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S37 revue de presse kylia

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Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

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S37 revue de presse kylia

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 3 au 9 septembre 2018 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : la France, un pays finalement sage Le 03/09/2018 L'an dernier, pendant que la pierre s'appréciait de 3,3 % en France, elle a grimpé de 4,5 % en Allemagne. Certes, les prix y partent de plus bas, mais ils avaient déjà explosé de 6,8 % Outre-Rhin en 2016. - Krisztian Bocsi/Bloomberg En Allemagne, en Belgique, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni, les prix grimpent plus vite que dans l'Hexagone. Les Français ont beau s'effarer de l'ascension non-stop des prix des logements dans l'Hexagone, et de leur niveau stratosphérique comparé au pouvoir d'achat des ménages, ce n'est finalement rien comparé aux pics enregistrés dans les pays voisins.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 En moyenne nationale, le prix au mètre carré de la pierre tricolore devrait encore grimper de 2,7 % cette année puis la hausse devrait s'essouffler en 2019 (+2 %), selon les estimations de Standard & Poor's qui évoque un « atterrissage en douceur ». Les observateurs français ne seront sans doute pas d'accord avec le qualificatif de « doux » de ce scénario selon lequel la hausse devrait se poursuivre à moyen terme, sachant que l'immobilier résidentiel français a déjà « flambé » de 3,3 % en 2017, soit bien plus que l'évolution des salaires et du PIB. Surchauffe dans les pays voisins Mais l'étude du paysage européen menée par Standard & Poor's, qui prévoit le même « atterrissage en douceur » un peu partout en Europe, est là pour remettre en perspective la situation française, où finalement, les prix apparaissent varier dans des proportions plutôt sages comparé à la surchauffe, voire aux explosions, enregistrées dans des pays voisins. L'an dernier, pendant que la pierre s'appréciait de 3,3 % en France, elle a ainsi grimpé de 4,5 % en Allemagne. Certes, les prix y partent de plus bas, mais ils avaient déjà explosé de 6,8 % Outre-Rhin en 2016 ! Dans le même temps, la France ne connaissait qu'un modeste +1,6 %. Les ménages ont été soumis à la même surchauffe aux Pays-Bas, où les prix ont augmenté de... 8,5 % l'an dernier ! et ce n'était pas exceptionnel : leur hausse avait été de 6,7 % en 2016 et devrait être, selon les prévisions de Stand & Poor's, de 8,3 % cette année, avant « d'atterrir » avec une hausse de « seulement » 7 % l'an prochain. Ces variations d'une violence jamais vues en France ne sont donc pas réservées aux pays « atypiques » comme l'Espagne et l'Irlande ayant connu une bulle immobilière suivie d'un effondrement de leur marché immobilier. Décrochage Même la Belgique voisine, quoique moins erratique, connaît depuis des années un renchérissement du prix de sa pierre nettement supérieur à la France et il sera encore de 3,4 % cette année. Autant dire que le rêve d'être propriétaire s'éloigne peut-être pour nombre de Français en dépit de la faiblesse des taux d'intérêt, mais il est encore plus éloigné ailleurs. Car après des années de surchauffe comme on n'en a jamais vu en France, la pierre chez nos voisins a décroché comparé aux revenus des ménages. Jusqu'à ces dernières années, ce décrochage entre prix de l'immobilier et revenus était censé être une spécificité française. Ce n'est plus si sûr.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Les Anglais trouveront-ils leur compte dans le Brexit, qui suscite un fort recul actuellement des prix de l'immobilier Outre-Manche ? Même cela n'est pas certain. Certes, Standard & Poor's ne prévoit pour cette année aucune augmentation des prix en Grande-Bretagne, mais elle a connu des hausses de prix spectaculaires tant en 2016 (+5,3 %) que l'an dernier (+4,7 %) qui montre que la peur du Brexit n'a pas pesé lourd face à l'appétit pour la pierre. Et Standard & Poor's prévoit une nouvelle hausse Outre-Manche de 2,5 % dès l'an prochain, qui devrait ensuite s'accélérer alors que la France resterait sagement sur un +2 % pour 2020 et 2021. Source : www.lesechos.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Immobilier : la fin de la hausse des prix en vue Le 04/06/2018 Meilleursagents.com prévoit une progression des prix des logements de 1,5 % d’ici à l’été 2019, avant un retournement de tendance. Les prix de l’immobilier résidentiel devraient augmenter en moyenne de 1,5 % en France d’ici à l’été 2019, estime Meilleursagents.com dans un baromètre publié le 4 septembre. Cependant, « l’analyse des différents indicateurs montre que le changement de cycle n’est pas très loin, explique Sébastien de Lafond, président et fondateur de Meilleursagents.com. D’ici là, le marché devrait poursuivre sa dynamique actuelle telle que nous la connaissons depuis 2016, à un rythme plus modéré et avec des volumes inférieurs aux records de 2017. » En 2018, le marché immobilier résidentiel devrait donc s’inscrire dans la continuité de 2016 et 2017, deux excellentes années pour les professionnels du secteur. En moyenne, les prix augmentent régulièrement depuis 2016 : +0,8 % en 2016, +1,7 % en 2017, +1,1 % depuis le 1er janvier 2018.