Une sélection d'articles ayant retenu notre attention

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 4 au 11 mai 2020
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : quelle stratégie de prix anticipent
les acheteurs et vendeurs en sortie de crise
Le 02/05/2020
Les vendeurs de biens immobiliers seront-ils prêts à faire des concessions sur les prix en
sortie de confinement ? Les acheteurs pourront-ils tirer profit de la crise, en négociant
davantage les transactions ? L’estimateur de biens en ligne MeilleursAgents a pris la
température, afin d’anticiper les tendances du marché.

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La machine est grippée. Depuis le début de la crise épidémique, les transactions immobilières
tournent au ralenti. La faute aux divers blocages inhérents au confinement : visites physiquement
impossibles, blocages des administrations, suspension de divers délais légaux, difficultés de signer
les actes chez le notaire… Dans ce contexte, acheteurs et vendeurs se montrent forcément plus
attentistes qu’à l'accoutumée. D’après une étude* publiée mercredi 29 avril par MeilleursAgents, le
nombre de promesses de vente signées durant le dernier mois et demi de confinement a diminué de
75%. Et sur la même période, l’ajout de nouvelles petites annonces de bien à vendre a chuté de 66%
sur la plateforme MeilleursAgents. En parallèle, 50% des agences immobilières auraient totalement
cessé leur activité, d’après les résultats de cette étude. En résumé, ce sont donc, “120 000 ventes qui
n’ont pas pu se réaliser avec le confinement”, évalue Thomas Lefebvre, le directeur scientifique du
groupe d’estimation immobilière en ligne.
Les particuliers reportent leurs transactions… mais ne les annulent pas
Les acheteurs et les vendeurs se montrent pour l’instant attentistes… mais qu’en sera-t-il à la sortie
du confinement ? Pour le savoir, MeilleursAgents a enquêté auprès de 2.000 particuliers, et près de
300 agents immobiliers. Objectif : connaître l’état d’esprit de chacun, ce qui conditionnera la vitesse et
les tendances de reprise du marché. Et première bonne nouvelle : à priori, acheteurs et vendeurs ne
renoncent pas à leur projet immobilier. Deux tiers des 2.270 acheteurs et vendeurs interrogés se
déclarent “sereins” sur la reprise du marché. 53% des vendeurs et 49% des acheteurs déclarent
même vouloir reprendre les transactions dès la levée du confinement. 40% des particuliers préféreront
quant à eux attendre “quelques semaines, ou mois” avant de concrétiser leur projet. “Nous avons
observé très peu d’abandons, seulement 2 à 3% chez les acheteurs et les vendeurs”, rapporte
Thomas Lefebvre. Les investissements locatifs sont ceux qui souffriraient le plus des éventuels
abandons d’achat, estime MeilleursAgents.
Des tensions à venir sur les estimations de prix
Pour autant, le marché ne redémarrera probablement pas “aussi vite” qu’avant. Pour MeilleursAgents,
cette crise épidémique inédite risque en effet de créer des tensions sur les prix. Pourquoi ? Parce
qu’habituellement, les vendeurs ont tendance à surestimer de 5% la valeur réelle de leur bien,
rapporte l’estimateur de bien immobilier en ligne. De leur côté, les acheteurs “sous-évaluent” en
moyenne de 5% le prix du bien désiré. Dans un tel contexte, nous éclaire Thomas Lefebvre, “l’écart
de prix est acceptable entre acheteur et vendeur. Et si l’écart est raisonnable, la transaction se réalise
quand même.”

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Or avec la crise épidémique, “l'écart de perception entre les vendeurs et les acheteurs se creuse”,
nous explique MeilleursAgents. La perception des prix des vendeurs reste stable, alors que les
acheteurs misent sur un recul de prix de 10%. “Ce fossé va inévitablement ralentir les négociations
entre les acteurs aux positions difficilement conciliables”, anticipe MeilleursAgents. Dès la sortie du
confinement, les négociations risquent donc de devenir “plus rudes et plus longues”, prévoit
l’estimateur de bien en ligne.
Gare aux négociations trop rudes côté acheteur
Dans cette situation, les acheteurs opportunistes qui voudront négocier le plus férocement les prix…
ne seront pas pour autant en position de force. “53% des vendeurs et 49% des acheteurs devraient
reprendre leur projet immobilier dès la levée du confinement”, constate MeilleursAgents. Ce statu quo
sur l’équilibre entre offre et demande comparé à la période d’avant crise “empêchera les acheteurs
d’imposer un tel rabais”, pronostique en conséquence le groupe. Néanmoins, quelques vendeurs
pressés de se débarrasser de leur bien pourraient malgré tout accepter certaines ristournes en sortie
de crise... “Si l’on est solvable, et que l’on a un projet immobilier, il ne faudra pas hésiter à tester le
marché !”, conclut Thomas Lefebvre.
*Méthodologie : l’étude a été menée en avril 2020 sur un échantillon de 2270 particuliers ayant fait
une estimation en ligne sur la plateforme entre le 27 décembre 2019 et le 27 mars 2020 et qui ont
déclaré un projet d’achat ou de vente imminent ou dans les 6 mois ; ainsi qu’auprès de 296 d’agents
immobiliers.
Source : www.capital.fr

