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S40 revue de presse kylia - semaine du 25 septembre au 2 octobre 2016

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S40 revue de presse kylia - semaine du 25 septembre au 2 octobre 2016

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 26 septembre au 2 octobre 2016 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Crédit immobilier : pourquoi les banques refusent de prêter ? Le 26/09/2016 Malgré des taux d'intérêt extrêmement bas, certains ménages souhaitant accéder à la propriété se verront refuser leur demande de crédit. Le courtier Lepartenaire.fr a identifié les causes de refus des banques. (LaVieImmo.com) - Les conditions d'emprunt n'ont jamais été aussi favorables pour les ménages qui veulent acquérir un logement. Malheureusement, certains d'entre eux n'auront pas la chance de voir leur demande de crédit aboutir. Le courtier Lepartenaire.fr a donc identifié les causes précises des refus, qui concernent tout de même un prêt sur trois, selon ses estimations. Premier motif invoqué par les banques : le niveau des revenus. Ainsi, 30% des dossiers sont refusés en raison du niveau d'endettement maximum qui n'est pas respecté. Le courtier note au passage
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 qu'en règle générale, on accède à la propriété et donc au crédit avec un salaire individuel minimum de 2.000 euros en moyenne. Deuxième cause de refus : le manque d'apport personnel. C'est ce qui justifie 25% des dossiers rejeté, une part importante mais qui a cependant tendance à diminuer de mois en mois du fait de la faiblesse des taux d'emprunt. A la clé, un gain de pouvoir d'achat important pour les ménages et qui rend l'apport de moins en moins nécessaire aux yeux des banques. Les établissements prêtent plus facilement aujourd'hui jusqu'à 110% du montant du projet immobilier... autrement dit, frais de notaires inclus. Éviter les découverts Une situation professionnelle instable du candidat à l'achat peut aussi poser problème : 22% des crédits refusés le sont pour cette raison, selon l'étude. Une situation sur laquelle alerte d'ailleurs l'ensemble des courtiers compte tenu de la précarisation grandissante de l'emploi en France. Il y a d'ailleurs déjà une forme d'autocensure puisque dans le portefeuille des demandes des courtiers, seuls 8% incluent un emprunteur en CDD. Enfin, dernière cause de refus de crédit par une banque, la mauvaise gestion des comptes de l'emprunteur. De plus en plus de candidats à l'achat ignorent que les banques sont particulièrement vigilantes sur le comportement bancaire de leurs potentiels clients. À noter que ces dernières vont éplucher leurs trois derniers relevés de compte (voire les dix derniers). Mieux vaut donc éviter d'accumuler les découverts sur cette période, ou les achats compulsifs. Il est également difficile, voire impossible, d'obtenir un crédit immobilier lorsqu'on est fiché à la Banque de France. Source : Lavieimmo.com
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 De nouvelles obligations en cascade pour les copropriétés Le 26/09/2016 Pas de répit. Au cours des prochains mois, une série de nouvelles obligations réglementaires, relatives à la consommation énergétique des immeubles, vont s’abattre sur les quelque 8 millions de copropriétaires. Des contrôles énergétiques avant la fin de l’année Les copropriétés de plus de 50 lots (incluant les caves, les parkings…) équipées d’un chauffage collectif ont jusqu’au 31 décembre pour faire réaliser un audit énergétique de leur immeuble. Cette tâche, rendue obligatoire par la loi Grenelle II, doit être réalisée par un bureau d’études thermiques : il évaluera la performance énergétique de l’immeuble et vous conseillera sur les aides mises à votre disposition pour financer des travaux d’isolation. « Il vous en coûtera entre 4.000 et 15.000 euros, selon la taille de l’immeuble », précise Julien Allix, responsable du pôle Energie de l’Association des Responsables de Copropriété (Arc). Les immeubles de moins de 50 lots pourront toutefois se contenter d’un simple Diagnostic de performance énergétique (DPE) : un contrôle moins poussé, qui peut être réalisé par un diagnostiqueur certifié (Afnor…) comme c’est le cas pour le diagnostic rendu obligatoire pour les logements mis en vente.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Dans tous les cas, sachez qu’aucune sanction n’est pour l’heure prévue, en cas de manquements à ces obligations. Les gros travaux, soumis à une obligation d’isolation thermique à partir de 2017 A compter du 1er janvier 2017, tout propriétaire qui entreprend d’importants chantiers de rénovation - ravalement de façade, réfection de sa toiture - sera en plus dans l’obligation de réaliser des travaux d’isolation thermique. Pour connaître tous les détails de cette mesure, issue de la loi sur la transition énergétique, rendez-vous sur le site de l’Agence nationale pour l'information sur le logement. Individualisation des chauffages A partir de l’an prochain, les copropriétés dotées d’un chauffage collectif auront enfin obligation d’installer des appareils de mesure de consommation d’énergie individuelle dans chaque logement. Trois dates butoirs ont été fixées, selon la consommation de chauffage des immeubles : 31 mars 2017, 31 décembre 2017 et 31 décembre 2019, comme le précise l’arrêté du 30 mai 2016. L’objectif de cette règlementation inscrite dans la loi sur la transition énergétique est d’inciter chacun à prendre conscience de sa consommation réelle d’énergie. En effet, les charges liées au chauffage ne seront plus mutualisées mais différenciées pour chaque appartement. En faisant appel à des installateurs spécialisés (Ista, Océa, Proxiserv, Proxhydro, Techem…), les particuliers pourront installer des petits répartiteurs sur chaque radiateur. Comptez entre 51 à 85 euros par an et par logement (51euros si les robinets thermostatiques sont déjà présents – ce qui est rare -, et près de 85 euros dans le cas contraire). A noter que l’interprétation du texte et du choix du matériel fait débat : d’après l’Arc, l’UFC Que Choisir et certains bureaux d’études, les répartiteurs ne permettent pas de satisfaire efficacement à cette nouvelle réglementation. Pour ces derniers, seuls les immeubles équipés d’installations de chauffage horizontal (avec une seule entrée de chauffage par logement), permettant d’installer des compteurs d’énergie thermique, jugés plus précis, devraient être ciblés par loi. Dans tous les cas, gare aux sanctions ! Passé mars 2017, les copropriétés qui ne seront pas aux normes s’exposeront à des amendes pouvant aller jusqu’à 1.500 euros par logement et par an. Source : Capital.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Les diagnostiqueurs immobiliers resteront très sollicités en 2016-2017 Le 26/09/2016 Le marché du diagnostic immobilier vit une période faste : après une progression du chiffre d'affaires global de +10 % en 2015, il devrait connaître une croissance continue sur la période 2016-2017, estime le cabinet Xerfi. "L'optimisme est de mise pour les diagnostiqueurs immobiliers", annonce Vincent Desruelles, l'auteur de l'étude "Le marché des diagnostics immobiliers - Analyse des performances financières, évolution du paysage concurrentiel et prévisions d'activité pour 2017" pour le cabinet Xerfi. En effet, selon ses données, le chiffre d'affaires de ce secteur n'a cessé de progresser depuis 2013, en moyenne de +10,7 % par an. "Une performance qui s'appuie (en 2015) sur la bonne santé du marché immobilier sur les segments de l'ancien (+15,7 %)", détaille le spécialiste. 2016, un bon millésime… Une tendance qui devrait se poursuivre dans les mois qui viennent. "Le marché immobilier poursuivra en effet sur l'excellente dynamique du 2nd semestre 2015. Les transactions de logements anciens atteindront ainsi un niveau record, dépassant pour la première fois la barre des 845.000". L'analyste note un regain de pouvoir d'achat des ménages, un maintien des taux d'intérêts à un niveau historiquement bas (1,98 % en mai 2016 pour le taux moyens des crédits à l'habitat selon la Banque de France), et l'attractivité des placements immobiliers. Vincent Desruelles souligne également que la