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Dans 50 grandes villes, les prix ont diminué A Paris, la hausse des prix est sensiblement plus forte qu’au plan national : +5,3 % en 2016, +6,7 % en 2017 et +4,6 % sur les huit premiers mois de 2018. Dans la capitale, les prix ont bondi de 41,5 % en dix ans. Il faut cependant noter que l’inflation de la pierre est loin d’être uniforme sur le territoire : sur les huit premiers mois de l’année 2018, plus d’un tiers (35 %) des cinquante plus grandes villes de France ont vu leurs prix diminuer. Par ailleurs, le volume des ventes reste stable, à un niveau élevé : 960 000 transactions en 2017, 948 000 sur douze mois à mai 2018 (-1,25 %). Les délais de vente continuent de baisser dans toutes les villes de France à l’exception de Bordeaux et Strasbourg. Le marché immobilier reste donc généralement fluide, voire très fluide (trente-neuf jours en moyenne pour vendre un bien à Paris, quarante-cinq jours à Lyon). Comme les durées d’emprunt ne peuvent plus augmenter, la probable remontée des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne (BCE) annonce un retournement à l’horizon de l’été 2019. « Nous sommes donc bien, sinon à la veille d’un changement de cycle, du moins à l’avant-veille d’une modification profonde des conditions du marché et donc d’une inversion de ses tendances avec des prix qui devraient s’orienter modérément à la baisse à la rentrée 2019, soit dans un an », précise Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez Meilleursagents.com. Source : www.lemonde.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Les prix de l'immobilier ancien progressent au deuxième trimestre Le 06/09/2018 Les prix de l'immobilier ancien progressent au deuxième trimestre © AFP/Archives / Lionel BONAVENTURE Les prix de l'immobilier ancien ont progressé au deuxième trimestre en France, gardant leur tendance positive malgré un ralentissement par rapport au début d'année, selon l'indice Notaires-Insee publié jeudi. Entre avril et juin, les prix de l'immobilier ancien ont augmenté de 2,8 % par rapport à la même période de l'année précédente, selon ces estimations encore provisoires. A ce niveau, la progression des prix marque un petit ralentissement par rapport au premier trimestre, même si les notaires ont nettement révisé à la baisse celle-ci.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Elle s'établit maintenant à +2,9 %, toujours sur un an, contre +3,5 % précédemment, à la suite d'un changement de méthodologie: l'indice tient notamment compte d'une géographie bien plus affinée en Île-de-France. Le marché poursuit ainsi sur sa lancée une année 2018 qui marque une dynamique solide après deux années florissantes: les transactions y avaient atteint des niveaux sans précédent, dans un contexte de très bas taux d'intérêt favorisant les prêts immobiliers. Sur ce plan, le volume des transactions semble atteindre un plafond, mais demeure élevé: à 953.000, il s'infléchit très légèrement par rapport au précédent trimestre, mais reste plus élevé qu'un an plus tôt: il s'établissait alors à 915.000. Ces chiffres confirment plutôt les premiers bilans semestriels tirés au début de l'été par plusieurs agences: elles faisaient état d'une progression persistante des prix, avec des performances contrastées en matière de volumes de vente. Dans le détail, selon l'Insee et les notaires, la hausse des prix est marquée au second trimestre par un rééquilibrage entre le marché des appartements et des maisons. Alors que le premier enregistrait en début d'année une progression nettement supérieure au second, sa hausse reste plus importante (+3,3 % sur un an) entre avril et juin, mais l'écart se réduit: le marché des maisons, plus restreint et aux prix fluctuants, signe une avancée de 2,5 %. Sur le plan géographique, la hausse des prix reste plus élevée en Île-de-France (+4,1 %) que dans le reste du pays (+2,3 %), avec une décélération semblable dans les deux cas. En Île-de-France, "le scénario qui se dessine ressemble (...) à un +atterrissage en douceur+, le marché bénéficiant encore de conditions d'acquisition favorables", conclut la Chambre des notaires de Paris dans un communiqué. Source : www.lepoint.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Immobilier : les promoteurs dans l'expectative de la loi Elan et des municipales Le 06/09/2018 Les promoteurs immobiliers attendent de pied ferme le "choc d'offre". (Crédits : REUTERS/Gonzalo Fuentes) A quelques jours de la réunion de la commission mixte paritaire, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) soutient toujours la loi Élan, mais s'inquiète de mesures qui pourraient contrecarrer le « choc d'offres » espéré. Sans parler des élections municipales qui se profilent, peu propices à l'activité. 72.180 logements neufs ont été réservés au premier semestre 2018. C'est au-dessus de l'objectif symbolique des 70.000 que se fixe la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), mais cela reste en-deçà des 75.180 du premier semestre 2017, record absolu depuis plus de cinq ans. En effet, si les ventes en primo-accession ont augmenté de 2,9 % grâce au dispositif fiscal Pinel, la quantité d'acquisitions par les investisseurs a reculé, de même que les mises en vente ont baissé de 10 % durant les six premiers mois de 2018.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 "Les maires bâtisseurs sont des maires bienfaiteurs" D'après Marc Villand, pdg d'Inteconstruction et président de la FPI d'Île-de-France, « ce n'est pas étonnant » : « C'est la perspective des élections municipales, ce qui n'est jamais bon pour la mise en vente ». Entre août 2017 et juillet 2018, le nombre de permis de construire accordé a d'ailleurs chuté de 4,5 %, alors que les mises en chantier ont progressé de 4,4 % sur la même période. Pour autant, la FPI se refuse à qualifier les « maires bâtisseurs » de « maires battus », comme le veut l'adage. « Les maires bâtisseurs sont des maires bienfaiteurs, réplique sa présidente Alexandra François- Cuxac. Cette baisse provient de plusieurs phénomènes : les recours, les coûts de travaux élevés et des prix de vente que l'on souhaite contenus. Nous sommes dans une période de croissance avec des carnets de commande bien remplis, mais nous n'avons pas toute la souplesse pour embaucher. » Loi Élan : "Cela ne va pas tout changer en cinq minutes" Au vu de ces données, le « choc d'offre », promis par le gouvernement en septembre 2017 lors de la présentation du projet de loi Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Élan), aurait- il, lui aussi, pris un choc ? Dès l'automne dernier, la FPI a soutenu mordicus le texte du gouvernement, quitte à provoquer le départ de Nexity de la fédération, et tout en invitant le ministre de la Cohésion des Territoires Jacques Mézard à son congrès annuel de juin dernier. Aujourd'hui, Alexandra François-Cuxac demeure « ni pessimiste ni agressive » considérant que la loi Élan « appuie sur l'accélérateur » en sanctionnant les recours, simplifiant les normes ou en octroyant un bonus de constructibilité lors de la transformation de bureaux en logements. « On passe d'une obligation de moyens à une obligation de résultats », souligne son vice-président Marc Villand. Il y a une volonté de donner les clés de la responsabilité aux maîtres d'ouvrage. Certes cela ne va pas tout changer en cinq minutes, mais il ne faut pas toujours pleurer. » Pas d'inquiétude sur les avantages fiscaux En revanche, la question des plans locaux d'urbanisme chagrine toujours ces promoteurs immobiliers. « Les PLU dictent encore des marchés et figent les règles pour quelques années. On aurait aimé un peu plus de nettoyage et d'harmonisation », regrette Marc Villand.