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S22 revue de presse kylia - semaine du 21 au 27 mai 2018

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Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

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S22 revue de presse kylia - semaine du 21 au 27 mai 2018

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 21 au 27 mai 2018 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : 83 % des logements sont énergivores LE 23/05/2018  Les acquéreurs sont de plus en plus attentifs au DPE, diagnostic de performance énergétique. - Shutterstock Avant un achat, gare au diagnostic de performance énergétique ! Un logement mal isolé peut vous coûter cher. Les acquéreurs sont certes de plus en plus attentifs au DPE, diagnostic de performance énergétique. Mais en mesurent-ils réellement l'importance en termes de coût ? Le réseau Guy Hoquet, spécialiste de l'immobilier existant, s'est penché sur la valeur énergétique du logement des Français*. Il ressort de cette étude que le coût d'un logement mal isolé peut s'avérer très élevé.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Dans sa majorité, le parc existant se répartit entre les lettres D (40 %) et E (30 %), ce qui représente un coût annuel de 1.450 euros en moyenne, soit environ 13,60 euros/m²/an. Les fameuses « passoires thermiques », logements classés en F et G, représentent quant à elles 13 % du parc, tandis que les exemplaires A et B n'atteignent même pas respectivement les 5 % et 4 %. « Lorsque l'on traduit ces lettres abstraites en coût, elles prennent instantanément tout leur sens. Entre un logement bien isolé classé A et une passoire thermique classée G, un rapport de 1 à 10 s'applique. Ainsi, pour une surface moyenne de 88 m², le propriétaire ou locataire d'un bien A s'acquittera d'une facture annuelle d'environ 3,50 euros/m² tandis que l'occupant d'un bien classé G se verra demander pas moins de 32 euros/m² ! » explique Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. Ainsi, selon cette étude, une maison de 110 m² classée A, parfaitement isolée, dotée d'un chauffage électrique et répondant aux normes récentes, aura un coût annuel de 630 euros environ (abonnement compris), soit 52,50 euros/mois - tandis qu'une même maison plus ancienne avec un DPE G pèsera annuellement 3.823,16 euros (abonnement compris) en moyenne, soit 318 euros/mois ! Date de construction Le réseau Guy Hoquet constate aussi que le coût de l'énergie varie en fonction de la date de construction du logement. Ainsi, si un logement construit avant 1970 coûte en moyenne 15 euros/m²/an, dans la période 1970-2000, on voit la facture s'alléger de 2 euros/m²/an en moyenne (soit 13 euros/m²/an). Entre 2000 et 2010, on baisse encore pour atteindre les 11 euros/m²/an. « A partir de 2011, une cassure est clairement visible et les logements deviennent exemplaires, ce qui se traduit par des frais quasiment divisés par 2 et le m²/an n'est désormais plus facturé que 6 euros ! » précise l'étude. Plus étonnant, l'impact de l'ensoleillement sur les dépenses d'énergie. Bien sûr, il faut faire attention à l'exposition : un appartement exposé plein nord coûtera en moyenne 14 % de plus (13,07 euros du m²/an) à son occupant qu'un autre orienté sud (11,47 euros/m²/an). Mais il faut aussi se montrer attentif à l'étage. On note une différence de consommation d'énergie de l'ordre de 23 % entre un bien situé au rez-de-chaussée et un autre au 3 e étage. Et si l'on pousse la comparaison avec un logement situé au 10 e étage, cette différence atteint 46 % ! « Si l'exposition au soleil réduite pèse dans la facture énergétique d'un bien au rez-de-chaussée, cette consommation excessive au regard des 3 e et 10 e étages peut trouver également sa cause dans l'absence de voisinage en dessous qui contribuerait à chauffer indirectement. Le locataire d'un rez-de-chaussée
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 doit donc logiquement pousser un peu plus son chauffage que ses voisins des étages supérieurs », souligne l'étude. Surface et type d'énergie Autre enseignement de cette analyse : plus la surface est petite, plus elle est énergivore. Pour un bien de plus de 200 m², il faudra débourser en moyenne 10,79 euros/m²/an. La facture grimpera de quelques euros pour atteindre 14,08 euros/m²/an pour un 40-60 m² et s'envolera à plus de 20 euros/m²/an pour un studio de moins de 20 m² ! 43 % des petites surfaces mises à la vente sont dotées de DPE classés E (30 %), F (9 %) et G (4 %), et le bilan s'alourdit encore lorsqu'il s'agit de biens mis à la location. Pour ce segment, on atteint 57 % de biens (très) énergivores (34 % de E, 17 % de F et 5 % de G). « Les logements dotés de petites surfaces étant soit des biens utilisés en périodes transitoires soit des investissements locatifs, les propriétaires sont généralement moins enclins à investir dans des travaux. Il est urgent d'inciter à la rénovation de ces logements qui, en plus de peser sur l'environnement, pénalisent parfois très lourdement le budget des ménages français ! » explique Fabrice Abraham. Enfin, le type d'énergie utilisé joue un rôle non négligeable. L'écart est en moyenne de 32 % entre l'électricité et le gaz de ville en faveur du second. Autant d'enseignements utiles pour les futurs acheteurs. Source : www.lesechos.