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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 30 octobre au 5 novembre 2017
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - ...
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expulsions est de deux à trois fois supérieure puisqu'il y a des gens qui quittent leur logemen...
La revue de Presse KYLIA
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Immobilier : comment fixer un loyer ?
Le 02/11/2017
Immobilier : comment fixer un loyer? - REA
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La revue de Presse KYLIA
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Des loyers encadrés à Paris
Cas exceptionnel : à Paris , la fixation de ce premier loyer est en...
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Des démarches très complexes
Deuxième cas de figure : lors du renouvellement du contrat de bail...
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ne respectent pas la réglementation en vigueur, non pas par mauvaise foi, mais car elle est
exc...
Près de 7 Européens sur 10 sont propriétaires
de leur logement
Le 02/11/2017
Selon Eurostat, plus d'un Européen sur deux v...
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Selon des chiffres publiés ce jeudi par Eurostat , sept Européens sur dix (69,3 % précisément)
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HLM: une baisse progressive des loyers sur 3
ans (gouvernement)
Le 02/11/2017
Remonter au début...
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Des normes simplifiées dans l'immobilier, le
grand espoir des professionnels
Le 02/11/2017
(Cr...
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Le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) Grand Paris, attend, en effet,...
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Selon lui, « les délais qui s'enchaînent : installation du chantier, autorisation de la voirie...
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L’Assemblée vote des coupes claires dans les
aides au logement
Le 03/11/2017
Le budget du mini...
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Un amendement contesté déposé par le gouvernement doit permettre une « mise en œuvre
progressi...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Les petits commerces qui marchent le
mieux… et les autre...
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d'assistance aux TPE. Selon son étude portant sur 172.000 entreprises, dans laquelle 77
profes...
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Alimentation générale: -1,2%
Equipement de la personne (-2,9%)
Horlogerie-Bijouterie: -0,6%
Ma...
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Cordonnerie: -0,7% ; Marbrerie funéraire: -0,7%
Auto-Moto (+0,5%)
Commerce et réparation de mo...
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Combien gagne un franchisé en 2017 ?
Le 01/11/2017
Chiffre d’affaires, revenus annuels… Voici ...
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Autant de services qui, bien évidemment, ont un coût. Un franchisé doit notamment s’acquitter
...
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SYNTHÈSE DU TRAITEMENT FISCAL DES
PRINCIPAUX FLUX FINANCIERS AUTOUR DU
BAIL COMMERCIAL.
Le 02/...
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En telle hypothèse, le pas-de-porte constitue alors pour le bailleur une recette exceptionnell...
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En certaines circonstances, le pas-de-porte peut ne pas constituer un supplément de loyer, mai...
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Il s’agit en effet que « simples dépôts, non imposables pour le bailleur et non déductibles po...
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général des impôts. Pour le bailleur commerçant, c’est-à-dire une entreprise commerciale donna...
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l’indemnité constitue un supplément de loyer. Elle doit alors être incluse dans le montant des...
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En revanche, l’indemnité versée n’est pas déductible lorsqu’elle présente le caractère d’une d...
5 nouvelles ouvertures en 6 semaines pour
Fresh Burritos
Le 02/11/2017
Spécialisé dans la restauration rapide mexicaine, F...
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La revue de Presse KYLIA
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La chaîne La Pataterie est sur le point d'être
vendue
Le 02/11/2017
Le groupe de restauration ...
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ans auparavant. La chaîne a également amorcé son européanisation avec deux implantations en
Be...
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Renouvellement du bail commercial : quand un
bailleur décède…
Le 02/11/2017
Un couple, proprié...
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sollicite également le renouvellement du bail commercial auprès de son fils. Le locataire ne r...
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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobiliè...
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S45 revue de presse kylia - semaine du 30 octobre au 5 novembre 2017

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S45 revue de presse kylia - semaine du 30 octobre au 5 novembre 2017

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 30 octobre au 5 novembre 2017 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL LOGEMENT : LA TRÊVE HIVERNALE DÉBUTE MERCREDI Le 30/10/2017 AFP/Archives/FRANCOIS GUILLOT Répit pour des milliers de familles mais mobilisation pour les associations : la trêve hivernale qui débute mercredi suspend les expulsions pour une durée de cinq mois, durant laquelle les associations entendent oeuvrer pour sensibiliser à la question du logement. Ils sont de plus en plus nombreux chaque année à attendre cette date du 1er novembre. En 2016, 15.222 ménages ont été expulsés avec le concours de la force publique, soit environ 34.400 personnes, selon la Fondation Abbé Pierre. Un "très mauvais chiffre" en légère hausse (+0,47%) par rapport au "sombre record" de 2015 (15.151 expulsions), et qui représente une augmentation de 140% sur 15 ans, souligne le délégué général de la fondation, Christophe Robert. "La réalité des
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 expulsions est de deux à trois fois supérieure puisqu'il y a des gens qui quittent leur logement sans intervention des forces de l'ordre", ajoute-t-il. Jusqu'au 31 mars, les personnes menacées d'expulsion bénéficient d'un sursis. Pour la première fois, les habitants des bidonvilles sont également concernés par cette trêve, qui leur a été étendue par la loi Egalité et Citoyenneté. "Deux exceptions sont prévues: s'il existe une solution de relogement adaptée ou si les locaux font l'objet d'un arrêté de péril", détaille Christine Vales, de la Chambre nationale des huissiers de justice. Un juge peut également autoriser une expulsion durant cette période, notamment si les occupants ont pénétré dans des locaux par voie de fait. Si les expulsions sont gelées, les procédures, elles, se poursuivent. Mais une éventuelle décision d'expulsion ne sera effective qu'au 1er avril. Le nombre de décisions de justice prononçant une expulsion et de commandements de quitter les lieux ont été en 2016 en légère baisse par rapport à 2015, respectivement à 128.146 (contre 132.196) et 63.081 (contre 67.905). 10.000 places d'hébergement d'urgence Face à cette "situation très préoccupante", "il faut une mobilisation générale", abonde Florent Gueguen, directeur de la Fédération des acteurs de la solidarité (ex-Fnars). Les associations attendent "une impulsion" du gouvernement sur ces questions de logement, propre à les rassurer après l'"inquiétante attaque sur les APL", selon Christophe Robert. "Pour enrayer les expulsions locatives, il faut mobiliser avec des objectifs chiffrés les bailleurs sociaux, les bailleurs privés, les huissiers, les CAF (caisses d'allocations familiales), les associations et dire +Il y a tant de personnes menacées d'expulsions, allons au devant de ces personnes pour trouver des solutions+. Cette mobilisation est très insuffisante", estime-t-il. Autre sujet d'inquiétude: le nombre de familles vivant dans la rue, qui "atteint un pic jamais vu depuis une dizaine d'années sans que l'Etat ou les collectivités locales aient de réponse à donner", s'alarme Florent Gueguen. Durant les prochains mois, elles pourront bénéficier des places supplémentaires, qui ouvriront progressivement à partir de mercredi dans le cadre du "plan hiver". Environ 10.000 places d'hébergement d'urgence seront mises à disposition, en plus des près de 120.000 déjà existantes. Mais au-delà, "il faut préparer la fin de l'hiver", exhorte Florent Gueguen. Source : www.capital.