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S24 revue de presse kylia - semaine du 4 au 10 juin 2018

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Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

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S24 revue de presse kylia - semaine du 4 au 10 juin 2018

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 4 au 10 juin 2018 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Logement : les députés votent le bail de courte durée Le 04/06/2018 Le gouvernement a justifié ce nouveau dispositif par la hausse de « la demande de location de courte durée chez les actifs et chez les étudiants ». - Shutterstock Le « bail mobilité », qui doit durer entre un et dix mois, est réservé aux personnes en formation, en stage ou en mission temporaire professionnelle. C'était une promesse d'Emmanuel Macron pour faciliter l'accès des jeunes et des précaires au logement. Les députés ont approuvé dimanche soir le nouveau « bail mobilité » destiné aux
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 personnes en formation, études supérieures, stage, apprentissage ou mission temporaire professionnelle. Ce nouveau bail, non reconductible, introduit deux nouveautés. D'une part, une durée de location réduite, allant de un à dix mois. D'autre part, la suppression de l'obligation du dépôt de garantie pour le locataire, qui pourra quand même bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l'emploi). Le gouvernement a justifié ce nouveau dispositif par la hausse de « la demande de location de courte durée chez les actifs et chez les étudiants ». Il existe la location meublée classique d'un an , mais elle « impose le versement d'un dépôt de garantie de deux mois de loyer, ce qui peut représenter un obstacle financier », a expliqué le gouvernement. « Arrêter d'opposer propriétaires et locataires » Lors des débats, le communiste Stéphane Peu a estimé que ce nouveau bail va « contribuer à instaurer une précarisation du statut du locataire », avec « un risque de déqualification du bail classique ». « Vous risquez de permettre à des propriétaires peu scrupuleux de devenir spécialistes de ce genre de location », a renchéri dans l'hémicycle Eric Coquerel (LFI). Pour le secrétaire d'Etat Julien Denormandie, « il faut arrêter d'opposer propriétaires et locataires. Car c'est par ce genre de discours que des centaines de milliers de logements sont vacants en France. Le plus grand problème de la France, c'est la vacance locative ». Les députés ont par ailleurs adopté un amendement LREM visant à créer une nouvelle catégorie de résidence, à destination des jeunes actifs, pour accueillir des jeunes qui ne sont pas pris en résidence universitaire. Source : www.lesechos.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Crédit immobilier : les banques gardent leurs taux au plancher LE 05/06/2018 Les taux des crédits immobiliers se sont établis en moyenne à 1,46 % en mai, contre 1,47 % en avril. - Shutterstock Tirés vers le bas par la guerre des prix, les taux des crédits s'établissent en moyenne à 1,46 % en mai. Les banques semblent avoir concentré leurs efforts sur les ménages les plus modestes. Les ménages désireux de devenir propriétaires de leur logement continuent de bénéficier de conditions de financement très avantageuses. Les taux des crédits immobiliers (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis en moyenne à 1,46 % en mai, contre 1,47 % en avril , selon les chiffres publiés ce mardi par l'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui fait référence sur le marché. Depuis le début de l'année, les taux des crédits ont ainsi tendance à diminuer légèrement. Ils étaient pourtant repartis à la hausse en début d'année dernière sur fond de repli progressif de la politique de soutien à l'économie de la Banque centrale européenne . Celle-ci avait contribué à ce que le coût des crédits touche un point bas à la fin de l'année 2016 (avec des taux à 1,28 % en moyenne en novembre 2016, selon l'Observatoire).
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Des taux réels au plus bas Compte tenu du repli de mai, les taux sont revenus à un niveau proche de celui enregistré en début d'année dernière. Dans le même temps l'inflation s'est accélérée. En conséquence, « les taux d'intérêt réelsn'ont jamais été aussi bas depuis le début des années 2000 », souligne l'Observatoire Crédit Logement/CSA. « Une concurrence par les taux toujours très vive entre établissements de crédit », explique cette situation exceptionnelle, précise-il. Les banques chercheraient notamment à soutenir la demande des ménages à l'heure où ceux-ci peuvent être confrontés à la diminution de certaines aides publiques pour l'accès à la propriété actée en 2017 ou à la hausse des prix de l'immobilier . Des baisses de taux pour les plus modestes Dans ces conditions, les banques semblent avoir concentré leurs efforts sur les ménages les plus modestes. De fait, ce sont les ménages les moins aisés qui ont connu la plus forte détente en matière de coût d'emprunt entre la fin de l'année dernière et le mois de mai. Les banques continuent, par ailleurs, d'allonger la durée de leurs crédits. En mai, la durée moyenne des prêts accordés était proche de 19 ans (224 mois), en hausse de 6 mois depuis le début de l'année 2018. L'activité du marché de l'immobilier reste cependant « à la peine », selon l'Observatoire. A ses yeux, les efforts déployés par les banques ne sont plus suffisants pour toujours compenser l'impact de la hausse des prix de l'immobilier sur la capacité des ménages à acquérir leur logement. L'Observatoire ne tient pas compte des opérations de rachats de crédit qui avaient explosé à la faveur de la baisse des taux et tiré la production de nouveaux crédits à des niveaux records. Ces opérations ont cependant radicalement chuté. Selon les statistiques publiées mardi par la Banque de France, la part de renégociations et rachats dans les crédits à l'habitat était légèrement supérieure à 19 % en avril alors qu'elle était de l'ordre de 50 % il y a encore un an. Source : www.lesechos.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Acheter un logement devient de plus en plus difficile pour les ménages Le 05/06/2018 La part des ménages ayant acquis au cours des cinq dernières années leur résidence principale (ou nouveaux acquéreurs) était de 11,6% en 2004, selon l’Insee. Onze ans plus tard, ce taux a chuté à 7,9%. La crise est passée par là: depuis 2004, la proportion de ménages ayant acquis au cours des cinq dernières années leur résidence principale (ou nouveaux acquéreurs) ne cesse de diminuer. Il y a onze ans, ce taux était de 11,6% puis de 8,9% en 2010 et de 7,9% en 2015, selon une étude publiée ce mardi par l’Insee. L’explication? L’envolée des prix immobiliers en France métropolitaine qui a clairement rogné le pouvoir d’achat des ménages. Entre 1998 et 2008, elle est impressionnante: +140%, soit une hausse moyenne de 14% (!) par an. Dans le même temps, le revenu disponible par ménage n’a augmenté «que» de 40%. Entre 2008 et 2015, cette progression a nettement ralenti (autour de +20%) quand, sur la même période, le revenu disponible par ménage a reculé de près de 2%. L’Insee avance deux autres explications à la baisse de la part des acheteurs récents: l’augmentation de la part des personnes seules et celle de la proportion de particuliers âgés de 60 à 69 ans, deux catégories de population «moins à même d’acheter une résidence principale» précise l’institut.
