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S47 revue de presse kylia - semaine du 12 au 18 novembre 2018

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Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

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S47 revue de presse kylia - semaine du 12 au 18 novembre 2018

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 12 au 18 novembre 2018 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL HLM : les bailleurs prêts à vendre 11.000 logements Le 12/11/2018 (Crédits : Gonzalo Fuentes) Plus de 70 bailleurs HLM, soit un dixième de l'ensemble des organismes, sont prêts à vendre quelque 11.000 logements via l'organisme Action Logement, a annoncé lundi celui-ci, alors que le gouvernement encourage le secteur à accélérer les ventes pour se financer. Pour le gouvernement, qui impose depuis cette année quelque 1,5 milliard d'euros annuels d'économies au monde HLM d'ici à 2020, l'accélération de ventes de logements sociaux constitue l'une des pistes qui permettra aux bailleurs de reconstituer leurs financements. L'exécutif évoque l'objectif de 40.000 ventes annuelles, contre moins de 10.000 actuellement, mais il ne l'a pas inscrit
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 dans la loi logement, adoptée en octobre par les parlementaires. Celle-ci simplifie toutefois les procédures avec notamment la création d'intermédiaires dédiés à la vente, les organismes nationaux de vente (ONV). Alors que la création effective de ces organismes doit attendre la promulgation de la loi d'ici la fin de l'année, Action Logement, organisme paritaire entre les organisations patronales et les syndicats, prévoit déjà de lancer le sien début 2019 et a lancé cet été un appel aux intéressés. A sa clôture fin octobre, "71 bailleurs volontaires ont répondu à l'appel à manifestation d'intérêt", annonce lundi dans un communiqué Action Logement, dont la mission consiste d'abord à faciliter l'accès au logement des salariés. "Il a permis de recenser 11.000 logements susceptibles d'être acquis", précise l'organisme. Une accession sociale à la propriété Cette procédure vise à vendre des logements aux particuliers, en premier lieu les locataires, afin de leur permettre, selon les termes d'Action Logement, "de bénéficier d'une opportunité d'accession sociale à la propriété, dans des conditions sécurisées". La version finale de la loi n'a pas introduit la possibilité de céder des logements à de grands acteurs privés sur le principe du démembrement: ils les auraient récupérés après le départ du locataire. Introduite par un amendement lors des débats à l'Assemblée, cette ouverture a été supprimée au Sénat. Source : www.latribune.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Effondrement d’immeubles : perquisitions à la mairie et à Marseille Habitat Le 13/11/2018 Huit personnes sont mortes dans l’écroulement le 5 novembre de deux immeubles du quartier de Noailles, l’un appartenant à la mairie par l’intermédiaire de Marseille Habitat, l’autre à une copropriété privée. Deux immeubles se sont écroulés le 5 novembre à Marseille. LOIC AEDO, HO / AFP Huit jours après l’effondrement de deux immeubles à Marseille, causant la mort de huit personnes, des perquisitions sont menées dans des services de la mairie et au siège du bailleur social, Marseille Habitat, mardi 13 novembre, a annoncé le procureur de la République de Marseille, Xavier Tarabeux. Huit personnes sont mortes dans l’écroulement de ces deux immeubles vétustes du quartier de Noailles, l’un appartenant à la mairie par l’intermédiaire de Marseille Habitat, et l’autre à une
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 copropriété privée. Marseille Habitat avait racheté un de ces bâtiments, au terme de dix ans de procédure, et l’avait vidé et muré. L’immeuble est peu à peu tombé en déliquescence, ce qui a pu entraîner l’effondrement de la copropriété privée voisine, estime le syndic de cette dernière. L’immeuble habité présentait toutefois, lui aussi, un certain nombre de fragilités, dont ont témoigné les habitants décrivant des murs fissurés et des portes qui ne se fermaient plus, ainsi que les procédures dans lesquelles la copropriété était impliquée. Une enquête a été confiée à la police judiciaire pour déterminer les causes exactes du drame et établir d’éventuelles responsabilités. En plus des différentes expertises qui avaient pu être faites autour de ces immeubles déjà signalés pour leur délabrement, les enquêteurs continuent de s’intéresser aux gravats des immeubles à la recherche « de tout élément utile à l’enquête ». « On n’en a pas assez fait » Mis en cause par les habitants pour son inaction, le maire de Marseille, Jean-Claude Gaudin (Les Républicains), a reconnu dimanche certaines erreurs de gestion mais refuse d’être le « bouc émissaire ».