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Les déménagements seront autorisés pendant
l’Ascension et la Pentecôte
Le 05/05/2020
Pour faciliter les déménagements qui n’ont pas pu se faire durant le confinement, le gouvernement
autorise les camions à circuler durant ces 2 jours.
Pour ceux qui le peuvent, le mieux est de reporter votre déménagement en ce moment. Après le 11
mai, le confinement devant prendre fin, les restrictions seront moins fortes. Mais, à l’instar de
l’économie en général, la reprise des déménagements se fera de manière progressive. Pour
permettre ceux qui n’ont pas pu se faire durant le confinement, le gouvernement a décidé de donner
un petit coup de pouce aux particuliers notamment ceux qui doivent changer rapidement de domicile.
Ainsi, les poids lourds de plus de 7,5 tonnes effectuant des déménagements sont autorisés à circuler
le jeudi de l’Ascension - qui aura lieu le 21 mai - et le jour de la Pentecôte, le dimanche 31 mai.
Exceptionnellement, ces camions, qui d’ordinaire sont interdits à la circulation une partie des week-
ends et des jours fériés, pourront rouler du mercredi 20 mai à 16 heures jusqu’au jeudi 21 mai minuit
pour l’Ascension, et du dimanche 31 mai à 22 heures au lundi 1er juin à minuit pour la Pentecôte. «Le

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retour à vide de ces véhicules est autorisé durant (ces) périodes de levée d’interdiction», précise
l’arrêté publié au Journal officiel.
Et à part ces 2 jours?
En dehors de ces deux jours, les déménagements seront-ils autorisés après le 11 mai? À partir de
cette date, ils seront possibles mais seulement dans un rayon de moins de 100 kilomètres et
uniquement pour un motif «impérieux, familial ou professionnel», comme l’a annoncé en début de
semaine dernière Édouard Philippe. Aucune attestation de déplacement dérogatoire mais vous devrez
sans doute en cas de contrôle, expliquer la raison de votre déplacement. Comme les rassemblements
sont désormais limités à 10 personnes, vous pourrez désormais vous faire aider par des membres de
votre famille ou des amis.
Pour les distances supérieures à 100 kilomètres, seuls «les déplacements qui ne peuvent pas être
reportés» seront autorisés, rappelle le ministère de l’Intérieur. Comme depuis le début du
confinement. Dans ce cas, vous devez vous munir d’une attestation sur l’honneur, indiquant que vous
vous déplacez pour le motif d’un déménagement non reportable, dont vous précisez la date et les
deux adresses de départ et de destination, comme l’explique le gouvernement sur son site Internet
(rubrique logement).
Pour ne pas risquer d’être verbalisés, pensez bien, avant de déménager, à «prévenir la police ou la
gendarmerie et à vous renseigner auprès d’eux pour savoir s’il existe des restrictions locales
spécifiques», conseille le gouvernement. C’est ce qu’un couple habitant en Avignon et souhaitant
aider sa fille étudiante à déménager à Digne-les-Bains a fait fin mars. Bien leur en a pris car la
gendarmerie leur a expliqué qu’un tel déménagement ne pouvait être effectué du fait du confinement
et «nous a fait valoir qu’elle ne pouvait nous garantir une absence de verbalisation à l’aller comme au
retour», explique le père de l’étudiante.
Le commissariat de Digne leur a même formellement interdit ce déplacement affirmant qu’il n’était pas
«prévu par les textes». Pourtant, à l’époque, l’attestation autorisait les sorties pour «motif familial
impérieux». Le même qui est mentionné aujourd’hui par le premier ministre. Ne souhaitant pas
prendre de risque, le couple a finalement décidé de renoncer au déménagement, pour l’instant.
Source : www.lefigaro.fr

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Immobilier : vous allez pouvoir réaliser vos
diagnostics, même dans un logement occupé
Le 05/05/2020
Dès le moi de mai, les diagnostiqueurs immobiliers vont pouvoir reprendre leur activité, y
compris dans les logements occupés. L’intervention de ces professionnels est indispensable
avant de pouvoir relouer ou vendre un bien.
Ne pas bloquer la reprise du marché. C’est la promesse faite par les diagnostiqueurs lundi, dans un
contexte de blocage quasi-total du marché immobilier. Car pour les bailleurs comme pour les
vendeurs, ces certificats délivrés par des professionnels sont indispensables pour pouvoir relouer ou
vendre un bien. En conséquence, les professionnels représentés par la Chambre des Diagnostiqueurs
Immobiliers de la Fnaim annoncent qu’ils seront aptes à intervenir dès la semaine du 4 mai, soit
plusieurs jours avant la fin annoncée du confinement. Y compris dans les logements occupés.
Jusqu’ici, sauf cas d’extrême urgence, seuls les logements totalement libérés pouvaient être visités
par un diagnostiqueur. “A la fin du confinement, nous serons bien obligés de nous déplacer dans des
domiciles occupés pour que les habitants puissent déménager”, raisonne Thierry Marchand, le
représentant de la profession pour la CDI-Fnaim. Mais dans quelles conditions vont-ils pouvoir
intervenir ? Pour répondre à cette question, l’organisation professionnelle a mis au point un guide de

