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S1 2019

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S1 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 31 décembre 2018 au 6 janvier 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Vente d’appartements : et si vous perdez de l’argent ? Le 17/12/2018 Vous décidez, avec votre partenaire de Pacs, de vendre ensemble les 2 appartements dont vous étiez propriétaires avant de vous rencontrer, dans le même acte et au profit du même acheteur. Si jamais vous réalisez une perte en vendant votre appartement, celle-ci pourra-t-elle venir réduire le gain imposable réalisé par votre partenaire à l’occasion de la vente de son propre appartement ?
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Vente d’immeuble et moins-value : un principe, une exception… Si vous êtes propriétaire de plusieurs maisons, appartements, etc. que vous décidez de mettre en vente, le gain réalisé à l’occasion de l’une de ces ventes (la plus-value), et qui sera soumis à l’impôt, ne pourra pas être réduit par l’éventuelle perte réalisée dans le cadre d’une autre de ces ventes (la moins-value). Il s’agit d’un principe absolu qui ne souffre que d’une seule exception. La plus-value réalisée sur l’un de vos biens immobiliers pourra être réduite de la moins-value réalisée sur un autre de vos biens, acheté à une date différente, si :  ces 2 immeubles sont vendus « fusionnés » (c’est-à-dire en même temps) ;  cette vente unique de 2 biens est constatée par le même acte soumis à la formalité de l’enregistrement ou à la publication ;  cette vente unique est conclue entre les mêmes parties. A l’occasion d’une question posée au Gouvernement, il a été demandé si cette exception était applicable au cas d’un couple pacsé, en régime de séparation de biens, qui vend 2 biens fusionnés dans le même acte de vente et à un même acheteur, sachant que les immeubles en question ont été acquis par chacun des partenaires avant la conclusion du Pacs. La réponse est claire : c’est non ! Dans l’hypothèse de la vente de 2 immeubles acquis avant la conclusion du Pacs par les partenaires, l’exception ne peut pas s’appliquer : les 2 immeubles n’ayant pas été achetés par les partenaires ensemble, les 2 immeubles ne sont pas vendus fusionnés. Il s’agit en réalité d’une vente concomitante de 2 immeubles, au profit du même acheteur, par 2 vendeurs distincts. En conséquence, la moins-value réalisée sur l’un des biens ne pourra pas s’imputer sur la plus-value réalisée à l’occasion de la vente de l’autre bien. Source : Réponse ministérielle Maurey du 6 décembre 2018, Sénat, n°01484 Source : www.bar-brasserie.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Immobilier : les prix grimpent plus vite à Paris qu'à Londres et New York Le 31/12/2018 Le prix moyen d'un appartement à Londres est estimé à 590.000 euros. - Shutterstock Si les deux métropoles anglo-saxonnes restent plus chères, Paris connaît la plus forte augmentation de prix de ces vingt dernières années. Avec des prix qui frôlent les 10.000 euros du mètre carré en moyenne et une hausse estimée à plus de 6 % cette année, l'immobilier parisien est en effervescence . Selon les Notaires du Grand Paris, les prix dans la capitale ont mêmes été multipliés par 3,9 en dix-neuf ans. Une flambée qui dépasse celle d'autres métropoles internationales comme Londres et New York. Elle hisse Paris au troisième rang des villes les plus chères du monde. 513.000 euros en moyenne à Paris Selon les Notaires du Grand Paris, le prix d'un logement est en moyenne estimé à 513.000 euros à Paris, contre 530.000 euros à Londres et 590.000 euros à New York. Si l'écart s'est resserré ces vingt
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 dernières années entre ces trois villes monde, Paris mène en termes d'inflation. A New York, les prix ont été multipliés par 2,6 en dix-neuf ans et par 3,6 à Londres. Une croissance due à une résilience plus forte du marché parisien. Alors que dès 2006, New York est frappée par la crise des subprimes, Londres comme Paris ne sont atteintes qu'après 2008. Et à Paris, elle a été de très courte durée et rapidement gommée par une reprise rapide et ample de 2010 à 2011, suivie de quatre années d'érosion et une croissance qui s'est accélérée ces deux dernières années. Fortes disparités De ces métropoles, Paris est la plus densément peuplée pour une superficie 7 fois plus petite que New York et 15 fois moins étendue que Londres. Paris est, de fait, comparable avec les centres de Londres et New York, où le niveau des prix est plus élevé que dans la périphérie. Dans la capitale française, un logement dans le quartier Ecole-Militaire (7e) dépasse 1.000.000 euros contre 240.000 euros à La Chapelle (18e), le plus abordable des 80 quartiers. Concentré sur une