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Autre enseignement de cette étude: un couple avec enfants - le profil de référence pour l’Insee * - avait 29% de chances d’avoir acheté sa résidence principale au cours des cinq années précédentes, selon une étude publiée par l’Insee. Onze ans plus tard, ce taux a chuté à 23%. Dans le même temps, les couples avec enfants ont plus de chance d’avoir acheté leur résidence principale au cours des cinq dernières années que les personnes seules ou les familles monoparentales. Les couples sans enfant ont quant à eux subi une baisse de leur probabilité d’achat comparable à celle observée pour les ménages avec enfants. * couple dont la personne de référence du ménage (autrement dit le principal apporteur de ressources ou à défaut le plus âgé) est âgée de 30 à 39 ans, résidant dans une commune de plus de 100.000 habitants, avec un niveau de vie situé entre 13.670 et 15.970 euros par an (entre 1139 et 1330 euros par mois) et n’ayant reçu ni héritage au cours des dix années précédant l’enquête ni donation financière au cours des cinq années précédentes. Source : www.lefigaro.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 LES DIAGNOSTICS IMMOBILLIERS. Le 08/06/2018 Dans les méandres des diagnostics immobiliers ou comment s’y retrouver dans les durées, conditions de validité, et conditions de mise en œuvre. Dans les méandres des diagnostics immobiliers. Lors de la signature d’une promesse de vente d’immeuble bâti, l’article L 271 - 4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) impose d’annexer à l’acte un dossier de 9 diagnostics techniques. En l’absence de promesse préalable à la vente, ce qui est plutôt rare, ce dossier est joint à l’acte authentique de vente. L’absence des différents documents n’est pas sanctionnée de la même façon ; les exigences et durées de vie de chacun d’entre eux sont variables, et leur validité est appréciée au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Le plus souvent, leur absence à l’acte de vente empêche de se prévaloir de la garantie des vices cachés correspondante à l’élément non contrôlé. Seul l’état des risques naturels et technologiques est exigé à peine de nullité, relative, l’acquéreur pouvant poursuivre la résolution de la vente, ou encore demander une diminution du prix. Quant au diagnostic de performance énergétique, il n’a qu’une valeur informative. Une sanction complémentaire semble ne pas avoir été expressément prévue par la loi : en cas d’absence d’annexion à la promesse de vente. L’article L 271 – 1 du code de la construction et de l’habitation impose en effet de notifier à l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien encore remise en mains propres (si le rédacteur est un professionnel) la promesse qu’il vient de signer, lui ouvrant ainsi un délai de rétractation de 10 jours. Cet acte n’est cependant complet que si les différents diagnostics y sont annexés (L 271 - 4). On peut donc penser que l’absence de l’un ou l’autre de ces diagnostics rendra l’acte imparfait et ne fera pas courir le délai de rétractation.