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bonne pratique à ses adhérents. A l’image des travaux BTP à domicile, ce guide donne aux
diagnostiqueurs toutes les consignes pratiques pour intervenir dans de bonnes conditions sanitaires.
En voici les détails.
Quelques règles simples à respecter
Pour les occupants du logement accueillant un diagnostiqueur, quelques consignes simples vont être
exigées. “Les deux seules choses que l’on demandera, c’est de ventiler le logement très fortement
avant l’intervention, et le port du masque”, communique Thierry Marchand. Il faudra aussi, bien
entendu, respecter les gestes barrières tel que la distance d’un mètre entre l’habitant et le technicien.
Et si possible, donner accès à un point d’eau aux techniciens.
Quand au matériel de sécurité sanitaire, les diagnostiqueurs viendront avec le leur : masques,
protections, gels hydroalcooliques, désinfectant… “Évaluer des risques et les gérer, c’est notre métier.
Nous avons déjà les équipements pour nous protéger, le Covid-19 ne change pas nos habitudes”,
explique Thierry Marchand. Pour synthétiser les règles sanitaire à respecter dans les logements, la
CDI-Fnaim s’apprête à publier deux fiches pratiques, à destination des particuliers et syndics de
copropriété.
Précision importante : les professionnels ne pourront intervenir dans un logement si un habitant refuse
de porter un masque, ou de laisser entrer le diagnostiqueur. Pour les vendeurs, ces conditions ne
devraient a priori pas poser beaucoup de problèmes. En revanche, pour les locataires dont le bien doit
être reloué, la tâche risque d’être un peu plus ardue. Selon un sondage réalisé par des bailleurs
sociaux pour la CDI-Fnaim, 57% des locataires n’accepteraient pas de laisser entrer un
diagnostiqueur à leur domicile.
Source : www.capital.fr

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Coronavirus : la crise pousse l'immobilier à faire sa mue
numérique
Elsa Dicharry Le 06/05 à 10:30
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Certains réseaux immobiliers ont organisé des
visites virtuelles pendant le confinement,
tandis que leurs agences étaient fermées.
Le 06/05/2020
Signature d'actes de vente notariés à distance, visites virtuelles de logements, assemblées
générales de copropriété en visioconférence… Le digital a permis au secteur de l'immobilier de
maintenir un minimum d'activité durant le confinement.
Le 21 mars, moins d'une semaine après l'instauration du confinement pour cause d'épidémie de
Covid-19, le torchon brûle entre les notaires et les agents immobiliers de la Fnaim . Le président de
l'organisation, Jean-Marc Torrolion, s'inquiète alors d'un quasi-gel des transactions. « Nous
constatons sur le terrain que certaines études ont été capables de s'organiser, d'avoir recours à la
dématérialisation et donc de signer des actes [à distance, NDLR]. Alors que d'autres ont mis leur
personnel en chômage partiel et ne signent plus », indique-t-il. Sans l'exprimer aussi clairement, il
sous-entend que certains offices n'ont peut-être pas su prendre le virage des nouvelles technologies.
Un peu plus tard, c'est au tour des services d'urbanisme d'être pointés du doigt. Certains d'entre eux
n'ont même pas pu mettre en place de télétravail. Quant à la dématérialisation des documents, elle

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n'est pas d'actualité. « Le dépôt et l'instruction des permis de construire sont pratiquement stoppés »,
alerte à plusieurs reprises Alexandra François-Cuxac, la présidente de la Fédération des promoteurs
immobiliers (FPI).
Horizon lointain
Avec d'autres, elle plaide désormais pour « rouvrir les chantiers de la simplification et de la
digitalisation de l'instruction des permis de construire ». « Aujourd'hui, pour un permis de
construire, il faut déposer la demande sur papier et en sept exemplaires. On pourrait énormément
progresser ! », estime aussi Yannick Borde, le président du réseau immobilier Procivis. La loi Elan
sur le logement de 2018 le prévoit pour les communes de plus de 3.500 habitants… mais pas avant
2022 ! Un horizon lointain. « Sur plusieurs sujets, il faudrait revenir sur le «n» de Elan qui signifie
numérique », avance-t-il.
Durant le confinement, le gouvernement a par ailleurs adopté un décret temporaire afin de faciliter la
signature électronique des actes notariés à distance, sans présence physique des parties dans
les études. Agents immobiliers comme promoteurs souhaiteraient que ce décret puisse être
pérennisé. « Au-delà du Covid-19, c'est indispensable. Cela apporterait de la fluidité et permettrait
d'entrer dans une ère plus moderne », estime Yannick Borde. Les notaires temporisent. Ils rappellent
qu'ils sont responsables de l'authentification des parties et estiment que le dispositif mis en place dans
l'urgence reste à affiner. Le débat est en tout cas lancé.
Cette crise aura aussi poussé certains offices notariés à s'équiper en systèmes de visioconférence
cryptés. Pour l'heure, ils sont 40 % à en être dotés, selon le Conseil supérieur du notariat. « Mais ils
seront au moins 50 % avant la fin de l'année, assure le Groupe ADSN, qui leur fournit cette
technologie et dit avoir un « carnet de commandes bien rempli ». « Là encore, il s'agit d'une avancée
nécessaire. J'avais 180 actes en préparation avant le confinement. Il doit m'en rester 150 [non signés,
NDLR] », témoigne le président de Procivis.
Solutions de start-up
Dans l'impossibilité d'entrer en contact direct avec leurs clients, les réseaux d'agences immobilières
ont également fait davantage appel aux nouvelles technologies pendant la crise sanitaire. A l'image de
Laforêt immobilier avec ses Visio Visit', qui permet à un propriétaire de faire découvrir son
logement à un futur acquéreur ou locataire, en présence virtuelle d'un agent immobilier. Les agences
immobilières virtuelles ont aussi le vent en poupe : Welmo annonce ainsi chercher à « embaucher
200 agents immobiliers supplémentaires pour répondre à la demande dans toute la France ».