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Immobilier : comment fixer un loyer ? Le 02/11/2017 Immobilier : comment fixer un loyer? - REA Pour un propriétaire-bailleur, fixer le juste loyer dans le respect de la loi relève parfois du casse-tête. L'encadrement des loyers n'est désormais plus applicable qu'à Paris. Le tribunal administratif de Lille a annulé mi-octobre le dispositif d'encadrement mis en place en février dernier dans la cité nordiste. Le ministère du Logement a annoncé qu'il allait faire appel contre la décision. Au-delà de ce changement de réglementation, quelles sont aujourd'hui les règles du jeu en matière de fixation de loyer dans la capitale et dans le reste de la France ? Etat des lieux. Tout d'abord, dans le cas d'un logement qui n'a jamais été loué, le propriétaire-bailleur est libre de fixer le loyer qu'il souhaite partout en France sauf à Paris. Même cas de figure si le bien n'a pas été habité depuis plus de 18 mois ou a fait l'objet de travaux importants (l'équivalent d'un an de loyers). Même s'il n'y a pas de limitations réglementaires, le propriétaire a bien entendu tout intérêt à fixer un loyer qui corresponde au marché, s'il veut trouver preneur. Pour déterminer ce juste prix, il doit regarder de près les loyers proposés pour des biens similaires sur les portails d'annonces. Les observatoires des loyers des grandes villes, le site de l'observatoire Clameur, accessibles en ligne, et les conseils d'un agent immobilier peuvent également s'avérer très utiles.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Des loyers encadrés à Paris Cas exceptionnel : à Paris , la fixation de ce premier loyer est encadrée. Il ne doit pas dépasser une fourchette de prix au mètre carré, déterminée annuellement par le préfet, suivant les relevés de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Il s'agit de loyers de référence ou médians, qui peuvent être majorés par le bailleur jusqu'à 20 % ou minorés de 30 % en fonction du quartier, du type de location, de la taille du logement et de l'année de construction de l'immeuble. Le dispositif concerne les locations vides comme meublées, à titre de résidence principale, depuis août 2015. Les baux en cours avant cette date ne sont pas concernés. Dans le cas des meublés, une majoration (en général de 2 à 3 euros/m2) s'applique en fonction d'un barème fixé par arrêté préfectoral. Il ne faut pas oublier également que la location de type chambre de bonne, dont la surface est inférieure ou égale à 14 m2 et le loyer, charges comprises, supérieur à 41,64 euros/m2/mois en 2017, est soumise à une taxe annuelle sur les loyers élevés. Flou juridique sur le complément de loyer Cependant, lorsque le logement parisien présente des conditions de confort et de localisation exceptionnelles, un complément de loyer (non limité) peut être ajouté au loyer de base. Lorsqu'il est doté d'une grande terrasse, d'un jardin privatif, d'une vue remarquable ou encore d'éléments architecturaux classés par exemple. Le nombre de pièces, l'année de construction, la présence d'une cave, d'un ascenseur ne peuvent en aucun cas contribuer au caractère « exceptionnel » du bien. En effet, ces critères sont déjà pris en compte pour déterminer le loyer de référence ou donnent lieu à une récupération de charges locatives par le bailleur. « Un flou juridique persiste sur ce qui revêt un caractère exceptionnel. Or, dans certains cas des éléments présentés comme exceptionnels sont assez discutables comme une belle hauteur sous plafond, l'époque haussmannienne de l'immeuble par exemple », souligne Jean-François Buet, président de la Fnaim. Par ailleurs, le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour contester ce complément en saisissant la commission départementale de conciliation. Il dispose de trois ans pour obtenir une baisse du loyer si celui-ci est supérieur au loyer médian majoré. En l'absence d'accord, il faut recourir au juge. Le risque est réel car « si le tribunal donne raison au locataire, le bailleur devra rétrograder son prix et rembourser ce dernier de façon rétroactive de la différence sur tous les mois, années de location, à compter de la prise d'effet du bail » explique Hélène Le Gall, directrice générale de l'ADIL de Paris.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Des démarches très complexes Deuxième cas de figure : lors du renouvellement du contrat de bail. La possibilité pour le bailleur d'augmenter son loyer à cette occasion reste assez limitée à Paris et dans les zones tendues (1.149 communes situées dans les 28 principales agglomérations de métropole). Le montant du nouveau loyer ne peut pas dépasser celui payé par l'ancien locataire. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Mais, en général, le loyer est révisé chaque année en cours de bail par l'application de cet indice, qui correspond à peu près à l'inflation. Le nouveau loyer peut être augmenté au-delà dans deux situations seulement : tout d'abord si l'ancien loyer est manifestement sous-évalué. Le bailleur peut alors entreprendre une démarche qui peut se révéler assez contraignante. Il doit, dans un premier temps, proposer au locataire 6 mois avant la fin de son bail ce nouveau loyer plus élevé, et justifier sa demande en identifiant des loyers similaires sur des biens ayant les mêmes caractéristiques (au moins 6 loyers dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, au moins 3 loyers dans les autres zones géographiques). La hausse reste cependant limitée à la moitié de la différence entre l'ancien et le nouveau loyer. Le locataire a deux mois pour dire à son bailleur s'il accepte la hausse du loyer proposée. Si la réponse est négative, ou à défaut de réponse, le bailleur devra saisir la commission de conciliation qui aura de même deux mois pour répondre. En cas de refus, le tribunal d'instance devra être saisi avant la fin du bail. « Des démarches longues et complexes qui ne valent le coup d'être engagées que si le loyer est sensiblement sous-évalué. Environ 20 % en dessous du prix de marché », conseille Fréderic Zumbiehl, juriste à l'UNPI. Des travaux pour revaloriser son loyer Deuxième option : si le logement a fait l'objet de travaux d'amélioration ou de décence depuis le départ de l'ancien locataire. Si ces travaux représentent au moins la moitié de la dernière année de loyer, ce dernier peut être augmenté de 15 % du montant des travaux. Il faut veiller à bien garder les factures dans les cas où l'augmentation du loyer serait contestée. Dans tous les cas, à Paris et en province, la hausse est étalée dans le temps. Dans la capitale, le nouveau loyer ne dépassera pas le loyer médian minoré dans le cas d'un renouvellement de bail et le loyer médian majoré dans le cas d'une relocation avec un nouveau locataire. Au final, il n'y a que dans les villages et les zones rurales que le bailleur peut fixer le loyer qu'il veut, lors d'une relocation. Au demeurant, déplore Fréderic Zumbiehl, « beaucoup de propriétaires-bailleurs
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 ne respectent pas la réglementation en vigueur, non pas par mauvaise foi, mais car elle est excessivement compliquée ». A Paris, le site internet www.encadrementdesloyers.gouv.fr permet aux bailleurs et locataires de s'assurer que leur loyer respecte la loi. Source : www.lesechos.fr