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 La commission mixte paritaire Assemblée nationale-Sénat, qui doit se tenir le 12 septembre prochain, a peu de chances d'aboutir à l'adoption définitive du projet de loi. Alexandra François-Cuxac n'en attend d'ailleurs « pas grand-chose » : « On a vu des choses se faire à l'Assemblée, se défaire au Sénat... » La présidente de la FPI regrette surtout que les maires, détenteurs du pouvoir de délivrer les permis de construire, ne puissent pas bénéficier de davantage d'aides publiques. En revanche, elle reste confiante sur le maintien des avantages fiscaux dans le projet de loi finances (PLF) 2019 qui arrivera dans les prochaines semaines au Palais-Bourbon. Source : www.latribune.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Défaut d’entretien des parties communes : partage de responsabilité entre le Syndic et le Syndicat des copropriétaires. Le 08/09/2018 Dans un arrêt du 21 décembre 2017, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour de Cassation a retenu un partage de responsabilité entre le Syndicat des copropriétaires et le Syndic dans la survenance de l’effondrement du plancher haut d’un appartement, consécutif à des infiltrations persistantes. Un partage de responsabilité entre le Syndicat des copropriétaires et le Syndic. Elle a ainsi considéré que le Syndic avait manqué à ses obligations d’information et de conseil en ne communiquant pas aux copropriétaires le rapport d’architecte préconisant la réfection complète de l’étanchéité et en ne mettant pas à l’ordre du jour des assemblées générales de copropriétaires des résolutions aux fins de voter des travaux d’ampleur mais en se contentant de multiplier les réparations ponctuelles. Dès lors, la Cour de cassation a considéré que c’est à bon droit que la Cour d’appel de Paris a condamné le Syndic à rembourser au Syndicat des copropriétaires la somme de 280 000 euros correspondant à 40 % du montant des travaux réparatoires exposés par ce dernier. Un rappel de l’obligation principale du Syndic de conservation et sauvegarde de l’immeuble. Cet arrêt est important pour les gestionnaires puisque la Cour de Cassation rappelle que l’une des missions principales du Syndic est la conservation et la sauvegarde de l’immeuble et qu’en ce sens, il a l’obligation non seulement de fournir aux copropriétaires une information complète sur l’origine des désordres mais encore de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les travaux utiles permettant de mettre fin définitivement aux désordres.
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 A défaut, en cas de survenance d’un sinistre, le Syndicat des copropriétaires peut valablement l’assigner aux fins d’obtenir le remboursement de tout ou partie du coût des travaux réparatoires. La responsabilité du Syndic en cas de manquement à son obligation de diligence. La Cour de Cassation se place ainsi dans la droite ligne d’une jurisprudence constante qui tend à retenir un partage de responsabilité entre le Syndicat des copropriétaires et le Syndic lorsque ce dernier a manqué à son obligation de diligence c’est à dire en ne prenant pas les mesure nécessaires pour mettre un terme définitif aux désordres, étant précisé qu’habituellement, les tribunaux retiennent plutôt une responsabilité in solidum . Il faut toutefois préciser que la jurisprudence a, dans certains cas, retenu l’entière responsabilité du Syndic qui doit alors intégralement garantir le Syndicat des copropriétaires s’il omet de déclarer le sinistre à l’assureur de l’immeuble entraînant ainsi un défaut de garantie de l’assurance. Des précautions à prendre par le Syndic afin de se prémunir des effets d’une action à son encontre. Au regard de ce qui précède, en cas de survenance d’un sinistre, afin de se prémunir des effets d’une action à son encontre, le Syndic doit :  immédiatement le déclarer à l’assureur de l’immeuble ;  faire diligence afin de déterminer (i) l’origine des désordres et (ii) la nature et la teneur des travaux à réaliser pour y mettre fin définitivement, en faisant intervenir l’architecte de l’immeuble et, si besoin, dans le cadre d’une expertise amiable ou judiciaire ;  transmettre aux copropriétaires - par le biais du Conseil syndical ou dans le cadre de la convocation à l’assemblée générale – l’intégralité des documents techniques relatifs aux désordres (rapport d’architecte, notes aux parties de l’expert, rapport d’expertise etc..) ;  mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale les résolutions permettant aux copropriétaires de voter les travaux utiles, en ayant, au préalable, pris le soin de mettre en concurrence les entreprises pressenties afin de proposer aux copropriétaires différents devis. A ce sujet, il faut préciser que, si les constats réalisés concluent à l’urgence des travaux, conformément à l’article 18 précité, en vertu de son pouvoir d’initiative, le Syndic doit faire réaliser les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, étant précisé qu’en cas de carence, il peut engager sa responsabilité à l’égard du Syndicat des copropriétaires. Dans ce cadre, à titre préventif, il est préconisé au Syndic de recueillir un document écrit (rapport d’architecte ou note(s) aux parties de l’expert) confirmant l’urgence à faire réaliser rapidement les
