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S24 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 juin 2017

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S24 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 juin 2017

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 5 au 11 juin 2017 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Assurance loyers impayés : êtes-vous aussi bien couverts que vous le croyez ? Le 06/06/2017 Les loyers, charges et taxes impayés sont la plupart du temps pris en charge par les assurances mais l’étendue de la couverture peut varier. Les points à surveiller. Les contrats d’assurances comportent un socle de garanties commun. Dans la plupart des cas, les loyers, charges et taxes impayés sont couverts, de même que les frais de contentieux (procédure de recouvrement, huissier, etc.) et les dégradations liées au départ du locataire. Mais l’étendue de la couverture peut varier. Des plafonds de montant et de durée d’indemnisation limitent généralement la garantie.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Côté frais de contentieux, ceux-ci sont presque toujours pris en charge par l’assureur quand il s’occupe du recouvrement Côté loyers, taxes et charges impayés, Galian, qui propose notamment son contrat aux agents immobiliers Fnaim, couvre à concurrence de 80.000 € sans limite de durée. Le réseau Orpi, via le courtier Filhet-Allard & Cie, ainsi que Verspieren, qui assure entre autres les professionnels de l’Unis, vont jusqu’à 90.000 € sans restriction non plus. Le Crédit agricole, via Pacifica, émet deux limites: il indemnise à hauteur de 74.400 € (loyer plafonné à 3100 €/mois) et sur une durée de 24 mois maximum. Même limitation de durée chez Sacapp, qui applique par ailleurs un plafond de 80.000 € par sinistre. Gererseul.com propose, pour sa part, un contrat Insor (Équité) à ses adhérents dont les loyers sont garantis à hauteur de 2000 € par mois, sans pouvoir excéder 30 mois d’indemnisation, soit 60.000 € maximum. Côté frais de contentieux, ceux-ci sont presque toujours pris en charge par l’assureur quand il s’occupe du recouvrement. À défaut, un plafond est généralement fixé. Chez Sacapp, ils sont limités à 4600 € par sinistre. En ce qui concerne les dégradations, Galian les limite à 8000 €, déduction faite de la vétusté. Insor les couvre à concurrence de 7600 € (pertes matérielles jusqu’à quatre mois de loyer et pertes pécuniaires jusqu’à 2 mois). Le Crédit agricole met la barre à 7000 € avec une franchise de deux mois de loyer. Trois à quatre mois avant d’être indemnisé Attention, dans la plupart des contrats, même si l’indemnisation est prise en compte au premier jour de l’impayé, le bailleur devra patienter 3 à 4 mois avant de toucher la moindre somme de l’assureur. Signalons encore que la plupart des contrats incluent sans surcoût une garantie protection juridique (dont le montant est plafonné aussi) qui couvre tous les litiges locatifs auxquels le bailleur pourrait être confronté en dehors des loyers impayés. De façon optionnelle, une garantie vacance locative peut parfois être souscrite. Mais elle coûte très cher. Au Crédit agricole, son coût varie entre 2,27 et 2,73 % des loyers annuels encaissés. Quelle que soit l’assurance choisie, il convient de lire attentivement le contrat et d’en respecter scrupuleusement les conditions. À laisser ce soin à d’autres (même au gestionnaire), trop de bailleurs s’en sont mordu les doigts. Source : www.immobilier.lefigaro.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Immobilier : quels travaux réaliser pour mieux vendre ? Le 06/06/2017 Dans les territoires où la concurrence est forte mais la demande, rare, l'option travaux s'impose parfois pour trouver preneur sans subir une décote trop importante sur le prix. iStock De la vente en l'état à la rénovation lourde, zoom sur quatre alternatives pour valoriser votre bien immobilier et trouver acquéreur. Le marché de l'immobilier a rarement été aussi dynamique qu'en ce premier semestre 2017. Une bonne nouvelle pour ceux de nos lecteurs qui projettent de vendre leur logement ou leur bien locatif dans les semaines à venir ! Mais, dans un contexte de taux toujours bas, les acheteurs sont plus exigeants. Pour trouver rapidement un acquéreur, "tâchez de présenter votre habitation sous son meilleur jour et n'hésitez pas à l'entourer d'un ruban de soie", conseille Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier. Comment ? La question d'engager des travaux de rénovation ou de décoration avant la mise en vente peut se poser, surtout pour des biens vieillissants ou situés dans des zones où la concurrence est forte. Afin de vous guider, nous vous présentons quatre options