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 réglementation ne connaît pas d'évolution majeure en 2016, mais qu'à l'approche du 1er janvier 2017, la demande de réalisations de Diagnostics de performance énergétique ou d'audits énergétiques de copropriétés devrait s'accélérer. D'autant que les premiers DPE vente, réalisés en 2006, d'une validité de 10 ans, seront à renouveler. De quoi anticiper une progression du chiffre d'affaires de +8 % en 2016, portée par les exigences autour de l'amiante, qui ont apporté un surplus d'activité. … mais 2017 sera une grande année Cette hausse de CA pourrait même atteindre les +12 % en 2017, assure l'expert de Xerfi. "Et ce grâce à l'augmentation des diagnostics à réaliser, notamment dans le domaine de l'amiante et des bons fondamentaux du marché immobilier", même malgré le Brexit. Il cite l'entrée en vigueur de nouvelles obligations dans le secteur locatif sur le gaz et l'électricité. "S'il est possible que seule une partie des logements soit concernée dans un premier temps (ceux dont l'installation a plus de 15 ans, dans des immeubles datant d'avant 1975), avant une généralisation en 2018, la demande liée à cette nouvelle réglementation dynamisera les revenus sectoriels", avance Vincent Desruelles. En revanche, l'année sera chargée pour les diagnostiqueurs, puisqu'ils devront passer pour la deuxième fois par la certification, après une première vague en 2012, "qui avait laissé de nombreux opérateurs sur le bord de la route". Un nouvel épisode qui ne devrait toutefois pas bouleverser la structure concurrentielle du secteur. L'amiante, une manne pour les diagnostiqueurs Le cabinet Xerfi détaille d'ailleurs cette structure du marché français du diagnostic immobilier, qui s'avère être "relativement éclatée" entre des groupes intégrés (Qualiconsult, AC Environnement, Allodiagnostic), des franchises (Agenda France, Diagamter, Ex'Im Bleu) et des entités indépendantes ou des acteurs "solos". Une polarisation devrait cependant s'opérer, à la faveur de l'évolution des demandes, entre, d'un côté de gros acteurs, dont les chiffres d'affaires ne cessent de croître (multiplication par 2 ou 3 entre 2013 et 2015 pour Qualiconsult et AC Environnement) et qui investissent dans de coûteux laboratoires d'analyse (empoussièrement d'amiante) et des diagnostiqueurs indépendants, "travaillant principalement en BtoC au niveau local". Le diagnostic amiante devrait, toujours selon Vincent Desruelles, demeurer le principal moteur de la croissance pour les entreprises habilitées : "La tendance à plus de protection des travailleurs laisse penser que les opérations de repérage conservent un avenir certain à moyen terme. Un diagnostic amiante pour la location, acté par la loi Alur, doit par ailleurs bientôt entrer en vigueur (en 2017 ou 2018)". Le diagnostic est donc posé : tout va bien pour la profession ! Source : batiactu.com
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Immobilier : pourquoi investir en locatif en 2016 ? Le 26/09/2016 Qui sont les Français qui font le choix de l’investissement locatif en 2016 ? Quelles sont leurs motivations ? Sont-ils satisfaits de leur placement ? Une étude du Crédit Foncier fait le point. L'immobilier reste un actif privilégié des investisseurs. Et le phénomène ne fait que s'accentuer. Le locatif privé devrait représenter 15,4 % des logements construits en 2016, contre 14,2 % en 2015. De même, à la question: « Si vous disposiez d'une somme d'argent à investir, quels supports privilégieriez-vous ? », 65 % des Français répondent l'immobilier en premier choix en 2016, contre 57 % en 2015. L'immobilier passe donc devant l'assurance-vie (19 %), un livret d'épargne sécurisé (11 %) et les marchés financiers (10 %). C'est ce qui ressort de l'étude du Crédit Foncier sur les motivations des Français qui font le choix de l'investissement locatif en 2016. Fiscalité, patrimoine, complément de retraite Plusieurs motivations expliquent cet engouement, avec des disparités fortes entre ceux qui investissent dans le neuf ou dans l'ancien. La perspective de payer moins d'impôts tout d'abord est citée par la moitié (50 %) des ménages ayant réalisé un investissement locatif. Elle est cependant nettement plus forte pour les investisseurs dans le neuf (71 %) - celui-ci bénéficiant notamment du succès du dispositif de défiscalisation Pinel - que dans l'ancien (16 %). La perspective de se constituer un patrimoine est la seconde motivation des investisseurs locatifs sondés (47 %).
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Contrairement au motif précédent, celui-ci est bien plus fort dans l'ancien (56 %) que dans le neuf (41 %). Enfin, disposer d'un futur complément de retraite est la troisième motivation des investisseurs locatifs (46 %). C'est d'ailleurs la première motivation des investisseurs dans l'ancien (59 %), perspective bien plus forte que dans le neuf (38 %). Transmettre le bien à vos enfants arrive donc en 4ème argument pour les investisseurs dans l'ancien et dans le neuf confondus, mais c'est la troisième motivation pour ceux uniquement dans l'ancien (38 %). Disposer d'un capital dans quelques années (27 %), l'aspect valeur refuge que représente l'immobilier (17 %), pour l'occuper un jour à la retraite (6 %), arrive après. La proximité géographique entre l'investissement locatif et le domicile de l'investisseur dépend également très fortement de s'il s'agit de neuf ou d'ancien. La plupart des investissements dans le neuf (62 %) sont éloignés du domicile de l'investisseur, alors que ceux dans l'ancien se font majoritairement à proximité (67 %). Les appartements de petite taille privilégiés Les investisseurs locatifs privilégient les appartements aux maisons et ce sont ceux de petite taille qui ont leur préférence. Ainsi, neuf transactions sur dix (92 %) portent sur des appartements, plutôt que sur des maisons individuelles. De même, les investisseurs se tournent très majoritairement vers les petites surfaces, et ce depuis déjà plusieurs années (2 pièces ou studios pour plus de la moitié des investisseurs). La surface du bien est en moyenne de 45 m2 pour un montant médian d'acquisition de 164.000 euros en 2016 avec de fortes disparités régionales : le montant d'acquisition est ainsi de 209.000 euros en Ile-de-France et de 165.000 euros en Pays-de-Loire. Concentration dans le Sud et l'lle-de-France Cinq régions sur treize concentrent 79 % de l'investissement locatif : Occitanie (anciennement le Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, 26 %), Ile-de-France (19 %), Auvergne-Rhône-Alpes (12 %), Nouvelle Aquitaine (anciennement Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes, 11 %) et la Provence- Alpes-Côte d'Azur (11 %). Ce phénomène n'est pas nouveau mais s'est accentué au fil des années, la part des cinq régions étant de 76 % en 2010. Du point de vue du financement, la très forte baisse des taux de crédit a fortement incité les investisseurs à davantage augmenter la part empruntée. La quasi totalité du prix d'acquisition (98 %) est financé à crédit en 2016, contre 94 % en 2010. Le montant médian emprunté a ainsi augmenté de 13 % entre 2010 et 2016.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Profil des investisseurs locatifs en 2016 Le re venu annuel médian des investisseurs locatifs s'établit à 69.300 euros, en augmentation de 9 % en six ans (2010). Il est 15 % plus élevé en Ile-de-France (79.670 euros). L'âge moyen est de 45 ans ; les plus de 40 ans représentent l'essentiel des investisseurs locatifs particuliers (69 % du total). Source : Patrimoine.lesechos.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Les agents immobiliers face au défi de l'ubérisation Le 26/09/2016 Tribune de Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers. La question de l'ubérisation hante toutes les professions, et sans doute plus encore celle d'agent immobilier. Pensez, votre fonction consiste à faciliter une transaction en étant intermédiaire entre un vendeur et un acquéreur. Mais la machine fait désormais cela avec brio ! Les sites d'annonces professionnelles ont certes toujours existé ; pour autant, des sites puissants se sont créés, avec des acteurs venant du numérique, tels LeBoncoin, ou encore des plate-formes telles Airbn'b - encore spécialisée dans les locations temporaires, qui a annoncé en juillet son extension aux locations vides pures et simples -. Bref, de quoi trembler. Et comme la valeur ajoutée des professionnels de la transaction n'est en moyenne pas assez visible et qu'un ménage sur deux en gros croit pouvoir se passer d'intermédiaire, le péril semble considérable. On peut d'abord s'asseoir et pleurer, si l'on est du côté des agents immobiliers, par exemple qu'on les forme comme je le fais. On peut se réjouir de cet affaiblissement annoncé si on ne les aime pas... Des taxis, on a entendu "Ils l'ont bien cherché." On peut aussi se dire que cette profession, qui tient encore son marché contre vents et marées, malgré sa réputation, malgré les outils apparus au fil des générations, petites annonces entre particuliers ou encore minitel, puis Internet aujourd'hui, pourrait bien se moderniser, se transfigurer grâce aux outils digitaux. On voit d'ailleurs apparaître des débats, des colloques, plus enthousiastes que geignants, après des années de pleurnicherie. La profession se redresse. Le dernier de ces moments a eu lieu cette semaine à l'Automobile Club de France à Paris, à
