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S14 revue de presse kylia - semaine du 1 au 7 avril 2019

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Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

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S14 revue de presse kylia - semaine du 1 au 7 avril 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 1 au 7 avril 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : le mètre carré dépasse les 10 000 euros à Paris ! Des pierres toujours plus précieuses à Paris : la barre des 10 000 euros le mètre carré a été franchie. Et les prix devraient encore grimper. Le 01/04/2019 Selon les statistiques du réseau Century 21, les prix à Paris ont atteint 10 000 €/m2, en moyenne, pour une transaction, au premier trimestre 2019. © BRAVO-ANA / ONLY FRANCE Paris brûle-t-il ? Véritable foire d'empoigne, la Ville lumière vient de franchir un seuil symbolique : 10 005 €/m2, en moyenne, pour une transaction, au premier trimestre 2019, selon les toutes dernières statistiques du réseau Century 21 France. « Plus qu'hier, moins que demain ! C'est le
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 leitmotiv de la cote parisienne qui est en vigueur depuis deux décennies. Rien que sur les douze derniers moins, la hausse s'établit ici à + 8 % », observe Laurent Vimont, patron de cette enseigne nationale d'agences immobilières. En remontant encore en arrière, on constate une flambée des prix de + 62,5 % en 10 ans (6 160 €/m2 au premier trimestre 2009), et des valeurs qui ont ni plus ni moins que triplé depuis le changement de millénaire (3 030 €/m2 au premier trimestre 2001). Avec parfois des hausses annuelles à deux chiffres : 18 % en 2010 et 12 % en 2011. Plusieurs raisons expliquent cette folle inflation. En premier lieu, un manque récurrent de biens à vendre qui ne suffit pas à répondre à la demande toujours aussi soutenue dans la capitale. En outre, cela fait deux ans que les très faibles niveaux des taux d'intérêt d'emprunt immobilier attisent (par effet rebond) cette surenchère de prix. Ces tarifs stratosphériques ne sont pas sans conséquences sur la fluidité des transactions. Dans un marché parisien ceinturé par le boulevard périphérique, qui ne peut s'étendre comme le Grand Londres, le nombre de ventes a reculé de - 2,6 % par rapport au premier trimestre 2018. « Le déficit d'offre explique qu'il faille désormais environ 80 jours pour trouver un logement à Paris, contre 63 jours à l'échelle nationale », analyse Corine Joly, directrice générale du groupe Particulier à Particulier (PAP). © FRANCOIS DARMIGNY Au sein de la capitale, jamais le montant moyen d'une transaction n'a été aussi élevé : 483 261 euros, en moyenne, soit près de 30 000 euros de plus qu'il y a un an, selon les chiffres de Century 21. « Un couple qui gagne 6 000 euros net par mois est désormais exclu de ce marché, analyse Laurent Vimont. En dix ans, les bataillons d'ouvriers et d'employés passant à l'acquisition ont fondu comme neige au soleil. Leur part a chuté de 16 % à 3,4 %. Un comble dans une ville dirigée par une mairie socialiste, dont l'adjoint chargé de l'habitat a sa carte du Parti communiste ! Les vendeurs de biens modestes essaieront sans doute de s'accrocher à ce nouveau seuil virtuel des 10 000 €/m2. Mais n'espérez pas qu'il fera baisser les prétentions de propriétaires d'appartements proposés à 11 000 €/m2 ». Pas de baisse attendue Dans les faits, beaucoup de transactions parisiennes se négocient au-delà de 10 000 €/m2. « Dans les belles rues et les beaux appartements du quartier de la Nation, cette barre est dépassée depuis un an, même vers les portes de Vincennes et de Montreuil, le long du boulevard des Maréchaux, commente Jean-Pierre Henrard, directeur de deux agences Century 21. Et ce sont les Parisiens qui entretiennent eux-mêmes cette hausse, à la faveur des juteuses plus-values qu'ils engrangent. « Tous nos acheteurs ont doublé leur mise en dix ans. Il n'est pas si lointain le temps où le marché de Daumesnil plafonnait à 6 000 €/m2 », poursuit Jean-Pierre Henrard.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 À l'image de la belle culbute d'une transaction effectuée cette semaine : acheté 260 000 € en 2016, au dernier étage d'un immeuble des années 1930 du cours de Vincennes, un 2-pièces de 35 mètres carrés avec balcon et ascenseur vient d'être revendu 380 000 €. « Bonne pioche pour cet heureux propriétaire qui a pu choisir entre quatre offres correspondant au prix demandé. En plus d'avoir amorti le montant des travaux et des frais de notaire, il a empoché la coquette somme de 80 000 euros en deux ans, avec une plus-value non imposée dans le cadre de la revente d'une résidence principale. Ce qui lui a permis d'acheter plus grand. » Le nouveau seuil moyen des 10 000 €/m2 parisiens va-t-il freiner les ardeurs des candidats qui n'ont pas eu le flair de déjà prendre le train en marche ? « Dans un marché encore favorable aux vendeurs, n'espérez pas une quelconque baisse des prix cette année », répondent d'une seule voix la quasi-totalité des agents immobiliers interrogés. Source : www.lepoint.