surface beaucoup plus faible, ce ratio de 1 à 4 est bien plus modéré que dans les deux autres métropoles, où il est de 1 à 10 du fait de leur échelle. A Londres, 340.000 euros sont nécessaires pour acheter un logement à Abbey dans le quartier Barking and Dagenham et il faut débourser 3.280.000 euros, soit dix fois plus, dans le très huppé Knightsbridge and Belgravia du quartier Westminster. A New York, les extrêmes vont de 271.000 euros dans Port Ivory (sur Staten Island) à 2.604.000 euros dans Tribeca (à proximité du One World Trade Center). Cependant, cette échelle de 1 à 10 se retrouve sur l'ensemble de l'Ile-de- France avec des logements dans certaines communes qui peuvent se négocier à moins de 80.000 euros quand d'autres approchent le million. Source : www.lesechos.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Immobilier ancien : 2018, un excellent millésime avant la pause ? Le 02/01/2019  Immobilier ancien : 2018, un excellent millésime avant la pause ? Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel... et pourtant ! En 2018, la vigueur de l'immobilier ancien en France a fait mentir l'adage boursier et donné du fil à retordre aux prévisionnistes. Après le record de 2017, les professionnels s'attendaient à une année plus tempérée, tant en nombre de transactions qu'en prix. Il n'en a rien été. « Contrairement aux pronostics de début d'année, le marché est resté très dynamique en 2018, avec 956.000 ventes sur douze mois, entre octobre 2017 et septembre 2018, soit 0,8 % de plus qu'en
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 2017 », observent les notaires dans leur bilan annuel . Selon les projections réalisées à fin septembre sur la base des avant-contrats, 2018 devait s'achever, tout comme l'année précédente, à un peu moins d'un million de transactions. Des achats dopés aux taux bas Deux réseaux de poids en France, Laforêt et Century 21, ont même dépassé leur record d'activité de 2017. « Contre toute attente, le nombre de nos ventes a encore augmenté de 3,1 % l'an passé, atteste Yann Jéhanno, président de Laforêt France. Le dernier trimestre a été extrêmement dynamique. De nombreux Français ont souhaité concrétiser leurs projets immobiliers afin de ne pas se retrouver sous le double joug de la progression des prix et d'une hausse des taux d'intérêt. » Pour financer leurs achats, les ménages ont continué à profiter du carburant du crédit très bon marché . Déjouant tous les pronostics, les taux d'intérêt ont en effet encore reculé en 2018, pour atteindre aujourd'hui, en moyenne, un niveau inférieur à l'inflation. Quant au chiffon rouge de leur remontée, agité tout au long de l'année, il aura eu un effet plus incitatif que dissuasif. Côté prix, la hausse s'est poursuivie. Mais à un rythme moins soutenu qu'en 2017. D'après l'indice Notaires-Insee, les prix des appartements anciens dans l'Hexagone ont crû de 3,4 %, à fin septembre, sur un an. Cette évolution est plus marquée en Ile-de-France (+ 4,2 %) qu'en province (+ 2,6 %). Les avant-contrats laissent entrevoir une « s tabilisation des prix de l'immobilier ancien, voire un léger fléchissement, en France sur la fin de l'année 2018 », a déclaré Thierry Thomas, président de l'Institut notarial de droit immobilier. France entière, le mètre carré moyen se négocie désormais à 2.523 euros, au 1er janvier 2019, en progression de 1,2 % sur un an, selon l'IPI, indice des prix immobiliers MeilleursAgents - « Les Echos ». Vers les 10.000 EUR le m² à Paris Dans les pas de 2017, ces prix moyens, relativement sages, masquent des évolutions contrastées entre les villes. Avec Paris aux prix stratosphériques, les métropoles attractives en province mènent la danse. « Là où les bassins d'emplois sont conséquents, où l'économie tourne à plein régime et où le marché immobilier est sous tension, relève Yann Jéhanno, l es prix sont à la hausse, les stocks de biens à vendre bas et les transactions s'effectuent dans des délais très courts. » Dans la capitale, les prix ont encore grimpé de 6 % en 2018, d'après MeilleursAgents. Ce qui porte le mètre carré parisien à 9.418 euros au 1er janvier 2019. En raison du parc limité de logements, le prix