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 travaux aux fins de préservation et de conservation de l’immeuble et de ses occupants. Cour de cassation, 3ème civ, 21 décembre 2017, n°16-25753 : Jurisdata n°2017-026652. Source : www.village-justice.com
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Résiliation du bail commercial et assignation à jour fixe, quel salut ? Le 05/07/2018 Un preneur a bail commercial qui n’a pas payé ses loyers et qui est frappé d’une ordonnance de référé définitive constatant l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de ce chef peut-il sauver son bail en payant les loyers et en assignant à jour fixe le bailleur ? Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix en Provence en avril 2018 qui vient aborder le sort du locataire commercial alors que le bail commercial a été résilié, le locataire ne payant pas ses loyers et la clause résolutoire ayant été acquise par décision du juge des référés, le locataire ayant fait le choix « malheureux » de ne pas se défendre à cette instance. La question était de savoir quel échappatoire avec le preneur à bail commercial pour sauver son bail alors qu’une ordonnance de référé, désormais définitive, avait prononcé l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de plein droit de tout occupant de son chef. Dans cette affaire, le 28 octobre 2013, Monsieur X avait fait l’acquisition d’un fonds de commerce de restaurant et donné à bail commercial pour 9 ans à compter du 1er octobre 2009 par une SCI, ladite SCI propriétaire des murs. En l’état d’impayés de loyers et d’une absence d’exploitation temporaire du locataire, le bailleur fait délivrer, le 14 mars 2016, un commandement visant la clause résolutoire relative aux charges impayées en 2015, à des loyers de févriers et mars 2016 et aux fins d’avoir à justifier de l’attestation d’assurance et de l’exploitation des locaux, ces derniers étant fermés. Par la suite, ce même bailleur apprend en se rendant inopinément sur place, que Monsieur X avait concédé le 1er avril 2016 (ce n’est pas un poisson), et pour deux ans l’exploitation du fonds en location gérance à Monsieur G. Par la suite, le bailleur a assigné Monsieur X, locataire, devant le juge des référés,
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Pour autant, et pour des raisons qu’on ignore, le locataire n’a pas pu, ou n’a pas cru bon, se présenter ou se faire représenter. C’est dans ces circonstances que par ordonnance de référé en date du 5 octobre 2016, le Président du Tribunal de Grande Instance de Draguignan a résilié de plein droit le bail commercial, par acquisition de la clause résolutoire le 15 avril 2016, et a ordonné l’expulsion de Monsieur X, nonobstant sa condamnation au paiement d’une somme provisionnelle de 19 925,86 euros. Cette décision a été signifiée et est donc devenue définitive, faute pour Monsieur X d’avoir frappé de recours la décision en litige. Le bail commercial serait il alors perdu pour toujours ? Pas nécessairement… Monsieur X tente une approche différente afin de sauver son bail commercial. Il s’est fait autorisé, par ordonnance du 16 mars 2017, à assigner à jour fixe le bailleur devant le Tribunal de Grande Instance afin d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement. Cette tentative a échoué en première instance : par jugement du 1er juin 2017, le Tribunal de Grande Instance a rejeté cette demande de suspension des effets de la clause résolutoire, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 15 avril 2016, ordonné l’expulsion de Monsieur X et l’a condamné au paiement de la somme de 6 952,36 euros correspondant au solde de l’indemnité d’occupation due au jour de la décision rendue et ce au bénéfice de l’exécution provisoire. Monsieur X a relevé appel de ce jugement. A ce stade, il n’échappera pas au lecteur attentif que dans le cadre de cette procédure à jour fixe de dernière minute, Monsieur X avait pris soin d’accompagner son action salvatrice d’un certain nombre de paiement visant à réduire comme peau de chagrin la créance des loyers dus. Cette démarche, qui peut-être inopérante sur le terrain juridique, demeurait bien pensée sur le terrain économique. Pour autant, le bailleur n’a pas manqué de faire preuve de résistance et a naturellement contesté les prétentions de Monsieur X, au motif pris notamment de ce que la créance de loyers, malgré les efforts conséquents n’était toujours pas soldée, Et que par ailleurs, plusieurs violations au bail commercial ont été constatées.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Le bailleur faisait notamment valoir que le commandement de payer était parfaitement régulier ; bien plus que les infractions constatées étaient toujours d’actualité et notamment que la location gérante était irrégulière, et ce, à double titre. En premier lieu, elle n’était pas autorisée par le bailleur. En deuxième lieu, le locataire gérant n’était toujours pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés outre que son accord n’a pas requis. En troisième lieu par le locataire gérant, personne physique tel qu’il en résultait du contrat de location gérance litigieux, avait pris soin de se faire substituer par une société finalement crée, alors que ni le bail commercial litigieux, ni le contrat de location gérance ne prévoit de faculté de substitution. En quatrième lieu parce que par dessus tout, le locataire gérant, fut-ce t’il personne physique ou personne morale, avait eu, en sus, l’outrecuidance de procéder à des installations non autorisées par ledit bail commercial. L’ensemble de ses arguments juridiques amenaient le bailleur à penser qu’il obtiendrait, au fond, la confirmation de la décision obtenue au seul stade des référés. Pour autant la Cour ne partage pas cet avis. Dans un premier temps, elle confirme que le commandement de payer est parfaitement valable, qu’aux termes de ce commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre du paiement