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S46 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 novembre 2018

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Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

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S46 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 novembre 2018

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 5 au 11 novembre 2018 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Que faire si votre immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril ? Le 05/11/2018 FOCUS - Parmi les deux immeubles qui se sont effondrés ce lundi matin à Marseille causant la mort à ce jour de cinq personnes. L’un des deux faisait l’objet d’un arrêté de péril. De quoi s’agit-il ? Quelles sont les obligations pour le propriétaire ou le syndic et quelles sont les conséquences pour les occupants ?
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Deux immeubles mitoyens se sont effondrés ce lundi matin à Marseille. L’un des deux faisait l’objet d’un arrêté de péril depuis «une dizaine de jours». Les pompiers démolissent un troisième bâtiment qui menaçait de s’écrouler. • Quand un habitat est-il jugé en péril? Le péril suppose qu’un appartement ou une maison présente un danger pour la sécurité de ses occupants. Il peut s’agir d’un effondrement de planchers, d’escaliers, d’un garde-corps, de balcons, d’une toiture ou d’une façade. Pour l’immeuble à Marseille, une «difficulté sur une cloison au premier étage» avait été repérée. • Que faire lorsque la sécurité des occupants n’est plus assurée? Les faits révélant l’insécurité d’un logement doivent être signalés à la mairie par téléphone ou par courrier. Les services chargés d’établir un constat doivent intervenir dans un délai de trois mois à compter du signalement. Ceci étant fait, le maire notifie au propriétaire du logement ou au syndic (dans le cas d’un immeuble en copropriété) qu’une procédure de péril va être prise. À noter que la procédure de péril s’applique uniquement à la solidité du logement et non pas à son état ou à ses conditions d’occupation qui sont traités par la procédure d’insalubrité. Dès réception du courrier, le propriétaire (ou le syndic) dispose d’un mois maximum pour présenter leurs éventuelles observations à la mairie, par lettre recommandée avec avis de réception. • Et si les désordres persistent? Dans ce cas, le maire prend un arrêté de péril (ordinaire ou d’urgence) mettant en demeure le propriétaire (ou le syndic) d’effectuer les travaux nécessaires dans un délai d’au maximum un mois. S’il y a urgence, un expert est nommé, sur demande du maire, par un juge des référés. Ce dernier doit examiner la solidité du logement dans les 24 heures qui suivent sa nomination et doit dresser un constat puis proposer des mesures pour mettre fin au péril. Le maire peut assortir l’arrêté d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter les lieux si l’état de solidité du logement ou une des parties ne permet pas de garantir la sécurité des occupants. En cas d’urgence, il peut aussi décider d’une démolition partielle du logement pour supprimer les parties qui menacent de s’effondrer.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 • Et si les travaux n’ont pas été réalisés dans les temps? Le maire peut faire réaliser les travaux aux frais du propriétaire (ou du syndic) et majorés d’intérêts. Ce dernier peut également faire l’objet de poursuites pénales. Le maire peut appliquer une astreinte d’au maximum 1000 euros par jour de retard à l’encontre du propriétaire (ou du syndic). • Dois-je continuer de payer mon loyer? Le loyer versé par les occupants cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification du maire pour prévenir qu’une procédure de péril va être prise. • Qui doit assurer le relogement des occupants? C’est au propriétaire (ou au syndic) de reloger les occupants dans un nouveau logement ou de trouver un habitat temporaire en cas d’interdiction temporaire d’habiter les lieux. En cas de défaillance, c’est le maire qui prend ces dispositions. Source : www.lefigaro.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Rénovation énergétique : la majorité des Français ignore l'existence d'aides Le 6/11/2018 (Crédits : Phil Noble) Selon les résultats d'une étude OpinionWay-Teksial rendue publique ce 6 novembre, 78 % des Français sont incapables de citer une aide financière contribuant à mener des travaux de rénovation énergétique. En « itinérance mémorielle » à Verdun, le président de la République Emmanuel Macron a promis, ce 6 novembre 2018 sur Europe 1, d'« améliorer le chèque énergie ». D'un montant actuel de 150 euros, cet outil qui sert à payer les factures d'électricité et de gaz va être augmenté à 200 euros en 2019. Les chiffres sont effectivement alarmants. Sur les 28 millions de résidences principales que compte notre pays, 15 millions sont des passoires énergétiques. Outre les risques que cela peut avoir sur la santé physique (problèmes respiratoires) et mentale (anxiété voire dépression), le budget des Français concernés est largement amputé par ces fortes dépenses de consommations. Pourtant, si ce chèque énergie est connu des ménages modestes, les autres dispositifs accompagnant financièrement la rénovation énergétique sont très majoritairement ignorés. Selon une
