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S27 revue de presse kylia - semaine du 1er au 7 juillet 2019

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Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

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S27 revue de presse kylia - semaine du 1er au 7 juillet 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 1 au 7 juillet 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Encadrement des loyers : les propriétaires préparent une nouvelle riposte Le 01/07/2019 Les mesures d'encadrement des loyers suscitent une vive opposition des représentants des bailleurs. L'Union nationale des propriétaires immobiliers a déjà saisi le Conseil d'Etat pour demander l'annulation du décret mettant en place le dispositif expérimental parisien, entré en vigueur ce lundi. D'autres actions pourraient suivre. A peine l'encadrement des loyers remis en place à Paris, les organisations professionnelles du secteur repartent à l'attaque.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Shutterstock A peine l'encadrement des loyers remis en place à Paris , les bailleurs repartent à l'attaque, forts de leur succès juridique de 2017 où ils avaient obtenu son annulation. « C'est une nouvelle atteinte au droit de propriété et un mauvais signal pour les propriétaires comme pour les locataires. Cette mesure conduira à une raréfaction de l'offre locative », s'insurge le président de l'Unpi 75, Frédéric Pelissolo. Aux avant-postes, l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) a saisi le 12 juin le Conseil d'Etat d'une action visant à prononcer l'annulation pour illégalité du décret du 12 avril 2019. Ce texte a mis en place le dispositif expérimental d'encadrement des loyers sur l'intégralité du territoire de la ville de Paris. « Notre recours, explique Frédéric Pelissolo, s'ap puie principalement sur le non-respect des quatre conditions que la ville de Paris doit remplir pour pouvoir expérimenter l'encadrement des loyers. La première, par exemple, concerne l'écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social. Or, cette dernière donnée n'est pas connue. » L'encadrement des loyers fait son retour à Paris Par ailleurs, l'association indique se réserver la possibilité d'ici au 28 juillet - date limite pour agir -, d'une action devant le Tribunal administratif de Paris en annulation de l'arrêté préfectoral du 28 mai 2019. L'Union des syndicats de l'immobilier (Unis) pourrait se joindre à cette action. Données jugées opaques Cet arrêté détermine les règles d'encadrement des loyers à Paris depuis le 1er juillet. Un des griefs invoqué à son encontre concerne la méthode de classement des logements dans le cadre de la fixation des loyers de référence. Selon l'Unis, les catégories utilisées (type de location, époque de construction ou nombre de pièces) sont très insuffisantes. Elle dénonce aussi la prise en compte, pour le découpage géographique, de quartiers administratifs obsolètes - ils datent de 1860 - et qui ne correspondent plus aux réalités actuelles. La majoration d'environ 13 % alloués à l'ensemble des locations meublées est jugée arbitraire. L'Unis conteste encore les références de loyers de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) qu'elle juge « trop opaques ». Enfin, l'organisation se réserve la possibilité dans le cadre d'actions en justice qu'intenteraient des bailleurs de soulever des questions prioritaires de constitutionnalité relatives à l'encadrement des loyers.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Loyers : des petits logements en surchauffe L'arsenal mis en place par les pouvoirs publics vise à protéger les locataires dans les villes où les loyers ont atteint des niveaux excessifs. Les abus concernent davantage les petits logements que les grands. A Paris, « habiter seul, c'est payer un loyer très cher pour un appartement assez petit », témoigne une étude de PAP. Le logement moyen parisien se loue 848 euros pour 25 m², ce qui revient à 34 euros par m². Les étudiants qui recherchent les logements les plus petits - en moyenne 21 m² pour un loyer de 780 euros - se retrouvent avec le prix au m² le plus élevé, à plus de 37 euros. Source : www.lesechos.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Paris : quels seront les effets pervers de l’encadrement des loyers? Le 01/07/2019 Depuis le 1er juillet, les loyers sont de nouveau plafonnés à Paris. Objectif : protéger les locataires de la hausse naturelle des loyers. La mesure risque pourtant d’accélérer encore l’inflation dans certains quartiers. Depuis le 1er juillet, les nouveaux baux signés entre propriétaires et locataires doivent respecter les plafonds des loyers imposés dans la capitale. Charles Platiau
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 C'est le grand retour d'une mesure qui fait couler beaucoup d'encre. Depuis lundi 1er juillet 2019, l'encadrement des loyers est de nouveau en vigueur dans la capitale. Pour le gouvernement, l'objectif est clair: lutter contre les logements chers. Pourtant, les bénéfices d'une telle mesure sont sujets à débat. L'encadrement des loyers pourrait même faire augmenter les loyers... là où on ne l'attend pas. Effets bénéfiques contestés En 2014, l'encadrement des loyers avait d'abord été adoptée "à titre expérimental" à Lille et Paris. Le test s'était arrêté fin 2017, suite à une décision de justice. Et le bilan tiré était en demi-teinte. Sur le papier, la hausse des loyers avait certes été contenue à Paris. "Entre 2005 et 2015, les loyers avaient augmenté de 50% à Paris, puis de 1% entre 2015 et 2017" défend Ian Brossat, le 1er adjoint à la mairie de Paris. La hausse des loyers s'est limitée en moyenne