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Crédit immobilier : les offres à 1% sur 20 ans se démocratisent Le 02/04/2019 Incroyable ! Alors qu’ils viennent de battre de nouveaux records historiques, les taux des crédits immobiliers pourraient continuer à plonger dans les prochains mois. A la clé, une moisson de taux à moins de 1% sur 20 ans. Les records sont faits pour être battus. Alors qu’ils fluctuent actuellement en moyenne autour de 1,50%, les taux des crédits immobiliers sur 20 ans pourraient se négocier entre 1,30 et 1,35% d’ici juin, selon le courtier Empruntis. Pour les meilleurs dossiers, descendre sous les 1% devrait même s’avérer de plus en plus fréquent. Aujourd’hui les courtiers commencent déjà à proposer des taux inférieurs à 1%, comme ce 0,70% sur 20 ans récemment négocié par Meilleurtaux.com. Mais selon Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement, un autre courtier en prêt immobilier, les taux à 0,80% pourraient encore s’étendre dans les prochains mois pour les bons profils d’emprunteurs. “Ce qui serait du jamais vu tant pour le territoire français que pour nos pays voisins”, explique-t-il. Pour bénéficier de ces taux canons, l’emprunteur devra évidemment montrer patte blanche. On considère un “bon dossier” à partir de 70.000 euros de revenus annuels pour un achat immobilier de 300.000 euros, avec un apport représentant 1/3 du financement. Si les banques se montrent aujourd’hui si offensives en termes de tarifs, c’est qu’elles acceptent de rogner leurs marges pour recruter de nouveaux clients. Confrontées à des objectifs commerciaux importants, les établissements bancaires utilisent le crédit immobilier comme un produit d’appel attractif. Ce d’autant qu’ils bénéficient d’une conjoncture particulièrement favorable, la Banque Centrale Européenne (BCE) ayant notamment confirmé qu’elle ne toucherait pas à ses taux directeurs en 2019. www.capital.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Encadrement des loyers, bientôt le retour à Paris ? Le 05/04/2019 Un décret autorisant l'expérimentation de l'encadrement des loyers notamment à Paris (photo) et à Lille a été publié le 5 avril 2019 Le gouvernement autorise depuis peu le retour à l'expérimentation des loyers dans de grandes villes françaises dont Paris et Lille. C'est un feuilleton à multiples rebondissements... au risque d'en perdre le fil. Un des dispositifs d'encadrement des loyers devrait à nouveau refaire son apparition dans les villes françaises situées en zone tendue dont au premier chef Paris et Lille. Selon l'AFP, « ardemment défendu par de grandes villes dirigées par la gauche, notamment Paris, et combattu par les professions immobilières, le plafonnement des loyers est sur le point de faire un retour 'expérimental', le gouvernement affichant son pragmatisme vis-à-vis d'une mesure à l'évaluation incertaine. »
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Publication imminente L'agence de presse cite une source proche du dossier selon laquelle le ministre du Logement, Julien Denormandie, a signé la semaine dernière un décret autorisant l'expérimentation du plafonnement des loyers. Ce décret a été publié le 5 avril 2019 (JO n°0081). La nouvelle mesure, qui vient en application de la loi Elan adoptée l'an dernier, ne concernera que les intercommunalités qui le souhaitent et, surtout, elle pourra n'être mise en oeuvre que pour certaines villes ou à l'échelle d'un ou plusieurs quartiers. Concrètement, les collectivités intéressées pourront faire acte de candidature auprès du ministère, qui les jugera éligibles en fonction de différents critères dont le niveau actuel des loyers. Puis, la mesure sera testée jusqu'à fin 2023, avant de décider de sa pérennité sur la base des données d'observatoires mis en place localement. Paris et Lille sur les starting-blocks Plusieurs grandes villes dirigées par la gauche ont déjà manifesté leur intention d'appliquer le plafonnement des loyers dont, en premier lieu, Paris et Lille. 'Chaque jour qui passe est un jour de trop parce que les montants des loyers ne cessent d'augmenter depuis la suppression de l'encadrement fin 2017', a déclaré à l'AFP le communiste Ian Brossat, adjoint au logement à Paris et candidat aux élections européennes, tablant sur un retour effectif en juin. Rappelons que ce dispositif de plafonnement des loyers expérimenté à Paris et à Lille avait été annulé fin 2017 par la justice. Celle-ci n'avait pas rejeté sur le fond le principe du plafonnement des loyers, mais son application à Paris et Lille « intra muros » alors que la loi [loi Alur du 24 mars 2014] exigeait de le mettre en place sur l'ensemble d'une agglomération. C'est en répondant à cette problématique que l'actuel gouvernement a rouvert la possibilité du plafonnement. A noter aussi que dans ces deux villes notamment, les bailleurs ne pouvaient jusqu'alors augmenter les loyers à leur guise : un autre mécanisme d'encadrement antérieur à la loi Alur s'y applique. Fixer un loyer tout en respectant la loi est devenu un sujet épineux pour les propriétaires bailleurs. Pas sûr que ces allers-retours le rendent plus limpide. Source : www.lesechos.