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S19 revue de presse kylia - semaine du 4 au 10 mai 2020

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S19 revue de presse kylia - semaine du 4 au 10 mai 2020

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 4 au 11 mai 2020 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : quelle stratégie de prix anticipent les acheteurs et vendeurs en sortie de crise Le 02/05/2020 Les vendeurs de biens immobiliers seront-ils prêts à faire des concessions sur les prix en sortie de confinement ? Les acheteurs pourront-ils tirer profit de la crise, en négociant davantage les transactions ? L’estimateur de biens en ligne MeilleursAgents a pris la température, afin d’anticiper les tendances du marché.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 La machine est grippée. Depuis le début de la crise épidémique, les transactions immobilières tournent au ralenti. La faute aux divers blocages inhérents au confinement : visites physiquement impossibles, blocages des administrations, suspension de divers délais légaux, difficultés de signer les actes chez le notaire… Dans ce contexte, acheteurs et vendeurs se montrent forcément plus attentistes qu’à l'accoutumée. D’après une étude* publiée mercredi 29 avril par MeilleursAgents, le nombre de promesses de vente signées durant le dernier mois et demi de confinement a diminué de 75%. Et sur la même période, l’ajout de nouvelles petites annonces de bien à vendre a chuté de 66% sur la plateforme MeilleursAgents. En parallèle, 50% des agences immobilières auraient totalement cessé leur activité, d’après les résultats de cette étude. En résumé, ce sont donc, “120 000 ventes qui n’ont pas pu se réaliser avec le confinement”, évalue Thomas Lefebvre, le directeur scientifique du groupe d’estimation immobilière en ligne. Les particuliers reportent leurs transactions… mais ne les annulent pas Les acheteurs et les vendeurs se montrent pour l’instant attentistes… mais qu’en sera-t-il à la sortie du confinement ? Pour le savoir, MeilleursAgents a enquêté auprès de 2.000 particuliers, et près de 300 agents immobiliers. Objectif : connaître l’état d’esprit de chacun, ce qui conditionnera la vitesse et les tendances de reprise du marché. Et première bonne nouvelle : à priori, acheteurs et vendeurs ne renoncent pas à leur projet immobilier. Deux tiers des 2.270 acheteurs et vendeurs interrogés se déclarent “sereins” sur la reprise du marché. 53% des vendeurs et 49% des acheteurs déclarent même vouloir reprendre les transactions dès la levée du confinement. 40% des particuliers préféreront quant à eux attendre “quelques semaines, ou mois” avant de concrétiser leur projet. “Nous avons observé très peu d’abandons, seulement 2 à 3% chez les acheteurs et les vendeurs”, rapporte Thomas Lefebvre. Les investissements locatifs sont ceux qui souffriraient le plus des éventuels abandons d’achat, estime MeilleursAgents. Des tensions à venir sur les estimations de prix Pour autant, le marché ne redémarrera probablement pas “aussi vite” qu’avant. Pour MeilleursAgents, cette crise épidémique inédite risque en effet de créer des tensions sur les prix. Pourquoi ? Parce qu’habituellement, les vendeurs ont tendance à surestimer de 5% la valeur réelle de leur bien, rapporte l’estimateur de bien immobilier en ligne. De leur côté, les acheteurs “sous-évaluent” en moyenne de 5% le prix du bien désiré. Dans un tel contexte, nous éclaire Thomas Lefebvre, “l’écart de prix est acceptable entre acheteur et vendeur. Et si l’écart est raisonnable, la transaction se réalise quand même.”