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 possibles, dont certaines cumulables, classées par niveau d'intervention technique. Pour chacune, nous mentionnons une fourchette budgétaire conseillée, sur la base d'un logement de 90 mètres carrés, sauf pour l'option "rénovation", où la fourchette est indiquée par mètre carré de surface réhabilitée. Vendre en l'état : l'option la plus courante Dans la plupart des cas, vous pouvez réussir à trouver acquéreur sans dépenser un euro dans des travaux. Mais cela ne signifie pas que votre bien se vendra tout seul. Il est impératif d'utiliser de l'huile de coude et d'entamer un grand nettoyage de printemps si vous souhaitez signer (plus) rapidement ou réduire au maximum la négociation. Pour les habitations avec jardin ou terrain, commencez par les extérieurs : pelouse tondue, parterres fleuris, terrasses nettoyées au Kärcher. Pour l'intérieur, faites preuve de maniaquerie, en particulier dans la cuisine et la salle de bains. Lavez vos voilages ou décrochez-les. Créez de l'espace et rendez la décoration la plus neutre possible dans vos pièces. Dans celles qui sont les plus chargées, réduisez le nombre d'éléments de mobilier, en allégeant la salle à manger d'une partie des chaises, par exemple. Si votre logement est en très mauvais état, ne sautez pas l'étape nettoyage. En revanche, la réhabilitation n'est pas un passage obligé, surtout si votre bien a une valeur patrimoniale intrinsèque (Monuments historiques, notamment) ou s'il est situé dans une zone très tendue. Il se vendra sans risque de dévalorisation et il est préférable de laisser l'acquéreur réaliser les travaux à son goût. Vous pouvez vous tourner vers des agences immobilières spécialisées dans les transactions avec travaux de rénovation. "Nous commercialisons des biens en exclusivité que nous présentons avec des devis de travaux chiffrés précis, explique Cathy Larrieu, directrice de l'agence Appartement à rénover, établie à Paris. Cela rassure les acquéreurs et nous permet de vendre à des niveaux de prix qui ne sont pas trop décotés par rapport aux standards du marché." Biens concernés : sans défaut majeur ; très délabrés avec une importante valeur patrimoniale ou situés en zone tendue. Budget : de 20 à 200 euros. Opter pour le home staging : une technique de vente efficace Fidèle des émissions de Stéphane Plaza sur M6, vous connaissez le concept. Signifiant "la mise en scène de la maison", le home staging est une technique de vente d'origine américaine qui "n'est rien de plus, rien de moins que la valorisation des qualités d'un bien", explique Francky Boisseau, directeur du réseau d'agences Home Staging Experts. Contrairement à une idée répandue, cette prestation ne
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 comprend pas de travaux. Elle consiste à remeubler un logement pour le rendre le plus attrayant possible en fonction d'un profil d'acheteurs potentiels défini préalablement. Le mobilier est prêté et installé par une société. Toujours proposé via une agence en mandat exclusif, le home staging nécessite une demi-journée de "diagnostic", puis de deux à quatre jours d'intervention, s'achevant par des photographies professionnelles. Même s'il est parfois inclus dans les frais d'agence, le prix élevé du home staging explique sans doute que beaucoup de professionnels privilégient aujourd'hui son alternative virtuelle. Mais ses résultats sont excellents. Dans 90 % des cas, la transaction est réalisée dans les trois mois. "C'est une technique qui permet aussi de signer au meilleur prix", assure Julien Chevallereau, directeur de l'agence E-mo, à Montreuil, qui revendique avec l'utilisation du home staging une marge de négociation moyenne de 1,1 % (contre 4 % à l'échelle nationale, selon le Baromètre LPI-SeLoger de mars 2017). Biens concernés : en vente depuis plusieurs mois ; vides ; haut de gamme. Budget : de 1 500 à 3 000 euros Réaliser un rafraîchissement : des interventions mineures qui peuvent faire la différence De l'avis de la plupart des spécialistes immobiliers, entreprendre une opération de rafraîchissement pour mieux vendre est