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Crédit immobilier : l'effet pervers de la baisse des taux Le 04/04/2019 Le contexte actuel de baisse des taux ravit bon nombre de particuliers, pour lesquels le moment est opportun pour s’endetter. D’autres, en revanche, se voient refuser leur demande crédit, du fait d’un mécanisme méconnu, pourtant censé protéger les consommateurs… Annoncé par une pléthore de médias, Capital compris, la baisse surprise des taux d’emprunt ravit bon nombres de particuliers, depuis le début de l’année. Le mois dernier, à la réception des plaquettes tarifaires des établissements prêteurs, différents courtiers en crédit immobilier annonçaient par exemple des taux de 1,10% et 1,30% sur 20 ans (hors assurance), avant négociation. Une tendance qui devrait d’ailleurs se poursuivre dans les mois à venir, si on en croit leurs projections. Les meilleurs dossiers pourraient ainsi obtenir des offres inférieur à 1% jusqu’au début de l’été. Du jamais vu… Excellente nouvelle, vous direz-vous. Pas pour tout le monde… car si la baisse des taux ouvre assurément l’accès au crédit à un certain nombre de ménages… elle exclut paradoxalement d’autres emprunteurs. En effet, cette chute des taux d’emprunt s’accompagne de celle des taux d’usure. Les taux d’usure correspondent aux seuils maximum au-delà desquels il est interdit de prêter. Ils correspondent précisément aux TAEG (Taux annuel effectif global) plafonds auxquels les banques peuvent prêter, selon les durées d’emprunt. Sachant que le TAEG inclut le taux nominal du crédit, mais aussi l’assurance de celui-ci, ainsi que les frais de garantie, les éventuels frais de dossier, etc. Censés protéger les emprunteurs, ces seuils peuvent ainsi vite devenir un frein à l’achat. Pourquoi ? Car ils sont calculés sur la base de l’ensemble des offres de financement accordées par les banques, sur les 3 derniers mois. Dans un contexte de baisse de taux, ils baissent donc mécaniquement. Au 1er avril, le taux d’usure des crédits à taux fixe inférieurs à 10 ans s’élève à 2,73%. Soit une baisse de 0,06% par rapport au 1er janvier. Sur 20 ans et plus, le taux d’usure a lui aussi reculé de 0,05%, après une baisse de 0,07% au trimestre précédent. “Au total, celui-ci a baissé de 0,40% depuis janvier 2018, alors même que les taux nominaux moyens n’ont baissé que de 0,15%”, observe Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Problème : si le taux d’usure est donc calculé en fonction de la durée du prêt, il reste le même pour tout le monde, quel que soit le profil de l'emprunteur… Aussi, si un seniors, une personne présentant des problèmes de santé ou exerçant un métier à risques effectue une demande de crédit, son
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 banquier lui proposera peut être un taux nominal intéressant. Mais, au moment de calculer et d'intégrer l'assurance de son prêt, son TAEG dépassera ces taux d'usures historiquement bas, du fait des surprimes qui lui sont appliquées. Et sa demande de crédit lui sera refusée. “On arrive dans une situation ou seules les personnes pas trop âgées et en bonne santé peuvent se constituer un patrimoine et bénéficier des taux bas, regrette Mael Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. Si vous ne rentrez pas dans les clous, vous êtes confronté au taux d’usure et la banque refuse votre demande de crédit”. Cet effet pervers concernerait de la même façon les bénéficiaires de prêts aidés, mais aussi les ménages souhaitant emprunter de faibles montants sur de courtes durées. Les courtiers tirent la sonnette d’alarme, arguant que ce travers est loin d’être un épiphénomène. “Si les taux nominaux venaient à remonter, au début de l’été par exemple, l’effet ciseau serait terrible, prévient Sandrine Allonier. Car les taux d’usure seraient calés sur les taux d’emprunt actuels et ils mettraient un certain temps à remonter. Excluant donc encore davantage de ménages”. D’autant que les taux d’usure sont calculés sur la base des offres de financement effectivement acceptées par les banques. Les profils qui auraient pu faire remonter la moyenne des taux se faisant retoquer, l’usure reste au plus bas. “Le cas typique d’une réglementation qui produit l’effet totalement inverse à celui initialement recherché”, conclut Mael Bernier, qui appelle à changer le mode de calcul de l’usure. Source : www.capital.