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 l'initiative d'un spécialiste leader de l'assurance immobilière, le groupe Bessé, et de mon institut. De grands noms de l'immobilier, le président de la FNAIM ou encore le patron du groupe d'administration de biens et de transaction Sergic, et des figures du numérique se sont demandés si "la profession pouvait s'ubériser elle-même". En clair, prendre les armes numériques, se battre et gagner, plutôt que subir et mourir. Ce sursaut de fierté des agents immobiliers est intéressant à plus d'un titre. Oui, ils peuvent se sauver, mais ce n'est pas un enjeu de société, c'est un enjeu corporatiste, honorable certes, étroit néanmoins. On pourra quand même noter qu'une centaine de milliers d'emplois sont concernés... Pourtant, ce n'est pas là que résident les espoirs les plus forts. C'est d'abord dans le déploiement des services et l'augmentation de la valeur ajoutée, et ensuite dans la valorisation des fonds de commerce. Le numérique permet d'être plus efficace, avec une capacité à exposer une annonce que les agents immobiliers n'ont jamais eue avant lui, des sites professionnels plus intelligents et plus percutants que jamais, d'être plus transparent dans l'information des acquéreurs sur le bien et dans celle des vendeurs sur le processus de vente. A ce jeu-là, l'un des meilleurs professeurs et conseils en stratégie digitale pour l'immobilier, Hervé Parent, observe que la mise en marché par des annonces numériques exige des compétences qui placent les professionnels loin devant les particuliers : réaliser un reportage photographique de qualité, une axonométrie, un descriptif parfait est difficile, bien plus que de rédiger quatre lignes à l'époque des annonces papier et des affichettes déposées chez un commerçant de quartier. Le numérique permet aussi de travailler sur les données relatives au client pour lui apporter un service ajusté, plus complet, au-delà de la transaction ponctuelle. On reproche beaucoup aux agents immobiliers de ne pas rappeler quelqu'un qui leur a fait part un jour d'une recherche, qui peut être insatisfaite deux mois ou six mois plus tard : le numérique alerte et donne des moyens non intrusifs, sur le téléphone portable ou l'ordinateur, de se manifester. Combien de professionnels restent en veille des besoins de ceux qui ont eu recours à eux une fois ? Comme si l'on n'achetait qu'une fois dans une vie et qu'on ne revendait jamais, alors que les cycle de détention ne cessent de se raccourcir... Et l'enfant qui naît, la mutation, la séparation peut-être, qui s'occupera de ses conséquences patrimoniales si le professionnel qui a gagné la confiance une fois ne le fait pas ? Qui mènera le ménage aux bons arbitrages quand son appartement de rapport, peu rentable, doit être cédé et échangé contre un autre investissement ? La maîtrise des datas conduit à considérer autrement le client d'un jour : il devient un actif incorporel de première importance, avec une problématique patrimoniale permanente. A la clé de cette utilisation vertueuse des données sur le client, il y a une valorisation des fonds de commerce. Aujourd'hui, une agence immobilière ne vaut pratiquement rien. Alors que les cabinets de
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 gestion s'échangent sur des multiplicandes du chiffre d'affaires élevés, on considère que les produits de la transaction sont aléatoires et évanescents. Une agence se cède entre zéro et 0,3 fois son chiffre d'affaires ! Le regard économique porté sur les fonds de commerce de transaction va changer avec la valorisation des bases de datas. Au fond, on pourrait penser que ce ne sera profitable qu'aux professionnels, qui en seront enrichis. C'est oublier qu'une profession dont les entreprises ont une valeur majorée, externalisée ou pas, sont davantage en mesure de former, de recruter, de verser des rétributions supérieures, que des entreprises en voie de paupérisation. En somme, tout porte à croire que s'enclenche un cercle vertueux, profitable aux consommateurs, à ceux qui vendent comme à ceux qui veulent devenir propriétaires, et heureux pour les agents immobiliers. Et si du danger de la numérisation venait le salut pour l'intermédiation immobilière ? Source : capital.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Investissement immobilier, 3 jours pour faire votre choix ! Le 27/09/2016 Le prochain Salon National de l’Immobilier se tiendra du 7 au 9 octobre 2016 au Palais de la Bourse, à Paris. L’occasion pour les visiteurs de franchir le cap en investissant dans l’immobilier locatif, jugé comme le placement le plus fiable pour sécuriser leur avenir. (LaVieImmo.com) - Désireux de se constituer un patrimoine et de pouvoir compter sur un complément de revenu à leur retraite, les Français font d’abord confiance à l’immobilier locatif (65%), devant l’assurance vie (62%) et d’autres placements financiers (1). Il est grand temps de concrétiser cette attente en se rendant au prochain Salon National de l’Immobilier qui se tiendra à Paris, Palais Brongniart, du 7 au 9 octobre 2016. L’immobilier est multiforme : neuf, ancien, fiscalisé, physique, prenant la forme de la pierre-papier, etc. Le choix est large et réclame donc les conseils d’un expert. C’est la raison d’être de cette manifestation. Faire du neuf avec l’ancien L’achat dans l’ancien impose des travaux. Ces derniers ouvrent la possibilité de bénéficier d’un avantage fiscal. De plus, le bel ancien situé en centre-ville trouvera facilement un locataire. Les agents immobiliers du Village FNAIM répondront à toutes les questions, notamment celles liées au gain fiscal que l’investisseur sera en mesure de réaliser.
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Recourir à un administrateur de biens Vous redoutez de devoir gérer vous-même la contrainte de l’investissement ? Tournez-vous vers un administrateur de bien ou vers l’immobilier géré, à savoir l’achat d’un logement dans une résidence service exploitée par un professionnel. La voie royale de la défiscalisation Loi Pinel, loi Malraux, loi Censi-Bouvard en résidence services neuve, les avantages fiscaux sont nombreux, tant dans le neuf que dans des quartiers historiques anciens. Les promoteurs et les conseillers patrimoniaux détricoteront avec pédagogie les avantages de tous les dispositifs. Le Pinel et le Malraux imposent de louer le logement nu, à la différence des résidences services qui sont louées meublées. En ville, l’ancien se loue nu ou meublé, selon la demande touristique. L’alternative de la "pierre-papier" La "Société Civile de Placement Immobilier" présente une double fonction, à la fois financière et immobilière. Elle est gérée par des professionnels. Deux catégories de SCPI sont à disposition : celles investies dans l’immobilier d’entreprise, dont les rendements sont réputés plus importants et celles investies dans le logement, permettant de bénéficier d’un avantage fiscal (Pinel, Malraux, déficit foncier..). Les conseillers en gestion ne manqueront d’étudier votre profil pour vous assurer le conseil le plus avisé. Source : lavieimmo.com
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Achat immobilier : ce qu'il faut savoir pour réussir son acquisition Le 26/09/2016 Devenir propriétaire ne s'improvise pas. Différentes étapes sont nécessaires pour trouver efficacement et pour faire une bonne affaire. Quelles sont les règles d'or à respecter ? Les précautions à prendre ? Eléments de réponses. Des taux extraordinairement bas, des prix stables, des volumes en hausse,... Tous les signaux sont au vert pour l'acheteur ! Mais, avant d'entamer une recherche de bien immobilier, l'acheteur doit préparer son dossier de financement. Il doit évaluer sa capacité d'emprunt et interroger, pour cela, son conseiller bancaire. Il peut aussi passer par des simulateurs de crédit immobilier (sur les sites comme Meilleurtaux.com, Empruntis.com ou encore Vousfinancer.com). Le calcul dépend à la fois de ses revenus nets disponibles et des revenus éventuellement mobilisés par le remboursement d'un emprunt déjà en cours. La capacité d'acquisition dépend aussi de la durée maximale sur laquelle il souhaite s'endetter. "L'emprunteur peut rallonger la durée du crédit s'il souhaite alléger sa mensualité pour préserver son train de vie", indique un professionnel de l'immobilier. A vérifier également, son éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) et aux autres aides d'accession à la propriété (prêt d'accession sociale, prêt d'action logement, aides de collectivités locales,...). Enfin, l'apport doit être pris en compte. Il doit idéalement couvrir les frais de notaire, de 2 à 3% du prix d'achat pour un logement neuf et de 7 à 8% pour de l'ancien. Lister vos critères par priorité Dans une recherche immobilière, il est essentiel de lister ses critères. A savoir, le type de bien recherché (neuf ou ancien), le prix et la superficie, mais aussi l'emplacement, le temps de trajet entre