des loyers de février et mars 2016 ainsi que d’un arriéré de charges de 2015, il était imparti un délai d’un mois à la locataire pour s’acquitter de la somme en principal de 3 991,96 euros. Or, il est dans un premier temps constant qu’aucun règlement n’est intervenu de la part de Monsieur X dans le délai du commandement de payer. Suivant ce raisonnement, la Cour constate que la clause résolutoire est acquise, le jugement étant dès lors confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire. Pour autant, l’effort fait par Monsieur X sur le terrain économique, pendant le temps de la procédure au fond, fut-ce t’elle à jour fixe, semble être payant. Puisque Monsieur X a réglé dans le même laps de temps plus de 23.588,810 euros, ce qui a permis de solder l’ensemble des causes du commandement de payer ainsi que les créances ultérieures, générées depuis lors, de telle sorte qu’au jour ou la Cour s’exprime, la dette est quasiment soldée.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Au regard de ces éléments, la Cour considère qu’il y a matière à accorder à Monsieur X des délais courant du 15 avril 2016 au 31 mars 2017 (date à laquelle la cause locative du commandement de payer est soldé) pour s’acquitter de sa dette locative et justifier d’une attestation d’assurance, La Cour ordonne alors la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordé. Elle constate qu’à la date du 31 mars 2017, Monsieur X s’est acquitté des causes du commandement du 14 mars 2016 visant la clause résolutoire et a justifié d’une assurance des locaux de telle sorte que la clause résolutoire ne peut plus jouer passé cette date, Dès lors, Monsieur X conserve et sauve son bail commercial. Cependant, se posait toujours la question de la location gérance mise en place in extrémis par Monsieur X qui semblait dans l’impossibilité d’exploiter lui même le local objet du bail commercial. Pour autant, la Cour déboute le bailleur de ses contestations et de ses demandes aux fins de résiliation du bail de ce chef et considère qu’il appartenait au propriétaire de justifier de la poursuite de l’infraction reprochée au locataire au-delà du délai d’un mois imparti par le commandement, poursuite qui ne résulte pas des constatations effectuées le 14 mars et le 15avril 2016 soit dans ce délai et non au-delà. N’ayant pas sollicité le prononcé de la résiliation du bail de ce chef (et pour cause, le bailleur l’ignorait au moment de la signification du commandement de payer), les violations alléguées relatives au contrat de location-gérance, non visées dans le commandement de payer, sont en conséquence sans objet. Cela peut malgré tout sembler contestable car dans la mesure ou le preneur à bail commercial avait assigné à jour fixe devant le Tribunal de Grande instance statuant au fond, et non plus dans le cadre d’une procédure de référé, le bailleur était en droit de solliciter, non plus que soit acquis la clause résolutoire tel que découlant du commandement de payer, la résiliation du bail commercial aux torts du locataire principal, Pour autant, la Cour d’appel ne retient pas cette argumentation et ce, pour deux raisons :  En premier lieu, sur le terrain juridique, si le contrat de bail commercial interdisait la cession ou la sous location du bail commercial, rien n’est prévu quant au contrat de location gérance ;  En deuxième lieu, sur le terrain économique, la Cour semble avoir des « scrupules » à prononcer la résiliation du bail commercial alors même que le preneur à bail, nonobstant les
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 difficultés rencontrées a fait au mieux pour régler la créance de loyers et finir à jour de ses dettes locatives devant la Cour. Cette stratégie du locataire principal, qui a rencontré des difficultés et qui subit les conséquences juridiques d’une ordonnance de référé ou il n’a pu se défendre est judicieuse, En effet, nonobstant le non paiement de loyers et l’obtention d’une ordonnance de référé désormais définitive, l’assignation à jour fixe visant à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire accompagnée d’une demande de délais de paiement s’avère, dans ce cas d’espèce, efficace, Cette stratégie permet sinon en droit mais plutôt sur un terrain purement économique de démontrer les efforts faits par le locataire pour rattraper une situation qu’il a lui même générée. Cette décision n’est pas satisfaisante sur le terrain juridique. Il convient de rappeler qu’entre l’arrêt rendu par la Cour d’Appel en avril 2018 et les causes du commandement de payer remettant à mars 2016, plus de deux ans se sont écoulé sans que le bailleur soit assuré d’une parfaite exécution de bonne foi du contrat de bail commercial par le locataire. Cependant sur le terrain économique elle l’est parfaitement. Source :www.village-justice.com
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Bail commercial : un congé irrégulier n’empêche pas le preneur de bénéficier de l’indemnité d’éviction. Le 01/08/2018 Dans un arrêt récent (Cass. Civ. 3e, 28 juin 2018, n° 17-18.756) rendu en matière de Bail commercial, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence selon laquelle le congé mal motivé produit tout de même des effets et permet notamment au preneur de percevoir une indemnité d’éviction. Dans les faits, une SCI avait donné à Bail un local commercial à un preneur. Cette SCI avait plus tard délivré à son preneur un congé avec refus de renouvellement sans offre d’une indemnité d’éviction, lequel était motivé par un « projet de reconstruction » du bien loué au travers du Bail commercial. Par la suite, ladite SCI a fait délivrer un second congé, qui annulait et remplaçait le premier avec une même motivation agrémentée de précisions supplémentaires. Ce second congé visait l’article L145- 17-1 du code de commerce qui dispense le bailleur du paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime. Par assignation du 21 février 2013, le preneur a saisi le Tribunal de Grande Instance de COLMAR aux fins de contester la validité du double congé, et obtenir la condamnation de son bailleur à lui payer une indemnité d’éviction, ceux à quoi s’opposait la bailleresse. Par jugement du 25 juin 2015, la première Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de Colmar a constaté que les parties ont renoncé au premier congé, et a constaté l’irrégularité du second congé. Cette annulation était fondée sur l’absence de clarté des motifs puisque le bailleur invoquait à la fois un motif grave et légitime imputable au preneur, et la volonté de démolir pour reconstruire avec dispense de paiement de l’indemnité d’éviction en raison de la proposition de relocation, sans cependant mentionner l’article L 145-18 du Code de Commerce, de sorte que le locataire se trouvait dans l’incertitude des motifs évoqués.