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S48 revue de presse kylia - semaine du 21 au 27 novembre 2016

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S48 revue de presse kylia - semaine du 21 au 27 novembre 2016

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 21 au 27 novembre 2016 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Résidences secondaires : l'Assemblée vote une "surtaxe" d'habitation Le 21/11/2016 Les villes ayant un marché immobilier tendu pourront augmenter leur taxe d'habitation sur les résidences secondaires de 60 %. (Crédits : Reuters) Une "surtaxe" d'habitation sur les résidences secondaires devrait être possible dès 2017 pour certaines villes. L'Assemblée nationale vient d'adopter un amendement allant dans ce sens. L'Assemblée nationale a finalement donné la possibilité aux communes situées en zones immobilières tendues de moduler la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, via un amendement socialiste voté vendredi dans le projet de budget 2017. Cette mesure était notamment attendue par la Ville de Paris qui espérait concrètement que l'Etat donne la possibilité aux villes qui sont en fort déficit de logements d'augmenter de 80% leur taxe d'habitation sur les résidences secondaires. C'était ce que proposait le député PS parisien Pascal Cherki dans ses trois amendements initiaux. Favorable au principe que la collectivité décide du montant, le secrétaire d'Etat au Budget, Christian
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Eckert, a toutefois appelé à « faire attention à ce que le niveau ne soit pas trop élevé », privilégiant l'option de 60 %, comme la rapporteure générale du Budget, Valérie Rabault (PS). A l'incitation d’un autre député de Paris Sandrine Mazetier, Pascal Cherki a donc retiré deux amendements et conservé celui rendant possible une taxe jusqu'à 60 %. Deuxième majoration en deux ans Il y a deux ans, déjà, la mairie de Paris avait obtenu la possibilité de majorer de 20 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Une mesure dont avaient d'ailleurs pu bénéficier plusieurs dizaines de communes, de droite comme de gauche. Ce qui plaidait fortement en faveur d'une nouvelle hausse. Beaucoup d'élus estiment en effet que dans les territoires marqués par une pénurie de logements, les logements devraient être consacrés en priorité à l'habitation principale. Mais « un taux uniforme de 20% pour toutes les communes n'est, dans certains cas, pas adapté pour conférer à la mesure un caractère réellement incitatif, alors que, dans d'autres cas, il s'est avéré élevé pour qu'il puisse être mis en œuvre », justifient les sept députés PS signataires de l'amendement. Il est donc prévu que le taux de majoration pourra être remplacé par une fourchette, entre 5 % et 60 %. Contexte financier tendu Sur proposition du groupe communiste, la majorité de gauche de la ville de Paris a voté le 7 novembre lors des débats d'orientation budgétaire pour 2017 le souhait d'augmenter la taxe additionnelle à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, estimées à 92.000 dans la capitale. Satisfait du vote de l'Assemblée car « nous nous battons depuis deux ans » en ce sens, l'élu parisien et spécialiste du logement Jacques Baudrier (PCF-FG) a déclaré à l'AFP qu'« il y a urgence à ce que des milliers de résidences secondaires, très peu utilisées, puissent être louées, pour offrir de nouveaux logements, et aider à réduire la pénurie ». « La mesure sera rapidement proposée en Conseil de Paris, à partir de janvier », a ajouté le conseiller de Paris. Au-delà de la pénurie de logements, cette mesure devrait permettre à la mairie de Paris de récupérer pour 2017 quelques précieux millions d'euros. La capitale subit en effet un contexte financier tendu : alors que la maire Anne Hidalgo souhaite mettre en œuvre un large plan d'investissements de 10 milliards d'euros sur sa mandature, Paris doit faire face à l'érosion de son autofinancement à cause de la baisse des dotations de l'Etat, et à sa participation croissante à la péréquation territoriale. Source : latribune.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 On n’a jamais aussi peu négocié les prix immobiliers Le 21/11/2016 INFOGRAPHIE - Pour la première fois depuis la création de ce baromètre réalisé avec le réseau Orpi, en partenariat avec Le Figaro Immobilier et Explorimmo, la marge moyenne de négociation s’affiche sous les 4,5% à 4,4%. Tous les clignotants étaient au vert ces derniers mois sur l’immobilier. Les Français l’ont bien compris et le marché est actif. Rien d’étonnant à ce que les marges de négociation soient resserrées dans un tel contexte. Selon Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, une marge moyenne des négociations immobilières à 4,5 % sur l’ensemble du territoire constitue un «minimum technique». Pour la première fois depuis la création en avril 2015 du baromètre des écarts de prix calculé par le réseau Orpi en partenariat avec Le Figaro immobilier et Explorimmo, ce chiffre s’affiche désormais à 4,4 %. «C’est un indice de la grande fluidité du marché, explique Bernard Cadeau. Les ventes se font avec peu de discussion dans les meilleurs délais». Ce point bas signifie peut-être aussi qu’acheteurs et vendeurs ont compris que c’était plus que jamais le moment d’agir rapidement. Le dynamisme des ventes a en effet fait fondre le stock des biens à vendre dans les agences Orpi de 20 %: il y en aurait moins de 80 000, contre 100 000 voici quelques mois.