  7. 7. Près de 7 Européens sur 10 sont propriétaires de leur logement Le 02/11/2017 Selon Eurostat, plus d'un Européen sur deux vit dans une maison individuelle. Plus d'un européen sur deux vit dans une maison, selon Eurostat. La France n'est pas parmi les pays qui comptent le plus de propriétaires. La pierre fait toujours recette auprès des Européens. Et dans ce domaine, les Français ne sont pas les premiers à vouloir être propriétaires. La revue de Presse KYLIA Près de 7 Européens sur 10 sont propriétaires de leur logement plus d'un Européen sur deux vit dans une maison individuelle. - Shutterstock Plus d'un européen sur deux vit dans une maison, selon Eurostat. La France n'est pas parmi les pays qui comptent le plus de propriétaires. fait toujours recette auprès des Européens. Et dans ce domaine, les Français ne sont pas les premiers à vouloir être propriétaires. 7 Près de 7 Européens sur 10 sont propriétaires Shutterstock Plus d'un européen sur deux vit dans une maison, selon Eurostat. La France n'est pas parmi fait toujours recette auprès des Européens. Et dans ce domaine, les Français ne sont pas
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Selon des chiffres publiés ce jeudi par Eurostat , sept Européens sur dix (69,3 % précisément) vivaient en 2016 dans un logement dont ils étaient propriétaires. Les trois autres (30,7 %) étaient locataires de leur logement. Toujours selon Eurostat qui dresse une simple photographie de la situation dans l'Union et se garde d'analyser les raisons des différences qui existent d'un Etat à l'autre (prix, fiscalité, aides publiques, conditions d'endettement, etc.), ce sont les Européens de l'Est qui ont le plus tendance à posséder leur logement. L'Allemagne, lanterne rouge des propriétaires Si l'on fait exception de Malte en effet, on ne trouve que des pays qui étaient derrière le rideau de fer dans le top dix des nations où la part des propriétaires est la plus importante : elle culmine à 96 % en Roumanie, suivie de près par la Lituanie (90,3 %) et la Croatie (90,1 %). A l'autre bout de l'échelle, on trouve avant tout des pays d'Europe de l'Ouest. L'Allemagne fait figure de lanterne rouge (avec seulement 51,7 % de sa population propriétaire). Elle précède l'Autriche (55 %), le Danemark (62 %) le Royaume-Uni (63,4 %) et la France qui, avec 64,9 % de propriétaires, occupe la 24e place parmi les 28 pays de l'UE. En France, on vit plus souvent dans une maison Autre enseignement de ces chiffres, plus d'un Européen sur deux (57,7 %) vit dans une maison individuelle, alors que 41,8 % déclarent vivre dans des appartements. Là encore, les différences sont notables entre les pays. Ce sont de fait les Irlandais et les Britanniques qui sont les plus nombreux à vivre dans une maison (respectivement 92,5 % et 84,8 %). L'Espagne arrive en queue de peloton avec moins de 40 % de sa population vivant dans une maison. Avec un ratio de 68,4 %, la France se situe en huitième position, devant le Danemark mais derrière la Slovénie. Source : www.lesechos.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 HLM: une baisse progressive des loyers sur 3 ans (gouvernement) Le 02/11/2017 Remonter au début de l'article La baisse des loyers imposée aux bailleurs sociaux et inscrite dans le projet de loi de finances pour 2018 entrera progressivement en vigueur d'ici 2020, mais l'économie budgétaire de 1,5 milliard d'euros par an sera effective dès l'an prochain, a annoncé le gouvernement. Le projet de loi de finances pour 2018 prévoit de compenser une réduction des Aides personnalisées au logement (APL) perçues par les locataires HLM par une baisse des loyers imposées aux bailleurs sociaux, de 1,5 milliard d'euros par an. Mais cette baisse des loyers sera progressive, comme le prévoit un amendement déposé par le gouvernement dans le cadre de l'examen ce jeudi soir, en première lecture à l'Assemblée, des crédits du ministère de la Cohésion des territoires au sein du Projet de loi de finances pour 2018.Ce texte, dont l'AFP a pris connaissance, modifie l'article 52 afin de réduire les loyers de 800 millions d'euros en 2018, de 1,2 milliard en 2019, puis de 1,5 milliard par an à compter de 2020. Mais l'économie budgétaire annuelle de 1,5 milliard d'euros visée par le gouvernement sera atteinte dès l'an prochain grâce à une hausse de la cotisation versée par les bailleurs sociaux à la Caisse de garantie du logement locatif social(CGLLS), indique ce texte. Source : www.lefigaro.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Des normes simplifiées dans l'immobilier, le grand espoir des professionnels Le 02/11/2017 (Crédits : Reuters) Dans le cadre de sa stratégie Logement, présentée le 20 septembre, l'exécutif entend réformer le processus normatif. Didier Camandona, président de la Fnaim Grand Paris, et Marc Villand, PDG d'Interconstruction et président de la FPI Île-de-France, analysent le dispositif. Lors de la présentation de la stratégie Logement du gouvernement, le 20 septembre dernier, le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, s'est engagé à « lever les verrous et les freins qui raccourcissent les procédures ». De même, son secrétaire d'État Julien Denormandie a promis de « moderniser et simplifier les normes », et notamment « une pause sur les normes techniques pendant le quinquennat », tout en annonçant, en réponse aux normes handicap, des « logements 100% évolutifs demain ». « J'ai tendance à dire que c'est un serpent de mer, réagit Didier Camandona. Les normes sont un frein. Cette "décomplexification", on en parle depuis des années. C'est de nature à pouvoir faire évoluer les choses sur le papier, mais plus ça va, moins ça va. À l'âge du numérique qui va à la vitesse de la lumière, c'est entre les compromis et les actes notariés qu'on met le plus de temps, quelque part entre les freins réglementaires et procéduriers. »
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) Grand Paris, attend, en effet, la concrétisation de ces promesses « depuis des années, et ce même avant la loi Alur » : « On ne les a pas vues venir... Tous les professionnels demandent ça. » Son homologue francilien de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Marc Villand, s'interroge également : « Quelle en sera l'étendue et jusqu'où va-t-on aller ? C'est un travail concerté et de détails qu'il faut mener. C'est aussi un changement de mentalités. Depuis cinq, voire dix ans, la fonction publique d'État considère qu'elle fait bien son travail si elle contrôle et réglemente toujours davantage. » Des négociations pas toujours très saines Et de pointer en outre la fonction publique territoriale : elle « a inventé des pré-instructions, qui ne réduisent pas pour autant les délais d'instruction, ou encore des PLU avec des dispositifs qui n'ont rien à voir et qui offrent une tribune aux recours, sans parler des typologies de tailles d'appartement alors que la moyenne française ne fait que diminuer avec 2,2 personnes par logements. Parfois, le premier pas vers l'accession est un studio. » Aussi le patron d'Interconstruction plaide-t-il pour « une dernière simplification : l'application des PLU », citant en exemple « le droit de construire des gabarits qui ont une densité [rapport entre le nombre d'habitants et la surface d'un espace, selon la définition de l'IAU-IDF, ndlr] de 2, mais où les élus pensent à une densité de 1 à proximité d'une zone pavillonnaire... » Sur les recours, Didier Camandona, de la Fnaim, rappelle, lui, que « le président Hollande l'avait prévu dans son programme. Certes, il y a eu des progrès en fin de mandat... » Aujourd'hui, il est rassuré de voir que le gouvernement Philippe s'y attelle : « Très bien, continuons ! Redonnons un signal. Nous y mettrons toute notre ardeur pour le soutenir. Il y a eu tant de recours abusifs qui ont donné lieu à des négociations pas toujours très saines avant le tribunal administratif. » Le professionnel pointe ainsi la fiscalité comme « problème numéro 1 » : « Le foncier disponible est rare et compliqué. Il n'est pas certain que ces mesures soient si impactantes. L'augmentation des normes et la densité des charges expliquent le coût trop élevé de la construction. Heureusement qu'on a eu cette politique de taux bas qui a permis à nos concitoyens de se loger. » Marc Villand approuve : « Le secteur du bâtiment n'a pas gagné en productivité depuis vingt ans. Nous demandons plus de confiance, plus de dialogues, plus de concertations et moins de réglementations », proposant « une instance où l'on jaugerait ensemble pour écraser la chaîne des autorisations ».
