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S3 revue de presse kylia - semaine du 14 au 20 janvier 2019

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Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

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S3 revue de presse kylia - semaine du 14 au 20 janvier 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 14 au 20 janvier 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Le marché immobilier français séduit de nouveau les investisseurs Le 15/01/2019 Malgré la lourde fiscalité qui touche l’immobilier, la pierre, considérée comme une valeur refuge, profite des déconvenues de la bourse et des faibles rendements des autres placements financiers. Les investisseurs locatifs sont de retour sur le marché immobilier. Ils sont à l’origine de plus d’une vente sur cinq en 2018 (autour de 21/22%), selon les réseaux Laforêt et Century 21. Un niveau historiquement haut dans l’ancien. Et pourtant, l’immobilier n’a jamais été autant taxé (réforme de l’ISF, envolée de la taxe foncière, immobilier exclu de la flat-tax...). «Les investisseurs raisonnent
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 ainsi: les taux de crédit sont actuellement inférieurs à l’inflation: on gagne de l’argent à emprunter! Pour ceux qui le peuvent, pourquoi s’en priver?», explique Laurent Vimont, président de Century 21. Le réseau immobilier a enregistré, en 2018, une envolée (+24,7%) de la part de l’investissement locatif dans les transactions immobilières. Ce constat va à l’encontre d’une récente étude du Crédit Foncier qui avait fait état d’un recul de deux points (de 16% à 14%) entre 2017 et 2018, de la part de l’investissement locatif. Échaudés par la volatilité des places boursières et le faible rendement des autres placements, les investisseurs se tournent vers la pierre, considérée comme une valeur refuge. Leurs motivations sont diverses. «On trouve tout à la fois des investisseurs aguerris, qui profitent de taux de crédit historiquement bas, recherchent du rendement et multiplient les investissements locatifs, mais aussi des particuliers en quête d’un bien, qui financera à terme leur retraite ou apportera un complément de revenus», explique Yann Jéhanno, président de Laforêt. Une hausse des prix pénalisante En «concurrence» avec les primo-accédants pour acquérir des petites surfaces (studios ou deux- pièces), les investisseurs font jouer leur capacité financière généralement plus importante. Conséquence: les primo-accédants ne représentent plus que 48% des transactions enregistrées en 2018 par Laforêt, contre 51% en 2017. Plus économe que les investisseurs, cette population souvent jeune, a été pénalisée par la hausse des prix mais également, dans le cas des logements neufs, par le recentrage du prêt à taux zéro sur les zones tendues (où l’offre est plus faible que la demande). Le retour des investisseurs locatifs est également marquant à Paris. La part des investissements locatifs a grimpé de plus de 33% pour représenter 28,5% des transactions immobilières réalisées par Century 21. Reste à savoir si le retour de l’encadrement des loyers dans la capitale, autorisé par la loi logement, n’aura pas pour conséquence d’inverser la courbe. Source : www.lefigaro.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Le prélèvement à la source risque-t-il de rogner la solvabilité des locataires ? Le 15/01/2019 Christine Fumagalli, présidente du réseau immobilier Orpi, fait le point pour Capital, sur la mise en place du prélèvement de l’impôt à la source et de ses possibles répercussions sur le marché de la location et de la transaction. Capital : Alors que les bailleurs exigent généralement un salaire équivalent à trois mois de loyers à leurs locataires, le prélèvement à la source, qui va mécaniquement réduire les revenus perçus dès janvier, peut-il avoir un impact sur la solvabilité des locataires ? Christine Fumagalli : Qu’ils se rassurent, la mise en place du prélèvement à la source n’aura strictement aucun impact sur leur situation. Jusqu’à présent les agents immobiliers mesuraient déjà la solvabilité des locataires, en prenant non seulement en compte leur niveau de revenus, mais aussi le montant des impôts payés. Les deux derniers avis d’imposition étant le plus souvent demandés. La question de la fiscalité est donc depuis longtemps intégrée dans le calcul de la solvabilité des locataires. Ajoutons à cela que les fiches de paie que nous recevrons dès la fin du mois intègrent la ligne “Revenu net avant impôt” à laquelle les agents immobiliers vont continuer à se référer pour
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 calculer les fameux trois mois de loyers. Je le répète donc encore une fois. Le prélèvement à la source ne changera absolument rien à leur situation. Capital : Encore faut-il que les bailleurs qui louent seuls sans passer par un agent immobilier, aient la même lecture que vous… Christine Fumagalli : En effet, nous ne pouvons pas exclure quelques malentendus tout du moins dans les premiers mois. Les locataires devront donc, là encore, bien insister auprès de leurs bailleurs sur la nécessité de prendre en compte le “Revenu net avant impôt” figurant sur les fiches de paie. Cette ligne permettra de continuer à mesurer le fameux ratio moyen de “3 fois le loyer”, tout comme c’était le cas jusqu’à présent. Capital : Plus globalement, le prélèvement à la source peut-il avoir un impact sur l’activité immobilière, les Français pouvant être gagnés par un sentiment d’appauvrissement… ? Christine Fumagalli : La mise en place de l’imposition à la source aura indéniablement un impact psychologique sur les futurs acheteurs, qui de facto vont voir leur salaire net rogné dès la fin du mois. Il faudra donc un peu de temps pour assimiler ces nouvelles habitudes, et que chacun comprenne que son pouvoir d’achat n’a en réalité pas diminué. Dans ce contexte, nous encourageons chacun de nos agents à faire de la pédagogie auprès des clients, pour empêcher que le marché immobilier ne se grippe. Ce d’autant que d’autres événements - mouvements des Gilets jaunes et réforme des retraites - pourraient encore venir contrarier l’activité immobilière cette année… Source : www.capital.