« On n’en a pas assez fait parce que c’est compliqué, parce qu’on ne nous laisse pas manœuvrer, et donc il est clair que l’insalubrité existe encore », a développé l’élu, aux commandes de la ville depuis vingt-deux ans, lors d’une conférence de presse à l’hôtel de ville. « Il faut qu’on s’attache à faire des efforts sérieux de ce côté-là », a-t-il ajouté. Une note confidentielle de l’agence régionale de santé révélée par Le Monde étrille le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) de la ville de Marseille, jugeant que ses agents ont tendance à « sous-évaluer » les dysfonctionnements dans les immeubles et à « minimiser » leur impact sur la santé des habitants. M. Gaudin, interrogé par la presse sur cette note, a assuré que la mairie allait « renforcer ce service- là ». Tout en reconnaissant les failles de la mairie sur l’habitat insalubre, le maire a estimé, concernant les immeubles en péril, que « dès que nous sommes alertés, nous prenons (…) les arrêtés de péril ». Mardi, après un entretien téléphonique avec Emmanuel Macron, et une rencontre avec Edouard Philippe, M. Gaudin a déclaré, dans un communiqué, que l’exécutif avait « affirmé sa volonté d’apporter tous les moyens, appuis, expertises, procédures et financements nécessaires, à la fois pour traiter les problèmes des habitants du quartier de Noailles sinistrés et pour renforcer l’efficacité des mesures de lutte contre l’habitat dégradé, insalubre ou indigne ». Le maire de Marseille a également rencontré les ministres Jacqueline Gourault (cohésion des territoires) et Julien Denormandie (logement). « Il a été décidé, que l’Etat apporterait un
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 accompagnement » sur « la mise en sécurité des habitations, l’accélération de la mise en œuvre du plan “Initiatives copropriétés” », présenté à Marseille le 10 octobre et une « lutte sans merci contre les “marchands de sommeil” », fait savoir la mairie. Source : www.lemonde.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 À Paris, le prix d’un logement représente 25 ans de loyers Le 14/11/2018 INFOGRAPHIE - Il faut accumuler l’équivalent de 15 à 30 années de loyers pour s’offrir un logement standard dans la capitale. La carte dressée par le site Homepilot pour afficher ces durées selon la station de métro la plus proche montre des différences sensibles par quartier. Pas moins de 24,7 ans de loyer, c’est le montant moyen qu’il faut débourser à Paris pour s’acheter un logement. S’appuyant sur un plan de métro de la capitale, le site de gestion immobilière en ligne Homepilot a cherché à déterminer pour chaque arrêt le rapport entre le prix moyen d’achat au mètre carré pour un appartement type rapporté au loyer moyen au mètre carré. Une valeur hâtivement assimilée à la durée nécessaire pour rentabiliser un investissement immobilier. Hâtivement, car le calcul, comme le précise la méthodologie, ne tient pas compte du coût de financement, des frais d’acquisition ou encore de la fiscalité et des charges... Toujours est-il que ce rapport a l’intérêt d’afficher des différences très sensibles d’un quartier à l’autre, même au sein d’un même arrondissement. On découvre ainsi qu’il faut 24,4 années de loyer pour acheter à Marcadet Poissonniers, mais seulement 18,2 ans pour une acquisition à 700 mètres de là, du côté de Château Rouge. Plus surprenant, un achat se paie en moyenne 21,7 ans de loyer au cœur
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 de Paris, à la station Chaussée d'Antin-Lafayette (à cheval sur les 8e et 9e arrondissements), moins qu’à la station Danube (19e arrondissement), où il faut compter 23,9 ans. C’est du côté de Solferino (7e arrondissement) qu’un achat est le plus long à rentabiliser dans la capitale (35,3 ans) alors que c’est à la Porte de Clichy que la dynamique est la plus intéressante 17,4 ans. Sur l’ensemble du réseau de métro, c’est la station La Courneuve- 8 Mai 1945 qui offre la plus courte durée: 13,9 ans. Non loin de là, Montreuil affiche également des rentabilités bien plus rapides qu’à Paris: 15,8 ans. Les quartiers chics de la rive gauche à la traîne Sans surprise, les quartiers populaires de la capitale restent ceux où les loyers couvrent le plus rapidement le prix d’acquisition: comptez 17,4 ans dans le quartier des Epinettes (17e) ou 18 ans à
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Flandres (19e) alors qu’il faut attendre en moyenne 32,2 ans sur la rive gauche entre Varenne, Solférino et Saint-Germain-des-Prés. Et la situation ne semble pas près de s’arranger: il faut en moyenne 11 mois de plus pour rentabiliser son investissement en 2018 par rapport à 2017. Une évolution qui tient, bien sûr, à une progression des prix d’achat plus forte que celle des loyers. C’est dans le 18e arrondissement que cette progression annuelle a été la plus forte: +2,1 années à Montmartre-Sacré Cœur, et + 1,8 année à Grandes carrières-Clichy et Jules Joffrin. De son côté, le 6e arrondissement est le seul de la capitale à ne pas avoir enregistré d’allongement de ces durées (- 0,5 année à Notre-Dame-des-Champs et -0,1 année à Rennes et Saint-Michel). Source : www.lefigaro.