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Nice et Lyon aux antipodes Et la remontée des taux d’intérêt se profile… Une évolution qui n’inquiète pas trop les professionnels estimant qu’elle se fera progressivement et en douceur. La dernière livraison de ce baromètre montre une baisse des marges de négociation dans la quasi-totalité des villes, à l’exception de Bordeaux où elle grimpe de 2,39 à 2,7 %, ce qui reste cependant très faible. Lyon reste la ville où on négocie le moins (1,9 % en moyenne) et Nice celle où les discussions sont les plus importantes (4,8 %). Pour cette nouvelle édition, le baromètre se fait plus détaillé sur la capitale. Comme ailleurs, les marges de négociation ont très légèrement baissé, passant de 2,94 % à 2,9 %. On remarque cependant que les petites surfaces (studio, 1 pièce) et les grandes (5 pièces et plus) sont les seules où la discussion reste significative: respectivement 4,9 % et 4,7 % de correction des prix. «Cela recoupe deux réalités différentes, estime Julien Guillaume, de l’agence Orpi Alésia. D’un côté les petites surfaces se vendent tellement bien que certains propriétaires ont encore tendance à gonfler les prix de présentation avant de réajuster. Pour les grandes surfaces, en revanche, il y a moins d’acheteurs et, pour conclure, le vendeur doit faire des efforts.» Au vu de la pénurie d’offre sur la capitale, cet agent ne craint pas vraiment la remontée des taux. Selon lui, le marché reste sain avec des acheteurs exigeants et des vendeurs qui ont compris que les biens avec des défauts ne se vendent plus au même prix que les autres. Source : lefigaro.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Crédit immobilier : la hausse des taux est là ! Le 21/11/2016 Redouté par les particuliers, le renchérissement du crédit immobilier a déjà commencé. Le mouvement de hausse reste cependant encore modeste, explique Credixia. La remontée des taux a donc commencé. Plusieurs banques, principalement des caisses régionales, ont augmenté le prix de leurs crédits immobiliers, de quelques points de base, explique le 21 novembre Credixia, qui relève toutefois que le mouvement de hausse reste encore modeste. Le courtier révèle que deux banques ont augmenté les taux des crédits immobiliers. La première de 30 points de base sur toutes les durées confondues, tandis que la deuxième a remonté les taux de 5 à 20 points de base, selon le profil de l'emprunteur et la durée du prêt. « Logiquement, toutes les banques vont suivre le mouvement et, les taux devraient remonter progressivement tout au long de l'année 2017 », explique Credexia. Les faibles revenus touchés Les emprunteurs dont les revenus annuels sont inférieurs à 30.000 euros sont les plus touchés par cette hausse des taux. Ces particuliers ont enregistré « la plus forte hausse de taux soit 20 points de base sur une durée de 20 ans », souligne le courtier. Concrètement, pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans, une hausse de 30 points de base représente une augmentation de la mensualité de 27 euros.
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Ces premières hausses ne sont pas encore significatives pour Meilleurtaux.com. « Seule une grande banque a relevé ses taux », tempère ainsi Maël Bernier, directrice de la communication et porte- parole du courtier. Même si les rendements des taux souverains ont augmenté, le coût du refinancement des banques n'a pas encore bougé. « Les banques n'empruntent pas encore plus cher, donc elles n'ont aucun intérêt à relever leur taux », explique-t-elle. Jusqu'à quand ? Source : lesechos.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Immobilier : taux en hausse ? Pas de panique... Le 22/11/16 Les crédits immobiliers ont commencé à augmenter. Mais, relèvent plusieurs courtiers, à des niveaux qui restent toujours très attractifs. Certains les voient même repartir à la baisse. Un coup de chaud sans trop de conséquences. Si les taux immobiliers ont récemment augmenté , cette hausse n'aura qu'un effet marginal sur le crédit et la tendance à long terme devrait continuer d'offrir des taux bas, expliquent plusieurs courtiers le 22 novembre. Selon eux, rarement les prix du crédit immobilier ont été à des niveaux aussi attractifs. Un simple réajustement Pour les professionnels du secteur, les banques n'ont procédé qu'à un réajustement de leur grille de taux, après l'élection de Donald Trump. « Les banques ont réagi à la surchauffe sur les taux souverains en augmentant le coût du crédit, mais de façon très modérée », explique Frank Levy, directeur général d'acecrédit.fr. Plusieurs établissements ont augmenté le prix du crédit de 5 à 30 points de base ces derniers jours. « Les banques continuent évidemment à produire du crédit et à octroyer des prêts à des prix compétitifs, souligne Sandrine Allonier, responsable des relations banques de Vousfinancer.