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 étude OpinionWay-Teksial (spécialiste des économies d'énergie) réalisée auprès de 2.098 individus, seuls 22 % d'entre eux réussissent en effet à citer une autre aide. Pour un accompagnement avant, pendant et après les travaux 7 % des sondés connaissent le crédit d'impôt (CITE) qui s'applique notamment au remplacement des fenêtres en simple vitrage, mais 62 % sous-estiment l'exonération fiscale et 29 % la surestiment. Ils ne sont que 3 % à savoir que cet abattement est de l'ordre de 31 à 40 %. La majorité (43 %) souhaite en réalité un accompagnement avant, pendant et après les travaux. Le CITE devait être transformé en prime dans le cadre du volet Ecologie du projet de loi de finances 2019 adopté cette nuit. Mais dès la mi-septembre, le gouvernement y renonce, calculant que cela aurait nécessité la création d'une administration dédiée de 300 personnes à temps plein. « La nécessité de devoir avancer les fonds, en dépit des aides existantes, est un frein pour les ménages », regrette Matthieu Paillot, le président de Teksial à l'origine de cette enquête. « Il y a au moins neuf mois de décalage entre les travaux et la perception de l'exonération fiscale. » En revanche, les sondés (5 %) semblent connaître les certificats d'économie d'énergie (CEE) qui contraignent les fournisseurs à proposer aux particuliers des travaux de rénovation. Dans le détail, ils sont au courant de ces aides dès lors qu'elles sont proposées directement par les énergéticiens ou les industriels de la grande distribution. Les Français prêts à débourser 1.758 euros en moyenne La moitié (50 %) des Français est en effet consciente de la « nécessité » de réaliser des travaux. 81 à 90 % d'entre eux considèrent même que cela « améliore le confort », « fait faire des économies sur les factures » et « augmente la valeur du logement ». Bien qu'en baisse de 435 euros par rapport au baromètre de 2017, les Français se disent prêts à dépenser en moyenne 1.758 euros pour changer leurs fenêtres, isoler leurs combles ou encore améliorer leur système de chauffage. « Il existe de vraies tensions sur le pouvoir d'achat », estime le directeur des études d'opinion chez OpinionWay Frédéric Micheau et auteur de l'enquête. « Elles sont liées à une fiscalité qui ne baisse pas et à un sentiment qu'elle empire. Cela joue sur le budget disponible. » Le 10 septembre dernier, le gouvernement et l'Agence de maîtrise de l'environnement et de l'énergie (Ademe) ont lancé une campagne de communication intitulée « FAIRE » pour « faciliter, accompagner
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 et informer pour la rénovation énergétique ». Deux mois plus tard, il semble, au contraire, que le public manque d'informations pour se lancer dans des opérations de réhabilitation énergétique. Source : www.latribune.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Airbnb : les amendes pleuvent au profit de la ville de Paris Le 08/11/2018 Airbnb : les amendes pleuvent au profit de la ville de Paris Les condamnations de propriétaires indélicats se multiplient dans la capitale. Et les amendes sont salées. Les petits malins qui se jouent des règles de location via Airbnb n’ont qu’à bien se tenir. D’après les chiffres que nous nous sommes procurés auprès de la ville de Paris, un peu plus 1,48 million d’euros d’amendes ont été infligés entre le 1er janvier et le 5 novembre 2018, aux particuliers portés en justice par la mairie. Le montant de ces condamnations dépassent déjà celui de 2017 (1,3 million d’euros). Individuellement, la facture est aussi salée. Depuis le début de l’année, 127 condamnations ont été prononcées, ce qui se traduit par une amende moyenne de 11.655 euros par logement. Preuve de la récurrence de ces condamnations : le 25 octobre dernier, la Cour d’appel de Paris a condamné, coup sur coup, trois propriétaires indélicats à payer des amendes de 12.000, 8.000 et 2.000 euros à la ville de Paris !
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Les litiges sont divers. A l’image des dernières condamnations d’octobre, la plupart portent sur une absence de demande de changement d’usage des biens mis en location. De fait, tout propriétaire parisien souhaitant mettre en location saisonnière un logement - autre que sa résidence principale - doit obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. La même règle prévaut d’ailleurs dans toutes les agglomérations de plus de 200.000 habitants. A Paris, la règlementation est même encore plus stricte puisque le bailleur doit, pour être autorisé à louer, aussi transformer en logement résidentiel une surface de bureaux équivalente à celle du logement qu’il veut louer. Voire même le double de superficie dans les arrondissements les plus touristiques… De leur côté, les propriétaires souhaitant louer leur résidence principale à titre saisonnier, ne sont autorisés à le faire que dans la limite de 120 nuitées par an. L’explosion des condamnations enregistrées cette année résulte, aussi et surtout, d’une intensification des contrôles opérés par la ville de Paris. “Aujourd’hui une trentaine d’agents sont mobilisés à ce titre toute l’année pour des contrôles inopinés”, explique-t-on auprès du cabinet de Ian Brossat, adjoint au Logement. La chasse aux bailleurs peu scrupuleux est donc encore loin d’être terminée. Source : www.capital.