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 S’il ne s’agit pas là d’une nullité, il serait bien périlleux pour le vendeur, ou le professionnel rédacteur, de rester soumis au risque de voir à tout moment l’acquéreur se désister de son engagement en faisant valoir son délai de rétractation. Ces états sont réalisés par des diagnostiqueurs, à qui il a été au surplus dévolu un rôle d’information des pouvoirs publics à fin d’études statistiques et d’évaluation du parc immobilier : ils ont l’obligation de transmettre les diagnostics de performance énergétique à l’agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie. Leur compétence est assurée par des certifications délivrées par un organisme accrédité, et leur responsabilité garantie par la souscription d’une assurance professionnelle. Leurs fautes sont sanctionnées en vertu des principes généraux de la responsabilité, et la jurisprudence est là pour le confirmer. Ainsi pour un diagnostic termite défaillant : "Vu l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation (...) Qu’en statuant ainsi, alors que les préjudices liés à la présence de termites non mentionnée dans l’attestation destinée à informer l’acquéreur revêtent un caractère certain, la cour d’appel a violé le texte susvisé." [2] Dans cette étude, nous ne rentrerons pas dans le détail de la réalisation de ces différents diagnostics : nous nous attacherons à un descriptif général et pratique, à l’usage notamment des professionnels réalisant des transactions immobilières. I - Les diagnostics dont l’absence prive le vendeur de la possibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondant. Si cette sanction n’est, après tout, que de bon sens et d’une portée modérée, elle n’est pratiquement jamais encourue : l’usage s’est instauré de réaliser l’ensemble des diagnostics, quand bien même le vendeur aurait la conviction que certains sont inutiles car les éléments contrôlés sont conformes. Il n’y a pas de notaire qui accepterait de régulariser un acte de vente auquel un des diagnostics ferait défaut. Certains de ces diagnostics ayant une durée de vie limitée, ils doivent être en cours de validité lors de la signature de l’acte authentique de vente. Il peut ainsi arriver que l’un de ces contrôles soit valable lors de la promesse, mais expiré à la signature de l’acte notarié ; dans ce cas, il doit être refait. [3] Le constat de risque d’exposition au plomb.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Ce constat n’est requis que si la vente porte sur un bien à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 (articles L. 1334 - 5 et suivants du Code de la santé publique (CSP)) Si ce constat s’avère négatif (absence de plomb, ou présence à un niveau inférieur aux seuils réglementaires), sa durée de vie n’est pas limitée : lors des mutations ultérieures, il peut être joint au dossier de diagnostic technique. Si le constat mentionne la présence de plomb, sa durée de validité est limitée à une année. Si le constat plomb n’est pas joint, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés relatifs à la présence de plomb. Ainsi, à l’occasion de travaux ultérieurs, si l’acquéreur venait à trouver du plomb, et devait procéder aux travaux nécessaires pour supprimer le risque d’exposition à ce matériau, le vendeur devrait sa garantie. L’état concernant l’amiante. Cet état, qui précise la présence, ou l’absence, de matériaux contenant de l’amiante, ne concerne que les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Ce diagnostic concerne tant les parties privatives que les parties communes, quand le bien vendu est en copropriété : tous les immeubles en copropriété doivent désormais disposer d’un diagnostic technique, qui comprend un volet sur l’amiante. Le constat amiante n’est pas limité dans le temps : une fois établi, il reste valable sans limitation de durée. En cas d’absence de cet état, la sanction est la même que pour le plomb : pas de garantie des vices cachés, tant sur les parties privatives que sur les parties communes Le diagnostiqueur engage sa responsabilité si ses investigations ne sont pas suffisamment approfondies et qu’il se limite à un simple contrôle visuel : "Vu l’article 1382, devenu 1240, du Code civil, ensemble les articles R. 1334-24 et R. 1334-26 du code de la santé publique (...) Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions soutenant que l’opérateur ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais devait mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, tout en relevant que le diagnostiqueur s’était abstenu d’effectuer des sondages non destructifs, notamment sonores, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, dès lors qu’il n’avait effectué de repérage que dans les parties visibles, il pouvait conclure à l’absence d’amiante dans les autres parties sans émettre de réserves, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;(..) " Les termites.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Cet insecte attaque le bois et peut ainsi affecter la charpente ou d’autres éléments du bâtiment. Le diagnostic n’est à produire que pour les immeubles bâtis situés dans des zones contaminées délimitées par arrêté préfectoral. La carte des régions contaminées peut être consultée sur le site de l’observatoire national termite, qui contient la cartographie des zones infectées. http://termite.com.fr/ L’information peut également être obtenue auprès de la mairie de la situation de l’immeuble. Si l’immeuble est en copropriété, l’état ne porte néanmoins que sur la partie privative du lot vendu. Cet état n’est valable que 6 mois : s’il a moins de 6 mois à la date de la promesse, mais davantage lors de la réitération de la vente devant notaire, il doit être refait. Dans le cas où l’état termite s’avère positif, l’occupant de l’immeuble infesté (le vendeur) a l’obligation de le déclarer à la mairie, sous peine d’amende. Électricité. Cet état est établi afin "d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes" et n’est requis que pour les immeubles d’habitation, et pour les installations réalisées depuis plus de 15 ans. Dans une copropriété, l’état ne porte que sur les parties privatives. À défaut de précision du texte, il faut présumer que la durée de 15 ans se décompte à rebours de la date de signature de la promesse de vente, puisque que c’est à ce moment que les diagnostics sont joints. À défaut de promesse, cette durée sera décomptée à rebours de l’acte notarié de vente ; si l’installation a moins de quinze ans lors de la promesse, et ne nécessite donc aucun diagnostic, il sera néanmoins plus prudent de l’établir si cette durée se trouve probablement dépassée au jour prévu pour la signature de la réitération. L’état doit avoir moins de 3 ans à la date de signature de la promesse ; si cette durée de validité est périmée à la date de réitération de l’acte, il doit être refait. Assainissement. Ce contrôle concerne plutôt les maisons d’habitation individuelle, lorsqu’elles ne sont pas raccordées au réseau d’assainissement collectif de la ville, et possèdent fosse septique ou mini station d’épuration individuelle. Ce rapport de contrôle a pour but de s’assurer qu’il n’existe pas de risque sanitaire.