à 0,3% en 2015, et 0,8% lors de l'arrivée de nouveaux locataires. Ces bons chiffres apparents sont pourtant à relativiser. A la périphérie de Paris, sur la même période, le loyer des relocations n'avait progressé que de 0,2%. Or, la périphérie n'était pas soumise à l'encadrement des loyers à ce moment là. Le chiffre montre donc que l'inflation des loyers était de toute façon dans une période creuse. Un constat qui a conduit l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) à s'opposer aux arguments de l'adjoint au maire. "L'effet sur l'évolution (des loyers) est très faible, puisque la mesure ne touche pas l'ensemble des logements" explique l'organisme. Et pour cause, l'encadrement des loyers touche seulement les nouveaux baux. Les locataires actuels doivent donc attendre la fin de leur bail pour – éventuellement – profiter de cet encadrement. Baisse prévisible des investissements La bataille des chiffres est loin d'être le seul souci. Il y a aussi un problème de méthode. Ainsi, d'après Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents, "l'objectif de la mesure est louable, mais le dispositif est relancé alors que l'ensemble des points défectueux de la première expérimentation n'a pas été traités". Laurent Vimont, président de Century 21, déplore par exemple une baisse prévisible des investissements liés à un encadrement des loyers. "Entre 2012 et 2015, le nombre de bailleur a baissé de 30% à 22% à Paris. Sur la même période, l'offre saisonnière sur Airbnb a explosé" présente-t-il. Des phénomènes qu'il impute en partie à la mesure. "Les bailleurs risquent d'investir ailleurs qu'à Paris" résume-t-il. Nouvelle contrainte pour les bailleurs
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Henry Bézy-Cazaux, lui, se montre beaucoup plus optimiste. Le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI) voit en l'encadrement des loyers un réel moyen de brider les loyers trop élevés. "20% des loyers étaient concernés par l'encadrement des loyers en 2014" présente-t-il. L'universitaire voit aussi dans la mesure une façon d'assainir la défiance entre locataires et bailleurs. "Ceux-ci ont de toute façon intérêt à ne pas dépasser les plafonds, s'ils veulent que leurs locataires restent solvables sur une longue durée" renverse-t-il. Dans certains cas, le bailleur pourra malgré tout appliquer des compléments de loyers. Pour cela, il faut que le logement présente des caractéristiques de confort ou d’emplacement. Typiquement, un appartement orienté avec vue imprenable sur la Tour Eiffel pourrait être éligible. Mais quoi qu’il arrive, tout bailleur qui souhaite appliquer un loyer supérieur au plafond de son quartier devra pouvoir le justifier. "Les agents immobiliers peuvent tirer avantage de cette complexité. Les bailleurs propriétaires vont avoir intérêt à leur confier leurs biens pour se délester des risques d’illégalité" anticipe Henry Bézy- Cazaux. Des prix de référence imprécis Enfin dernier motif d’inquiétude : le calcul des loyers de référence. L’Olap, qui fixera les seuils, découpe la capitale en 80 zones géographiques. De gros "polygones" dessinés sur une carte, qui ne tiennent pas compte des différences de marché immobilier parfois flagrants d’une rue à une autre. Source : OLAP Observatoire des loyers
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 "Le marché parisien est fait de micro marchés. Faire des moyennes de moyennes, cela n’a jamais donné une réalité locale" s’irrite Laurent Vimont de Century 21. Prenons un exemple flagrant. Dans le 18e arrondissement, le loyer médian sera établi en assemblant les loyers de la très chère butte Montmartre, avec ceux beaucoup plus modestes de Château Rouge. Des appartements loués aux alentours de 60 euros du m², face à environ 25 de l’autre… "Des incohérences, il y en aura" admet également Henry Bézy-Cazaux. "Il serait plus juste de faire du zonage rue par rue." Au lieu de quoi, les Parisiens pourraient voir apparaître de surprenants effets secondaires. Par exemple, les loyers les plus élevés qui baissent autour des alentours chics du Sacré-Coeur. Ou encore les loyers les moins élevés qui remontent rapidement autour du quartier populaire de Château Rouge. Source : www.challenges.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Immobilier : les Français achètent de plus en plus pour louer Le 01/07/2019 Après trois années exceptionnelles, le marché de l’immobilier ancien est au beau fixe, avec une nouvelle augmentation des volumes de ventes et des prix. Mais la progression la plus impressionnante concerne la destination des achats : les Français achètent de plus en plus dans une logique de placement. La baisse des prix n’est finalement pas pour tout de suite. Contrairement à certains pronostics formulés en début d’année, la dynamique haussière se poursuit, même si elle reste contenue. D’après le réseau Century 21, le prix moyen au mètre carré s’établit à 2.599 euros au 1er semestre 2019, en progression de 0,4% sur un an. Bien évidemment, le marché se caractérise par de fortes disparités et c’est à Paris qui les chiffres s’envolent : le prix moyen au mètre carré y a encore augmenté de 7,2% sur un an et celui-ci pourrait dépasser les 10.000 euros dès le mois d’août, d’après les promesses de ventes signées par les notaires d’Île-de-France. Pour autant, le niveau des prix ne freine toujours pas les ménages, qui profitent de taux d’emprunts toujours plus attractifs pour investir. Si bien que les volumes de transactions poursuivent eux aussi leur inexorable progression. Au 1er semestre 2019, Century 21 a même enregistré une augmentation de 10,5% de son activité, sur un an. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) enregistrait quant à elle 985.000 ventes sur 12 mois, à la fin mars, et projette de tutoyer le million de transactions d’ici la fin de l’année (990.000 ventes estimées, soit +2,6% par rapport à 2018). + 31,8% d’investissements locatifs en un an Plus impressionnante encore : la destination de ces ventes. Au 1er semestre, seules 66,6% des transactions sont réalisées dans l’objectif d’acquérir sa résidence principale (-6,1% sur un an) et 5,4% pour s’offrir une résidence secondaire. Mais la part dédiée à l’investissement locatif, elle, explose : 26,5%, soit +31,8% par rapport au 1er semestre 2018. Un peu plus d’un bien sur quatre est donc désormais acquis dans une logique de placement. “Les ménages ont compris qu’un investissement locatif est une forme d’épargne forcée qui permet de se constituer progressivement un patrimoine, souligne Laurent Vimont, le président du réseau Century 21. Entre inquiétudes sur les niveaux de retraite et faibles rendements des placements boursiers, l’investissement locatif devient la valeur refuge pour tous les Français”.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Une tendance confirmée par Jean-Marc Torrollion, qui constate toutefois un désinvestissement, dans certaines zones du territoire. “On voit bien que les Français sont très confiants dans l’investissement locatif, beaucoup plus que l’an dernier, observe le président de la Fnaim. Mais ils sont moins enclins à conserver leur bien, dans certaines villes”. Un arbitrage à la revente particulièrement prononcé chez les jeunes générations, plus sélectives et très au fait des tendances de marché. Des jeunes générations qui sont de surcroît de plus en plus actives sur le marché : sur un an, près de la moitié des transactions ont été réalisées par des acquéreurs de moins de 40 ans. Un acheteur sur cinq a même désormais moins de 30 ans (+5% par rapport au 1er semestre 2018). Source : www.capital.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 En France, la révolution des données immobilières est en marche Le 03/07/2019 Sous l’impulsion de l’État et d’une poignée d’acteurs privés, des avancées ont été faites. Mais les écueils restent nombreux : des segments du marché ne sont pas couverts et les données immobilières restent trop hétérogènes pour être comparées. « En France, la production des données immobilières repose sur seulement une dizaine d’acteurs », résume la chercheuse et consultante Claire Juillard. John Lamb/GO Premium / Photononstop La révolution numérique est en marche sur le marché immobilier : les données sont de plus en plus nombreuses et accessibles. Sur les marchés du logement, les références de prix et de loyers constituent les données les plus stratégiques. Telles sont les principaux enseignements d’une étude réalisée entre mars 2018 et mai 2019 par la chercheuse et consultante Claire Juillard avec le soutien d’Iread
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 (immobilier recherche études analyses data), du Laboratoire d’initiatives foncières et territoriales innovantes (Lifti), du Plan urbanisme construction architecture (Puca) et d’Urbanics. « En France, la production de ces données repose sur seulement une dizaine d’acteurs », résume Mme Juillard. Des opérateurs locaux s’y ajoutent en tant que chaînons de réseaux nationaux, à l’instar des observatoires des loyers instaurés en 2014 par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) et des prix dans le neuf de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), première organisation de la profession. Autre constat : en France, aucun producteur ne couvre tous les segments du marché immobilier. C’est pourquoi l’information est disponible, mais éclatée. Par ailleurs, certains segments importants du marché restent mal renseignés, comme l’investissement locatif (entre un tiers et deux/tiers des ventes au détail dans le neuf chaque année), du diffus (140 000 maisons par an) et du marché de particuliers à particuliers (jusqu’à 40 % des transactions). La plupart des producteurs de références de prix et de loyers existent depuis vingt à cinquante ans. La fin des années 2000 a confirmé leur position dominante, mais cette période a aussi marqué un tournant avec la création de Meilleursagents en 2008, le premier « pur » acteur venu du numérique. « Le modèle de cette plateforme d’intermédiation située entre agents immobiliers et particuliers consiste à offrir de l’information gratuite aux seconds et à facturer aux premiers leur visibilité sur la toile », décrypte Mme Juillard. L’information produite est fine, - les prix sont estimés jusqu’à l’immeuble -, et consultable gratuitement en ligne. En seulement onze ans, Meilleursagents est ainsi devenu un acteur incontournable du marché immobilier. En 2009, l’association LPI (Les Prix immobiliers) est venue compléter le paysage. Elle regroupe une dizaine d’acteurs de références du marché immobilier (Seloger, BNP Paribas Immobilier, Sogeprom, Crédit Mutuel, Crédit logement, Crédit logement…). L’association publie chaque mois le baromètre LPI- SeLoger des prix immobiliers. Seloger est avec Leboncoin le leader en France du marché de l’intermédiation immobilière à destination des particuliers (petites annonces). Fondé en 2014, venu du numérique, Yanport (« Yet another portal ») est le dernier acteur à avoir émergé sur le marché immobilier. Cette plateforme agrège l’offre de logement et l’adresse aux agents immobiliers dans une optique de veille concurrentielle. Sa spécificité tient à la méthode employée pour recueillir l’information : le « scraping » (extraction des données) des annonces immobilières publiées par la quasi-totalité des portails. Elle tient aussi à l’application développée pour partager les données en temps réel.