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Si vous changez vos fenêtres, vous n’aurez pas droit à un crédit d’impôt Le 15/11/2018 Alors que le ministre de la Transition écologique était favorable à la réintégration du changement des fenêtres dans le CITE, Matignon s’y est opposé et réfléchit à l’inclure dans une prime forfaitaire qui doit remplacer ce crédit d’impôt. Y aurait-il friture sur la ligne au gouvernement sur la transition énergétique? Mardi, on apprend que le ministre de la Transition écologique François de Rugy s’apprête à déposer un amendement pour que le remplacement des fenêtres soit de nouveau éligible au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). C’est le président du Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique, qui s’est entretenu avec François de Rugy, qui l’annonce dans un tweet. Aucun démenti du ministère n’a été formulé. En réalité, il s’agissait d’un «avis personnel» émis par le ministre et non d’une décision officielle, explique-t-on désormais dans son entourage. Aujourd’hui, on comprend mieux le pourquoi de cette réaction. Contacté par Le Figaro, Matignon a admis son refus du retour du remplacement des fenêtres dans le CITE, confirmant une information de RTL. Un crédit d’impôt que le gouvernement a prévu de transformer en une prime forfaitaire, dispositif
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 jugé «plus efficace». «Le dispositif était surtout utilisé par des ménages aisés avec donc peu d’effets vraiment déclencheurs et un rapport coût/efficacité assez mauvais sur certains travaux, notamment ceux concernant les fenêtres», explique-t-on à Matignon. Les contours de la prime sont à définir Par ailleurs, la prime a l’avantage de pouvoir être versée aux ménages quasiment en même temps que les travaux, contrairement au crédit d’impôt, qui lui est réglé après. Un avantage non négligeable pour la trésorerie des ménages et donc qui faciliterait la prise de décision. Prévue en 2019, cette transformation n’aura finalement lieu qu’en 2020. Pour l’année prochaine, le CITE a été prolongé «dans les mêmes proportions». «En 2019, le CITE restera aussi intéressant qu’en 2018, avec un taux de 30% pour les opérations éligibles. Ce qui devrait représenter entre 900 millions et un milliard d’euros d’aides octroyées», précise le ministère de la Transition écologique et solidaire. Pour 2020, le CITE sera donc remplacé par cette prime forfaitaire. Quant à savoir si le changement de fenêtres sera éligible à ce nouveau dispositif, aucune décision n’a encore été prise. Les contours de la prime sont encore à définir. «Le gouvernement déterminera avec les acteurs les travaux éligibles et les montants de subventions correspondants», répond Matignon. Source : www.lefigaro.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Halls d'immeubles occupés: bientôt des amendes Le 16/11/2018 Un CRS au pied d'un immeuble de Villiers-le-Bel, près de Paris, le 18 février 2008. afp.com/FRANCK FIFE Un amendement soutenu par l'ensemble du groupe La République en Marche devrait être voté la semaine prochaine à l'Assemblée. Christophe Blanchet vient de passer vingt-quatre heures en immersion avec des policiers de sa circonscription, au début du mois de novembre. Le député LREM du Calvados a été choqué par leur incapacité à faire respecter l'interdiction d'occuper les halls et les parties communes d'immeubles. Des occupations souvent synonymes de trafics de stupéfiants et d'intimidations pour les habitants. La loi a beau prévoir en théorie des peines de deux mois d'emprisonnement et 3 750 euros d'amende, elles sont en réalité très peu appliquées au quotidien.
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Permettre aux forces de l'ordre d'agir "Les résultats se font toujours largement attendre, déplore le député dans l'exposé des motifs d'un amendement, que L'Express s'est procuré. Les forces de l'ordre, comme nos concitoyens excédés, vivent une réelle situation de blocage car le dépôt d'une plainte est nécessaire pour engager des poursuites à l'encontre des délinquants qui nuisent à la libre utilisation des espaces communs. Or, bien peu sont ceux qui osent effectivement porter plainte pour un délit parfois perçu comme trivial ou par crainte de représailles." D'où l'idée de créer une amende forfaitaire de 300 euros, moins sévère en apparence, mais aussi beaucoup plus facile à dégainer pour les policiers : le dépôt de plainte n'est plus nécessaire, la procédure s'apparente à un simple procès verbal. "L'idée est de soulager les habitants et de permettre aux forces de l'ordre d'agir, explique Christophe Blanchet à L'Express. Elles ne demandent que ça, mais le panel juridique à leur disposition ne le leur permet pas." A peine revenu de sa journée d'observation, la semaine dernière, le député du Calvados s'est lancé dans une course contre la montre pour que son amendement s'insère dans le projet de réforme de la justice, examiné à partir du lundi 19 novembre dans l'hémicycle. Christophe Blanchet a réuni les signatures de 27 députés LREM, dont l'ancienne policière Laurence Vanceunebrock-Mialon. Cibler les incivilités Lors de la réunion de balayage du mercredi 14 novembre, pendant laquelle les députés LREM choisissent à huis clos les amendements qu'ils soutiendront en séance publique, le député a réussi à convaincre son groupe de reprendre le dispositif à son compte. Il a donc toutes les chances d'être adopté par l'Assemblée nationale la semaine prochaine. La proposition de Christophe Blanchet rejoint la volonté de la majorité de créer des amendes forfaitaires pour cibler les incivilités. "Elles ont vocation à réprimer des délits de voie publique sur lesquels les policiers ont peu de doute, et qui ne font pas de victime directe", explique le rapporteur du projet de loi, Didier Paris. Christophe Blanchet se distingue à nouveau après avoir fait voter, contre l'avis du gouvernement, des avantages fiscaux pour les propriétaires logeant des SDF. "Des amendements comme ça, j'en ai une quarantaine en stock !" promet-il. Source : www.lexpress.