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Les marges sont encore importantes, selon les courtiers. La baisse des taux constatée en 2016 devrait mettre beaucoup de temps à s'annuler, anticipent-ils. En janvier, le taux pour le prêt de référence avoisinait les 2,5 %. Fin novembre, il se situe encore entre 1,2 et 1,5 %, à un niveau historiquement bas. « Les taux sont toujours bon marché, même en tenant compte des récentes hausses », relève Sandrine Allonier. « Nous ne sommes même pas revenus au niveau des taux pratiqués en septembre (entre 1,6 % et 1,8 %, NDLR) », abonde Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com. Des banques proactives La majorité des courtiers comptent sur le dynamisme du secteur pour maintenir des taux bas. « Les banques préparent la campagne de 2017 et leur objectif est de recruter des clients, donc elles vont tout faire pour faciliter le crédit », rassure Maël Bernier. Les banques sont en phase de conquête, selon Frank Lévy. « La concurrence est telle, qu'aucune banque ne prendra le risque de trop remonter ses taux dans les mois à venir. » Les taux pourraient même repartir à la baisse, selon les plus optimistes. Car si les OAT à 10 ans ont presque doublé en quelques jours, passant de 0,5 % à 0,8 % pour la France, l'Euribor, le taux d'intérêt interbancaire dans la zone euro, n'a pratiquement pas bougé. Dans ce contexte, des politiques proactives de la part des banques pourraient même relancer un nouveau momentum de baisse des taux. « Rien n'exclut de nouvelles baisses liées aux politiques commerciales des banques, anticipe Sandrine Allonier. Au début de l'année, personne ne pouvait anticiper que les taux descendraient aussi bas ». Les particuliers sont prévenus. Source : lesechos.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Syndics : Attention à la hausse des honoraires Le 22/11/16 Les honoraires de base des syndics ont augmenté en Ile-de-France et à Lyon depuis 2015. En cause, l’adoption de la loi ALUR, qui a complexifié les procédures de gestion des logements. Mauvaise nouvelle pour les propriétaires. Les honoraires des syndics ont augmenté de 10 % à 15 % en moyenne en Ile-de-France et à Lyon depuis 2015, a annoncé Syneval le 22 novembre, soulignant la responsabilité de la loi Alur. Parallèlement, selon le courtier en syndic, les tarifications annexes ont également augmenté. Selon l'étude de Syneval, qui a interrogé 92 cabinets de syndic représentant 500.000 logements, les honoraires des syndics ont augmenté depuis le 1er juillet 2015. Pour le courtier, la complexification des procédures, des contrats plus longs et des prestations moins lisibles, a gonflé les honoraires des syndics. A Paris, les frais de base ont atteint en moyenne plus de 200 euros par lot principal. « La tendance était à la hausse, mais l'adoption de la loi Alur a provoqué une accélération », explique Rachid Laaraj, directeur général de Syneval. Les petits immeubles touchés Parmi les logements les plus touchés par la hausse, on retrouve ceux situés dans les petits immeubles. Les honoraires des syndics gérant les petits immeubles sont en hausse, avec un forfait minimum supérieur à 2.000 euros à Lyon, contre 1.700 euros avant la loi Alur. Le constat est le même en Ile-de-France où les honoraires sont passés de 2.500 euros à 3.000 euros, depuis 2015
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Des tarifications annexes en hausse La loi Alur devait simplifier la lisibilité des prestations en limitant leur nombre. Seulement la loi n'interdit pas le recours aux prestations annexes. Et leur facturation, calculée au coût horaire, n'a cessé d'augmenter, souligne Syneval. Pour les propriétaires, il est en effet difficile de prévoir à l'avance le nombre d'heures nécessaires pour la réalisation d'une prestation particulière et donc d'estimer son coût. Source : lesechos.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Plus-values immobilières : quand François Fillon revient sur sa propre réforme Le 22/11/2016 S’il est élu, François Fillon envisage d’adoucir une fiscalité que son gouvernement avait lui-même renforcée en 2012. Amusant, mais aussi très largement insuffisant selon la première fédération des agents immobiliers. Parmi les réformes annoncées par François Fillon s’il accédait au pouvoir en 2017, une d’ampleur concerne l’immobilier : ramener le délai d’exonération de l’impôt sur les plus-values à 15 ans de détention (*). "Ironie du sort, c’est sous son gouvernement, alors qu’il était Premier ministre, que l’Etat avait justement rallongé ce délai en le faisant passer de 15 ans… à 30 ans en février 2012", s’amuse le président de la Fnaim, Jean-François Buet. A l’époque, l’exécutif avait cru trouver là une solution efficace pour booster les rentrées fiscales… sans prévoir toutefois qu’un tel coup de bambou pourrait aboutir à geler toute une partie du marché immobilier (résidences secondaires et, pour partie, les biens destinés à l’investissement locatif). Prenant (sans doute) acte de cette erreur, le favori de la primaire de la droite fait donc machine arrière toute. Le hic, c’est que ce dernier comme les autres prétendants à l’Elysée, sont une nouvelle fois en train de passer à côté du bon diagnostic sur le sujet, s’insurge le président de la Fnaim. "Plus personne n’y comprend rien. Les délais d’exonération diffèrent pour l’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux. Sans compter que les barèmes changent continuellement (l’exonération pour l’impôt est retombée de 30 à 22 ans sous Hollande). Le système est d’une telle complexité qu’un