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Le rôle central de la puissance publique Les années 2010 ont également été marquées par trois initiatives déterminantes de la puissance publique : la formation du réseau des observatoires locaux de loyers et l’ouverture immédiate de leurs données ; l’ouverture de nombreuses données notariales ; l’ouverture progressive à tous de la base de données « Demandes de valeurs foncières » (DVF) par la direction générale des Finances publiques, qui offre depuis juillet 2011 un accès à la quasi-totalité des transactions enregistrées en France. Cette ouverture des données publiques a favorisé l’émergence de start-up dans l’immobilier. Le numérique conforte un autre registre que celui de la référence de prix et de loyers : l’estimation automatique, voire la prédiction. « Mais les données qu’il introduit sur le marché ne se substituent pas à l’offre existante, elles la complètent », précise Claire Juillard. Surtout, elles sont le fruit d’un travail d’agrégation des données de prix et de loyers existantes et de nombreuses autres données de sources diverses, notamment publiques. Les estimations ne puisent donc pas à de nouvelles sources de prix et de loyers, elles s’ancrent plutôt dans un renouveau méthodologique qui rappelle qu’avec le numérique, la valeur des données se révèle surtout dans les rapprochements et les croisements possibles. Quant aux sources utilisées, elles continuent de provenir de seulement trois fournisseurs : les notaires (actes de vente authentiques), les agences immobilières (annonces et transactions signées) et les promoteurs immobiliers (réservations et ventes conclues). Tous les producteurs de données empruntent la voie de la dématérialisation pour remonter l’information à partir de ces trois mêmes fournisseurs, mais beaucoup conservent une part de travail « à la main ». Par exemple, les méthodes d’enquête restent centrales dans les dispositifs de production des données. Le branchement des producteurs aux systèmes d’information de leurs sources est encore rare. Depuis qu’elles ont migré sur Internet, les petites annonces représentent véritablement une source de données nouvelle. Mais elles sont hétérogènes et souvent peu précises dans le descriptif des biens et leur localisation. C’est pourquoi leur exploitation est compliquée. Les données partagées ont beau reproduire les mêmes catégories (neuf et ancien, appartements et les maisons, nombre de pièces, époque de construction…), elles sont difficilement comparables. Par ailleurs, la plupart des informations sont accessibles à l’échelle de la commune mais sur des champs différents. Les agrégats de niveaux supérieurs ou inférieurs ne sont ni disponibles systématiquement, ni homogènes. La périodicité varie également. Enfin, les prix et les loyers sont exprimés tantôt en médiane, tantôt en moyenne, au m2 et/ou à l’unité. Bref, l’ensemble reste difficile à appréhender. Autant de difficultés qui limitent la portée de la révolution numérique dans l’immobilier.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Enfin, l’exhaustivité n’est pas une fin en soi. Même à l’échelle des ventes et des locations, plus la data est « big », moins elle est « smart ». A partir d’un certain seuil, la quantité induit une perte de qualité. C’est pourquoi la représentativité peut même lui être préférée. Tout l’enjeu est de fonder la donnée construite sur une information maîtrisée. « Ce qui suppose une expertise fine de l’immobilier. En forçant le trait, on pourrait même dire qu’aujourd’hui, mieux vaut encore être un bon connaisseur du marché qu’un bon « data scientist » », résume Mme Juillard. Source : www.lemonde.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Reprise de fonds de commerce et nouveau nom commercial : les précautions à prendre Le 01/07/2019 Quand vous reprenez un fonds de commerce, votre acquisition comprend aussi le nom commercial et l'enseigne, sauf si l'acte de cession prévoit le contraire. Mais si vous souhaitez l'exploiter sous un nom différent, mieux vaut faire quelques démarches et vérifications préalables pour éviter toute déconvenue. Explications et conseils avec maître Julien Ayoun, avocat au barreau de Marseille. L'Hôtellerie Restauration : Quelles sont les démarches à effectuer pour pouvoir exploiter l’établissement repris sous un nom commercial différent du précédent propriétaire ? Julien Ayoun : Le repreneur n’a effectivement pas l’obligation d’utiliser le nom commercial et l’enseigne dont il vient de faire l’acquisition lors de la signature de l’acte de cession du fonds. Pour être certain de pouvoir l'exploiter sous le nom commercial qu’il a choisi et lancer son activité sous ce nom en toute sérénité, le mieux est de vérifier deux choses : d’une part que ce nom commercial n’est pas déjà utilisé en tant que tel par une autre société dans le même domaine d’activité et le même secteur géographique. Cette recherche s’effectue par tous moyens notamment sur Infogreffe et sur internet. D’autre part, que ce nom commercial n’est pas déjà déposé en tant que marque. Pour cela, il est impératif de procéder, auprès de l’Inpi, à une recherche d’antériorité pour vérifier qu’une marque du même nom n’est pas déjà déposée dans les classes d’activités analogues. Si le repreneur veut faire de son nom commercial une marque, il doit faire un dépôt de marque à l’Inpi - pour être protégé à l’échelle française -, à l’EUIPO - pour être protégé l’échelle européenne -, ou à l’Ompi - pour l’être à l’échelle internationale. Est-il indispensable de déposer son nouveau nom commercial à titre de marque ? Ce n’est pas une obligation mais cela apporte une protection renforcée qui peut être utile en fonction du projet de l’exploitant : si l’inscription sur l’extrait Kbis du nom commercial permet d’être protégé par le droit commercial en cas concurrence déloyale voire de parasitisme, la titularité d’une marque régulièrement enregistrée permet d’agir pour protéger ses droits sur le fondement de la propriété