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Location meublée de courte durée et droits de commercialité, ou comment louer en toute légalité. Le 17/11/2018 Si la location meublée a le vent en poupe, la location meublée touristique l’a encore davantage avec un nombre toujours croissant de logements proposés via les différentes plateformes spécialisées. Ce modèle serait-il cependant victime de son succès ? Une réponse positive semble s’imposer de prime abord, car les capitales régionales ayant adopté des délibérations dites « anti-airbnb » se sont multipliées ces derniers mois afin de réguler ce type de location. C’est ainsi que les villes de Bordeaux, Nice et Lyon notamment se sont placées dans le sillage de celle de Paris afin d’instaurer des procédures spécifiques visant à contrôler les mises sur le marché de telles locations. Pour la seule ville de Paris, 80% des annonces Airbnb seraient illégales et un montant d’amendes record de 1,38 M€ a été infligé pour la période courant du 1er janvier 2018 au 15 août 2018. Comment obtenir l’autorisation préalable requise par ces règlementations « anti-airbnb » ? Dans les faits, les communes concernées ont majoritairement adopté des règlements précisant les procédures à respecter pour obtenir cette autorisation préalable au changement d’usage. Or, à leur lecture, toutes y ont prévu que cette autorisation sera subordonnée à une obligation de compensation, laquelle consiste à ce qu’un autre local -n’étant pas à usage d’habitation et situé dans un périmètre restreint (chaque ville ayant adopté ses propres zonages avec ses propres contraintes d’éligibilité)- soit concomitamment transformé à cet usage. Cette notion de « compensation » se comprend en ce qu’elle consiste à limiter l’érosion du parc d’habitation sur le territoire de la ville concernée. Hormis les cas où les propriétaires concernés procèderaient eux-mêmes à une telle transformation sur un autre de leurs biens, il n’existe qu’une solution pour satisfaire à cette obligation : acheter des droits de commercialité auprès d’autres propriétaires réalisant de telles transformations.
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Comment se concrétisent les cessions de « droits de commercialité » ? Evidemment, la personne transformant un local en logement est activement recherchée par tous les propriétaires souhaitant débuter (ou régulariser) une activité de location meublée de courte durée, aboutissant généralement à un phénomène de surenchère. Il sera alors primordial pour l’aspirant loueur de trouver un vendeur dont le local présente des caractéristiques cohérentes par-rapport à son logement afin de ne pas surpayer ces droits (ce qui sera notamment le cas si le local est significativement plus grand que le logement devant être compensé, ou bien est situé au sein d’une zone plus contraignante que le logement devant être compensé). Notons que la ville de Paris précise sur son propre site (sous le dépliant « Compensation : quelles sont les démarches ? » de la FAQ) ce qui suit : « Cette dépense (NB : l’achat de droits de commercialité) est-elle proportionnée ? En dehors de la nécessaire protection du logement qui nécessite de reconstituer une surface au moins identique (ordonnance de 2005 et article L 631-7 CCH) en cas de suppression de logement, la dépense apparaît économiquement justifiée : rentabilité entre 1,6 et 2 fois plus qu’en location nue (Etude APUR 2011), et un investissement rapidement remboursé : pour un studio de 20 m² coût de 20K€ qui pourrait être remboursé en moins de 8 mois (avec recette de 1.000 € / semaine et taux d’occupation à 60%) ». Une fois le vendeur ciblé et le prix de cession arrêté, celle-ci doit être réalisée devant notaire afin que soit rédigée une attestation de mise à disposition de compensation (ou encore « titre de compensation ») : ce n’est qu’une fois ce document établi que l’ensemble des démarches administratives pourront être initiées auprès de la municipalité concernée. Quelles sont précisément les locations concernées par ces procédures spécifiques ? Ces procédures spécifiques, applicables de plein droit dans les villes de plus de 200.000 habitants ainsi que celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, consistent à ce que les changements d’usage de locaux destinés à l’habitation soient soumis à une autorisation préalable de la municipalité. L’usage d’un local est une notion factuelle consistant à apprécier ce à quoi il est utilisé (habitation, bureau, commerce, hôtel, etc.), et il y a donc changement d’usage chaque fois que cette utilisation varie (installation d’un bureau dans un appartement, transformation d’une caserne en hôtel, etc.).