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Or avec la crise épidémique, “l'écart de perception entre les vendeurs et les acheteurs se creuse”, nous explique MeilleursAgents. La perception des prix des vendeurs reste stable, alors que les acheteurs misent sur un recul de prix de 10%. “Ce fossé va inévitablement ralentir les négociations entre les acteurs aux positions difficilement conciliables”, anticipe MeilleursAgents. Dès la sortie du confinement, les négociations risquent donc de devenir “plus rudes et plus longues”, prévoit l’estimateur de bien en ligne. Gare aux négociations trop rudes côté acheteur Dans cette situation, les acheteurs opportunistes qui voudront négocier le plus férocement les prix… ne seront pas pour autant en position de force. “53% des vendeurs et 49% des acheteurs devraient reprendre leur projet immobilier dès la levée du confinement”, constate MeilleursAgents. Ce statu quo sur l’équilibre entre offre et demande comparé à la période d’avant crise “empêchera les acheteurs d’imposer un tel rabais”, pronostique en conséquence le groupe. Néanmoins, quelques vendeurs pressés de se débarrasser de leur bien pourraient malgré tout accepter certaines ristournes en sortie de crise... “Si l’on est solvable, et que l’on a un projet immobilier, il ne faudra pas hésiter à tester le marché !”, conclut Thomas Lefebvre. *Méthodologie : l’étude a été menée en avril 2020 sur un échantillon de 2270 particuliers ayant fait une estimation en ligne sur la plateforme entre le 27 décembre 2019 et le 27 mars 2020 et qui ont déclaré un projet d’achat ou de vente imminent ou dans les 6 mois ; ainsi qu’auprès de 296 d’agents immobiliers. Source : www.capital.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Les déménagements seront autorisés pendant l’Ascension et la Pentecôte Le 05/05/2020 Pour faciliter les déménagements qui n’ont pas pu se faire durant le confinement, le gouvernement autorise les camions à circuler durant ces 2 jours. Pour ceux qui le peuvent, le mieux est de reporter votre déménagement en ce moment. Après le 11 mai, le confinement devant prendre fin, les restrictions seront moins fortes. Mais, à l’instar de l’économie en général, la reprise des déménagements se fera de manière progressive. Pour permettre ceux qui n’ont pas pu se faire durant le confinement, le gouvernement a décidé de donner un petit coup de pouce aux particuliers notamment ceux qui doivent changer rapidement de domicile. Ainsi, les poids lourds de plus de 7,5 tonnes effectuant des déménagements sont autorisés à circuler le jeudi de l’Ascension - qui aura lieu le 21 mai - et le jour de la Pentecôte, le dimanche 31 mai. Exceptionnellement, ces camions, qui d’ordinaire sont interdits à la circulation une partie des week- ends et des jours fériés, pourront rouler du mercredi 20 mai à 16 heures jusqu’au jeudi 21 mai minuit pour l’Ascension, et du dimanche 31 mai à 22 heures au lundi 1er juin à minuit pour la Pentecôte. «Le
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 retour à vide de ces véhicules est autorisé durant (ces) périodes de levée d’interdiction», précise l’arrêté publié au Journal officiel. Et à part ces 2 jours? En dehors de ces deux jours, les déménagements seront-ils autorisés après le 11 mai? À partir de cette date, ils seront possibles mais seulement dans un rayon de moins de 100 kilomètres et uniquement pour un motif «impérieux, familial ou professionnel», comme l’a annoncé en début de semaine dernière Édouard Philippe. Aucune attestation de déplacement dérogatoire mais vous devrez sans doute en cas de contrôle, expliquer la raison de votre déplacement. Comme les rassemblements sont désormais limités à 10 personnes, vous pourrez désormais vous faire aider par des membres de votre famille ou des amis. Pour les distances supérieures à 100 kilomètres, seuls «les déplacements qui ne peuvent pas être reportés» seront autorisés, rappelle le ministère de l’Intérieur. Comme depuis le début du confinement. Dans ce cas, vous devez vous munir d’une attestation sur l’honneur, indiquant que vous vous déplacez pour le motif d’un déménagement non reportable, dont vous précisez la date et les deux adresses de départ et de destination, comme l’explique le gouvernement sur son site Internet (rubrique logement). Pour ne pas risquer d’être verbalisés, pensez bien, avant de déménager, à «prévenir la police ou la gendarmerie et à vous renseigner auprès d’eux pour savoir s’il existe des restrictions locales spécifiques», conseille le gouvernement. C’est ce qu’un couple habitant en Avignon et souhaitant aider sa fille étudiante à déménager à Digne-les-Bains a fait fin mars. Bien leur en a pris car la gendarmerie leur a expliqué qu’un tel déménagement ne pouvait être effectué du fait du confinement et «nous a fait valoir qu’elle ne pouvait nous garantir une absence de verbalisation à l’aller comme au retour», explique le père de l’étudiante. Le commissariat de Digne leur a même formellement interdit ce déplacement affirmant qu’il n’était pas «prévu par les textes». Pourtant, à l’époque, l’attestation autorisait les sorties pour «motif familial impérieux». Le même qui est mentionné aujourd’hui par le premier ministre. Ne souhaitant pas prendre de risque, le couple a finalement décidé de renoncer au déménagement, pour l’instant. Source : www.lefigaro.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Immobilier : vous allez pouvoir réaliser vos diagnostics, même dans un logement occupé Le 05/05/2020 Dès le moi de mai, les diagnostiqueurs immobiliers vont pouvoir reprendre leur activité, y compris dans les logements occupés. L’intervention de ces professionnels est indispensable avant de pouvoir relouer ou vendre un bien. Ne pas bloquer la reprise du marché. C’est la promesse faite par les diagnostiqueurs lundi, dans un contexte de blocage quasi-total du marché immobilier. Car pour les bailleurs comme pour les vendeurs, ces certificats délivrés par des professionnels sont indispensables pour pouvoir relouer ou vendre un bien. En conséquence, les professionnels représentés par la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la Fnaim annoncent qu’ils seront aptes à intervenir dès la semaine du 4 mai, soit plusieurs jours avant la fin annoncée du confinement. Y compris dans les logements occupés. Jusqu’ici, sauf cas d’extrême urgence, seuls les logements totalement libérés pouvaient être visités par un diagnostiqueur. “A la fin du confinement, nous serons bien obligés de nous déplacer dans des domiciles occupés pour que les habitants puissent déménager”, raisonne Thierry Marchand, le représentant de la profession pour la CDI-Fnaim. Mais dans quelles conditions vont-ils pouvoir intervenir ? Pour répondre à cette question, l’organisation professionnelle a mis au point un guide de