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Il est grand temps de s’intéresser au «fonds de travaux» de votre copropriété Le 08/11/2018 FOCUS - La loi impose aux copropriétés construites avant 2012 la création d’un fonds en prévision de la remise en état de leur immeuble. Comment est-il alimenté ? Pour quels travaux ? Quel montant ? Explications. L’effondrement des trois immeubles vétustes à Marseille a non seulement relancé le débat autour de l’habitat insalubre mais aussi de l’urgence de réaliser des travaux pour certains bâtiments. • Que dit la loi? Depuis le 1er janvier 2017, la loi Alur impose à toutes les copropriétés construites avant le 1er janvier 2012, de disposer d’un fonds de travaux. Certaines peuvent obtenir des dérogations: les immeubles neufs de moins de cinq ans ou encore les copropriétés de moins de dix lots si celle-ci est votée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. C’est au syndic d’inscrire la création de ce fonds de travaux à l’ordre du jour de l’Assemblée et d’ouvrir et gérer un compte bancaire séparé de celui destiné aux charges courantes et dédié exclusivement à ce fonds de prévoyance.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 • À quoi sert ce fonds? Cette provision, qui ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel de la copropriété, sert à anticiper le coût d’éventuels travaux. Le fonds est alimenté par les cotisations versées annuellement par les copropriétaires sur la base de leurs tantièmes de charges générales. Son montant faisant l’objet d’un vote à la majorité absolue (50% + une voix de tous les copropriétaires, absents compris) des copropriétaires, il peut donc être supérieur à ces 5%. Lorsque ce montant dépasse celui du budget prévisionnel, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour la suspension des cotisations et le lancement d’un plan pluriannuel de travaux, comme le prévoit la loi. Si ce plan est refusé, les copropriétaires n’auront donc plus à payer de cotisations. • Quels travaux sont concernés? Cette réserve financière sert exclusivement à financer les travaux prévus par arrêté préfectoral, décidés en assemblée générale ou encore ordonnés en urgence par le syndic - sans l’aval de l’assemblée générale - pour la sauvegarde d’un immeuble. Dans ce dernier cas, le fonds pourra être débloqué pour financer des travaux (amélioration, conservation ou entretien de l’immeuble) qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. • Les syndics ne créant pas de fonds sont-ils sanctionnés? La réponse est non. La loi ne prévoit aucune sanction pour les syndics refusant de créer un fonds de travaux ou le constituant à un taux inférieur au minimum légal. Seul un copropriétaire absent le jour de l’assemblée générale ou opposant peut saisir la justice pour s’opposer au refus de créer ce fonds. Pour cela, il doit penser à le faire inscrire à l’ordre du jour. • En cas de cession d’un lot, les cotisations sont-elles remboursées? Là encore, la réponse est non. La loi prévoit que «les sommes versées au titre du fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat». Concrètement, des cotisations versées par un copropriétaire vendeur pourraient financer des travaux réalisés après son départ. L’acheteur et le vendeur peuvent se mettre d’accord pour répercuter le montant des cotisations que ce dernier a versées sur le prix de vente. Source : www.lefigaro.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Loi ELAN : Plus de trêve hivernale pour les squatteurs. Le 09/11/ Le 1er novembre de chaque année marque le début de la trêve hivernale. Cette trêve des expulsions a été instaurée par la loi du 3 décembre 1956, suite au combat de l’Abbé Pierre. Pendant cette période, il est interdit d’expulser tous les occupants même les squatteurs. La police refuse d’intervenir même en cas d’infraction flagrante. Le projet de loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dit projet de loi Elan approuvé le 16 octobre 2018 par le Sénat et qui doit être promulgué avant la fin de l’année a supprimé cette ineptie. Dorénavant, la trêve hivernale ne pourra plus bénéficier aux squatteurs. Seuls les locataires « en titre » restent protégés. Un discret amendement (amt 258 rect. ter – art. 58 ter) visant à faciliter les expulsions de squatteurs s’étant introduits frauduleusement dans un domicile a été adopté. La trêve hivernale ne protégera dorénavant que les seuls locataires bénéficiant d’un bail. En effet, et malgré l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale et la loi n° 2015-714 du 24 juin 2015 tendant à préciser l’infraction de violation de domicile, les squatteurs s’étant introduits frauduleusement au domicile principal d’un locataire ou d’un propriétaire profitaient d’une protection juridique qui ne leur est pas destinée. Or, malgré plusieurs réponses ministérielles allant dans ce sens, des préfets se retranchaient derrière la trêve hivernale pour ne pas accorder le concours de la force publique indispensable pour une expulsion manu militari. Les habitants en titre de logements, qu’ils soient locataires ou propriétaires, se retrouvent ainsi à la rue parce que le représentant de l’État ou la justice font une interprétation erronée autorisant les squatteurs à demeurer dans un lieu jusqu’au 31 mars. Le nouveau texte donne également une définition des squatteurs « les personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d’autrui, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ».
