreneur souhaite acquérir une entreprise, pour vérifier s'il est en adéquation avec la rentabilité possible de l'entreprise reprise et donc les capacités de financement du repreneur. Elle s'intéressera au plan de financement global envisagé par le repreneur, en étant en particulier attentive à son implication personnelle, en termes d'apports personnels ", observe le rapport. Résultat, pour sécuriser la ligne de financement, qui portera généralement sur sept ans au maximum, la banque réclamera un certain nombre de garanties : nantissement du fonds de commerce ou des titres de la société, garanties de Bpifrance ou d'une société de caution mutuelle, cautions du dirigeant personne physique, souscriptions d'assurances décès-invalidité pour les hommes-clés, convention de garantie actif-passif... Des pistes d'amélioration En dépit de la multiplicité des sources de financement, l'Observatoire avance plusieurs pistes d'amélioration de l'écosystème du financement des transmissions. En raison du caractère jugé lacunaire et insuffisant des statistiques sur le financement de la reprise, il plaide notamment pour la mise en place d'un tableau de bord complet permettant le suivi de l'ensemble des financements
  37. 37. La revue de Presse KYLIA 37 consacrés aux transmissions qui permettrait de mieux percevoir les conditions d'accès aux financements par catégorie et taille d'entreprises, par secteur et par type de repreneurs. Afin de mieux évaluer et valoriser l'entreprise à céder, il est essentiel que les cédants s'entourent de spécialistes. Ensuite, concernant le prix de cession effectif, le rapport recommande d'éviter un poids trop important du service de la dette par rapport à la rentabilité de l'entreprise. " L'équilibre du projet passe alors par un apport personnel plus conséquent ou un prix de cession plus faible. Malheureusement, les banques indiquent rencontrer régulièrement des cas avec des remontées de dividendes nécessaires au remboursement de la dette senior venant trop fortement impacter la structure cible et ainsi réduire ses moyens financiers ", constate l'Observatoire qui plaide également pour que les dossiers de financement, " trop souvent mal préparés ", soient clairement documentés. "Il est recommandé à tous les repreneurs d'être accompagnés par un ou des spécialiste(s) possédant une expertise en matière de transmission : expert comptable, réseau d'accompagnement ou cabinet spécialisé. La préparation du financement prend du temps et, entre le moment où le repreneur voit son banquier et le moment où le décaissement des fonds a lieu, il peut s'écouler plusieurs mois. Le temps de préparation et de montage d'un dossier de financement, notamment lorsqu'il comporte plusieurs acteurs (co-financeurs, apporteurs de garantie...), ne doit pas être sous-estimé par le repreneur ", avance l'Observatoire. La transmission doit être préparée " La transmission d'entreprises, comme la création, n'est pas un projet 'facile'. Les problématiques sont nombreuses. Il faut tenir compte de l'état de l'entreprise à céder, de son potentiel de développement, de sa situation financière. Pour qu'une reprise se déroule dans de bonnes conditions, il faut également que le courant passe entre le cédant et le repreneur. Ce point est important car il recouvre une dimension psychologique, affective. Pour le chef d'entreprise qui se sépare de sa société, de son 'bébé', l'affaire n'est pas simple. C'est l'une des raisons pour laquelle nombreux sont ceux qui retardent l'échéance avant de céder leur entreprise ", explique Bertrand Carrot, en charge de la communication de l'association Cédants et Repreneurs d'affaires (CRA) qui accompagne les deux parties. Source : latribune.fr