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 des appartements anciens, qui parviendrait, d'après les projections des notaires, à 9.650 euros le mètre carré en février, frôlerait les 10.000 euros l'été prochain ! En 2018 déjà, trois nouveaux arrondissements, les 8e, 9e et 16e, ont vu leur prix moyen dépasser les 10.000 euros, rejoignant ainsi ceux du centre de Paris (1 à 7). La cherté de la pierre parisienne tire aussi les prix à la hausse en banlieue, qui fait de plus en plus office de marché de report. C'est en particulier le cas de la Seine-Saint-Denis en petite couronne. En Ile-de-France, de source notaires, le prix moyen des appartements anciens devait battre un nouveau record de 6.050 euros le m² en février. Immobilier ancien : 2018, un bon cru avant la pause ? L'Ouest a le vent en poupe En région, hors Ile-de-France, les prix ont poursuivi leur ascension dans la plupart des grandes villes « stars », avec des évolutions hétérogènes selon MeilleursAgents. Ainsi, après une période d'euphorie, Bordeaux s'essouffle. Elle termine même 2018 en légère baisse de 0,7 %. Mais il faut rappeler qu'en cinq ans, dynamisée par l'effet TGV et une politique de rénovation urbaine intense, la ville a vu ses prix s'envoler de près de 25 % ! C'est Lyon qui dame le pion à la capitale de l'Aquitaine. La capitale des Gaules caracole en tête des principales communes de province les plus onéreuses, avec une hausse de 8 % sur un an (+ 19 % en cinq ans). 2018 conforte aussi l'émergence de deux villes de l'Ouest, Nantes et Rennes, en forte croissance et en bonne santé. Les prix y grimpent respectivement de 5,8 % et de 5,4 % sur un an. D'autres métropoles régionales affichent de belles progressions comme Strasbourg (+ 3,8 %) et davantage encore Toulouse (+ 6,3 %). Marseille a vu ses prix augmenter de 3,3 % dans la période (- 2,3 % en cinq ans). « Cette star du Sud à l'étoile pâlichonne, dont le marché immobilier subit des hauts et des bas et où l'effet TGV ne s'est pas encore fait ressentir, a repris des couleurs, confirme Yann Jéhanno. Le prix au m² s'y négocie sous la barre des 3.000 euros. » La cité phocéenne, dont le potentiel est là mais l'évolution incertaine, reste un pari. De même, à Lille, encore en retrait (+ 2,4 % en 2018 et + 0,8 % en cinq ans), le « marché ne s'est pas encore déverrouillé », estime le président de Laforêt France. Retour marqué des investisseurs Si la hausse des prix dans les marchés tendus a contribué à évincer les primo-accédants, 2018 marque un net retour des investisseurs locatifs. « La percée des achats à titre d'investissement dans
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 notre réseau est spectaculaire et c'est une tendance nationale », souligne Laurent Vimont, président de Century 21 France. Ils y représentent désormais une vente sur cinq. Un phénomène qu'observe également Laforêt, où cette catégorie d'acheteurs est à l'origine de 21 % des transactions réalisées dans le réseau dans l'ancien en 2018, contre 15 % en 2017. « Ils sont échaudés par la volatilité des places boursières ainsi que par les craintes des conséquences du Brexit, analyse son responsable. L a pierre redevient pour eux un choix de prédilection. » Les ménages qui achètent pour louer privilégient Paris, malgré les volte-face concernant l'encadrement des loyers , et les grandes villes régionales ou leurs périphéries. Mais les motivations sont diverses. On trouve tout à la fois des investisseurs aguerris, qui profitent de taux historiquement bas, recherchent la rentabilité et multiplient les achats locatifs, mais aussi des particuliers (fonctionnaires, cadres moyens...) en quête d'un bien, qui financera à terme leur retraite et apportera un complément de revenu. « L'immobilier est devenu le lingot d'or français », résume Laurent Vimont. Les primo-accédants tout comme les investisseurs « s'affrontent » sur les mêmes offres rares : des surfaces modestes, studios et deux-pièces ou petites maisons de 1 à 2 chambres. Seulement la capacité des seconds, notamment des acheteurs de 45-50 ans qui ont déjà remboursé - grâce aux taux bas - leur crédit sur la résidence principale, demeure globalement plus favorable. 2019, une année charnière Avec cette nouvelle année de hausse des prix, le marché serait-il en surchauffe ? Non, assurent les notaires, pour qui « le marché est sain, fluide, sans bulle immobilière en vue » et de surcroît « en train de se calmer. » Même si, concède Thierry Delesalle, notaire à Paris, « en Ile-de-France, ça chauffe un peu. » Les vents vont-ils tourner pour l'année qui vient ? Tant que les ménages pourront emprunter à taux négatif, il est peu probable que le marché cale. Autre facteur de soutien : les mesures annoncées en décembre pour le pouvoir d'achat suite au mouvement des Gilets Jaunes. Elles devraient améliorer la capacité d'emprunt des acheteurs et notamment des primo-accédants. Mais des menaces s'accumulent, susceptibles de casser la dynamique et d'altérer la confiance des Français : la poursuite des mouvements sociaux, la mise en oeuvre du prélèvement à la source au 1erjanvier 2019 ainsi qu'une remontée des taux dans le courant de l'année... 2019 pourrait être une année charnière. Source : www.lesechos.