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S15 revue de presse kylia - semaine du 8 au 14 avril 2019

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Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

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S15 revue de presse kylia - semaine du 8 au 14 avril 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 8 au 14 avril 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : le permis de louer prend de l'ampleur Le 08/04/2019  Le « permis de louer » a été institué par la loi Alur en 2014. - Shutterstock Plusieurs nouvelles communes viennent d'adopter le permis de louer. Ses conditions pourraient être durcies. L'effondrement de trois immeubles à Marseille en novembre dernier faisant huit morts a redonné un coup de projecteur sur la question du logement insalubre . Pour lutter contre les marchands de sommeil, une proposition de loi qui sera examinée en juin par le Sénat, suggère de durcir les
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 conditions de délivrance du « permis de louer ». Ce dispositif, instauré par la loi Alur de 2014, permet aux municipalités de définir des secteurs où le bailleur doit réaliser une démarche administrative avant de louer un bien. Plusieurs villes , comme 22 communes* de la métropole lilloise depuis le 1er avril, ont déjà mis en place ce « permis de louer ». Elles rejoignent plus d'une dizaine d'autres comme Calais (Pas-de- Calais), Libourne (Gironde), Fourmies (Nord) ou des communes de Seine-Saint-Denis comme Aubervilliers, Bagnolet ou Saint-Denis. D'autres encore, à l'instar de Perpignan, ont exprimé leur souhait de lancer le dispositif. Néanmoins, dans l'écrasante majorité des villes en France, aucune démarche n'est requise. La volonté affichée du Ministre du Logement de lutter contre l'« immense fléau » du logement insalubre pourrait toutefois accélérer le déploiement de ce dispositif. Réduire l'habitat insalubre Le permis de louer permet de contrôler l'état des logements avant leur mise en location. L'objectif : réduire le nombre de logements indignes, estimés à 450.000 par le ministère du Logement. Selon les secteurs soumis à ce contrôle, deux types d'autorisations peuvent être requises avant la mise en location : la déclaration de mise en location et l'autorisation préalable. La première est moins contraignante puisqu'il suffit de déclarer la mise en location dans les deux semaines suivant la signature du bail .La seconde entraîne un contrôle qui porte sur le caractère décent du logement avec des conditions à respecter : surface habitable d'au moins 9 m², une hauteur sous plafond minimale de 2,2 mètres. Le propriétaire peut alors être amené à fournir des diagnostics sur les performances énergétiques du bien, l'état des installations électriques et gazières ou sur les risques d'exposition à l'amiante ou au plomb. De 60 à 114 euros le permis Une démarche qui peut avoir un coût. Si le permis de louer est parfois gratuit, certaines villes en revanche le facturent entre 60 et 114 euros. La mairie dispose d'un délai d'un mois pour confirmer la mise en location. Passé ce délai, l'absence de réponse vaut un accord tacite. Une amende pouvant aller jusqu'à 5.000 euros peut être prononcée contre les bailleurs qui ne respecteraient pas cette obligation. Si la demande est rejetée son montant peut atteindre 15.000 euros.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Efficacité à confirmer La souplesse du dispositif séduit certaines municipalités comme les villes de Saint-Denis et Aubervilliers, théâtres réguliers d'incendies meurtriers dans des logements. Il permet d'accélérer la procédure de contrôle de l'habitat sans devoir emprunter le chemin complexe des tribunaux. Cela a aussi un effet dissuasif contre la location de logements indignes. Mais l'efficacité de la mesure reste encore à prouver notamment auprès des bailleurs malhonnêtes qui opèrent dans l'ombre. « Il est évident que ce ne sont pas les marchands de sommeil qui vont faire une demande » avait expliqué Michel Fourcade à l'AFP. Le maire de Pierrefitte a mis en place le dispositif dès octobre 2017 dans la ville de Seine-Saint-Denis. « Mais on peut désormais les faire condamner plus facilement et espérer que ça calmera les réseaux ». Des professionnels du secteur eux grincent des dents. Ils craignent de voir l'offre locative se réduire en dissuadant des bailleurs dans les zones tendues. *Villes de la métropole de Lille qui ont mis en place un permis de louer : Armentières, Croix, Haubourdin, Halluin, Hem, Houplines, La Bassée, La Madeleine, Lambesart, Lesquin, Lezennes, Lille- Lomme-Hellemmes, Loos, Marquette-lez-Lille, Ronchin, Roubaix, Sequedin, Tourcoing, Wattrelos. Source : www.lesechos.