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : focus sur l’appréciation du caractère proportionné du taux. Le 05/04/2019 Par l’arrêt du 26 juillet 2018, le Conseil d’État s’inscrit dans le prolongement des précédentes jurisprudences rendues en matière de taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il précise ainsi que le taux de ladite taxe ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au coût d’enlèvement et de traitement des ordures ménagères, non couvert par des recettes non fiscales. Mais surtout, que le caractère proportionné de ce taux s’apprécie en fonction des éléments dont disposait la collectivité à la date de la délibération fixant ce taux. CE, 26 juillet 2018, req. n°415274, SCI Le Grand But. 1. Conformément aux dispositions de l’article 1520 du Code général des impôts, la Commune de Lomme a institué la TEOM, taxe ayant « exclusivement pour objet de couvrir les dépenses exposées par la commune pour assurer l’enlèvement et le traitement des ordures ménagères et non couvertes par des recettes non fiscales. Ces dépenses sont constituées de la somme de toutes les dépenses de fonctionnement réelles exposées pour le service public de collecte et de traitement des déchets ménagers et des dotations aux amortissements des immobilisations qui lui sont affectées. » La SCI Le Grand But a saisi le Tribunal administratif de Lille d’une demande tendant à la décharge de cotisation de la TEOM, au titre des années 2013 et 2014, à raison des immeubles dont elle était propriétaire sur le territoire de la Commune. A l’appui de sa requête, la société requérante excipait de l’illégalité de la délibération ayant fixé le taux de la taxe et soutenait que ce taux était disproportionné. Par application des dispositions de l’article R. 351-8 du Code de justice administrative, le président de la section du Conseil d’Etat a dessaisi le Tribunal administratif de Lille au profit du Tribunal administratif de Montreuil. Par un jugement du 14 septembre 2017, le Tribunal administratif de Montreuil a fait droit à la demande de la requérante et prononcé la décharge de cotisation de la TEOM. Un pourvoi a été formé contre ce jugement par le Ministre de l’économie et des finances.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Sans surprise, le Conseil d’Etat a annulé ledit jugement et rappelé que la TEOM n’est pas un prélèvement opéré sur les contribuables en vue de pourvoir à l’ensemble des dépenses des collectivités mais une taxe ayant pour objet de couvrir exclusivement les dépenses exposées en matière d’enlèvement et de traitement des ordures ménagères et non couvertes par des recettes non fiscales. Mais surtout, le Conseil d’Etat a rappelé que le produit de cette taxe et, par voie de conséquence son taux, ne doivent pas être manifestement disproportionnés par rapport au montant de telles dépenses, tel qu’estimé à la date de la délibération fixant ce taux : « (4). Il résulte de ce qui précède qu’il appartient au juge de l’impôt, pour apprécier la légalité d’une délibération fixant le taux de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que la collectivité ait ou non institué la redevance spéciale prévue par l’article L. 2333-78 du code général des collectivités territoriales et quel qu’en soit le produit, de rechercher si le produit de la taxe, tel qu’estimé à la date de l’adoption de la délibération, n’est pas manifestement disproportionné par rapport au coût de collecte et de traitement des seuls déchets ménagers, tel qu’il pouvait être estimé à cette même date, non couvert par les recettes non fiscales affectées à ces opérations, c’est-à-dire n’incluant pas le produit de la redevance spéciale lorsque celle-ci a été instituée. Lorsque le contribuable se prévaut, à l’appui de sa contestation de la légalité de cette délibération, de ce que les éléments retracés dans le compte administratif ou le rapport annuel relatif au service public d’élimination des ordures ménagères établis à l’issue de l’année en litige font apparaître que le produit constaté de la taxe excède manifestement le montant constaté des dépenses d’enlèvement et de traitement des ordures ménagères non couvertes par des recettes non fiscales, il appartient au juge de rechercher, au besoin en mettant en cause l’administration et en ordonnant un supplément d’instruction, si les données prévisionnelles au vu desquelles la délibération a été prise diffèrent sensiblement de celles, constatées a posteriori, sur lesquelles le requérant fonde son argumentation ». 2. Cet arrêt attire l’attention à double titre. La TEOM couvre les seules dépenses exposées par la collectivité pour assurer l’enlèvement et le traitement des ordures ménagères et non couvertes par des recettes non fiscales. Alors que le litige ne portait pas sur la nature des dépenses couvertes par la TEOM, cet arrêt est l’occasion pour le Conseil d’Etat de rappeler sa jurisprudence récente selon laquelle la TEOM couvre uniquement les dépenses de fonctionnement réelles exposées pour le service public de collecte et de traitement des déchets ménagers et des dotations aux amortissements des immobilisations qui lui sont affectées. En d’autres termes, la TEOM doit financer sans excédent manifeste (pas plus de 15%) le coût du service public de gestion des déchets (CE, 31 mars 2014, req. n°368111).