  38. 38. La revue de Presse KYLIA 38 De nouvelles mesures pour faciliter la transmission d’entreprise Le 7/12/2016 Alors qu’aides et rapports fleurissent pour encourager les créations d’entreprises, le sujet de la cession des sociétés reste encore peu traité en France. Une étude de la médiation du crédit, remise mercredi 7 décembre à Bercy, devait faire le point sur « le financement de la transmission des TPE et PME ». Elle survient après le rapport de Fanny Dombre-Coste, députée socialiste de l’Hérault, remis au gouvernement en juillet 2015. Objectif commun de ces travaux : faciliter cette étape de plus en plus courante de la vie des sociétés, qui pourrait concerner 600 000 à 700 000 TPE-PME françaises dans les dix prochaines années, compte tenu de l’âge de leur dirigeant. Fabrice Pesin, président de l’Observatoire du financement des entreprises et médiateur national du crédit, explique : « De nombreux chefs d’entreprise, nés durant le baby-boom, vont être amenés à passer la main dans les années à venir. Mais, depuis 2008, beaucoup ont préféré repousser l’échéance, en attendant que le contexte économique s’améliore, car l’évaluation du prix de leur affaire n’était pas à la hauteur de leurs espérances. » Le bilan dressé par le rapport est plutôt rassurant, comme l’explique M. Pesin : « Il n’y a pas de difficultés générales en ce qui concerne le financement de la reprise d’entreprise, notamment dans l’accès au crédit bancaire, à partir du moment où certaines conditions sont remplies. » Ainsi, certains repreneurs ont tendance à sous-estimer les difficultés à lever de l’argent, en termes de temps et de préparation d’un dossier financier solide. « Sur le prix de cession, notamment, il est aussi nécessaire pour les cédants de se faire accompagner par un professionnel (expert-comptable…). »
  39. 39. La revue de Presse KYLIA 39 Transition douce Par ailleurs, « le contexte financier et prudentiel évolue. Nous voyons de plus en plus de dossiers cofinancés par deux ou trois établissements bancaires, qui exigent une garantie de BPI France ou de sociétés de caution », souligne M. Pesin. De quoi complexifier les choses pour les repreneurs. Le crédit-vendeur, mécanisme de transition douce, dans lequel le cédant souhaite le bon déroulement de la reprise afin d’être remboursé par son successeur, est intéressant à condition qu’il soit préparé en amont de la transaction, souligne le rapport. M. Pesin explique : « S’il n’est choisi que parce que les deux parties n’arrivent pas à s’accorder sur un prix de cession, il risque de renchérir celui-ci de façon infondée. » Enfin, les banques portent une attention accrue au profil du repreneur. Un ancien salarié ou un dirigeant qui connaît bien le secteur aura plus de chance de se voir octroyer un crédit qu’un candidat inexpérimenté. Et le repreneur idéal n’est pas toujours celui qu’on croit, avertit M. Pesin : « Reprendre une entreprise de 3 ou 4 salariés peut s’avérer risqué pour l’ex-cadre dirigeant d’une grande société, qui avait, auparavant, l’habitude de déléguer les formalités administratives, juridiques, sociales, etc. » D’où l’importance de l’accompagnement, de la formation et de la pédagogie, souligne M. Pesin. Car le sujet de la transmission n’est pas seulement financier. Loin de là. S’il est important de mener à bien la transmission d’un maximum d’entreprises dans les années à venir, c’est aussi que la vitalité du tissu de TPE-PME hexagonal en dépend. « De manière générale, un chef d’entreprise qui est plutôt âgé investit moins et est souvent moins présent sur les sujets comme la transition numérique, la présence sur les réseaux sociaux ou l’utilisation du big data pour mieux cibler sa clientèle. C’est un cercle vicieux : moins il y a d’investissements, plus la valeur de l’entreprise chute et moins sa vente sera susceptible de se faire. » Comité de pilotage A la suite du rapport de M me Dombre-Coste, un certain nombre d’autres pistes ont été lancées pour fluidifier le marché de la transmission. Un comité de pilotage, qui réunit les représentants des principaux acteurs de cet écosystème – banques, associations, avocats, experts-comptables… –, devait se réunir pour la troisième fois à Bercy, mercredi, afin de coordonner l’action nationale et de la répercuter à l’échelon régional, notamment à travers des « chartes qualité », qui déterminent un socle minimal de prestations d’accompagnement pour les repreneurs comme pour les cédants.