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Encadrés, les loyers sont restés modérés à Paris en 2017 Le 23/05/2018 INFOGRAPHIES - Les loyers ont progressé de 0,6% en 2017 (contre +0,4% en 2016) dans la capitale, selon les premières estimations d’une étude de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. Reste à savoir s’ils resteront modérés avec l’annulation de l’encadrement des loyers. Les loyers demandés par les bailleurs aux locataires emménageant dans un logement à Paris ont progressé de 0,6% en 2017 (contre + 0,4% en 2016), selon les premières estimations de l’enquête annuelle de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). Pour l’Olap, c’est la confirmation de la «décélération très nette» depuis 2014 (voir notre graphique ci-dessous) - date à laquelle la loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) a commencé à s’appliquer - due aux mesures réglementaires d’encadrement prises par l’État. L’an dernier dans la capitale, les locations se sont conclues à un loyer moyen d’environ 23 euros en 2017. Dans l’agglomération parisienne, la hausse moyenne des loyers est de 0,5% en 2017 (contre 0,1% en 2016). «Dans un contexte de reprise de l’économie francilienne et de remontée de l’indice des loyers, ces résultats illustrent l’impact du décret annuel de limitation de la hausse des loyers et pour Paris,
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 celui de l’arrêté d’encadrement des loyers (instauré par la loi Alur et entré en vigueur le 1er août 2015, NDLR)», explique l’Olap. Cette modération de la hausse des loyers résulte également de l’application des décrets annuels de limitation de la hausse des loyers à la relocation, pris chaque été depuis août 2012. Dans l’agglomération parisienne entière, elle a été l’an dernier, comme en 2016, de 0,6%, à 19,70 euros le m². Une progression similaire à celle de l’Indice de référence des loyers (IRL) qui fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. En revanche, à Paris, l’augmentation a été de 1% (contre 2% en 2016), un niveau donc supérieur à l’IRL. Or, si l’annulation de l’encadrement des loyers entre en application pour les premiers loyers fixés librement par les propriétaires, il n’en est rien pour les relocations, dont les hausses restent encadrées. Ainsi, d’une année sur l’autre (et même d’un bail à un autre), un propriétaire n’a pas le droit d’augmenter le loyer au-delà de l’IRL qui est calculé sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. «Un certain nombre de logements peuvent augmenter plus que l’IRL à la suite de gros travaux qui améliorent significativement la qualité du logement, explique l’Olap au Figaro Immobilier. Ces logements représentent un peu moins de 10% des relocations en moyenne». Source : www.lefigaro.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Une terrasse n’est pas une habitation. Le 24/05/2018 Pour l’application de l’article R. 811-1 du Code de justice administrative, qui vise, dans les zones où la tension entre l’offre et la demande de logements est particulièrement vive, de réduire le délai de traitement des recours pouvant retarder la réalisation d’opérations de construction de logements, le Conseil d’État précise que le permis de construire pour la réalisation d’une terrasse, la modification des façades et le ravalement d’une maison d’habitation n’a pas pour objet la réalisation de logements supplémentaires et n’entrent donc pas dans le champ d’application des dispositions de l’article R. 811- 1-1 du Code de justice administrative. Aux termes de l’article R. 811-1-1 du Code de justice administrative : « Les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation ou contre les permis d’aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d’une des communes mentionnées à l’ article 232 du Code général des impôts et son décret d’application. Les dispositions du présent article s’appliquent aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018 ». Cette disposition, issue du décret du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l’urbanisme, a pour objectif, dans les zones où la tension entre l’offre et la demande de logements est particulièrement vive, de réduire le délai de traitement des recours pouvant retarder la réalisation d’opérations de construction de logements. Elle déroge au premier alinéa de l’article R. 811-1 du CJA qui dispose que « Toute partie présente dans une instance devant le tribunal administratif ou qui y a été régulièrement appelée, alors même qu’elle n’aurait produit aucune défense, peut interjeter appel contre toute décision juridictionnelle rendue dans cette instance ». Par un arrêt du Conseil d’État du 16 mai 2018, il est affirmé que l’article R. 811-1-1 du Code de justice administrative doit s’interpréter strictement. Par conséquent, si ces dispositions sont susceptibles de s’appliquer aux permis de construire autorisant la réalisation de travaux sur une construction existante, c’est à la condition que ces travaux aient pour objet la réalisation de logements supplémentaires.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Il ne peut en aller différemment que lorsque les travaux sur une construction existante ont fait l’objet d’un permis de construire modificatif, lequel, pour l’application des dispositions de l’article R. 811-1-1 du CJA, suit nécessairement le sort contentieux du permis de construire initial auquel il se rattache. Dans cet arrêt du Conseil d’État du 16 mai 2018 dès lors « que la demande formée par M. B...devant le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, enregistrée au greffe de ce tribunal le 3 septembre 2014, tendait à l’annulation pour excès de pouvoir de l’arrêté du 3 juillet 2014 par lequel le maire de la commune de La Garenne-Colombes, laquelle figure sur la liste annexée au décret du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts, a délivré à M. F...et Mme D...un permis de construire pour la réalisation d’une terrasse, la modification des façades et le ravalement d’une maison d’habitation ; que ces travaux n’ont pas pour objet la réalisation de logements supplémentaires et n’entrent donc pas dans le champ d’application des dispositions de l’article R. 811-1-1 du Code de justice administrative ». Source : www.village-justice.com