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Il s’ensuit que la TEOM n’a ni pour objet de couvrir la fraction des dépenses d’administration générale susceptibles d’être rattachées au service telles que les frais de personnel, la part des moyens techniques et administratifs affectés au service public, le coût ventilé des bâtiments et charges générales etc…(CE, 19 mars 2018, n°402946), ni de couvrir les dépenses réelles d’investissement affectées au service (CE, 19 mars 2018, n°402946 ; CE, 11 juillet 2018, n°407157), ni encore de financer l’élimination des déchets non ménagers, alors même que la redevance spéciale visée à l’article L. 2333-78 du Code générale des collectivités territoriales (et couvrant le coût des déchets non ménagers) n’aurait pas été instituée (CE, 25 juin 2018, n°414056). Le produit de la TEOM, et par suite son taux, doivent être proportionnés au coût d’enlèvement et de traitement des déchets ménagers, tel qu’il peut être estimé à la date de la délibération fixant ce taux. Le Conseil d’Etat précise la méthode permettant d’apprécier l’absence de disproportion manifeste entre le produit de la taxe et le coût de collecte et de traitement des seuls déchets ménagers, non couvert par les recettes non fiscales. Il convient de se fonder sur les données du budget primitif, connues à la date de la délibération fixant le taux de la TEOM, et non sur les données définitives, issues du compte administratif ou du rapport annuel sur le prix et la qualité du service, connues a posteriori (CE, 16 janvier 2018, n°412679, n°401613, n°401615) et ce, même dans l’hypothèse où la différence entre ces données serait peu significative. Seule la différence manifeste entre le produit constaté de la taxe et le montant constaté des dépenses d’enlèvement et de traitement des ordures ménagères non couvertes par des recettes non fiscales peut être censurée. Ainsi, il ne suffit pas de démontrer une différence entre les données prévisionnelles sur lesquelles la collectivité s’est fondée pour fixer le taux et les dépenses constatées a posteriori dans le compte annuel mais de démontrer que la différence est manifeste, c’est-à-dire supérieure à 15% (BOI-IF-AUT-90-30-10, 24 juin 2015, §27 ; CE, 25 juin 2018, n°414056). Si le juge constate une différence manifeste entre les documents prévisionnels et les documents définitifs, il a toute liberté pour ordonner un supplément d’instruction. En l’espèce, le Conseil d’Etat a reproché au Tribunal de s’être exclusivement fondé sur le rapport annuel relatant les dépenses constatées, de n’avoir pas examiné les données connues à la date de la délibération et d’avoir jugé qu’il ne résultait pas de l’instruction qu’il existerait entre ces données et celles résultant de l’exécution du budget, des différences telles qu’elles remettraient en cause la disproportion du taux d’imposition.
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Il a donc annulé le jugement et renvoyé l’affaire au Tribunal administratif de Montreuil : « 5. Pour juger que la société requérante était fondée à soutenir, par la voie de l’exception, que les délibérations par lesquelles le conseil de la communauté urbaine de Lille métropole, compétente en matière de traitement et de collecte des ordures ménagères, avait fixé le taux de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2013 et 2014 étaient entachées d’erreur manifeste d’appréciation, le tribunal administratif s’est référé aux seules données d’exécution résultant du rapport annuel sur le prix et la qualité du service d’élimination des déchets de la métropole de Lille et a écarté l’argumentation de l’administration fiscale selon laquelle il convenait de se fonder sur les données dont disposait l’organe délibérant lors du vote du taux, au motif qu’il ne résultait pas de l’instruction, en l’absence d’observations de la métropole de Lille à qui la requête avait été communiquée, qu’il existerait entre ces données et celles résultant de l’exécution du budget, des différences telles qu’elles remettraient en cause la disproportion du taux d’imposition. Le ministre est fondé à soutenir qu’en statuant ainsi, alors qu’il avait produit à l’instance des données, issues du budget primitif, retraçant les éléments dont disposait le conseil de la communauté urbaine à la date du vote de la délibération en cause et qu’il appartenait au tribunal, en vertu de la règle rappelée au point 4, même en l’absence d’observations de la métropole, de se prononcer sur le bien-fondé de l’argumentation en défense dont il avait ainsi été saisi, le tribunal a entaché son jugement d’insuffisance de motivation ». Par cet arrêt, le Conseil d’Etat censure une nouvelle fois le raisonnement adopté par le Tribunal administratif de Montreuil en matière de TEOM et précise que le caractère proportionné de la TEOM doit s’apprécier en fonction des données dont disposait la collectivité lors de la délibération en fixant le taux. Source : www.village-justice.com
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Franchise : un entreprenariat accompagné qui attire et rassure Le 01/04/2019 Paris (75) Une centaine d'enseignes de l'hôtellerie-restauration étaient représentées au salon Franchise Expo Paris, du 17 au 20 mars. Décryptage de quatre jours de rencontres et d'échanges. © DR Franchise Expo Paris a accueilli près de 500 enseignes françaises et internationales, dont une centaine de l'hôtellerie-restauration. “Nous avons reçu beaucoup de cadres en reconversion qui souhaitent ouvrir une franchise et de commerçants qui cherchent à changer de secteur.” Ce premier bilan de la 38e édition du salon Franchise Expo Paris, qui s’est tenu du 17 au 20 mars porte de Versailles (XVe), est dressé par Paul- François Houvion, directeur général des restaurants Del Arte. Des propos qui reflètent une réalité : la franchise attire de plus en plus d’entrepreneurs dans le secteur de la restauration, avec un nombre de points de vente en hausse de 6,3 % pour la restauration rapide et un nombre de réseaux qui grimpe de 3 % pour la restauration à thème, selon la Fédération française de la franchise (FFF). D’où une