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Selon lui, « les délais qui s'enchaînent : installation du chantier, autorisation de la voirie » sont responsables de cette situation. Le promoteur francilien espère beaucoup du ministère de la Cohésion des territoires, qui s'est montré à l'écoute : « Quand on a nous a demandé des cas pratiques, j'ai donné des exemples de recours abusif. Il y a une nouvelle ambiance. Depuis quatre ans, nous parlons de cristallisation des moyens et de raccourcissement des délais de jugement. Là-dessus, nous avons été écoutés. » Créer une offre plus large À l'entendre, les relations avec les autorités semblent s'être nettement améliorées : « C'est désormais l'objectif global de l'administration. Le gouvernement donne une priorité. Cela peut être très différent du Conseil de simplification. » Au niveau local, poursuit Marc Villand, « je sens la volonté chez le préfet d'Île-de-France, Michel Cadot, de travailler sur le logement social et intermédiaire pour créer une offre plus large. Son prédécesseur Jean-François Carenco [président de la Commission de régulation de l'énergie depuis février 2017, ndlr] a fait du bon boulot. Ils ont la volonté que cela s'accélère. » Les normes environnementales et handicap demeurent, en revanche, à l'ordre du jour. Le responsable de la Fnaim refuse, en revanche, de les critiquer : « C'est le sens de l'histoire que le logement réponde aux besoins de la planète. Problème : la mise en place nécessite du temps et donc de l'argent. Améliorer les conditions de vie, c'est souvent long. » Idem avec l'aménagement dit « évolutif » des logements pour les personnes à mobilité réduite : « On n'est pas contraint par des dates rapprochées. C'est sage, car c'est un investissement considérable. » Marc Villand, le porte-parole de la FPI pour le Grand Paris, considère de même que « c'est intelligent » : « Nous nous sommes retrouvés avec des chocs importants et des contraintes maximales. Chaque acquéreur peut demander une modification. Beaucoup de logements seront "handicapables". Cela nous donnera plus de flexibilité dans la conception du bâtiment.» Source : www.latribune.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 L’Assemblée vote des coupes claires dans les aides au logement Le 03/11/2017 Le budget du ministère de la cohésion des territoires, adopté en première lecture dans l’hémicycle, prévoit notamment une réduction de 1,7 milliard d’euros des APL en 2018. L’Assemblée nationale a adopté, dans la nuit du jeudi 2 au vendredi 3 novembre, en première lecture, le budget du ministère de la cohésion des territoires qui fait chuter de 1,7 milliard d’euros les financements alloués aux aides au logement (APL) dès l’an prochain. Parmi les grands perdants du projet de loi de finances pour 2018, le budget de ce ministère qui regroupe les politiques du logement, de l’aménagement des territoires et de la ville, va chuter de 9,8 %, pour passer de 18,3 milliards d’euros en 2017 à 16,5 milliards en 2018. Le ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard, a défendu la volonté du gouvernement de « réinterroger l’efficacité de notre politique en matière d’aides personnelles au logement et de soutien à la construction ». « Nous avons, face à un investissement d’environ 40 ou 41 milliards d’euros, quatre millions de nos concitoyens qui sont mal-logés », a-t-il fait valoir. Ainsi la « réforme des aides au logement » prévue dans l’article 52 du projet de loi doit-elle « conduire à une réduction des dépenses de l’Etat de 1,7 milliard d’euros en 2018 », dans un « dialogue constant avec les bailleurs sociaux » a assuré M. Mézard, alors que ces organismes exigent un moratoire sur une économie budgétaire qu’ils jugent « mortifère ». Une mise en œuvre progressive
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Un amendement contesté déposé par le gouvernement doit permettre une « mise en œuvre progressive » de cette ponction financière : les loyers du logement social baisseront de 800 millions d’euros en 2018, 1,2 milliard en 2019, puis 1,5 milliard par an à compter de 2020, pour compenser une baisse des APL équivalente. Il a été voté vendredi matin. Mais l’économie budgétaire annuelle de 1,5 milliard d’euros visée par le gouvernement sera atteinte dès l’an prochain grâce à une hausse, en parallèle, de la cotisation versée par les bailleurs sociaux à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS). « Le gouvernement fera des propositions visant à préciser ce mécanisme », a indiqué M. Mézard. Objet d’une douzaine d’amendements de suppression, tous rejetés, l’article 52 a « fait l’unanimité contre lui, tellement il est profondément injuste » a affirmé l’ex-ministre du logement Sylvia Pinel (PRG), stigmatisant « l’improvisation et l’impréparation » de la réforme. Pour Clémentine Autain, de La France insoumise, cet article « orchestre la mise en péril de tout le système du logement social, avec une perte de recettes considérable » des bailleurs sociaux. Soutien de l’APL « accession » « On va casser un modèle HLM que beaucoup nous envient », a estimé Stéphane Peu (PCF) ex- président de Plaine commune Habitat, fustigeant une « politique mûrement réfléchie, cohérente, visant à affaiblir le secteur HLM et renforcer le secteur privé. Partout en Europe où une telle politique a été menée, elle a été une catastrophe ». « Réformer, pourquoi pas ? Mais vous imposez des mesures inadéquates comme la suppression de l’APL accession, qui “solvabilise” les ménages modestes », a jugé de son côté Thibault Bazin (LR). Un « consensus s’est dégagé » dans l’hémicycle, a-t-il souligné, en faveur du rétablissement de l’APL accession, un dispositif qualifié de « marqueur important » par le secrétaire d’Etat à la cohésion des territoires Julien Denormandie. Mais ce dernier a semblé juger prématuré ce rétablissement, cette aide publique étant « un élément de la discussion en cours avec les bailleurs sociaux », a-t-il dit. Huit amendements en ce sens ont été rejetés et un neuvième a été retiré par son auteure, Stéphanie Do (LREM). Vers 2 heures du matin, après quatre heures et demie de débats, la séance a été suspendue. La discussion sur la seconde partie du projet de loi de finances devait reprendre à 9 h 30 vendredi matin. Source : www.lemonde.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Les petits commerces qui marchent le mieux… et les autres Le 31/10/2017 77 professions passées au crible et un constat: 2016 fut globalement une bonne année pour les petites entreprises de proximité selon une étude récente. Mais quels sont les commerçants et artisans qui tirent particulièrement leur épingle du jeu? Une rue commerçante à Marseille. Quels sont les petits commerces qui s'en sortent le mieux? BERTRAND LANGLOIS / AFP Les petits commerces, artisans et services ont de quoi se réjouir. Tous les chiffres semblent le confirmer: 2016 fut une bonne année pour eux. Avec des ventes en hausse de 0,7% pour le commerce de détail et l'artisanat commercial comme l'indique par exemple l'Insee. Même constat du côté de la Fédération des centres de gestion agréés (FCGA), un réseau d'information et
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 d'assistance aux TPE. Selon son étude portant sur 172.000 entreprises, dans laquelle 77 professions de 11 secteurs différents sont passées au crible, l'activité des TPE s'est effectivement redressée en 2016: +0,2% en matière de chiffre d'affaires et +0,2% pour le résultat courant net. Mais derrière cette embellie, tous les secteurs sont loin d'être à la fête. Deux secteurs sur onze tirent surtout leur épingle du jeu. Les professionnels des services voient leur chiffre d'affaires enregistrer une hausse de 2,2% et leur résultat courant de 1,2% en moyenne. Mais cette croissance concerne surtout les réparateurs d'appareils électroménagers (+7% pour le chiffre d'affaires et 8,1% pour le résultat courant) et les agences immobilières (+6% et +6,4%). Du côté du bâtiment, les résultats sont aussi au beau fixe: exceptés les travaux de couverture, toutes les professions, de la charpente à la serrurerie en passant par la menuiserie, connaissent des hausses des ventes et du résultat courant. L'équipement de la personne à la peine La situation est bien loin d'être aussi idyllique pour l'équipement à la personne. Depuis 2012, le secteur enchaîne les performances négatives, que ce soit pour le chiffre d'affaires (-2,9% en 2016) ou le résultat courant (-5,5%). Prêt-à-porter, chaussures, mercerie… tous les métiers souffrent et en premier lieu la maroquinerie: -6,8% et -8,9%. La santé (pharmacie, optique et prothésiste dentaire) est le deuxième secteur en berne bien que sa situation s'améliore: les ventes ne chutent que de 0,5% en 2016 contre -1,1% en 2015. Mais la pharmacie reste l'activité avec le résultat courant net le plus élevé: 142.350 euros en 2016 rappelle la FCGA. Et les autres secteurs? L'hôtellerie-restauration, l'équipement de la maison, la beauté-esthétique, les transports, le commerce de détail alimentaire, l'auto-moto et la culture et les loisirs affichent tous des ventes en hausse ou stables et une meilleure rentabilité. Avec des fortunes diverses selon les professions. L'électroménager, TV et Hifi, le commerce et la réparation de motos ou encore le commerce s'en sortent le mieux alors que les studios photographiques ou les antiquaires et brocanteurs sont à la peine en matière de chiffre d'affaires. La situation des petites entreprises de proximité va-t-elle continuer à s'améliorer? L'Insee vient en tout cas de confirmer une embellie économique française: la croissance a atteint 0,5% au troisième trimestre grâce à une accélération de la consommation des ménages. Encourageant. Evolution du chiffre d'affaires en 2016: les professions qui s'en sortent le mieux et le plus mal Détail alimentaire (+0,5%) Fruits et légumes: +3,5%
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Alimentation générale: -1,2% Equipement de la personne (-2,9%) Horlogerie-Bijouterie: -0,6% Maroquinerie: -6,8% Equipement de la maison (-1,2%) Electroménager, TV, Hifi: +8,2% Antiquités, brocante: -2,2% Beauté-Esthétique (+1%) Esthétique: +1,8% Coiffure à domicile: -0,4% Culture et Loisirs (+0,3%) Articles de pêche et de chasse: +1,8% Studio photographique: -1,7% Café-Hôtel-Restaurant (+1,2%) Restauration rapide: +2,6% Hôtel sans restaurant: -0,9% Santé (-0,5%) Prothésiste dentaire: +1,2% Optique, lunetterie: -1,5% Services divers (+2,2%) Réparation d'appareils électroménagers: +7%
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Cordonnerie: -0,7% ; Marbrerie funéraire: -0,7% Auto-Moto (+0,5%) Commerce et réparation de motos: +5,6% Garage, vente de véhicules, carburant: -2,2% Transports (+1%) Transports de marchandises: +2,3% Taxi: +0,5% Bâtiment (+1,3%) Serrurerie, métallerie: +2,5% Couverture: -1,6% Source : www.challenges.fr
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Combien gagne un franchisé en 2017 ? Le 01/11/2017 Chiffre d’affaires, revenus annuels… Voici les résultats de la dernière enquête annuelle de la franchise sur la rémunération des entrepreneurs en réseau. Crédits photo : shutterstock.com L’un des premiers arguments avancés pour ouvrir un commerce en franchise plutôt que de créer sa propre entreprise, c’est que l’entrepreneuriat en réseau multiplie les chances de réussite. Car pour lancer un concept en franchise, l’enseigne est censée avoir au préalable testé et amélioré son modèle. Le concept doit par ailleurs être duplicable, avoir une véritable valeur ajoutée sur le marché sur lequel il se positionne, et le savoir-faire à mettre en œuvre doit être transmissible au franchisé qui achète ce concept clé en main. Par ailleurs, la tête de réseau s’engage à fournir un certain nombre de services au franchisé tout au long du contrat, comme une assistance juridique, marketing, administrative, mais aussi une animation réseau ou encore la réalisation de campagnes publicitaires à grande échelle afin d’accroître la notoriété de l’enseigne et, ainsi, générer des retombées pour ses franchisés. « Les commerces indépendants constitués en réseau ont un risque de faillite avant 5 ans de seulement 25 % contre 80 % pour les enseignes lancées isolément », rapporte ainsi la Fédération des réseaux européens de partenariat et de franchise (Iref).
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Autant de services qui, bien évidemment, ont un coût. Un franchisé doit notamment s’acquitter d’un droit d’entrée pour rejoindre un réseau, puis verser un certain pourcentage de son chiffre d’affaires tous les mois, que l’on appelle « redevance ». La création d’entreprise en franchise apparaît donc souvent comme plus coûteuse – 66 % des ouvertures de franchises en 2016 ont coûté plus de 200 000 euros – qu’une création en solo, mais le jeu est censé en valoir la chandelle. D’ailleurs, il existe plus de 71 500 points de vente franchisés en France pour environ 1 900 réseaux et ces chiffres progressent d’année en année. La franchise, un bon investissement ? D’après la dernière enquête annuelle de la franchise réalisée par la Banque Populaire et la Fédération française de la franchise (FFF) fin octobre 2017, les franchisés ont touché en moyenne 33 917 euros en 2017, soit environ 2 826 euros par mois. Un chiffre en hausse de 4,7 % par rapport à 2016 et qui, pourtant, est bien en deçà de la rémunération moyenne des dirigeants de très petites entreprises, dont font partie la quasi-totalité des franchises. En effet, les patrons de TPE ont gagné l’an dernier 4 200 euros nets par mois, selon le 23e baromètre de Petite-Entreprise.net. Entreprendre seul ou en franchise ? Bien entendu, ces chiffres sont à interpréter avec précaution, de fortes disparités pouvant exister au sein même des réseaux de franchise et des TPE. En ce qui concerne les franchises, de grands écarts peuvent exister entre les secteurs d’activité et les enseignes. En 2017, le chiffre d’affaires annuel médian d’un point de vente s’élève à 420 000 euros et 26 % des franchisés dégagent un chiffre d’affaires supérieur à 1 million d’euros. Dans 39 % des cas, il ne dépasse pas 300 000 euros par an, et dans 35 % il oscille entre 300 000 et 1 million d’euros. Le seul argument de la rémunération ne suffit donc pas pour qu’un porteur de projet choisisse la franchise plutôt que la création d’entreprise en solo. D’autres critères entrent en compte, comme la valeur ajoutée du concept, la notoriété de l’enseigne, les services apportés par le franchiseur, le coût de la franchise (droit d’entrée, redevances…), etc. Autant de points à mettre en balance pour décider si, oui ou non, il est préférable de se lancer en franchise plutôt que seul. Source : www.lesechosdelafranchise.com
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 SYNTHÈSE DU TRAITEMENT FISCAL DES PRINCIPAUX FLUX FINANCIERS AUTOUR DU BAIL COMMERCIAL. Le 02/11/2017 Le bail commercial est un contrat important pour une entreprise, dans la mesure où il assure un engagement à long terme, il est un des éléments indispensables au fonctionnement et à la pérennité du fonds de commerce. Or, la soumission au statut des baux commerciaux de la relation entre le propriétaire d’un bien immobilier et l’exploitant de son activité qui en envisage l’occupation, implique une réflexion relative au traitement fiscal d’un tel régime locatif et de l’ensemble des flux y afférents. Les deux parties se doivent en effet de connaître a minima le régime fiscal du bail commercial afin d’éviter toute mauvaise surprise, tout piège d’imposition, tant pour le bailleur que pour le preneur. La particularité est que, dans le silence de la loi, l’organisation du régime fiscal du bail commercial suit les règles génériques gouvernant les diverses formes d’imposition (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA, bénéfices industriels et commerciaux, revenus fonciers…). Ainsi, le régime général du bail commercial s’articule autour de l’assujettissement à l’impôt sur les bénéfices et/ou à la TVA des divers flux monétaires inhérents au bail (pas-de-porte, dépôt de garantie, loyers, indemnités). Pas-de-porte En droit fiscal, le pas-de-porte est défini comme étant la somme d’argent que le propriétaire d’un local à usage industriel, commercial ou artisanal exige d’un preneur, outre le prix annuel du loyer. Le traitement fiscal de cette somme dépend de la nature de son versement. En effet, le régime fiscal applicable au bailleur et au preneur dépend du point de savoir si les sommes acquittées constituent un supplément de loyer versé d’avance ou la contrepartie de l’acquisition par le preneur, ou de l’abandon par le bailleur, d’un élément du patrimoine. Imposition du bailleur Pas-de-porte - constitutif d’un supplément de loyer Si le pas-de-porte constitue une contrepartie des avantages que le locataire tire de l’occupation de l’immeuble loué, il constituera un supplément de loyer. C’est le cas, par exemple, lorsque la conclusion du contrat de location a pour effet de faire naître au profit du nouvel occupant un droit au bail de nature commerciale (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 n°10).