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 son domicile et son travail, etc. "L'acheteur doit idéalement donner un poids à chacun de ses critères", préconise un spécialiste de l'immobilier. Les besoins et les envies doivent être hiérarchisés. Au fur et à mesure des visites, en fonction de la réalité des marchés, cette liste est amenée à évoluer. Une fois ces critères définis, le futur acquéreur doit faire une étude des prix sur le(s) secteur(s) recherché(s). Pour cela, Internet reste une arme incontournable. Direction le site Bien'ici sur lequel vous trouverez des milliers d'annonces géolocalisés sur une carte en 3D. Sur ce site, vous pourrez comparer en un coup d'œil les prix des biens immobiliers d'une rue à l'autre dans chaque quartier convoité. Renseignez-vous également auprès de sources fiables comme les notaires, les banquiers ou les agents immobiliers. Surfez, par exemple, sur le site officiel de l'immobilier des notaires de France pour connaître le prix du mètre carré par commune. Redoublez de vigilance si vous passez directement par un particulier ! Celui-ci a tendance à surestimer le prix de son bien immobilier. Pour réagir le plus rapidement possible, créez-vous des alertes que vous recevrez sur votre smartphone. Vous pouvez également donner un mandat de recherche à une agence immobilière. Les honoraires de ce mandat s'établissent entre 4% et 10% du prix du bien. Pensez à la revente ! Il faut garder en tête que l'affaire est toujours à l'achat. Vous devez rester attentif à plusieurs critères comme la proximité des commerces, des écoles et des transports, des espaces verts,... Visitez le quartier le jour comme de nuit pour éviter les mauvaises surprises. "Il est tout aussi essentiel de s'installer dans une ville dynamique et attractive pour récupérer au mieux sa mise de départ", conseille Jean-François Buet, président de la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier). Examinez également la qualité de la construction de l'immeuble : son isolation thermique et phonique, sa façade et ses parties communes. Renseignez-vous sur le montant des charges de copropriété et des impôts locaux. Signer un compromis de vente chez le notaire Pour signer le compromis de vente, préférez passer par un notaire. En principe, la rédaction de cet acte est comprise dans les frais de notaire (sinon, il est facturé entre 250 et 500 euros). Le notaire vérifie le cadastre, la superficie, les clauses suspensives, les diagnostics,... Une fois signé, l'acheteur dispose d'un délai de dix jours pour se rétracter. Attention, si le vendeur ou l'acheteur se rétracte sans motif, c'est à dire sans se référer à une clause suspensive incluse dans le compromis, il est impossible de récupérer le dépôt de garantie, fixé dans la pratique à 5% du prix de vente. Source : L’express.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Prix de l'immobilier en France : encore à la hausse cet été Le 27/09/2016 Lyon. Bassin de la Saône, dans le nouveau quartier de Confluence. Dans la métropole, les prix de l'immobilier ont augmenté de 1% cet été. Le dernier baromètre LPI-SeLoger fait état d'une nouvelle hausse des prix de l'immobilier résidentiel, dans l'ancien comme dans le neuf. En dépit d'une accalmie aoûtienne, les mètres carrés ont pris de la valeur cet été dans la plupart des grandes villes françaises. Une progression d'un peu plus d'un pour cent dans le neuf (+ 1,1 %), d'un peu moins dans l'ancien (+ 0,9 %) : entre la fin du mois de juin et la fin du mois d'août 2016, les prix de l'immobilier ont continué de grimper, doucement mais sûrement. Ces chiffres, issus du baromètre LPI-SeLoger publié lundi 26 septembre, viennent confirmer le léger vent de reprise que le marché résidentiel semble connaître depuis le début de l'année.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Une progression modérée dans l'ancien, le neuf en forme L'évolution des prix de l'immobilier résidentiel à fin août 2016. LPI-SeLoger "Ce sont les prix des maisons qui sont à l'origine du recul de l'indice d'ensemble [des prix affichés], avec -2,8 % au cours des trois derniers mois, alors que les prix des appartements augmentent encore, de 1,1 %", précise Michel Mouillart, professeur d'Economie à l'Université Paris Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. Dans ces conditions, les prix signés progressent toujours alors qu'en août 2015, ils reculaient encore de 0,8% sur l'ensemble du marché. Dans le neuf, le prix moyen du mètre carré, de 3 990 euros, est en hausse de 1,1 % sur trois mois et de 2,4 % sur un an. "La progression a été comparable en août à celle observée en juillet, alors
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 qu'habituellement la pression sur les prix est moins forte à cette période de l'année", souligne Michel Mouillart. Les prix des appartements à fin août 2016. LPI-SeLoger La plupart des grandes villes françaises sont concernées par cette hausse des prix. Sur un an, l'augmentation est remarquable à Strasbourg (+5,2 %), à Bordeaux (+6,5 %) ou encore à Nice (+ 4,5 %). Elle s'accélère à Paris et à Lyon (+2,1 % et 1,9 % respectivement sur trois mois), Lille reprend quelques couleurs (+ 1,3 % sur un an) tandis que Marseille marque le pas (- 1,5 % sur trois mois et - 0,7% sur un an). Besançon (- 6,3 % sur un an), Le Mans (- 5,6 % sur un an), Tours (-4,5% sur un an) enregistrent pour leur part les décotes les plus importantes. Des marges au plus bas en région parisienne Côté négociation, les marges ont encore reculé au mois d'août, à 4,2 % : 3,9 % pour les appartements et 4,6 % pour les maisons. Selon Michel Mouillart, "leur repli a été plus rapide que celui qui s'observe
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 habituellement pendant l'été. Les tensions sur les prix signés se sont encore renforcées alors que les vendeurs modèrent leurs ambitions." Elles sont notamment "très basses en Île-de-France où la pression de la demande reste élevée" alors qu'elles restent "fortes sur des marchés marqués par les incertitudes économiques, comme la Franche Comté par exemple", estime le porte-parole du baromètre. Marge de négociation des maisons et appartements à fin août 2016. LPI-SeLoger En termes de transaction, la progression des ventes est restée soutenue pour les logements anciens en province (+9,9% à fin août en niveau trimestriel glissant). En Île-de-France, la donne est différente : l'activité, très impactée par un ensemble de paramètres (grèves et des inondations, défaillance des acheteurs étrangers), est en baisse de 3,7% (glissement trimestriel). Source : lexpress.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 L’immobilier neuf a le vent en poupe Le 28/09/2016 La construction de logements neufs est portée par les logements ordinaires. - Shutterstock Dans les trois derniers mois, les mises en chantier ont augmenté de 5,7 %. Le temps est au beau fixe dans la construction de logements neufs. Selon des statistiques du ministère du Logement publiées ce mercredi, les mises en chantier de logements neufs ont continué à augmenter de juin à août, avec une hausse de 5,7% à 81.100 unités, comparé à la même période un an plus tôt. De leur côté les permis de construire accordés pour des logements neufs ont grimpé de 6,6% sur les mêmes trois mois, comparé à un an auparavant, à 110.200, précise le ministère. Plus globalement, la hausse des constructions se fait ressentir depuis avril. Les logements ordinaires en forte augmentation Dans le détail, par type de construction, les mises en chantier de logements ordinaires ont augmenté de 6% à 75.600 unités, tirées par les logements collectifs. Celles des logements en résidence (pour seniors, étudiants ou touristes), un segment de niche plus volatil, n'ont connu qu'une légère hausse de 2,7%, à 5.500 unités.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Durant la période de douze mois achevée fin août, les mises en chantier progressent de 7,7%, pour atteindre un total de 363.500. Quant aux permis de construire, ils poursuivent eux aussi leur dynamique et augmentent de 11,4% sur ces mêmes 12 mois, à 417.800. Le ministère se félicite d'une "reprise" Pour le ministère du Logement, ces résultats « montrent que la reprise de la construction observée depuis plus d'un an, se confirme et s'amplifie. » Quant à « ceux de la promotion immobilière au deuxième trimestre, prolongeant la tendance positive du début d'année », ils « augurent de la poursuite durable de la dynamique du secteur dans son ensemble », dit-il. Source : lesechos.