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Les locataires ayant vu leur bail résilié par acquisition de clause résolutoire ou qui se maintiennent abusivement dans les lieux à la suite d’un congé de leur bailleur ne sont donc pas concernés et continueront à être protégés par la trêve hivernale. Par ailleurs, la procédure d’expulsion des squatteurs voit également ses délais réduits. Les parlementaires ont également supprimé la possibilité pour les squatteurs d’un domicile de bénéficier du délai légal de deux mois (prévu par l’article L 412-1 du Code des Procédures civiles d’exécution) entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion. Ce délai de deux mois destiné à permettre à la personne expulsée d’organiser son relogement est très mal compris par la plupart des bailleurs individuels impatients de récupérer enfin leur logement après avoir supporté le parcours du combattant de la procédure d’expulsion. Un gain de temps précieux pour le bailleur ! Attention, ces nouvelles dispositions concernant les squatteurs ne sont pas encore applicables car, bien que votée, la loi ELAN n’a pas encore été publiée au Journal officiel. A noter que le juge pouvait d’ores et déjà décider de supprimer ce délai de deux mois par « une décision spéciale et motivée ». Le juge conserve son pouvoir d’appréciation et il peut décider d’accorder des délais à l’occupant de bonne foi en fonction de sa situation. Reste, par ailleurs, à savoir si les expulsions de squatteurs seront réellement effectuées par les forces de l’ordre qui semblent se montrer réticentes à mettre des gens dehors quand il fait froid… Source : www.village-justice.com
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Installer un débit de boissons… près d’une église ? Le 05/11/2018 Actuellement, la Préfecture peut déterminer des zones dans lesquelles les débits de boissons titulaires d’une licence IV ne peuvent pas s’implanter, en considération de la proximité de certains édifices, et notamment les lieux de culte. Un sénateur a demandé si cette interdiction d’établissement près des églises ne pouvait pas être supprimée. Le Gouvernement vient de lui répondre…
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Débit de boissons prêt d’une église : (im)possible ? La réglementation prévoit que les débits de boissons à consommer sur place, titulaires d’une licence IV, ne peuvent pas être implantés autour de certains édifices et établissements, dont les lieux de culte. Pour un sénateur, cette réglementation pénalise inutilement le monde rural. Il a alors demandé au Gouvernement s’il était possible de supprimer cette interdiction d’installation d’un débit de boissons près des églises, d’autant que ces lieux ne sont utilisés que quelques heures par semaine, voire par mois. Le Gouvernement vient de lui répondre : il rappelle que les débits de boissons installés près des lieux de culte, avant l’entrée en vigueur de la réglementation interdisant de s’implanter près des lieux de culte, ne sont pas tenus par cette interdiction. Le Gouvernement répond ensuite qu’il n’entend pas supprimer cette interdiction pour les nouvelles installations puisque cette suppression lui paraît contraire à la politique de santé publique qu’il entend mener. Source : Réponse Ministérielle Chasseaing, Sénat, du 20 septembre 2018, n° 05428 Source : www.bar-brasserie.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Bail commercial et droit de préférence du locataire : premier arrêt sur l’application de l’article L145-46-1 du Code de commerce. Le 05/11/2018 Cet arrêt de la Cour de cassation, (Chambre civile 3, 17 mai 2018, 17-16.113) se prononce sur le champ d’application de l’article L145-46-1 du code de commerce, afférent au droit de préférence du locataire en cas de vente du local. Il se penche également sur les exceptions visées au dernier alinéa de cet article. Une société civile immobilière, constituée de plusieurs associés, est propriétaire d’un immeuble et d’un terrain donnés à bail commercial à trois sociétés. La SCI est dissoute de façon anticipée et le liquidateur amiable assigne ses associés en autorisation de vente de l’ensemble immobilier aux enchères publiques. Deux associés sollicitent à titre reconventionnel que l’une des sociétés locataires était fondée à revendiquer le bénéfice du droit de préférence instauré aux termes de l’article L145-46-1 du code de commerce (l’un des associés étant lui-même gérant de la société locataire à qui il reconnaissait le bénéfice de ce droit). En premier lieu, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence pour débouter les deux associés retient en son alinéa 1er que l’article L145-46-1 n’a pas vocation à s’appliquer aux ventes judiciaires. Cet article s’appliquant lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal « envisage de vendre celui-ci ». Condition sine qua none de son application. On pourrait arguer que cette vente découlant d’une dissolution amiable de la SCI, elle implique nécessairement l’intention de cette dernière de vendre son bien. Toutefois, la vente judiciaire suppose que les parties n’ont pu trouver d’accord pour vendre de gré à gré ledit bien ; justifiant ainsi d’écarter l’article L145-46-1 du code de commerce. Par ailleurs, l’alinéa 1er de l’article L145-46-1 du code de commerce imposant que la notification de cette intention de vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Or, le prix de vente ne pourrait en aucun être mentionné dans le cas d’une vente aux enchères, dont le prix ne peut, par essence, être défini à l’avance.