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 En telle hypothèse, le pas-de-porte constitue alors pour le bailleur une recette exceptionnelle imposable. Les modalités d’imposition du bailleur vont différer selon qu’il relève de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. Lorsque le bailleur (personne physique ou SCI n’ayant pas opté pour le régime irréversible de l’IS) relève de l’impôt sur le revenu, les sommes qu’il perçoit à titre de pas-de-porte sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu (dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux) :  Le pas-de-porte doit être intégralement déclaré dans les revenus fonciers perçus au titre de l’année au cours de laquelle il a été versé, sans possibilité d’étalement.  En revanche, le pas-de-porte doit être étalé sur la durée du bail lorsqu’il est imposé dans la catégorie des BIC, dans la mesure où il rémunère des prestations continues au sens de l’article 38, 2 bis du Code général des impôts (CGI). Toutefois, lorsque le pas-de-porte perçu par le bailleur rémunère une prestation ponctuelle, telle que des travaux d’aménagement du local avant prise à bail, les sommes correspondantes doivent être comprises dans les résultats de l’exercice au cours duquel le droit d’entrée est réputé acquis en vertu des stipulations contractuelles (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 n° 30). Le bailleur soumis à l’impôt sur les sociétés bénéficie de l’étalement de l’imposition sur toute la durée du bail dans les mêmes conditions ci-exposées en matière de BIC. Pas-de-porte - constitutif d’un prix de cession d’un élément d’actif La dation à bail commercial, par une société bailleresse soumise à l’IS ou une entreprise exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale, d’un immeuble dans lequel elle exerçait précédemment son activité économique peut être regardée comme la cession d’un élément d’actif commercial. Dans cette hypothèse, les sommes perçues par le bailleur relèveront du régime des plus-values professionnelles. La fiscalisation du pas-de-porte comme prix de cession d’un élément d’actif diffère selon que le bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Lorsque le bailleur relève de l’impôt sur le revenu, le pas-de-porte est imposable selon le régime des plus-values professionnelles. Lorsque le bailleur est soumis à l’impôt sur les sociétés, le pas-de-porte constitue une plus-value imposable au taux de droit commun. Pas-de-porte - contrepartie d’une dépréciation patrimoniale
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 En certaines circonstances, le pas-de-porte peut ne pas constituer un supplément de loyer, mais être regardé comme un gain en capital et ainsi échapper à l’impôt sur les bénéfices (CE 24 février. 1978, req. n°97347). Autrement dit, le pas-de-porte présente alors un caractère indemnitaire. Cette exonération procède d’une appréciation casuelle des conditions de location et des prérogatives accordées au preneur. Il n’existe pas de liste exhaustive des circonstances permettant de revêtir le pas-de-porte d’une nature indemnitaire, l’appréciation se fait in concreto. A titre d’exemple, l’engagement de non-concurrence du bailleur, dans l’hypothèse d’une absence de cession de clientèle au preneur (CAA Bordeaux 20 novembre 1990, req. n°1596), l’absence de situation concurrentielle du preneur (CE 23 janvier 1980, req. 17060) ou la renonciation, par le bailleur, à toute faculté de résiliation du bail, sauf en cas de non-paiement des loyers (CE 29 septembre 1989, req. n°68212) génèrent une dépréciation patrimoniale pour le bailleur. Imposition du preneur Lors de la conclusion du bail commercial, le montant versé au bailleur par le preneur à titre de pas-de-porte peut être qualifié de charges déductibles ou d’éléments du coût de revient d’un élément incorporel de l’actif immobilisé. Pour qualifier les versements de droits d’entrée comme une charge ou comme le coût de revient d’un élément de l’actif immobilisé, il convient de se fonder essentiellement sur le caractère normal ou anormal du loyer, que l’on apprécie par rapport à la valeur locative réelle de l’immeuble. Versements effectués en présence d’un loyer inférieur à la valeur locative. Lorsque le montant versé par le preneur augmenté du loyer convenu, ne dépasse pas la valeur locative réelle de l’immeuble loué, le droit d’entrée est considéré comme un supplément de loyer et par conséquent déductible. La déductibilité qui s’étale sur une période au moins égale à la durée du bail initial peut se justifier également par les prestations fournies par le bailleur. Versements effectués en présence d’un loyer normal. Lorsque le prix du loyer stipulé est normal eu égard à la valeur locative réelle des locaux, les sommes versées au bailleur est constitutif du prix de revient d’un élément incorporel du fonds de commerce. Dans ce cas, le locataire ne peut ni le déduire, ni l’amortir. Par contre, il peut en tenir compte pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la cession du droit au bail. Le « dépôt de garantie » Le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels manquements du locataire à ses obligations contractuelles. Le Conseil d’État (CE, 8 mai 1981, req. n°8294) considère que le dépôt de garantie ne constitue pas une recette rémunérant une prestation consentie par le bailleur :
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Il s’agit en effet que « simples dépôts, non imposables pour le bailleur et non déductibles pour le preneur, qui ne peuvent être considérés comme définitivement acquis au propriétaire tant que celui-ci ne les a pas utilisés pour se couvrir du montant de loyers impayés ou de frais de remise en état des locaux après le départ du locataire ; qu’ainsi elles ne constituent pas dès leur versement des recettes perçues par le propriétaire ». Autrement dit, le dépôt de garantie est défiscalisé. Pour autant, la solution de principe rendue par cet arrêt est assortie d’une réserve permettant la soumission du dépôt de garantie à l’impôt ou à la TVA. Imposition du bailleur Au regard de la solution précitée, le dépôt de garantie ne saurait être inclus dans les bénéfices du bailleur dès lors qu’il ne s’agit que d’un dépôt entre les mains du bailleur. Toutefois, si les sommes sont conservées par le propriétaire pour financier des charges locatives ou des travaux de remise en d’état, le dépôt de garantie perd sa nature de gage et subit le même régime fiscal que le versement ou la prestation. Imposition du preneur Les versements réalisés à titre de dépôt de garantie par le preneur ne donnent pas lieu à une déduction immédiate. TVA En suivant la logique propre à la TVA, le dépôt de garantie versé aux bailleurs en sus du loyer n’est pas soumis à la TVA dès lors qu’il n’est pas la contrepartie des prestations prévues au contrat de bail. Toutefois, il ne le sera que si le bailleur l’a définitivement acquis en cas d’inexécution de certaines obligations du preneur, le dépôt de garantie étant considéré alors comme des frais accessoires. Une autre hypothèse de soumission à la TVA du dépôt de garantie doit être évoquée : celui de l’abandon par le preneur des sommes versés à ce titre. En effet, sur le fondement de l’article 256-I du Code général des Impôts et de l’enseignement tiré de la jurisprudence « Apple and Pear Development Council » de la Cour de Justice des Communautés européennes (CJCE, 8 mars 1988, aff. 102/86), le dépôt de garantie doit être soumis à la TVA dès lors qu’il existe un lien direct entre le service rendu, c’est-à-dire la mise en jouissance de l’immeuble, et la contre-valeur reçue. Le « loyer » Imposition du bailleur Le loyer constitue pour le bailleur un profit imposable, trouvant sa source dans l’exploitation d’un patrimoine immobilier ou dans un élément de l’actif immobilisé. Pour le bailleur particulier (personne physique plein propriétaire ou usufruitier de l’immeuble donné à bail, ou société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu), les loyers perçus en contrepartie de la jouissance accordée au preneur sont imposés au titre des revenus fonciers, conformément à l’article 29 du Code