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 forte présence cette année d’enseignes des univers du burger et de la pizza, sans compter “la valeur sûre du tacos et la tendance des coffee shops”, détaille Sylvie Gaudy, la directrice du salon. Et pour cause : le snacking a le vent en poupe à l’heure où l’on ne consacre plus que 30 minutes pour déjeuner hors de chez soi, contre 90 minutes en 1990. Les Pays de la Loire en tête du Baromètre du dynamisme de la franchise en régions Ce qui séduit le plus les candidats à la franchise ? L’accompagnement proposé durant la phase de création de l’entreprise. Car cette complicité entre franchiseur et franchisé balise autant qu’elle sécurise. Ainsi l’enseigne Au Bureau, qui compte 131 établissements – dont 113 en franchise - met son savoir-faire au service du franchisé depuis la création de son dossier de candidature jusqu’à l’ouverture du restaurant. Par ailleurs, sur le salon, les espaces dédiés aux experts de la banque ou de l’immobilier commercial ont été pris d’assaut par les porteurs de projets en quête d’informations. Ils ont ainsi pu apprendre que les Pays de la Loire ont décroché le premier prix de la 5e édition du Baromètre du dynamisme de la franchise en régions. Quant aux nombreux concours organisés, ils ont permis de saluer l’audace et le dynamisme de certaines enseignes, à l’instar de Wok to Walk, pionnier de la restauration rapide asiatique né en 2004 aux Pays-Bas, qui se déploie actuellement en France. Enfin, non seulement il y avait foule dans les allées du salon durant ces quatre jours, mais plusieurs exposants ont aussi souligné “la qualité” des échanges avec les visiteurs. Un bémol toutefois, “sur notre stand, nous avons plutôt accueilli des Franciliens, mais peu d’internationaux”, regrette Marius Gaudard, développeur chez Speed Burger. Un phénomène qu’il explique “peut-être” par les scènes de saccage sur les Champs-Élysées le samedi 16 mars, veille de l’ouverture du salon : “Cela a pu en dissuader certains de prendre l’avion ou le train pour venir à Paris.” Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Bail commercial : parfois, les écrits aussi s’envolent… Le 02/04/2019 Une société signe un avenant à son bail commercial qui vise à réduire le montant de son loyer. Mais par la suite, les 2 filles de la bailleresse réclament l’annulation de cet avenant, conclu sans leur accord, expliquant qu’elles aussi sont bailleresses en vertu d’une donation faite par leur mère… Une donation qui ne change rien, selon la société : à tort ou à raison ? Bail commercial : attention au démembrement de propriété ! Pour mémoire, le droit de propriété se compose de la « nue-propriété » et de « l’usufruit ». Ce droit de propriété peut donc être réparti en un nu-propriétaire (titulaire du droit de disposer du bien) et un usufruit (titulaire du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) : on parle alors de démembrement de propriété. En matière de baux commerciaux, la Loi prévoit que l'usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu- propriétaire, donner à bail un fonds commercial, industriel ou artisanal. Si le nu-propriétaire refuse de
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 donner son accord, l’usufruitier peut toutefois donner quand même le fonds commercial à bail, à condition d’y être autorisé par la justice. C’est ce que vient de rappeler un juge dans l’affaire suivante : une mère, propriétaire d’un local commercial, décide de faire une donation de la nue-propriété à ses 2 filles. 9 ans plus tard, la mère signe seule un contrat de bail commercial avec une société. Des travaux imprévus sont ensuite réalisés aux frais de la société qui négocie et obtient en compensation une dispense de loyers pendant un certain nombre de mois, puis une réduction du loyer. Un avenant au bail commercial est alors conclu pour matérialiser par écrit cet accord. Mais les 2 filles, nues-propriétaires, réclament l’annulation de cet avenant et le paiement du loyer prévu dans le bail commercial initial. Elles expliquent alors que l’avenant n’est pas valable puisqu’il a été conclu sans leur accord. Ce qui est normal, explique la société : pour elle, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des nues- propriétaires pour la conclusion de l’avenant puisque leur accord est seulement nécessaire pour la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial… … à tort, pour le juge, qui confirme que l’accord des nues-propriétaires devait être obtenu pour que l’avenant soit valable. Leur accord faisant ici défaut, l’avenant est nul et la société doit payer le montant du loyer prévu par le bail commercial initial. Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-27560 Source : www.bar-brasserie.