rarement un bon calcul. "Ne cherchez pas à repeindre votre séjour en sélectionnant la dernière teinte à la mode, vous tomberez à coup sûr sur un acheteur qui aime les couleurs ringardes", conseille, un brin provocateur, un agent immobilier parisien. Quitte à investir dans un bien un peu suranné, l'acquéreur préférera toujours apporter sa touche personnelle. Et même si vous vendez un logement en excellent état, son premier réflexe est souvent de donner un coup de peinture pour s'approprier les lieux. Toutefois, le rafraîchissement est recommandé dans certains cas. Ainsi, dans les pièces très sombres, une couche de blanc apportera de la luminosité. De façon générale, répertoriez tous les menus dysfonctionnements. De petites réparations ne doivent pas être négligées avant d'entamer les visites : plinthe cassée, carreau de terrasse brisé, grille d'évacuation des eaux usées bouchée, stores déchirés... "Des détails que l'on ne remarque plus mais qui sont toujours repérés par les visiteurs, prévient Nathalie Bouland, agent immobilier du réseau Swixim. Comme les intérieurs sales ou surchargés, ces défaillances mineures donnent une mauvaise première impression qui freine des acheteurs potentiels, craignant qu'il y ait un vice caché, et rallongent les délais de négociation avec des propositions de prix à la baisse." Biens concernés : vieillissants ; situés dans un marché où la demande est faible.
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Budget : de 100 à 500 euros. Se lancer dans une rénovation lourde : priorité à la réhabilitation technique Dans les territoires où la concurrence est forte mais la demande, rare, l'option travaux s'impose parfois pour trouver preneur sans subir une décote trop importante sur le prix. Jusqu'à être indispensable si vous souhaitez vous séparer d'une maison individuelle située dans un lotissement où plusieurs biens du même acabit sont en vente (surface, architecture et plans identiques...). Attention, il est rare de récupérer le montant de son investissement sur la seule valorisation de la transaction. L'idée de la démarche est, avant tout, de déclencher l'acte d'achat ! Les travaux à privilégier sont ceux relatifs aux mises aux normes techniques (installations électriques, raccordement au gaz...) et ceux qui améliorent la performance énergétique. Dans ce dernier cas, donnez la priorité à la rénovation de l'isolation et au remplacement des fenêtres si l'environnement est bruyant. Les résultats seront visibles à travers l'étiquette énergétique du logement (qui évalue sa consommation par une note allant de A à G). Sa publicité est obligatoire pour toutes les annonces immobilières et les acheteurs sont de plus en plus sensibles à ce critère écologique. Autre cas de figure : "La rénovation d'une pièce peut s'envisager quand l'ensemble manque d'homogénéité. Si votre intérieur est très moderne mais que seule votre cuisine date des années 50, procédez à des travaux pour cette dernière", conseille Nathalie Bouland. Côté budget, soyez raisonnable : repeignez les placards et les faïences plutôt que de les remplacer, et utilisez des matériaux peu onéreux. Mais optez pour des couleurs sobres et soignez les finitions. Biens concernés : vieillissants ; très difficiles à vendre (atypiques, faible demande...). Budget : de 500 à 1 000 euros par mètre carré. Source : www.lespress.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Crédit immobilier : la hausse des taux s’essouffle déjà Le 07/06/2017 Les taux de crédit immobilier ont atteint 1,56 % en moyenne en mai selon le baromètre Crédit Logement / CSA. - Shutterstock Entamée en novembre 2016, la remontée des taux de crédit ralentit fortement, remarque le baromètre Crédit Logement / CSA. En mai, les taux de crédit ont atteint 1,56 % en moyenne. Quasiment du surplace. Si en mai, la hausse des taux des crédits immobiliers - entamée en novembre 2016 - s'est bien poursuivie, le mouvement a été minime, révèle le baromètre Crédit Logement / CSA publié mercredi matin. Les taux d'emprunt ont ainsi atteint en moyenne 1,56 % (hors coût des sûretés et assurances) contre 1,55 % au mois d'avril. Pas de durcissement « Le plus fort de la hausse s'était constaté en février dernier et depuis les augmentations ne sont que de faible ampleur », constate le baromètre. A ce niveau, les taux n'ont pas du tout explosé, ils sont simplement revenus à leur niveau de l'été 2016, déjà très favorables.