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Plus largement, les start-up du secteur rivalisent d'idées pour apporter des solutions aux acteurs de
l'immobilier. Côté syndics, Homeland a ainsi annoncé avoir organisé, le 20 mars, sa première
assemblée générale en visioconférence avec vote par correspondance pour des copropriétaires
basés à Colombes (Hauts-de-Seine). Pour multiplier ce type d'expériences, il faudrait cependant
clarifier le cadre juridique.
Unlatch, qui propose aux promoteurs une solution entièrement digitalisée pour vendre leurs
logements, se porte bien. « Nos clients nous ont confié 25 % de programmes immobiliers en plus
pendant le confinement », indique Thomas Rivoire, son directeur général. Alors même que leur
activité a nettement ralenti. « Beaucoup d'entreprises se rendent compte que si elles n'avaient pas eu
le digital pendant cette crise, elles auraient été bloquées », note-t-il. De quoi convaincre les
retardataires de s'y mettre rapidement.
Source : www.lesechos.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
#Coronavirus : Pas encore d'exonération de
charges sociales pour les entreprises
Le 07/05/2020
"Auriez-vous des renseignements précis sur l'exonération des charges sociales annoncée par
le Gouvernement ?"
© Thinkstock
Vous ne bénéficiez pour l'instant que d'un report de charges qui devrait se transformer en
exonération selon les propos d’un ministre. Mais, pour l'instant ,il n'y a aucun texte
réglementaire instaurant cette exonération, donc je ne peux répondre de façon précise à vos
questions.
Effectivement, lundi 4 mai, le ministre de l’Action et des Comptes publics, Gérard Darmanin, a
annoncé la suppression des charges sociales pour toutes les entreprises de moins de dix salariés qui

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ont fait l’objet d’une fermeture administrative depuis le 15 mars 2020. Le 24 avril dernier, il avait déjà
annoncé que les TPE et PME de certains secteurs (restaurants, cafés, hôtels, entreprises du secteur
du tourisme, de l'événementiel, du sport et de la culture) pourraient bénéficier d’exonération de
cotisations sociales de mars à juin. Mais pour l’instant, il n’y a aucun texte.
En revanche, le réseau des Urssaf a reconduit en mai les mesures de report des cotisations et
contributions sociales décidées aux mois de mars et avril, pour les entreprises qui en ont besoin.
Pour les échéances des 5 et 15 mai, les employeurs de droit privé dans l'impossibilité de payer leurs
cotisations et contributions ont de nouveau la possibilité d’en reporter le paiement. Le report des
cotisations dues au titre des salariés suppose une action de votre part pour modifier votre ordre de
paiement ou votre virement. Il faut soit déposer la DSN en modulant le paiement Sepa, soit déposer
une DSN 'annule et remplace' ou modifier son paiement Urssaf, soit adapter le montant de son
virement bancaire ou ne pas en effectuer.
Les prélèvements des 5 et 20 mai seront automatiquement reportés pour les travailleurs indépendants
mensualisés, de même que l'échéance du 5 mai pour les autres travailleurs indépendants qui règlent
tous les trois mois leurs cotisations. Ceux qui le peuvent sont toutefois invités à régler les cotisations
dont ils sont redevables par virement
Les micro-entrepreneurs peuvent également moduler leur paiement du 31 mai.
Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr

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#Coronavirus : Sauver son hôtel ou son
restaurant grâce aux procédures adaptées
Le 07/05/2020
Les hôteliers et restaurateurs sont gravement affectés par la crise sanitaire. Trésorerie et
fonds de roulement sont à sec. Des procédures comme le mandat ad hoc, la sauvegarde ou le
redressement judiciaire existent et peuvent permettre de surmonter la crise actuelle.
© GettyImages
Le recours à la procédure du mandat ad hoc est adapté aux circonstances pour accompagner les
hôteliers dans la phase de déconfinement, à condition de ne pas être encore en cessation des
paiements.
L’économie du tourisme (7 % du PIB) et les hôteliers-restaurateurs sont très gravement affectés par la
crise sanitaire. Trésorerie et besoin en fonds de roulement sont au centre des préoccupations. Des
recours que sont le mandat ad hoc, la procédure de sauvegarde ou la procédure de redressement
judiciaire, existent et sont là pour venir en aide. Celles-ci ont fait leurs preuves dans le passé et elles
peuvent encore vous sauver aujourd’hui, en complément des dispositifs d’aides gouvernementales
mis en place. Les professionnels ont jugé ces dispositifs mis en place par l'Etat insuffisants.
Les avantages du recours à la procédure du mandat ad hoc
Le recours à la procédure du mandat ad hoc est tout à fait adapté aux circonstances pour
accompagner les hôteliers ou restaurateurs dans la phase de déconfinement :

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 elle est confidentielle ;
 elle s’adresse à tous les hôteliers ou restaurateurs, éligibles ou non au fonds de solidarité ;
 elle est simple et rapide à mettre en œuvre et peut être actuellement engagée devant le
Président du Tribunal de Commerce, par voie dématérialisée et répond à la notion d’urgence ;
 elle peut être engagée quand l’hôtelier ou le restaurateur n’est pas en état de cessation des
paiements, ce qui est le cas pour la plupart des établissements à ce jour qui avaient des
réserves pour tenir à court terme mais qui ne sauront tenir davantage ;
 elle est adaptée, car le mandat ad hoc est un outil sur-mesure qui permet une négociation
avec tous les créanciers ou certains d’entre eux (notamment les principaux : banques,
fournisseurs clés, bailleur, loueur en location-gérance, franchiseur) et obtenir le gel des
créances, pendant la durée des négociations de 3 à 6 mois, puis un échelonnement sur un
délai adapté aux capacités de remboursement du débiteur ;
 elle est efficace car le mandataire ad hoc suspend l’exigibilité des dettes et les poursuites
mettant le professionnel à l’abri de toute action en paiement ou résolution des contrats ;
 le mandat ad hoc est apprécié par les créanciers comme un élément de garantie de sérieux et
de crédibilité de l’analyse de la situation économique du débiteur et des propositions
d’apurement du passif.
Le mandat ad hoc est souvent complété par une période de conciliation qui permet aux investisseurs
de bénéficier du privilège de conciliation et au débiteur des délais imposés par le Président du
Tribunal en cas de refus d’accord :
 l’avantage pour le débiteur est l’obtention de liquidités nécessaires pour faire face à la
conjoncture défavorable, s’il trouve un investisseur pour l’accompagner ;
 en contrepartie de l’apport en trésorerie nécessaire en vue d’assurer la poursuite d’activité de
l’hôtelier ou du restaurateur, le prêteur bénéficie d’un privilège sur tous les autres créanciers
au moment du remboursement des sommes dues.
Les inconvénients et nos recommandations
 La procédure de mandat ad hoc doit être lancée le plus tôt possible pour maximiser ses effets
sur le long terme ;
 à un moment crucial pour l’hôtelier-restaurateur, on imagine mal celui-ci confier ses intérêts à
des conseils généralistes et non à des spécialistes des CHR. Le choix de l’avocat et du
mandataire ad hoc s’avère donc primordial. Le recours à des professionnels aguerris et
familiers du secteur s’impose, sinon où est la valeur ajoutée de leurs services pour faire face à
cette crise inédite ;

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 le professionnel est invité à négocier et à signer une convention d’honoraires avec le
mandataire ad hoc et le conseil en amont de la procédure. Ces honoraires peuvent être au
temps passé ou au forfait et comporter un honoraire complémentaire de succès.
Les avantages de la procédure de sauvegarde
De nombreux hôteliers ou restaurateurs s’interrogent sur la possibilité d’engager aujourd’hui une
procédure de sauvegarde.
Pour qu’une procédure de sauvegarde soit ouverte, le professionnel ne doit pas être en état de
cessation des paiements : il doit donc anticiper et ne pas attendre le dernier moment, au risque
alors d’être considéré comme étant en état de cessation des paiements et de n’avoir d’autre choix que
le redressement judiciaire ou subir une liquidation judiciaire.
Pour les hôteliers-restaurateurs qui ne seraient pas en état de cessation des paiements à l’issue du
confinement, la procédure de sauvegarde peut offrir de multiples atouts :
 la sauvegarde gèle automatiquement le passif antérieur à la date d’ouverture de la procédure
et interdit donc tout paiement des dettes antérieures ;
 la sauvegarde permet la suspension des poursuites des cautions personnes physiques
pendant la période d’observation et la durée du plan de sauvegarde ;
 la sauvegarde permet la remise automatique des pénalités et majorations de retard ;
 la sauvegarde permet la remise d’une partie du principal des dettes publiques après saisine
de la CCSF, excepté la TVA, si l’on obtient des remises de dettes privées ;
 le remboursement du passif et de toute dette est imposé par le Tribunal dans le cadre d’un
plan de sauvegarde qui s’impose à tous les créanciers sur 10 ans.
La procédure de sauvegarde offre donc des avantages d’automaticité du gel des dettes, ce que
le mandat ad hoc ne permet pas dans la mesure où cette procédure repose uniquement sur les
négociations entre le mandataire ad hoc et les créanciers.
NB : Le professionnel avec une cessation des paiements avérée dans le cadre d’une situation
économique particulièrement obérée, n’aura d’autre choix que de privilégier le redressement
judiciaire, lequel comporte tous les avantages de la procédure de sauvegarde auquel s’ajoutent deux
avantages considérables :
1. L’avance par l’AGS des salaires impayés avant l’ouverture du Redressement Judiciaire.