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Le premier bailleur social de Paris épinglé pour sa mauvaise gestion Le 09/04/2019 Le gendarme du logement social pointe du doigt les indemnités de départ «excessives» d’anciens dirigeants de Paris Habitat ainsi que les rémunérations et les avantages accordés aux salariés. À l’heure où le gouvernement réclame aux bailleurs sociaux des économies, voilà un rapport qui tombe mal pour eux. L’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols) vient de publier un rapport, relayé par Le Parisien, dans lequel elle épingle les rémunérations et autres avantages réservés aux dirigeants et aux salariés du premier bailleur social de la capitale, Paris Habitat (plus de 123.000 logements sous-gestion). Les départs de trois anciens membres de la direction, sont particulièrement visés. La directrice de la logistique et du siège, la secrétaire générale et l’adjointe au directeur général ont touché des indemnités supérieures respectivement de 33.000, 209.000 et 76.945 euros à celles qu’elles auraient dû toucher (69.091, 87.541 et 134.614 euros). «Le président de l’office (Roger Madec, ndlr) a indiqué à l’agence ne pas avoir été informé du détail des sommes allouées ainsi que des modalités de calcul», affirme l’Ancols. Ce que Roger Madec a confirmé au Parisien. Selon
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 l’agence, le directeur général n’aurait pas averti son président et aurait «décidé lui-même du montant de l’indemnisation et a fait bénéficier les salariés concernés d’indemnités très supérieures à la pratique habituelle de l’organisme». Le bailleur social aurait déclaré à l’agence qu’à l’avenir, «les montants négociés seront systématiquement portés à la connaissance du conseil d’administration». Au total, sur la seule année 2016, Paris Habitat aurait déboursé pas moins de 850.000 euros pour le départ de l’ancien DG et de deux des trois cadres de la direction, selon le rapport. «Pour autant qu’elle découle pour partie des contrats de travail signés avec les intéressés, l’ampleur des sommes versées présente un caractère excessif au regard de la mission d’intérêt général à laquelle doit répondre Paris Habitat quand bien même sa situation financière lui permet d’y faire face. Jusqu’à 62 jours de congés et de RTT par an Ces sommes sont d’autant plus «excessives» que le gendarme du logement social pointe du doigt «l’efficience de gestion» de Paris Habitat. Les délais de remise en location des logements - supérieurs à 100 jours - sont jugés «longs» dans un contexte de marché locatif tendu à Paris et «génèrent des pertes en constante progression». En 2011, les pertes liées à la vacance des logements représentaient 2,5% des loyers puis 2,7% entre 2012 et 2014 et 3,3% en 2015. Un gros quart des 22,7 millions d’euros de pertes enregistrées en 2015 sont dus à des raisons techniques (réhabilitation, travaux de désamiantage, transformation de chambres). Les rémunérations des salariés de Paris Habitat sont également pointées du doigt par l’Ancols. En 2015, alors que le salaire mensuel moyen des offices publics avoisine les 2280 euros, celui des employés du premier bailleur social parisien est proche des 3000 euros par mois. L’explication avancée par le gendarme du logement social? La proportion de cadres est quasiment deux fois plus élevée chez Paris Habitat (33% contre 17% pour la médiane). Côté jours d’absence, le personnel bénéficie de 34 jours de congé annuels, de 22 jours de RTT. Soit un total de 56 jours. Un nombre bien plus élevé que les 33 jours pour la moyenne des salariés français (étude du ministère du Travail publiée en 2017). À cela, il faut ajouter cinq jours de vacances bonus et un jour pour la fête des mères ou des pères. Source : www.lefigaro.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Votre succession peut ne rien coûter à vos héritiers Le 09/04/2019 L'enfant d'un couple peut recevoir jusqu'à 200 000 € d'héritage sans être taxé. Getty Images/iStockphoto/Kirillm L'impôt sur les successions est détesté des Français. Pourtant, peu d'héritages entre parents et enfants sont taxés. Récemment, Stanislas Guerini, délégué général de La République en Marche (LREM), indiquait vouloir ouvrir une réflexion sur la fiscalité successorale. Un véritable chiffon rouge, tant l'impôt sur les transmissions est détesté des Français. Pourtant, "près de 75 % des successions ne donnent pas lieu à une taxation. En revanche, 10 % d'entre elles drainent une grosse partie des droits engrangés par l'État", nuance Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Il s'agit, la plupart du temps, de transmissions au sein des familles à enfant unique ou sans enfant.