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 propriétaire n’arrive même plus à calculer ce qu’il aura à reverser au fisc s’il revend son bien aujourd’hui ou demain. Absurde et contreproductif." Pour clarifier cette fiscalité et fluidifier le marché, la Fnaim propose d’appliquer un taux d’imposition unique pour l’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux. "Une solution que partagent des députés spécialistes de la fiscalité comme Eric Woerth, Christophe Caresche, mais contre laquelle Bercy a toujours fait barrage", observe Jean-François Buet. Surtout, la première fédération d’agents immobiliers milite pour pérenniser cette fiscalité. Ce régime a été modifié cinq fois en dix ans, rappelle-t-elle. Alors à bon entendeur… Source : capital.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Syndics de copropriété : les honoraires gonflent encore... malgré la loi Duflot Le 23/11/2016 Sacré syndics ! La loi Alur était censée encadrer leurs contrats… mais la plupart ont déjà trouvé la parade pour continuer à augmenter leurs tarifs. Les syndics ont décidément la dent dure. Alors que la loi Alur comptait stopper les dérives tarifaires, les syndics ont profité de cette occasion pour gonfler leurs tarifs. D’après le courtier Syneval, les honoraires de base des administrateurs de biens ont ainsi flambé en moyenne de 10 à 15% depuis un an ! A Paris, ils dépassent même pour la première fois 200 euros par appartement et par an. Comment est-ce possible ? Pour rappel, la loi logement portée Cécile Duflot a établi une liste exhaustive de 18 prestations particulières qui sont désormais les seules à pouvoir être facturées en sus du forfait. Les règles sont claires : tout ce qui ne figure pas dans cette liste doit obligatoirement être rapatrié dans le forfait dit de base qui englobe la gestion courante (organisation des assemblées générales, entretien de l'immeuble...) Conséquence : beaucoup de syndics ont répercuté ces restrictions sur leurs tarifs. Les petits immeubles sont les plus touchés par cette inflation, avec un forfait minimum supérieur à 2.000 euros à Lyon (contre 1.700 euros avant la loi Alur) et de 3.000 euros en Ile-de-France (contre 2.500 euros auparavant).
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Ce n’est pas là la seule dérive constatée : toujours d’après Syneval, deux-tiers des prestations optionnelles – c’est à dire qui restent hors du forfait de base - sont désormais facturées à l'heure… ce qui peut là encore contribuer à renchérir le coût de certaines tâches. Source : capital.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Marché immobilier : 2017 s’annonce bien, sauf si... Le 23/11/16 Seule une brutale remontée des taux pourrait compromettre cette perspective.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Tous les signaux sont au vert, ou presque. Le marché immobilier devrait afficher de bonnes performances en 2017, porté par le nombre croissant d'acquéreurs motivés par des taux bas, selon les derniers résultats de l'Observatoire du moral immobilier rendus publics le 23 novembre. Seul un renchérissement du crédit pourrait limiter cette dynamique, explique Logic-immo.com, qui pilote l'étude. Trois millions d'acheteurs Les candidats sont nombreux. En cette fin d'année 2016, ils sont 3 millions d'acheteurs potentiels, selon le 20e barème de Logic-immo.com. « Les chiffres sont très encourageants pour le premier trimestre 2017. C'est la première fois depuis 2011 qu'il y a autant d'intentions d'achat sur une fin d'année », précise Stéphanie Pécault, responsable des études Concept Multimédia. Sur les 1.100 personnes interrogées, 84 % d'entre elles expliquent avoir l'intention d'acheter un appartement ou une maison dans les douze mois. Ce chiffre a plus que doublé depuis six ans (40 % en 2011). Les particuliers sont avant tout attirés par les niveaux historiquement bas des taux (voir graphique). Il y a encore quelques mois, l'attractivité des taux (aux alentours de 2,5 % pour un prêt de référence) n'était qu'à la troisième place (37 %) dans le classement des raisons pour se lancer dans un projet d'achat. Actuellement, l'attractivité des taux (environ 1,5 % pour un prêt de référence) est à la première place. « Les ménages décident en majorité (51 %, NDLR) d'acheter pour profiter des taux », confirme Stéphanie Pécault. Le risque d'une remontée des taux C'est la seule ombre au tableau. Une remontée brutale des taux pourrait compromettre la bonne dynamique du marché immobilier et limiter le nombre de candidats à l'achat. « Il y a une réaction très forte aux hausses de taux. Même un faible renchérissement du crédit peut provoquer un ralentissement de la demande », analyse Stéphanie Pécault, qui souligne un biais psychologique. Le niveau réel des taux peut être moins important que les variations, même si elles restent marginales. La situation reste toutefois favorablement orientée, selon le portail d'annonces. Car en dépit des quelques hausses constatées récemment, les particuliers continuent de se dire intéressés par l'achat d'un bien immobilier. « Les acheteurs sont conscients de bénéficier de conditions d'emprunts exceptionnelles. 