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Neuf immeubles parisiens interdits d’accès après l’explosion de la rue de Trévise La centaine d’habitants concernés ne pourra pas réintégrer ces bâtiments avant des semaines pour certains, de nombreux mois pour d’autres. Le 16/01/2019 Une femme évacuée par les pompiers après l’explosion de la rue de Trévise, à Paris, le 12 janvier. THOMAS SAMSON / AFP Quand rentrera-t-il chez lui ? Dominique, un jeune retraité, a quitté son appartement dans la précipitation, samedi 12 janvier au matin, juste après l’explosion d’une poche de gaz qui a fait quatre morts et une cinquantaine de blessés, samedi, rue de Trévise, dans le 9e arrondissement de Paris, à côté de chez lui. « J’ai eu le temps d’attraper ma carte bleue, mes papiers d’identité, c’est tout. » Depuis, il n’a pas eu le droit de revenir dans son immeuble, mitoyen de celui soufflé par l’explosion. « Mon assurance m’a financé cinq nuits d’hôtel, raconte-t-il. Mais jeudi matin, je suis à la rue. Comme
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 je ne travaille plus, je vais certainement aller vivre en province, chez ma sœur. Ici, les travaux vont prendre des semaines. Ou des mois… » Cinq jours après le drame, les habitants des rues de Trévise, de Montyon, Sainte-Cécile et Bergère découvrent à quel point cet accident va bouleverser leur vie. Nombre d’entre eux ne pourront pas regagner leur foyer de sitôt, tant ce quartier du centre de Paris, à deux pas des Folies-Bergère, a été profondément secoué par la déflagration. « Après le bang de l’explosion, il y a eu comme un tremblement de terre », témoigne Dominique. Les murs, les fondations ont vacillé. Les meubles ont valsé, les vitres se sont brisées, portes et fenêtres ont souvent été emportées par le souffle. Depuis, les architectes de la Préfecture ont expertisé la trentaine d’immeubles situés dans la zone du sinistre, afin de déterminer si les habitants pouvaient y retourner. Verdict : treize bâtiments inhabitables. Pour quatre d’entre eux, ce n’est en principe qu’une question de jours, le temps qu’ils soient mis « hors d’eau », et que l’eau et l’électricité y soient rétablies. Mais il faudra patienter « plusieurs semaines » pour trois autres, et « plusieurs mois » pour les six restants. Mercredi, la Mairie de Paris a pris des arrêtés de péril visant les neuf adresses les plus problématiques. Leurs occupants, une centaine de personnes, « ne pourront pas réintégrer leurs logements à brève échéance », reconnaît la Mairie. En annonçant la nouvelle, mercredi après-midi, les élus ont voulu rassurer. « L’ensemble de ces personnes va bénéficier d’un accompagnement dans son relogement, promet Ian Brossat, l’adjoint en charge du logement. La Ville ne laissera personne sans solution. » Les assureurs ont aussi pris des engagements. Le président de la Fédération française de l’assurance, Bernard Spitz, a annoncé sur RTL que les compagnies allaient « sécuriser » les frais de relogement « pendant un minimum de deux mois et en pratique jusqu’à la fin mars. » « Personne sans solution » Le cas le plus critique est celui du 6 rue de Trévise, l’immeuble haussmannien d’où tout est parti, à l’angle avec la rue Sainte-Cécile. Rien ne subsiste de la boulangerie et du restaurant qui occupaient le rez-de-chaussée. La façade sur la rue, datant de 1892, a tenu bon. « Mais la façade intérieure, qui donne sur la courette, est ouverte, décrit Gabriel Plus, le porte-parole des sapeurs-pompiers. C’est là que le phénomène a été le plus violent, et qu’un de nos camarades s’est retrouvé enseveli plus de deux heures sous les décombres avant d’être sauvé. » Sur place, les équipes poursuivent un double travail. Elles fouillent les parties de l’immeuble qui ne l’ont pas encore été, dégagent les gravats, en particulier dans ce qui reste de la cage d’ascenseur. «
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Cela devrait permettre de mieux comprendre ce qui s’est passé », espère le porte-parole des pompiers. La fuite de gaz à l’origine de l’explosion semble venue de la partie basse de l’immeuble, rez-de-chaussée ou sous-sol, mais son origine exacte n’a pas encore été identifiée. Parallèlement, l’urgence consiste aussi à étayer le bâtiment pour éviter qu’il ne s’effondre. Toute cette phase pourrait se conclure « dans une semaine ou quinze jours », évaluent les pompiers. Au-delà de cet immeuble à l’épicentre de la catastrophe, tout un périmètre de sécurité est interdit. Les policiers tiennent à l’écart résidents et curieux, ahuris devant les carcasses de voitures qui témoignent de la violence de la déflagration dans la rue. Là aussi, experts, pompiers et architectes se relaient sur place, pour mesurer si les bâtiments risquent de bouger et définir les travaux à effectuer. « De nombreux mois » Des « désordres structurels majeurs » ont été constatés dans cinq immeubles tout proches de celui où a eu lieu l’explosion. Leur accès est dangereux. « Il faudra de très lourds travaux de remise en état, qui pourront prendre de nombreux mois », anticipe-t-on à la Mairie. Cela concerne un bâtiment rue Sainte-Cécile, et quatre autres rue de Trévise, qui abritent notamment des hôtels Ibis et Mercure. Il n’est pas question que les anciens habitants y passent ne serait-ce que quelques minutes, le temps de récupérer des affaires. Trois autres immeubles, en « relatif bon état », sont néanmoins exposés à un « risque d’effondrement », rue de Montyon et rue Sainte-Cécile. « Ils nécessiteront une mise en sécurité d’une durée de plusieurs semaines avant de pouvoir être à nouveau habités », avance la Mairie. Dans tout le quartier, les résidents, sous le choc, oscillent entre inquiétude et envie de reprendre au plus vite une vie normale. « Regardez ici, vous voyez ces longues fissures dans le mur de l’escalier qui descend à la cave ? Elles sont apparues avec l’explosion », explique Iyoub Elyacoubi, un homme de 28 ans qui exploite une petite épicerie rue de Trévise, à la limite de la zone interdite. Cela ne l’a pas empêché de rouvrir sa boutique, dès mardi. Après avoir jeté les bouteilles d’alcool qui s’étaient brisées, il a refait un gros stock d’eau, pour les gens de la rue dont les robinets restent secs. « Je note ce qu’ils prennent sur un carnet. On verra pour payer plus tard… » Source : www.lemonde.