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Comprendre les règles fiscales Les biens transmis à travers une donation ou une succession, d'un parent à un enfant, bénéficient d'un abattement de 100 000 €. "L'abattement s'entend par personne qui transmet à chaque personne qui reçoit", précise Grégoire Mitry, notaire à Nantes. L'enfant d'un couple peut donc recevoir jusqu'à 200 000 € d'héritage sans être taxé. Au-delà, la taxation est progressive, de 5 à 45 %. "Le taux le plus élevé ne s'applique que sur la part revenant à chaque héritier au-delà de 1 805 677 €", indique Grégoire Mitry. Précision utile : ces droits de succession ne sont à régler que par les enfants - les conjoints en sont exonérés. "Les partenaires de Pacs également, mais, pour qu'ils héritent, il faut rédiger un testament en leur faveur", rappelle Nathalie Couzigou-Suhas. Anticiper sa succession en donnant Pour minorer les futurs droits sur votre succession, il faut anticiper. "Lorsque les parents ont pris des dispositions de leur vivant, l'entente est plus facile et, en plus, les droits de succession sont allégés", note Nathalie Couzigou-Suhas. Publicité Avec des donations, vous profiterez des mêmes abattements que ceux prévus pour les successions. La démarche est simple : il suffit de déclarer leur montant au service des impôts, en utilisant un formulaire Cerfa. Si vous gratifiez plusieurs enfants, il est conseillé d'aller voir un notaire pour rédiger un acte de donation. Ce dernier est obligatoire s'il s'agit d'un bien immobilier. Comme l'abattement de 100 000 € se reconstitue au bout de quinze ans, vos héritiers profiteront plusieurs fois de cette franchise de taxation : sur les donations, puis sur la succession. Première possibilité : donnez de l'argent à vos héritiers, à condition de transmettre avant vos 80 ans des sommes en liquide (chèque, virement...) à des enfants majeurs. Vous bénéficierez d'un coup de pouce fiscal supplémentaire. "Aucun droit n'est dû jusqu'à 31 865 €, cet abattement s'ajoutant à celui de 100 000 €", explique Nathalie Couzigou-Suhas. Si vous ne voulez pas léguer la totalité de votre patrimoine, vous pouvez opter pour une donation en démembrement de propriété. Vous transmettez la nue-propriété d'un appartement locatif ou d'un portefeuille de titres à vos enfants et en conservez l'usufruit, pour continuer de toucher les loyers ou les dividendes notamment. Avantage, "la valorisation de la nue-propriété est plus faible que celle de la
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 pleine propriété", plaide Grégoire Mitry. Le barème dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation. Si elle est réalisée entre 61 et 70 ans, la nue-propriété est valorisée à 60 % de la pleine propriété, si la donation a lieu entre 71 et 80 ans, à 70 %. Les droits de donation sont donc calculés sur une base réduite. Optimiser sa transmission Après votre décès, "l'assurance vie bénéficie d'une taxation allégée, avec des abattements particuliers pour les successions", signale Bernard Le Bras, président du directoire de Suravenir. Si vous avez investi dans un contrat avant d'avoir 70 ans, chaque bénéficiaire recevra jusqu'à 152 500 €, tous contrats confondus, sans payer aucun droit. Au-delà, il réglera 20 % jusqu'à 700 000 €, puis 31,25 % ensuite. Si vous avez épargné sur une assurance vie après 70 ans, un abattement unique de 30 500 € s'applique à tous vos contrats et bénéficiaires. Au-delà de ce montant, les sommes sont taxées au barème des droits de succession, selon votre lien de parenté avec votre bénéficiaire. Dans ce dernier cas, seuls les versements sont imposés, les plus-values engrangées étant totalement exonérées. Les chiffres clefs • 100 000 € : abattement pour une transmission entre un parent et un enfant. Il se reconstitue tous les 15 ans. • 152 500 € : abattement par bénéficiaire pour une transmission via une assurance vie (si l'épargne a été versée dessus avant 70 ans). • 0 % : taux de taxation d'une succession entre conjoint marié ou partenaires pacsés (avec testament). • 45 % : taux de taxation maximum en ligne directe, au-delà de 1 805 677 € transmis. Source : www.lexpress.