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 général des impôts. Pour le bailleur commerçant, c’est-à-dire une entreprise commerciale donnant à bail un immeuble inscrit à l’actif de son bilan, les loyers perçus sont pris en considération pour la détermination du bénéfice d’exploitation de l’entreprise (BIC ou IS). Imposition du preneur Les loyers versés par le locataire constituent des charges déductibles du bénéfice d’exploitation, sous réserve que leur montant ne présente pas un caractère excessif et que les locaux loués soient effectivement affectés à l’exercice de son activité économique. TVA Le loyer perçu par le bailleur participe d’un projet susceptible d’être assujetti à la TVA, de plein droit ou sur option, selon que les locaux sont aménagés ou nus. Lorsque les locaux sont aménagés (locaux munis du mobilier, du matériel nécessaire à l’exercice de l’activité), le montant du loyer versé est soumis de plein droit à la TVA (CGI, art. 35, I-5°). A l’inverse, les locations de locaux nus, c’est-à-dire dépourvus de tout matériel ou mobilier, sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 260, 2°). Il existe néanmoins deux exceptions à cette exonération :  En vertu de l’article 261 D, 2° dudit Code, la location d’un local nu est soumis à la TVA lorsqu’elle constitue pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial, lorsqu’elle constitue pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire.  En vertu de l’article 260, 2° du même code, le bailleur peut opter pour l’assujettissement du loyer à la TVA. « L’indemnite de déspécialisation » Indemnité de déspécialisation Pour mémoire, la déspécialisation est la possibilité pour le locataire d’obtenir, en cours d’exécution du bail commercial, le changement total ou partiel de la destination d’origine ou contractuelle des lieux définie par les parties. L’article L. 145-50, alinéa 1er du Code de commerce prévoit qu’en telle hypothèse, le bailleur peut exiger le versement d’une indemnité correspondant au préjudice tiré de ce changement de destination dont il établirait l’existence. Imposition du bailleur Le traitement fiscal de l’indemnité dépend alors de la cause de son versement. Lorsque le versement de l’indemnité de déspécialisation est destiné à compenser la perte de recette ou un accroissement des charges du propriétaire/bailleur (augmentation du montant de l’indemnité d’éviction par exemple),
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 l’indemnité constitue un supplément de loyer. Elle doit alors être incluse dans le montant des revenus fonciers perçus par le bailleur. Il en va de même lorsque son versement est destiné à compenser un préjudice pour le bailleur, dont il établit l’existence. De plus, si le montant dépasse celui du préjudice subi, quel que soit la nature du dommage, l’excédent est aussi considéré comme un supplément de loyer imposable. A ce titre, l’indemnité de déspécialisation sera assujettie à la contribution sur les revenus locatifs si le bailleur est redevable de cette imposition, ou à la TVA, si les parties ont opté pour l’assujettissement de loyer à cette taxe. En revanche, lorsque l’indemnité n’a pas pour objet de compenser une perte de recette ou un accroissement des charges du propriétaire, l’indemnité doit être regardée comme le prix d’acquisition d’éléments incorporels du fonds de commerce, c’est-à-dire un gain en capital qui n’entre pas dans la détermination du revenu foncier. Imposition du preneur Lorsque le loyer est inférieur à la valeur locative des locaux, l’indemnité de déspécialisation versée par le locataire est un supplément de loyer déductible de ses résultats imposables. Si le niveau de loyer pratiqué est normal, cette indemnité est alors considérée comme le prix d’élément incorporels du fonds de commerce et non comme une charge de loyers déductibles. « L’indemnite d’éviction » Indemnité d’éviction Lorsque le bailleur refuse le renouvellement d’un bail commercial à son terme (à l’exclusion de toute responsabilité du preneur) ou lorsqu’il reprend les locaux loués, il est tenu de payer au preneur une indemnité d’éviction. Elle est destinée à compenser le préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son droit bail. Le traitement fiscal de l’indemnité d’éviction dépend, pour le bailleur, du motif de l’éviction, et pour le preneur, de la nature de la charge ou du préjudice qu’elle compense. Relevons par avance que l’indemnité d’éviction ne constitue pas la contrepartie d’une prestation de services individualisés rendue à celui qui la verse, de telle sorte qu’elle n’est pas assujettie à la TVA. Imposition du bailleur Pour le bailleur commerçant, l’indemnité d’éviction est susceptible de constituer le prix de revient d’un élément d’actif lorsqu’il souhaite reprendre les locaux afin de les vendre, de les démolir, d’y exercer la même activité professionnelle que celle du locataire sortant, ou les affecter à un usage d’habitation. En revanche, l’indemnité d’éviction constituera une charge immédiatement déductible de son résultat imposable lorsque la finalité du bailleur est de louer l’immeuble à des conditions plus avantageuses ou de s’y installer afin d’y exercer une activité génératrice de revenus différente de celle du locataire sortant. Pour le bailleur particulier, l’indemnité d’éviction est déductible des revenus fonciers lorsqu’elle a pour but de libérer les locaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions ou pour effectuer des travaux permettant une relocation avantageuse.
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 En revanche, l’indemnité versée n’est pas déductible lorsqu’elle présente le caractère d’une dépense personnelle ou d’une dépense personnelle ou d’une dépense engagée en vue de la réalisation d’un gain en capital. Tel est le cas lorsque le congé a pour effet de libérer les locaux en vue de la reprise par le propriétaire pour son usage personnel ou de permettre la démolition des locaux, l’admission ou l’exclusion de l’indemnité d’éviction versée permettre la libre vente. Imposition du preneur Les règles d’imposition varient selon la nature du préjudice que cette indemnité est destinée à réparer. Lorsque l’indemnité d’éviction a pour objet de compenser une charge ou un manque à gagner, elle représentera un produit d’exploitation immédiatement imposable dans les conditions du droit commun. Si elle est destinée à compenser la perte d’un élément d’actif (droit au bail ou clientèle), l’indemnité suivra en conséquence le régime des plus-values professionnelles. Le preneur relevant de l’impôt sur le revenu pourra bénéficier du régime d’imposition à taux réduit, voire à une exonération. « L indemnité d’occupation » L’indemnité d’occupation est la contrepartie financière du droit au maintien dans les lieux du locataire à l’échéance du bail non renouvelé et calculée d’après la valeur locative des locaux. Dès lors, elle revêt une nature compensatrice et indemnitaire qui ne saurait être assimilée à un loyer. Ainsi, pour le bailleur, la perception de l’indemnité d’occupation ne saurait être prise en considération dans le bénéfice imposable. En revanche, l’indemnité d’occupation versée par un occupant dont le bail commercial a été résilié est soumise à TVA, dans la mesure où il existe un lien direct entre ce versement et une prestation individualisable, tel est l’enseignement de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes en date du 16 juin 2016 (CAA Nantes, Chambre 1, 16 Juin 2016 n° 14NT02456). Le bail commercial donne donc lieu à divers versements, lesquels emportent des incidences fiscales aussi bien pour le bailleur, particulier ou commerçant, que pour le preneur. L’appréhension des règles fiscales applicables aux différents flux entre le bailleur et le preneur est nécessaire aux parties tant pour échapper à l’intervention de l’Administration que pour arbitrer et par la optimiser la construction relation. Source : www.village-justice.com