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 industrielle en cas de contrefaçon. Ainsi, cette précaution a l’avantage de faire bénéficier le repreneur d’une seconde protection et de mécanismes judiciaires très efficaces tels que les saisies-contrefaçons. En cas de dépôt de marque, le nouvel exploitant doit-il le faire en son nom personnel ou au nom de la société ? Normalement, c’est la personne qui a créé la marque – au sens de celle qui en a eu l’idée - qui doit la déposer. Si l'exploitant dispose déjà d’une société, il peut faire le choix de l’utiliser au nom de la société qui en aura l’usage. Toutefois, il est tout à fait possible de déposer la marque à son nom personnel - les frais de dépôt de la marque devant être effectués par la personne physique -, ce qui représente plusieurs avantages : - un contrat de licence de marque sera conclu entre la société et le déposant, ce qui implique qu’une redevance sera versée par la société à la personne physique - qui devra déclarer les sommes perçues dans sa déclaration de revenus au titre des bénéfices non commerciaux - ; - en cas de cession ultérieure du fonds de commerce, le titulaire de la marque pourra, au choix, la conserver et conclure un contrat de licence de marque avec son repreneur, ou la céder par un acte distinct de l’acte de cession du fonds de commerce, ce qui lui permettra d’augmenter le prix global de l’opération de cession ; - en cas de liquidation judiciaire, la marque ne sera pas perdue puisqu’elle ne fera pas partie du patrimoine de la société, étant au nom d’une personne physique. Attention cependant à ce que le mandataire judiciaire ne considère pas qu’il puisse s’agir d’un détournement d’actif de la liquidation judiciaire ! Concrètement, comment faire et quels sont les coûts à prévoir ? Il est plus prudent de se rapprocher d’un avocat afin de procéder aux recherches d’antériorité et vérifier la disponibilité du signe distinctif avant de déposer une marque. Les procédures de dépôt se font relativement facilement en ligne mais, en réalité c’est beaucoup plus complexe qu’il n’y paraît. Pour que le dépôt de la marque soit recevable, encore faut-il avoir vérifié un certain nombre de conditions préalables, pour éviter qu'il ne soit frappé d’opposition à l’initiative de l’Inpi ou de tiers, ce qui risquerait de rendre inutiles vos démarches.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 À titre d’exemple - hors honoraires d’avocats – le dépôt d’une demande d’enregistrement auprès de l’Inpi pour une marque nationale s’élève à 210 € pour trois classes. S’agissant d’une marque communautaire il faut compter 850 € pour une classe, chaque nouvelle classe supplémentaire augmentant le coût de la redevance. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 La nature du bail commercial Le 02/07/2019 Le bail ne devient pas commercial de par l'activité exercée dans les locaux. En d'autres termes, un établissement ne peut pas être exploité sans un bail commercial, même si l'activité n'est exercée que dans une partie des locaux. Le locataire doit donc obtenir une autorisation écrite de son bailleur avant d'exercer une nouvelle activité. À cette occasion, le bailleur demandera très souvent une augmentation de loyer, et ce d'autant plus que la nouvelle activité va, en principe, permettre au commerçant de dégager un nouveau chiffre d'affaires. © Thinkstock Même autorisé, le changement d'affectation ou l'adjonction d'une nouvelle activité peut donner lieu à la résiliation de certaines autorisations administratives. La nature et l’activité du bail commercial sont des questions essentielles lorsqu’un CHR vient à être exploité dans un local commercial. Le bail ne devient pas commercial de par l’activité exercée dans les locaux. En d’autres termes, un CHRD ne peut pas être exploité sans un bail commercial 3-6-9 ans (sauf exception : bail précaire). L’établissement ne peut pas être exploité dans des locaux à usage professionnel ou même d’habitation, même si l’activité commerciale réelle n’est exercée que dans une partie des locaux. Il ne peut être exercé non plus dans une partie des locaux commerciaux non prévue à cet usage.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Certains baux sont tous commerces. Il faut être vigilant avec une telle destination, car si elle permet au locataire d’exercer un large panel d’activités, il doit tout de même respecter la nature et les caractéristiques de l’immeuble. Il ne peut pas pour autant réclamer tous types de travaux au titre de l'obligation de délivrance qui incombe au bailleur (par exemple des travaux de façades et de planchers rendus nécessaires par le stockage de marchandises et l’installation d’appareils de climatisation dans une pièce à usage d’habitation dans un immeuble ancien, Ccass. 3e civ. 12 avril 2018, n° 17-11.833). ► Comment faire changer l’activité prévue dans le bail ? Si un commerçant souhaite exploiter une activité de restauration chaude (restaurant traditionnel ou rapide), un karaoké ou discothèque alors que le bail ou le règlement de copropriété ne prévoit qu’une autorisation de restauration hors nuisances, il devra : - demander l’autorisation au bailleur d’adjoindre une nouvelle activité ou une activité supplémentaire si le bail interdit les nuisances olfactives ou sonores ; - demander au bailleur de solliciter du syndicat des copropriétaires une assemblée générale pour une modification du règlement de copropriété, si celui-ci empêche d’exercer une telle activité, y compris quand les modifications ont déjà été faites (exemple : cave en sous-sol mentionnée dans un règlement de copropriété alors que le commerçant en a fait une cuisine avec extraction qui existe depuis dix ans). Le locataire doit en principe veiller à avoir une autorisation écrite de son bailleur avant d’exercer une nouvelle activité. Elle est indispensable, car à défaut, il s’expose à une demande du bailleur en acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire. En pratique, le bailleur demandera souvent une augmentation de loyer en cas d’adjonction d’une nouvelle activité. Une activité est nouvelle quand elle n’est pas prévue au bail. Il ne semble pas en principe pouvoir être établi de connexité ou de complémentarité entre une activité et une autre (celle prévue au bail) lorsqu’elle nécessite un aménagement particulier et des autorisations spécifiques, notamment en matière d'hygiène (exemple : l’activité de boucherie halal nécessite une chambre froide, un étal, des autorisations spécifiques en matière d’hygiène et n’est pas complémentaire à l'activité d'alimentation et de produits orientaux, de commerce d'alimentation générale et de dépôt de pain, CA Colmar, 7 février 2018, n° 16/04165) Ces questions se posent aussi lors du renouvellement du bail. La conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial nécessite donc le recours à un avocat conseil spécialiste des CHRD, qui interviendra en amont sur les clauses les plus adaptées à l’activité et la rédaction du bail, mais aussi lors de