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 L’enjeu est important : c’est pourquoi, en cas de non conformitée constatée lors de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an, sans toutefois qu’une sanction ne soit prévue. J’ai rédigé un article plus complet à ce sujet. Y figurent en particulier des développements sur la confusion souvent faite, en particulier par les notaires, qui exigent un certificat d’assainissement / conformité attestant que les deux réseaux d’évacuation eaux pluviales - eaux usées sont séparés, alors qu’aucun texte ne le requiert. Il s’agit plutôt là d’une précaution, à mon sens déplacée, contre de supposés risques de responsabilité pour défaut de conseil. Gaz. Ce diagnostic concerne également les immeubles d’habitation, dont l’installation de gaz à plus de 15 ans. Comme pour l’électricité, il est valable 3 années et, pour les copropriétés, ne s’attache qu’aux seules parties privatives. II- L’état des risques naturels et technologiques. C’est le seul diagnostic dont l’absence peut entraîner, au choix de l’acquéreur, la résolution du contrat, ou une diminution du prix, à fixer par le juge. Le texte laisse l’option ouverte : un acquéreur pourrait donc solliciter la résolution, même en l’absence de tout préjudice. En revanche, une action en diminution du prix n’aurait guère de chance de prospérer faute de risque établi et de préjudice en découlant . L’état doit être établi depuis moins de 6 mois avant la signature de l’acte. L’article L 271 – 4 – 5 ° du C.C.H renvoie à l’article L. 125 - 5 du Code de l’environnement (C.ENV) pour sa réglementation. Cette dernière disposition évoque :  les plans de prévention des risques technologiques  les plans de prévention des risques naturels prévisibles  les zones de sismicité  les zones à potentiel radon.
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 C’est le préfet qui arrête la liste des risques et des communes concernées. Les risques naturels prévisibles. Il s’agit de risques tels les inondations, les mouvements de terrain, les avalanches, les incendies de forêt, les séismes, les éruptions volcaniques, les tempêtes ou les cyclones. L’énumération n’apparaît pas exhaustive ; peut être bientôt les risques tsunami ? Le plan de prévention des risques technologiques. Il identifie les sites qui présentent des risques technologiques élevés, et les périmètres d’exposition à ces risques, à l’intérieur desquels peuvent être édictés des servitudes d’urbanisme (code environnement L 515 - 15 et suivants) : aménagements limités, constructions interdites ou réglementées... Ce plan mentionne les installations qui présentent des dangers particulièrement importants pour la salubrité et la santé des populations et pour l’environnement ; un décret en Conseil d’État les répertorie. Où trouver cet état des risques ? Lorsqu’on s’avise de vouloir remplir pour annexer à l’acte l’état des risques naturels miniers et technologiques (ENRMT), on se trouve confronté à un véritable labyrinthe d’informations : dispositions des codes minier, de la construction et de l’habitation, de l’environnement, qui se renvoient la balle, arrêtés préfectoraux, liste des catastrophes naturelles, pollution des sols, cavités en sous-sol... Et encore cette liste n’est elle pas exhaustive. Le site officiel du ministère de la transition écologique, georisques s’avère foisonnant de détails : en cliquant sur " connaître les risques près de chez soi ", vous pouvez indiquer l’adresse exacte et télécharger un descriptif très complet …sur lequel il vous est cependant indiqué en caractères très apparents : " Attention : ce descriptif n’est pas un état des risques (ERNMT) conforme aux articles L- 125-5 et R125-26 du code de l’Environnement. Ce descriptif est délivré à titre informatif " Et le ministère de vous conseiller de vous retourner vers le site de la préfecture concernée ou même d’utiliser les mots clés « information acquéreur locataire » et le numéro du département. Vous pourrez alors trouver tous les arrêtés préfectoraux utiles à la confection de l’ENRMT... mais difficilement l’état lui même. III- Et les autres. Le diagnostic de performance énergétique.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Ce diagnostic est requis pour les bâtiments clos et couverts dotés d’une installation de chauffage ou d’eau chaude ; il permet d’estimer la consommation en énergie et son impact sur l’effet de serre, mais ne constitue pas une garantie contractuelle. Il n’a qu’une valeur informative et sa durée de validité est de 10 ans. Son absence ne fait l’objet d’aucune sanction spécifique, pas même celle de non exonération des vices cachés. La mérule La mérule est un champignon lignivore qui se nourrit de la cellulose du bois (charpente, plancher etc….) Elle se développe très rapidement, et peut même se propager à travers les maçonneries, pour atteindre les boiseries voisines. Il semble qu’il n’existe pas à ce jour de site internet centralisateur, comme pour les termites : il faut se rendre sur le site de la préfecture concernée. Des informations sont également disponibles sur le site du ministère de la transition écologique. De même que pour les termites, l’occupant qui a connaissance de la présence de ce parasite doit le signaler à la mairie (sans toutefois semble-t-il que des sanctions soient prévues). Ce diagnostic n’est pas mentionné comme faisant partie de ceux dont l’absence interdisent de se prévaloir de la garantie des vices cachés. Rien de spécifique n’est prévu ; s’agit il d’une erreur du législateur ? Il faut en revenir au droit commun : dol, devoir d’information, garantie des vices cachés … Source : www.village-justice.com
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 HABITATION LÉGÈRE DE LOISIR ET RÉSILIATION DU BAIL. Le 08/06/2018 Un bailleur peut-il obtenir la résiliation du contrat de location de terrain nu au motif pris que son locataire a procédé à des agrandissements ou extensions de son habitation légère de loisir contraires au droit de l’urbanisme ? Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour de Cassation en ce début de mois mars 2018 qui vient aborder la problématique du respect par le locataire des règles d’urbanisme concernant l’implantation d’une habitation légère de loisir, dont la surface plancher est supérieur à 35m2. La vraie question étant par ailleurs de savoir si le bailleur peut reprocher à son locataire, propriétaire de son habitation légère de loisir, de ne pas avoir respecté les règles urbanistiques et obtenir la résiliation du bail, aux torts du locataire ? Dans cette affaire et par acte en date de 1982, Monsieur B était devenu titulaire d’un bail emphytéotique d’un terrain situé dans le Var, non loin de Saint-Tropez, lequel était découpé en 100 lots de sous locations, sur lesquels étaient installés par chaque locataire et sur chaque lot une habitation légère de loisir, Par acte notarié du 21 juin 2004, Monsieur B avait consenti à Madame S un bail expirant le 1er janvier 2040, ledit bail stipulait sous le titre « destination » que le bien ne pouvait être utilisé que pour l’implantation d’une habitation légère de loisir. Le bail contenait une clause résolutoire qui prévoyait « à défaut de paiement d’un seul terme d’une redevance à son échéance ou en cas de non respect des charges et conditions des présentes, quinze jours après une mise en demeure par pli recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ou par suite d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du droit d’occupation et de celles du règlement intérieur ci annexé, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur après de mise en demeure de payer ou d’exécuter la condition en souffrance ». Par acte notarié du 4 janvier 2006 Madame S avait cédé son droit au bail à Monsieur R, le bailleur étant intervenu à l’acte. L’acte de cession prévoyait que le bailleur, Monsieur B, intervenait à l’acte. Ledit acte rappelant que le bien loué ne pourra être utilisé que pour l’implantation d’une seule habitation légère de loisir d’une superficie maximum de 35m2 et d’un modèle agrée par Monsieur B.