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 bonne pratique à ses adhérents. A l’image des travaux BTP à domicile, ce guide donne aux diagnostiqueurs toutes les consignes pratiques pour intervenir dans de bonnes conditions sanitaires. En voici les détails. Quelques règles simples à respecter Pour les occupants du logement accueillant un diagnostiqueur, quelques consignes simples vont être exigées. “Les deux seules choses que l’on demandera, c’est de ventiler le logement très fortement avant l’intervention, et le port du masque”, communique Thierry Marchand. Il faudra aussi, bien entendu, respecter les gestes barrières tel que la distance d’un mètre entre l’habitant et le technicien. Et si possible, donner accès à un point d’eau aux techniciens. Quand au matériel de sécurité sanitaire, les diagnostiqueurs viendront avec le leur : masques, protections, gels hydroalcooliques, désinfectant… “Évaluer des risques et les gérer, c’est notre métier. Nous avons déjà les équipements pour nous protéger, le Covid-19 ne change pas nos habitudes”, explique Thierry Marchand. Pour synthétiser les règles sanitaire à respecter dans les logements, la CDI-Fnaim s’apprête à publier deux fiches pratiques, à destination des particuliers et syndics de copropriété. Précision importante : les professionnels ne pourront intervenir dans un logement si un habitant refuse de porter un masque, ou de laisser entrer le diagnostiqueur. Pour les vendeurs, ces conditions ne devraient a priori pas poser beaucoup de problèmes. En revanche, pour les locataires dont le bien doit être reloué, la tâche risque d’être un peu plus ardue. Selon un sondage réalisé par des bailleurs sociaux pour la CDI-Fnaim, 57% des locataires n’accepteraient pas de laisser entrer un diagnostiqueur à leur domicile. Source : www.capital.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Coronavirus : la crise pousse l'immobilier à faire sa mue numérique Elsa Dicharry Le 06/05 à 10:30 Partager par mail Imprimer
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Certains réseaux immobiliers ont organisé des visites virtuelles pendant le confinement, tandis que leurs agences étaient fermées. Le 06/05/2020 Signature d'actes de vente notariés à distance, visites virtuelles de logements, assemblées générales de copropriété en visioconférence… Le digital a permis au secteur de l'immobilier de maintenir un minimum d'activité durant le confinement. Le 21 mars, moins d'une semaine après l'instauration du confinement pour cause d'épidémie de Covid-19, le torchon brûle entre les notaires et les agents immobiliers de la Fnaim . Le président de l'organisation, Jean-Marc Torrolion, s'inquiète alors d'un quasi-gel des transactions. « Nous constatons sur le terrain que certaines études ont été capables de s'organiser, d'avoir recours à la dématérialisation et donc de signer des actes [à distance, NDLR]. Alors que d'autres ont mis leur personnel en chômage partiel et ne signent plus », indique-t-il. Sans l'exprimer aussi clairement, il sous-entend que certains offices n'ont peut-être pas su prendre le virage des nouvelles technologies. Un peu plus tard, c'est au tour des services d'urbanisme d'être pointés du doigt. Certains d'entre eux n'ont même pas pu mettre en place de télétravail. Quant à la dématérialisation des documents, elle
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 n'est pas d'actualité. « Le dépôt et l'instruction des permis de construire sont pratiquement stoppés », alerte à plusieurs reprises Alexandra François-Cuxac, la présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Horizon lointain Avec d'autres, elle plaide désormais pour « rouvrir les chantiers de la simplification et de la digitalisation de l'instruction des permis de construire ». « Aujourd'hui, pour un permis de construire, il faut déposer la demande sur papier et en sept exemplaires. On pourrait énormément progresser ! », estime aussi Yannick Borde, le président du réseau immobilier Procivis. La loi Elan sur le logement de 2018 le prévoit pour les communes de plus de 3.500 habitants… mais pas avant 2022 ! Un horizon lointain. « Sur plusieurs sujets, il faudrait revenir sur le «n» de Elan qui signifie numérique », avance-t-il. Durant le confinement, le gouvernement a par ailleurs adopté un décret temporaire afin de faciliter la signature électronique des actes notariés à distance, sans présence physique des parties dans les études. Agents immobiliers comme promoteurs souhaiteraient que ce décret puisse être pérennisé. « Au-delà du Covid-19, c'est indispensable. Cela apporterait de la fluidité et permettrait d'entrer dans une ère plus moderne », estime Yannick Borde. Les notaires temporisent. Ils rappellent qu'ils sont responsables de l'authentification des parties et estiment que le dispositif mis en place dans l'urgence reste à affiner. Le débat est en tout cas lancé. Cette crise aura aussi poussé certains offices notariés à s'équiper en systèmes de visioconférence cryptés. Pour l'heure, ils sont 40 % à en être dotés, selon le Conseil supérieur du notariat. « Mais ils seront au moins 50 % avant la fin de l'année, assure le Groupe ADSN, qui leur fournit cette technologie et dit avoir un « carnet de commandes bien rempli ». « Là encore, il s'agit d'une avancée nécessaire. J'avais 180 actes en préparation avant le confinement. Il doit m'en rester 150 [non signés, NDLR] », témoigne le président de Procivis. Solutions de start-up Dans l'impossibilité d'entrer en contact direct avec leurs clients, les réseaux d'agences immobilières ont également fait davantage appel aux nouvelles technologies pendant la crise sanitaire. A l'image de Laforêt immobilier avec ses Visio Visit', qui permet à un propriétaire de faire découvrir son logement à un futur acquéreur ou locataire, en présence virtuelle d'un agent immobilier. Les agences immobilières virtuelles ont aussi le vent en poupe : Welmo annonce ainsi chercher à « embaucher 200 agents immobiliers supplémentaires pour répondre à la demande dans toute la France ».