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Le gouvernement a trouvé une solution pour faire cohabiter seniors et jeunes Le 11/04/2019 La nouvelle loi logement prévoit la mise en place d’un bail intergénérationnel qui doit permettre à des personnes de 60 ans et plus de louer ou de sous-louer à des jeunes de moins de 30 ans une partie de leur logement. Explications. Des seniors désireux de ne pas rester seuls dans un logement souvent trop grand et des jeunes à la peine pour trouver à se loger: la cohabitation entre ces deux générations semble relever du bon sens. Un contrat pourrait peut-être les y aider: la cohabitation intergénérationnelle. Instauré par la nouvelle loi logement (Elan), ce dispositif permet aux plus de 60 ans de louer ou de sous-louer une partie du logement dont ils sont propriétaires ou locataires, à une personne de moins de 30 ans (article 117). Si le senior est locataire, il devra informer au préalable son bailleur comme pour un bail de location classique. «Mais contrairement à cette version, le propriétaire ne pourra pas s’y opposer. Un simple courrier recommandé avec accusé de réception suffit», précise Olivier Alonso, président du réseau immobilier Nestenn.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Quant aux conditions du contrat, la durée du bail et le loyer demandé seront librement convenus entre les deux parties. La loi (article L 631-17 du Code de la construction et de l’habitation), qui utilise le terme de «contrepartie financière», précise qu’elle doit être «modeste», sans plus de détails sur ce qu’elle entend par «modeste». «Ce montant doit permettre aux seniors d’arrondir leurs fins de mois», précise Delphine Rouxel, directrice générale de Nestenn. Pour les HLM, le loyer est calculé au prorata du loyer et des charges rapportés à la surface habitable du logement (article L 442-8-1- du Code de la construction et de l’habitation). À noter que cette somme ne sera pas prise en compte dans le calcul des ressources des seniors s’ils touchent des APL. Par ailleurs, ils seront exonérés de l’impôt sur le revenu si les plafonds de loyer annuel par m² ne dépassent pas 185 euros en Ile-de-France et 136 euros en province. Des seniors encore frileux En plus de cette «contrepartie financière», le locataire devra également réaliser de «menus services, sans but lucratif». Là encore, le cadre est flou: la définition de ces services ou encore leur rythme seront à préciser. Tout juste est-il précisé qu’il ne devra pas y avoir de «lien de subordination» entre les deux signataires. Autrement dit, le locataire n’est pas censé devenir l’aide à domicile du senior. Enfin, si l’un des cocontractants décide de mettre fin au contrat, un délai de préavis à respecter est d’un mois. Bref, vous l’avez compris: si cette cohabitation est encadrée juridiquement par un contrat, ses contours du dispositif méritent d’être encore mieux définis. Une charte, qui paraîtra dans un décret à venir, précisera le cadre général et les modalités pratiques. Ce texte devrait ainsi acter la présence d’associations pour mettre en relation les seniors et les jeunes. Puisqu’il s’agit d’une cohabitation, seniors et jeunes devront accepter de vivre sous le même toit. Une perspective qui semble plus séduire les plus jeunes: 46% des moins de 30 ans se déclarent intéressés par ce contrat contre seulement 23% des 60 ans et plus, selon un sondage Ifop commandé par le réseau immobilier Nestenn. «Les personnes âgées sont encore frileuses à l’idée de cohabiter avec des inconnus», conclut Delphine Rouxel. Reste à savoir si les associations parviendront à les rassurer. Source : www.lefigaro.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Bail, préavis, fiscalité... les sept règles d'une location meublée Le 11/04/2019 Un décret précise la liste des onze équipements obligatoires pour proposer à la location un logement en meublé de longue durée. Louer un logement ancien en meublé longue durée présente plusieurs avantages. Mais aussi des contraintes... Moins contraignante, à la mode et fiscalement intéressante, la location en meublé de longue durée séduit de plus en plus de bailleurs. Elle est régie par des règles contraignantes. 1. Vérifiez la "louabilité" en meublé Avant de proposer un appartement en meublé, vérifiez... qu'il existe une demande pour ce type de logement en passant quelques appels à des agents immobiliers locaux. En règle générale, la location meublée de longue durée intéresse surtout les étudiants, les cadres en déplacement et les personnes en attente d'un relogement (mutation, divorce...). Vous n'aurez donc pas de mal à trouver un locataire pour un studio ou un deux-pièces en meublé à Paris, Lille ou Lyon. En revanche, il y a peu de chance que votre quatre-pièces en meublé dans une petite ville trouve preneur.