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 changements durant le bail que le professionnel désire apporter. Il interviendra aussi devant les juridictions sur ces questions. ► Quelle sera l’incidence sur le loyer ? À cette occasion, le bailleur demandera très souvent une augmentation de loyer, et ce d’autant plus que la nouvelle activité va, en principe, permettre au commerçant de dégager un nouveau chiffre d’affaires. Exemple : un CHRD réalise d’importants travaux d’agrandissement de la salle de restaurant sur l’emprise de l’arrière-cuisine, entraînant un gain de surface de 20 m², de décloisonnement d’un bureau transformé en zone de vente de 5 m², et de réduction du sas d’accès aux sanitaires utilisés par la clientèle permettant un gain de surface de 3 m² exploitée en bar. Ces travaux permettant de dégager de l’espace pour la création de couverts supplémentaires, et donc une zone de vente supplémentaire de 28 m², exigent l’autorisation du bailleur, qui demandera le plus souvent une augmentation de loyer pour changement d’affectation partielle des locaux. Si l’activité nouvellement ajoutée n’est ni annexe, ni complémentaire à celle d’origine, cela peut constituer une modification notable de la destination des lieux et le locataire s’expose à une éventuelle demande du bailleur en fixation du loyer avec déplafonnement à la valeur locative. Cette demande est possible quand bien même l’activité principale se poursuivrait (Ccass. 3e civ. 11 avril 2019, n° 18- 13.668). ► Les risques en cas d’exploitation d’une activité non-autorisée dans le bail Si le professionnel exploite certaines activités non autorisées par le bail, le bailleur ou le règlement de copropriété, il encourt le risque de : - subir un procès de la part du bailleur ; - s’exposer à des sanctions de la part de diverses autorités (fermeture administrative préfectorale, intervention de la Sacem ou de la SPRE en cas d’utilisation de musiques non autorisées…) ; - s’exposer à des sanctions pénales. ► Que peut demander le bailleur en cas de procès ? Il est probable que le bailleur demande :
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 - l’acquisition de la clause résolutoire, en d’autres termes l’expulsion du CHR : le bailleur le demandera le plus souvent en référé, c’est-à-dire très vite, et le fera constater dans les deux à trois mois en moyenne (le délai moyen d’une affaire en référé) ; - des dommages et intérêts aux torts et à la charge exclusifs du CHRD, sans compter le montant des loyers restant à courir jusqu’à la fin du bail commercial. Par exemple, un bailleur a pu obtenir la résiliation du bail pour non-respect de sa destination, qui était sandwicherie, viennoiserie, vente de pains, car l’établissement avait en réalité une activité de restauration, proposant des plats chauds, avec des tables et chaises, et des équipements de cuisine : plaques de cuisson individuelles, wok, four vapeur, hotte aspirante... (CA Paris, 8 février 2019, n° 18/06936). En revanche, lorsque le bailleur adresse au locataire un commandement de respecter la clause de destination des lieux, mais que plus tard il lui adresse une offre de renouvellement du bail “sous toutes réserves”, les juges ont estimé qu’il a renoncé à demander la résiliation du bail (Ccass. 3e civ. 28 juin 2018, n° 17-15.247). ► Les sanctions pénales encourues Il s’agit d’amendes lourdes, voire la fermeture de l’établissement si une infraction a été notamment commise. Exemple : des clients sortant d’une discothèque ou d’un restaurant dansant participent à une rixe causant des blessés ou des morts aux alentours de l’établissement, alors que cette activité n’est pas autorisée. Le fait pour l’établissement d’avoir fait danser des personnes sans activité autorisée est passible de ces sanctions. Il en est de même pour le simple fait d’avoir fait danser des clients dans le restaurant au moins deux fois. Cela peut entraîner la requalification de l’établissement en discothèque et lui faire encourir les risques indiqués. ► Quelle réaction avoir si un autre commerçant du même immeuble exploite une activité non autorisée par le bail ? Ce n’est pas parce qu’une activité non autorisée est exploitée dans l’immeuble par un autre commerçant que le CHRD peut faire la même chose. Par exemple, une sandwicherie-kebab ou un restaurant- karaoké est exploité dans le même immeuble que votre commerce, alors que les nuisances olfactives ou sonores sont interdites par le bail ou le règlement de copropriété. Il n’est pas possible de faire la
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 même chose. Une tolérance n’est pas une autorisation et le CHR s’exposerait aux sanctions énoncées ci-dessus. ► Les conséquences administratives Même autorisé par le propriétaire des murs (ou du fonds de commerce en cas de location-gérance), ou la copropriété, le changement d’affectation ou l’adjonction d’une nouvelle activité, peut donner lieu à la résiliation de certaines autorisations administratives. Par exemple, l’affectation du local est modifiée lorsque la destination à l’intérieur des locaux comme à l’extérieur est changée. C’est le cas lorsqu’un restaurant devient un bar à chichas. Outre les questions de désenfumage et de système d’aération à mettre en place - nécessitant des travaux devant recueillir l’autorisation du bailleur -, ce dernier doit autoriser cette activité non prévue par le bail. Et même s’il l’a autorisée, les terrasses ne pourront pas être utilisées pour servir des chichas, sous peine de résiliation des autorisations administratives. ► Comment traiter le chiffre d’affaires issu d’un changement d’activité non autorisé ? Si vous changez totalement ou partiellement l’activité prévue au bail sans autorisation du bailleur et si nécessaire de la copropriété, il est impossible de prendre en compte le chiffre d’affaires lié à cette activité nouvelle. En effet, ce chiffre d’affaires est précaire et peut être supprimé du jour au lendemain par une procédure du bailleur ou du syndicat des copropriétaires. Il ne pourra ainsi pas être pris en compte par l’acquéreur (ou le locataire-gérant) lorsque le fonds de commerce sera mis en vente (ou donné en location-gérance). Exemple : l’exploitation non autorisée par le bail d’une piste de danse et karaoké générant une consommation d’alcool importante dans un restaurant. Un avocat évitera les pièges et les risques dont le commerçant n’est pas averti et qui peuvent entraîner la perte totale du chiffre d’affaires de l’établissement, et donc du commerce. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Valoriser son affaire : l'état général de l'établissement Le 04/07/2019 Si la politique managériale que vous pratiquez peut avoir un impact fondamental sur l'évaluation de votre affaire, l'état de votre établissement doit lui aussi bénéficier de votre attention : l'état et la mise aux normes de vos locaux, mais aussi tout le matériel que vous possédez. Vous pourrez aussi capitaliser sur l'environnement de votre établissement. © Thinkstock Il est utile d'inventorier les surfaces de l'établissement afin de les comparer aux normes professionnelles. ► Des locaux dans les règles Dans les établissements destinés à recevoir du public, et les CHR en particulier, la mise aux normes des locaux est une question cruciale. Il est important de pouvoir démontrer à vos futurs acquéreurs que vos locaux respectent les normes de travaux d’amélioration de la sécurité contre les incendies, prescrits par l’arrêté du 24 juillet 2006 et les
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 normes d’accessibilité PMR. Vous devrez donc fournir tous les documents permettant d’assurer que votre établissement est en conformité ou qu’il détient les autorisations ou dérogations nécessaires. Mais en dehors des questions légales, votre établissement est un outil de travail. Dans quel état est-il ? ► Des locaux agréables et optimisés Si vous avez fait de grosses rénovations dans les trois ans qui précède la vente, vous pourrez le mettre en avant. Ce qui est important, c’est la première impression, et l’état des locaux et leur entretien. Consacrez-vous assez de temps et de moyens à cet entretien ? Pensez à mettre en avant la climatisation des chambres ou du restaurant si elle existe, la présence de double vitrage et les moyens de chauffage qui ont un impact qualitatif sur le confort de l’établissement tout en permettant de faire des économies sur les dépenses qui en découlent. Répertoriez les caractéristiques de votre établissement afin de pouvoir répondre facilement aux questions des éventuels acquéreurs : le nombre de chambres, de lits, de couverts, de places à l’intérieur et en terrasse, la présence d’un bar, de salles de séminaires…Il est utile d’inventorier les surfaces de l’établissement afin de les comparer aux normes professionnelles. Cela permettra de savoir si les surfaces des différentes pièces sont idéales compte-tenu de leur destination ou s’il est souhaitable d’envisager des réaménagements. N’hésitez pas à mettre en avant les possibilités d’extension, en indiquant s’il y a la possibilité de créer de nouvelles salles de séminaires ou d’augmenter la capacité du restaurant ou de l’hôtel, par exemple. ► Le matériel Le projet de cession peut être le moment idéal de faire un inventaire de votre matériel pour savoir ce que vous possédez, afin de mettre à jour la liste des immobilisations présentes dans votre bilan. Vos possessions matérielles doivent être correctement dimensionnées : un restaurant doit être capable de mettre en place un service complet, de la même façon qu’un hôtel avec le petit déjeuner. Assurez- vous également de la qualité du matériel : des couverts en inox ne seront bien évidemment pas évalués comme de l’argenterie. Cet inventaire permettra de lever toute ambiguïté sur le matériel transmis, qui est souvent une source de différend après la vente, ainsi que de faire le point sur sa vétusté. Cela vaut également pour les aménagements, le mobilier mais surtout le matériel de cuisson et de réfrigération. Des installations ayant plus de vingt ans peuvent être handicapantes lors de la vente, car
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 elles devront être remplacées par le repreneur. Pensez aussi à lister vos contrats de bail ou d’entretien pour faire le point sur vos dépenses de maintenance. En effet, ils seront transmis lors de la cession : trop de contrats à des conditions au-dessus du prix du marché pourraient entraîner la décote de votre affaire, contrairement à des contrats bien négociés qui sont une valeur ajoutée. ► Capitaliser sur son environnement La présence d’équipements de détente (piscine, spa …), de places de parking ou d’un parking à proximité, de parcs, jardins… sont des éléments favorables à la valorisation. Si vous possédez des équipements informatiques et technologiques pour la gestion commerciale, l’exploitation et la sécurité de l’établissement (vidéo-protection), cela sera autant d’investissements en moins pour votre successeur. L’emplacement est primordial, de même que votre bail, tant en termes de durée, d’activité et de répartition des charges. N’hésitez pas à le faire relire par votre avocat avant la vente. Un bon bail permettra une bonne vente. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Vendre son établissement : connaître le potentiel de son affaire Le 05/07/2019 Aujourd'hui, au-delà du chiffre d'affaires, un établissement s'évalue sur sa rentabilité et son potentiel : prenez le temps de réfléchir aux stratégies qui pourraient le rendre encore plus attractif. © Thinkstock Les projets autour de votre hôtel (ouverture d'un centre de congrès, organisation d'un festival...) augmentent la chalandise et participent à la valorisation votre affaire. Pour préparer la vente de votre établissement, vous avez analysé votre politique de gestion, vous avez examiné vos locaux et votre matériel. Ces deux étapes accomplies, vous devez vous préoccuper de l’héritage que vous laisserez à votre successeur en termes d’image et de potentiel de développement. Ces éléments ne doivent pas être négligés, car ils peuvent constituer un formidable gisement de valeur ou, au contraire, un lourd fardeau à porter. Évaluer l’existant n’est pas facile, mais il est encore plus difficile d’évaluer ce qui pourrait être. Néanmoins, prenez le temps de réfléchir aux stratégies qui pourraient rendre votre établissement encore plus attractif.