  29. 29. 5 nouvelles ouvertures en 6 semaines pour Fresh Burritos Le 02/11/2017 Spécialisé dans la restauration rapide mexicaine, Fresh Burritos continue de se développer en France en enchaînant les ouvertures. A la fin de l’année, l’enseigne comptera ainsi 28 restaurants sur territoire. Pas moins de 5 ouvertures sont notamment prévues en 6 semaines (2 en succursales et 3 en franchise). « Evidemment, c’est une fin d’année très passionnante fondateur et dirigeant de Fresh Burritos. « centres commerciaux parmi les plus réputés et fréquentés de France comme Carré Sénart, Val d’Europe ou Atlantis. Cela va renforcer notre présence dans les espaces commerciaux et notre notoriété ». Une dizaine d’autres ouvertures sont également prévues en 2018 (dont la moitié en succursale et l’autre en franchise). « Il nous faute encore ouvrir dans des centres villes de grandes villes sur lesquelles nous ne sommes pas encore présents 2018 ». Pour rappel, Fresh Burritos a été créé en 2011, et observait en 2016 un CA de 6,2 millions d’euros. Source : www.bra-restauration.com La revue de Presse KYLIA 5 nouvelles ouvertures en 6 semaines pour Spécialisé dans la restauration rapide mexicaine, Fresh Burritos continue de se développer en France en enchaînant les ouvertures. A la fin de l’année, l’enseigne comptera ainsi 28 restaurants sur Pas moins de 5 ouvertures sont notamment prévues en 6 semaines (2 en succursales et 3 en Evidemment, c’est une fin d’année très passionnante », déclarait Timothée Tronet, fondateur et dirigeant de Fresh Burritos. « Et ce sont en plus toutes de belles ouvertures dans des centres commerciaux parmi les plus réputés et fréquentés de France comme Carré Sénart, Val d’Europe ou Atlantis. Cela va renforcer notre présence dans les espaces commerciaux et notre e dizaine d’autres ouvertures sont également prévues en 2018 (dont la moitié en succursale et Il nous faute encore ouvrir dans des centres villes de grandes villes sur lesquelles nous ne sommes pas encore présents », ajoute Timothée. « Ce sera un de nos objectifs de Pour rappel, Fresh Burritos a été créé en 2011, et observait en 2016 un CA de 6,2 millions d’euros. .com 29 5 nouvelles ouvertures en 6 semaines pour Spécialisé dans la restauration rapide mexicaine, Fresh Burritos continue de se développer en France en enchaînant les ouvertures. A la fin de l’année, l’enseigne comptera ainsi 28 restaurants sur le Pas moins de 5 ouvertures sont notamment prévues en 6 semaines (2 en succursales et 3 en », déclarait Timothée Tronet, Et ce sont en plus toutes de belles ouvertures dans des centres commerciaux parmi les plus réputés et fréquentés de France comme Carré Sénart, Val d’Europe ou Atlantis. Cela va renforcer notre présence dans les espaces commerciaux et notre e dizaine d’autres ouvertures sont également prévues en 2018 (dont la moitié en succursale et Il nous faute encore ouvrir dans des centres villes de grandes villes sur Ce sera un de nos objectifs de Pour rappel, Fresh Burritos a été créé en 2011, et observait en 2016 un CA de 6,2 millions d’euros.
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 La chaîne La Pataterie est sur le point d'être vendue Le 02/11/2017 Le groupe de restauration vient d’être placé en redressement judiciaire en vue d’une vente. Les offres de reprise doivent être déposées au plus tard ce 2 novembre. Un candidat repreneur est déjà en lice. Cession en vue pour La Pataterie. Créée en 1996, la chaîne de restauration commerciale, dont le concept repose sur la valorisation de la pomme de terre et un développement essentiellement en franchise, vient en effet d’être placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Limoges en vue d’une vente. Prepack cession La procédure vise en effet à accélérer la reprise de la société, dans le cadre du dispositif de « prepack cession ». Le réseau compte aujourd’hui 160 restaurants, dont 6 exploités en direct. Ce dispositif, instauré en 2014 avec une réforme du droit des entreprises en difficulté, a pour but de préparer la cession totale ou partielle d’une société en amont de son redressement judiciaire ou de sa liquidation dans le cadre d’une procédure de prévention, mandat ad hoc ou conciliation. Le voyagiste Fram a fait l’objet de cette procédure il y a deux ans. Dernière ligne droite S’agissant du groupe La Pataterie, détenu par son président et cofondateur, Jean-Christophe Pailleux (80 % du capital), et par son directeur général, Alexandre Maizoué, la recherche d’investisseurs, lancée il y a plusieurs mois, est dans la dernière ligne droite. Les offres de reprise doivent être déposées au plus tard le 2 novembre à midi, une audience étant prévue le 10 novembre. A ce stade, une offre a été formulée par un fonds d’investissement spécialisé dans le retournement. Le processus de cession et son calendrier vont donc désormais dépendre d’une mise en concurrence ou non de cette offre. Forte expansion Aux dires de plusieurs professionnels, La Pataterie a souffert d’un développement en franchise débridé et mal maîtrisé dans un contexte peu porteur pour la restauration de chaîne. Illustration de sa forte expansion, La Pataterie a atteint la barre des 200 unités début juin 2014, à comparer à 32 six
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 ans auparavant. La chaîne a également amorcé son européanisation avec deux implantations en Belgique (Mons et Tournai). Outre les faillites de quelques franchisés, La Pataterie a également eu maille à partir avec d’autres à propos de remises fournisseurs, mais aussi du type de pomme de terre livrée dans le réseau. En 2016, un collectif d’une quinzaine de franchisés s’est même constitué et a tenté de rejoindre une autre enseigne (French Burgers). Sa direction assure que son plan de relance mis en place ces derniers mois rend aujourd’hui possible une reprise de la société. Source : www.lesechosdelafranchise:com
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 Renouvellement du bail commercial : quand un bailleur décède… Le 02/11/2017 Un couple, propriétaire d’un local commercial, signe un bail commercial avec un charcutier. Peu avant le terme du bail, le locataire sollicite le renouvellement du bail. Or, au sein du couple propriétaire des murs, le mari est décédé. Il envoie donc son courrier à l’épouse. Sauf que dans la famille des bailleurs, le locataire a oublié le fils : un oubli lourd de conséquences ? Solliciter un renouvellement du bail commercial : un formalise très précis ! Un charcutier signe un bail commercial avec un couple, propriétaire d’un local commercial. Au cours du bail commercial, le mari décède, ce qui entraîne alors un « démembrement » du droit de propriété : l’épouse, désormais veuve, est devenue « usufruitière » du local commercial et son fils, héritier des droits de son père, devient le « nu-propriétaire » des murs. En clair, les bailleurs sont désormais la mère et le fils. Peu avant le terme du bail commercial, le locataire sollicite le renouvellement du bail. A cet effet, il envoie une lettre recommandée avec AR à sa bailleresse. Cette dernière lui répond alors qu’elle ne peut pas donner son accord au renouvellement du bail commercial : il faut, selon elle, que le locataire
  34. 34. La revue de Presse KYLIA 34 sollicite également le renouvellement du bail commercial auprès de son fils. Le locataire ne réagit pas à cette réponse. Quelques jours après, le fils délivre au locataire un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer majoré. Offre que refuse le locataire. Les bailleurs, mère et fils, lui demandent alors de quitter le local commercial, le bail n’ayant pas été renouvelé. Ce que conteste le locataire : il considère que les bailleurs n’ayant pas formellement répondu à sa demande de renouvellement du bail commercial, celui-ci a donc été tacitement renouvelé. « Faux » répondent les bailleurs : pour eux, au contraire, la demande du locataire est invalide, ce qui ne permet pas de considérer qu’il y a eu reconduction tacite du bail commercial. Ils rappellent (de nouveau) que la Loi ne permet pas à un usufruitier de donner à bail un immeuble à usage commercial sans le concours du nu-propriétaire. Or, le locataire a seulement sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de la mère, usufruitière. Dès lors, cette demande est irrégulière et nulle : le bail n’a pas été renouvelé tacitement et le locataire doit libérer les lieux, en application du congé délivré par le fils. Ce que confirme le juge. Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-19843 Source : www.bra-brasserie.fr
  35. 35. La revue de Presse KYLIA 35 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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