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Le Tribunal de Grande Instance a, par la même occasion, accordé au preneur une indemnité d’éviction, en estimant que l’irrégularité du congé n’avait pas pour effet de priver le preneur de ce droit. La SCI bailleresse a alors interjeté appel de cette décision devant la Cour d’appel de Colmar. En appel, le Jugement de première instance a été confirmé et le Bailleur a une nouvelle fois été condamné à verser une indemnité d’éviction au preneur. La SCI Bailleresse a alors saisi la Cour de cassation d’un pourvoi. La SCI tentait d’expliquer à la Cour de cassation que, puisque le congé était entaché de nullité, sa disparition nécessairement rétroactive avait laissé subsister le Bail commercial, de sorte que le preneur ne pouvait pas réclamer l’octroi d’une indemnité d’éviction. En outre, le Bailleur indiquait que le droit à l’indemnité d’éviction ne pouvait être ouvert qu’en cas de départ des lieux du preneur avant l’issue de la procédure judiciaire. Cette argumentation a été rejetée par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation, qui a rappelé que le congé donné sans motifs ou avec des motifs équivoques produit néanmoins ses effets et met fin au Bail commercial, lorsque le Bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du Bail moyennant le versement d’une indemnité d’éviction. Or, en l’occurrence, le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction avait été donné dans les délais requis et pouvait valablement rompre le Bail, nonobstant une motivation mal fondée ou imprécise. Par ailleurs, la nullité du congé dont la SCI tentait de se prévaloir est une nullité relative dont seul le preneur pouvait se prévaloir, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Dès lors, le preneur pouvait choisir entre deux options :  Soit renoncer à demander la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction, tout en se maintenant dans les lieux dans l’attente du versement de cette indemnité comme le lui autorise l’article L145-28 du Code de commerce ;  Soit se prévaloir de la nullité du congé afin de permettre la poursuite du Bail, sans percevoir une indemnité d’éviction.
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Ce faisant, le preneur était bien fondé à solliciter l’octroi d’une indemnité d’éviction en démontrant l’irrégularité du congé donné par la SCI bailleresse. Il s’agit là d’une confirmation de jurisprudence. En effet, la Cour de cassation avait déjà jugé que le congé refusant le renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction non motivé ou mal motivé n’est pas nul. Ce congé met fin au bail et ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit du locataire commercial qui souhaite s’en prévaloir. Source : www.village-justice.com
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Dunkin Donuts, le roi des donuts en franchise Le 17/08/2018 Pour l’instant absente du marché français, cette enseigne américaine rencontre partout ailleurs un succès certain au point de compter aujourd’hui 12 000 établissements dans une quarantaine de pays. Crédits photo : Pere Rubi / Shutterstock.com Si les beignets sucrés avec un trou en leur centre devaient avoir un leader, il s’agirait certainement de Dunkin Donuts. Cette enseigne américaine a en effet fait du donut son fer de lance, au point de l’adopter dans son nom. Aujourd’hui, le réseau fait partie des poids lourds de la franchise, en particulier aux Etats-Unis qui constituent son principal marché. Mais l’enseigne est aussi présente dans une quarantaine de pays, hormis la France. Pour l’instant. Les débuts de Dunkin Donuts Tout commence en 1948 lorsque William Rosenberg, un entrepreneur américain, décide d’ouvrir son établissement à Quincy, dans le Massachussetts (Etats-Unis). Il le baptise « Open Kittle » et sert à ses clients du café et des donuts. Deux ans plus tard, il change le nom et adopte définitivement l’appellation « Dunkin Donuts ». Son originalité : proposer un grand nombre de différentes sortes de donuts là où les autres établissements avaient l’habitude de n’en vendre que quelques-unes. Et pour étendre rapidement son réseau, William Rosenberg décide de proposer son concept en franchise dès
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 1955. Une stratégie de développement qui lui permet d’atteindre les 100 points de vente dix ans plus tard. Internationalisation et nouveaux enjeux Le marché principal de l’enseigne reste celui des Etats-Unis. D’ailleurs, elle espère renforcer sa présence sur ce territoire jusqu’à y atteindre les 18 000 unités. Un nombre impressionnant au regard des 12 000 points de vente que compte le réseau mondial dans sa globalité. Ce qui n’empêche pas le développement à l’international puisqu’en 2018 Dunkin Donuts est présent dans 45 pays dans le monde. En Europe, l’enseigne reste plutôt timide avec seulement 240 points de vente répartis dans quelques pays. Il faut dire que l’américain opte généralement pour des contrats de master-franchise lorsqu’il lorgne une nouvelle destination. Or, choisir le bon partenaire, celui qui connait suffisamment bien le marché et dispose des épaules pour piloter un tel déploiement, n’est pas toujours chose aisée. L’enseigne doit également faire face à une concurrence croissante de la part de géants du café. En 2017, la direction a donc testé de retirer le