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Cette première solution posée par la juridiction du second degré et approuvée par la Cour de cassation a le mérite d’être parfaitement claire et fondée juridiquement. La Cour de cassation aurait pu s’arrêter là, tant le fondement légal suffisait à rejeter les prétentions des associés demandeurs. Toutefois… En second lieu, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence retient que le locataire ne l’était que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, dans la mesure où le terrain avait été donné à bail à d’autres sociétés. Elle en déduit que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par le preneur. La Cour de cassation a décidé d’approuver la Cour d’appel sur ce point, jetant ainsi le trouble sur l’interprétation de l’alinéa 6 de l’article L145-46-1 qui pose les exceptions au bénéfice du droit de préemption par le preneur d’un local commercial. A n’en pas douter, la Cour de cassation s’est saisie du cas d’espèce pour apporter une lecture du dernier alinéa de cet article. Cependant, cette lecture est elle-même propice à une double interprétation. 1. D’une part, peut être retenue une interprétation, très restrictive, qui reviendrait à considérer que, d’une façon générale, dès lors que le locataire ne l’est que « pour une partie de l’ensemble immobilier mis en vente », le droit de préemption institué à l’article L145-46-1 ne trouve pas à s’appliquer. Cependant, prêter un tel sens à l’article L145-46-1, rendrait celui-ci, récemment considéré comme d’ordre public, facilement contournable par le biais de cette exception. Aucune conclusion ne saurait donc être adéquatement tirée pour l’instant sur le sens et la portée de cet arrêt de la Cour de cassation sur la question. 2. D’autre part, cette position de la Cour de cassation renvoie inévitablement à l’une des exceptions de ce dernier alinéa, excluant le droit de préemption. Il s’agit du cas de « la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Or, en l’espèce, il n’était question que d’un seul local. Ce qui reviendrait à dire que l’exception joue non seulement sur la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux mais aussi un seul local commercial. De nouveau, cette extension du champ des exceptions n’est pas un jeu que l’on peut facilement attribuer à la Cour de cassation tant il est lourd de conséquences pratiques et éloigné du sens littéral du texte.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Aussi, il serait plus sage de considérer comme acquise uniquement la première partie de l’arrêt, relative à l’exclusion des ventes judiciaires, du domaine de l’article L145-46-1. Et, d’attendre une ou plusieurs décisions postérieures portant directement sur l’interprétation des exceptions du dernier alinéa de cet article. Source : www.village-justice.com
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Loi relative à la lutte contre la fraude : de quoi ça parle ? L e 06/11/2018 La Loi relative à la lutte contre la fraude, qui a été officiellement publiée le 24 octobre 2018, aborde de nombreux sujets : renforcement des sanctions en matière de fraude fiscale, renforcement des dispositifs d’échange d’informations entre les administrations fiscales et sociales, renforcement de la surveillance des plateformes web, etc. Nous vous proposons ici un rapide tour d’horizon… Lutte contre la fraude : un droit de regard des Douanes sur les logiciels de caisse L’administration fiscale dispose actuellement d’un droit de communication concernant les logiciels et systèmes de caisse : cela lui permet, sur simple demande de sa part, d’obtenir de la part des concepteurs, éditeurs ou techniciens intervenant sur ce type de logiciels, tous les renseignements relatifs à la conception et à la fabrication de ces logiciels ou systèmes.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Concrètement, cela lui sert à vérifier que, dès l’origine, ces outils ne sont pas conçus pour permettre la réalisation de fraudes fiscales. Depuis le 25 octobre 2018, un droit de communication similaire est ouvert aux agents des Douanes. Parallèlement à la création de ce droit de communication, une amende douanière réprimant la diffusion d’un logiciel ou d’un système de caisse ou de comptabilité frauduleux est mise en place : cette amende est fixée à 15 % du chiffre d’affaires provenant de la commercialisation de ces logiciels ou systèmes. En plus de cette sanction, il est également institué une amende douanière venant réprimer les manquements à l’obligation de communication : l’éditeur, le concepteur ou le technicien qui refuse de transmettre aux agents des douanes les informations demandées s’expose à une amende de 10 000 € par logiciel ou système vendu, ou par client pour lequel une prestation a été réalisée. Notez que, pour ces 2 amendes, il existe une solidarité de paiement entre les utilisateurs et les diffuseurs (éditeurs, concepteurs, etc.). Lutte contre la fraude : surveillance renforcée des plateformes web collaboratives Les particuliers qui utilisent les plateformes web collaboratives pour vendre ou louer des biens (des voitures, du matériel, etc.) ou proposer des services (covoiturage, co-cooking, etc.) sont susceptibles de générer des revenus. Initialement, un encadrement « a minima » du rôle des plateformes avait été mis en place… Des règles qui viennent aujourd’hui d’être renforcées, notamment au regard de l’obligation d’information de ces plateformes, tant à l’égard de l’administration qu’à l’égard de leurs abonnés, notamment en ce qui concerne le montant des revenus générés par les utilisateurs. En plus de ces obligations d’informations « renforcées », les plateformes web (françaises ou étrangères) dont l’activité dépasse le seuil de connexions de 5 millions de visiteurs uniques par mois (et par plateforme) seront soumises, à compter du 1er janvier 2020, à de nouvelles dispositions en matière de TVA. Elles pourront notamment se voir condamner à payer la TVA éludée par l’un de leurs abonnés à partir du moment où elles n’auront pas pris les mesures nécessaires pour faire cesser une éventuelle fraude. Lutte contre la fraude et comptabilité informatisée : l’administration peut procéder à des comparaisons !