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Crédit immobilier : les taux n’auront finalement pas augmenté en 2018 Le 17/01/2019 Les taux de crédit immobilier ont légèrement reculé de 1,5% en décembre 2017 à 1,43% en décembre 2018, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA. Et dire qu’ils étaient censés augmenter. En 2018, les taux de crédit immobilier n’ont pas finalement pas rebondi. Mieux, ils ont légèrement reculé. De 1,5%, en décembre 2017, ces taux qui s’entendent toutes durées confondues, ont atteint en décembre 2018, 1,43%, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA. «Les taux sont à un niveau pratiquement inchangé depuis six mois», souligne-t-il. Surtout, depuis la deuxième moitié de l’année, le taux moyen s’établit en dessous de l’inflation qui a, elle, accéléré en 2018 pour s’établir à 1,8%. Théoriquement, cela revient à dire qu’il est possible de gagner du pouvoir d’achat en s’endettant pour un achat immobilier. Néanmoins, les chiffres de l’observatoire s’entendent bruts et ne comprennent par exemple pas l’assurance des prêts, systématiquement demandée par l’organisme créancier. «Cette situation est rendue possible par les conditions de financement et de refinancement de la production», alors que la Banque centrale européenne mène depuis des années une politique
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 interventionniste très favorable au crédit, «ainsi que par une concurrence toujours vive entre les établissements de crédit», résume l’observatoire. Si les taux semblent atteindre un plancher, les banques trouvent d’autres terrains pour attirer les emprunteurs, alors que les prix de l’immobilier continuent à monter en France. Autre enseignement de cet observatoire: la durée moyenne des prêts s’est allongée de dix mois cette année pour finir à 226 mois, un niveau sans précédent, tandis que les banques ont encore allégé leurs exigences. «Les conditions d’octroi des crédits se sont considérablement assouplies avec des taux d’apport qui n’ont jamais été aussi bas depuis 1978», un mouvement qui dure depuis 2012 et s’est accéléré à partir de 2017, assure l’observatoire. Source : www.lefigaro.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 La fiscalité pour la rénovation des logements anciens: comment ça marche ? Le 17/01/2019 Baptisé Pinel ancien ou Denormandie rénovation, un nouveau dispositif avec avantage fiscal à la clef a été instauré par la loi de Finances pour 2019, afin de contribuer à la rénovation de certains logements anciens. Rénovation logement défiscalisation DR
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Baptisé Pinel ancien ou Denormandie rénovation, un nouveau dispositif avec avantage fiscal à la clef a été instauré par la loi de Finances pour 2019, afin de contribuer à la rénovation de certains logements anciens. Après le drame de Marseille, où l'effondrement de deux immeubles insalubres a entraîné la mort de huit personnes le 5 novembre 2018, le ministre de la Ville et du Logement Julien Denormandie a choisi de reprendre les modalités du dispositif de défiscalisation Pinel, en vigueur dans le neuf, en les adaptant à l'ancien. Là aussi, " les loyers des biens mis en location après travaux devront respecter des plafonds de loyers et les locataires seront soumis à conditions de ressources ", indique Laura Rocher, consultante chez Fidroit. En faisant réaliser des travaux de rénovation par des entreprises, les propriétaires pourront, dans la limite de 300.000 euros et sous réserve de louer leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans, bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant représenter jusqu'à 21 % du coût de l'opération. Attention : le montant des travaux devra représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Les logements dégradés ou vacants devront être situés dans les centres-villes des communes signant une convention d'opération de revitalisation du territoire prévue par la loi ELAN (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 24 novembre 2018, ainsi que dans les centres-villes de communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué. A noter : le dispositif est ouvert aux acquisitions de logement réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Les travaux devront être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l'acquisition du logement. Plusieurs décrets sont en attente pour pouvoir mettre en œuvre le dispositif : celui indiquant la liste des communes éligibles et celui indiquant quels sont les types de travaux à réaliser pour profiter de l'avantage fiscal. Source : www.challenges.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Planet Sushi, le grand virage vers le libre- service Le 10/01/2019 20 ans après sa création, le précurseur de la Japan Fusion Food et acteur majeur de la restauration livrée, a entamé un véritable plan de transformation tout en restant fidèle à son histoire. Le nouveau concept de l’enseigne qui devrait être dévoilé en mars à Paris, sera l’expression d’une nouvelle dynamique de déploiement engagée par un comité de direction renouvelé. La chaîne veut doubler la taille à 3 ans. Planet Sushi est dans une nouvelle ère depuis l’arrivée du nouveau CEO Alexandre Maizoué nommé en septembre dernier par Siben’n Ser, fondateur et propriétaire de la chaîne et dorénavant Président non exécutif.