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 En matière de location meublée de courte durée, la loi est venue préciser que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ». Ainsi, proposer en location meublée de courte durée un local à usage d’habitation constitue juridiquement un changement d’usage devant faire l’objet d’une autorisation préalable de la municipalité. A défaut, la mise en location meublée de courte durée est tout simplement interdite et passible de lourdes sanctions (Cf. infra). L’exception notable à ce principe réside dans les termes de l’article L631-7-1 A du même code selon lesquels « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, (…) l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L631-7 du présent code (…) n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », étant précisé que cette notion de résidence principale s’entend « comme le logement occupé au moins huit mois par an ». Le champ d’application de cette exception est donc extrêmement précis puisqu’il implique, d’une part, que le logement loué soit en fait la résidence principale du loueur et, d’autre part, que le nombre total de locations consenties n’excède pas 120 jours dans l’année. A défaut, cette exception ne sera donc pas ou plus applicable et le loueur sera dans la situation où il n’aura pas respecté le principe d’interdiction de changement d’usage sauf autorisation préalable, et encourra donc les sanctions prévues. A défaut de respecter ces règles, quelles sont les sanctions encourues ? Hors les cas où il s’agirait de la résidence principale du loueur, proposer son bien en location meublée de courte durée sans acquérir de droits de commercialité, et donc sans satisfaire à l’obligation de compensation, est passible des sanctions suivantes :  Sanctions civiles (applicables dès lors que l’infraction est caractérisée : art. L651-2 du Code de la construction et de l’habitation) : amende d’un montant de 50.000 € par local irrégulièrement transformé et injonction de retour à un usage d’habitation sous astreinte (1.000 € / jour / m2 de locaux irrégulièrement transformés) ;  Sanctions pénales (applicables uniquement en cas de fraude : art. L651-3 du Code de la construction et de l’habitation) : amende d’un montant de 80.000 € et un an d’emprisonnement.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 En conclusion, la mise en location de meublés de courte durée répond d’une réglementation diffuse et complexe qui, lorsqu’elle n’est pas maîtrisée (et a fortiori lorsqu’elle n’est même pas connue), peut engendrer de lourdes sanctions. C’est ainsi que la pratique a développé la cession de droits de commercialité afin de pouvoir régulariser sa situation vis-à-vis de l’obligation de compensation ! Source : www.village-justice.com
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE La cession du fonds de commerce Le 13/11/2018 La vente du fonds de commerce est une cession à titre onéreux. Autrement dit, le vendeur transmet son fonds à un acquéreur moyennant un prix. Elle doit respecter un certain nombre de conditions de forme et de fond. © GettyImages L'acquéreur doit être vigilant : en reprenant le fonds de commerce, on reprend aussi un certain nombre d'engagements. La vente du fonds de commerce est une cession à titre onéreux. Autrement dit, le vendeur transmet son fonds à un acquéreur moyennant un prix. Ce prix, librement fixé par les parties, doit être réel et sincère (interdiction d’en dissimuler une partie par exemple). Pour connaître les prix du marché dans le secteur CHR, selon votre activité (café, bar-brasserie, restaurant traditionnel ou autre, hôtel etc.), vous pouvez consulter la page de hôtellerie-restauration dédiée aux prix de ventes de fonds de commerce.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 La cession de fonds commerce doit respecter un certain nombre de conditions de forme et de fond, d’où la nécessité de se faire assister par un professionnel du droit (avocat, fiscaliste, expert- comptable, éventuellement notaire pour certains aspects….). ► Cession des biens corporels et incorporels Le fonds de commerce étant un ensemble de biens corporels et incorporels, sa vente implique la cession de ces éléments : - matériel, mobilier, outillage, marchandises et stock pour ce qui est des éléments corporels ; - droit au bail, clientèle, enseigne, nom commercial, contrats de travail, par exemple, pour ce qui est des éléments incorporels. La cession est, précédée, dans la quasi-totalité des cas, de la signature d’un compromis de vente. L’acte de vente n’interviendra qu’une fois les conditions suspensives levées. Il faut compter au minimum deux mois entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif. Ce délai varie selon la complexité de la cession et laisse le temps aux parties d’effectuer certaines formalités indispensables, comme par exemple l’information préalable des salariés dans les établissements de moins de 250 personnes, et les déclarations à la mairie (déclaration d’urbanisme, déclaration aux fins d’exercice du droit de