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Plus largement, les start-up du secteur rivalisent d'idées pour apporter des solutions aux acteurs de l'immobilier. Côté syndics, Homeland a ainsi annoncé avoir organisé, le 20 mars, sa première assemblée générale en visioconférence avec vote par correspondance pour des copropriétaires basés à Colombes (Hauts-de-Seine). Pour multiplier ce type d'expériences, il faudrait cependant clarifier le cadre juridique. Unlatch, qui propose aux promoteurs une solution entièrement digitalisée pour vendre leurs logements, se porte bien. « Nos clients nous ont confié 25 % de programmes immobiliers en plus pendant le confinement », indique Thomas Rivoire, son directeur général. Alors même que leur activité a nettement ralenti. « Beaucoup d'entreprises se rendent compte que si elles n'avaient pas eu le digital pendant cette crise, elles auraient été bloquées », note-t-il. De quoi convaincre les retardataires de s'y mettre rapidement. Source : www.lesechos.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE #Coronavirus : Pas encore d'exonération de charges sociales pour les entreprises Le 07/05/2020 "Auriez-vous des renseignements précis sur l'exonération des charges sociales annoncée par le Gouvernement ?" © Thinkstock Vous ne bénéficiez pour l'instant que d'un report de charges qui devrait se transformer en exonération selon les propos d’un ministre. Mais, pour l'instant ,il n'y a aucun texte réglementaire instaurant cette exonération, donc je ne peux répondre de façon précise à vos questions. Effectivement, lundi 4 mai, le ministre de l’Action et des Comptes publics, Gérard Darmanin, a annoncé la suppression des charges sociales pour toutes les entreprises de moins de dix salariés qui
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 ont fait l’objet d’une fermeture administrative depuis le 15 mars 2020. Le 24 avril dernier, il avait déjà annoncé que les TPE et PME de certains secteurs (restaurants, cafés, hôtels, entreprises du secteur du tourisme, de l'événementiel, du sport et de la culture) pourraient bénéficier d’exonération de cotisations sociales de mars à juin. Mais pour l’instant, il n’y a aucun texte. En revanche, le réseau des Urssaf a reconduit en mai les mesures de report des cotisations et contributions sociales décidées aux mois de mars et avril, pour les entreprises qui en ont besoin. Pour les échéances des 5 et 15 mai, les employeurs de droit privé dans l'impossibilité de payer leurs cotisations et contributions ont de nouveau la possibilité d’en reporter le paiement. Le report des cotisations dues au titre des salariés suppose une action de votre part pour modifier votre ordre de paiement ou votre virement. Il faut soit déposer la DSN en modulant le paiement Sepa, soit déposer une DSN 'annule et remplace' ou modifier son paiement Urssaf, soit adapter le montant de son virement bancaire ou ne pas en effectuer. Les prélèvements des 5 et 20 mai seront automatiquement reportés pour les travailleurs indépendants mensualisés, de même que l'échéance du 5 mai pour les autres travailleurs indépendants qui règlent tous les trois mois leurs cotisations. Ceux qui le peuvent sont toutefois invités à régler les cotisations dont ils sont redevables par virement Les micro-entrepreneurs peuvent également moduler leur paiement du 31 mai. Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 #Coronavirus : Sauver son hôtel ou son restaurant grâce aux procédures adaptées Le 07/05/2020 Les hôteliers et restaurateurs sont gravement affectés par la crise sanitaire. Trésorerie et fonds de roulement sont à sec. Des procédures comme le mandat ad hoc, la sauvegarde ou le redressement judiciaire existent et peuvent permettre de surmonter la crise actuelle. © GettyImages Le recours à la procédure du mandat ad hoc est adapté aux circonstances pour accompagner les hôteliers dans la phase de déconfinement, à condition de ne pas être encore en cessation des paiements. L’économie du tourisme (7 % du PIB) et les hôteliers-restaurateurs sont très gravement affectés par la crise sanitaire. Trésorerie et besoin en fonds de roulement sont au centre des préoccupations. Des recours que sont le mandat ad hoc, la procédure de sauvegarde ou la procédure de redressement judiciaire, existent et sont là pour venir en aide. Celles-ci ont fait leurs preuves dans le passé et elles peuvent encore vous sauver aujourd’hui, en complément des dispositifs d’aides gouvernementales mis en place. Les professionnels ont jugé ces dispositifs mis en place par l'Etat insuffisants. Les avantages du recours à la procédure du mandat ad hoc Le recours à la procédure du mandat ad hoc est tout à fait adapté aux circonstances pour accompagner les hôteliers ou restaurateurs dans la phase de déconfinement :