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Airbnb : les locations désormais limitées à 120 jours par an dans 18 villes en France Le 02/01/2019 La mesure s'applique notamment à Paris - Shutterstock Depuis le 1er janvier, Airbnb a mis en place un plafonnement automatique des locations de résidence principale. La limite légale des 120 jours par an ne pourra plus être dépassée. Les règles encadrant la location touristique se resserrent encore. Depuis le 1er janvier, Airbnb a ainsi mis en place un système de blocage sur son site. Désormais, lorsqu'une résidence principale aura atteint la limite légale de 120 jours de location dans l'année, l'annonce sera automatiquement bloquée. Le loueur en sera informé et ne pourra plus recevoir de réservation. « Cette limite sera automatiquement appliquée aux logements entiers » dans 18 villes, dont Paris, Lyon, Lille et Bordeaux, précise Airbnb sur son site web. La plateforme n'est pas la seule à imposer cette limite. Il s'agissait en effet d' un engagement signé dès juin dernier avec le gouvernement par chaque plateforme membre de l'UNPLV (l'Union nationale pour la promotion de la location de vacances) : à compter du 1er janvier 2019, elles
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 doivent fixer une limite automatique aux résidences principales entièrement louées et situées dans l'une de ces 18 villes. Les revenus déclarés au fisc Souvent accusée de concurrence déloyale vis-à-vis de l'hôtellerie, la plateforme collaborative Airbnb a montré sa bonne volonté en imposant, dès le 1er janvier 2018 , ce plafonnement aux loueurs des 1er, 2e, 3e et 4e arrondissements parisiens. Autre changement : chaque signataire du texte s'est engagé à échanger ses données avec ses concurrents afin de repérer les éventuelles annonces en doublon. Les loueurs bloqués sur Airbnb ne pourront donc pas tricher en créant une nouvelle annonce sur Abritel ou LeBonCoin.fr. Depuis le 1er janvier, les plateformes doivent aussi déclarer au fisc les revenus réalisés par leurs utilisateurs et le nombre de transactions effectuées. Un numéro pour chaque annonce Ces nouvelles limites viennent s'ajouter aux règles déjà en place pour encadrer l'activité des loueurs de meublé touristique et des plateformes telles que Airbnb. Depuis le 1er décembre, tout loueur de meublé touristique doit ainsi être enregistré et son numéro d'enregistrement doit figurer sur l'annonce en ligne. Ce numéro sert à vérifier que les propriétaires s'acquittent de la taxe de séjour et ne dépassent pas la durée limite légale de location de 120 jours par an. Pour encadrer encore mieux ces types de locations, les grandes villes sont autorisées à contraindre les loueurs à s'enregistrer auprès de la mairie. Promulguée en novembre 2018, la loi Elan instaure des sanctions élevées pour les loueurs et les plateformes qui ne respectent pas la législation en vigueur en France. Un numéro pour chaque annonce Ces nouvelles limites viennent s'ajouter aux règles déjà en place pour encadrer l'activité des loueurs de meublé touristique et des plateformes telles que Airbnb. Depuis le 1er décembre, tout loueur de meublé touristique doit ainsi être enregistré et son numéro d'enregistrement doit figurer sur l'annonce en ligne. Ce numéro sert à vérifier que les propriétaires s'acquittent de la taxe de séjour et ne dépassent pas la durée limite légale de location de 120 jours par an. Pour encadrer encore mieux ces types de
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 locations, les grandes villes sont autorisées à contraindre les loueurs à s'enregistrer auprès de la mairie. Promulguée en novembre 2018, la loi Elan instaure des sanctions élevées pour les loueurs et les plateformes qui ne respectent pas la législation en vigueur en France. Source : www.lesechos.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Taxe d’habitation : faites la baisser dès maintenant en modulant votre impôt Le 02/01/2019 Taxe d'habitation : faites là baisser dès maintenant en modulant votre impôt La taxe d’habitation doit de nouveau diminuer cette année pour la majorité des ménages. Ceux qui sont mensualisés ont tout intérêt à moduler leur impôt dès maintenant, plutôt que d’attendre novembre. Suppression de la taxe d’habitation, acte II. En 2019, la majorité des ménages, à l’exclusion des 20% les plus aisés, bénéficieront d’une ristourne sur cet impôt local, équivalent à 65% de la note payée en 2017. Pour rappel, ce dégrèvement était de 30% en 2018. Et il atteindra 100% en 2020. Mais cette diminution ne doit intervenir, en théorie, qu’en novembre prochain, au moment du paiement du solde de l’impôt. La bonne nouvelle, c’est que les personnes mensualisées peuvent, dès à présent, moduler à la baisse leur taxe d’habitation, en se connectant sur leur espace personnel du site impots.gouv, rubrique “Modifier mes prélèvements, moduler mes mensualités”. La modification doit être réalisée avant le 30 juin pour être prise en compte cette année. Elle sera effective le mois suivant la demande.