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 On ne peut donc absolument pas parler d'un durcissement ces dernières semaines, d'autant que sur certaines durées d'emprunts (à 20 ans en particulier), les taux ont même à nouveau légèrement baissé. « En elle-même, cette remontée est sans incidence sur la solvabilité de la demande », soulignent les auteurs du baromètre, qui pointent plutôt la rapide hausse des prix de l'immobilier qui pour le coup pénalise le pouvoir d'achat. L'OAT comme « suspect idéal » Au total, selon Crédit Logement / CSA on s'acheminerait donc vers un scénario semblable à 2011 et 2013, c'est-à-dire une hausse limitée à la fois par son ampleur et par sa durée, à peine quelques mois. Comme toujours, les taux d'emprunt à dix ans de l'Etat français (OAT) font figure de « suspect idéal » pour expliquer le mouvement, couplé bien entendu aux politiques commerciales des banques. Cette jauge est un indicateur du coût du risque à dix ans, or les banques portent un prêt immobilier sur leur bilan pendant huit à dix ans en moyenne, jusqu'à ce qu'elle soit remboursée. Cet indicateur phare a grimpé jusqu'à 1,1 % courant mars, et connaît depuis les résultats de l'élection présidentielle une phase de repli. Au point même d'anticiper un retour à la baisse des taux ces prochaines semaines. « Le repli des taux des obligations qui s'est poursuivi en mai devrait permettre un allègement des taux des crédits d'ici le début de l'été », souligne Crédit Logement / CSA. Source : www.lesechos.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Crédit immobilier : cette remontée des taux qui n’effraie personne Le 08/06/2017 Seuls 28 % des Français souhaitant acquérir un bien immobilier pourraient accélérer leur projet - Shutterstock Selon l’observatoire Odoxa-LinXea-« Les Echos », une majorité de Français ne comptent pas accélérer leurs projets immobiliers. « Dépêchez-vous avant la remontée des taux. » Ce leitmotiv, argument souvent agité par les banques, et les courtiers en crédit, n'impressionne visiblement pas les épargnants. Selon la dernière édition de l' observatoire Odoxa-LinXea-« Les Echos », les Rendez-vous de l'argent (1), seuls 28 % des Français souhaitant acquérir un bien immobilier pourraient accélérer leur projet en raison d'une « possible remontée des taux de crédit ». Ils sont donc 72 % à se montrer impavides. Sans pour autant ignorer l'orientation des taux, puisque 50 % des Français estiment que les taux vont « augmenter » ou alors « se stabiliser » (pour 45 % des répondants). Le taux joue dans les opérations de court terme Est-ce à dire que les taux des crédits n'entrent pas en compte dans leurs projets d'achat ? Tout dépend de l'horizon de temps auquel on se place. Une majorité de Français (76 %) voient l'immobilier
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 comme une « épargne de long terme », voire « un moyen de préparer sa retraite » (73 % des réponses). En d'autres termes, l'immobilier est vécu comme le projet d'une vie et une protection contre une baisse de pouvoir d'achat après la retraite, indépendamment du montage financier. Le facteur taux redevient en revanche central sur des opérations opportunistes de court terme et ne nécessitant pas de déménager : les Français ont ainsi parfaitement saisi l'opportunité des taux bas pour renégocier leur crédit. Au total, 47 % de ceux ayant souscrit un emprunt immobilier ont renégocié leur crédit et 20 % supplémentaires envisagent encore de le faire. Autre certitude, lorsqu'ils se sont