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Les Français, champions du monde des angoisses fiscales immobilières Le 24/05/2018 D’après une étude mondiale HSBC, la France est le seul pays où une hausse de la fiscalité inquiète plus que l’augmentation des prix immobiliers. Les jeunes français seraient, eux, pessimistes quant à leur accession à la propriété. Décryptage. En matière de taxe et d’impôts immobiliers, les Français sont loin d’être confiants. Bien à l’opposé: 88 % des futurs propriétaires hexagonaux déclarent craindre une hausse de la fiscalité sur la pierre. La France étant le seul, parmi les dix pays interrogés par HSBC, qu’une hypothétique augmentation des taxes inquiète plus que la montée des prix. Limitée aux propriétaires et possibles acquéreurs, cette étude porte sur la relation à la propriété immobilière sous différentes latitudes. Et dévoile par la même occasion nombre de particularités françaises. L’annonce de la suppression de la taxe d’habitation n’y fait rien. Les Français restent méfiants face à la création de nouveaux impôts fonciers. La proposition du premier ministre Édouard Philippe d’augmenter les droits de mutations ne devrait pas apaiser les angoisses sur le climat fiscal. D’autant
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 plus que les Français ne craignent pas moins une flambée des prix: ils sont 83% à dire leurs peurs face à une évolution à la hausse du marché. Ce qui se traduit, comme dans l’ensemble des pays de l’étude, par le jugement suivant: il devient de plus en plus difficile d’accéder à la propriété. Près d’un Français sur deux (58%) pense devoir travailler plus que ses parents pour s’offrir un logement. Les jeunes se montrent particulièrement pessimistes: chez les individus nés entre 1981 et 1996, le pourcentage grimpe jusqu’à 73%. Ces chiffres, s’ils sont élevés, sont encore en deçà de la moyenne mondiale. Toute génération confondue, une personne sur sept y déclare ressentir l’obligation d’une charge de travail supérieure à celle de ses aînés. La banque britannique souligne un point intéressant: la majorité des sondés - de France ou d’ailleurs - s’estiment malgré tout plus riche que ses parents au même âge. L’élévation du prix au mètre carré de ces dernières décennies expliquant sans doute ce paradoxe. Les Français déjà propriétaires se démarquent plus nettement de leurs voisins. Ils ne sont que 27% à envisager investir dans un nouveau bien d’ici 5 ans - un taux qui monte à 40 % en dehors de nos frontières. Il faut dire que les motivations ne sont pas les mêmes. À l’étranger, l’espoir de capitaliser sur la valeur du bien initial prédomine alors qu’en France, l’achat d’un bien moins coûteux à entretenir arrive en tête des réponses. Ce qui n’est probablement pas sans lien avec la pression fiscale. Les Français valorisent pourtant, à leur manière, l’accession à la propriété. Ils sont 68% à considérer que la capacité à transmettre son bien comme une fierté. Le pays étant l’un de ceux où la symbolique de la transmission est la plus importante. Cependant, le prestige engendré par l’acquisition d’un logis autour de son entourage y est jugé très faible - 27% - à l’inverse des autres pays, où ce chiffre concerne près d’une personne sur deux. Source : www.lefigaro.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Les Français et leurs voisins: je t’aime, moi non plus Le 25/05/2018 Moins de 21% des Français devraient participer à la fête des voisins ce vendredi 25 mai. Alors qu’ils affirment entretenir de bonnes relations avec les habitants de leur immeuble, ils préfèrent ne pas trop les voir pour rester en bons termes. Rien n’y fait. Lancée pour réchauffer les relations entres habitants, la fête des voisins ne prend pas. Si 84% des Français en connaissent l’existence, seule une minorité envisage d’y participer. Les irréductibles défenseurs de l’apéritif inter-palier représentent seulement 21% de la population, selon une étude de Budget-maison.com. Mais la responsabilité de ce désamour n’incomberait pas à de mauvaises relations. Pour défendre leur absence à cet événement, plus d’un Français sur deux invoque la volonté de préserver son amitié avec ses voisins. Autrement dit, pour 58% des sondés, une fréquentation plus assidue de son voisinage mènerait forcément à des conflits. De quoi décourager les tenants de cette 19ème édition... Et pourtant, à en croire le dernier baromètre Qualitel sur la qualité de vie à la maison réalisé par Ipsos, 85% des Français déclarent entretenir de bonnes relations avec leurs voisins. Mais ils reconnaissent volontiers que ce n’est pas tous les jours un long fleuve tranquille. Le bruit est clairement la source de