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 2. Respectez la durée du bail Avec la location meublée de longue durée, il existe deux types de bail : si votre locataire est un étudiant, la durée de location est de neuf mois, non renouvelable par tacite reconduction. Pour tous les autres locataires, il est d'un an, renouvelable par tacite reconduction. À savoir : si auparavant il était possible de rédiger un bail librement, depuis le 1er août 2015, vous devez utiliser un document normé qui intègre un certain nombre de clauses obligatoires. 3. Observez la durée de préavis En meublé longue durée, le locataire doit respecter un préavis d'un mois s'il donne son congé, quelle que soit la ville. Un propriétaire doit dénoncer le bail au moins trois mois avant sa date d'échéance. Contrairement à une idée reçue, un locataire de meublé longue durée ne peut être mis à la porte quand le bailleur en a envie. "Comme avec un bail vide, il faut que ce dernier justifie d'un motif précis : reprise pour vendre le logement, pour se loger ou loger un ascendant (parent, grand-parent,...) ou descendant (enfant, petit-enfant,...), ou pour motif légitime et sérieux (trouble du voisinage, retards répétés des paiements de loyer,...)", corrige Maud Velter, directrice juridique du site Jedeclaremonmeuble.com. À savoir : en cas de reprise pour vente, le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption sur le logement, comme c'est le cas avec un bail vide. 4. Demandez le bon dépôt de garantie Avec un meublé longue durée classique, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. 5. Soignez l'état des lieux d'entrée et de sortie Si vous êtes bailleur, il est obligatoire de réaliser un état des lieux à l'entrée de votre locataire. Ce document normé précise l'état de l'appartement et indique ses caractéristiques (peinture ou papier peint, parquet ou carrelage...). En meublé, il faut annexer à cet état des lieux un inventaire des meubles et équipements en décrivant, également, leur état.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Un décret datant de juillet 2015 a précisé la liste des onze équipements obligatoires pour proposer à la location un logement en meublé de longue durée. Souvent, elle doit être complétée, car la location meublée touche des locataires au meilleur pouvoir d'achat et donc exigeants. "Dans un deux-pièces, il est essentiel de proposer un lave-linge, ainsi qu'une connexion Internet. D'autres équipements, comme la télévision, une cafetière ou une bouilloire permettent de louer plus facilement", constate Maud Velter. 6. Facturez le bon niveau de charges En location meublée, vous avez deux choix pour facturer les charges (eau froide, ascenseur, gardien...). Vous pouvez demander à votre locataire une provision chaque mois et régulariser le montant chaque année, une fois les factures payées. Ou bien lui facturer des charges forfaitaires, sans régularisation possible. Dans ce cas, la loi prévoit que les charges doivent correspondre à la réalité, c'est-à-dire ne pas être manifestement disproportionnées. Attention à ne pas exagérer, car dans le cadre d'une facturation au forfait, le locataire peut demander des justificatifs. À savoir : pour vous simplifier la vie, vous pouvez inclure dans le forfait d'autres charges courantes, comme la connexion Internet ou l'assurance multirisque habitation obligatoire. Le seul poste que vous ne pouvez prendre à votre charge est l'abonnement électrique qui, légalement, doit être au nom du locataire. 7. Optimisez votre fiscalité Les revenus tirés d'une location en meublé sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). A condition d'encaisser moins de 70 000€ par an, vous pouvez être imposé au "micro-BIC" et bénéficier d'un abattement de 50% sur les loyers meublés. Les 50% restants sont intégrés à vos autres revenus et taxés à votre taux marginal d'imposition. "Ce régime peut se révéler intéressant pour les bailleurs qui louent peu souvent. A défaut, mieux vaut privilégier le régime réel", conseille Maud Velter. Ce dernier permet de déduire de vos BIC l'intégralité de vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion...) et l'amortissement du logement et des meubles (une fraction de leur valeur, déterminée selon des règles comptables précises). Source : www.lexpress.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Bail commercial : parfois, les écrits aussi s’envolent… Le 8/04/2019 Une société signe un avenant à son bail commercial qui vise à réduire le montant de son loyer. Mais par la suite, les 2 filles de la bailleresse réclament l’annulation de cet avenant, conclu sans leur accord, expliquant qu’elles aussi sont bailleresses en vertu d’une donation faite par leur mère… Une donation qui ne change rien, selon la société : à tort ou à raison ? Bail commercial : attention au démembrement de propriété ! Pour mémoire, le droit de propriété se compose de la « nue-propriété » et de « l’usufruit ». Ce droit de propriété peut donc être réparti en un nu-propriétaire (titulaire du droit de disposer du bien) et un usufruit (titulaire du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) : on parle alors de démembrement de propriété.