préemption de la mairie…). ► Une reprise d’actif À noter que, à la différence d’une reprise de titres de société, la reprise de fonds de commerce constitue une reprise d’actif sans passif. Cet aspect est souvent apprécié des banques qui financent le projet de reprise, surtout lorsqu’il s’agit d’une première reprise ou d’un fonds de restauration rapide. Cela ne doit pas empêcher l’acquéreur d’être vigilant : en reprenant le fonds de commerce, on reprend aussi un certain nombre d’engagements (exemple : le bail, les contraintes de voisinage, le personnel..). La cession de fonds de commerce comporte des conséquences fiscales (impôts sur la plus-value) pour le cédant et l’acquéreur (droits d’enregistrement), d’où l’intérêt pour chacune des parties de se faire accompagner par un professionnel du droit (expert-comptable ou avocat fiscaliste par exemple). Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Fiche pratique : Calculer la rentabilité d'un spa Le 14/11/2018 Il est essentiel de calculer d'abord son chiffre d'affaires prévisionnel et ses charges d'exploitation (notamment la masse salariale) © Thinkstock La question est essentielle pour la validation définitive du projet, tant pour l'investisseur que pour ses partenaires ou ses financiers. Seul un prévisionnel d'exploitation est à même de donner des premiers éléments de réponse. Pour l'établir précisément, il convient dans un premier temps d'estimer son chiffre d'affaires prévisionnel. Il est composé : - des soins à la carte - des forfaits (deux ou trois soins groupés) ; - des packages (hôtel + soins) ;
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 - des cours ou consultations (yoga, sophrologie, nutritionniste, diététicien, acupuncteur…) ; - des abonnements ; - de la vente de produits en boutique : cosmétiques, accessoires bien-être (thés, infusions, peignoirs, livres…), objets décoratifs (bougies parfumées, encens…). Les principales charges d'exploitation résident dans la masse salariale qui représente entre 40 à 55 % du CA. Pour cette raison, il est important au moment de la conception et de la programmation du projet, de trouver le juste équilibre entre les soins manuels nécessitant du personnel, et les soins autonomes (équipements). De plus, en fonction des cycles d'activité du spa et du taux d'occupation prévisionnel, il peut être choisi d'employer du personnel en CDD ou de faire appel à des intervenants extérieurs (c'est souvent ce qui est pratiqué pour des spécialistes, tel qu'un sophrologue, un kinésithérapeute, un coach sportif…). Les conditions du succès Contrairement aux idées préconçues, un spa n'est pas forcément un poste déficitaire, incontournable pour des raisons d'image et de communication de l'hôtel. Intelligemment conçu et géré, il devient un véritable centre de profit et une valeur ajoutée à un établissement hôtelier. Il s'agit avant tout d'une activité de service, avec ses contraintes, en particulier liées à l'importance de ses besoins en personnel qualifié. Tout comme l'hôtellerie ou la restauration, le spa est une activité rentable, à condition : - d'avoir mesuré son investissement en fonction du potentiel du chiffre d'affaires ; - d'avoir fait les choix techniques judicieux (en particulier concernant la gestion de l'eau et des énergies) et les choix d'équipements les plus fonctionnels pour l'exploitation future ; - d'intégrer de la flexibilité dans les contrats de travail ; - de gérer les coûts d'exploitation : traitement du linge, achats cosmétiques et consommables… ; - de suivre ses ratios : nombre de cabines ÷ nombre de spa praticiens ; revenu moyen par heure et par cabine ; CA par type de soins…
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 - de savoir vendre des produits additionnels (cosmétiques, diététiques, autres), à forte marge ajoutée. Le résultat d'exploitation s'équilibre ou devient bénéficiaire dès la deuxième année, hors amortissement. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Café, hôtel, restaurant : estimation immobilière, mode d'emploi Le 14/11/2018 Condition sine qua non à la réussite d'une transaction, l'estimation d'un CHR n'est jamais simple. Les critères à prendre en compte sont nombreux et l'analyse globale nécessite une parfaite connaissance du tissu commercial local. Décryptage. Un commerce, qu’est-ce que c’est ? Un commerce est une activité, des moyens et des biens affectés à son exploitation. Ainsi, qu’il fasse l’estimation d’un café, d’un restaurant, ou d’un hôtel, le conseiller immobilier spécialisé en commerces & entreprises doit allier connaissances immobilières et connaissances financières, et appliquer de nombreux critères (conditions d’exploitation du bail, emplacement, valeur du matériel, état des locaux…) venant souvent majorer ou minorer le résultat obtenu par les principales méthodes d’évaluation.