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Pour savoir si vous êtes éligible à cette ristourne et évaluer votre taxe d’habitation 2019, Bercy a mis en ligne un simulateur bien pratique. Attention, au moment de la modulation, vous devrez potentiellement ajouter à la taxe d’habitation, la contribution à l’audiovisuel public (redevance TV), qui est stable, à 139 euros en 2019. Un exemple : si votre taxe d’habitation était de 740 euros en 2017, le montant devant normalement être payé en 2019 sera de 740 * (100% - 65%) = 259 euros. En ajoutant la redevance TV, le montant de l’impôt 2019 atteint 398 euros, contre 878 euros en 2017 (la redevance était de 138 euros cette année là) et 657 euros en 2018. Attention, le montant effectif de taxe d’habitation que vous aurez à payer en 2019 pourrait être légèrement différent, en raison de plusieurs facteurs. En particulier l’évolution des taux de taxes, votés par les collectivités locales au printemps. Tout comme les potentielles modifications des abattements applicables, dans certaines situations (famille nombreuse, revenus modestes…). Idem si votre propre situation a changé par rapport à 2017, en particulier si vous avez déménagé ou que vos revenus dépassent désormais le seuil d’éligibilité à ce dégrèvement. Dans tous les cas, rassurez-vous : aucune pénalité n’est prévue en cas d’erreur de modulation, comme le précise le fisc. Source : www.capital.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Reprendre un hôtel : les assurances Le 04/01/2019 Être bien assuré, c'est garantir la pérennité de son outil de travail en cas de sinistre couvert, éviter toute perte financière importante et se protéger soi-même et les siens contre les aléas de la vie. S'il faut avant tout prévoir d'assurer ses biens, il existe aussi d'autres assurances plus spécifiques qui ne sont pas obligatoires mais restent indispensables comme la garantie perte d'exploitation. © Thinkstock Charge dans le prévisionnel, l’assurance est une dépense incompressible qu’il serait dangereux de vouloir rogner, d’autant plus que certaines ne sont pas obligatoires, comme la protection juridique ou la garantie perte d’exploitation. Être bien assuré, c’est garantir la pérennité de son outil de travail en cas de sinistre couvert, éviter toute perte financière importante et se protéger soi-même et les siens contre les aléas de la vie. Il ne faut pas hésiter à demander un bilan assurance personnalisé auprès
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 d’un professionnel. Ce service gratuit permet de faire un point précis sur ses besoins compte tenu de sa situation personnelle et de souscrire les contrats adaptés. ► Les différentes assurances à prévoir - Les assurances de biens : il s’agit de garantir les biens contre les événements qui peuvent endommager les immeubles, le matériel ou encore les véhicules. Ils doivent être garantis contre l’incendie, le vol, le dégât des eaux, le bris de machine… Pour les biens de la clientèle et la responsabilité du professionnel en cas de vol ou détérioration, consulter les chapitres sur la responsabilité des restaurateurs et celle des hôteliers, sur Droit et réglementation en CHR. Les assurances des biens bâtis sont obligatoires et comprennent également la responsabilité civile. - Les assurances aux personnes ne sont pas obligatoires. Il s’agit pour les repreneurs de souscrire des contrats pour se prémunir contre les aléas de la vie. Ainsi, l’assureur interviendra en cas de maladie, d’incapacité temporaire ou permanente de travail, ou encore lors d’un décès. ► Les assurances spécifiques - Le contrat d’assurance décès invalidité est obligatoire lorsque l’on contracte un emprunt en vue de l’achat d’un fonds de commerce. Tout organisme financier exigera la souscription d’un contrat d’assurance décès invalidité - et proposera sa compagnie d’assurance. Il n’est nullement obligatoire de souscrire à celle-ci, et il y a même intérêt à faire jouer la concurrence. La garantie peut être souscrite auprès d’un assureur spécialisé ou non. - La garantie perte d’exploitation n’est pas obligatoire mais reste indispensable. Les assurances de biens peuvent aussi couvrir le risque de perte d’exploitation. En cas de sinistre, l’assuré percevra des capitaux lui permettant de faire face aux charges fixes, d’assurer le manque à gagner durant la remise en état de l’outil de travail. - La garantie ‘homme clé’ n’est pas obligatoire : il s’agit d’un contrat spécifique d’assurance des personnes contracté par une entreprise, la bénéficiaire, sur la tête de ses dirigeants-gérants ou certains collaborateurs (le chef de cuisine par exemple). Cette assurance vise à compenser le préjudice que lui causerait le décès ou l’incapacité des assurés (dirigeants, chef de cuisine…) par le versement d’une indemnité déterminée en fonction des pertes pécuniaires consécutives au sinistre. Elle permet également d’assurer la poursuite de l’activité, la mise en place d’une nouvelle organisation voire la cession.