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Toutefois, il ressort des circonstances de la cause que le locataire en question avait procédé à des extensions importantes de son habitation légère de loisir. En effet, le bailleur s’est retrouvé à reprocher à Monsieur R d’avoir fait agrandir son chalet au-delà de la superficie autorisée, et ce, en violation des clauses visées dans l’acte de cession. Par commandement d’huissier en date du 6 décembre 2012, Monsieur B a délivré à Monsieur R une injonction d’enlever l’extension sur l’habitation légère de loisir et l’abri de jardin puisque la surface de l’habitation légère de loisir était supérieure à 35m2 en violation des stipulations du bail. Le commandement visait la clause résolutoire stipulée dans le bail. Une procédure devant le Juge des référés avait été engagée et par ordonnance du 15 mai 2013, le Juge des référés avait dit n’y avoir lieu à référé aux motifs que la question de savoir si la clause résolutoire stipulée dans le bail du 21 janvier 2004 pouvait être invoquée à l’appui d’un manquement à une obligation convenue ultérieurement en 2006 alors que l’habitation légère de loisir édifiée soulevait une question qu’il n’appartient pas au Juge des référés, Juge de l’évidence, de trancher. Monsieur B, bailleur, a alors assigné Monsieur R devant le Tribunal de Grande Instance de Draguignan aux fins de voir constater la résiliation du bail et la remise en état des lieux. Si le Tribunal de Grande Instance a fait droit à la demande du bailleur, la Cour d’Appel a infirmé le jugement. La question qui se posait était de savoir si le bailleur était en droit d’opposer à son locataire le non respect des dispositions urbanistiques concernant son habitation légère de loisir ? Il convient de rappeler qu’en application des dispositions R 421-9 du Code de l’Urbanisme, l’implantation d’habitation légère de loisir dont la surface de plancher doit faire l’objet d’une déclaration préalable de telle sorte que le bailleur serait en droit d’exiger du preneur qu’il respecte la réglementation en vigueur, peu important que les dispositions législatives ou réglementaires impératives ne soient pas expressément rappelées dans le bail. La Cour d’Appel retient que l’obligation de déclaration préalable n’étant pas contractuelle, il n’appartenait qu’à l’administration de se prévaloir de cette disposition. Cette décision est discutable. Ceci d’autant plus que Monsieur S s’était engagé dans l’acte de cession du droit au bail, à respecter une superficie maximale de 35m2 pour l’implantation de son habitation légère de loisir et qu’il avait manqué à cette obligation, de telle sorte que le bail pouvait être résilié et que le bailleur pouvait s’en prévaloir.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Dès lors, l’implantation d’une habitation légère de loisir de plus de 35 m2 dans un parc résidentiel de loisirs ne saurait être admise et serait soumise à déclaration préalable en application de l’article R 421-9 du Code de l’Urbanisme. Il n’en demeure cependant pas moins que, cette obligation n’est pas contractuelle, il n’appartiendrait qu’aux autorités administratives de se prévaloir de cette disposition, sauf pour Monsieur B, bailleur, à prouver que l’administration aurait exigé du bailleur principal, sous peine de sanction, la réduction ou la démolition de cette construction soumise à simple déclaration. Malheureusement la Cour de cassation demeure rigide en pareille matière ; elle considère que l’obligation de déclaration préalable n’avait aucune portée contractuelle de telle sorte que le bailleur ne peut donc pas l’évoquer, et encore moins solliciter la résiliation du bail. Cela est d’autant plus regrettable que la Cour va remettre en question les analyses faites par le constat d’huissier puisqu’elle considère que cela n’emporte pas démonstration de ce que la superficie de 35m2 de l’habitation légère de loisir serait dépassée de telle sorte que seule l’intervention d’un géomètre expert aurait permis de caractériser le dépassement de ladite superficie. La Cour considère que s’il s’avère que ce bail qui lie les parties et les obligations qui en découlent à peine de clause résolutoire, ne contient aucune exigence au regard de la superficie maximum de l’habitation légère de loisir que le locataire était autorisé à implanter. De telle sorte que la résiliation ne saurait être encourue, tant au stade de la procédure de référé que devant le Tribunal de Grande Instance statuant au fond. Cet arrêt est intéressant. Il rappelle que le bailleur n’est malheureusement pas forcément à même d’imposer à ses locataires de respecter des règles, sinon de bonne conduite, à tout le moins des dispositions d’ordre public et de droit urbanistique. A mon sens, la rédaction des contrats de baux est indispensable, afin de permettre à la fois au locataire de respecter les normes urbanistiques en matière d’habitation légère de loisir, et à la fois au locataire de sanctionner contractuellement le locataire indélicat en obtenant la résiliation du bail, aux torts dudit locataire cela va sans dire. A bon entendeur… Source : www.village-justice.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Provision pour dépréciation de fonds de commerce : quid du départ des salariés ? Le 04/06/2018 Une société achète 2 fonds de commerce et reprend les salariés en poste. Quelques mois plus tard, la majorité des salariés en question démissionne. Estimant que ces démissions successives ont entraîné une perte de valeur de ses fonds de commerce, la société constitue 2 provisions pour dépréciation qu’elle déduit de son résultat imposable… ce que conteste l’administration qui ne voit pas où est la perte de valeur. Qui a raison ?