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 L’estimation immobilière d’un CHR : les méthodes d’évaluation La nature d’un commerce se constitue d’éléments matériels et immatériels. À ce titre, l’évaluation ne peut se résumer à l’addition des valeurs brutes des seuls éléments matériels. Il existe de nombreuses manières d’estimer, dont les principales sont : - la méthode comparative ; - la méthode patrimoniale ; - la méthode de rendement ; - et la méthode par valorisation du chiffre d’affaires. La méthode comparative Le fonds de commerce est valorisé au regard des prix de commerces équivalents : d’activité identique et dans le même secteur. Si la méthode est simple, elle nécessite de disposer des bases de comparaison nécessaires en regroupant les affaires sur le marché ou les cessions récentes. La méthode patrimoniale Cette méthode consiste à additionner les immobilisations incorporelles (dont valeur du fonds ou du droit au bail, licences, brevets…) ainsi que corporelles (matériel, agencement, équipements). La méthode de rendement Méthode souvent utilisée par les établissements bancaires, l’objectif est de définir la rentabilité du commerce. Est généralement retenue la méthode par l’EBE (excédent brut d’exploitation) qui reflète l’activité réelle de l’exploitation en éliminant les flux financiers exceptionnels et hors exploitation. La méthode par valorisation du chiffre d’affaires Cette technique s’appuie sur une fourchette de valeur par activité et est exprimée en pourcentage du CA sur les 3 derniers exercices. Elle est la plus usitée. Bien que complexe, l’évaluation d’un café, hôtel ou restaurant, repose sur des bases objectives, qu’elles soient matérielles ou immatérielles. Dans tous les cas, une estimation
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 précise et réaliste demeure la clé d’une concrétisation rapide de la vente. L’intervention d’un spécialiste s’impose ! A retenir : - Estimer un bien commercial CHR est complexe et déterminant, cette tâche doit être confiée à un professionnel. - Il existe plusieurs méthodes d’évaluation qu’il faut souvent pondérer par des critères propres au commerce estimé. - L’estimation pertinente d’un commerce permet d’attirer des repreneurs fiables et assure ainsi la vente. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Food truck : un emplacement… à tout prix ? Le 15/11/2018 Un supermarché informe le gérant d’un Food truck que son contrat ne sera pas renouvelé et qu’il doit libérer l’emplacement mis à sa disposition sur son parking. Le gérant réclame alors le versement d’une indemnité d’éviction… que le supermarché refuse de payer, et à raison manifestement : pourquoi ? Emplacement loué par un Food truck = bail commercial ? Un entrepreneur souhaite se lancer dans l’exploitation d’un Food truck. Pour cela, il a besoin de trouver un emplacement et se met d’accord avec un supermarché pour obtenir une place sur le parking : un contrat d’une durée d’un an, renouvelable, est alors signé entre eux. 4 ans plus tard, le supermarché informe l’entrepreneur qu’il refuse de renouveler l’occupation de son parking.
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 L’entrepreneur demande alors le versement d’une indemnité d’éviction, considérant que le contrat de location de l’emplacement du supermarché est soumis à la réglementation du statut des baux commerciaux, qui prévoit le versement de l’indemnité réclamée en cas de refus de renouvellement du bail signé. Indemnité d’éviction que refuse de payer le supermarché : pour lui, le contrat signé est une autorisation d’occupation précaire, dérogatoire au statut des baux commerciaux. Pour preuve, l’entrepreneur :  ne pouvait exercer son activité que pendant les heures d’ouverture du supermarché ;  n’avait pas la maîtrise exclusive de l’emplacement mis à disposition ;  dépendait des infrastructures du supermarché pour l’exercice de son activité (les branchements électriques lui permettant d’exercer son activité se trouvaient dans un boîtier fermé dont il n’avait pas le libre accès et ses bouteilles de gaz étaient entreposées dans le supermarché). Au vu de tous ces éléments, le juge donne raison au supermarché. Le contrat signé ne bénéficie pas des règles protectrices applicables aux baux commerciaux. L’entrepreneur n’a donc pas droit au versement d’une indemnité d’éviction. Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 juin 2018, n° 14-26003 Source : www.bar-brasserie.fr
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Choisir son matériel : les machines à café Le 15/11/2018 On trouve de plus en plus sur le marché des machines à café tout automatiques, par exemple à deux groupes, 100 % autonomes avec des moulins intégrés. Plusieurs moulins sont même possibles, afin d’avoir des cafés différents suivant les goûts de la clientèle. Ces moulins sont généralement prévus avec un rattrapage automatique d’usure des meules. En principe, les chaudières pour le café, l’eau chaude et la vapeur sont séparés. Elles disposent de robinets en façade. Suivant les marques, le design, les couleurs, les éclairages changent mais les principes de fonctionnement restent les mêmes. De plus en plus de modèles sont équipés de programmes informatisés de fonctionnement, de nettoyage et de détartrage automatiques.