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 En matière de baux commerciaux, la Loi prévoit que l'usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu- propriétaire, donner à bail un fonds commercial, industriel ou artisanal. Si le nu-propriétaire refuse de donner son accord, l’usufruitier peut toutefois donner quand même le fonds commercial à bail, à condition d’y être autorisé par la justice. C’est ce que vient de rappeler un juge dans l’affaire suivante : une mère, propriétaire d’un local commercial, décide de faire une donation de la nue-propriété à ses 2 filles. 9 ans plus tard, la mère signe seule un contrat de bail commercial avec une société. Des travaux imprévus sont ensuite réalisés aux frais de la société qui négocie et obtient en compensation une dispense de loyers pendant un certain nombre de mois, puis une réduction du loyer. Un avenant au bail commercial est alors conclu pour matérialiser par écrit cet accord. Mais les 2 filles, nues-propriétaires, réclament l’annulation de cet avenant et le paiement du loyer prévu dans le bail commercial initial. Elles expliquent alors que l’avenant n’est pas valable puisqu’il a été conclu sans leur accord. Ce qui est normal, explique la société : pour elle, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des nues- propriétaires pour la conclusion de l’avenant puisque leur accord est seulement nécessaire pour la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial… … à tort, pour le juge, qui confirme que l’accord des nues-propriétaires devait être obtenu pour que l’avenant soit valable. Leur accord faisant ici défaut, l’avenant est nul et la société doit payer le montant du loyer prévu par le bail commercial initial. Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-27560 Source : www.bar-brasserie.fr
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Dividendes : un abattement de 40 %, sous conditions ! Le 08/04/2019 L’associé d’une EURL a perçu des dividendes pour un montant supérieur à celui qui a été décidé au cours de l’assemblée générale qui a validé cette distribution. Une différence qui amène l’administration fiscale à refuser le bénéfice de l’abattement de 40 % à l’associé, du moins pour la partie excédentaire des dividendes : à tort ou à raison ? L’abattement de 40 % suppose une décision régulière des associés Une EURL a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au cours de laquelle l'administration a relevé qu’elle avait procédé à une distribution, au profit de son associé unique, d'une somme de 120 000 € inscrite au crédit de son compte courant (somme que l’associé a dûment déclarée à l'impôt sur le revenu). Mais le procès-verbal de l'assemblée générale mentionnait l'adoption d'une décision de distribution portant sur une somme limitée à 60 000 €.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 L'administration fiscale a donc remis en cause le bénéfice de l'abattement de 40 % pour la fraction de la distribution excédant la somme de 60 000 € mentionnée dans le procès-verbal de l'assemblée générale, ce qui a donc occasionné un rappel d’impôt sur le revenu pour l’associé unique. Pour l’administration, la distribution de cette fraction excédentaire ne résulte pas d'une décision régulière des organes compétents, condition nécessaire pour bénéficier de l’abattement de 40 %. Mais le juge considère toutefois que le seul fait que le procès-verbal ne mentionne pas la distribution de la somme intégrale, ni que cette décision (pour la totalité de la somme) n’ait pas été consignée sur le registre, ne remet pas en cause nécessairement le bénéfice de l’abattement de 40 %. En clair, il n’en demeure pas moins ici que la décision de distribution a été prise par l’organe compétent. Pour rappel, une décision de distribution de dividendes n'est irrégulière que si elle n'a pas été prise par l'organe compétent, si elle est le résultat d'une fraude ou si elle n'entre dans aucun des cas pour lesquels le code de commerce autorise la distribution de sommes prélevées sur les bénéfices. Par ailleurs, il faut aussi rappeler que, depuis le 1er janvier 2018, les dividendes distribués par une société soumise à l’IS sont soumis, à votre niveau toujours, à l’impôt sur le revenu calculé suivant application du prélèvement forfaitaire unique (PFU) aussi appelé « Flat tax » (et pour lequel l’abattement de 40 % ne s’applique pas). Une option pour la taxation à l’impôt sur le revenu (globale pour l’ensemble des revenus et plus-values de l’année) reste toutefois possible, et ce n’est que dans ce cas que le bénéfice de l’abattement de 40 % est admis. Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 27 mars 2019, n° 421211 Source : www.bar-brasserie.fr
