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S12 revue de presse kylia - semaine du 14 au 20 mars 2016

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S12 revue de presse kylia - semaine du 14 au 20 mars 2016

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 14 au 20 mars 2016 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Location : quand un logement peut-il être qualifié d’« indécent » ? Le 14/03/2016 Humidité, moisissures, mauvaise isolation phonique… la qualité des logements loués laisse parfois à désirer, comme le montrent les nombreux témoignages d’internautes que nous avons reçus. Nous avons sélectionné trois cas représentatifs et les avons soumis aux juristes de la Confédération générale du logement (CGL) pour ce huitième volet de notre série sur les rapports entre locataires et propriétaires. « Mon appartement présente des traces de moisissures dans l’entrée et au niveau de la salle de bain. Celles-ci sont apparues un an après mon arrivée dans les lieux. Est-ce un motif qui obligerait mon propriétaire à faire les travaux ? Peut-on qualifier le logement d’indécent si cette moisissure venait à s’étendre ?»
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2  Ce que dit la loi Les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Pour faire simple, un logement est jugé indécent lorsqu’il présente des risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants, et lorsqu’il est dépourvu des équipements habituels permettant d’habiter normalement le logement. Par exemple, il a été jugé que n’est pas décent, un logement faisant apparaître un défaut d’installation d’équipement assurant un chauffage normal, ou un défaut de respect des normes d’isolation, ou un défaut de conformité de l’installation électrique mettant en danger le locataire avec risque d’électrocution. Concernant l’apparition des traces de moisissures dans votre logement, c’est l’origine de ces traces qui est importante. C’est cela qui déterminera qui du locataire ou du propriétaire sera obligé d’effectuer les travaux de remise en état. Les traces de moisissures peuvent provenir d’un défaut d’isolation de l’immeuble, de l’absence ou du dysfonctionnement d’un équipement d’évacuation de l’air, par exemple. Mais cette présence de moisissures peut aussi être provoquée par le comportement du locataire qui n’entretient pas les locaux occupés, par exemple s’il n’aère pas suffisamment les pièces du logement. Toutefois, la loi du 6 juillet 1989, à travers les articles 6 et 7, édicte des obligations d’entretien pour le bailleur et le locataire en ce qui concerne l’entretien des locaux loués. Le bailleur a « l’obligation d’entretenir le logement et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en bon état des locaux loués… ». Ces obligations subsisteront pendant la durée du contrat de location. De son côté, le locataire doit « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat… ».  Ce que vous pouvez faire L’apparition des traces de moisissures dans l’entrée et dans la salle de bains de votre logement peut être un motif obligeant votre propriétaire à faire des travaux de remise en état, à condition que vous puissiez prouver que ces moisissures ont pour origine un défaut d’entretien qui lui incombe car, même si les moisissures apparaissent un an après l’entrée dans les lieux, le bailleur doit, tout au long de la location, veiller au bon état d’usage et au bon fonctionnement du logement ainsi que des équipements mis à votre disposition.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Par exemple, si vous pouvez démontrer que la salle de bain est dépourvue de système de ventilation ou que les murs du logement sont mal isolés et provoquent des infiltrations d’eau de pluie, d’où la condensation et l’humidité à l’origine des moisissures dans l’entrée. Par contre, si la salle de bains est munie d’un système de ventilation et que les grilles d’extraction de l’air sont encrassées et ne permettent pas l’évacuation des vapeurs, ce qui pourrait s’apparenter à un défaut d’entretien de votre part, les travaux de remise en état vous incomberont, pas à votre bailleur. Afin d’établir qui doit exécuter les travaux de remise en état de la salle de bains et de l’entrée du logement, il faudra rechercher l’origine des moisissures. Cette recherche peut se faire par le biais d’une expertise amiable ou judiciaire. « Je loue un appartement au rez-de-chaussée d’une maison d’un étage, édifiée en 1900 partagée en quatre logements. L’appartement ne comporte ni isolation thermique ni phonique. Un plancher rudimentaire me sépare d’une cave d’où montent actuellement le froid et l’humidité. A travers un plafond tout aussi rudimentaire, j’entends le voisin du dessus, comme si je partageais une même pièce… Je souhaiterais solliciter auprès du propriétaire des travaux d’isolation phonique et thermique. Puis invoquer l’indécence du logement ? »  Ce que dit la loi : Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement « décent » ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques de décence sont définies par un décret en Conseil d’Etat n°2002-120 datant du 30 janvier 2002. Mais ce décret ne comprend pas de règles particulières en matière d’isolation, qu’elle soit phonique ou thermique. Tout juste y trouve-t-on que le logement doit assurer le clos et le couvert et être protégé contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Le décret précise également que le logement doit comprendre une installation permettant un chauffage normal. Juridiquement, votre logement ne semble pas « indécent ». Cependant, cela ne signifie pas qu’un locataire n’a aucun recours contre son bailleur en dehors des cas relevant de la décence. Tout d’abord, il faut savoir que les tribunaux statuent sur le fondement de la décence lorsque les désordres sont tels qu’ils portent atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire, indépendamment des