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 L’un des leaders du café en capsules commercialise une machine tout automatique et haut de gamme pour les établissements à grand débit. Il s’agit du modèle. Ses 4 têtes d’extraction permettent de réaliser toute sorte de café, avec du lait frais stocké dans un récipient réfrigéré à 4 °C.  Grains ou dosettes Suivant la culture de l’entreprise et son mode de gestion, l’exploitant pourra opter pour du café en grains ou en dosettes. Une machine ‘propriétaire’ ne fonctionne qu’avec des capsules rigides de sa marque, sans concurrence possible sur les prix avec souvent le choix des qualités de café limité à l’avance. En général le prix de revient d’un expresso avec ces machines se situe entre 0,25 € et 0,35 €. Alors que pour les machines dites ‘libres’, ce dernier varie de 0,05 € à 0,30 €, suivant le type de café utilisé : en grains, moulu, en dosettes souples ou du type ESE.  Les dosettes ESE Les dosettes ESE (Easy Serving Expresso), dont le prix se situe entre 0,20 €et 0,30 €, tendent à devenir le standard pour les machines ouvertes à la concurrence. Elles offrent aux professionnels un choix important de cafés différents. Elles sont appelées aussi dosettes dures, par opposition aux dosettes souples que l’on trouve sur le marché. Les dosettes souples sont conçues pour produire un café classique obtenu de la même manière qu’une cafetière filtre traditionnelle, mais avec une belle mousse. Elles sont dites universelles car elles peuvent être utilisées, en les tassant un peu, dans pratiquement toutes les machines expresso classiques. C’est un système basse pression qui ne permet pas de faire de véritable expresso, contrairement aux dosettes ESE. Celles-ci sont en général compatibles avec toutes les machines expresso qui acceptent le café moulu. La dosette ESE est un standard dit libre par rapport aux systèmes fermés qui utilisent des capsules en plastique ou métalliques. Elle est également plus écologique car elle contient du café finement moulu, compacté entre deux feuilles de papier 100 % d’origine végétale. Elle est généralement emballée dans un sachet individuel hermétique. Ce qui permet de la conserver assez longtemps, une ou deux années suivant les fournisseurs. Bien vérifier à l’ouverture du sachet si les deux faces de la dosette sont sans inscription ou sans picots. Dans un cas comme dans l’autre, se référer aux instructions du fournisseur pour placer les dosettes dans le porte-filtre. Si vous aviez l’habitude de faire simultanément deux expressos avec un porte-filtre vous devriez obligatoirement utiliser du café moulu.  Les cousins de la machine à café
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 Le moulin à café, un peu bruyant, fait le charme du ‘petit noir’ pris au bar le matin. Le percolateur, souvent utilisé dans les hôtels ou collectivités, tend à disparaître au profit des machines à filtration avec puisage en façade. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 L'hôtellerie française enchaîne les bons résultats - Baromètre Deloitte-In Extenso Le 15/11/2018 La tendance positive amorcée durant l'été se prolonge en septembre, même si elle est plus marquée en Île-de-France qu'en région. À l'échelle nationale, toutes les catégories affichent des chiffres d'affaires hébergement en hausse et de bons niveaux d'occupation © GettyImages Rouen a réalisé de bonnes performances en septembre. D’après les résultats du baromètre Deloitte-In Extenso de septembre, l’hôtellerie reste sur la tendance positive amorcée pendant la saison estivale. Les recettes moyennes par chambre louée bondissent, entraînant une croissance des chiffres d’affaires hébergement (RevPAR). Cependant, cette tendance positive est plus marquée en Île-de-France qu’en région. À l’échelle nationale, toutes les catégories affichent des chiffres d’affaires hébergement en hausse et de bons niveaux d’occupation (supérieurs à 70 %). Seul le segment super-économique, comme les mois précédents, affiche un léger retrait de fréquentation.
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 En données cumulées à fin septembre, la tendance est tout aussi positive avec des progressions de RevPAR comprises entre 5 % et 8 % selon les catégories. L’hôtellerie parisienne enregistre de très bons résultats, avec des taux d’occupation supérieurs à 80 % mais surtout des recettes moyennes en hausse (+ 9 % pour la catégorie luxe à + 21 % pour l’économique). Ces bons résultats sont liés à des événements tels que les salons Maison & Objet et Première Vision ou encore la 28 e édition de l’ERS International Congress, le plus grand rassemblement mondial des professionnels de la médecine respiratoire. Les clientèles de loisirs ont aussi été favorisées par plusieurs facteurs : une météo clémente et des événements comme les Journées du patrimoine, la Fashion Week ou la Ryder Cup. Le bilan pour l’hôtellerie parisienne est plus que positif avec des chiffres d’affaires hébergement en hausse entre 7 % et 25 % par rapport à septembre 2017. L’Île-de-France, hors Paris intra-muros, a bénéficié des mêmes facteurs favorables. Lyon, Rouen et Reims en forme En région, septembre est moins brillant puisque seules les catégories d’entrée de gamme (super- économique et économique) et luxe affichent un RevPAR en augmentation. Toutes les catégories, exceptée l’hôtellerie de luxe, ont enregistré une baisse d’occupation en septembre. Les régions n’enregistrent pas de progression significative par rapport à 2017. Toutefois, les performances de certaines grandes métropoles telles que Lyon, Rouen et Reims tirent les résultats vers le haut. On observe également une tendance positive au sein de l’hôtellerie azuréenne, avec des RevPAR en hausse sur toutes les catégories. En cumulé de janvier à septembre, les chiffres d’affaires hébergement sur la progressent sur tous les segments (+ 4 % sur l’économique à + 8 % sur les catégories haut de gamme et luxe). Seule l’hôtellerie super-économique voit son RevPAR se stabiliser suite à un retrait du taux d’occupation à fin septembre. #Deloitte #InExtenso Données mensuelles septembre Luxe Haut de gamme Milieu de gamme Économique Super économique TO 2018 75,5 % 82 % 79 % 77 % 73 % Var. /n-1 2 % 0 % 1 % 2 % - 0,5 %
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 RMC 2018 487 % 230 € 124 € 73 € 46 € Var. /n-1 10 % 8 % 9 % 6 % 5 % RevPAR 2018 368 € 190 € 99 € 57 € 34 € Var. /n-1 12 % 8 % 10 % 8 % 5 % TO : taux d'occupation RMC : recette moyenne par chambre louée RevPAR : revenu moyen par chambre disponible Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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