bien décidés à franchir le pas et à emprunter, les Français considèrent le niveau des taux comme « le critère le plus déterminant ». D'autres postes de coûts En moyenne, ils considèrent que, à partir d'un taux de 3,4 %, l'emprunt immobilier « ne vaut plus la peine ». Avec des crédits immobiliers actuellement à 1,56 % en moyenne (selon l'observatoire Crédit Logement/CSA), les banques ont de la marge ! Le niveau des taux arrive loin devant la durée de l'emprunt (43 %) ou le montant des frais de dossier. Ce faisant, les Français gèrent leur budget en bons pères de famille... mais tout en omettant d'autres postes de coûts, pourtant tout aussi élevés sur la durée. L'assurance-emprunteur n'est ainsi mentionnée comme « critère déterminant » que par 15 % des personnes interrogées. Or, depuis le 1 er mars dernier, une nouvelle disposition permet la résiliation annuelle de l'assurance-emprunteur (pour les nouveaux contrats). Certains emprunteurs pourraient ainsi quitter leur contrat groupe (proposé par la compagnie d'assurances filiale de leur banque prêteuse) pour un contrat alternatif potentiellement moins onéreux. Obtenue après bien des rebondissements, cette mesure reste pourtant méconnue : 63 % des Français n'en ont pas « entendu parler » et 28 % n'ont pas « l'intention d'effectuer cette démarche ». Une méconnaissance sur laquelle pourraient surfer de nouveaux acteurs. (1) Echantillon de 989 Français âgés de 18 ans et plus. Source : www.lesechos.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Le "sous cautionnement" donné par les restaurateurs gérants aux brasseries. Le 06/06/2017 Le sous cautionnement donné par les restaurateurs gérants aux brasseries... Ou la première gorgée de bière de la sous-caution. L’opération est quelque peu atypique, bien que répandue. Mais peut-on parler dans ce cas de "sous cautionnement" ? Un établissement de crédit prête à la société exploitant d’un débit de boissons, par acte sous seing privé ou, parfois même, par acte authentique, une somme, ledit acte comportant également mention d’un cautionnement du prêt par un Brasseur. Pour le débitant de boisson, il s’agit d’obtenir les crédits nécessaires pour débuter son activité, ou pour la pérenniser. Pour le brasseur, la contrepartie de son engagement, sera le bénéfice de pouvoir approvisionner, souvent de façon exclusive, le débitant de boissons, et de distribuer ainsi plus largement ses boissons. Quant à l’organisme de crédit, son opération sera, comme toute opération de crédit, rémunérée, grâce notamment aux intérêts perçus, avec la quasi-certitude, en cas d’impayés du débiteur principal, d’obtenir de la part du brasseur généralement notoirement solvable, un règlement rapide et sans encombres, puisque le brasseur caution, en sa qualité de personne morale professionnelle, ne bénéficie pas des moyens de défense étendus dont dispose la personne physique s’étant porté caution, et ne pourra à ce titre que difficilement contester son engagement, ce qui l’amènera généralement à régler à première demande la banque. La plupart du temps, à l’intérieure de cette élaboration juridique, ou parallèlement à celle-ci, la Brasserie va elle-même solliciter le cautionnement du débitant de boisson, personne physique, lui permettant, dans l’hypothèse où elle serait actionnée en paiement, de récupérer les sommes auprès, non pas de la société débitant de boisson qui la plupart du temps aura fait l’objet entre temps d’une procédure collective et ne sera plus solvable, mais du gérant de l’établissement.