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 caractéristiques précises contenues dans le décret. Ainsi, si les problèmes d’isolation sont tels que votre santé en est affectée, la décence pourra être retenue. Par ailleurs, en plus de l’obligation de louer un logement décent, le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et enfin de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Dans votre cas, les nuisances phoniques et thermiques que vous subissez sont bien liées à l’état du logement et vous empêchent de jouir paisiblement de votre bien. La responsabilité du propriétaire peut tout à fait être engagée.  Ce que vous pouvez faire : Vous devez sans tarder envoyer un courrier à votre bailleur, en recommandé avec demande d’avis de réception, dans lequel vous décrivez objectivement les problèmes d’isolation. Dans ce courrier, il conviendra de le mettre en demeure de procéder ou de faire procéder aux travaux afin que les troubles phoniques et thermiques que vous subissez cessent. Si vous êtes en capacité de faire une estimation chiffrée des préjudices que vous avez subis du fait de cette situation, vous pouvez lui demander de vous indemniser du montant de votre estimation. Si le bailleur ne s’exécute pas dans le délai raisonnable que vous aurez fixé dans votre courrier, vous pourrez saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal d’instance si la voie contentieuse est nécessaire. Sachez que ce type de procédure peut s’avérer longue, et même coûteuse, puisqu’en général des expertises judiciaires sont nécessaires pour à la fois analyser la situation mais également pour déterminer la nature des travaux correctifs à effectuer. En effet, pour statuer, le juge aura besoin d’éléments techniques précis. En fonction de la qualification retenue, le juge pourra sur votre demande condamner le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires, au besoin sous astreinte. En cas de non-décence, il pourra même aller jusqu’à réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement pendant les travaux. « Existe-t-il un taux d’humidité qu’un appartement loué ne doit pas dépasser ? L’atmosphère est anormalement humide, mais mon propriétaire ne veut rien entendre… »
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5  Ce que dit la loi : Principale source de nuisance dans un logement, l’humidité peut se constater par l’apparition de moisissures sur les murs et plafonds, présence de buées sur les fenêtres, décollement du papier peint etc. Pour un bon confort, certains professionnels considèrent qu’une humidité relative se situe entre 30 et 70 %, alors que d’autres l’estiment comprise entre 45 et 65 %, pour une température de chauffage ne devant pas dépasser 19°. Plusieurs facteurs liés au comportement des occupants et/ou aux désordres techniques du bâtiment peuvent se combiner pour favoriser l’apparition de l’humidité, comme par exemple : une mauvaise ventilation, un défaut d’isolation, les infiltrations d’eau, bouches d’aération partiellement ou totalement obturées, un défaut d’aération, une surchauffe du logement etc. Un propriétaire dont le locataire est confronté à des désordres d’humidité peut être tenu d’intervenir en vertu de son obligation légale de lui fournir un logement « décent », c’est-à-dire qui répond aux normes minimales d’habitabilité, de confort et d’équipement, tel que défini par le décret du 30 janvier 2002. En effet, dès lors qu’est constaté un manquement imputable au bailleur de délivrer un logement décent, le locataire est en droit de demander une indemnisation de son trouble de jouissance. Le constat d’humidité peut notamment s’appuyer sur un rapport d’un huissier de justice, un expert d’une compagnie d’assurance, un inspecteur des services techniques de la commune etc. Dans les cas les plus graves, la présence d’humidité dans un logement peut avoir des conséquences sur la santé de ses occupants voire être dangereuse. On ne parle alors plus d’un logement indécent, mais insalubre (qui présente des risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants). Le constat d’insalubrité peut uniquement être établi par une autorité administrative compétente en la matière, à savoir l’Agence Régionale de Santé (l’ARS) ou les inspecteurs de salubrité du service hygiène et sécurité de la commune. La lutte contre l’insalubrité est ensuite mise en œuvre par un arrêté préfectoral d’insalubrité et fait l’objet d’une procédure spécifique.