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 la plupart de ces querelles. Après le tapage diurne comme nocturne, les problèmes de stationnement génèrent, eux aussi, leurs lots de conflits. Ainsi, 30% des Français -et 42% des occupants d’appartement- reconnaissent avoir déjà connu des frictions sur ce sujet. Une proportion qui monte à 69% pour ceux qui déclarent avoir de mauvaises relations avec leurs voisins. L’étude menée par Budget-immo liste également dans les motifs de conflits les animau envahissants, les voisins trop intrusifs et pour finir, le non-respect des parties communes. Des différends qui se seraient déjà soldés par une opposition frontale pour près de 7 Français sur 10. Dans ce cas, la situation s’est envenimée au point de déboucher sur le dépôt d’une plainte ou d’une main courante dans 32% des cas. Enfin, certaines doléances sont aussi inattendues que délicates à évoquer: 12% de la population a ainsi confié avoir été importunée par les ébats amoureux d’un voisin. Ce qui n’empêche pas les Français d’apprécier à sa juste valeur une entente cordiale avec celui qui vit juste à côté. Ils jugent pour la moitié d’entre eux qu’un riverain qui rend des services est une chose plaisante. Et sont même 49% à avouer passer de bons moments avec ces anonymes qui partagent leurs vies. Un anonymat qui est d’ailleurs tout relatif: 51% des Français appellent leurs voisins par leurs prénoms, et 18% par un surnom. Notons que pour 7% d’entre eux, le mode d’interpellation favori est encore...l’insulte. Une attitude assez éloignée des 35% de compatriotes qui disent avoir partagé un apéritif avec l’occupant d’un logis proche du leur. Ce qui semble indiquer que la faible présence à la fête des voisins est loin d’être le signe d’une mésentente générale. Source : www.lefigaro.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Cession des parts de la société et substitution de caution. Le 23/05/2018 Quelle est l’efficacité d’une clause de substitution de caution dans une cession de parts de société en redressement judiciaire face à un établissement bancaire ? Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’appel de Lyon en ce printemps 2018 et qui vient aborder la question spécifique de l’associé d’une entreprise, également caution, alors que ce dernier a procédé à une cession des parts de la société. En effet, dans cette affaire le gérant caution était poursuivi par la banque alors même que l’entreprise avait fait l’objet d’un redressement judiciaire, Et alors même que dans le cadre de ce redressement judiciaire une cession des parts de la société au profit d’un repreneur avait été envisagée pour permettre une bonne reprise de l’activité et au travers d’un plan de redressement viable. Cette cession des parts au profit du tiers repreneur s’accompagnait dans l’acte de cession d’une reprise de l’engagement de la caution. La pratique montre bien que si l’idée même d’un plan de redressement de l’entreprise avec une cession des parts par un tiers repreneur peut avoir quelque avantage il n’en demeure pas moins qu’il peut arriver que le vendeur de parts, par ailleurs gérant et caution, omette son sort particulier en qualité de caution et ne s’assure pas de pleine et parfaite effectivité de la transmission de l’engagement de la caution qui devrait normalement accompagner la cession de parts. Dans cette affaire, la société E avait été constituée en octobre 98 et avait pour activité la vente de jouets sous une enseigne bien connue les consorts D étant titulaires de toutes les parts de la société et Monsieur D était par ailleurs le gérant de la société.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 C’est dans ces circonstances que par acte du 28 août 2009 Monsieur D. s’était porté caution solidaire de toutes les obligations dont la société E. pourrait être tenue à l’égard de la banque dans une limite de 20.000 euros et ce pour une durée de 10 ans. C’est cet engagement de cautionnement de tout engagement qui mérite bien souvent d’être contesté car même si dans le cas présent le plafond reste raisonnable, il n’en demeure pas moins que dans d’autres cas d’espèces les montants sont parfois bien plus importants et mettent en difficulté le gérant qui n’appréhende pas forcément au moment de la signature de l’engagement de caution, sa portée. Car, il est vrai que dans cette affaire, en vue du financement de l’ouverture d’un nouveau magasin, la banque avait alors consenti, le 18 mai 2010, à la société E. un prêt d’équipement de près de 225.000 euros, ce qui ni n’est pas rien. Par acte du même jour, Monsieur D. s’était alors porté caution solidaire de ce prêt en sus du premier engagement de caution dans la limite de 45.000 euros. Enfin et surtout, la société E. avait également souscrit le 31 mai 2013 un billet à ordre tiré sur le compte de la banque d’un montant de 75.000 euros avec l’aval de son gérant, et une échéance au 30 octobre 2013. Cependant, difficultés économiques faisant, le Tribunal de Commerce de Bourg en Bresse avait, en juin 2013, prononcé le redressement judiciaire la société E. De même, la banque a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire pour la somme de 246.123,46 euros. Par suite, en l’état de l’ouverture de la procédure collective, et par acte du 15 octobre 2013 la banque a assigné Monsieur D., en sa qualité de caution, et ce, en l’état de l’arrêt des poursuites individuelles, afin que le Tribunal de Commerce déclare sa créance à l’encontre de la caution bien fondée, et prononce le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure de redressement initial. Il est bon effectivement de rappeler qu’à ce stade, en cas d’un redressement judiciaire, si la jurisprudence et les textes permettent au créancier de prendre des garanties à l’encontre de la caution, il n’en demeure pas moins que le principe de l’arrêt des poursuites individuelles empêche la banque de poursuivre l’entreprise mais également le gérant caution, au moins pendant l’année du redressement judiciaire. Pour autant, cela n’avait pas arrêté la banque qui avait souhaiter ses garantir envers la caution.