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 - Le contrat de protection juridique n’est pas obligatoire mais est utile au commerçant en cas de litige, de contestation ou de poursuite portant atteinte ou préjudice aux biens ou aux personnes. En cas de litige avec un fournisseur, un client ou encore un salarié, les frais et honoraires d’avocats et d’huissiers seront couverts par l’assurance. - L’assurance décennale et ‘dommage ouvrage’ est une garantie obligatoire à souscrire dans le cas de construction neuve ou d’extension de bâtiment réalisée soi-même. Réalisée par un prestataire extérieur, l’assurance sera prise par celui-ci. - Le contrat Alea (atteinte aux liaisons, à l’environnement et à l’activité) n’est pas obligatoire et couvre les risques tels que route coupée, grève des transports ou encore marée noire, qui peuvent compromettre la fréquentation de l’établissement et engendrer une baisse du chiffre d’affaires. Ce contrat s’apparente à la garantie perte d’exploitation. En marge de l’assurance, des services de remplacements (comme ceux de Michel Simond par exemple) garantissent l’ouverture de l’hôtel en cas de maladies mais aussi pendant les congés. ► Reprise des contrats Faut-il reprendre les contrats du cédant ? Il n’y a pas d’obligation en la matière. Dans la pratique, le cédant informe son assureur de la vente de son commerce. L’assureur se doit d’adresser un courrier à l’acquéreur dans un délai réglementaire en lui demandant de se positionner sur la continuité ou la résiliation des contrats, ce qui limite le risque de non-assurance. Le jour de la prise de possession du fonds de commerce, le rédacteur de l’acte demandera à l’acquéreur d’apporter la preuve d’assurance de l’immeuble. ► Points majeurs du contrat d’assurance Pour chaque risque assuré : - montant des garanties (valeur maximum de l’indemnisation) ; - valeur d’indemnisation (valeur à neuf, valeur de remplacement) ; - franchise : somme restant à la charge de l’assuré en cas de sinistre ;
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 - franchise temps : nombre de jours avant intervention et indemnisation de l’assureur (cela concerne principalement les garanties indemnités journalières en cas d’incapacité de travail du repreneur). ► À qui s’adresser en matière d’assurance ? L’acquéreur d’un fonds de commerce peut s’adresser soit à une compagnie d’assurance via leur réseau d’agents généraux, soit aux banques-assurances, soit à un courtier en assurance. Celui-ci propose les polices d’assurance de différentes compagnies. Certains de ces professionnels peuvent proposer des contrats aux garanties spécifiques adaptées aux activités hôtelières. En cas de reprise d’un commerce ou dans le cas d’une création, des tarifs avantageux peuvent être proposés. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Nouveautés 2019 : focus sur l’imposition des bénéfices Le 04/01/2019 Comme chaque année, la Loi de Finances apporte son lot de changements pour l’année à venir. Et, en matière d’imposition des bénéfices, il est notamment prévu une réforme de l’intégration fiscale, une réforme de la fiscalité des brevets, des nouveautés en matière de suramortissement, etc. Nous vous proposons un rapide tour d’horizon des principales mesures dans ce domaine… Réforme de l’intégration fiscale Le régime de l’intégration fiscale est un dispositif qui offre bien des avantages, pour autant qu’il soit savamment utilisé et toutes les conditions requises soient respectées. Ouvert aux groupes de sociétés, ce dispositif permet d’optimiser le résultat imposable du groupe formé d’une société holding
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 et d’une ou plusieurs filiales, ainsi que la fiscalité appliquée aux dividendes versées par cette ou ces filiales à la société holding. Le principe de l’intégration fiscale réside dans une simple équation : le résultat du groupe formé entre une holding et une ou plusieurs filiales ne fera qu’un pour le calcul de l’impôt. Les déficits des unes viendront diminuer les bénéfices des autres. L’impôt sur les sociétés est, en effet, sur un « résultat d’ensemble » du groupe. L’intégration fiscale a aussi un intérêt concernant l’optimisation fiscale des dividendes. Par principe, les dividendes distribués par une filiale à sa société mère sont exonérés d’impôt à hauteur de 95 % de leur montant, seule une quote-part de frais et charges égale à 5 % du montant de ces dividendes étant alors imposés. Cela suppose toutefois que cette société mère ait opté pour le régime mère fille (elle doit pour cela détenir au moins 5 % du capital de la filiale). Dans le cadre de l’intégration fiscale, cette quote-part de frais et charges imposable est abaissée à 1 % (pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016). Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019 :  concernant l’optimisation fiscale des dividendes pour les sociétés éligibles au régime mère/fille : toutes conditions remplies, la quote-part de frais et charge est abaissé de 5 à 1 % concernant les dividendes versés à une société française non membre d’un groupe fiscalement intégré par une filiale située à l’étranger (dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale) soumise à un impôt équivalent à l'impôt sur les sociétés ;  concernant l’optimisation fiscale des dividendes pour les sociétés non éligibles au régime mère/fille : le régime applicable à ces distributions est modifié, sous condition, afin de le rapprocher de celui applicable aux distributions relevant du régime mère/fille ; concrètement, il n’y a plus de neutralisation intégrale de ces distributions. Dorénavant, les dividendes inéligibles au régime mère/fille ne seront plus neutralisés qu’à hauteur de 99 % : ces distributions seront donc comprises dans le résultat du groupe à hauteur de 1 % ;  concernant la détermination du résultat du groupe :  ○ il est mis fin à la neutralisation dans le calcul du résultat d’ensemble du groupe de la quote- part des frais et charges imposables au titre des plus-values de vente de titres de participation imposables au taux de 0 % ;
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20  ○ il est mis fin à la neutralisation dans le calcul du résultat d’ensemble du groupe des subventions et abandons de créances consentis entre sociétés membres ; Notez enfin que pour faire face aux conséquences du Brexit, la Loi de Finances pour 2019 met en place plusieurs dispositifs destinés à éviter la cessation du groupe, notamment lorsqu’un Etat décide de se retirer de l’Union européenne ou de l’espace économique européen. Des nouveautés en matière d’innovation  Réforme du régime d’imposition des brevets Actuellement, les redevances de concessions de brevets et les gains retirés de la vente de brevets et de droits de propriété industrielle bénéficient d’un taux d’imposition réduit fixé à :  15 % au lieu de 33,1/3 % pour les sociétés soumises à l’IS ;  12,8 % (auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %) au lieu du barème progressif pour les sociétés soumises à l’IR. Cette fiscalité avantageuse, qui s’applique tant aux brevets, aux inventions brevetables, aux procédés de fabrication industriels, aux certificats d’obtention végétale et, sous condition aux logiciels originaux, n’est pas conditionnée à la réalisation de dépenses de recherches et développement sur le territoire français. Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019, les choses changent quelque peu. Dorénavant, les produits et gains retirés de la vente ou de la concession de brevets seront soumis à un taux réduit d’imposition fixé à 10 % et ce, que l’entreprise soit soumise à l’IS ou à l’IR (selon un régime réel d’imposition). Pour déterminer le résultat imposable à ce taux réduit, il faudra procéder par étape :  1ère étape, déterminer le revenu net tiré de l’exploitation du brevet : pour cela il faut retrancher du revenu brut les dépenses de recherche et développement engagées sur la même période que celle au titre de laquelle les revenus sont imposés, sous réserve qu’elles correspondent au brevet dont les revenus sont imposés ;  2ème étape, calculer un ratio (le « ratio nexus ») qui est égal au rapport entre les dépenses éligibles (c’est-à-dire les dépenses en lien avec le brevet et engagées par l’entreprise elle-
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 même) retenues à hauteur de 130 % et les dépenses totales (c’est-à-dire les dépenses éligibles + les dépenses externalisées à d’autres entreprises) ;  3ème étape, déterminer la base d’imposition en appliquant le ratio au revenu net. C’est sur cette base qu’il faudra appliquer le taux d’imposition de 10 %. Notez que ce nouveau régime d’imposition est un régime optionnel. Si l’entreprise souhaite en bénéficier, elle devra formuler une option en ce sens dans la déclaration de résultats à laquelle il faut joindre une annexe reprenant les calculs du résultat net bénéficiaire et des dépenses de recherche et développement prises en compte. Les documents liés à la justification des dépenses de recherche et développement ne seront pas impérativement à fournir à l’administration. Ils devront toutefois être conservés par l’entreprise pour pouvoir être fournis à l’administration en cas de contrôle. A défaut d’option, les produits et gains retirés de l’exploitation des brevets seront soumis à l’impôt dans les conditions de droit commun (barème progressif de l’IR ou taux de 33,1/3, 28 ou 25 % pour l’IS). Sont concernés par ce nouveau régime :  les brevets, certificats d’utilité et certificats complémentaires de protection rattachés à un brevet ;  les inventions (dont la brevetabilité est confirmée par l’INPI) ;  les procédés de fabrication industrielle ;  les certificats d’obtention végétale ;  les logiciels protégés par le droit d’auteur. Sous réserve d’adaptation, la taxation au taux de 10 % des produits résultant de l’exploitation d’un brevet s’applique également aux inventeurs particuliers.  