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Prochain concept store parisien Avec un réseau qui compte, selon les tous derniers chiffres réactualisés, 50 restaurants dont 19 succursales (pour un volume d’affaires sous enseigne de 57,5 M€ HT), l’enseigne est passée en mode disruptif sur tous les fronts. Nouveau management, nouveau concept, nouveaux process en cuisine, nouveaux tarifs, Planet Sushi passe à l’offensive et compte bien revenir sur le devant d’une scène que l’enseigne n’a eu de cesse d’animer depuis vingt ans. Si elle a connu une période de flottement après l’entrée de fonds d’investissement puis la reprise en mains par le fondateur, l’enseigne peut compter sur des fondamentaux solides, son pouvoir d’innovation et la résilience d’une marque forte. L'heure est aujourd'hui au redémarrage sur l'ensemble de ses piliers de business : que ce soit au niveau livraison (60 % de l’activité) à travers sa propre flotte de livreurs mais aussi en collaborant avec les 3 agrégateurs majeurs (dont récemment Deliveroo), mais aussi de la vente à emporter (25 %) et la restauration sur place (15 %) qui devraient trouver de nouveaux relais de croissance via le libre-service. L’idée est de redonner de l’attractivité par le prix et de s’adresser au plus grand nombre par une nouvelle politique d’offre plus resserrée, un mode de servuction revisité et un pricing ajusté. Nouveau concept store et nouvelles ambitions Dans le cadre du projet porté par Alexandre Maizoué et le comité de direction, s’il est clair que la franchise a été replacée au cœur d’un programme de développement qui prévoit une dizaine d’ouvertures/remodeling en 2019 (puis une vingtaine par an), la mutation de la chaîne passera entre autres par un projet de cession d’actifs. Il faut dire que le réseau est appelé à connaître de profonds changements à la faveur du lancement du nouveau concept de restaurant imaginé avec l’agence W. Un point de vente nouvelle génération qui reprendra les codes de la marque dont la couleur rose mais plus inspirée : végétal, minéral, bois et béton. Une transformation qui ne sera pas seulement esthétique puisque la chaîne a décidé, sauf exception, non seulement de pousser son modèle en libre-service à l’image de la chaîne anglaise Itsu avec l’implantation d’un linéaire de plus de 5 mètres mais aussi de revoir complètement l’organisation et la fabrication des produits en liaison avec ses deux laboratoires de production : celui de Rungis hébergé par son partenaire J’Océane pour la découpe du poisson comme celui d’Aubervilliers où sont fabriqués notamment les produits carnés et les ramens. Sur l’établissement pilote qui sera celui de l’avenue Paul Doumer à Paris ou de la rue Saulnier à Puteaux, lequel devrait ouvrir avant la fin mars, l’enseigne compte bien optimiser ses coûts et maîtriser sa chaîne de valeur par une automatisation relative des cuisines et l’implantation de machines de type mélangeuses de riz, machines à former et découper les sushis. « Nous avons
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 choisi de déporter les savoir-faire et les gestes métiers dans nos laboratoires pour laisser aux points de vente, la finalisation des produits », explique Alexandre Maizoué. Une organisation qui permet aussi d’adopter plus de souplesse en cuisine avec des collaborateurs moins spécialisés et de rendre la marque plus facile à déployer, notamment sur de nouveaux canaux de distribution et lieux de vie comme le travel retail, l’hôtellerie ou encore la GMS. Une offre plus resserrée et encore plus accessible Pour mener à bien ses nouveaux projets, la chaîne n’a pas manqué non plus de revisiter une offre qu’elle souhaite toujours aussi vivante et créative (avec des éditions limitées, des bons plans), mais plus resserrée autour des valeurs sûres et signatures de la marque. Si la qualité reste un objectif majeur (sourcing français pour le poulet et le riz de Camargue), l’accessibilité prix est aussi l’un des piliers de la nouvelle stratégie. Ce qui passe par des offres déjeuner compétitives parmi lesquelles des solutions repas inférieures à 10 € la barquette de 10 à 12 pièces, accompagnement et boisson inclus. Histoire de séduire le plus grand nombre et d’optimiser les emplacements numéro 1 qui resteront ceux prilvilégiés par Planet Sushi. Source : www.snacking.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Faillite personnelle et interdiction de gérer du chef d’entreprise. Le 16/01/2019 Analyse d’une jurisprudence exposant le chef d’entreprise à une mesure de faillite personnelle au motif pris d’une absence de tenue de comptabilité, d’un retard dans la déclaration de cessation des paiements et finalement au motif pris d’un passif trop important. Quels sont les moyens de défense pour éviter une mesure de faillite personnelle ? Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix en Provence en octobre 2018 qui a abordé la problématique particulière de la faillite personnelle et interdiction de gérer du chef d’entreprise pour lequel le mandataire judiciaire, comme à son accoutumée ne manque pas de lui reprocher un certain nombre de fautes. Dans cette affaire, Monsieur C avait exercé en nom propre une activité de gardiennage depuis le 16 avril 2003. Par jugement en date du 8 juin 2015, le Tribunal de Commerce avait ouvert à son encontre une procédure de redressement judiciaire qui avait été convertie, le 8 juin 2015, en liquidation judiciaire. Maître D avait établi un rapport dans lequel il indiquait que Monsieur C se serait abstenu de tenir une comptabilité, fait matérialisé par la déclaration de créances de l’URSSAF correspondant à la mise en œuvre de procédures de taxation d’office d’avril à mai 2015. Le mandataire lui reprochait également de s’être abstenu de faire une déclaration de cessation des paiements dans le délai de 45 jours, l’état de cessation des paiements datant du 8 décembre 2013 avec passif déclaré s’élevant au 6 mai 2016 à la somme de 2.214.800 euros. C’est dans ces circonstances que le mandataire liquidateur soulignait, selon lui, la totale incurie, l’absence de sens de responsabilité et l’incapacité à gérer de Monsieur C. Au vu de ces éléments, le Procureur de la République a cité à comparaître Monsieur C devant le Tribunal de Commerce afin de répondre des conséquences de l’absence de tenue de comptabilité ou tenue d’une comptabilité fictive ou incomplète, de la disparition des documents comptables et de l’abstention de déclaration de son état de cessation des paiements dans le délai de 45 jours.