mot « Donuts » du nom de l’enseigne en ouvrant un nouvel établissement à Pasadena, en Californie. Baptisé simplement « Dunkin », ce point de vente doit permettre à la direction de savoir si la clientèle est de nouveau prête à considérer l’enseigne comme une destination pour le café comme cela a été le cas durant une grande partie de son histoire, et pas seulement comme un endroit où déguster des donuts. Ce faisant, elle marque clairement son intention de venir concurrencer des chaînes comme Starbucks, Costa ou McDonald’s et son concept McCafé. Dunkin Donuts bientôt en France ? Ces dernières années, le réseau s’est renforcé en Europe en ouvrant plusieurs points de vente dans des pays comme l’Allemagne, la Russie, le Danemark, la Suède ou encore l’Espagne. Fin 2016, il a par ailleurs signé un contrat de master-franchise avec la société Amba Daoud BV dans le but d’implanter 25 points de vente aux Pays-Bas ces prochaines années – le premier a ouvert en mars 2017 à Amsterdam –, faisant ainsi son entrée sur ce nouveau marché. Aujourd’hui, Dunkin Donuts compte environ 240 unités européennes et la marque s’intéresserait par ailleurs au marché belge, ainsi que le rapportent nos confrères de HBVL. Aucun établissement n’existe en revanche en France. Pourtant, la marque dispose déjà d’un fan-club et d’une page Facebook « Pour l’arrivée de Dunkin Donuts en France », suivie par un peu plus de 2 700 personnes. Source : www.lesechosdelafranchise.com
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Restauration rapide : monter en gamme ou mourir ? Le 03/09/2018 Après avoir traversé une période plutôt compliquée, la restauration rapide retrouve des couleurs sur le marché français. Mais ce sont les concepts plus sophistiqués qu’à l’accoutumé qui semblent tirer leur épingle du jeu. Crédits photo : Nui Thanakorn / Shutterstock.com Le fast-food a-t-il perdu la bataille face au fast casual ? Pour les clients, les contraintes restent les mêmes : manger rapidement et à moindre prix, mais à cela s’ajoute un nouveau critère. Il n’est en effet plus question de rogner sur la qualité des produits, leur traçabilité ou leur impact environnemental. Plusieurs enseignes l’ont compris, d’autres s’y sont cassés les dents. Une montée en gamme généralisée Même des enseignes ayant bâti leur succès sur le service rapide et minimum commencent à s’adapter aux nouvelles exigences des consommateurs : la restauration rapide d’hier n’est plus celle d’aujourd’hui. L’un des exemples les plus frappants, c’est McDonald’s qui s’est mis à proposer le service à table et un « burger signature » pour monter en gamme. Il faut dire que ce segment de la
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 restauration hors domicile a gagné du terrain ces dernières années jusqu’à représenter aujourd’hui 56 % de ce marché au global. Les personnes qui se tournent vers la restauration rapide ne cherchent plus seulement à manger vite mais aussi à manger bien. C’est en surfant sur cette tendance que des enseignes comme Copper Branchou Jour espèrent se développer partout en France. Mais cette aspiration au « mieux manger » n’est pas nouvelle et touche tous les pans de l’alimentation en général. Le bio affiche des taux de croissance à deux chiffres depuis plusieurs années et les nouvelles tendances en restauration s’apparentent toutes ou presque à des concepts sains. « Une nouvelle famille de concepts à fort potentiel de croissanceest en train d’émerger : les concepts ethniques, la restauration rapide premium, la bistronomie et le snacking de boulangerie », analysait ainsi le cabinet Gira Conseil dans son étude Restauration 2017. De nouveaux concepts plus diversifiés En plus d’une montée en gamme, on assiste dans la restauration rapide à une diversification des offres. Exit le sandwich et la salade avalés sur le pouce, l’offre se diversifie. Désormais ce ne sont pas trois mais plus d’une trentaine de produits différents qui sont proposés aux clients pressés lors de leur pause déjeuner ou tout au long de la journée. En plus des burgers gourmets se développent des offres tournées vers les bagels, les tacos, les soupes, les pâtes, les tartes, les wraps, etc. Plusieurs concepts de street-food s’inspirant de la cuisine asiatique ont par ailleurs vu le jour ces dernières années, comme le bordelais Pitaya ou le grenoblois My Litte Warung. Tous ces nouveaux acteurs font de la restauration rapide l’un des secteurs économiques les plus concurrentiels. Résultat, le marché s’avère plus risqué pour les créateurs avec par exemple en Ile-de- France un taux de survie à cinq ans de 37,1 % contre 42,3 % dans le secteur cafés-hôtellerie- restauration en général. Source : www.lesechosdelafranchise.fr
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 Quelles actions mettre en place dans son restaurant pour passer la crise ? Le 07/09/2018 Traditionnellement, on considère que la réussite d'un établissement repose sur le marketing, sur les hommes et sur le contrôle des coûts. Pour équilibrer son compte d'exploitation, il faut agir dans ces trois domaines à la fois. © GettyImages Animez, créez l'événement ! Il doit toujours se passer quelque chose dans votre restaurant. Pour maintenir leurs résultats malgré la crise économique, les grandes entreprises doivent utiliser tous les moyens à leur disposition pour maintenir leur chiffre d'affaires. Cela ne suffit pas pour maintenir leurs marges sans une action très forte sur les coûts. Tous les coûts doivent être audités, les frais généraux passés au crible, les dépenses non indispensables, différées… La crise s'est installée et les restaurateurs peinent à équilibrer leur compte d'exploitation. Voici quelques conseils aussi simples et pratiques que possible pour traverser cette période et réfléchir autrement à son produit et à sa gestion.