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 • Les jours et horaires d’ouverture : ce critère peut être important pour un restaurateur. Les jours de fermeture et leur nombre, le fait que votre affaire soit ouverte au déjeuner ou/et au dîner, sont des paramètres à prendre en compte et à mettre en parallèle avec le projet de votre repreneur. Des modifications que le successeur serait prêt à faire pourraient augmenter substantiellement son chiffre d’affaires. • Les projets de quartier : ouverture d’un centre de séminaires, implantation de bureaux dans votre secteur, organisation de festivals… Autant d’exemples qui peuvent augmenter votre chalandise et constituer un gain de chiffre d’affaires, ainsi qu’un revenu régulier. Ce qui, évidemment, ne fera pas de mal à la valorisation de votre établissement, bien au contraire. • Les services que vous ne proposez pas : l’acquisition d’une licence IV, l’installation d’un système de minibars avec une gestion automatisée ou la réalisation d’une extension pour proposer un spa ou une salle de sport sont, par exemple, de nouveaux services qui peuvent contribuer à améliorer la qualité de votre bien. Gardez à l’esprit que vous pouvez à la fois impressionner votre futur acquéreur grâce à votre affaire, mais aussi lui faire imaginer ce qu’elle pourrait devenir. ► La question des sites de réservation La valorisation prendra en compte la dépendance vis à vis des sites de réservation en ligne, qui peut être préjudiciable à l’évaluation de l’affaire, notamment dans l’hôtellerie. Mesurez votre taux de dépendance avec les sites de réservation en ligne en faisant le rapport avec le chiffre d’affaires réalisé grâce à ces plateformes sur le chiffre d’affaires total. Si ce chiffre est supérieur à 30 %, on considère qu’il existe un état de dépendance qui peut dégrader la valeur de votre affaire. Une parade possible est de proposer une plateforme de réservation sur votre propre site internet. Mais cela pose une autre question : où en êtes-vous de votre communication ? ► La communication Votre projet de vente est l’opportunité de faire le point sur vos opérations de marketing et de communication. Vous pouvez vous demander si vous êtes capable d’acquérir de nouveaux clients, de susciter leur engagement et de les fidéliser.  L’acquisition client L’acquisition de nouveaux clients dépend d’une multitude de facteurs, allant de la signalisation physique de votre établissement à votre présence en ligne. Un site internet récent, présentant avantageusement votre établissement et proposant une plateforme de réservation est grandement appréciable. La
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 présence de votre établissement sur les sites de réservation est souhaitable, mais comme dit précédemment, gare à la dépendance. Le référencement d’un établissement dans des guides est souvent perçu comme un gage de qualité. Les guides prescripteurs vous rapporteront de nouveaux clients. Un canal d’acquisition maîtrisé est un bon point pour la vente.  L’engagement client Le consommateur moderne a développé un attachement à la marque par l’interaction, et les réseaux sociaux sont devenus l’un des moyens les plus efficaces pour susciter cet engagement. Ils permettent à votre client d’être informé de votre actualité, des événements que vous organisez, mais aussi de vous interpeler et de donner son avis, sur Facebook, Twitter, Instagram… ou également sur les réseaux spécialisés comme La Fourchette. Une bonne réputation numérique, qui peut être construite en encourageant vos clients à donner leur avis, est un élément de valorisation supplémentaire.  La fidélisation Demandez-vous ce que vous faites pour fidéliser votre client. Avez-vous un programme fidélité ? Vos clients reviennent-ils ? Un simple SMS pour les remercier de leur visite peut améliorer votre image, et donc votre valeur. Pour bien évaluer votre affaire, vous devez faire un point sur l’existant afin de bien connaître vos forces et vos faiblesses et négocier au mieux votre vente. Vous pourrez ainsi mettre en avant vos faiblesses comme des opportunités d’amélioration pour les futurs acheteurs. Il est plus facile de vendre une affaire pour laquelle il y a un potentiel de développement, qu’une affaire qui est au plafond de ses capacités. Pensez à faire votre autodiagnostic avant la vente. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Quand un arbre tombe sur un restaurant : à qui la faute ? Le 05/07/2019 Parce qu’un peuplier est tombé sur son restaurant, un locataire demande à son bailleur d’assumer les travaux de remise en état du restaurant. Ce que refuse le bailleur. Pour se faire un avis, le juge va notamment prendre connaissance du bail commercial… Bail commercial : ne négligez pas les arbres ! Un bailleur et un restaurateur signent un bail commercial relatif à un restaurant construit sur un terrain sur lequel se trouvent des peupliers. 6 ans plus tard, un arbre tombe sur le restaurant. Le restaurateur demande alors au bailleur d’assumer les travaux de remise en état de l’immeuble.
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 Ce que refuse ce dernier : il rappelle que le restaurateur doit assumer les dégradations de l’immeuble qui surviennent en cours de bail commercial, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans qu’il ne commette de faute. Ce que le restaurateur ne démontre pas ici, selon le bailleur. « Faux », conteste le restaurateur : l’origine de la chute de l’arbre est son pourrissement ancien et avancé. Elle ne lui est donc pas imputable, d’autant que le bail commercial n’envisage pas, en ce qui concerne les réparations locatives, les arbres situés sur le terrain. En outre, avant même que le bail commercial ne soit conclu, il y avait déjà des signes avant-coureurs du mauvais état de l’arbre (des photos le prouvent) : en ne prenant pas les décisions qui s’imposaient pour empêcher une future chute de l’arbre, le bailleur a donc manqué, selon le restaurateur, à son obligation de délivrance. Au vu des éléments de preuves fournis par le restaurateur, le juge va lui donner raison : le bailleur doit assumer les travaux de remise en état du restaurant. Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 juin 2019, n° 18-14896 Source : www.bar-brasserie.fr
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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