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Affichage obligatoire dans un hôtel Le 03/04/2019 Dans un hôtel plusieurs informations doivent être portées à la connaissance du client. Les hôteliers sont soumis à une obligation d’information de leurs clients quant aux prix pratiqués selon des modalités définies par un arrêté du 18 décembre 2015. Le prix porté à la connaissance des consommateurs est le prix toutes taxes comprises. Lorsque la taxe de séjour est au réel, son montant devra également être indiqué à proximité du prix. Les hôteliers doivent aussi procéder à l’affichage des consignes de sécurité incendie. À l’extérieur de l’établissement Doit être affiché à l’extérieur de l’établissement, à proximité de l’entrée principale, de manière claire et lisible : - Le prix pratiqué pour la prochaine nuitée en chambre double ou le prix maximum pratiqué pour une nuitée en chambre double pendant une période au choix incluant la prochaine nuitée. - L’information selon laquelle le petit déjeuner est servi ou non dans l’établissement et si un accès à internet est disponible dans les chambres et, le cas échéant, si ces prestations sont comprises dans le prix de la prestation d’hébergement. - Les modalités selon lesquelles le consommateur peut accéder à l’information sur les prix de l’ensemble des autres prestations commercialisées. Panonceau de classement de l’hôtel avec la catégorie d’étoiles si l’établissement est classé. Affiche rappelant l’interdiction de fumer dont le modèle est défini par un arrêté du 3 janvier 2007. Au lieu de réception de la clientèle Il faut procéder au même affichage qu’à l’extérieur de l’établissement mais il faut aussi préciser : - L’indication des heures d’arrivée et de départ et, le cas échéant, les suppléments appliqués en cas de départs tardifs.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Dans chaque chambre Dans la chambre, l'hôtelier n'est plus obligé d'afficher le prix de la nuitée. Il doit seulement informer le client de l'ensemble des prix et des prestations fournies accessoirement aux nuitées. Il doit être informé des modalités de consultation de ces informations de manière claire, lisible et visible. Concrètement, cette information se fait au moyen du guide présentant l'ensemble des services et tarifs de l'hôtel (room directory) présent dans la chambre. L’hôtelier doit toujours afficher une consigne en cas d'incendie dans chaque chambre. Elle doit être rédigée en français et dans les langues étrangères selon l'origine du public reçu habituellement dans l'établissement. Il faut aussi afficher dans chaque chambre un plan sommaire de repérage par rapport aux dégagements à utiliser en cas d'incendie. En pratique, il se fait au dos des portes. Affichage du prix des prestations téléphoniques (à côté du téléphone). À chaque étage Plan d’orientation simplifié près de l’accès aux escaliers ; Fléchage des dégagements vers la sortie ; Signalisation des sorties de secours. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Affichages obligatoires dans un restaurant Le 04/04/2019 Dans un restaurant plusieurs informations doivent être portées à la connaissance du client. © Thinkstock Afficher les prix Les exploitants qui servent des repas, denrées ou boissons à consommer sur place doivent afficher les prix (arrêté du 27 mars 1987, modifié par un arrêté du 29 juin 1990). Dans les établissements où il est perçu un service, le prix affiché s'entend taxes et service compris. Les documents affichés ou mis à la disposition de la clientèle doivent comporter la mention « prix service compris » suivie de l'indication, entre parenthèses, du taux pratiqué pour la rémunération de ce service. À l'intérieur L'affichage consiste en l'indication, sur un document exposé à la vue du public et directement lisible, de la liste établie par rubrique des boissons et denrées à la vente et du prix de chacune d'elles. L'affichage des prix peut être remplacé par une carte mise à la disposition de la clientèle et comportant les tarifs de l'ensemble des prestations. Les cartes et menus doivent comporter, pour
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 chaque prestation, le prix ainsi que la mention « boisson comprise » ou « boisson non comprise » et, dans tous les cas, indiquer la nature et la contenance pour les boissons. À l'extérieur Les menus ou cartes du jour, ainsi qu'une carte comportant au minimum les prix de cinq vins (ou à défaut les prix des vins s'il en est servi moins de cinq) doivent être affichés de manière visible et lisible de l'extérieur pendant la durée du service, et au moins à partir de 11 h 30 pour le déjeuner et de 18 heures pour le dîner. Si des menus ne sont servis qu'à certaines heures de la journée, cette particularité doit être clairement mentionnée. #AffichageRestaurant Origine de la viande Les restaurateurs doivent porter à la connaissance de la clientèle de façon visible et lisible l'origine des morceaux de viandes bovines ou de la viande hachée qu'ils proposent (décret du 17 décembre 2002). L'origine de la viande bovine doit être indiquée par l'une des mentions suivantes : - "Origine : (pays)" : lorsque la naissance, l'élevage et l'abattage du bovin dont sont issues les viandes ont eu lieu dans le même pays. - "Né et élevé : (pays de naissance et pays d'élevage) et abattu : (pays d'abattage)" : lorsque la naissance, l'élevage et l'abattage ont eu lieu dans des pays différents. Information sur les allergènes Un décret du 17 avril 2015, précise comment informer le consommateur sur la présence d'allergènes dans les plats. Le professionnel doit indiquer sous forme écrite, lisible et visible les modalités selon lesquelles le client pourra avoir accès à cette information librement, sous forme écrite (par exemple, renvoi sur le menu à un document écrit et consultable librement). Interdiction de fumer Les professionnels doivent rappeler le principe de l’interdiction de fumer avec une affiche dont le modèle est défini par un arrêté du 3 janvier 2007. Cette signalisation doit se faire à l’entrée de l’établissement mais aussi à l’intérieur, dans des endroits de manière apparente.