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Or, au cours de la période d’observation, les consorts M. ont souhaité se porter acquéreurs de l’entreprise en difficulté, ces derniers souhaitant reprendre l’entreprise et lui donner un second souffle. Les consorts M. ont déposé une offre de reprise de la société E. auprès de l’administrateur. Pour permettre cette reprise, ils ont ensuite acquis, par acte sous seing privé du 28 octobre 2013, l’ensemble des parts sociales des consorts D. sous la condition de l’homologation de leur projet de reprise par le Tribunal de Commerce. Cette condition était naturellement inévitable en droit de l’entreprise en difficulté. Mais surtout, l’acte prévoyait également la reprise par les consorts M. des engagements de caution des consorts D. Cela était aussi la suite logique de la cession des parts. Cela était parfaitement logique. Il est bien évident que dans l’hypothèse où les consorts D. procédaient à la cession des parts et vendaient leur entreprise, ils devaient dans le même temps se libérer de toute forme d’engagement à l’encontre d’une société qui n’était désormais plus la leur ; l’un n’allant pas sans l’autre. Ce qui, au moment de l’acte ne semblait pas déranger les repreneurs qui avaient clairement signé l’acte de cession des parts, avec en son sein, la clause non équivoque de la reprise de l‘engagement de caution. Or, comme chacun sait, il faut savoir battre le fer pendant qu’il est encore chaud. Il n’est pas rare de constater que si les actes de cession des parts prévoient le transfert du cautionnement, cela est rarement suivi d’effet, ce qui peut créer de nombreuses difficultés, comme tel est le cas en l’espèce, lorsque la banque finalement poursuit les cautions initiales. C’est dans ces circonstances que, par jugement du 31 octobre 2013, le Tribunal de Commerce a autorisé la cession des parts et que par jugement du 15 janvier 2014, le même Tribunal de Commerce a arrêté le plan de continuation présenté par la société E. prévoyant notamment le remboursement sur 10 ans des créances bancaires. Que pour autant, malheureusement, les repreneurs n’ont pas su être à la hauteur des espérances du Tribunal de Commerce et des cédants, de telle sorte que par la suite ladite entreprise a fait l’objet d’une liquidation judiciaire,
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 La banque a alors repris ces poursuites contre la caution, savoir Monsieur D., afin de réclamer le paiement de la somme de 134.429,15 euros outre intérêts. C’est dans ces circonstances que les consorts D. ont tenté d’échapper à leur responsabilité en premier lieu en opposant à la banque un manquement aux obligations de proportionnalité du prêt et des engagements de caution, et également un manquement aux obligations de conseil de mise en garde. Ils ont enfin opposé à la banque le fait que la cession de parts prévoyait des substituions de cautions de telle sorte qu’il appartenait aux consorts M de les garantir des sommes pour lesquelles ces derniers pourraient être condamnés. Concernant la question de disproportion, la Cour vient sanctionner le cumul des engagements de caution. En effet, elle souligne que le simple fait que le dirigeant déclare au titre de ses engagements un cautionnement antérieur il appartenait à la banque de vérifier si ce nouvel engagement de caution était supportable, en sus du premier. A défaut, le nouvel engagement de caution était manifestement disproportionné par rapport à ses biens et revenus et ses engagements antérieurs. En effet, la Cour d’Appel tirant toute conséquence de cette disproportion, souligne qu’il appartenait à la banque de démontrer que le patrimoine de Monsieur D lui permettait de faire face à ses nouvelles obligations au moment où elle l’a appelé. Mais plus encore, la Cour considère que la disproportion pouvait, (et devait ?), s’apprécier au jour du jugement qui a arrêté le plan de redressement date à laquelle l’obligation de Monsieur D, dirigeant caution, est devenue exigible. Enfin, et surtout, la Cour d’appel apporte une réponse à l’appel en garantie de l’ancien dirigeant dirigé contre les repreneurs de la société, les consorts M. Monsieur D considérait que l’appel en garantie du nouveau porteur de parts, qui s’était engagé dans l’acte de cession de parts à reprendre les engagements de caution, était parfaitement fondé au motif pris qu’aucune action contre la caution n’avait été exercée préalablement à la cession des parts, de telle sorte que l’engagement devait forcément être repris par les consorts M. Pour autant, la réalité factuelle révélait que l’assignation par laquelle la banque avait pris soin de se garantir nonobstant l’arrêt des poursuites individuelles était antérieure à la cession de parts.