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Le Procureur de la République sollicitait dans le cadre de son action en sanction de voir infligé au chef d’entreprise une mesure de faillite personnelle ou, à défaut, d’une mesure d’interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler directement ou indirectement toute entreprise commerciale ou artisanale et toute personne morale pendant dix ans. Avant toute chose, il est loisible de souligner et de critiquer le fait suivant lequel le rapport du Procureur de la République est souvent identique, au mot pros à celui établi par le mandataire liquidateur. C’est dans ces circonstances, que par jugement en date du 27 novembre 2017, le Tribunal de Commerce a :  prononcé la faillite personnelle de Monsieur C,  fixé la durée de cette mesure à dix ans. Pour statuer de la sorte, le Tribunal de Commerce s’était fondé sur le montant du passif déclaré entre les mains du mandataire judiciaire, soit 2.214.800,41 euros, sur le défaut de tenue de comptabilité, y compris depuis le début de l’ouverture de la procédure collective, sur l’abstention de déclaration de l’état de cessation des paiements dans les 45 jours, ce qui caractérisait, pour la juridiction saisie, l’incurie et l’absence du sens des responsabilités du chef d’entreprise incapable de gérer sainement une entreprise. C’est dans ces circonstances que Monsieur C a interjeté appel de la décision en litige et a réclamé la réformation du jugement en son entier. Il entendait contester le prononcé de la faillite personnelle. Selon lui, la faillite personnelle n’était pas caractérisée. Monsieur C soutenait qu’il avait transmis aux organes de la procédure collective les éléments comptables relatifs aux années 2012, 2013 et 2014. Or, le redressement judiciaire datant du 8 juin 2015, il est bien évident que la procédure collective intervenant en plein milieu de l’année civile il y aurait forcément un vide comptable à ce sujet. Par voie de conséquence, il ne pouvait y avoir de faillite personnelle à cet égard. Par ailleurs, en l’état des éléments comptables présentés, Monsieur C exposait que c’était l’aggravation de la masse salariale et des charges sociales qui étaient à l’origine de ses difficultés.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Celles-ci résultant des éléments comptables 2014 et 2015, il s’en suivait que l’ensemble de la comptabilité avait bien été communiquée, ce qui s’évinçait d’ailleurs d’un courrier du mandataire judiciaire en date 21 décembre 2016 dans lequel ce dernier reconnaissait avoir été destinataire des éléments comptables. Monsieur C précisait que le passif était essentiellement composé de créances fiscales, outre un contrôle URSSAF pour 799 901 euros, créances qu’il contestait mais qu’il avait de toute façon souhaiter contester dans le cadre de la procédure collective dans le cadre de la vérification de créances. Ainsi, l’appelant faisait valoir que la comptabilité a été tenue et que 90% de son passif était dans les délais de la date de cessation des paiements. De telle sorte que là encore, les critères de la faillite personnelle n’étaient pas remplis. En outre, Monsieur C indiquait que l’expert-comptable initial, ayant rencontré des impayés, avait cru bon de mettre un terme à sa mission au premier semestre 2015 et refusé d’établir le bilan 2014 et la situation du 1er trimestre 2015. Un des arguments important soulevé par Monsieur C dans le cadre de la contestation de la sanction de faillite personnelle était plutôt d’ordre économique. Il rappelait en effet que pendant plus de 12 ans il avait exercé son activité en tenant parfaitement sa comptabilité, en payant ses salariés, les caisses sociales et les organismes fiscaux ou sociaux sur la base de bilans bénéficiaires et démontrant qu’il n’était pas en état de cessation des paiements depuis 45 jours. Nous sommes bien loin des critères de la faillite personnelle…. Sur le terrain purement personnel, Monsieur C affirmait ne s’être pas enrichi mais sacrifié et même appauvri en tentant de sauver l’entreprise. Enfin, il soulignait que si le passif était important, il résultait essentiellement d’une importante créance de l’URSSAF qui correspondait à une taxation d’office qui avait vocation à être régularisée dès lors que la comptabilité aurait été reconstituée. De telle sorte que si le passif déclaré était effectivement important il était essentiellement « virtuel ».
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 La Cour d’Appel va répondre sur la base de plusieurs arguments précis avant de réformer la décision de faillite personnelle. Tout d’abord la Cour d’appel s’intéresse à la demande de remise de documents au mandataire liquidateur. Puis elle s’intéresse aux fautes reprochées à Monsieur C en dissociant les fautes de gestion relative à l’absence d’une tenue de comptabilité régulière et complète et la faute de gestion relative à la déclaration tardive de l’état de cessation des paiements. In fine elle vient aborder la question de l’appréciation de la sanction de faillite personnelle autour de trois axes : 1 - Sur la demande tendant à la remise des documents par le mandataire judiciaire Il importe de préciser que Monsieur C avait sollicité la remise des relevés bancaires des années 2014 et 2015 et des éléments comptables afin de permettre à un expert-comptable de reconstituer la comptabilité manquante notamment en 2015. Pour autant la Cour d’Appel considère qu’en application des articles 132 et suivants du code de procédure civile, que la faculté de demander au juge d’enjoindre à la partie adverse de communiquer une pièce qu’elle détient est une faculté ouverte aux justiciables n’a pas pour but de substituer le juge aux parties dans la charge de la preuve. La Cour considère qu’ il n’appartient pas au mandataire judiciaire de tenir la comptabilité du débiteur de sorte que, soit celui-ci a tenu une comptabilité, et qu’il a été en mesure de la transmettre aux organes de la procédure collective pour l’accomplissement de leur mission de telle sorte que le chef d’entreprise dispose en conséquence, lui-même ou son expert-comptable, de la faculté de produire directement lesdites pièces, Soit, la Cour considère que le chef d’entreprise est défaillant dans la communication des documents comptables au mandataire judiciaire et celui-ci ne disposant d’autres pièces que celles transmises par le débiteur ou, à la demande de ce dernier, par son expert-comptable, n’est pas en mesure de communiquer des pièces que par définition il ne peut détenir. En conséquence, la Cour rejette la demande de sursis à statuer formée par Monsieur C.