87 % les trouvent plus que jamais attractives », souligne Cyril Janin, directeur général de Logic-immo.com. De quoi laisser de bons en espoirs en 2017 pour les 2 millions de vendeurs français. Source : lesechos.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Le prêt à taux zéro booste le marché immobilier Le 23/11/2016 Dans le neuf, un ménage sur deux a pu acheter grâce au prêt à taux zéro ou au prêt à l’accession sociale, relève une étude du Crédit Foncier. Les aides au logement offrent un sérieux coup de pouce aux particuliers désireux de devenir propriétaires. Selon une étude du Crédit Foncier parue ce mercredi, un ménage sur deux ayant acheté dans le neuf en 2015 a en effet bénéficié d’un prêt à taux zéro ou d’un prêt à l’accession sociale. L’année dernière, 72.221 achats immobiliers ont été financés par le premier dispositif, accessible à deux ménages sur trois sous conditions de ressources, et 58.800 grâce au second. Le prêt à l’accession sociale présente l’avantage de pouvoir financer tous les projets immobiliers, à un taux préférentiel. Le prêt à taux zéro ne concerne de son côté que le logement neuf, et les logements anciens qui nécessitent d’importants travaux. Le gouvernement a élargi depuis le 1er janvier les conditions d’éligibilité du prêt à taux zéro: le plafond de ressources a été relevé, si bien que 40% de primo-accédants supplémentaires peuvent en bénéficier; la possibilité d’y recourir pour un achat dans l’ancien, à condition que les travaux représentent 25% du prix d’achat, a par ailleurs été étendue à tout le territoire contre 6000 communes rurales auparavant. Cette nouvelle mouture rencontre un véritable succès, selon la Fnaim. En 2016, le prêt à taux zéro dans l’ancien a représenté 20% des PTZ distribués, contre 2% à 3% en 2015, chiffres des sources bancaires citées par l’AFP. En 2015, déjà, le nombre de PTZ distribué avait fortement augmenté, sous l’effet d’un marché immobilier plus dynamique. A cette date, selon le Crédit Foncier, les ménages avaient en moyenne emprunté 37.000 euros à taux zéro, une somme stable par rapport à l’année précédente, pour un
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 achat d’une valeur de 194.000 euros. D’après les données de l’établissement bancaire, les bénéficiaires étaient en moyenne plus jeunes que les accédants dans leur ensemble puisque près de 80% d’entre eux avaient moins de 40 ans. Source : lefigaro.fr
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Petite remontée du coût des crédits immobiliers Le 24/11/2016 Malgré la hausse des taux des emprunts d’Etat, le marché français résiste à l’effet Trump. L’élection, le 8 novembre, de Donald Trump à la présidence des Etats-Unis va-t-elle paralyser le marché immobilier français, qui bat des records de dynamisme depuis le printemps 2015 ? Le lien ne paraît pas évident mais il existe : après le vote américain, en quelques jours, les taux des emprunts d’Etat (les obligations à terme, OAT à dix ans) ont atteint 0,82 % le 14 novembre pour revenir depuis autour de 0,75 %. Ils avaient touché un niveau plus bas à 0,09 %, le 7 septembre. Or, c’est ce taux des OAT, reflétant le coût de la ressource pour les banques, qui commande le taux des crédits immobiliers qu’elles facturent (en lui additionnant leur marge). « L’incertitude – ce que les marchés financiers détestent le plus – sur la future politique de Donald Trump et ses relations avec l’Europe a provoqué ce coup de chaud, analyse Sébastien de Lafond, président du site MeilleursAgents.com, mais je ne suis pas certain que la hausse va s’amplifier. » Les banques commencent cependant à donner de légers coups de pouce à leurs tarifs de crédit immobilier. Meilleurtaux.com signale que trois établissements régionaux et la BNP elle-même les ont majorés de 0,05 à 0,10 point. « Pas de quoi s’affoler », selon Maëlle Bernier, directrice de la communication du courtier en ligne.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Transactions toujours nombreuses Empruntis, un autre courtier, confirme la tendance. « Plusieurs facteurs concourent à la hausse : les OAT mais aussi le fait que les banques, ayant rempli leurs objectifs commerciaux, lèvent le pied sur la distribution de crédits, notamment à taux zéro, et les renchérissent », explique Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études de la société. Le site d’annonces Logic-Immo, qui observe le moral des acquéreurs, mesure à quel point « ils sont sensibles à la moindre hausse des taux bancaires, constate Stéphanie Pécault, sa responsable des études. Selon notre dernier sondage d’octobre, profiter des bonnes conditions de crédit est même leur première motivation d’achat ». Pour Laurent Vimont, président du réseau d’agences immobilières Century 21, « les transactions ne s’en ressentent cependant pas, toujours nombreuses, avec 23 % de hausse, sur un an, au 1 er novembre. Nous frisons même la pénurie de biens à vendre. Quant aux banques, elles nous font toujours ce coup en fin d’année, histoire d’arrondir leurs marges ».