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 1. La qualification incertaine du « sous cautionnement ». L’opération, ainsi envisagée, appelle d’ores et déjà deux observations : D’une part, le principe selon lequel le cautionnement constitue, pour la jurisprudence, par principe un "acte gratuit et désintéressé" est ici largement théorique, puisque, non seulement il y a un intérêt patrimonial pour le brasseur à cautionner une telle opération puisque du succès de l’entreprise du débitant de boisson dépendra la quantité de boissons qu’il fournira, mais encore le brasseur va, à moindre frais, obtenir la sécurisation financière de l’opération, et réduire ainsi encore un peu plus l’aléa de l’opération, en sollicitant du gérant de l’établissement un engagement de caution personnel, qu’il actionnera dans l’hypothèse où il serait amené à payer. D’autre part, l’opération sort du schéma tripartite classique que l’on connaît en matière de cautionnement, dans lequel, après paiement, la relation entre le créancier principal et la caution cède le pas à la relation entre la caution et le débiteur principal, avec alors cette possibilité pour la caution d’exercer ses recours, subrogatoires ou personnels, contre le débiteur principal pour obtenir le remboursement de ce qu’il a avancé. Dans notre hypothèse, la caution, connaissant pertinemment les obstacles auxquels elle se heurtera immanquablement si une procédure collective est ouverte à l’encontre de la société débitant de boisson, préfèrera solliciter elle-même, à travers la garantie souple et peu onéreuse qu’est le cautionnement, l’engagement d’un tiers sur son patrimoine. Cette figure juridique, quelque peu singulière, est, sans doute improprement, qualifiée habituellement de « sous-cautionnement ». Relevons que le terme, bien qu’imparfait, a tout de même le mérite de faciliter la compréhension de ce qu’il recouvre : le sous cautionnement est l’acte de caution par lequel la caution va elle-même être cautionnée par un tiers. Cependant, l’évidence de la formule, qui satisfera le quidam, ne manquera pas de laisser « l’homo juridicus » quelque peu perplexe. Le terme employé pourrait en effet laisser à penser que cet acte de sous cautionnement serait une forme particulière de cautionnement, détenant un régime juridique ad hoc, qui se distinguerait de celui du cautionnement.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Est-ce à dire alors qu’il s’agirait d’une sous-catégorie de cautionnement, en ce qu’un tel cautionnement ne protégerait pas, ou de façon imparfaite, les cautions ? 2. Le régime juridique émergent du « sous cautionnement ». L’interrogation, bien que volontairement provocatrice, est légitime, et on a pu s’interroger sur la question. En particulier, certaines Cours ont pu estimer dans un premier temps que le créancier, en ce qu’il était avant tout une caution, ne pouvait se voir opposer par la sous caution, les moyens de défense traditionnels et particulièrement énergiques que peuvent invoquer les cautions personnes physiques, résultant de la loi Dutreuil de 2003, dont le formalisme du cautionnement à peine de nullité, et sa sœur jumelle, la décharge en présence d’un cautionnement manifestement disproportionné aux biens et revenus de la cautions , sont l’expression la plus aboutie de la volonté du législateur de protéger les cautions personnes physiques. En considération du positionnement ambiguë de cette caution devenue créancier, ces Cours ont alors pu exclure ces sous cautions du bénéfice des articles du Code de la consommation applicables aux cautions personnes physiques, considérant alternativement que la caution n’est pas un créancier professionnel car n’accordant pas de crédit , ou que la caution n’était pas, au moment du sous- cautionnement, réellement créancier, cette qualité ne pouvant lui être octroyée qu’à partir du paiement fait au créancier principal . Cette jurisprudence a pu surprendre. En effet, les arguments ne sont guère convaincants, pour plusieurs raisons. En premier lieu, à bien lire les textes, rien n’interdit à la sous caution de se prévaloir des textes du Code de la consommation, comme toute autre caution…Il n’appartient pas au juge, en la matière de distinguer là où la loi ne distingue pas. En second lieu, l’argument selon lequel la caution ne serait pas un créancier professionnel, en raison du fait qu’il ne délivre pas de crédit, se heurte à une jurisprudence constante de la Cour de Cassation, pour qui : « au sens des art. L. 341-2 et L. 341-3, le créancier professionnel s’entend de celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale. » Et ce, même si l’activité d’où provient la créance n’est pas l’activité principale du créancier .