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16  elle est confidentielle ;  elle s’adresse à tous les hôteliers ou restaurateurs, éligibles ou non au fonds de solidarité ;  elle est simple et rapide à mettre en œuvre et peut être actuellement engagée devant le Président du Tribunal de Commerce, par voie dématérialisée et répond à la notion d’urgence ;  elle peut être engagée quand l’hôtelier ou le restaurateur n’est pas en état de cessation des paiements, ce qui est le cas pour la plupart des établissements à ce jour qui avaient des réserves pour tenir à court terme mais qui ne sauront tenir davantage ;  elle est adaptée, car le mandat ad hoc est un outil sur-mesure qui permet une négociation avec tous les créanciers ou certains d’entre eux (notamment les principaux : banques, fournisseurs clés, bailleur, loueur en location-gérance, franchiseur) et obtenir le gel des créances, pendant la durée des négociations de 3 à 6 mois, puis un échelonnement sur un délai adapté aux capacités de remboursement du débiteur ;  elle est efficace car le mandataire ad hoc suspend l’exigibilité des dettes et les poursuites mettant le professionnel à l’abri de toute action en paiement ou résolution des contrats ;  le mandat ad hoc est apprécié par les créanciers comme un élément de garantie de sérieux et de crédibilité de l’analyse de la situation économique du débiteur et des propositions d’apurement du passif. Le mandat ad hoc est souvent complété par une période de conciliation qui permet aux investisseurs de bénéficier du privilège de conciliation et au débiteur des délais imposés par le Président du Tribunal en cas de refus d’accord :  l’avantage pour le débiteur est l’obtention de liquidités nécessaires pour faire face à la conjoncture défavorable, s’il trouve un investisseur pour l’accompagner ;  en contrepartie de l’apport en trésorerie nécessaire en vue d’assurer la poursuite d’activité de l’hôtelier ou du restaurateur, le prêteur bénéficie d’un privilège sur tous les autres créanciers au moment du remboursement des sommes dues. Les inconvénients et nos recommandations  La procédure de mandat ad hoc doit être lancée le plus tôt possible pour maximiser ses effets sur le long terme ;  à un moment crucial pour l’hôtelier-restaurateur, on imagine mal celui-ci confier ses intérêts à des conseils généralistes et non à des spécialistes des CHR. Le choix de l’avocat et du mandataire ad hoc s’avère donc primordial. Le recours à des professionnels aguerris et familiers du secteur s’impose, sinon où est la valeur ajoutée de leurs services pour faire face à cette crise inédite ;
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17  le professionnel est invité à négocier et à signer une convention d’honoraires avec le mandataire ad hoc et le conseil en amont de la procédure. Ces honoraires peuvent être au temps passé ou au forfait et comporter un honoraire complémentaire de succès. Les avantages de la procédure de sauvegarde De nombreux hôteliers ou restaurateurs s’interrogent sur la possibilité d’engager aujourd’hui une procédure de sauvegarde. Pour qu’une procédure de sauvegarde soit ouverte, le professionnel ne doit pas être en état de cessation des paiements : il doit donc anticiper et ne pas attendre le dernier moment, au risque alors d’être considéré comme étant en état de cessation des paiements et de n’avoir d’autre choix que le redressement judiciaire ou subir une liquidation judiciaire. Pour les hôteliers-restaurateurs qui ne seraient pas en état de cessation des paiements à l’issue du confinement, la procédure de sauvegarde peut offrir de multiples atouts :  la sauvegarde gèle automatiquement le passif antérieur à la date d’ouverture de la procédure et interdit donc tout paiement des dettes antérieures ;  la sauvegarde permet la suspension des poursuites des cautions personnes physiques pendant la période d’observation et la durée du plan de sauvegarde ;  la sauvegarde permet la remise automatique des pénalités et majorations de retard ;  la sauvegarde permet la remise d’une partie du principal des dettes publiques après saisine de la CCSF, excepté la TVA, si l’on obtient des remises de dettes privées ;  le remboursement du passif et de toute dette est imposé par le Tribunal dans le cadre d’un plan de sauvegarde qui s’impose à tous les créanciers sur 10 ans. La procédure de sauvegarde offre donc des avantages d’automaticité du gel des dettes, ce que le mandat ad hoc ne permet pas dans la mesure où cette procédure repose uniquement sur les négociations entre le mandataire ad hoc et les créanciers. NB : Le professionnel avec une cessation des paiements avérée dans le cadre d’une situation économique particulièrement obérée, n’aura d’autre choix que de privilégier le redressement judiciaire, lequel comporte tous les avantages de la procédure de sauvegarde auquel s’ajoutent deux avantages considérables : 1. L’avance par l’AGS des salaires impayés avant l’ouverture du Redressement Judiciaire.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 2. L’avance par l’AGS de toutes les indemnités de rupture des contrats de travail au cours de la période de Redressement Judiciaire. Les inconvénients des procédures de sauvegarde et de Redressement Judiciaire  Ces procédures ne sont pas confidentielles ;  Le dirigeant est assisté d’un Administrateur Judiciaire. En résumé Le choix de la procédure la mieux adaptée relève de conseils d’avocats spécialistes dans le secteur hôtelier, dans la mesure où la procédure doit être choisie en fonction de la situation économique et financière de l’établissement et de ses perspectives :  poursuite d’activité avec ses moyens propres,  poursuite d’activité avec entrée d’un investisseur au capital,  poursuite d’activité en vue de la cession,  poursuite d’activité précédée d’une restructuration. Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Restaurateurs et débits de boissons fermés l’exception d’inexécution est à votre service pour vos dettes de loyers ! Le 06/05/2020 Le coronavirus a entraîné la fermeture de l’ensemble des restaurants (hors vente à emporter) et débits de boissons depuis le 15 mars 2020. Ces commerçants ont donc été empêchés de poursuivre leur activité, et ils ne savent toujours pas quand ils vont pouvoir la reprendre ni dans quelles conditions. Le Gouvernement a donné des consignes aux propriétaires-bailleurs de locaux commerciaux fermés, mais seulement pour les très petites entreprises (TPE). Elles ne sont, pour autant, pas coercitives à ce jour. La question des dettes de loyers, si elle n’est pas déjà mise sur la table par les propriétaires- bailleurs, doit être examinée avec sérieux par les restaurateurs et débitants de boissons, quel que soit leur taille, face au risque de perdre leur droit au bail. L’exception d’inexécution est à votre service pour vos dettes de loyers ! L’annulation des loyers dûs par les restaurateurs et débitants de boissons durant leur fermeture au public imposée par le gouvernement n’est pas « gravée dans le marbre ». Certes, Bruno Le Maire, ministre de l’Economie et des Finances, a sollicité la bienveillance des propriétaires-bailleurs et a demandé à ce qu’un code de bonne conduite soit élaboré avec un médiateur qui devrait suivre sa mise en œuvre. Si les négociations n’aboutissent pas entre bailleur et locataire, ou que les modalités de règlement échelonné ne sont pas réalisables par le commerçant dans le contexte de crise économique à venir, le propriétaire-bailleur souhaitera sans doute se défaire dudit restaurateur et débitant de boissons. Le droit au bail, outre le fait qu’il est un outil indispensable à l’exploitation de l’activité, et aussi un élément patrimonial clé dans la cession future de leur fonds de commerce. Or, il est généralement inséré dans un bail commercial une clause de résolution de plein droit pour non-paiement des loyers et accessoires à échéance convenue.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Le silence du bailleur, l’absence de demande en paiement des loyers durant la fermeture des locaux commerciaux, ou encore le seul écoulement du temps est impropre à caractériser la volonté de renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire. Il est en effet exigé que le propriétaire-bailleur ait renoncé expressément et de façon non-équivoque au bénéfice de la clause résolutoire. Pour autant, les tribunaux ont pu retenir comme obstacle à la résolution du bail la privation de la jouissance totale des locaux loués en raison de l’interdiction municipale d’ouvrir les lieux au public. Les juges ont alors déclaré que l’exception d’inexécution avancée par le locataire pour refuser de payer les loyers était fondée. Le bail est, en effet, un contrat synallagmatique comprenant des obligations pour le bailleur et le preneur. Le propriétaire-bailleur doit délivrer le local, l’entretenir pour l’usage utile prévu au contrat et en assurer la jouissance paisible à son locataire. La cause de l’inexécution n’exonérerait pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un local permettant d’y exercer son activité comme a pu l’indiquer la Cour d’Appel d’Aix-en- Provence, 11e chambre A, dans son arrêt du 17 novembre 2015. Le locataire ne serait ainsi pas tenu de payer les loyers qui seraient la contrepartie de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur, selon une jurisprudence établie. La fermeture des restaurants et débits de boissons, non fautive car imposée dans le cadre de la lutte contre le Coronavirus, empêche le locataire d’accueillir du public dans le local loué (hors cas de vente à emporter). Le preneur ne jouirait plus ni paisiblement, ni utilement de son local et ne serait donc plus tenu de régler son loyer durant la période de fermeture. Il est donc conseiller de recourir au service d’un avocat qui peut vous assister dans les négociations à venir. De surcroît, les correspondances entre avocats, bénéficiant par principe de la confidentialité, permettent une négociation « secrète » afin de trouver un accord équilibré et préservant la bonne
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 entente dans la poursuite de la relation locative entre les restaurateurs et débitants de boissons et leurs propriétaires-bailleurs. Il sera, enfin, précisé que la notion de force majeure est appréciée particulièrement strictement par les tribunaux, qui ont déjà refusé de la reconnaitre dans le cas de précédente épidémie . A votre service ! Source : www.village-justice.com