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Immobilier : 90% des moins de 30 ans veulent devenir propriétaire Le 28/09/2016 Devenir propriétaire, voici le souhait visiblement partagé par une grande majorité des moins de 30 ans. Ceux-ci veulent investir pour réussir et ne plus payer de loyer, révèle une étude publiée par le réseau immobilier Orpi. La pierre séduit visiblement les jeunes: 90% des moins de 30 ans envisagent de devenir propriétaires, d’après une étude publiée par le réseau immobilier Orpi. Et pour cause, le marché immobilier repart bel et bien avec des prix stables et des taux d’intérêt au plus bas. De fait, les opportunités d’investir se multiplient pour les ménages qui veulent profiter de ces conditions d’achat inespérées. Investir? Surtout pour ne plus payer de loyer (73%) mais aussi pour faire un bon investissement (65%), répondent massivement les jeunes interrogés. Sachant qu’il faut moins de 3 ans pour rentabiliser son achat dans 27 grandes villes de France, on comprend la tendance. D’ailleurs, les investissements locatifs ont aussi la côte auprès des jeunes qui souhaitent investir. Devenir propriétaire, le signe d’une stabilité et d’une réussite Mais aussi fort peut-on souhaiter acheter son bien, devenir propriétaire n’est pourtant pas à la portée de tous les jeunes. Aujourd’hui, près d’un répondant sur deux déclare ne pas pouvoir se permettre de s’endetter pour le moment avec un achat immobilier.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Et pourtant, devenir propriétaire semble être synonyme de stabilité et de réussite sociale, d’après la génération des moins de 30 ans interrogée dans cette étude. Quand un jeune français sur quatre préfère pour l’instant rester locataire, la donne change dès que le cap de la trentaine pointe le bout de son nez. Entre 30 et 35 ans, voici l’âge auquel plus d’un jeune sur deux envisage de devenir propriétaire. Mais quid des exigences des moins de 30 ans en matière de logement? Dans le Top 5 des qualités requises du logement de rêve, l’étude laisse apparaître une maison avec jardin, à prix abordable, bien sécurisée et avec une superficie satisfaisante. Autre critère qui rassemble l’unanimité des réponses? L’accès à Internet haut débit est un critère important voire essentiel, pour 98% des jeunes interrogés. Ceux-ci considère que le fait de posséder un logement ultra-connecté est notamment important pour réaliser des économies d’énergie mais ausi sécuriser son logis (71%). Source : lefigaro.fr
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 2016, année de reprise pour l'immobilier Le 28/09/2016 En cette année 2016, à chaque publication de chiffres son lot de bonnes nouvelles pour le marché du logement en France. Les derniers chiffres de la construction de logements n'échappent pas à la règle. Durant la période de douze mois achevée fin août, les mises en chantier de logements ont progressé de 7,7 %, pour atteindre un total de 363.500, soit leur meilleur niveau depuis deux ans et demi. A noter que si l'on prend le seul secteur des logements collectifs, le cœur de métier des promoteurs immobiliers, les mises en chantier retrouvent des niveaux d'avant crise à près de 220.000 mises en chantier sur 12 mois, en hausse de 15,7 % par rapport à l'année précédente. « Depuis maintenant 13 mois, le secteur de la construction est sur une dynamique positive, principalement tirée par les logements collectifs », confirme la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Un avenir radieux En parallèle, les permis de construire accordés poursuivent, eux aussi, leur dynamique. Ils sont en hausse de 11,4 % sur ces mêmes 12 mois, à 417.800 unités. Ce qui laisse présager d'un avenir radieux. Pour le ministère du Logement, tous ces résultats « montrent que la reprise de la construction observée depuis plus d'un an, se confirme et s'amplifie ». Quant à « ceux de la promotion immobilière au deuxième trimestre, prolongeant la tendance positive du début d'année », ils « augurent de la poursuite durable de la dynamique du secteur dans son ensemble », indique-t-il aussi.
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 Les chiffres des commercialisations de logements neufs se sont également établis en forte hausse : le nombre de réservations à la vente a atteint à 33.105 unités au deuxième trimestre 2016, soit une hausse de 18,7% par rapport au deuxième trimestre 2015. Et du côté de l'offre, 113.200 logements ont été mis en vente au cours des 12 mois écoulés, en hausse de 15,4 % par rapport à l'année dernière. Bref, un torrent de bonnes nouvelles qui fait du bien au secteur. Reprise dans l'ancien Et il n'y a pas que dans le neuf que le marché immobilier confirme sa reprise. Dans l'ancien aussi, les transactions sont très dynamiques, dépassant leur niveau de 2011. Plus les mois passent, et plus la demande des ménages pour acheter un logement s'accroît. Derniers chiffres en date, ceux du réseau d'agences immobilières Laforêt qui constate que « sur les 12 derniers mois, la demande progresse partout en France, de 10 % sur l'ensemble du territoire ». Une hausse de la demande qui se matérialise par une augmentation des transactions. « Les volumes de ventes sont en augmentation de 14 % sur les 12 derniers mois », note le réseau Laforêt. Plus globalement, la fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) évaluait récemment à 840.000 le nombre de transactions dans l'immobilier existant enregistrées entre juillet 2015 et fin juin 2016. Un niveau bien supérieur à la moyenne de long terme. Tous les profils d'acquéreurs concernés Mieux encore, que ce soit dans le neuf ou dans l'existant, tous les profils d'acquéreurs sont concernés par cette reprise. Celle-ci est en effet aussi bien portée par l'investissement locatif que par l'accession à la propriété. Plusieurs raisons à cela : d'abord il faut bien dire que le rebond actuel est principalement alimenté par « l'effet d'aubaine » que représente le niveau très bas des taux d'intérêt nominaux de crédits immobiliers (1,48 % en moyenne en août 2016 contre 1,62 % en juin, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA). Les prêts immobiliers étant quasiment tous accordés à taux fixe, les acquéreurs « ne veulent pas prendre le risque de laisser passer cette opportunité de devenir propriétaires à bon compte », note le réseau Laforêt. Par ailleurs, les prix ont, eux aussi, diminué entre 2012 et 2015, dans des proportions certes différentes suivant la tension naturelle des différents marchés immobiliers français. Reste que les ménages ont pu retrouver du « pouvoir d'achat immobilier » ces derniers mois, et cela se fait ressentir sur l'évolution du nombre de transactions. Mais la demande se faisant plus pressente, les prix devraient reprendre leur marche en avant d'ici peu. Un cycle haussier se serait même déjà enclenché au dernier trimestre 2015 dans les grandes métropoles.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Mesures du gouvernement Enfin, il semble que les mesures gouvernementales de soutien à l'immobilier aient aussi porté leurs fruits. Plus précisément, le gouvernement a dans un premier temps fait revenir les investisseurs particuliers sur le marché du neuf grâce au dispositif Pinel, mis en place fin 2014, qui donne la possibilité aux investisseurs de louer à leurs ascendants et à leurs descendants sur des durées modulables (6,9, 12 ans) tout en bénéficiant d'un avantage fiscal. Ensuite, dans un second temps, pour soutenir les achats des ménages primo-accédant, le gouvernement a élargi début 2016 le périmètre du prêt à taux zéro dans l'immobilier neuf, ainsi que dans l'ancien. Et selon l'avis des professionnels du secteur, ce dispositif marche mieux qu'espéré. Par exemple, au réseau LaForêt, « les primo-accédants restent surreprésentés, soit 39 % des transactions, profitant pleinement de la baisse des prix des dernières années, de financements très compétitifs et de dispositifs d'incitation (prêt à taux zéro) ». Reste maintenant à savoir si l'année 2017, qui sera marquée par plusieurs échéances électorales au niveau national, verra l'activité de l'immobilier se maintenir à ce niveau. Source ; latribune.fr
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Immobilier : les coups de pouce fiscaux reconduits l’an prochain Le 28/09/2016 Carottes fiscales pour l’investissement locatif, aides aux travaux de rénovation énergétique… le projet de loi de Finances présenté ce mercredi confirme la reconduction d’un certain nombre de dispositifs. François Hollande l’avait annoncé au printemps dernier, c’est confirmé : le dispositif d’investissement locatif Pinel est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017. Il faut dire que cette carotte fiscale, dédiée aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer, rencontre un franc succès : les opérations en Pinel représentent actuellement près de 50% des ventes de logements neufs, en pleine croissance ! Pour rappel, la réduction d’impôt proposée augmente selon la durée d’engagement de la mise en location : elle est de 12% du montant de l’investissement si le propriétaire loue pendant 6 ans, de 18% pendant 9 ans et peut même grimper jusqu’à 21% pour des locations prolongées jusqu’à 12 ans. Ce coup de pouce est plafonné dans la double limite d’un investissement de 300.000 euros et d’un prix de 5.500 euros le mètre carré, quelle que soit la zone de construction. Selon les zones, les loyers pratiqués doivent aussi respecter des plafonds. Moins populaire que le Pinel, la réduction d’impôt "Censi-Bouvard" (11% de l’investissement) offerte pour toute opération dans les résidences de service est aussi prorogée d’un an pour les résidences étudiantes et seniors (Ephad). Ce dispositif fiscal est, en revanche, supprimé pour les résidences tourisme : le gouvernement a choisi de le remplacer par une simple réduction d’impôt sur les travaux de rénovation énergétique, de ravalement ou d’adaptation aux personnes handicapées votés en