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6  Ce que vous pouvez faire : Régler un problème d’humidité peut s’avérer complexe car il faut identifier puis traiter la cause. Le locataire doit tout d’abord avertir le propriétaire par l’envoi d’un courrier recommandé. Ce dernier devra alors prendre toutes les mesures qui s’imposent pour réparer et mettre en conformité son bien. En cas d’échec des échanges amiables, le locataire peut s’adresser au service communal d’hygiène et de santé, qui pourra mettre en demeure le propriétaire de réaliser certains travaux. Le locataire a aussi la possibilité de saisir le tribunal d’instance pour non-respect de l’obligation de délivrer un logement décent dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. Lorsqu’il est saisi, le juge a le pouvoir de déterminer la nature des travaux à réaliser et fixer le délai de leur exécution, réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à leurs exécutions. Le locataire peut aussi se voir allouer des dommages-intérêts. Source : LeMonde.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Immobilier: les loyers n'expliquent pas l'appauvrissement des locataires Le 15/03/2016 Si les loyers suivent en gros l’évolution des revenus, les locataires se sont néanmoins appauvris, note une étude du CGEDD. Challengesoir Les loyers sont devenus fous, et augmentent beaucoup plus vite que tout le reste, entend-on souvent. Ca dépend! Explique l'étude "Loyers et revenus depuis 1970" (http://www.cgedd.fr/loyer-revenu- 2013.pdf) publié par le CGEDD (Conseil général de l’Environnement et du Développement durable), un service du ministère de l’Environnement, de l’Energie et de la Mer. Sur une période très longue puisqu’elle couvre 1970-2013 (année de la dernière enquête logement), elle montre ainsi que l'indice des loyers a suivi, grosso-modo, l’évolution des revenus du ménage français moyen. Ni plus, ni moins. Mais elle montre aussi, que les locataires se sont appauvris par rapport à ce ménage moyen. Leurs revenus, en une quarantaine d’années, ont eu tendance à baisser de 0,8% par an par rapport à celui de l’ensemble des ménages. Pourquoi? Principalement parce qu'ils sont de plus en plus jeunes et donc plus précaires....
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Elle montre de plus que le diable est dans les détails : dès qu'on se penche sur le loyer moyen, et non plus sur un indice des loyers, surprise! Il a augmenté nettement plus rapidement. Une des raisons est l’amélioration de la qualité du logement (localisation, confort). Celle-ci est réelle, même si elle est parfois subie: la personne survivante d'un couple va soudain voir la surface à sa disposition doubler...mais ne trouvera pas toujours de logement plus petit car il y a moins de petits logements que de petits ménages. La combinaison de ces deux effets entraîne un fort dérapage du loyer moyen par rapport au revenu des locataires (et c'est ce que montre notre courbe) aussi bien pour les 4,5 millions de logements HLM (le poids du loyer moyen passe de 10 à 20% du revenu) que pour les 6,5 millions de logements locatifs privés (12 à 26%). Source : Challenges.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Immobilier: des frais de notaire trompeurs Le 15/03/2016 Alors que les tarifs des notaires vont baisser, les taxes de l’Etat sur acquisition, elles, ont augmenté. Alors que les tarifs des notaires vont baisser, les taxes de l’Etat sur acquisition, elles, ont augmenté. AFP Les décrets d’application et arrêtés ont été publiés au Journal officiel du 28 février: les tarifs de certains professionnels du droit (huissiers, notaires, greffiers) ont été révisés à la baisse, ont annoncé les ministres de l’Economie Emmanuel Macron et de la Justice Jean-Jacques Urvoas. "Les tarifs, ainsi plus justes, plus clairs et plus lisibles, participent d’une meilleure accessibilité au droit", ont-ils souligné. Mais ils ne participent guère d’un gain de pouvoir d’achat pour les ménages. Comme le rappellent les notaires, mécontents de la mesure, ces textes "ont donné lieu à une information erronée qui peut abuser le citoyen en ce qu’il peut croire qu’il va bénéficier d’une remise sur la totalité de ce qu’il est convenu d’appeler les frais d’acquisition, appelés “frais de notaire” improprement, dénonce le Conseil supérieur du notariat. Il n’en est rien, dans la mesure où l’essentiel de ces frais est constitué de taxes que l’Etat n’entend pas baisser et qu’il a même augmentées en 2015".