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 De telle sorte que le repreneur, Monsieur M, ne serait pas tenu par une poursuite antérieure à la cession des parts et à la reprise des engagements de caution subséquentes. Monsieur D tente de s’en défendre en expliquant notamment qu’il ne fût pas informé de l’action de la banque, l’assignation du 15 octobre 2013, ne lui ayant pas été délivrée à personne, que cette assignation ne faisait pas mention d’une demande effective de l’engagement de caution qu’il a souscrite. Que surtout, dans la mesure ou l’action initiale n’était que « conservatoire », l’idée de Monsieur D était de considérer que ses véritables demandes en paiement ne s’étaient exprimées que par la suite, soit, au mois d’avril 2014. De telle sorte que les véritables demandes en condamnation découlant cette action était réellement survenu postérieurement à l’acte de cession des parts qui est intervenu le 28 août 2013. De telle sorte que l’engagement de Monsieur M de garantir les cédants contre toute action de la part de créancier pour des faits postérieurs à la cession de parts était parfaitement valide et non équivoque. Or, dans l’acte de cession qui avait été conclu entre les vendeurs de parts et les repreneurs en date du 28 août 2013 notamment sur l’article intitulé « substitution de caution, engagement des cessionnaires », lequel précisait qu’après avoir inventorié les créances pour lesquelles les époux D. s’étaient portés caution solidaire, Monsieur M prend l’engagement de se porter caution personnelle et solidaire de la société au lieu et place des consorts D. et sous les mêmes conditions à l’effet de garantir lesdits paiements et obligations et de proposer toute autre garantie acceptée par les créanciers suffisait, le tout de façon que les consorts D. soient relevés de leurs engagements de caution qu’ils ont souscrit et dégagés de toute obligation à cet égard. La même clause prévoyant que Monsieur M. s’obligeait à garantir les cédants contre toute action de la part de chacun des créanciers susvisés pour des faits postérieurs à la cession des parts et à leur rembourser immédiatement toute somme qu’ils pouvaient être tenus de payer à ce titre. La clause était-elle si claire que ça ? La Cour d’appel, quant à elle, interprète cette clause en ce sens que la substitution ne jouerait qu’en cas de poursuites par des créanciers qu’elle désigne contre Monsieur D. en sa qualité de dirigeant caution pour des faits exclusivement postérieurs à l’acte de cession de parts.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Cette décision peut sembler d’autant plus curieuse que dans le corps de sa décision, la Cour, considère, au visa de l’article L622-28 alinéas 2 et 3 du Code du Commerce, que dans la mesure où le créancier bénéficie d’un cautionnement consenti par une personne physique en garantie de la dette d’un débiteur principal mis ensuite en redressement judiciaire, peut prendre des mesures conservatoires sur les biens de la caution. La question se pose alors de savoir si l’assignation du 15 octobre 2013, délivrée à la requête de la banque, peut s’analyser en véritable mesure de poursuites contre Monsieur D en sa qualité de caution aux fins d’obtenir on d’un titre exécutoire même si l’instance introduite par cette assignation a été suspendue jusqu’au jugement du plan de redressement par l’effet de l’article L122-28 du Code du Commerce. A bien y croire la Cour, cela semble être le cas. Elle considère, ce qui peut sembler bien contestable, que la clause de substitution ne peut être invoquée à l’encontre de Monsieur M dans la mesure où l’acte de poursuite de Monsieur D, en qualité de dirigeant caution, était antérieur à la cession des parts sociales, Dès lors, il y a lieu de rejeter l’appel en garantie fait par Monsieur D à l’encontre de Monsieur M. Cette décision est intéressante à bien des égards. En premier lieu, elle rappelle que la banque ne peut cumuler les engagements de cautionnement sans exposer au dirigeant à une problématique de disproportionnalité des engagements. En deuxième lieu, et surtout, elle rappelle, que dans l’hypothèse d’une cession des parts qui prévoit une substitution d’un engagement de caution par le repreneur il importe de n’oublier aucun engagement de caution et de bien s’assurer de l’efficience de la reprises desdits engagements. Bien plus, il est à mon sens important d’établir cette cession des parts au contradictoire des banques partenaires afin que celles-ci soient parfaitement informés de ce transfert d’engagements de caution. Idéalement, il serait bon que les cédants de parts obtiennent un accord express de la banque quant à la reprise des engagements de caution par le repreneur. Sans quoi, immanquablement, l’ancien dirigeant se retrouve encore et toujours exposé à des poursuites par la banque en cas de déconfiture de l’entreprise, Il est alors tout aussi contraint d’appeler en garantie le repreneur qui ne manquerait pas de faire preuve d’imagination juridique afin d’échapper à ces fameux engagements de cautionnement.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Sans quoi, il peut sembler bien injuste à bien des égards que ce cédant se retrouve à supporter un engagement de cautionnement après qu’il ait vendu sa société alors que justement les poursuites de la caution découlent bien souvent des erreurs ou de la mauvaise gestion, et donc de la confiture de l’entreprise qui serait du fait du nouveau repreneur. Pour autant, la question de la transmission de l’engagement de caution dans le cadre d’une cession de parts ne doit surtout pas être prise à la légère. Source : www.village-justice.com