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 assemblée générale. Réduction d’impôt qui sera égale à 20 % des travaux retenus dans la limite de 22.000 euros. > Les aides aux travaux de rénovation énergétiques prorogées L’an prochain encore, les propriétaires et autres locataires qui engagent des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale auront la possibilité de déduire de leur impôt sur le revenu 30% du montant de la facture ! Mieux encore, ceux qui ont fait une demande d’Eco prêt à taux zéro - l’autre grand coup de pouce offert par l’Etat pour les travaux de rénovation énergétique - à compter du 1er mars 2016 pourront cumuler les deux dispositifs sans avoir à justifier de conditions de ressources. A défaut le cumul est autorisé, si et seulement si, le revenu fiscal de référence de l’année N- 2 ne dépasse pas 25.000 euros pour une personne seule et 35.000 euros pour un couple, auxquels s’ajoutent 7.500 euros par personne à charge. > Le Prêt à taux zéro reconduit en l’état Le projet de loi de Finances présenté mercredi n’en fait pas mention. Pourtant le prêt à taux zéro, coup de pouce dédié aux primo-accédants dans le neuf et dans l’ancien, sera bien reconduit l’an prochain, précise-t-on dans l’entourage de la ministre du Logement, Emmanuelle Cosse. Source : capital.fr
  30. 30. Quand l'immobilier ajoute une brique numérique Le 29/09/2016 On en a longtemps rêvé, et c'est fait. La maison, dotée de capteurs, est capable de faire preuve de réactivité, d'anticipation et de sécurité. (Crédits : Espaces Atypiques) Du chantier à la maison connectée, l'immobilier devient toujours plus intelligent. Une petite révolution dans un secteur où le conservatisme commence presque à se faire démolir par la smart attitude. Des volets qui se ferment lorsque tombe le jour, un chauffage qui augmente la température quelques minutes avant l'arrivée à son home sweet home, énergétiques... On en a longtemps rêvé, et c'est fait. La maison, faire preuve de réactivité, d'anticipation et de sécurité. Pour le particulier, c'est confort et économies assurés, souvent bien au-delà du gadget qui fait plaisir, les solutions pour rendre la maison connectée se multipliant allègrement. Mais c'est surtout du côté des promoteurs que l'on commence à intégrer le besoin de connectivité. Certes, le logement livré entièrement connecté n'est pas encore une généralité, mais il commence à se démocratiser. C'est exactement l'analys Ramel Communication, implantée à Nice et dont l'une des spécialités est la communication immobilière. La revue de Presse KYLIA Quand l'immobilier ajoute une brique On en a longtemps rêvé, et c'est fait. La maison, dotée de capteurs, est capable de faire preuve de ipation et de sécurité. (Crédits : Espaces Atypiques) Du chantier à la maison connectée, l'immobilier devient toujours plus intelligent. Une petite révolution dans un secteur où le conservatisme commence presque à se faire démolir par la smart attitude. es volets qui se ferment lorsque tombe le jour, un chauffage qui augmente la température quelques home sweet home, une application qui signale les dépassements énergétiques... On en a longtemps rêvé, et c'est fait. La maison, dotée de capteurs, est capable de faire preuve de réactivité, d'anticipation et de sécurité. Pour le particulier, c'est confort et économies delà du gadget qui fait plaisir, les solutions pour rendre la maison connectée ant allègrement. Mais c'est surtout du côté des promoteurs que l'on commence à intégrer le Certes, le logement livré entièrement connecté n'est pas encore une généralité, mais il commence à se démocratiser. C'est exactement l'analyse faite par Sylvain Rouget, le directeur associé de l'agence Ramel Communication, implantée à Nice et dont l'une des spécialités est la communication 30 On en a longtemps rêvé, et c'est fait. La maison, dotée de capteurs, est capable de faire preuve de ipation et de sécurité. (Crédits : Espaces Atypiques) Du chantier à la maison connectée, l'immobilier devient toujours plus intelligent. Une petite révolution dans un secteur où le es volets qui se ferment lorsque tombe le jour, un chauffage qui augmente la température quelques une application qui signale les dépassements dotée de capteurs, est capable de faire preuve de réactivité, d'anticipation et de sécurité. Pour le particulier, c'est confort et économies delà du gadget qui fait plaisir, les solutions pour rendre la maison connectée ant allègrement. Mais c'est surtout du côté des promoteurs que l'on commence à intégrer le Certes, le logement livré entièrement connecté n'est pas encore une généralité, mais il commence à e faite par Sylvain Rouget, le directeur associé de l'agence Ramel Communication, implantée à Nice et dont l'une des spécialités est la communication
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 « Dans la promotion immobilière neuve, il se passe exactement ce qu'il s'est passé dans l'industrie automobile. On intègre de plus en plus d'objets connectés et de commandes à distance. Ce n'est pas encore une généralisation, mais c'est une tendance forte. » D'autant plus que l'argument pèse plus que l'on pourrait l'imaginer dans la décision d'achat. « À côté des arguments de vente comme les incitations fiscales, le logement connecté entre en considération. » D'ailleurs, même en termes de marketing et de communication, la digitalisation est devenue un axe supplémentaire, « qui ne se substitue pas aux plans marketing traditionnels mais qui s'y ajoute », précise-t-il. Un accès simplifié au descriptif du bien C'est que les promoteurs ont bien compris qu'il fallait secouer le cocotier de leur profession encore parfois trop conservatrice. Ainsi, Bouygues Immobilier, via sa filiale Bird dédiée à l'investissement minoritaire dans des startups innovantes, est-il entré au capital de la startup marseillaise Ikimo9. Créée en mai 2014 par Élisabeth Julien, elle se présente comme la première plateforme de logements neufs pouvant être comparés. « Là où d'autres vendent des data, nous donnons un accès libre aux informations descriptives. Nous nous rémunérons sur la performance du promoteur », explique celle qui cumule quinze ans d'expérience dans le secteur immobilier. De l'expérience, il en cumule aussi. Avec vingt ans de métier dans la vente immobilière, Benjamin Mondou en connaît un rayon côté changement de comportement. Il y a quelques mois, il cofonde à Nice, avec Emmanuel Souraud et Jean-Denis Paris, Smart Service Connect, une jeune entreprise qui compte bouleverser le segment de l'affichage immobilier, « considéré comme de la pollution visuelle par les municipalités », comme le souligne celui qui possède cinq agences dans les Alpes-Maritimes. Le trio met au point un logiciel qui s'appuie la technologie du beacon, capable d'envoyer en mode push toutes les informations susceptibles d'intéresser le possible futur acquéreur. Déployée sur le territoire de la Métropole Nice Côte d'Azur, cette solution va être intégrée au réseau FNAIM Côte d'Azur. Une nécessité d'innovation due à « l'évolution sociétale »
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 Fantastique alors, le numérique ? « Les codes ont changé. Il faut bouger nos propres lignes. Et ne pas oublier que des jeunes, de vingt ans nos cadets, entrant aujourd'hui dans la vie active, ont été biberonnés à autre chose que nous », souligne Fabrice Alimi, le président du Club immobilier Marseille Provence. « L'immobilier est une filière où il y a une nécessité d'innovation, ne serait-ce que pour des raisons d'évolutions sociétale et environnementale. Il ne faut cependant pas oublier que le métier de l'immobilier, c'est tout sauf de la théorie. Je crois beaucoup à l'accompagnement du numérique dans les bonnes pratiques. » Source : latribune.fr