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 De prime abord, la Cour d’appel n’a pas compris la problématique posée par la remise des documents comptables. En effet, il importe de préciser que lorsque la procédure collective est ouverte et que le débiteur se retrouve en liquidation judiciaire, il doit communiquer les éléments comptables au mandataire judiciaire de telle sorte qu’il se démunit de l’ensemble des originaux qu’il a en sa possession. Par la suite, la banque refuse remettre les relevés bancaires au débiteur pour la simple et bonne raison que les comptes sont clôturés et que seul le mandataire liquidateur a vocation à représenter la société. Dans l’hypothèse où le mandataire liquidateur se refuse de communiquer les pièces, le débiteur ne peut reconstituer la comptabilité. Et s’expose alors à un risque de sanction de faillite personnelle, ce qui est un comble. 2 - Sur les fautes reprochées à Monsieur C Il convient tout d’abord de s’intéresser à la faute de gestion relative à l’absence de tenue d’une comptabilité régulière et complète. Il résulte de l’article L.653-5 du Code de Commerce que le tribunal peut prononcer la faillite personnelle du dirigeant s’il a fait disparaître des documents comptables, s’il n’a pas tenu de comptabilité lorsque les textes applicables en font obligation ou s’il a tenu une comptabilité fictive, manifestement incomplète ou irrégulière au regard des dispositions applicables. Si la Cour d’Appel souligne que le débiteur n’a pas remis sa comptabilité à l’ouverture de la procédure collective, il n’en demeure pas moins qu’elle reconnait que c’est dans le cadre de la vérification des créances déclarées que Monsieur C avait remis des éléments de comptabilité présentant un caractère parcellaire. Bien plus, Monsieur C a tout fait pour procéder à la reconstitution de sa comptabilité, et ce, malgré la réticence du mandataire liquidateur a lui adresser copie des documents comptables et bancaires remis. La Cour considère qu’en ne remettant aucun document comptable, Monsieur C est réputé ne pas avoir tenu de comptabilité, cette présomption étant d’ailleurs corroborée par les déclarations de
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 l’intéressé par lesquelles il fait état de la décision de son expert-comptable de ne pas tenir sa comptabilité en raison du non-paiement de ses honoraires. Pourtant la Cour souligne, et cela est spécieux, qu’il est constant que le fait pour un dirigeant de ne pas rémunérer l’expert- comptable auquel il confie la tenue de sa comptabilité ne saurait être une cause exonératoire de responsabilité pour ledit dirigeant en cas de cessation de sa mission par l’expert-comptable et qu’une telle attitude du dirigeant met au contraire l’accent sur son incurie et son incapacité à gérer de manière diligente son entreprise. Elle souligne également que des déclarations de créances de l’URSSAF PACA ayant fait l’objet de taxations d’office d’avril 2014 à mai 2015, viennent caractériser le fait que les bordereaux afférents à l’organisme social ne lui ont pas été adressés et, en conséquence, n’ont pas été pris en comptabilité. Cette approche peut là encore faire l’objet d’une analyse différente puisqu’il est bien évident que dans la mesure où le débiteur est en cessation de paiement ou en difficultés financières, il est assujetti au bon vouloir de l’expert-comptable qui peut, en cas d’impayés, refuser de poursuivre ses diligences et acculer encore plus le dirigeant. Cela justifie t-il pour autant une sanction de faillite personnelle ? Je ne le crois pas. Concernant la faute de gestion relative à la déclaration tardive de l’état de cessation des paiements, la cour rappelle les dispositions de l’article L.631-4 du Code de Commerce : « l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire doit être demandée par le débiteur au plus tard dans les quarante-cinq jours qui suivent la cessation des paiements, s’il n’a pas, dans ce délai, demandé l’ouverture d’une procédure de conciliation ». L’article L.653-8 alinéa 2 du même code dispose également que l’interdiction de gérer peut-être infligée au dirigeant : « qui aura omis de faire, dans le délai de quarante-cinq jours, la déclaration de cessation des paiements, sans avoir par ailleurs, demandé l’ouverture d’une procédure de conciliation ». La procédure de redressement judiciaire a été ouverte sur assignation de l’URSSAF PACA en date du 26 novembre 2014 et par jugement d’ouverture de la procédure collective, la date de cessation des paiements a été fixée au 8 juin 2015.
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Or le mandataire judiciaire n’avait pas manqué d’envisager une action en report de la date de cessation de paiement et le Tribunal de Commerce avait fait remonter la date de l’état de cessation des paiements au 8 décembre 2013. Pour la Cour d’Appel, le jugement étant définitif le dirigeant s’était volontairement abstenu de déclarer dans le délai de 45 jours son état de cessation des paiements. Ce point est important car lorsque le dirigeant est destinataire d’une demande en report de la date de cessation des paiements, ce dernier risque fort de voir sa responsabilité engagée tantôt en sanction sur la base d’une demande de faillite personnelle ou interdiction de gérer tantôt au titre d’une insuffisance d’actifs. Dès lors, à ce seul stade, il est impératif que le chef d’entreprise se défende, 3 - Sur la sanction La Cour d’Appel rappelle les dispositions de l’article L.653-5 du Code de Commerce qui prévoit à l’encontre du dirigeant qui s’est abstenu de tenir une comptabilité complète et régulière, une mesure de faillite personnelle et celles de L.653-8 du même Code qui prévoit que : « dans les cas prévus aux articles L. 653-3 à L. 653-6, le tribunal peut prononcer, à la place de la faillite personnelle, l’interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler, directement ou indirectement, soit toute entreprise commerciale ou artisanale, toute exploitation agricole et toute personne morale, soit une ou plusieurs de celles-ci.” Or, la Cour considère que si l’incurie manifestée par Monsieur C dans la gestion de son entreprise est constante mais qu’il convient d’observer qu’il ne s’est pas opposé à la liquidation judiciaire de son entreprise moyennant quoi, la Cour infirme la sanction prononcée de faillite personnelle pour 10 ans des premiers juges et sanctionne finalement Monsieur C d’une « simple mesure d’interdiction de gérer pour une durée de cinq ans. La décision est dont extrêmement satisfaisante sur ce point car elle vient réduire sérieusement le champ de la sanction du dirigeant. Surtout elle ne retient plus la sanction de faillite personnelle. Cette jurisprudence est intéressante.