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Contribution exceptionnelle sur l’IS : quel chiffre d’affaires prendre en compte ? Le 25/05/2018 Une société allemande qui dispose d’un établissement stable en France demande à l’administration fiscale de lui rembourser le montant de la contribution exceptionnelle à l’impôt sur les sociétés qu’elle estime avoir versée à tort : pour elle, puisqu’elle réalise moins de 250 M€ de chiffre d’affaires (CA) en France, elle n’est pas tenue au paiement de cette contribution. A tort ou à raison ? Contribution exceptionnelle sur l’IS : CA français ou CA mondial ? Pour les exercices clos du 30 décembre 2011 et jusqu’au 30 décembre 2016, les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et réalisant un chiffre d’affaires annuel (CA) supérieur ou égal à 250 M€ étaient tenues au paiement d’une contribution exceptionnelle sur l’impôt sur les sociétés (IS). Cette contribution, calculée sur la base de l’impôt sur les sociétés lui-même, était due :
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20  au taux de 5 % pour les exercices clos entre le 31 décembre 2011 et le 30 décembre 2013 ;  au taux de 10,7 % pour les exercices clos entre le 31 décembre 2013 et le 30 décembre 2016. Si le principe semble clair, son application peut poser problème, notamment pour la détermination du seuil de CA de 250 M€ réalisé par les sociétés étrangères disposant d’un établissement stable en France : faut-il tenir compte du seul CA réalisé sur le sol français, ou du CA global réalisé par la société en France et à l’étranger ? C’est justement la question que s’est posée une société allemande disposant d’un établissement stable en France. Estimant que son CA réalisé en France (et soumis à l’IS) était inférieur au seuil de 250 M€, elle a demandé à l’administration fiscale de lui rembourser les sommes versées au titre de la contribution exceptionnelle sur l’IS. Refus de l’administration, qui considère que pour déterminer si une société est tenue au paiement de cette contribution, il faut prendre en compte le CA global et pas seulement celui réalisé sur le territoire français. Position partagée par le juge, qui rejette la demande de remboursement formulée par la société. Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 4 mai 2018, n°402162 Source : www.bar-brasserie.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Réglementation des happy Hours Le 25/05/2018 Un débitant de boissons qui propose des boissons alcooliques à prix réduit pendant une période restreinte doit également proposer des boissons sans alcools à prix réduit. Les établissements concernés Cette pratique des Happy hours concerne les débits de boissons à consommer sur place titulaire d'une licence de 3ème et 4ème catégorie. Ne sont pas concernés par cette réglementation les établissements titulaire d'une licence à emporter, ainsi que les restaurants titulaires d'une licence restaurant, à condition qu'ils ne disposent pas en plus d'une licence de 3ème ou de 4ème catégorie. Les horaires L'article L.3323-1du code de la santé publique indique que « le débitant propose des boissons alcooliques à prix réduits pendant une période restreinte, il doit également proposer à prix réduit les boissons non alcooliques susmentionnées. » Il mentionne « une période restreinte » mais sans définir l'amplitude horaire autorisée. Ceci afin de permettre aux exploitants de pouvoir adapter cette pratique des happy hours en fonction de sa clientèle. Les prix pratiqués Pendant les happy hours, le débitant de boissons doit pratiquer des opérations promotionnelles équivalentes pour les boissons alcooliques et les boissons sans alcool. Par exemple, le débitant de boissons qui propose deux boissons alcooliques pour le prix d'une, doit parallèlement, proposer soit deux boissons sans alcool pour le prix d'une, soit une boisson sans alcool à demi tarif. Publicité et affichage de la promotion L'article R.3351-2 que l'annonce de la réduction des prix doit être faite de façon équivalente pour les deux catégories de boissons. En pratique, il est conseillé de faire un affichage sur le même support, dans des termes et caractères semblables et qui présentent la même visibilité.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Sanctions Le fait de ne pas proposer à prix réduit dans des conditions équivalentes des boissons non alcoolisées ou de ne pas annoncer cette réduction des prix pour ces boissons est passible d'une amende de 750 €. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 La franchise, tremplin vers l’entrepreneuriat Le 25/05/2018 Chaque année, plusieurs centaines de nouveaux chefs d’entreprise choisissent la franchise pour entreprendre. Une solution qu’ils privilégient à la création ou la reprise d’entreprise en solo, et ce pour différentes raisons. Crédits photo : Shutterstock.com 44% des personnes qui souhaitent entreprendre envisagent de le faire en franchise L’entrepreneuriat séduit de plus en plus de Français. Ces dernières années, la tendance ne se tarit pas puisque plus d’un tiers d’entre eux en moyenne déclarent vouloir créer son entreprise. D’après l’enquête annuelle de la franchise réalisée en 2017 par la Fédération française de la franchise (FFF), l’institut CSA et la Banque Populaire, 39 % des Français souhaitent entreprendre et parmi eux, 44 % envisagent de le faire en franchise. Des franchisés en majorité salariés Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la franchise ne se réduit pas à une solution de secours pour les chômeurs de longue durée de créer leur propre emploi. En effet, 76 % des franchisés aujourd’hui en activité en France étaient salariés avant d’ouvrir leur point de vente en réseau. L’entrepreneuriat en franchise est donc bien un choix de reconversion professionnelle plutôt qu’une
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 « bouée de sauvetage ». D’autant que pour beaucoup de ces salariés qui décident de quitter leur job pour entreprendre, la situation qu’ils laissent de côté offrait de nombreux avantages en termes de rémunération et de sécurité de l’emploi, notamment, beaucoup des franchisés étant d’anciens cadres. Mais ils trouvent dans la franchise un bon compromis entre l’envie de se mettre à leur compte et la limitation du risque d’échec qui, pour rappel, touche une jeune entreprise sur deux avant ses six ans. La notoriété d’une marque Il s’agit de la principale raison qui a motivé le choix d’un franchisé d’opter, d’abord, pour la franchise puis pour telle ou telle enseigne. 35 % des franchisés installés placent en effet la notoriété de la marque en tête des raisons pour lesquelles ils se sont engagés avec un réseau. Suivent ensuite pour 25 % la puissance et les moyens du réseau et l’accompagnement pour développer son entreprise, pour 24 % des franchisés. Lorsqu’un franchisé se lance avec une enseigne, il achète non seulement un concept clé en mains mais aussi une notoriété, une clientèle déjà fidèle et une image de marque que le franchiseur et le réseau existant ont développé au fil des ans. La transmission d’un savoir-faire L’un des principaux avantages à rejoindre un réseau de franchise lorsque l’on crée son entreprise, c’est de bénéficier d’un concept clé en mains, déjà testé et éprouvé sur au moins un site pilote par le franchiseur. Avant de démarrer son affaire, le franchisé est censé recevoir de la part de la tête de réseau toutes les compétences, tous les outils et savoir-faire nécessaires à la duplication du modèle dans les meilleures conditions afin de garantir le succès. Cela passe notamment par une formation initiale complète d’une durée moyenne d’environ un mois, pouvant allier théorie et pratique – 75 % des franchisés déclarent avoir été bien préparés par leur formation initiale pour l’ouverture de leur point de vente – et par la remise d’un manuel opératoire, véritable Bible du franchisé dans laquelle sont répertoriés tous les process et bonnes pratiques à mettre en œuvre pour réussir. Pour aller encore plus loin, il n’est pas rare que le franchiseur propose également des modules de formation continue au franchisé et à ses équipes, notamment lors de la première année. Ceux-ci durent en moyenne 24 jours répartis sur douze mois et 76 % des franchisés en ont bénéficié l’an dernier. Afin de favoriser l’échange de bonnes pratiques au sein du réseau, l’enseigne peut également instaurer un système de coaching ou de parrainage dans lequel des franchisés déjà installés prennent sous leur aile les nouvelles recrues. En moyenne, cela concerne deux tiers des entrepreneurs en réseau.
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 L’accompagnement d’une enseigne Lorsqu’ils signent un contrat de franchise, le franchiseur et le franchisé s’engagent à respecter un certain nombre de devoirs l’un en vers l’autre. Parmi les engagements qui incombent au franchiseur, se trouve l’assistance envers le franchisé. Celle-ci peut revêtir différentes formes, comme par exemple un accompagnement in situ lors de l’ouverture du point de vente (78 % des franchisés en ont bénéficié), des visites régulières de la part d’un animateur réseau (72 % des franchisés), l’organisation par la tête de réseau de conventions et réunions permettant de faire se retrouver tous les membres (81 %) ou encore de sessions de réflexion en matière d’innovation avec les franchisés (80 % des réseaux). En résumé, l’assistance du franchiseur au franchisé peut aussi bien être technique que commerciale, mais dans tous les cas elle se doit d’être continue. Un soutien qui permet aux franchisés de se sentir plus fort qu’un commerçant lambda pour 76 % des personnes interrogées. 46 % d’entre eux estiment par ailleurs mieux gagner leur vie qu’un commerçant isolé grâce à la franchise. En moyenne en 2017, le revenu annuel d’un franchisé s’établissait aux alentours des 33 900 euros nets, pour un chiffre d’affaire médian de 420 000 euros. Source : www.lesechosdelafranchise.com
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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