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2. L’avance par l’AGS de toutes les indemnités de rupture des contrats de travail au cours de la
période de Redressement Judiciaire.
Les inconvénients des procédures de sauvegarde et de Redressement Judiciaire
 Ces procédures ne sont pas confidentielles ;
 Le dirigeant est assisté d’un Administrateur Judiciaire.
En résumé
Le choix de la procédure la mieux adaptée relève de conseils d’avocats spécialistes dans le secteur
hôtelier, dans la mesure où la procédure doit être choisie en fonction de la situation économique et
financière de l’établissement et de ses perspectives :
 poursuite d’activité avec ses moyens propres,
 poursuite d’activité avec entrée d’un investisseur au capital,
 poursuite d’activité en vue de la cession,
 poursuite d’activité précédée d’une restructuration.
Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr

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Restaurateurs et débits de boissons fermés
l’exception d’inexécution est à votre service
pour vos dettes de loyers !
Le 06/05/2020
Le coronavirus a entraîné la fermeture de l’ensemble des restaurants (hors vente à emporter) et
débits de boissons depuis le 15 mars 2020. Ces commerçants ont donc été empêchés de poursuivre
leur activité, et ils ne savent toujours pas quand ils vont pouvoir la reprendre ni dans quelles
conditions.
Le Gouvernement a donné des consignes aux propriétaires-bailleurs de locaux commerciaux fermés,
mais seulement pour les très petites entreprises (TPE). Elles ne sont, pour autant, pas coercitives à
ce jour. La question des dettes de loyers, si elle n’est pas déjà mise sur la table par les propriétaires-
bailleurs, doit être examinée avec sérieux par les restaurateurs et débitants de boissons, quel que soit
leur taille, face au risque de perdre leur droit au bail. L’exception d’inexécution est à votre service pour
vos dettes de loyers !
L’annulation des loyers dûs par les restaurateurs et débitants de boissons durant leur fermeture au
public imposée par le gouvernement n’est pas « gravée dans le marbre ».
Certes, Bruno Le Maire, ministre de l’Economie et des Finances, a sollicité la bienveillance des
propriétaires-bailleurs et a demandé à ce qu’un code de bonne conduite soit élaboré avec un
médiateur qui devrait suivre sa mise en œuvre.
Si les négociations n’aboutissent pas entre bailleur et locataire, ou que les modalités de règlement
échelonné ne sont pas réalisables par le commerçant dans le contexte de crise économique à venir,
le propriétaire-bailleur souhaitera sans doute se défaire dudit restaurateur et débitant de boissons.
Le droit au bail, outre le fait qu’il est un outil indispensable à l’exploitation de l’activité, et aussi un
élément patrimonial clé dans la cession future de leur fonds de commerce.
Or, il est généralement inséré dans un bail commercial une clause de résolution de plein droit pour
non-paiement des loyers et accessoires à échéance convenue.

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Le silence du bailleur, l’absence de demande en paiement des loyers durant la fermeture des locaux
commerciaux, ou encore le seul écoulement du temps est impropre à caractériser la volonté de
renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire.
Il est en effet exigé que le propriétaire-bailleur ait renoncé expressément et de façon non-équivoque
au bénéfice de la clause résolutoire.
Pour autant, les tribunaux ont pu retenir comme obstacle à la résolution du bail la privation de la
jouissance totale des locaux loués en raison de l’interdiction municipale d’ouvrir les lieux au public.
Les juges ont alors déclaré que l’exception d’inexécution avancée par le locataire pour refuser de
payer les loyers était fondée.
Le bail est, en effet, un contrat synallagmatique comprenant des obligations pour le bailleur et le
preneur.
Le propriétaire-bailleur doit délivrer le local, l’entretenir pour l’usage utile prévu au contrat et en
assurer la jouissance paisible à son locataire.
La cause de l’inexécution n’exonérerait pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un local
permettant d’y exercer son activité comme a pu l’indiquer la Cour d’Appel d’Aix-en- Provence, 11e
chambre A, dans son arrêt du 17 novembre 2015.
Le locataire ne serait ainsi pas tenu de payer les loyers qui seraient la contrepartie de l’obligation de
délivrance qui pèse sur le bailleur, selon une jurisprudence établie.
La fermeture des restaurants et débits de boissons, non fautive car imposée dans le cadre de la lutte
contre le Coronavirus, empêche le locataire d’accueillir du public dans le local loué (hors cas de vente
à emporter).
Le preneur ne jouirait plus ni paisiblement, ni utilement de son local et ne serait donc plus tenu de
régler son loyer durant la période de fermeture.
Il est donc conseiller de recourir au service d’un avocat qui peut vous assister dans les négociations à
venir.
De surcroît, les correspondances entre avocats, bénéficiant par principe de la confidentialité,
permettent une négociation « secrète » afin de trouver un accord équilibré et préservant la bonne