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 A l’occasion du contrôle inopiné d’une comptabilité informatisée, l’administration fiscale est amenée à réaliser des copies des fichiers de l’entreprise, qu’elle n’est, par la suite, pas censée utiliser dans le cadre du contrôle lui-même, sauf en cas d’altération des fichiers intervenue postérieurement à cette visite « surprise ». Pour les avis de vérification transmis depuis le 25 octobre 2018, l’administration peut consulter la copie des fichiers qu’elle a obtenue dans le cadre du contrôle inopiné et la comparer aux fichiers remis par l’entreprise au jour du contrôle, le résultat de cette comparaison étant « opposable » à l’entreprise. En clair, l’administration pourra parfaitement s’en servir pour fonder d’éventuels redressements, et ce, même en l’absence d’altération des fichiers. Lutte contre la fraude et opérateurs de télécommunication : un contrôle accru ! Dans le cadre de ses opérations de contrôle, l’administration fiscale dispose d’un droit de communication qu’elle peut exercer, notamment, auprès des opérateurs de télécommunication. Concrètement, ce droit lui permet d’obtenir tous les documents qu’elle estime nécessaires dans le cadre de sa mission de contrôle. Un droit dont les conditions sont aujourd’hui révisées, et qui peut dorénavant être aussi mis en œuvre par les agents des Douanes. Lutte contre la fraude : « mieux vaut un bon arrangement qu’un mauvais procès » Entre autres mesures, la Loi relative à la lutte contre la fraude vient étendre la procédure de flagrance fiscale, réservée jusqu’à présent aux contrôles engagés en matière de TVA, aux principaux impôts et taxes (IS, IR, etc.). Elle vient également permettre l’utilisation du « plaider coupable » et des conventions judiciaires d’intérêt public en matière de fraude fiscale. Pour mémoire, la procédure de « plaider coupable » permet à un contrevenant d’obtenir une réduction de peine dès lors qu’il reconnaît expressément avoir commis l’infraction qui lui est reprochée. Quant à la CJIP (convention judiciaire d’intérêt public) ; il s’agit d’une procédure transactionnelle (inspirée de ce qui se fait aux USA) qui permet à un officier de police judiciaire de transiger
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 directement avec l'auteur de l'infraction, sous réserve d'avoir obtenu l'accord préalable du Procureur de la République. La Loi permet également l’utilisation de la transaction par les services fiscaux, même en cas de dépôt de plainte au pénal, ce qui n’était jusqu’à présent possible. Enfin, elle vient mettre un terme au « verrou de Bercy ». Schématiquement, le verrou de Bercy servait à désigner le fait que seule l’administration pouvait être à l’initiative des poursuites pénales en matière de fraude fiscale en choisissant de transmettre (ou non) son dossier au Procureur de la République, après avis de la commission des infractions fiscales. Dorénavant, les échanges entre l’administration fiscale et le Procureur de la République seront plus fluides puisque, d’une part, ils peuvent échanger des informations couvertes par le secret professionnel et, d’autre part, dans certaines situations limitativement énumérées, l’administration devra dénoncer au Procureur les infractions qu’elle a pu constater. Lutte contre la fraude = lutte contre le tabac ? Parmi les mesures adoptées par la Loi relative à la lutte contre la fraude, quelques-unes s’intéressent de très près au commerce du tabac :  définition de ce qu’il faut entendre par « détention de tabac à des fins commerciales » : une notion qui peut être utile en cas de contrôle douanier au retour des vacances… ;  renforcement des sanctions fiscales pour les personnes qui fabriquent, détiennent, vendent ou transportent de façon illicite du tabac ;  obligation faite aux sites web d’informer leurs abonnés de l'interdiction de la vente ou de l’achat à distance de produits du tabac manufacturé ;  renforcement des dispositifs de traçabilité des tabacs manufacturés. Lutte contre la fraude : des sanctions fiscales renforcées ! Depuis le 25 octobre 2018, dès lors qu’une condamnation pénale pour fraude fiscale (punie d’une peine d’emprisonnement de 5 ans et/ou d’une amende de 500 000 €) aura été rendue, le juge pénal devra ordonner l’affichage ou la diffusion de cette condamnation. S’il ne souhaite pas se plier à cette nouvelle obligation, il devra rendre une décision spécialement argumentée.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 De même, toutes conditions remplies, les personnes (à l’exception des particuliers) qui sont reconnues coupables de manquements graves ayant entraîné une fraude fiscale caractérisée par un montant de droits fraudés supérieur à 50 000 € pourront voir leur condamnation faire l’objet d’une publication sur le site Internet de l’administration. D’une manière générale, notez que cette Loi vient renforcer les sanctions douanières applicables à certaines infractions, ainsi que les sanctions pénales applicables en matière de fraude fiscale, qu’il s’agisse de peines d’amende ou de peines d’emprisonnement. Enfin, une amende est créée à l’encontre des professionnels du droit et du chiffre dès lors que, dans le cadre de leurs activités professionnelles, ils ont permis à leurs clients de se rendre coupable d’une fraude fiscale ou d’une fraude aux prestations sociales. Lutte contre la fraude et comptes bancaires : attentions aux comptes « détenus » à l’étranger Dans le cadre de la lutte contre la fraude, le Gouvernement vient de renforcer les obligations déclaratives pesant sur les contribuables en matière de comptes bancaires situés à l’étranger. Dorénavant, il ne faut plus parler de compte « ouverts » à l’étranger, mais de compte « détenus » à l’étranger. De même, il a fait évoluer le critère permettant d’apprécier la durée du délai de contrôle laissé à l’administration. Lutte contre la fraude : quand les administrations communiquent entre-elles… L’échange d’informations entre les administrations et l’accès des différentes administrations à certaines bases de données dans le cadre de l’accomplissement de leurs missions de contrôle et de recouvrement est l’un des apports de la Loi relative à la lutte contre la fraude. Dorénavant, la plupart des agents des différentes administrations (Urssaf, Inspection du travail, Douanes, services fiscaux, etc.) pourront avoir accès, sous conditions, à une multitude de bases de données officielles telles que le FICOBA (fichier national des comptes bancaires) ou le FICOVIE (le fichier des contrats d'assurance-vie) par exemple. Lutte contre la fraude : rémunérer les dénonciateurs ?