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Comme le calcule le courtier Vousfinancer.com, si les émoluments du notaire pourront diminuer de 10 % sur les transactions de plus de 150.000 euros, cette baisse ne compense pas les hausses de la part départementale des droits de mutation, passés depuis mars 2014 de 3,8 à 4,5 % du prix d’achat dans la majorité de départements. Pour un bien de 400.000 euros, les frais d’achat se sont alourdis de 2.800 euros. La remise de 10 % sur la part des notaires (au-delà de 150.000 euros) représente, elle, une économie d’environ 200 euros. Source : Challenges.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Immobilier : emprunter ne coûte (presque) plus rien Le 15/03/2016 Avec la baisse continue des taux de crédit immobilier, emprunter pour acheter coûte de moins en moins cher aux candidats à l’accession à la propriété. Mais les jeunes, les familles sans apport personnel et les salariés en CDD restent toujours pénalisés. Le crédit immobilier en 2016 ? « Des taux toujours bas et même sans doute encore plus bas ». Telle est la bonne nouvelle à destination des candidats à l’accession à la propriété, délivrée par le courtier en crédit Meilleurtaux.com dans son observatoire des taux rendu public mardi. La chute est en effet vertigineuse car les particuliers qui empruntent sur 15 ans en mars 2014 décrochaient en moyenne un taux de 2,99% (hors assurance), 2% en mai 2015 et seulement 1,90 % en ce mois de mars 2016. Sur une durée de 20 ans, comptez 2,14% aujourd’hui (contre 3,30% en 2014) ; et sur 25 ans : 2,40 % (contre 3,71% en 2014). Pour un ménage, la baisse continue des taux se traduit soit par des économies, soit par une plus grande capacité d’emprunt. Ainsi pouvait-il emprunter 160.796 euros en 2012 (taux de 4,30%), alors qu’il peut aujourd’hui porter cette somme à 195.107 euros, sans pour autant augmenter son effort de remboursement, soit 1.000 euros par mois pendant 20 ans. Depuis deux ans, Meilleurstaux.com estime que la capacité d’emprunt a ainsi augmenté de 12 % en moyenne. Pour les malchanceux qui ont souscrit un crédit entre 2006 et 2014, rien n’est perdu puisque le contexte est également très favorable à la renégociation, soit directement auprès de son banquier, soit en s’adressant à un courtier présent sur internet tel Meilleurstaux, Empruntis ou encore Voufinancer. Toutefois, l’opération devient intéressante seulement si le taux initial était supérieur à 3%
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 et si le capital restant à rembourser est de 70.000 euros au moins. Par exemple, si vous avez emprunté 450.000 euros sur 25 ans en 2006 à 4% (hors assurance), vous pouvez espérer économiser 49.618 euros, en renégociant un nouveau crédit avec un taux beaucoup plus avantageux de 1,9%. Dans cette météo des taux dans l’ensemble très favorable aux consommateurs, les conditions optimales sont systématiquement obtenues par les « bons » dossiers où les emprunteurs disposent d’un apport personnel important et présentent un endettement réduit. Une configuration où les plus jeunes qui désirent accéder à la propriété, souvent en CDD, sont les plus pénalisés par des banques toujours très frileuses. Dans le contexte de baisse continue, la tentation des banques de revenir massivement à des taux variables freinerait sans doute le marché, car il ferait peser le risque sur les emprunteurs. Avec pour conséquence d’en décourager un grand nombre d’acheter. Sylvain Deshayes Source : Capital.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Agences immobilières: l’UFC-Que Choisir dénonce des pratiques illégales à Lille et Douai Le 17/03/2016 L’UFC-Que Choisir a poussé la porte des agences immobilières de Lille et Douai pour vérifier leurs pratiques. Si les montants des honoraires sont respectés, toutes les informations obligatoires ne sont pas affichées en vitrine. Par ailleurs, certains documents sont exigés, en toute illégalité... L’enquête. Plus d’une cinquantaine d’agences ont été visitées, dans la région de Lille (classée zone tendue) et dans celle de Douai (zone non tendue). Les enquêteurs se présentaient comme des personnes en recherche d’un appartement pour un jeune membre de leur famille (studio ou type 2). Ils disposaient d’un revenu qui représentait trois fois le montant du loyer, une situation financière raisonnable qui n’exigeait pas de garanties. Au final, les résultats obtenus dans 26 agences ont été analysés. La même enquête a été menée partout en France, avec des résultats similaires à ceux obtenus ici. Le protocole. Il s’agissait pour les enquêteurs de vérifier l’affichage des informations obligatoires en vitrine (diagnostic de performance énergétique, honoraires...), de contrôler la séparation entre les frais