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Cession de fonds de commerce de café, brasserie, restaurant avec terrasse : attention au transfert des autorisations temporaires d’occupation du domaine public. Le 23/09/2016 Bon nombre de commerces de restauration doivent une partie de leur chiffre d’affaires à l’exploitation d’une terrasse, soit que celle-ci représente une part substantielle de la surface commerciale exploitée, soit qu’elle permette une visibilité accrue de l’établissement depuis la voie publique ou une ouverture facilitant son accès. Afin de mettre un terme aux divergences nées entre le juge judiciaire et le juge administratif concernant la possible exploitation d’un fond de commerce sur le domaine public, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel a d’ailleurs inséré un article L. 2142-32-1 dans le Code général de la propriété des personnes publiques qui dispose : « Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre ». Le prix de cession d’un fonds pouvant donc être calculé en fonction de son chiffre d’affaires, y compris de celui généré par son éventuelle terrasse exploité sur le domaine public, il est donc indispensable, avant de se lancer dans une opération de rachat de fonds, de vérifier la part du chiffre d’affaires générée par une éventuelle terrasse et de s’assurer de la possible poursuite de son exploitation une fois la cession intervenue. Pour mémoire, les autorisations d’occupation du domaine public (AOT) sont de deux ordres : • le permis de stationnement (article 2213-6 du Code général des collectivités territoriales) qui autorise l’occupation sans emprise au sol (terrasse ouverte, étalage, stationnement d’une camionnette ou food truck par exemple). Ce permis doit être demandé auprès de l’autorité
  34. 34. La revue de Presse KYLIA 34 administrative chargée de la circulation : mairie ou préfecture, s’il s’agit d’une route nationale, départementale ou certaines artères de la ville, • la permission de voirie (articles 2122-2 et 2122-3 du Code général des collectivités territorial), laquelle est requise pour une occupation privative avec emprise au sol (terrasse fermée, kiosque fixé au sol par exemple). Elle peut être obtenue auprès de l’autorité administrative chargée de la gestion du domaine public : mairie, s’il s’agit du domaine public communal. Une AOT est une autorisation : • à caractère personnel et non réel de sorte qu’elle ne peut être ni cédée, ni sous-louée, ni vendue à l’occasion d’une cession de fonds de commerce ; • précaire : elle n’est donc valable que pour une durée déterminée. Elle est le plus souvent annuelle ou saisonnière ; • révocable : elle peut être suspendue ou retirée à tout moment, sans préavis, ni indemnité, notamment pour faciliter l’exécution de travaux ou le déroulement d’une manifestation. Le retrait d’un permis de voirie reste toutefois soumis au contrôle du juge administratif qui vérifie l’existence d’une raison sérieuse. L’AOT peut également être résiliée si son bénéficiaire ne respecte pas les conditions de sa délivrance (par exemple, non-paiement de la redevance, non-respect des horaires précisés dans l’arrêté, fonds de commerce en liquidation judiciaire, etc.). Autrement dit, une cession de fonds de commerce de café, restaurant, brasserie avec terrasse, doit poser la question de l’obtention d’une nouvelle AOT étant précisé que l’exploitation d’une terrasse au titre d’une précédente OAT n’est pas une garantie de la délivrance d’une nouvelle. Il importera donc au cessionnaire d’un fonds de commerce de : 1. Vérifier si le cédant respecte les conditions de délivrance de son autorisation, 2. Faire une demande anticipée d’autorisation étant précisé que celle-ci n’entraîne pas automatiquement l’attribution d’une OAT. Il est donc vivement conseillé au cessionnaire de faire de l’obtention de cette autorisation, une condition suspensive de la cession de fonds de commerce. Lorsqu’elle est accordée, l’OAT prend effet à réception de la preuve de la cession du fonds. L’installation d’une terrasse ou d’un étalage en l’absence d’OAT ou en violation d’une OAT est pénalement sanctionnée et entraîne l’application d’une amende de 5e classe de 1 500 euros. Source : village-justice.com
  35. 35. La revue de Presse KYLIA 35 Ouvrir un café en franchise, comment ça marche ? Le 26/09/201 Depuis quelques années, sous l'impulsion d'enseignes comme Starbucks, ou Columbus Café Co notamment, le café se réinvente pour devenir un espace lounge, convivial et cosy où l'on se retrouve entre amis autour d'un café ou d'un verre. Si depuis une vingtaine d'années, le nombre de cafés indépendants ne cesse de diminuer en France, à l'inverse, le nombre de cafés en franchise augmente, porté par le dynamisme d'enseignes comme Starbucks, Columbus Café Co, Club Sandwich-café ou encore Point Kfé de Teokubo, etc. Pourquoi ces enseignes marchent-elles aussi fort ? Tout simplement parce qu'elles réinventent le modèle du bistrot traditionnel pour n'en garder que l'aspect convivial. Et ça marche, surtout auprès de la nouvelle génération d'ailleurs, qui plébiscite ces endroits sympathiques pour boire un verre et dans certains cas manger un morceau, après le travail ou une séance de shopping ! Rien d'étonnant alors que les réseaux spécialistes cultivent de grandes ambitions, à l'image de Starbucks qui récemment a indiqué vouloir doubler le nombre de ses établissements sur le sol français d'ici 2020. Quelles implantations préférer pour ouvrir son café ? Pour rencontrer le succès, les concepts de cafés développés en franchise concentrent leurs implantations dans les centres villes des grandes agglomérations, dans les zones commerciales de premiers plans en périphérie, ou encore à proximité d'un lieu de transit (gare, aéroport, etc.). Cette stratégie de déploiement répond à deux objectifs : profiter d'un flux de passage constant et afficher une visibilité maximum. Dans ce contexte, le créateur d'un café en franchise se doit de choisir un emplacement très porteur s'il veut satisfaire aux critères de sélection des grandes enseignes, à savoir un emplacement N°1 de centre-ville ou de centre commercial. Quel budget pour se lancer dans le coffee shop ? Pour ouvrir un café sous enseigne, le créateur doit pouvoir justifier d'un pécule conséquent. 80.000€ d'apport personnel pour Columbus Café Co, 300.000€ pour Starbucks. Si l'apport personnel minimum est si important c'est qu'en termes d'investissement global, les besoins sont imposants ; 100.000€ pour Columbus Café Co, de 100.000 à 200.000€ pour le Club sandwich Café, 500.000€
  36. 36. La revue de Presse KYLIA 36 pour Starbucks. Tous ces prix moyens se comprennent sans droit au bail, et selon le type d'emplacement choisi, le droit au bail peut largement faire grimper la note ! Quelles formalités administratives pour ouvrir son café ? Les formalités administratives pour ouvrir un café en franchise dépendent beaucoup des boissons proposées à la clientèle. En effet, selon que le café vend ou non des boissons alcoolisées, les démarches préalables vont beaucoup varier. De même, le fait de vendre ou non de la nourriture en parallèle des boissons influe aussi beaucoup sur les formalités préalables. Dans le détail, lorsqu'un café sert de l'alcool, le créateur doit au préalable obtenir une licence. La nature de la licence dépend de la catégorie d'alcool. Depuis le 1er janvier 2016, le régime des licences des débits de boissons ne distingue plus que deux licences (III et IV). La licence III permet de vendre des boissons du 2e groupe (vin, bière, cidre, poiré, hydromel, vins doux naturels, crèmes de cassis, jus de fruits ou de légumes fermentés comportant de 1,2° à 3° d'alcool) et des boissons du 3e groupe (vins de liqueur, apéritifs à base de vin, liqueurs de fraises, framboises, cassis ou cerises ne titrant pas plus de 18° d'alcool pur). Pour obtenir une licence III, le demandeur doit remplir certaines conditions (nationalité française ou ressortissant d'un pays de l'espace économique européen, ou d'un pays ayant conclu un traité de réciprocité avec la France, être majeur ou mineur émancipé, ne pas être sous tutelle, ne pas avoir été condamné). Pour les cafés servant des alcools titrant plus de 18°, le créateur doit acheter une licence IV. Cette licence permet de vendre en plus des boissons du 2e et 3e, des boissons du 4e groupe (rhums, et alcools provenant de la distillation) et du 5e groupe (toutes autres boissons alcooliques, dont notamment les premix, boissons composées de soda et d'alcool). La licence IV ne peut être créée. Elle doit obligatoirement être achetée et transférée pour l'exploiter. Pour les établissements ne servant que des boissons non alcoolisées (café, thé, chocolat, eau, jus de fruits, sodas) aucune licence n'est plus nécessaire depuis la disparition de la licence I. En cas de vente d'alcool, outre la licence, le candidat doit également obtenir un permis d'exploitation après avoir suivi une formation payante de 20 heures auprès d'un organisme certifié. Ce permis est valable 10 ans. 15 jours avant l'ouverture, le créateur doit faire également une déclaration auprès de la mairie dont dépend son établissement. Lorsque le café vend (et prépare) en parallèle des sandwichs, des tartes et autres croissants et pains au chocolat, le créateur doit depuis le 1er octobre 2012, disposer d’une personne formée aux règles