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Accélération de la concrétisation des projets d’achat en cours Une première conséquence de ce très léger renchérissement du coût des crédits immobiliers est de tarir la demande de renégociation des prêts en cours qui, à elle seule, représente, selon la Banque de France, plus de la moitié de la production de crédits. Une autre sera sans doute d’accélérer la concrétisation des projets d’achat en cours, comme on se précipite à la fermeture d’un portillon. Mais, pour de nombreux observateurs, rien ne sert de courir. Car passer de 1,33 %, taux moyen consenti en octobre (selon Crédit logement) à 1,53 %, c’est, pour un prêt de 100 000 euros sur dix-huit ans, ajouter à chaque mensualité 20 euros qui peuvent d’ailleurs s’effacer, devenir indolores, en allongeant de quelques mois la durée dudit prêt. A ces niveaux de taux, les acheteurs retrouvent tout simplement les conditions déjà très favorables qu’ils avaient connues au printemps. « Le scénario d’une hausse rapide, brutale et ample de plus de 1 % (100 points de base) pourrait certes refroidir le marché, mais il stopperait aussi la hausse des prix immobiliers en cours, voire enclencherait, après quelques mois d’attentisme, leur baisse, anticipe M. Lafond. Il y a, en effet, un lien direct, mécanique, entre pouvoir d’achat des ménages et coût du crédit. » Pour autant, ce dernier « ne privilégie pas ce scénario, au contraire » : « Il me semble que les banques centrales américaines et européennes préfèrent une politique de taux très faibles pour soutenir des économies fragiles, en convalescence, notamment l’économie française. » « Le marché s’est réveillé » Selon les notaires et le Crédit foncier, l’année 2016 battra, en France, le record du nombre de transactions dans l’ancien, à plus de 840 000, une tendance qui se poursuivra en 2017, avec même des espoirs de progression de 5 % à 10 %. « Après trois années d’hibernation, entre 2012 et 2015, le
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 marché s’est réveillé avec une envie de se rattraper. Je ne crois pas que l’élection présidentielle endiguera le phénomène », juge Thierry Delesalle, notaire parisien, chargé de la conjoncture à la chambre des notaires d’Ile-de-France. Le danger vient plutôt du Comité de Bâle, l’instance internationale de supervision du secteur bancaire qui, en toute discrétion et entre experts, édicte les règles prudentielles applicables aux prêteurs. L’accord Bâle 4, en cours de discussion, risque d’être préjudiciable aux emprunteurs français, en exigeant des banques plus de fonds propres, en imposant les taux variables, en restreignant l’accès au crédit des plus modestes et en le renchérissant. Source : lemonde.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Les locaux commerciaux sont-ils redevables, au profit des communes, d’une taxe sur le foncier bâti ? Le 22/11/2016 Selon qu’elles appartiennent ou non à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre et selon le régime fiscal de ce dernier, les communes ne disposent pas des mêmes ressources fiscales. Le schéma de financement des communes ainsi qu’un tableau synthétique présentant la répartition des principaux impôts directs locaux entre les collectivités territoriales et les EPCI à fiscalité propre sont commentés dans le bulletin officiel des finances publiques disponible sur le site internet bofip.impots.gouv.fr, sous la référence BOI-IF-COLOC-10-10 et BOI-ANNX-000448. La taxe foncière perçue par les communes pour les locaux commerciaux et biens divers est fondée sur la valeur locative cadastrale calculée pour chaque propriété. Cette valeur locative, qui sert également pour l’établissement de la contribution foncière des entreprises, est actuellement déterminée selon l’une des trois méthodes prévue à l’article 1498 du code général des impôts, à savoir le bail, la comparaison avec un local type figurant sur un procès-verbal communal ou l’appréciation directe. Les évaluations des constructions nouvelles ainsi que celles afférentes aux locaux commerciaux existants affectés par un changement sont présentées chaque année par les directions départementales des finances publiques à la commission communale des impôts directs. Lorsqu’une commission intercommunale des impôts directs est constituée, elle donne, en lieu et place des commissions communales, un avis sur les évaluations cadastrales des locaux commerciaux proposées par l’administration fiscale. En complément de ces mises à jour annuelles et conformément à la convention de partenariat signée le 18 novembre 2014 entre le ministère des finances et des comptes publics et les associations représentatives des élus locaux, des opérations de fiabilisation et d’optimisation des bases d’imposition peuvent être mises en œuvre par les directions départementales des finances publiques
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 sur demande des collectivités locales. Après la réalisation d’un état des lieux, qui conduit à analyser la situation des bases d’imposition au regard de leur exhaustivité et de leur fiabilité, les actions à mener sont décidées en étroite concertation avec les collectivités et formalisées dans le cadre des conventions de services comptables et financiers ou des engagements partenariaux conclus localement. Source : lagazettedescommunes.com