  40. 40. La revue de Presse KYLIA 40 Une plate-forme numérique d’information a été lancée en septembre sur le site de l’Agence France entrepreneur. M me Dombre-Coste a également déposé des amendements dans le cadre du projet de loi de finances rectificative 2016. En cas de recours au crédit-vendeur, il sera désormais possible, pour les cédants, d’échelonner, sur trois ans, le paiement de l’impôt sur les plus-values de cession. Le « délai d’indisponibilité » (censé permettre à d’éventuels créanciers de se manifester, il peut aller jusqu’à plus de cinq mois), en cas de vente d’un fonds de commerce, sera écourté à cent vingt-cinq jours au maximum. Enfin, un rapport du cabinet KPMG sur la fiscalité devrait être remis au gouvernement d’ici à la fin de 2016. « L’objectif est de rendre la fiscalité de la transmission la plus neutre possible », explique M me Dombre-Coste. La députée souhaite accroître d’au moins 20 % le nombre de transmissions dans les cinq ans. Elle estime ainsi : « Un tiers de ces reprises pourraient être effectuées par des jeunes. » Source : lemonde.fr
  41. 41. La revue de Presse KYLIA 41 L'hôtellerie est sacrifiée au profit des meublés de tourisme Le 7/12/2016 Cette phrase, Didier Chenet la martèle avec encore plus de véhémence ces derniers jours. Le président du GNI n'a pas du tout apprécié le « cadeau fiscal » fait aux meublés de tourisme mais aussi aux gîtes, apparu dans la dernière version du projet de loi de financement pour la Sécurité sociale. Les revenus, jusqu'à 23 000 euros, issus de la location, seront exonérés de charges. «Et les hôtels dans tout ça ? » s'interroge le dirigeant syndical qui rappelle qu'il y a, en France, beaucoup plus de gîtes (60 000) et de meublés (300 000 pour le GNI et l'Ahtop) que d'hôtels (18 150), alors que ce sont les hôtels qui contribuent les premiers à la fiscalité française, à l'emploi et à l'investissement. « Pourquoi le gouvernement accorde-t-il à certains des conditions qu'ils refusent à d'autres ? Pourquoi considère-t-il qu'il faille exonérer de charges des gîtes et autres meublés de tourisme quand les hôtels croulent sous leurs poids ? » Didier Chenet ajoute : « Ce montant de 23 000 euros est en outre bien trop élevé. Il suffit de faire le parallèle avec quelqu'un qui travaille au SMIC pour s'en rendre compte. Et puis, il existe déjà un plafond pour les chambres d'hôtes fixé à 5020 euros. Pourquoi ne pas avoir retenu ce montant ? »
  42. 42. La revue de Presse KYLIA 42 Les revenus des loueurs transmis au fisc par les plateformes, oui mais... Une autre mesure, en apparence positive et demandée par la profession, inquiète pourtant fortement à ce stade le chef de file de la rue de Gramont : l'adoption par les députés d'un amendement, dans le cadre du Projet de loi des finances rectificative, qui va imposer aux plateformes de déclarer directement à l'administration fiscale les sommes perçues par les particuliers loueurs ou hôtes. « Nous le réclamions, mais pas dans deux ans. C'est à partir de janvier 2017 qu'il faut le mettre en oeuvre, pas au 1er janvier 2019, sachant qu'entre temps, il y aura l'élection présidentielle et surtout que le prélèvement à la source est prévu pour 2018 pour les entreprises. Aux particuliers, qui oublient de déclarer les revenus issus de ce type de location, on leur laisse donc deux ans d'impunité supplémentaire… » Le GNI, qui redoute à nouveau une loi sans lendemain, est bien décidé à mettre la pression sur les candidats à la présidentielle. « Nous allons faire de l'économie dite collaborative un sujet de campagne. Ils vont devoir nous répondre. Que comptent-ils faire ? que fait-on du modèle économique social français existant face à l'économie dite de partage ? » Source : hôtellerie-restauration.fr