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Bail commercial – la procédure de sauvegarde. Le 08/05/2020 Afin de permettre la poursuite de l’activité économique, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif, selon l’article L. 620-1 du code de commerce. Cette procédure a un but clair dans l’esprit du législateur, il s’agit de permettre au débiteur en difficulté de mettre à profit le répit et la protection de cette procédure collective pour concevoir un plan reposant sur une négociation avec les créanciers mais arrêté par un tribunal qui seul scelle les termes de la restructuration, en vue d’opérer la « poursuite de l’activité économique, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif ». Il existe trois procédures de sauvegarde :  la procédure « classique »,  la sauvegarde « accélérée »,  la sauvegarde financière accélérée. Cette troisième procédure n’a pas d’effet à l’égard du propriétaire mais seulement à l’égard des créanciers strictement financiers du preneur à bail commercial (sociétés de financement, établissements de crédit, obligataires, etc.). L’idée est donc de restructurer une dette totale qui n’est plus supportable pour le locataire débiteur, en abandonnant éventuellement des activités moins rentables ou en recentrant l’activité (en cas d’activité unique), en réduisant les effectifs salariés, en résiliant certains contrats, etc. I. Les conditions d’ouverture d’une procédure de sauvegarde. La procédure est ouverte au locataire qui, sans être en cessation des paiements, rencontre et justifie de difficultés auxquelles il ne peut faire face. Cette procédure de sauvegarde, toute personne exerçant une activité commerciale ou artisanale, tout agriculteur, toute personne physique exerçant une activité professionnelle indépendante, y compris une profession libérale soumise à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé, ainsi que toute personne morale de droit privé, peut en bénéficier.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Bien entendu, et puisque la personne en sauvegarde n’est pas en état de cessation des paiements, elle n’est pas applicable à une personne déjà soumise à une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire. L’administration de l’entreprise est assurée par son dirigeant, ou, lorsque le tribunal, à un ou plusieurs administrateurs en cas de désignation. Ce ou ces derniers sont chargés ensemble ou séparément de surveiller le locataire dans sa gestion ou de l’assister pour tous les actes de gestion ou pour certains d’entre eux. Le débiteur continue à exercer sur son patrimoine les actes de disposition et d’administration, ainsi que les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission de l’administrateur. II. Les effets de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Cela va lui permettre de restructurer sa dette plus sereinement et sous la protection du tribunal de commerce saisi. III. Le sort du bail commercial en cas de procédure de sauvegarde. A. La décision de poursuivre le bail commercial. 1. Le décisionnaire : l’administrateur ou le locataire. Lors de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde du preneur à bail, la décision de poursuivre le bail relève de la compétence exclusive de l’administrateur judiciaire, quelle que soit l’étendue de la mission (surveillance, assistance, représentation) confiée par le tribunal saisi. En l’absence de désignation d’un administrateur, le preneur peut sur sa propre initiative demander la poursuite du bail après en avoir obtenu un avis conforme du mandataire judiciaire. A défaut, il peut également le faire à la suite de l’autorisation du juge-commissaire. 2. Les raisons motivant la poursuite du contrat de bail commercial.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, il s’assure, au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant. S’il s’agit d’un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, l’administrateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant. 3. La vente du matériel du fonds de commerce. Quel que soit le sort du contrat, le locataire ou, le cas échéant, l’administrateur judiciaire a la possibilité de vendre, sur autorisation du juge-commissaire, des meubles garnissant les lieux loués qui pourraient se déprécier à plus ou moins long-terme, ou dont la conservation n’est pas justifiée. 4. Le paiement du loyer. Dans le cas où le bail commercial est poursuivi, le loyer doit être réglé. Étant toutefois précisé que le paiement se fera conformément aux stipulations du bail. B. La décision de résilier le bail commercial. 1. Résiliation à l’initiative de l’administrateur. L’administrateur peut, sans motifs, décider de ne pas poursuivre le bail commercial pour l’activité de l’entreprise. Il doit y procéder s’il ne dispose pas des fonds nécessaires pour remplir régler les termes à venir, sa responsabilité pouvant être engagée s’il a tardé à demander la résiliation du bail. Il faudra, pour ce faire, rechercher l’existence d’une faute. La Cour de cassation a retenu que le bail peut être résilié même si le locataire peut régler les loyers ; le critère étant la sauvegarde de la société au sens large. La résiliation du bail intervient au jour où le bailleur a connaissance de la décision de l’administrateur de ne pas poursuivre le bail. Cependant, la date de résiliation ne peut être différée. Si l’administrateur décide de résilier le bail, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts. Le bailleur devra les déclarer au passif. 2. Résiliation à l’initiative du bailleur.