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Retour d'expérience : "J'ai installé mon restaurant gastronomique dans une ancienne pizzeria" Le 22/11/2016 Flayosc (83) Pour l'ouverture de leur premier restaurant, Davy et Émilie Jobard ont fait le choix de limiter les risques en investissant progressivement mais régulièrement. Au bout de deux ans, le bilan est positif et l'effet pizzeria a vite été gommé. Davy et Émilie Jobard ont repris depuis deux ans Le Nid à Flayosc, en Dracénie, dans le Var. En mai 2015 Davy et Emilie Jobard ouvraient leur restaurant, Le Nid à Flayosc (Var). Tous les deux issus de la restauration gastronomique, ils avaient envie d'avoir leur propre établissement tout en mesurant les risques pour une première installation. "On cherchait un petit village provençal, où je pourrais trouver des produits locaux aux alentours, et un restaurant que l'on pourrait gérer à deux", explique Davy Jobard. Avec ses 20 couverts, Le Nid à Flayosc, village de la Dracénie, s'est avéré être le format idéal. L'établissement était une pizzeria avec une carte de cuisine traditionnelle. Davy et Émilie Jobard souhaitent, eux, proposer une cuisine
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 gastronomique "au fil des saisons" avec un service raffiné. Un changement d'orientation pour l'adresse : "Imposer notre philosophie et notre cuisine était un challenge. L'avantage, c'est que la pizzeria était tenue par des gens de la restauration et qu'elle avait bonne réputation, ça aide ! L'inconnue était de savoir si les clients allaient nous suivre et adopter notre cuisine gastronomique. C'est aussi pour ça que l'on a limité les investissements au départ, pour ne pas prendre de gros risques", commente le chef. S'adapter à l'existant Pour rester dans un budget raisonnable d'investissement, le couple a fait les choses progressivement. Dans un premier temps, Davy et Émilie Jobard refont eux-mêmes la décoration du restaurant, sobre et au goût du jour, imprimant leur style. Pourtant, ils ne changent pas tout : le mobilier reste le même et le chef a dû s'approprier les équipements en place. Ainsi, il a appris à donner une nouvelle utilité au four à pizza. "Ma première idée a été de l'enlever, mais finalement, je me suis dit que ça évitait un gros achat. Je me suis adapté à ce four et il s'avère très utile : la cuisson sur la pierre réfractaire est parfaite pour les préparations de pâtisserie et les cuissons longues des viandes." Les premières semaines le chef a dressé ses plats dans les assiettes à steak du restaurant précédent. Au fur et à mesure, de nouvelles assiettes ont été achetées, apportant petit à petit de la nouveauté et du raffinement. Se faire connaître et fidéliser "Notre menu déjeuner à 17 € a aidé à nous faire connaître. C'est un produit d'appel qui a incité les clients à venir découvrir l'établissement et que l'on a vu ensuite revenir le soir pour se faire plaisir avec nos menus gastronomiques." Dans un département très saisonnier, Davy Jobard a dès le départ mis en place des soirées avec un menu thématique selon la saison. "On a anticipé l'arrière-saison. On a voulu faire comprendre à la clientèle locale que l'on n'était pas là que pour les touristes et que le Nid était ouvert à l'année." Ces soirées ont aussi été l'occasion de proposer de nouvelles références sur la carte des vins : "À l'ouverture, notre carte des vins n'avait que des références de Provence, car c'est essentiellement ce que les clients demandent. Lors des soirées à thèmes, on a proposé d'autres vins et comme on a vu qu'ils plaisaient, on a étoffé petit à petit la cave."Un moyen pour étaler les investissements et s'assurer de vendre les bouteilles choisies. Au bout de deux ans, le bilan est positif. L'effet pizzeria a vite été gommé. Si, les premières semaines, les clients s'étonnaient de ne pas voir de pizzas à la carte, d'autant que le four est toujours visible,
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 rapidement, la cuisine gastronomique de saison du chef a trouvé sa clientèle. Aujourd'hui, le couple peut commencer à investir plus sereinement dans le restaurant : "On a fidélisé la clientèle. On voit bien que nos clients nous suivent, donc on fait évoluer le restaurant au fur et à mesure." Avec le recul, Davy Jobard y voit un avantage imprévu : "en apportant des nouveautés régulièrement, de nouvelles assiettes, de nouveaux vins et bientôt de nouvelles tables, on a évité la lassitude des clients." Ainsi, ils suivent l'histoire du restaurant et reviennent régulièrement découvrir l'évolution des lieux. Source : hôtellerie-retauration.fr
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Ouvrir une franchise : vaut-il mieux créer ou reprendre ? Le 23/11/2016 Parmi les arguments avancés en faveur de la reprise d’entreprise se trouve, bien évidemment, le gain de temps. Lorsqu’un entrepreneur rachète un fonds de commerce, il reprend la clientèle rattachée au fonds, son historique, son équipe déjà formée et ses process censés être bien rôdés Ces deux options présentent chacune des avantages et des inconvénients que le candidat à la franchise devra lister et appliquer à sa propre situation et son profil. « Tout le monde n’est pas fait pour la franchise, et encore moins pour la reprise d’une entreprise franchisée », confiait un expert du recrutement de franchisés pour les réseaux en marge d’une conférence animée par les Echos de la franchise sur le sujet au dernier salon Franchise Expo, en mars 2016. Comme dans le cas d’une reprise d’entreprise classique, reprendre une franchise implique de poursuivre un travail déjà commencé par un entrepreneur cédant, ce qui peut parfois poser quelques difficultés. Inversement, la création nécessite de démarrer ex nihilo. Gagner du temps vs dépenser plus D’après le rapport 2015 de l’Observatoire CRA de la transmission des TPE-PME, près de 7 000 petites et moyennes entreprises cherchent chaque année des repreneurs en France, le montant