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entente dans la poursuite de la relation locative entre les restaurateurs et débitants de boissons et
leurs propriétaires-bailleurs.
Il sera, enfin, précisé que la notion de force majeure est appréciée particulièrement strictement par les
tribunaux, qui ont déjà refusé de la reconnaitre dans le cas de précédente épidémie .
A votre service !
Source : www.village-justice.com

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Bail commercial – la procédure de sauvegarde.
Le 08/05/2020
Afin de permettre la poursuite de l’activité économique, le maintien de l’emploi et l’apurement du
passif, selon l’article L. 620-1 du code de commerce.
Cette procédure a un but clair dans l’esprit du législateur, il s’agit de permettre au débiteur en difficulté
de mettre à profit le répit et la protection de cette procédure collective pour concevoir un plan reposant
sur une négociation avec les créanciers mais arrêté par un tribunal qui seul scelle les termes de la
restructuration, en vue d’opérer la « poursuite de l’activité économique, le maintien de l’emploi et
l’apurement du passif ».
Il existe trois procédures de sauvegarde :
 la procédure « classique »,
 la sauvegarde « accélérée »,
 la sauvegarde financière accélérée. Cette troisième procédure n’a pas d’effet à l’égard du
propriétaire mais seulement à l’égard des créanciers strictement financiers du preneur à bail
commercial (sociétés de financement, établissements de crédit, obligataires, etc.).
L’idée est donc de restructurer une dette totale qui n’est plus supportable pour le locataire débiteur, en
abandonnant éventuellement des activités moins rentables ou en recentrant l’activité (en cas d’activité
unique), en réduisant les effectifs salariés, en résiliant certains contrats, etc.
I. Les conditions d’ouverture d’une procédure de sauvegarde.
La procédure est ouverte au locataire qui, sans être en cessation des paiements, rencontre et justifie
de difficultés auxquelles il ne peut faire face.
Cette procédure de sauvegarde, toute personne exerçant une activité commerciale ou artisanale, tout
agriculteur, toute personne physique exerçant une activité professionnelle indépendante, y compris
une profession libérale soumise à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé, ainsi
que toute personne morale de droit privé, peut en bénéficier.

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Bien entendu, et puisque la personne en sauvegarde n’est pas en état de cessation des paiements,
elle n’est pas applicable à une personne déjà soumise à une procédure de redressement judiciaire ou
de liquidation judiciaire.
L’administration de l’entreprise est assurée par son dirigeant, ou, lorsque le tribunal, à un ou plusieurs
administrateurs en cas de désignation. Ce ou ces derniers sont chargés ensemble ou séparément de
surveiller le locataire dans sa gestion ou de l’assister pour tous les actes de gestion ou pour certains
d’entre eux.
Le débiteur continue à exercer sur son patrimoine les actes de disposition et d’administration, ainsi
que les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission de l’administrateur.
II. Les effets de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde.
Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née
antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances
connexes.
Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement
d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Cela va lui permettre de restructurer sa dette
plus sereinement et sous la protection du tribunal de commerce saisi.
III. Le sort du bail commercial en cas de procédure de sauvegarde.
A. La décision de poursuivre le bail commercial.
1. Le décisionnaire : l’administrateur ou le locataire.
Lors de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde du preneur à bail, la décision de poursuivre le bail
relève de la compétence exclusive de l’administrateur judiciaire, quelle que soit l’étendue de la
mission (surveillance, assistance, représentation) confiée par le tribunal saisi.
En l’absence de désignation d’un administrateur, le preneur peut sur sa propre initiative demander la
poursuite du bail après en avoir obtenu un avis conforme du mandataire judiciaire. A défaut, il peut
également le faire à la suite de l’autorisation du juge-commissaire.
2. Les raisons motivant la poursuite du contrat de bail commercial.

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Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, il s’assure, au moment où il demande l’exécution
du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant.
S’il s’agit d’un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, l’administrateur y met fin
s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme
suivant.
3. La vente du matériel du fonds de commerce.
Quel que soit le sort du contrat, le locataire ou, le cas échéant, l’administrateur judiciaire a la
possibilité de vendre, sur autorisation du juge-commissaire, des meubles garnissant les lieux loués qui
pourraient se déprécier à plus ou moins long-terme, ou dont la conservation n’est pas justifiée.
4. Le paiement du loyer.
Dans le cas où le bail commercial est poursuivi, le loyer doit être réglé. Étant toutefois précisé que le
paiement se fera conformément aux stipulations du bail.
B. La décision de résilier le bail commercial.
1. Résiliation à l’initiative de l’administrateur.
L’administrateur peut, sans motifs, décider de ne pas poursuivre le bail commercial pour l’activité de
l’entreprise.
Il doit y procéder s’il ne dispose pas des fonds nécessaires pour remplir régler les termes à venir, sa
responsabilité pouvant être engagée s’il a tardé à demander la résiliation du bail. Il faudra, pour ce
faire, rechercher l’existence d’une faute.
La Cour de cassation a retenu que le bail peut être résilié même si le locataire peut régler les loyers ;
le critère étant la sauvegarde de la société au sens large.
La résiliation du bail intervient au jour où le bailleur a connaissance de la décision de l’administrateur
de ne pas poursuivre le bail. Cependant, la date de résiliation ne peut être différée.
Si l’administrateur décide de résilier le bail, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts.
Le bailleur devra les déclarer au passif.
2. Résiliation à l’initiative du bailleur.