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 de l’agence et ceux liés à l’état des lieux, de s’assurer du respect du plafonnement des honoraires et enfin, de voir si l’agence s’acquittait bien de sa mission de conseil et n’exigeait pas de documents qu’elle n’était pas en droit de demander. Le constat. D’abord, aucun diagnostic de performance énergétique (qui donne une estimation de la consommation énergétique d’un logement) n’apparaissait dans 31 % des vitrines des agences immobilières sondées. C’est pourtant obligatoire depuis 2010. Il était en revanche affiché systématiquement dans 35 % d’entre elles. La situation s’améliore malgré tout puisqu’en 2011, la moitié des agences n’affichaient pas le DPE. Ensuite, l’affichage des honoraires, imposé par la loi depuis 1990 est loin d’être systématique : 54 % des agences omettent de donner ces informations en vitrine et seules 8 % d’entre elles font la distinction entre les frais d’agence et les frais d’état des lieux (qui peuvent être réalisés par un huissier par exemple). Un bon point tout de même : 100 % des agences respectent les plafonds d’honoraires réglementaires (10 €/ m2 + 3 € si état des lieux effectué par l’agence pour une zone tendue ou 8 €/m2 + 3 € pour une zone non tendue). Pas assez pour l’association : « Cécile Duflot s’était engagée à diviser les honoraires par deux. Nous ne sommes qu’à - 39 % », explique Robert Bréhon, président régional de l’UFC - Que choisir. La moyenne des honoraires est de l’ordre de 9,4 € par m2. Si 88 % des agences enquêtées ont au moins livré des informations standard sur les logements, 12 % d’entre elles ne se sont pas acquittées de leur devoir de conseil. « L’une d’entre elles nous a même conseillé d’aller sur le site seloger.com pour en savoir davantage ! » Elles sont par ailleurs 60 % à avoir demandé un document illégal par rapport à la réglementation du 5 novembre 2015 (relevé d’identité bancaire, photo d’identité, chèque de réservation...). Les conclusions. « Les agences travaillent aujourd’hui davantage pour les personnes qui leur confient leur logement que pour celles qui veulent louer. » L’UFC-Que choisir a donc décidé de mettre en demeure une dizaine d’agences qui n’ont pas respecté la réglementation et se réserve, au cas où elles ne réagiraient pas, le droit d’agir en justice. L’association va par ailleurs interpeller les parlementaires sur ces questions. Source : LaVoixDuNord.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE La cession de fonds de commerce dans les CHR Le 01/03/2016 Cet acte juridique implique la vente de plusieurs éléments incorporels (clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail, contrats de travail, etc.) et corporels (matériel, mobilier, stock…) : le cessionnaire doit pouvoir bénéficier des conseils d'un professionnel du droit avant et lors de la mise en œuvre de l'opération. Sophie Petroussenko, cabinet Petroussenko. La cession d'un fonds de commerce d'un hôtel, d'un bar, d'une brasserie, d'un café, d'un restaurant ou d'une discothèque est un acte juridique important, qui nécessite l'intervention d'un professionnel du droit. Cette cession implique la vente de plusieurs éléments :
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 - les éléments incorporels, qui sont constitués notamment de la clientèle, l'enseigne, du nom commercial, du droit au bail, des contrats de travail, d'assurance et d'édition, droits de propriété littéraire, artistique et industrielle, nom de domaine, marchés en cours ; - les éléments corporels, à savoir notamment le matériel, le mobilier, l'outillage, les marchandises et le stock. Les mentions obligatoires dans l'acte de cession L'acte de cession de fonds de commerce doit contenir des mentions obligatoires : le nom de l'acquéreur, du vendeur et la désignation du fonds de commerce, le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d'acquisition et le prix de cette acquisition, les marchandises et le matériel, l'état des privilèges et nantissements, le chiffre d'affaires et les résultats d'exploitation réalisés durant les trois derniers exercices, et les éléments du bail. L'omission des énonciations ci- dessus prescrites peut, sur la demande de l'acquéreur formée dans un délai d'un an, entraîner la nullité de l'acte. Il est également conseillé d'indiquer les horaires d'ouverture et de fermeture du fonds de commerce dans l'acte de cession, ainsi que l'énonciation de tous les contrats liant le cédant (bière, fournitures, contrats de travail,…). Généralement, il est inséré une clause sur l'existence