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Affiche pour la protection des mineurs Tous les établissements qui proposent de l’alcool ont l’obligation de mettre l’affiche de protection des mineurs. L’article L.3342-1 du code de la santé publique interdit la vente mais aussi l’offre à titre gratuit de boissons alcoolisées aux mineurs. Cet article précise que la personne qui délivre la boisson peut exiger du jeune concerné qu’il établisse la preuve de sa majorité. Cette interdiction de vendre ou d’offrir de l’alcool à des mineurs affiche rappelant les dispositions de la loi (Art. L.3342-4 du code de la santé publique). Affiche dont le modèle est défini par un arrêté du 17 octobre 2016. Pour les débits de boissons à consommer sur place, l’affiche doit être apposée à l’intérieur de l’établissement, de manière à être immédiatement visible par la clientèle, soit à proximité de l’entrée, soit à proximité du comptoir Affichage de la licence Les restaurateurs doivent indiquer sur la devanture de leur établissement la catégorie de licence qu’ils possèdent. Source : www.lhôtellerie-restaurant.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Fiche pratique : les partenaires techniques de la création d'un spa Le 05/04/2019 Consultant spa, architecte d'intérieur, ingénieur spa : ces professionnels ont un rôle essentiel dès la phase de conception du projet et durant toute sa réalisation. © GettyImages
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 © DR • Consultant spa Le consultant spa réalise la phase initiale du projet : étude de marché, création du concept, pré- programmation, estimation de l’investissement et prévisionnel d’exploitation. Dans les phases suivantes, il a un rôle essentiel de coordinateur entre les différents intervenants : le maître d’ouvrage, le maître d’œuvre, l’architecte d’intérieur, le bureau d’études. Il est l’interlocuteur unique du maître d’ouvrage et garantit la bonne gestion globale du projet, une analyse objective et impartiale, une vision d’ensemble cohérente, entre le concept marketing, la réalisation architecturale et technique, et les besoins pour l’exploitation future (proximité des espaces de stockage des produits et du linge, back office…). Il se chargera également de la phase de pré-ouverture :  plan stratégique de commercialisation : définition des actions à mener sur un planning annuel, sélection des tour-operators, stratégie tarifaire, estimations des besoins humains et financiers ;  recrutement et formation du personnel ;  mise en place des procédures internes : accueil, prise en charge du client, ventes additionnelles, facturation, prise de congés.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Ses compétences sont utiles à la gestion quotidienne du futur exploitant : un concept et une programmation adaptés à l’établissement et à sa clientèle, une conception technique de qualité, une vision opérationnelle qui assureront le succès et la rentabilité du projet. • Architecte d’intérieur Dans un domaine où la création d’ambiance et la stimulation sensorielle sont essentielles, l’architecte d’intérieur a une importance primordiale. Il est celui qui concrétisera et donnera vie au concept imaginé par le consultant spa. De plus, un architecte d’intérieur (plus qu’un décorateur) a suffisamment de notions techniques pour superviser l’installation des équipements et des infrastructures nécessaires. S’il s’agit d’un projet neuf ou impliquant des travaux de structure, il sera nécessaire de passer par un architecte DPLG qui garantira la fiabilité de la construction et sera habilité pour les démarches administratives. L’architecte d’intérieur doit fournir un contrat détaillant précisément chacune des phases de son intervention qui se présentent sous la forme suivante :  esquisse d’implantation ou zoning : placer les principales zones du projet et voir comment elles s’articulent entre elles ;  avant-projet sommaire (APS) : l’esquisse devient un plan coté précisant chaque mesure. Des esquisses d’ambiance (au moins deux) en couleur sont présentées avec des propositions de choix de matériaux (‘book de tendances’ illustré par des échantillons). À la demande du maître d’ouvrage, des plans en 3D peuvent être fournis pour illustrer en perspective le projet ;  avant-projet définitif (APD) : réalisation de tous les plans : sols, plafond, électricité, élévation, menuiseries, réservations techniques (fluides air et eau), liste des besoins en équipements, mobiliers et petits équipements ;  dossier de consultation des entreprises (DCE) : élaboration du cahier des charges destiné aux entreprises qui seront consultées pour chaque lot. Il est important de choisir un architecte qui acceptera de suivre le chantier (et non de l’arrêter au moment du dépouillement de l’appel d’offres et du choix des entreprises), soit en assurant lui-même la maîtrise d’œuvre (ce qui signifie qu’il sera sur le chantier au moins deux jours par semaine), soit au travers d’une mission de pilotage des travaux (auquel cas, il se déplacera une fois par mois pour s’assurer de la bonne réalisation du chantier, supervisé quotidiennement par l’architecte DPLG ou le responsable du chantier).
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 • Ingénieur spa Il est l’homme clé entre les fournisseurs d’équipements et le bureau d’études. Il centralise les caractéristiques techniques de chaque équipement et analyse les besoins pour une bonne installation dans le projet. Il transmet cette synthèse au bureau d’études chargé de calculer les besoins en eau, air et électricité pour adapter les gaines techniques d’extraction, de ventilation, de climatisation, le traitement de l’eau et les puissances électriques. Le bureau d’étude fait rarement ce travail de compilation et d’analyse de données. Il attend qu’on lui fournisse les informations utiles à ses calculs. En l’absence d’ingénieur spa, on constate souvent des difficultés de communication et de compréhension entre le bureau d’étude et les équipementiers, chacun s’occupant de sa partie mais personne ne faisant le lien entre les deux. L’ingénieur spa est donc d’une grande valeur et permet de gagner un temps précieux. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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