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a. Résiliation pour défaut de paiement.
Le bailleur dispose également de la faculté de résilier le bail commercial.
Cette faculté est encadrée. Ainsi, la loi limite les causes de résiliation à la demande du bailleur. En
outre, elle paralyse partiellement l’activation de la clause résolutoire.
Dans le cas d’une résiliation acquise avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde :
Le principe de la procédure de sauvegarde est de protéger le débiteur locataire contre les actions de
créanciers, visant des causes antérieures à la procédure collective.
Le bailleur ne pourra donc se prévaloir d’une action visant à constater l’acquisition de la clause
résolutoire, pour des causes antérieures, qu’à la condition que l’acquisition ait déjà été constatée par
une décision de justice passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure collective.
En l’absence de résiliation acquise mais en présence d’une action en résiliation intentée avant
l’ouverture de la procédure de sauvegarde :
Dans ce cas, celle-ci est interrompue mais peut être reprise à l’initiative du bailleur sous les conditions
cumulatives suivantes.
 Le bailleur doit avoir déclaré sa créance dans le cadre de la procédure de sauvegarde et il a
remis au greffe du tribunal de commerce saisi de l’action en résiliation une copie de cette
déclaration.
 Le bailleur doit avoir mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant,
l’administrateur lorsqu’il a pour mission d’assister le débiteur ou le commissaire à l’exécution
du plan.
En l’absence de résiliation acquise mais en présence d’une action en résiliation intentée après
l’ouverture de la procédure de sauvegarde :
Loyers exigibles antérieurement à la procédure de sauvegarde :
Comme cela a été dit ci-avant, le jugement ouvrant une procédure de sauvegarde interrompt ou
interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance est née avant ce jugement et
tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

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Le bailleur ne peut donc intenter une action après l’ouverture de la procédure de sauvegarde, pour
des loyers non-payés et exigibles antérieurement à la procédure.
Loyers exigibles postérieurement à la procédure de sauvegarde :
Si les loyers objets de l’action correspondent à une période de jouissance postérieure au jugement
ouvrant la procédure collective, le bailleur peut intenter une action. Il ne pourra le faire qu’après
l’expiration d’un délai de trois mois suivant le jugement.
L’administrateur dispose ainsi d’un délai de paiement pour les premiers loyers dus après l’ouverture
de la procédure collective, sans faculté d’opposition de la part du bailleur. De la même façon,
l’administrateur peut demander l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause
résolutoire tant que la résiliation du bail commercial n’a pas été constatée ou prononcée par un
tribunal, de façon ferme et définitive.
b. Résiliation pour tout manquement autre qu’un défaut de paiement.
Manquement antérieur à l’ouverture de la procédure de sauvegarde :
Par une lecture a contrario, l’article L. 622-21 du code de commerce ne dispose pas que le jugement
d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers fondée sur une
cause antérieure à la procédure collective autre que le non-paiement d’une somme d’argent.
Manquement postérieur à l’ouverture de la procédure de sauvegarde :
En outre, il n’est pas interdit au propriétaire d’invoquer des inexécutions (autres qu’un défaut de
règlement de loyer ou de charges) postérieures au jugement d’ouverture pour obtenir la résiliation du
bail commercial. Il est à noter que si cette demande se fait sur la seule base d’un manquement autre
qu’un défaut de règlement, elle n’est pas assujettie au délai de trois mois de l’article L. 622-14, 2°, du
code de commerce.
Manquement afférent au défaut d’exploitation du fonds de commerce :
Pendant la période d’observation, le défaut d’exploitation du fonds ne peut entraîner la résiliation du
bail. Cette disposition ne trouve pas à s’appliquer au défaut d’exploitation se prolongeant
postérieurement à l’adoption d’un plan de sauvegarde.

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C. La décision de céder le bail commercial.
Toutes les cessions intervenant dans le cadre d’un plan de cession sont soumises à un régime
similaire.
Ce régime prévoit que les droits de préemption ruraux et urbains ne s’appliquent pas sur le bail
compris dans le plan de cession totale ou partielle de l’entreprise.
En outre, et pour faciliter la cession, le non-paiement des loyers et autres sommes dues au titre du
bail par le cessionnaire, ne permet pas au bailleur de faire jouer la clause de garantie solidaire. Une
telle clause est réputée non-écrite.
Enfin, le tribunal compétent, autorisant la cession du bail peut, après consultation du bailleur, autoriser
le cessionnaire à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.
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