ou non d'un crédit, et si son obtention est une des conditions suspensives de la vente. Ainsi, pour une telle cession, le cessionnaire doit pouvoir bénéficier de conseils avisés d'un professionnel du droit avant et lors de la mise en œuvre de l'opération. Vérification des éléments composant le fonds À ce stade, l'enjeu pour le futur cessionnaire est de procéder à un audit juridique, social et financier de chacun des éléments composant le fonds de commerce afin de s'assurer de leur réalité, de leur cohérence, et de la situation saine du fonds pour éviter les mauvaises surprises : contrats de travail fictifs ou non déclarés, mauvais stock de marchandises, situation du bail (renouvellement, montant du loyer et des charges…)… Certains contrats ne sont pas transmis avec le fonds de commerce, contrairement aux contrats de travail. Par exemple, il en est ainsi des contrats de fourniture de bière ou de distribution (sauf accord tripartite). Les démarches et formalités une fois le compromis signé
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Une fois la signature du compromis effectué, un certain nombre de démarches et formalités doivent être réalisées. Il y a notamment l'information préalable des salariés dans les établissements de moins de 250 salariés, les déclarations à la mairie (renseignements et déclaration d'urbanisme, déclaration de la cession projetée aux fins d'exercice du droit de préemption de la mairie, et déclaration aux fins de transfert de licences de débits de boissons), la publicité au BODACC et les déclarations fiscales, les déclarations au Centre des Formalités des Entreprises. Pas de transmission du passif du cédant La cession de fonds de commerce présente pour le cessionnaire un avantage certain dans la mesure où le passif du cédant ne lui est pas transmis puisque le prix de vente sert à payer les dettes du cédant. Le prix séquestré pendant un certain délai, dit d'opposition, sert à purger les dettes. La situation est inversée dans le cas de cession des titres d'une société où le cessionnaire court un risque sans clause de garantie de passif de payer les dettes du cédant puisque le cessionnaire achète des titres d'une société qui reste existante et qui est débitrice d'un certain passif. Sophie Petroussenko, cabinet Petroussenko Les exonérations de plus-value La cession peut générer une plus-value. Le cédant doit clôturer ses comptes et déclarer les revenus de son exercice clos pour le calcul de l'impôt sur le revenu et/ou sur les sociétés. Le délai de déclaration de la cession varie entre 45 et 60 jours selon le statut juridique ou fiscal du cédant. La plus-value à long terme est imposée au taux de 16 % auquel s'ajoute 15,5 % au titre des prélèvements sociaux (CSG-CRDS). À défaut de plus-value à long terme, la plus-value est ajoutée au résultat imposable de l'entreprise. Plusieurs exonérations de plus-value existent en fonction : • des recettes réalisées par l'entreprise dans les conditions de l'article 151 septies du Code général des impôts : exonération totale en cas de d'activité pendant 5 ans et recettes annuelles inférieures à 250 000 euros ; exonération partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 euros et 350 000 euros ; • de la valeur du fonds de commerce cédé. Il y aura une exonération totale de la plus-value si la valeur du fonds est inférieure à 300 000 euros dans les conditions de l'article 238 quindecies du Code général des impôts • en cas de départ en retraite du dirigeant, il y aura une exonération totale dans les conditions de l'article 151 septies A du Code général des impôts lorsque l'activité est exercée depuis
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 au moins 5 ans, le contribuable exerce son activité professionnelle dans l'entreprise et le cédant cesse toute activité dans l'entreprise et fait valoir ses droits à la retraite. Source : L’Hôtellerie-Restauration.fr
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Les Français deviennent plus réceptifs à la restauration anglo-saxonne Le 3/03/2016 Le repas est perçu par une majorité de Français comme un moment de plaisir et de partage. La population pratique l'art du bien manger, synonyme d'une consommation équilibrée, saine, variée, composée de produits naturels, de qualité et au goût authentique. Néanmoins, un nombre croissant de consommateurs sont attirés par l'offre de la restauration anglo-saxonne, une gastronomie réputée plus riche en sucre, sel et gras. Une étude signée Louraco Research & Consulting. Le plaisir procuré par l'ingestion de produits nobles, surtout à des occasions spéciales et en groupe, mais aussi déclenché par la dégustation des recettes au savoir-faire traditionnel ou d'origine locale, se heurte au besoin de se restaurer quotidiennement, de façon rapide et pas trop chère. Le succès de la gastronomie anglo-saxonne en France s'explique, en grande partie, par sa capacité d'adaptation aux nouveaux modes de vie urbains. L'ancrage de ce type de restauration commerciale dans le pays se confirme par la prolifération de plusieurs groupes américains et par la diversité de comestibles plutôt communs dans les pays anglosaxons. Alors que les cafés et les bars souffrent depuis plusieurs années, les coffee shops ont proliféré dans le pays. McCafé comptait autour de 120 établissements en 2010 et plus de 180 en