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 En troisième et dernier lieu, le motif selon lequel la caution n’était pas, au moment du sous- cautionnement, réellement créancier, cette qualité ne pouvant lui être octroyée qu’à partir du paiement fait au créancier principal, manque de force. En effet, dès lors que toute obligation valable peut être cautionnée, qu’elle soit préexistante ou future , qu’elle soit déterminée ou indéterminée , pourvu que, dans ce dernier cas, elle soit déterminable, il importe peu que la créance existe pour que le bénéficiaire d’un acte de cautionnement soit qualifiable de créancier. Cette position a été critiquée par la doctrine. C’est ainsi que, récemment, un reflux s’est amorcé en jurisprudence. D’autres Cours d’appel ont ainsi, en rupture avec la position des précédentes, pu considérer pour leur part, que la sous-caution n’a pas à être exclue du bénéfice de l’article L.341-4 du Code de la Consommation. Empruntant le même mouvement, la Cour d’appel d’Amiens a récemment, résumé de manière claire et explicite la position adopté par ces Cours d’appel . « La société intimée n’est certes pas un établissement bancaire dispensateur de crédit mais cette société indique dans ses écritures qu’elle se porte couramment caution auprès des établissements bancaires dans le cadre de son activité principale de brasserie. L’engagement de la société XXXXXXXXX est ainsi intervenu dans le cadre de son activité professionnelle de brasseur et de fournisseur du fonds de commerce de débit de boissons exploité. Ainsi à l’égard de ses cocontractants cette société a bien la qualité de créancier professionnel, de sorte que les moyens tirés du formalisme et des obligations de fond imposés par le code de la consommation lui sont opposables. » Aux termes de l’article L341-4 du code de la consommation « un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation ». Ce texte édicte l’impossibilité pour le préteur de se prévaloir du cautionnement dans l’hypothèse où la disproportion est retenue. Les dispositions de ce texte sont applicables au dirigeant caution.
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 L’article L 341-4 du code de la consommation dans sa rédaction issue de la loi du 1er aout 2003, a en effet étendu à toutes les cautions personnes physiques le principe de proportionnalité sans reprendre la distinction jurisprudentielle entre cautions profanes et cautions averties. Cet alignement du régime de la sous-caution sur le régime de la caution, est, en dehors du retour à l’orthodoxie juridique qu’il signe, salutaire, du point de vue de la cohérence. Rien ne justifie en effet que la sous-caution puisse être moins bien traitée qu’une caution classique, par le choix de cette figure juridique singulière. Il reste que ces divergences entre Cours d’appel ne sont pas satisfaisantes du point de vue de la sécurité juridique, car comment expliquer qu’une sous-caution soit mieux ou moins bien traitée, selon le ressort géographique qui est le sien ? Autant dire que la position la Cour de cassation sur la question est largement souhaitée et attendue ! Source : www.village-justice.com
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Vente de titres de société : en cas de moins- value… Le 07/06/2017 Lorsque vous décidez de vendre les titres d’une société, vous pouvez dégager soit un gain (plus- value), soit une perte (moins-value). La plus-value sera traitée comme vos autres revenus, c’est-à-dire qu’elle sera imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Qu’en est-il de la moins-value ? Il est interdit de constituer un stock de moins-values ! Si la cession de vos titres vous conduit à constater une perte (moins-value), vous ne pouvez pas vous en servir pour diminuer, à hauteur de son montant, vos autres revenus soumis à l’impôt : cette moins- value ne pourra s’imputer que sur les gains (plus-values) de même nature, réalisés au cours de la même année ou au cours des 10 années suivantes. Ainsi, au cours d’une année, vous êtes libre d’imputer votre moins-value sur les plus-values de même nature de votre choix. En revanche, vous ne pourrez pas choisir l’année d’imputation : si la vente de vos titres est constitutive d’une perte une année, vous devrez l’imputer dans la limite des plus-values
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 disponibles ! Vous ne pourrez pas décider de « stocker » ces pertes, en tout ou partie, pour vous en servir ultérieurement. Toutefois, si le montant des plus-values disponibles n’est pas suffisant pour absorber le montant de la moins-value, le solde non imputé est reportable et imputable sur les plus-values réalisées au cours des 10 années suivantes. Source : Réponse ministérielle Garriaud-Maylam, Sénat, du 11 mai 2017, n°22465 Source : www.bar-brasserie.com
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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