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Démission des salariés ≠ perte de valeur du fonds de commerce Une société achète un fonds artisanal de menuiserie et un fonds artisanal de couverture, zinguerie et charpente et reprend, dans ce cadre, les contrats de travail des salariés en place. Quelques mois plus tard, la quasi-totalité des salariés repris démissionne. Considérant que ces démissions ont entraîné une perte de valeur des 2 fonds de commerce, la société a constitué, puis déduit de son résultat imposable, 2 provisions pour dépréciation de fonds (à hauteur de 100 % de leur prix d’achat). Une erreur, selon l’administration qui, à l’occasion d’un contrôle fiscal, réintègre les provisions déduites à tort et rehausse en conséquence le résultat imposable de la société. Pour elle, le fait que la majorité des salariés ait démissionné n’est pas un élément suffisant pour caractériser la perte totale de valeur des 2 fonds de commerce. Position partagée par le juge, qui rappelle en outre que malgré cette compression d’effectif, la société a continué à facturer des prestations, ce qui lui a permis de maintenir son chiffre d’affaires. Le redressement fiscal est donc maintenu. Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Versailles du 22 mai 2018, n°16VE03459 Source : www.bar-brasserie.fr
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Renoncer à percevoir un loyer… et payer de la TVA ? Le 04/06/2018 Un exploitant place son fonds de commerce en location-gérance, et passé quelques mois, renonce à percevoir les loyers qui lui sont dus. A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration exige que lui soit versée la TVA sur ces loyers. A tort ? Renoncer à percevoir un loyer : pas d’encaissement, pas de TVA ? Un entrepreneur exploite un fonds de commerce de fabrication de construction métallique, métallerie et serrurerie pendant quelques années, avant de le placer en location-gérance. Passé 9 mois, il renonce à percevoir les loyers qui lui sont dus, et met donc gratuitement son fonds de commerce à disposition du locataire.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration exige que lui soit reversée la TVA due sur ces loyers, quand bien même l’entrepreneur aurait renoncé à les percevoir. Motif invoqué par elle : la renonciation à percevoir un loyer est un acte de disposition qui s’analyse comme un encaissement, suivi d’une libéralité consentie au locataire. Or, qui dit encaissement, dit reversement de la TVA ! Mais pas pour le juge, qui rappelle que la remise volontaire d’une dette (ici le fait de ne pas percevoir des loyers), n’entraînant la perception d’aucune somme par l’entrepreneur, n’est pas assimilable à un encaissement. Puisque l’entrepreneur n’a pas encaissé de loyers, il n’a pas à reverser de TVA. Le redressement fiscal est donc annulé. Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 2 mai 2018, n°404161 Source : www.village-justice.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Après les hôtels illégaux, les restaurants clandestins ? Le 06/06/2018 Paris (75) Alors que les pouvoirs publics s'emploient à réguler les abus des plateformes de locations saisonnières, la mode des repas chez les particuliers pourrait être une source d'angoisse majeure pour la profession. © FPONT De plus en plus de voisins proposent des repas à leur domicile grâce aux plateformes de 'social dining'. "Il y a 20 000 hôtels qui ne portent pas leur nom à Paris", clamait en novembre dernier l'adjoint au maire de Paris en charge de toutes les questions relatives au logement, à l'habitat durable et à l'hébergement d'urgence. À l'occasion de cette rencontre, Ian Brossat se disait au courant de l'utilisation nouvelle des logements d'habitation pour délivrer des prestations payantes de restauration. Mais l'élu bottait alors en touche : "Nos services ne sont pas compétents dans ce domaine". Le patron de Gira Conseil n'aura pas tardé à tester la plateforme VizEat. "Nous avons passé une délicieuse soirée", s'enthousiasme Bernard Boutboul, qui considère que le seul danger du concept
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 serait de tomber sur des convives ennuyeux. Le spécialiste des CHR conçoit que des abus puissent être possibles. Des dîners dits de partage' qui déguiseraient une activité lucrative, sans règles ni taxes, feraient redouter une nouvelle concurrence déloyale pour les restaurateurs, traiteurs ou cuisiniers à domicile. Depuis le repas de l'expert, la start-up française a croqué l'américaine EatWith. Le leader mondial "des expériences culinaires chez des hôtes", co-fondée par Jean-Michel Petit et Camille Rumani, une entrepreneure classée parmi les 29 Français de moins de 30 ans les plus prometteurs, selon le palmarès Forbes 2018, revendique désormais une présence dans 130 pays. Pour un encadrement du 'social dining' VizEat devenu Eatwith a poursuivi son développement à l'international en faisant l'acquisition de Grub Club, site culinaire événementiel 100% londonien : c'est désormais la plus large communauté de social dining dans le monde. Attentif au contrôle du profil de ses hôtes, EatWith invite