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Elle rappelle que pour limiter sa responsabilité, et éviter une action en sanction aux fins de faillite personnelle en établissant sa comptabilité, en contestant les créances et en réagissant contre le mandataire liquidateur dès lors que ce dernier envisage ne serait-ce qu’une action en report de la date de cessation des paiements. Source : www.village-justice.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Fiche pratique : déterminer la superficie, le nombre de cabines et les équipements d'un spa Le 18/01/2019 Trop grand ou trop petit, dans les deux cas, la superficie joue sur la rentabilité du spa : trop grand, les coûts fixes sont majorés inutilement ; trop petit, le chiffre d'affaires n'est pas optimisé. © Hôtel des Remparts Le bassin de nage en pierre du spa Eclaé, à l'hôtel des remparts d'Aigues-Mortes (Gard) : ce type d'équipement doit être prévu au moment de la construction. Qui dit spa dit usage de l’eau : il est donc indispensable de retrouver le triptyque élémentaire : sauna, hammam, bassin (la taille du bassin varie en fonction de la superficie disponible : du bain à remous jusqu’au bassin hydromassant ou parcours aquatique). La programmation consiste à répartir et à dimensionner la zone sèche (zone des cabines de soins) et la zone humide (zone de détente autour des équipements). Il est vivement conseillé de
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 concevoir des cabines polyvalentes (dans lesquelles on peut pratiquer tout type de soins) et modulables (pouvant être réunies pour créer des cabines Duo ou VIP). Il n’existe pas de règle quant à la répartition entre l’espace sec et l’espace humide. Cela dépend du concept, de son lieu d’implantation (en étage ou en sous-sol), des contraintes techniques et architecturales, de la clientèle (touristique, affaires, locale). Cet ensemble déterminera le type de prestations (nombre de cabines, soins ou non…), en fonction de l’estimation de la fréquentation, abonnement à l’espace humide pour une clientèle locale... et de la façon d’exploiter l’espace, avec plus ou moins de services et de personnel. • Superficie Il est essentiel de déterminer la superficie la mieux adaptée en fonction du potentiel de fréquentation de la clientèle et des besoins de l’exploitation. Pour cela, il convient d’intégrer les paramètres suivants : - le nombre de chambres de l’hôtel ; - son taux d’occupation annuel et ses pics de fréquentation (en saison ou en semaine) ; - le taux de captage de la clientèle hôtelière vers le spa (celui-ci varie sensiblement en fonction du type d’établissement, il sera plus important pour un resort que pour un hôtel d’affaires) ; - le potentiel de la clientèle locale : en fonction de l’environnement et du son bassin de population, elle peut représenter entre 20 et 45 % de la clientèle du spa ; - le besoin en locaux techniques dépendra des équipements, et particulièrement s’il y a un bassin hydromassant. Il faut également intégrer les locaux nécessaires à l’exploitation : stock du linge (propre et sale) et des produits, vestiaires du personnel, kitchenette du personnel, bureau du spa manager, back office accueil… La superficie peut être minimisée en mutualisant les espaces avec ceux du personnel de l’hôtel. Concernant les équipements, le ratio d’espace minimum (m2/client) est le suivant : - spa (bain bouillonnant) : le calcul varie de façon conséquente, selon la forme du spa (ronde, octogonale, rectangulaire...), avec ou sans formes pré-moulées (positions assises ou allongées). La base est de 1 m²/client ;
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 - sauna/hammam : 2 m²/client. • Les cabines Le nombre de cabines nécessaires se détermine selon : - le taux d’occupation de l’hôtel ; - le taux de captage de la clientèle hôtelière ; - l’estimation de la clientèle locale ; - le nombre moyen de soins par client, qui peut varier sensiblement en fonction de la destination et de la disponibilité des clients (en voyage d’affaires ou en vacances) ; - l’amplitude horaire. Seule une étude de marché du projet pourra déterminer de manière logique et rationnelle le nombre de cabines, qui varie donc en fonction de chaque projet. On constate trop souvent qu’elles sont en nombre exagéré : 12 cabines ne font pas forcément trois fois plus de chiffre d’affaires que quatre cabines. • Les équipements Les équipements sont, d’une part, structurels (donc intégrés au moment de la construction du spa) : sauna, sauna à infrarouges, hammam, tepidarium, piscine, bain à remous… Et d’autre part, mobiliers, car il s’agit d’appareils pouvant être déplacés : lits hydromassants, cocons polysensoriels, appareils esthétiques (électro-stimulation, radiofréquence, lumière pulsée, LED…) Le choix des équipements se détermine en fonction : - de la thématique du concept : un concept bio privilégiera des installations traditionnelles, tel que le sauna classique (à 90 C), le sauna aux herbes, le hammam et tepidarium (pièce chauffée mais sans vapeur), piscine naturelle…. À l’inverse, un concept basé sur les soins anti-âge, proche de la médecine esthétique, choisira des appareils esthétiques de haute technologie, et des équipements toutes options (chromathérapie, aromathérapie, écran LCD…), au design très contemporain.