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 a. Résiliation pour défaut de paiement. Le bailleur dispose également de la faculté de résilier le bail commercial. Cette faculté est encadrée. Ainsi, la loi limite les causes de résiliation à la demande du bailleur. En outre, elle paralyse partiellement l’activation de la clause résolutoire. Dans le cas d’une résiliation acquise avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde : Le principe de la procédure de sauvegarde est de protéger le débiteur locataire contre les actions de créanciers, visant des causes antérieures à la procédure collective. Le bailleur ne pourra donc se prévaloir d’une action visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, pour des causes antérieures, qu’à la condition que l’acquisition ait déjà été constatée par une décision de justice passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure collective. En l’absence de résiliation acquise mais en présence d’une action en résiliation intentée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde : Dans ce cas, celle-ci est interrompue mais peut être reprise à l’initiative du bailleur sous les conditions cumulatives suivantes.  Le bailleur doit avoir déclaré sa créance dans le cadre de la procédure de sauvegarde et il a remis au greffe du tribunal de commerce saisi de l’action en résiliation une copie de cette déclaration.  Le bailleur doit avoir mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l’administrateur lorsqu’il a pour mission d’assister le débiteur ou le commissaire à l’exécution du plan. En l’absence de résiliation acquise mais en présence d’une action en résiliation intentée après l’ouverture de la procédure de sauvegarde : Loyers exigibles antérieurement à la procédure de sauvegarde : Comme cela a été dit ci-avant, le jugement ouvrant une procédure de sauvegarde interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance est née avant ce jugement et tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 Le bailleur ne peut donc intenter une action après l’ouverture de la procédure de sauvegarde, pour des loyers non-payés et exigibles antérieurement à la procédure. Loyers exigibles postérieurement à la procédure de sauvegarde : Si les loyers objets de l’action correspondent à une période de jouissance postérieure au jugement ouvrant la procédure collective, le bailleur peut intenter une action. Il ne pourra le faire qu’après l’expiration d’un délai de trois mois suivant le jugement. L’administrateur dispose ainsi d’un délai de paiement pour les premiers loyers dus après l’ouverture de la procédure collective, sans faculté d’opposition de la part du bailleur. De la même façon, l’administrateur peut demander l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail commercial n’a pas été constatée ou prononcée par un tribunal, de façon ferme et définitive. b. Résiliation pour tout manquement autre qu’un défaut de paiement. Manquement antérieur à l’ouverture de la procédure de sauvegarde : Par une lecture a contrario, l’article L. 622-21 du code de commerce ne dispose pas que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers fondée sur une cause antérieure à la procédure collective autre que le non-paiement d’une somme d’argent. Manquement postérieur à l’ouverture de la procédure de sauvegarde : En outre, il n’est pas interdit au propriétaire d’invoquer des inexécutions (autres qu’un défaut de règlement de loyer ou de charges) postérieures au jugement d’ouverture pour obtenir la résiliation du bail commercial. Il est à noter que si cette demande se fait sur la seule base d’un manquement autre qu’un défaut de règlement, elle n’est pas assujettie au délai de trois mois de l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce. Manquement afférent au défaut d’exploitation du fonds de commerce : Pendant la période d’observation, le défaut d’exploitation du fonds ne peut entraîner la résiliation du bail. Cette disposition ne trouve pas à s’appliquer au défaut d’exploitation se prolongeant postérieurement à l’adoption d’un plan de sauvegarde.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 C. La décision de céder le bail commercial. Toutes les cessions intervenant dans le cadre d’un plan de cession sont soumises à un régime similaire. Ce régime prévoit que les droits de préemption ruraux et urbains ne s’appliquent pas sur le bail compris dans le plan de cession totale ou partielle de l’entreprise. En outre, et pour faciliter la cession, le non-paiement des loyers et autres sommes dues au titre du bail par le cessionnaire, ne permet pas au bailleur de faire jouer la clause de garantie solidaire. Une telle clause est réputée non-écrite. Enfin, le tribunal compétent, autorisant la cession du bail peut, après consultation du bailleur, autoriser le cessionnaire à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Source : www.village-justice.com
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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