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 2015. Pendant cette même période, Starbucks a vu son parc doubler et dépasser les 100 magasins. Malgré le contexte économique plutôt morose, ces deux chaînes majeures du secteur ont continué d'ouvrir des points de vente l'année dernière. L'expansion s'avère également fulgurante pour plusieurs enseignes de fast-food. McDonalds, avec presque 1200 restaurants en 2010, en a depuis ouvert près de 150 de plus. KFC qui comptait près de 120 points de vente en 2010, a dépassé la barre des 180 fin 2015. Subway, une autre chaîne américaine, a augmenté son parc de près de 300 restaurants pendant cette même période. La progression de l'offre gastronomique anglo-saxonne s'illustre aussi par un appétit grandissant pour les cookies, les muffins, le cheesecake, les burgers, entre autres. Dans les coffee shops, les macarons côtoient ces nouveaux desserts populaires aux Etats-Unis. Le choix des nouveautés régulièrement mises en avant et leurs apparitions dans d'autres établissements, comme les boulangeries, font preuve d'une réceptivité croissante des Français pour ces produits. Elle montre aussi l'ouverture du consommateur à la cuisine d'ailleurs. Quant aux burgers, ils s'invitent aujourd'hui naturellement dans les cartes de tout type de restauration, du bar au restaurant indépendant. Ils sont la base de l'offre du premier Food Truck apparu en France, « Le Camion Qui Fume ». Leurs appropriations et déclinaisons sont multiples afin de satisfaire à tous types de palais. En restauration assise, Memphis Coffee et Tommy's Diner, deux enseignes qui offrent un voyage aux Etats-Unis des années 50, s'en sortent plutôt bien en 2015, alors que le contexte se caractérise par la fermeture des portes de plusieurs établissements et que certaines enseignes sont placées sous procédure de sauvegarde. Ces deux concepts apportent au consommateur une expérience unique, en les faisant voyager dans le temps et dans un autre pays. L'offre anglo-saxonne en restauration commerciale hors foyer participe fortement au développement de nouveaux services qui, au fil du temps, ont tendance à devenir des circuits de distribution à part entière. C'est notamment le cas de la vente à emporter, aujourd'hui devenue l'activité principale de plusieurs entreprises du secteur. Et les habitudes des consommateurs urbains suivent doucement, comme l'atteste l'achat en augmentation du petit déjeuner ou du café à consommer pendant le trajet jusqu'au lieu de travail, voire même, sur place seul ou avec ses collègues. Les perspectives Même si dans les années à venir, bien manger sera une préoccupation constante pour les Français, la restauration commerciale hors domicile sera confrontée à plus de consommateurs enclins à la nourriture, aux services et aux concepts anglo-saxons. Les habitudes, la tradition, la pression de la société sur l'image de l'individu, la volonté de se maintenir en forme et en bonne santé pour la population vieillissante, sont autant de facteurs qui nourriront la demande d'une offre gastronomique
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 saine, équilibrée et de qualité tout en apportant du plaisir au consommateur. Cependant, les styles de vie urbains et modernes s'adaptent plutôt à une consommation rapide et pratique des repas, peu onéreuse, et créent une soif de découvertes et de voyages gastronomiques. La réceptivité du consommateur pour l'offre anglo-saxonne sera alimentée par l'expansion des multinationales présentes en France. En 2015, Burger King a entamé des négociations pour le rachat de la chaîne Belge Quick. Cette acquisition permet à cette enseigne de devenir le principal rival de McDonalds en France, grâce à 400 restaurants en plus. L'ambition de ces acteurs s'aperçoit aussi dans les partenariats signés, toujours en 2015, entre Starbucks et deux filiales du groupe Casino. Ces contrats prévoient l'ouverture de corners Starbucks dans les magasins de ces deux entreprises de la