tout de même à bien consulter les commentaires avant de réserver chez un particulier. "La moralité de ce type d'activité est en cause, avec des débordements possibles dans les immeubles. La consommation d'alcool est régulièrement proposée alors qu'elle est illégale. Les problèmes d'hygiène, de sécurité et de concurrence se posent. La profession a une position commune au niveau européen. Il s'agit de restaurants clandestins ! Nous allons faire requalifier systématiquement ces restaurants 'à domicile' en établissement recevant du public (ERP), avec toutes les contraintes que cela induit", s'emporte Hubert Jan, le président de la branche restauration de l'Umih, qui ne constate pas, avec soulagement, d'amplification notable du phénomène : "Nous avons désormais des études chiffrées. Elles s'ajoutent à une veille des plateformes. Le soufflé ne monte pas en France. Les prix sont élevés et les commentaires plutôt négatifs !". La directrice juridique de l'Umih, Julie Besse, ajoute : "C'est d'abord un problème de santé publique. Ces plateformes de'social dining' doivent être encadrées. À domicile, toutes les règles seraient bafouées à la simple évocation d'une idée de partage ? Quant aux déclarations du fondateur d'Airbnb sur Europe 1, le 22 février dernier, elles ne sont pas de nature à nous rassurer puisque Brian Chesky, pour qui "Paris est la ville la plus importante du monde pour Airbnb", évoquait clairement le projet se lancer dans cette activité !" Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Les bistrots parisiens bientôt au patrimoine mondial de l’humanité : Le 07/06/2018 Une association rêve d’une reconnaissance planétaire. (Illustration) Une association, composée notamment de professionnels du zinc, va déposer une candidature pour que les bistrots de la capitale soient inscrits au patrimoine culturel immatériel de l’Unesco. On l’aime pour son jambon-beurre, son patron et ses serveurs gouailleurs, ses clients en tenue d’éboueur ou de manager… Le bistrot parisien est un monument à part dans la capitale faisant partie du décor et des vies animées de celles et ceux qui veulent s’échapper du « métro-boulot- dodo ». Une association, orchestrée notamment par des pros du zinc, rêve d’une reconnaissance planétaire pour ces temples de la convivialité. Elle s’est lancé un défi ambitieux, soutenue par
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 des personnalités comme l’acteur-réalisateur Jacques Weber, le comédien Pierre Arditi ou la chanteuse Marianne James : inscrire les bistrots et les terrasses de Paris incarnant un « art de vivre » au patrimoine culturel immatériel de l’humanité. «Tout le monde se réunit au comptoir» Selon nos informations, elle déposera — comme elle doit l’annoncer officiellement lundi — son dossier au ministère de la Culture en septembre. A ce dernier, ensuite, de décider ou non de transmettre la candidature à l’Unesco, institution spécialisée de l’ONU qui attribue ce label. La Rue de Valois, qui voit affluer d’autres causes nationales à valoriser, doit faire le tri et joue ainsi le rôle d’organisme de pré-sélection. Le troquet qui fleurit dans les vingt arrondissements ne manque pas d’arguments. « C’est le symbole d’un creuset social, d’un melting-pot à la française qui existe depuis des siècles. Dans cet univers ouvert, empreint de culture et de sympathie, tout le monde se réunit au comptoir, l’ouvrier comme le chef d’entreprise, le Parisien comme le non-Parisien », vante Jean-Pierre Chedal, vice-président de l’association spécialement créée pour porter le projet et président délégué du GNI-Synhorcat, syndicat de cafetiers et restaurateurs. «Là où le peuple de Paris s’est retrouvé» Selon lui, ce « lieu d’échange et de partage » possède une dimension historique depuis la naissance du Procope, plus ancien café de Paris, créé au XVIIe siècle. Mais aussi culturelle quand il fut le QG des peintres impressionnistes, de l’écrivain américain Ernest Hemingway auteur de « Paris est une fête », de Boris Vian, Jean-Paul Sartre ou Simone de Beauvoir. « C’est enfin un bel exemple de résilience, là où le peuple de Paris s’est retrouvé », explique-t-il, faisant allusion aux attentats du 13 novembre 2015 ayant, notamment, pris pour cible des clients attablés aux terrasses. Si le bistrot de Paris avait les faveurs de l’Unesco, il rejoindrait alors le repas gastronomique, le fest- noz, le compagnonnage ou la tapisserie d’Aubusson, savoir-faire hexagonaux déjà honorés. « En termes d’image, c’est un véhicule culturel mondial formidable », s’enthousiasme Jean-Pierre Chedal. Son association estime que les bistrots parisiens sont « aujourd’hui en danger » en raison notamment de « loyers spectaculairement en hausse » et qu’il faut « les protéger » pour contrecarrer la « mise en péril » de cette « tradition populaire ». Mais contrairement aux établissements implantés dans les villages qui baissent le rideau à un rythme effréné, eux résistent plutôt bien à la crise des estaminets. Au dernier recensement, les bars, cafés et petites brasseries de la capitale sont au nombre d’environ 2000, un chiffre stable ces dernières années.