  37. 37. La revue de Presse KYLIA 37 d’hygiène alimentaire dans ses effectifs (décret 2011-731 du 24 juin 2011). Le laboratoire de préparation doit être aux normes sanitaires en vigueur. Outre ces obligations, en cas d'immatriculation au Registre des métiers, une formation préalable à l'installation est également demandée (4 jours). Les réseaux de café à suivre en franchise Starbucks : L'enseigne américaine de coffee shop spécialiste du café façon Seattle (café latte, cappucino, americano, etc) se développe en franchise en France depuis quelques années. Le concept bien rôdé déploie des établissements sur des surfaces moyennes d'exploitation de 100m². Pour rejoindre ce réseau jouissant d'une forte notoriété (100 points de vente en France), le candidat doit disposer d'un apport personnel minimum de 300.000€ (droit d'entrée 35.000€ - investissement global 500.000€). Columbus Café Co: Première chaîne française d'expressos bars, Columbus Café Co se développe en franchise depuis 2003. L'enseigne décline un concept de coffee shop à la française avec des boissons chaudes et froides à base de café, thé, chocolat, fruits, accompagnées par des gourmandises dont le célèbre muffin fait maison. Pour rejoindre ce réseau qui développe des établissements d'une surface moyenne de 80m², le candidat doit disposer d'un apport personnel minimum de 80.000€ (droit d'entrée 18.000€, investissement global 100.000€). Club Sandwich-Café : Développée en franchise depuis 2013, le Club Sandwich Café propose une offre hybride de restauration rapide et salon de café. Muffins, donuts, wraps, paninis, bagels, smoothies, et cafés spéciaux se partagent la carte pour répondre aux envies de chaque moment de la journée. Pour rejoindre ce réseau, le candidat doit disposer d'un apport personnel minimum de 70.000€ (droit d'entrée 16.000€, investissement global de 100.000 à 200.000€). Point Kfé de Teokubo : Lancé en contrat d'affiliation depuis 2013, Téokubo développe un concept global de boutique entièrement équipée et prête à installer. Original, ce concept abrite plusieurs enseignes : Point Us (Burger), Point Sushi, Point Kfé et Point Flore. Pour rejoindre ce concept très novateur, le candidat doit disposer d'un apport personnel minimum de 50.000€ (droit d'entrée 20.000€, investissement global à partir de 160.000€). Source : toutelafranchise.com
  38. 38. La revue de Presse KYLIA 38 Interdiction d’exiger une durée ferme dans un bail commercial Le 27/09/2016 Interdiction d’exiger une durée ferme dans un bail commercial L’interdiction faite au bailleur d’exiger du locataire qu’il s’engage pour une durée ferme s’applique aux baux en cours. On sait que le commerçant locataire a le droit de résilier son bail tous les 3 ans. Or, pendant longtemps, le bailleur pouvait insérer dans le contrat une clause interdisant à ce dernier de faire usage de cette faculté. Ce qui lui permettait ainsi d’obliger le locataire à s’engager sur une durée de 9 ans. Mais depuis la loi du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », une telle clause n’est plus valable sauf dans les baux de plus de 9 ans, les baux de locaux monovalents (construits pour une seule utilisation) et les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ou d’entrepôt. À ce titre, la question a été posée à la secrétaire d’État chargée du Commerce et de l’Artisanat de savoir si l’interdiction de prévoir une telle clause s’applique uniquement aux nouveaux baux commerciaux ainsi qu’aux baux renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi, ou bien à tous les baux, y compris à ceux qui étaient en cours à la date de publication de la loi. Cette dernière s’est prononcée en faveur de la deuxième proposition. Pour elle, la faculté de résiliation du locataire à l’expiration d’une période triennale est d’ordre public de sorte qu’elle doit s’appliquer
  39. 39. La revue de Presse KYLIA 39 immédiatement. Cette solution étant justifiée par la nécessité d’assurer l’égalité de traitement des titulaires de baux commerciaux et dans un souci d’efficacité de la règle nouvelle. Il en résulte que les clauses, figurant dans les baux commerciaux conclus avant le 18 juin 2014, interdisant au locataire de mettre fin à son bail à l’expiration d’une période triennale, sont inopérantes. Attention toutefois, pour être sûre et certaine, il conviendrait que cette solution soit confirmée par les tribunaux, ou mieux, inscrite dans la loi. À noter : en principe, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Par conséquent, une loi nouvelle ne peut pas s’appliquer à un contrat en cours à la date à laquelle elle entre en vigueur. Sauf si elle est d’ordre public. Source : business.lesechos.fr
  40. 40. La revue de Presse KYLIA 40 Pourquoi des bureaux parisiens se transforment en hôtels Le 28/09/2016 En 2018, la tour Paris-Lyon, dans le 12e arrondissement, accueillera un hôtel Courtyard 4 étoiles. - Photo Jeremy Cuenin/Studio Architecture Plus de 50.000 mètres carrés de bureaux se muent en hôtels chaque année à Paris. Quarante-cinq ans, c'est un peu jeune pour un lifting... Mais la tour Paris-Lyon en avait bien besoin : ses 19 étages, au pied de la gare de Lyon à Paris, accueilleront, en 2018, les 249 chambres d'un hôtel Courtyard 4 étoiles, dont la première pierre est posée ce mercredi. Sa voisine, la tour Gamma D, devrait suivre la même voie et accueillir 338 chambres d'un hôtel Citizen M. Cette forme de recyclage fait école : entre 30.000 et 65.000 mètres carrés d'espaces tertiaires sont rachetés chaque année par des investisseurs ou des exploitants hôteliers. Tous ne sont pas si ambitieux : la plupart des projets se nichent dans des immeubles de moins de 2.000 mètres carrés et les boutiques-hôtels fleurissent dans tous les quartiers, sous le regard bienveillant de la ville, trop heureuse de voir réussir son plan hôtelier et disparaître les vieux coucous amiantés et démodés des années 1970. « Nous avions tendance à préférer la dynamique bureaux-logements, explique Claude
  41. 41. La revue de Presse KYLIA 41 Praliaud, le directeur de l'urbanisme, mais le plan local d'urbanisme permet la création de nouveaux hébergements et les projets sont nombreux .» Investir dans l'hôtellerie suppose un petit engagement... « Trois à cinq ans pour faire fructifier un fonds de commerce créé ex nihilo, c'est bien plus intéressant que d'en racheter un pour 4 à 8 fois le chiffre d'affaires de l'hôtel », explique Stéphane Imowicz, le fondateur d'Ikory, un promoteur qui suit le marché de près depuis trois ans. Surtout, ces opérations sont possibles, contrairement aux transformations de bureaux en logements au bilan souvent plombé par l'obligation d'en vendre une partie, à prix plafonné, à un bailleur social. Les vendeurs d'immeubles parisiens, même en mauvais état, ne sont pas prêts à les brader. « Récemment, les prix se sont même envolés au-delà du raisonnable », estime un promoteur qui a raté plusieurs opérations faute d'avoir enchéri suffisamment. Il dénonce une spéculation entretenue par des marchands de biens. « Jusqu'au 4 étoiles, le coût de l'immobilier pèse lourd dans la rentabilité et mieux vaut ne pas dépasser 5.500 euros par mètre carré pour racheter l'immeuble, auxquels il faut rajouter 3.000 [par mètre carré], pour les travaux », poursuit- il. Moins complexe que faire des logements Les chantiers sont également moins complexes : épais, souvent rythmés par des murs de béton, des façades très vitrées ou au contraire percées de fenêtres trop petites, les bureaux se muent plus facilement en chambres indépendantes qu'en logements de bonne qualité. « Au-delà de 14 mètres de large, difficile de faire des appartements, ils seraient mal éclairés. Dans un hôtel, on peut loger des pièces aveugles, des salles de réunion, de sport, des lingeries... A condition de pouvoir transformer au moins 70 % de la surface totale en chambres », poursuit Joachim Hazan, le président de Novaxia, qui a lancé une dizaine de projets, de Belleville au 16 e arrondissement. Près de 30.000 mètres carrés ont été autorisés depuis le début de l'année, malgré la baisse de fréquentation des hôtels parisiens et la prévision du cabinet de conseil KPMG d'une baisse de leurs chiffres d'affaires de 10 % en 2017. Le climat anxiogène n'y est pas pour rien, ni l'hébergement façon Airbnb. Malgré les barrières instaurées par la ville, quelque 20.000 appartements sont susceptibles de se transformer en hôtels, du jour au lendemain, sans autorisation ni travaux ni investissement. Catherine Sabbah, Les Echos Une réserve abondante Le plan hôtelier de la capitale prévoit 6.000 chambres supplémentaires d'ici à 2020, 12.000 dans le grand Paris.
  42. 42. La revue de Presse KYLIA 42 100.000 mètres carrés de bureaux sont transformés chaque année à Paris. Une moitié en chambres d'hôtels, l'autre en logements. Dans le même temps, des permis de construire sont délivrés pour 260.000 mètres carrés de bureaux neufs. La transformation de bureaux en logements est l'une des pistes suivies par la Ville pour construire 10.000 logements, dont 36 % dans le parc social. Sur les 18 millions de mètres carrés de bureaux parisiens, l'atelier parisien d'urbanisme, l'Apur, estime que 840.000 sont transformables en logements. Source : lesechos.fr
  43. 43. La revue de Presse KYLIA 43 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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