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Parmi les multiples dispositions de la Loi relative à la lutte contre la fraude, l’une d’entre elles est particulièrement médiatisée : la possibilité de rémunérer, dans certains cas, les personnes dénonçant les fraudes fiscales. Un dispositif généralisé à partir du 1er janvier 2019… Lutte contre la fraude : la chasse à la fraude aux prestations sociales est ouverte ! La Loi relative à la lutte contre la fraude est venue renforcer la répression en matière de fraude aux prestations sociales, notamment en prévoyant un doublement des sanctions appliquées dans le cadre d’une opposition au droit de communication exercé par l’administration sociale. Rappelons que, comme en matière fiscale, le droit de communication exercé par l’administration sociale lui permet de récupérer tous les documents qu’elle estime nécessaires à la réalisation de sa mission de contrôle. Outre le renforcement des sanctions, la Loi ouvre la possibilité à chaque agent des administrations sociales d’utiliser ce droit de communication (ce qui, auparavant, était réservé aux seuls agents en charge du contrôle). Source : Loi n°2018-898 du 23 octobre 2018 relative à la lutte contre la fraude Source : www.village-justice.com
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Conclusion d’un bail dérogatoire après un bail commercial. Le 7/11/2018 Il est possible de conclure un bail dérogatoire après un bail commercial, nous dit la Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2018. Cour de cassation, Chambre civile 3, 1er février 2018, 16-23.122. Un bailleur donne à bail à une société des locaux à usage de bureaux et d’entrepôts pour une durée de 9 années, à compter du 1er mars 2000. Par acte du 3 août 2005, le locataire donne congé pour la deuxième échéance triennale, c’est-à-dire le 28 février 2006. Par acte du 13 septembre 2005, à effet au 1er mars 2006, les deux parties concluent un bail dérogatoire, sur le fondement de l’article L145-5 du code de commerce, pour une durée de 1 an et portant sur les mêmes locaux. La société locataire quitte les lieux et remet les clés le 5 mars 2007, puis assigne le bailleur en remboursement du dépôt de garantie. A titre reconventionnel, ce dernier demande la requalification du bail dérogatoire en bail soumis au statut des baux commerciaux et le paiement des loyers échus au 12 mars 2010. La question se posait donc de savoir si un locataire et un bailleur qui ont conclu un bail commercial qui a pris fin, peuvent conclure un bail dérogatoire postérieurement à celui, portant sur les mêmes locaux. La Cour d’appel de Paris retient qu’il est indifférent que les parties aient été engagées précédemment dans les liens d’un bail commercial. Elle énonce que le bail dérogatoire du 13 septembre 2005 n’était pas un bail en renouvellement du précédent et que les parties avaient la liberté de contracter un bail dérogatoire, qualifié par elles-mêmes de nouveau bail suivant leur convention. Le terme d’entrée dans les lieux visée par l’article L145-5 du code de commerce ne vise que la prise de possession effective à la date de la conclusion du bail. La Cour de cassation approuve la Cour d’appel de Paris d’avoir retenu qu’à l’issue du bail commercial, les parties pouvaient valablement conclure un bail dérogatoire. Elle ajoute qu’en fin de bail
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 dérogatoire, le locataire n’a pas à faire précéder son départ des locaux d’un congé, sauf stipulation contraire dudit bail. Pour rappel, l’article L145-5 du code de commerce, en son alinéa premier, est rédigé comme suit : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. » Jusqu’à très récemment, les termes « lors de l’entrée dans les lieux du preneur » renvoyaient à l’entrée factuelle dans les lieux. Or, par cet arrêt, la Cour de cassation fait sienne l’interprétation de l’article L145-5 opérée par la Cour d’appel de Paris et considère que doit être retenue l’entrée contractuelle ; c’est-à-dire telle qu’elle est prévue juridiquement par le bail dérogatoire. Cette position vient confirmer celle d’un arrêt antérieur du 2 mars 2017 et qui opérait cette interprétation des termes de l’alinéa 1er de l’article L145-5 du code de commerce afférent au bail dérogatoire. Source :www.village-justice.com
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 Un bailleur peut-il (toujours ?) refuser de renouveler un bail commercial ? Le 08/11/2018 Un bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement du bail commercial à son locataire, un gérant hôtelier. Ce dernier conteste alors la validité du congé reçu, aucun motif de refus de renouvellement n’ayant été indiqué. Va-t-il obtenir gain de cause ? Refus de renouvellement du bail commercial : à justifier ? Une commune met en location un local lui appartenant, au profit d’un locataire qui y exerce une activité hôtelière. Des années plus tard, la commune notifie au locataire, via un huissier de justice, qu’elle refuse de renouveler le bail et lui donne congé au terme du bail en cours.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Cette notification ne comporte aucune indication de motif justifiant le refus de renouvellement, ni offre d’indemnité d’éviction. Par courrier séparé, la commune va proposer au locataire une offre d’indemnité d’éviction de 40 000 €, proposition qui reste sans réponse. Le locataire conteste toutefois la validité du congé en justice, constatant que la commune ne fait état d’aucun motif justifiant le refus de renouvellement du bail. Le juge rappelle cependant qu’un bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d’un bail, pour autant qu’il s’acquitte d’une indemnité d’éviction. Il ajoute, en outre, que le congé n’a pas à être spécialement motivé. Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 octobre 2018, n° 17-20713 Source : www.village-justice.com