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Défaillances d'entreprises : +15% dans l'hébergement et la restauration en janvier Le 09/04/2019 "En comparant les mois de janvier 2018 et janvier 2019, on observe une augmentation globale de 8,3% des défaillances. Les secteurs les plus directement impactés par les mouvements sociaux paient le plus lourd tribut. Ainsi dans le secteur du commerce la hausse est de +8,8% tandis qu’elle atteint même +15,1% dans le secteur de l’hébergement et de la restauration" déplore la CPME, à la lecture du nombre de défaillances d’entreprises publié par la Banque de France. « Ces chiffres confirment malheureusement [nos} craintes ». La CPME, tout comme les deux principales organisations de l’hôtellerie et la restauration (Umih et GNI), ont multiplié les alertes et réclament des dispositifs d’allègements de charges ou de report des prélèvements obligatoires pour les petites entreprises directement impactées. « Sur un an, constate encore la CPME, l’étude Banque de France fait apparaitre une augmentation (+0,8%) du nombre de défaillances, à fin février 2019. La lente dégradation de la situation observée depuis l’été 2018 se poursuit donc. Si les défaillances d’entreprises employant entre 10 et 49 salariés augmentent de + 4,8%, celles employant entre 50 et 249 salariés bondissent de +14,1% sur un an." Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Fonds de commerce : le séquestre du prix de vente Le 09/04/2019 Lors de la cession de son fonds de commerce, le vendeur ne dispose pas immédiatement du prix de la vente. Celui-ci est d'abord placé entre les mains d'un séquestre, pendant une durée comprise entre 3 mois et demi et 5 mois et demi. © GettyImages Une fois la cession conclue, le vendeur ne dispose pas immédiatement du prix de la vente. Celui-ci est placé sous séquestre. ► Durée du séquestre Cela dépend de la date à laquelle expire le délai de solidarité fiscale. Ce délai est soit de 30 jours si plusieurs conditions sont réunies, soit de 90 jours.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Le point de départ de ce délai est le jour du dépôt de la déclaration de résultat de l’exercice de cession, étant précisé que cette déclaration faite par le comptable du vendeur doit intervenir dans les 60 jours de la publication de la vente dans un journal d’annonces légales (JAL). Le délai de séquestre va donc varier donc en fonction de la diligence du rédacteur d’acte et du comptable à effectuer les différentes démarches de publicité. Au plus court, le délai de séquestre est de 3 mois et demi. Dans sa version longue, il est de 5 mois et demi. ► À quoi sert-il ? Le séquestre sert à protéger l’acquéreur et les créanciers du cédant. Le prix de la vente du fonds est immobilisé pendant toute la durée du délai de solidarité fiscale. À l’issue de ce délai, il est soit distribué en totalité au cédant, soit distribué déduction faites des sommes dues aux créanciers. Le plus souvent, il est distribué déduction faite des sommes à l’administration (impôts sur les bénéfices résiduels) et à l’Urssaf. ► Qui joue le rôle de séquestre ? En général, c’est le rédacteur de l’acte définitif de vente qui joue le rôle de séquestre : avocat, notaire ou cabinet spécialisé en transaction. ► Les créanciers du cédant Il peut s’agir de créanciers publics (administration fiscale, Urssaf) ou privés, privilégiés et/ou chirographaires avec ou sans inscription de privilèges tels que le nantissement - souvent la banque, lorsque l’acquisition avait été faite par un prêt, ou encore un brasseur en cas de crédit-brasseur. Si ces créances ne sont pas réglées au moment de la vente, le prix placé sous séquestre peut servir en tout ou en partie à les régler, de sorte que le vendeur percevra la somme correspondant au prix de la vente déduction faite de ses dettes. C’est le séquestre qui est en charge de la distribution du prix, sur justification et avec l’accord du vendeur, aux différents créanciers. ► Des créanciers se manifestent-ils souvent ? Oui, dans presque toutes les cessions, notamment l’administration fiscale et l’Urssaf qui se manifestent très fréquemment si ce n’est systématiquement
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 ► Le séquestre concerne-t-il les cessions de titres ? Le séquestre peut concerner une cession titres, mais ce n’est pas systématique et, quand c’est le cas, ce n’est pas dans les mêmes termes et conditions car la cession de titres n’est pas soumise aux mêmes formalités de publicité et de solidarités fiscales. En effet, en cas de cession de titres, il y a garantie de passif et d’actifs (GAP) négociée entre acquéreur et vendeur. C’est pour garantir celle-ci qu’acquéreur et vendeur peuvent décider de placer sous séquestre, pour une durée limitée, une partie du prix de cession. Mais cette garantie de la GAP peut aussi prendre la forme d’une caution bancaire du vendeur - et le banquier du vendeur bloquera une partie du prix de cession qu’il vient de percevoir. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Liquidation judiciaire : erreur de la banque en faveur de l’associé ? Le 10/04/2019 Une SCI est placée en liquidation judiciaire. A la fin de la procédure, une banque, qui n’a pas réussi à obtenir le remboursement de la totalité de sa créance, engage une action contre l’un des associés de cette SCI. Trop tard, répond toutefois ce dernier… Liquidation : 5 ans pour agir… à compter de quand ? Une SCI est placée en liquidation judiciaire en 2008. Une banque, qui lui a consenti un prêt pour l’achat d’un immeuble, déclare sa créance auprès du liquidateur. 6 ans plus tard, au terme de la procédure collective, la banque réussit à obtenir le remboursement de 98,86 % de sa créance.