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 - du mode d’exploitation choisi : les choix d’exploitation ont une réelle influence sur la programmation des équipements. Effectivement, si on choisit de favoriser le chiffre d’affaires généré par le prix d’entrée de l’espace humide, il sera nécessaire de créer un espace avec une offre variée d’équipements, justifiant le prix d’accès. Seul le triptyque sauna-hammam-piscine, ne constitue pas réellement une offre payante : le client hôtel considère que cela fait partie des services de l’hôtel. En revanche, si l’offre s’étoffe de plusieurs types de saunas (classique, à infrarouge…), de bains à remous, d’une zone de relaxation tisanerie, d’une cascade de glace…, le client acceptera le prix d’entrée. Source : www. lhôtellerie-restauration.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Reprendre un hôtel : l'évaluation d'un bien Le 18/01/2019 La juste valeur d'une affaire s'apprécie en fonction de son chiffre d'affaires, son emplacement, la qualité de ses équipements et son excédent brut d'exploitation retraité. Les cabinets spécialisés utilisent souvent plusieurs méthodes d'évaluation et disposent parfois d'un référentiel propre. Toutefois, l'acquisition d'une affaire à sa juste valeur n'est pas une condition suffisante du succès de l'opération. La viabilité du projet de reprise dépend également des conditions d'exploitation envisagées et du montage financier retenu, notamment de l'apport personnel de l’acheteur ► Le bon prix La juste valeur d’une affaire s’apprécie en fonction de : - son chiffre d’affaires (CA) ; - son emplacement ;
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 - la qualité de ses équipements ; - son excédent brut d’exploitation (EBE) retraité. Toutefois, l’acquisition d’une affaire à sa juste valeur n’est pas une condition suffisante du succès de l’opération. La viabilité du projet de reprise dépend également : - des conditions d’exploitation envisagées ; - du montage financier retenu, et notamment de l’apport personnel de l’acquéreur. Il est donc indispensable de se faire accompagner par un cabinet spécialiste de la transaction de commerces et d’entreprises qui sécurisera l’opération de reprise. ► Méthode d’évaluation en hôtellerie Les méthodes d’évaluation les plus usuelles en matière d’hôtellerie sont celles par : - le chiffre d’affaires ; - la loi du 1 000e ; - l’EBE retraité ; - la comparaison par rapport au marché ; - la rentabilité. Les cabinets spécialisés en cession-acquisition de commerces et d’entreprises utilisent souvent plusieurs approches pour évaluer le fonds de commerce d’un hôtel et disposent parfois d’un référentiel propre.  Évaluation du fonds de commerce par le chiffre d’affaires Cette évaluation consiste à multiplier le chiffre d’affaires hors taxes du dernier bilan (ou des deux derniers) par un coefficient exprimé en pourcentage issu d’un barème. Ce coefficient varie en fonction du lieu de l’établissement (Paris, Île-de-France ou province) et de la nature de l’activité. Les coefficients de CA sont toujours indiqués sous forme de tranche, souvent très large, et en fonction de
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 l’emplacement de l’affaire, de ses équipements… Il convient de lui appliquer la tranche basse ou haute de cette fourchette. Le réseau Michel Simond dispose d’un indice interne, comportant notamment les coefficients de CA, qui se base sur les 1 500 opérations qu’il réalise chaque année. Dans le cas de l’hôtellerie, les coefficients de chiffres d’affaires appliqués à Paris sont de 200 à 300 % et de 100 à 130 % en province. Le coefficient moyen appliqué, toutes régions confondues, se situe aux alentours de 120 %. Cette méthode, utilisée seule, ne suffit pas à déterminer la juste valeur d’un établissement hôtelier dans la mesure où la rentabilité n’est pas prise en compte. Il faut associer cette méthode à d’autres approches.  Méthodes utilisées par les experts de la transaction Les spécialistes de la transaction disposent chacun d’une méthode propre, mais ils s’appuient tous sur une ou plusieurs des approches citées ci-dessus, qu’ils affinent ensuite sur la base des éléments incorporels de l’exploitation à céder (emplacement, agencement, équipements, bail…) et de leur connaissance du marché local. Ils apportent ainsi une vision complémentaire à celle fournie par les cabinets d’expertise comptable et les banques. ► Reprise d’hôtel : le financement par les banques Les banques se montreront réticentes si le dossier de reprise présente des risques majeurs clairement identifiés, tels que : - une surévaluation du prix de cession ; - une reprise mal appréhendée ; - un marché local peu favorable ; - une capacité d’autofinancement trop tendue ; - un établissement trop vétuste ou non conforme au regard des nouvelles réglementations ; - un manque d’expérience dans le domaine d’activité. Cependant, les transactions cohérentes par rapport au marché, au profil des repreneurs et présentées sur des bases acceptables en termes de financement rencontrent peu de difficultés pour trouver un
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 financement auprès des organismes bancaires. Pour mettre toutes les chances de son côté, il faut se faire accompagner dans sa recherche de financement par un professionnel de la transaction. ► Les indicateurs d’évaluation du fonds de commerce - Le journal L’Hôtellerie Restauration publie des indicateurs du marché des ventes de fonds de commerce, par activité et par secteur géographique ; - le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) publie un baromètre annuel ; - le réseau Michel Simond dispose également d’un indice interne qui se base sur les opérations de fonds de commerce qu’il réalise chaque année. ► Prix de cession des hôtels-bureaux et des hôtels-restaurants Les hôtels-bureaux se vendent approximativement deux fois plus cher que les hôtels-restaurants. Cette grande disparité s’explique essentiellement par l’aspect technique lié à la restauration. Maîtriser les spécificités de la cuisine, élaborer la carte du restaurant en tenant compte de sa gestion (prix de vente, achats, marge brute), gérer les équipes (cuisine, salle), assurer les services, exigent des connaissances (formation spécifique) ou une expérience en cuisine, en gestion et en management. L’hôtellerie-restauration est une activité qui s’adresse davantage aux professionnels qu’aux candidats en reconversion. À l’inverse, l’hôtellerie sans restauration, proposant uniquement l’hébergement et le service de petits déjeuners, demande a priori moins de connaissances techniques et semble plus accessible. Toutefois, l’hôtellerie de bureau reste un métier à part entière qui exige des compétences spécifiques, notamment en gestion. ► Valorisation des affaires : le rôle de l’offre et de la demande Si la demande est en baisse pour les hôtels-restaurants, elle est exponentielle sur l’hôtellerie de bureau. A contrario, l’offre d’affaires à la vente est plus importante en hôtellerie-restauration. Cela a eu pour conséquence une flambée significative des prix de cession en hôtellerie de bureau ces dernières années. Toutefois, le marché s’est stabilisé et semble aujourd’hui marquer le pas. Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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