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 • Animez, créez l'événement ! Dans tous les domaines de la consommation, les clients sont sollicités en permanence. Il s'agit d'attirer constamment leur attention pour les sortir de leur quotidien, leur faire oublier la crise… Le restaurateur qui se limite à changer sa carte tous les trois mois et à participer aux deux ou trois animations institutionnelles chaque année a peu de chance de fidéliser ses clients et d'en attirer de nouveaux. Il doit toujours se passer quelque chose dans votre restaurant. Chaque semaine, une animation autour d'un plat, d'un vin et même chaque jour une suggestion, une façon d'accueillir, une promotion… À vous de faire fonctionner votre imagination en fonction de votre concept, de votre région, avec un objectif double : éviter l'effet de monotonie et mettre en avant des produits à forte marge et/ou faire de la vente additionnelle tout en permettant aux clients de faire une bonne affaire. Le restaurant est le lieu des grands et petits plaisirs : faites en sorte qu'il soit le lieu des petits plaisirs qu'on peut encore s'offrir malgré la crise ou pour l'oublier. Récemment, je faisais le tour des restaurants d'un quartier d'affaires pour constater qu'ils proposaient tous les mêmes desserts. Pourquoi pas un café gourmand, un café surprise, une farandole de desserts légers… ? Il faut également créer l'événement dans la vie de vos clients, puisque l'on dispose désormais de moyens (mailings, réseaux sociaux) pour mettre en place une véritable relation client… Vous devez établir et maintenir cette relation en permanence. Vos clients doivent être informés de ce qui se passe dans votre restaurant, ils doivent bénéficier de promotions ciblées, leur fidélité doit être vraiment récompensée, leur anniversaire doit se fêter chez vous… • Impliquez vos équipes Aucune réussite durable n'est possible en restauration sans l'implication des équipes. Pratiquez l'open book management, le management à livres comptables ouverts, c'est-à-dire partagez avec vos employés un certain nombre d'informations sur la situation de l'entreprise. Car comment espérer faire prendre conscience aux employés des difficultés financières provoquées par la crise sans leur communiquer des informations de base sur la structure des coûts, sur les résultats, sur le seuil de rentabilité ? Dans la plupart des restaurants américains sont affichés en cuisine les objectifs du restaurant pour la journée, la semaine, le mois, l'année et ceux de chaque employé. Pendant longtemps, cette culture des objectifs a peiné à s'imposer en France mais aujourd'hui, la direction par objectifs est mieux acceptée par les nouvelles générations qui ont besoin de défis, de jeux… pour aussi créer de l'événement dans leur vie professionnelle.
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Animez le travail d'équipe en créant des challenges : vendre 10 % de desserts en plus cette semaine, réduire le ratio matière d'un demi-point ce mois-ci… La direction par objectifs n'est pas une théorie, elle est pratiquée avec succès dans de nombreuses entreprises et peut s'appliquer à tous les aspects de la gestion : marketing, coûts… Ce document qui peut être affiché en cuisine est une bonne illustration de l'open book management et de la direction par objectif. Une fois que le seuil de rentabilité journalier en nombre de couverts est saisi, il suffit de noter chaque jour le nombre de couverts servis. Il apparaîtra en vert s'il est supérieur au seuil de rentabilité (le suivi du seuil se fait également en cumul depuis le début de l'année). C'est un bon moyen de faire prendre conscience aux employés qu'un restaurant ne gagne pas de l'argent tous les jours mais aussi de se réjouir quand les efforts de tous ont permis d'atteindre les objectifs. Bien sûr, divers systèmes d'incitations peuvent être associés aux objectifs (vous pouvez ainsi par exemple pratiquer la prime de couverts aux objectifs). • Traquez les coûts ! Les coûts principaux sont biens connus en restauration : les matières et le personnel. • Pour les matières, il n'y a pas de secret : il faut calculer le ratio matières chaque mois. Ceux qui ne le font pas encore trouveront tous les outils nécessaires dans le blog. Ceux qui ont déjà cette bonne habitude disposent de l'outil qui leur permet de mesurer leurs progrès, de se fixer de nouveaux objectifs. Un point de ratio gagné peut représenter une part significative du résultat. • Pour le personnel, le risque est de focaliser sur le coût horaire et les charges et de prêter une moindre attention à la quantité (le nombre d'heures travaillées). Une grande partie des charges de personnel d'un restaurant est prédéterminée par le concept lui-même. Pour réduire les charges de personnel, il faut donc commencer par réfléchir sur le concept : comment la production et le service peuvent-elles utiliser moins de personnel sans nuire à la qualité ? Cette réflexion est souvent associée à l'organisation du travail. Soyons clairs : il suffit d'observer pour constater que l'organisation du travail est plus ou moins efficace selon les restaurants et qu'elle dépend du restaurateur et de ses cadres. • Les frais généraux sont souvent négligés parce qu'ils ne font pas partie des coûts principaux. Pourtant, les grands groupes n'ont fait aucune exception pour résister à la crise, tous les coûts ont été passés au crible. Vous devez examiner chaque ligne de frais généraux chaque année, vous demander pourquoi elle a évolué dans tel ou tel sens, rencontrer au moins une fois par an votre assureur et tous vos prestataires. Eux aussi sont touchés par la crise et sont prêts à négocier pour ne pas perdre le client que vous êtes. Pour ces coûts aussi, fixez-vous des objectifs de réduction et
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 lorsque le personnel est concerné (produits d'entretien, énergie), impliquez-le en l'informant des objectifs et des résultats. De nombreux restaurants réalisent un bénéfice qui représente seulement 4 à 5 % de leur chiffre d'affaires. Aucune dérive des coûts n'est possible surtout en période de crise. Le moindre progrès sur les coûts a souvent un effet spectaculaire sur les résultats, mais l'inverse est malheureusement vrai aussi. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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