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 L’année d’après, en 2015, elle agit en justice pour obtenir le remboursement restant de sa créance contre un associé de la SCI liquidée, au prorata des droits de ce dernier dans le capital social de la SCI. Mais, pour l’associé, l’action de la banque est irrecevable car prescrite. Il rappelle que la banque avait 5 ans pour agir à son encontre : pour lui, ce délai débute à compter du début de la procédure de liquidation qui a ici débuté 7 ans plus tôt. Ce que conteste la banque : elle rappelle que sa créance n’a été définitivement admise à la procédure de liquidation qu’en 2010 et qu’elle a reçu le remboursement incomplet de sa créance en 2014. Son action en justice initiée en 2015 est donc parfaitement recevable. « Non » persiste l’associé : il rappelle que la banque a déclaré sa créance dès le début de la procédure de liquidation et que le liquidateur a émis un certificat d’irrécouvrabilité. La banque savait donc dès 2008 qu’elle ne pourrait pas recouvrer totalement sa créance via la procédure de liquidation. C’est donc à partir de 2008 qu’elle pouvait engager une action contre lui et ce durant 5 ans. La banque ayant agi en justice 2015, elle a donc agi 2 ans trop tard. Ce que confirme le juge. Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 mars 2019, n° 17-18924 Source : www.bar-brasserie.fr
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Fonds de commerce : les hôtels de grande capacité préférés au détriment des petites structures Le 11/04/2019 On enregistre actuellement un plus grand nombre de cessions sur des hôtels de grande capacité d'accueil, supérieure à 35 ou 40 chambres. Ces derniers peuvent en effet s'adapter aux différents marchés et être plus compétitifs qu'un établissement de moins de 25 chambres. Cependant, des hôtels de petite capacité bien située, sur un marché de niche ou atypiques, peuvent également être rentables. © Thinkstock Dans le cadre des transactions d’hôtels, la demande est actuellement plus forte sur les établissements avec une grande capacité d’accueil, supérieure à 35 ou 40 chambres, en
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 comparaison avec de plus petites structures. Pourquoi enregistre-t-on un plus grand nombre de cessions sur des hôtels de grande capacité d’accueil ? Un rapide retour en arrière permet de mieux comprendre le contexte et d’analyser l’évolution du marché. Auparavant, l’activité hôtelière était dominée par l’hôtellerie indépendante, et principalement familiale. Les hôteliers s’investissaient pleinement dans leur affaire pour limiter les charges de personnel, gérer au mieux leur établissement et bien sûr dégager du résultat. Celui-ci n’était pas toujours au rendez-vous si les bases de gestion (marges, coûts de revient, masse salariale…) n’étaient pas respectées. 615 000 chambres d’hôtels en 2015 En France, on dénombrait en 1995 environ 21 000 hôtels pour approximativement 525 000 chambres (source Insee), soit une capacité moyenne d’accueil d’environ 25 chambres par établissement. En 2015, on comptait environ 17 000 hôtels pour approximativement 615 000 chambres, soit une capacité moyenne d’accueil d’environ 36 chambres par hôtels. En analysant l’évolution du marché, on constate une baisse significative du nombre d’hôtels d’environ 20 %. Cela s’explique en partie par la vétusté des établissements qui n’ont pas été rénovés par les propriétaires - principalement par manque de moyens financiers et les contraintes liées aux normes hôtelières de plus en plus drastiques. À l’inverse, on observe une évolution exponentielle de la capacité moyenne d’accueil par hôtel, qui est passée de 25 à environ 36 chambres par établissement en dix ans. En 2019, le marché de l’hôtellerie se porte plutôt bien et la capacité moyenne des hôtels continue son évolution. Les experts en hôtellerie estiment qu’à l’horizon 2025, la capacité moyenne des hôtels serait de 40 à 45 chambres. Viser les marchés de niche ou atypiques Aujourd’hui, pour des raisons d’ordre économique, de gestion, de marketing, etc. les hôtels avec une grande capacité d’accueil peuvent répondre plus facilement à toutes les demandes. Ils peuvent s’adapter aux différents marchés et ainsi être plus compétitifs qu’un établissement de moins de 25 chambres. Les groupes hôteliers continuent leur évolution exponentielle, ce qui explique la forte demande des acquéreurs pour des hôtels avec des capacités importantes (supérieure à 30 ou 35 chambres). Il peut s’agir de petits groupes (2 à 10 hôtels en propriété), de structures moyennes (10 à 15), ainsi que les grands groupes et chaînes hôtelières. Ces groupes ont des capacités financières que n’ont pas
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 forcément des indépendants et qui leur permettent de se positionner plus facilement et plus rapidement. Si l’hôtellerie indépendante représente encore une part de marché importante dans l’hôtellerie française, elle s’effrite d’année en année. Cependant, il convient de ne pas généraliser car des hôtels indépendants de petite capacité, bien situés, avec un taux d’occupation élevé, sur un marché atypique ou de niche - c’est-à-dire où les groupes ne sont pas présents ou ne peuvent pas se positionner -, s’en sortent très bien. Ce sont aussi des affaires très intéressantes à étudier et à reprendre, car très rentables. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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