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Créé au XVIIe siècle, le Procope, institution du Quartier latin, est le plus ancien café de Paris./DR Mais d’où vient le mot bistrot ? « Origine obscure », définit Le Larousse illustré. L’étymologie du nom bistrot (ou bistro), « débit de boissons, de taille généralement modeste, où l’on sert aussi de la restauration légère », est donc un mystère. Certains pensent qu’il faut puiser dans le dictionnaire russe pour comprendre. L’histoire raconte que les cosaques, qui avaient occupé Paris en 1814 après la débâcle napoléonienne, avaient pour habitude de hurler « bystro ! » (« vite ! » dans la langue de Tolstoï) aux tenanciers car ils avaient interdiction de picoler et redoutaient d’être pris en flagrant délit par les gradés. Le Robert illustré exclut cette hypothèse au motif que le mot français est bien plus tardif, apparu en 1885. Il mise plutôt sur une évolution de « bistouille », un café arrosé d’eau-de-vie ou de « bistouiller » signifiant boire de l’alcool. Autres pistes parfois évoquées : un dérivé de « bistingo » (cabaret en argot) ou de « bistraud », « mastroquet » et « bistroquet » qui, respectivement dans le Poitou, le Nord et le Sud, désignait le marchand de vin au XIXe siècle. Source : www.leparisien.fr
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 Petites et moyennes entreprises : comment trouver des financements ? Le 08/06/2018 Avec la reprise de l’activité économique et un climat des affaires qui a retrouvé des couleurs, il serait tentant de croire que les prêts aux professionnels s’assouplissent comme cela a pu être le cas avec les particuliers. Mais obtenir des financements pour développer son entreprise reste compliqué, surtout lorsque l’on est seul. Crédits photo : Shutterstock.com Alors qu’elle frôlait les 0 %, la croissance économique de la France avoisinait fin 2017 les 2,5 %, s’accompagnant par la même occasion d’un léger mieux du côté du climat des affaires au premier trimestre 2018. D’après l’Insee, celui-ci s’établit en effet à un niveau élevé (indicateur 109), favorable pour les entreprises et ce dans chaque secteur, commerce inclus. Bref, tous les indicateurs semblent au vert pour que les TPE et PME obtiennent tous les crédits demandés pour soutenir leurs investissements et leurs projets de développement. L’accès au crédit des TPE et PME Dans son dernier rapport publié en avril 2018, la Banque centrale européenne (BCE) révèle d’ailleurs que les banques ont assoupli leurs critères en matière de crédits aux professionnels, qu’il s’agisse des grandes ou des petites et moyennes entreprises. D’après la Banque de France, au premier trimestre
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 2018, « l'accès des PME aux crédits de trésorerie s’est maintenu à un niveau élevé : 85 % des PME ont obtenu totalement ou en grande partie les crédits demandés (68 % pour les TPE). L'accès aux crédits d'investissement reste encore plus aisé : 95 % des PME ont obtenu (en totalité ou à plus de 75 %) les crédits souhaités (87 % pour les TPE). S'agissant plus particulièrement des crédits d'équipement, l'obtention s’est maintenue à un haut niveau (91 %). » Pour autant, les règles du jeu ont quelque peu changé et un chef d’entreprise doit pouvoir les connaître et les appliquer à la lettre pour obtenir les financements souhaités. Préparer son dossier de financement Benoit Fougerais, directeur général du réseau de courtiers spécialisés dans le financement des professionnels Prêt Pro, met en effet en garde : « Aujourd’hui, les banques attendent des porteurs de projet, qu’ils soient créateurs ou repreneurs, une approche plus professionnelle que par le passé. Il y a encore quelques années, vous pouviez rencontrer votre banquier avec une simple feuille Excel. Désormais, il faut pouvoir présenter des dossiers complets. » Ce qui implique, entre autres, des prévisionnels exhaustifs et tangibles, certifiés par un expert-comptable mais aussi, et c’est un plus, des statuts et documents juridiques vérifiés par un professionnel du droit. « Les banques ont besoin d’être rassurées et toutes ces marques de sérieux prouvent que le porteur de projet est prêt à se lancer et réussir », ajoute Benoit Fougerais. Ne pas se limiter aux banques Avec l’émergence de nouvelles sources de financement, il serait dommage de se cantonner aux banques, surtout lorsque celles-ci se montrent quelque peu réticentes à l’octroi d’un crédit. Les plateformes de crowdfunding, par exemple, se tournent de plus en plus vers le financement des professionnels. En 2017, elles ont collecté auprès de 4 millions de Français 336 millions d’euros, soit 44 % de plus qu’en 2016 d’après le baromètre KPMG et l’association Financement Participatif France. Et parmi les sociétés financées via ce biais, on trouve majoritairement des entreprises de l’immobilier (42 %), de l’environnement (22 %) et du commerce et des services (12 %). Plusieurs plateformes de financement participatif existent, comme Anaxago, Fundimmo, Lendix, Wiseed ou encore Unilend. « Ne pas oublier également les aides régionales, qui peuvent représenter un vrai coup de pouce pour le porteur de projet », ajoute le directeur général de Prêt Pro. Se faire accompagner Comme expliqué plus haut, les banquiers attendent des porteurs de projet un professionnalisme qu’ils n’exigeaient pas nécessairement il y a quelques années. Les aides d’experts-comptables, d’avocats et, pourquoi pas, d’un cabinet spécialisé dans le marketing pour la réalisation d’une étude de marché
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 locale fiable sont donc autant d’atouts à mettre dans sa manche pour convaincre la banque de vous suivre dans votre projet professionnel. Et pour combiner différentes sources de financement (établissements bancaires, plateformes de financement participatif, aides régionales, etc.), l’appui d’un courtier spécialisé dans le crédit aux professionnels peut s’avérer utile. « Son rôle, c’est d’obtenir les financements aux meilleures conditions possible pour son client, rappelle Benoit Fougerais. Attention, pour plus de transparence de sa part, mieux vaut choisir un courtier non commissionné par telle ou telle banque. » Source : www.lesechosdelafranchise.fr
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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