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Qu'est-ce qu'un fonds de commerce ? Le 09/11/2018 S'il n'y a pas de définition légale du fonds de commerce, il résulte de la loi et de la jurisprudence qu'un fonds de commerce est un ensemble de biens corporels et incorporels. © Thinkstock ► Le fonds de commerce : un ensemble de biens et un bien à part entière Pour mieux appréhender le fonds de commerce, on peut dire qu’il s’agit d’un bien hybride. D’un côté, il se compose de plusieurs éléments : - d’existence matérielle comme le mobilier, matériel ou l’outillage servant à l’exploitation du fonds… ; - des biens meubles incorporels (que l’on ne peut pas toucher) : par exemple la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, l’enseigne, l’achalandage, les licences…
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 Il s’agit donc d’un ensemble qui réunit une masse de biens unis par une affectation commune : l’exercice du commerce par l’exploitant. Pour l’administration, le fonds de commerce est un ensemble “de divers éléments et c’est leur réunion, leur groupement sous une direction unique, l’action respective qu’ils ont les uns sur les autres, le fait qu’ils se valorisent réciproquement qui créent le fonds de commerce.” (BOI-ENR-DMTOM-10-10-10 12/09/2012) En CHR comme dans les autres secteurs, un fonds de commerce comprend d’abord et avant tout la clientèle. Elle en est l’élément central car, sans elle, il n’y a pas de fonds. Les autres éléments du fonds de commerce servent uniquement à attirer et retenir la clientèle comme c’est le cas de l’enseigne, du nom commercial, du droit au bail (si le propriétaire du fonds loue le local où est exploité le fonds), l’achalandage (puissance attractive de l’établissement à l’égard de personnes qui ne sont pas encore clientes), les contrats de travail en cours (qui sont transférés automatiquement en application de l’art. L1224-1 du code du travail), le matériel nécessaire pour exploiter la clientèle (meubles meublants type chaises et tables, machines tel que frigo, four, etc.), les marchandises (stocks), la licence (licence restaurant ou licence IV). D’un autre côté, le fonds de commerce constitue lui-même un bien meuble incorporel à part entière, donc un bien parmi d’autres dans le patrimoine du commerçant. Il en résulte que le fonds de commerce est aussi et surtout un outil de travail indispensable au commerçant, doté d’une valeur patrimoniale propre (destinée à s’accroître avec le temps). ► Comment exploiter un fonds de commerce ? Un fonds de commerce peut être exploité directement par son propriétaire. C’est le cas le plus fréquent. Il peut aussi être exploité par un locataire-gérant, on parle alors de gérance libre. Dans ce cas de figure, le locataire-gérant exploite, à ses risques et périls, le fonds qu’il loue à son propriétaire moyennant le versement d’une redevance périodique, précisée dans le contrat de location-gérance qui lie les deux parties. L’exploitation d’un fonds de commerce peut aussi être assurée par un gérant salarié. Dans ce cas, le fonds est exploité par un salarié qui, moyennant une rémunération, exploite le fonds de commerce pour le compte de son propriétaire qui en conserve la maîtrise et perçoit les profits ou supporte les risques liés à l’exploitation. Un contrat de travail lie le propriétaire du fonds et le gérant salarié. Un fonds de commerce peut également être exploité dans le cadre d’une gérance-mandat. C’est un dispositif hybride où le gérant-mandataire se situe à la frontière entre un entrepreneur qui dispose de toute latitude pour déterminer ses conditions de travail ou embaucher du personnel à ses frais et sous
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 son pouvoir de direction, et un salarié qui agit en étant encadré par un contrat de travail, le mandant lui fixant, le cas échéant, des normes dans l’exploitation du fonds. ► Distinguer murs et fonds Le fonds de commerce est l’outil de production de l’exploitant, tandis que les murs sont les locaux dans lesquels le fonds de commerce est exploité. Le propriétaire du fonds de commerce peut être locataire ou propriétaire des murs. Quand il est locataire des murs, il exploite son fonds dans les locaux en application d’un bail commercial (qui implique notamment versement d’un loyer, l’obligation de respecter la destination du fonds loué et de le restituer en bon état à l’issue du bail). Dans ce cas, le fonds comprend le droit au bail, c’est-à-dire le droit de poursuivre l’activité commerciale en vertu du bail existant. Le contrat de bail est un élément important du fonds de commerce, car il fixe les conditions dans lesquelles le commerçant peut exercer son activité. Quand le commerçant est propriétaire murs et fonds, cela signifie qu’il est également propriétaire des murs dans lequel il exerce son activité (restaurant, hôtel, café, brasserie-bar-tabac…). Être propriétaire murs et fonds peut être un avantage pour l’exploitant qui, au moment de la revente, aura le choix de vendre le fonds tout en gardant les murs et s’assurer le versement d’un loyer, ou de vendre murs et fonds à un prix souvent plus élevé que s’il vendait le fonds seul. ► Se faire accompagner pour l’achat ou la vente Dans la mesure où le fonds de commerce est un élément incontournable et indispensable à l’activité de l’exploitant de CHR, la vente du fonds, quel que soit son motif, est une opération cruciale. Elle a des conséquences juridiques et fiscales importantes pour l’exploitant et elle est à réaliser avec l’assistance d’un spécialiste de la cession de fonds de commerce (intermédiaire en transaction, avocat, fiscaliste, expert-comptable). Il est également conseillé à l’acquéreur de se faire assister afin de bien mesurer les engagements qu’il prend lors de l’achat. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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