grande distribution. Afin de se différencier au mieux de la concurrence, ces enseignes vont certainement s'appuyer sur leurs recettes domestiques pour surprendre régulièrement les consommateurs, qui sont plus préparés à ces nouveautés en raison d'un nombre supérieur de séjours à l'étranger et qui s'avèrent avides de s'éclipser ailleurs dans leurs assiettes. Le rôle moteur de ces chaînes dans le déploiement de nouveaux services devrait aussi se maintenir. Starbucks l'annonce, en 2015, en envisageant l'ouverture de drive dans le pays. Le succès de ces opérateurs pourrait devenir une source d'inspiration et convaincre d'autres acteurs au positionnement anglo-saxon de se développer en France. Leur expansion est source de concurrence supplémentaire dans la restauration commerciale hors foyer, notamment pour les indépendants, qui avec moins de moyens financiers, devront puiser dans leur savoir-faire pour attirer les chalands. Afin de suivre cette tendance, plus d'acteurs de la restauration commerciale seront tentés de s'approprier des recettes anglo-saxonnes et contribueront à la propagation de ce type d'offre gastronomique en France. (Source : Louraco Research & Consulting). Source : L’Hôtellerie-restauration.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Immobilier d’entreprise : quel bilan en 2015 ? Le 17/03/2016 L’année 2015 s’est montrée globalement positive pour l’immobilier d’entreprise. Achat, vente, location de biens… Retour sur les chiffres clés de cette période pour dresser un bilan à échelle nationale. L’immobilier d’entreprise ne connaît pas la crise en 2015 Par rapport à 2014, l’immobilier d’entreprise finit l’année 2015 en hausse de 4 %. En termes de budget, ce sont 29 milliards d’euros qui ont été engagés dans des transactions (dont 18,9 milliards d’euros uniquement pour la région Île-de-France). Ce sont les bureaux qui attirent le plus avec 61 % des acquisitions, suivis par les commerces (17 %) et les services (13 %). La logistique (7,5%) et les locaux d’activités (1%) ferment la marche de ce classement. C’est surtout grâce au second semestre 2015 que le secteur de l’immobilier d’entreprise finit l’année dans le vert, que ce soit à Paris ou en province. En effet, les six premiers mois de l’année ont été peu dynamiques, mais le marché s’est très bien repris sur la fin de l’année.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Paris et Lyon toujours en tête C’est toujours à Paris et en Île-de-France que la majorité des placements en immobilier d’entreprise se font. 76 % de l’activité est regroupée dans cette région. Pour entrer dans le détail, Paris intramuros et le quartier d’affaires de La Défense représentent 43 % des transactions de la région. En province, Lyon est toujours en tête avec 1,4 milliard d’euros de transactions. Dans la capitale des Gaules, ce sont 272 000 m2 de volumes qui ont été placés, soit une hausse de 25 % par rapport à 2014. Toutefois, ce bilan est à nuancer du côté des ventes, qui sont passées de 25 % à 21 % en un an. En ce qui concerne les loyers, leur montant est resté stable par rapport à 2014, que ce soit à Paris ou en région. Cependant, la situation n’est pas la même d’une ville à l’autre. Par exemple, à Lyon Bordeaux, Rennes ou encore Aix-Marseille, on constate une légère hausse du prix du loyer, tandis qu’à Nantes, Grenoble ou encore Orléans, ils ont baissé. L’immobilier d’entreprise en 2015 en Île-de-France : les données clés. En 2015, l’immobilier d’entreprise en Île-de-France a connu une évolution intéressante :  Demandes placées en Île-de-France : 2,2 millions de mètres carrés ;  Taux de vacance : 7,42 % ;  Stabilisation des loyers ;  Augmentation des mesures d’accompagnement ;  Prix du loyer moyen : 319 € hors taxe et hors charges, par m2 et par an ;  Total des investissements en immobilier d’entreprise : 18,9 milliards d’euros (+17 %). JLL vous informe… JLL vous accompagne dans l’achat ou la location d’un local d’activité commercial. Contactez notre équipe afin de lui présenter votre projet et d’être assisté(e) dans la recherche d’un bien adapté à vos besoins. Des annonces ciblées à la vente ou à la location à Paris. L’année 2015 a donc de quoi donner le sourire aux spécialistes du secteur. Ils peuvent envisager l’avenir sereinement, tout en sachant que l’immobilier d’entreprise devrait connaître de nombreuses évolutions dans les années à venir, avec des offres qui devraient se démarquer davantage les unes des autres. Source : Ciel-mon-bureau.fr
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline PILATO / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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