  43. 43. La revue de Presse KYLIA 43 Paris/Ile-de-France : activité touristique jugée 'moyenne' Le 9/12/2016 Le Baromètre mensuel Paris Région sur l'activité touristique vient d'être publié. 47% des acteurs la jugent moyenne, 40% bonne. Elle est en hausse par rapport à 2015, marqué par les attentats. On notera cependant une légère baisse de fréquentation des hôtels par rapport au mois dernier (octobre 2016). Le Baromètre sur l'activité touristique de la destination Paris/Ile-de-France novembre 2016 résulte d'une enquête effectuée début décembre auprès de 450 professionnels des 8 départements de la région Ile-de-France. A retenir : Tous secteurs confondus... Près de la moitié des professionnels interrogés (47%) qualifient de « moyenne » leur activité du mois de novembre et 49% d'entre eux la jugent en hausse par rapport à celle de l'année dernière, qui avait été fortement impactée par les attentats terroristes. Les Britanniques, les Italiens, les Espagnols, les Allemands et les Belges sont les 5 premières clientèles internationales de la destination. L'état des
  44. 44. La revue de Presse KYLIA 44 réservations pour le mois de décembre est qualifié de moyen par 47% des professionnels, de bon voire très bon par 30% et de mauvais voire très mauvais par 23%. Concernant les hôtels, hôtels/restaurants, sur l'ensemble de l'Ile-de-France... 48% des hôteliers qualifient de moyenne leur activité du mois de novembre, 40% de bonne et 12% de mauvaise. Par rapport à 2015, la clientèle française est en hausse (pour 49%) de même que la clientèle internationale (pour 48%). Par rapport à octobre, la clientèle française est stable (pour 43%) alors que la clientèle internationale est en baisse (pour 45%). L'état des réservations pour le mois de décembre est qualifié e moyen par 47% des professionnels interrogés, de bon, voire très bon, par 28% et de mauvais ou très mauvis par 25%. Quid de l'hôtellerie parisienne 52% des professionnels interrogés des hôtels 3 à 5 étoiles considèrent que leur activité du mois de novembre a été moyenne, de même que les professionnels des hôtels économiques (pour 44%). Par rapport à l'année 2015, 58% estiment que leur activité est en hausse. Par rapport à octobre 2016, la clientèle française est en baisse (pour 42%), de même que la clientèle internationale (pour 53%). Principales nationalités citées : Italiens, Espagnols et Britanniques. L'état des réservations est qualifié de moyen par 45% des professionnels, de bon ou très bon par 32% et de mauvais ou très mauvais par 23%. Source : hotellerie-restauration.fr
  45. 45. La revue de Presse KYLIA 45 Vente droit au bail, aménagements et matériel : est-ce une cession du droit au bail ou du fonds de commerce ? Le 9/12/2016 "Je suis en discussion pour l'achat d'un restaurant. Le cédant conserve l'enseigne et la clientèle, et revend le droit au bail, les aménagements et le matériel. S'agit-il de la cession d'un droit au bail ou d'un fonds de commerce ? Dans l'optique d'une cession de droit au bail, la valeur du bail inscrite au bilan plus la valeur nette comptable excède le prix de cession demandé. Cet écart peut-il être assimilé à un goodwill et, si oui, comment est-il comptabilisé dans mon bilan d'ouverture ?" Pour qu'existe un fonds de commerce, il faut qu'il y ait une clientèle. Il s'agit de l'élément essentiel d'un fonds de commerce. Or, en l'espèce, si le cédant la conserve, alors il ne peut pas céder son fonds de commerce... Il a été jugé que, sans clientèle, il n'existe pas de fonds de commerce. Dans ces conditions, le cédant ne peut que vous céder le droit au bail et du matériel. Concernant la valeur dudit droit au bail, il s'agit d'un actif sur lequel le cédant acquittera une éventuelle plus-value, et qui sera comptabilisé, dans votre bilan, à l'actif. Je vous invite à vous rapprocher, sur ce dernier point, de votre expert comptable qui devrait vous le confirmer. Source : hotellerie-restauration.fr
  46. 46. La revue de Presse KYLIA 46 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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