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 moyen demandé pour réaliser la transaction étant 800 000 euros. Parmi elles, plusieurs franchises et entreprises du commerce associé souhaitent passer le flambeau pour diverses raisons, la principale étant le départ à la retraite du dirigeant dans 70 % des cas. Pour le seul cas du commerce associé (coopératives, groupements, etc.), environ 1 000 points de vente sont transmis tous les ans et près d’un magasin sur six chercheront un repreneur dans les 5 ans à venir, soit 5 900 opportunités d’ici 2021. Parmi les arguments avancés en faveur de la reprise d’entreprise se trouve, bien évidemment, le gain de temps. Lorsqu’un entrepreneur rachète un fonds de commerce, il reprend la clientèle rattachée au fonds, son historique, son équipe déjà formée et ses process censés être bien rôdés. Bref, il prend un train en marche, démarre tout de suite son activité et génère dès les premières semaines un certain niveau de chiffre d’affaires. En contrepartie, la reprise se révèle souvent plus coûteuse qu’une création en termes d’investissement initial. Un écart généralement compensé par un retour sur investissement plus rapide. Attention aux mauvaises surprises Le repreneur doit toutefois composer avec une entreprise qui dispose d’un historique, qu’un cédant trop pressé de vendre et peu sincère peut avoir intérêt à masquer. Il incombe au repreneur de faire plusieurs recherches afin de s’assurer que le fonds de commerce qu’il rachète n’a pas trop de casseroles qui seront difficiles à surmonter. Lors du rachat, le cédant doit communiquer au potentiel repreneur toute une série d’informations clés, notamment financières – bilans et comptes de résultats des trois derniers exercices minimum – et juridiques qui lui serviront à établir un « diagnostic de reprise » . Il importe également d’établir un diagnostic humain lorsque le fonds emploie des salariés et de vérifier par exemple qu’il n’y a pas de contentieux en cours avec les Prud’hommes ou que l’absentéisme et le turnover ne sont pas des problématiques récurrentes dans la société. Se renseigner sur les moyens matériels de l’entreprise s’avère également fondamental. Dans le cas d’un restaurant, par exemple, si un four est proche de la panne ou de l’obsolescence, c’est le repreneur qui devra assumer les dépenses pour le remplacer. Intégrer ces dépenses à venir dans la négociation avec le cédant peut aider à baisser quelque peu le prix de la cession. La particularité de l’intuitu personae La reprise en franchise constitue un cas particulier puisque le contrat de franchise, conclu entre une enseigne et un franchisé, est « intuitu personae ». En d’autres termes, il n’est valable qu’entre ces deux parties et le franchisé cédant ne peut transmettre son contrat au repreneur tel quel. Le franchiseur dispose en effet d’un droit d’agrément, c’est-à-dire qu’il doit valider le profil du repreneur
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 choisi par le cédant pour que la transmission du fonds avec l’enseigne en franchise soit réalisée. La cession d’une entreprise en franchise présente donc cette particularité d’être organisée en triptyque entre le franchisé, le repreneur et le franchiseur. Lorsque ces trois parties se sont mises d’accord, un nouveau contrat de franchise est rédigé entre le repreneur et la tête de réseau. Source : leparisien.fr
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 Le loyer commercial peut être révisé trois ans après la date de renouvellement Le 25/11/2016 Le point de départ du délai de trois ans, au terme duquel le bailleur de locaux commerciaux peut demander la révision du loyer, court à compter de la date de renouvellement du bail et non du jour de la dernière fixation du loyer. La date d'exigibilité du loyer d'un bail commercial renouvelé le 1 er avril 2007 est judiciairement reportée au 23 juin 2008, le bailleur ayant tardé à proposer un nouveau loyer. Lors de la révision triennale du loyer qui suit ce renouvellement, le locataire soutient que, pour en calculer le montant, il faut retenir comme premier indice de base l'indice du coût de la construction au 2 e trimestre 2008, correspondant au jour de la dernière fixation du loyer ; selon lui, prendre en considération un indice antérieur conduirait à prendre en compte une période de variation de l'indice supérieure à la période de variation du loyer, en violation de l'article L 112-1 du Code monétaire et financier. La Cour de cassation écarte cet argument : l'article L 112-1 du Code monétaire et financier n'est pas applicable à la révision triennale légale. Le délai de trois ans, au terme duquel le bailleur peut demander la révision du loyer, court à compter de la date de renouvellement du bail, à laquelle le nouveau bail prend effet, même si la date d'exigibilité du bail a été reportée. L'indice à retenir pour le calcul du loyer révisé était donc celui du 2 e trimestre 2007.
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 A noter : le loyer d'un bail commercial peut être révisé tous les trois ans à la demande de l'une des parties. En ce qui concerne la demande de révision qui fait suite au bail renouvelé, le délai de trois ans court à compter du point de départ de ce bail (C. com. art. L 145-38, al. 1), c'est-à-dire de sa date d'effet. Le report de la date d'exigibilité du loyer renouvelé est sans incidence sur la date du renouvellement et le calcul du délai. C'est la première fois, à notre connaissance, que la Cour de cassation précise que cette règle ne se heurte pas aux dispositions de l'article L 112-1 du Code monétaire et financier, en vertu desquelles sont réputées non écrites les clauses des baux prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision, dès lors que ce texte, qui concerne les clauses d'échelle mobile, n'est pas applicable à la révision triennale légale. Pour les révisions ultérieures, qui peuvent être formées tous les trois ans, le délai court du jour où le loyer précédemment révisé s'est appliqué (C. com. art. L 145-38, al. 2), quelle que soit la date de sa fixation. Source : efl.fr
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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