Du nouveau pour les inventeurs particuliers Aujourd’hui, les inventeurs particuliers peuvent imputer sur leur revenu global le déficit enregistré lorsque les frais de prise ou de maintenance du brevet sont supérieurs aux produits tirés de ce même brevet. Cette situation se rencontre par exemple les produits tirés du brevet sont insuffisants, ou lorsqu’il n’en existe pas.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Cette possibilité d’imputation, qui s’applique sans considération du caractère professionnel ou non de l’activité, doit se faire au titre de l’année de prise du brevet. Si le revenu global est insuffisant, le surplus est reporté sur l’imposition due au titre des 9 années suivantes. La Loi de Finances pour 2019 prévoit de supprimer cette possibilité d’imputation pour les prises de brevet réalisées à compter du 1er janvier 2020.  Les aménagements du crédit d’impôt recherche (CIR) Actuellement, les entreprises qui réalisent plus de 100 M€ de dépenses éligibles au CIR, doivent établir un état descriptif de la nature et du déroulement de leurs recherches, sous peine de se voir infliger une amende de 1 500 €. A compter du 1er janvier 2019, l’obligation de déposer un état descriptif de la nature et du déroulement des recherches s’appliquera aux entreprises qui réalisent plus de 2 M€ de dépenses de recherche. Il faut, en outre, noter, s’agissant du CIR, et sous réserve d’un accord préalable des instances européennes, que le taux est majoré pour les dépenses engagées par des entreprises implantées en Corse, à un niveau équivalent à celui applicable en Outre-mer : 50 % (au lieu de 30 %) pour le CIR jusqu’à 100 M€ de dépenses et 40 % (au lieu de 20 %) pour le crédit d’impôt innovation. Révocabilité de l’option pour l’IS Normalement, l’option pour l’impôt sur les sociétés exercé par des entreprises soumises à l’impôt sur le revenu est irrévocable. Désormais, ces entreprises peuvent désormais renoncer à cette option avant la fin du mois précédant la date limite de versement du 1er acompte d’IS de l’exercice au titre duquel la renonciation à l’option s’applique : cette révocation n’est toutefois possible que pendant 5 ans. Nouveautés en matière de suramortissement Le dispositif du suramortissement (qui permet de déduire l’équivalent de 140 % d’un investissement éligible) applicable aux camions dont le poids total en charge (PTAC) est supérieur ou égal à 3,5 tonnes et qui utilisent certains carburant est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Il est également
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 aménagé pour les camions (dont le PTAC est supérieur ou égal à 2,6 tonnes). Notez que le taux de cet avantage fiscal est modulé selon la date d’acquisition du camion et selon son PTAC. Par ailleurs, 3 nouveaux dispositifs de suramortissement sont créés et concernent les biens d’équipement de réfrigération et de traitement de l’air utilisant des fluides réfrigérants, les équipements robotiques et les navires de transport. Nouveautés en matière de réductions et crédits d’impôt  Concernant le mécénat Pour le calcul de la réduction d’impôt mécénat, un nouveau plafond de dépenses est prévu afin d’encourager les PME à engager des dépenses de mécénat : il s’agit d’un plafond de versement de 10 000 € qui s’applique lorsque le plafond de 5 p. mille conduit à retenir un montant inférieur à 10 000 €. Par ailleurs, une entreprise qui verse plus de 10 000 € de dons devra préciser la date et le montant des dons, l’identité de l’organisme bénéficiaire et, le cas échéant, la valeur des biens ou services reçus en contrepartie.  Concernant le crédit d’impôt pour le rachat d’entreprise par les salariés Actuellement, les salariés qui décident de créer une société dans le but de racheter l’entreprise qui les emploie peuvent bénéficier, toutes conditions remplies, d’un crédit d’impôt sur les sociétés (IS). Parmi ces conditions, on retrouve un seuil minimum de salariés : les droits de vote attachés aux titres de la nouvelle société doivent être détenus par au moins 15 personnes qui sont salariés de la société rachetée, ou par au moins 30 % des salariés de cette société si l’effectif ne dépasse pas 50 salariés. Pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2019 et pour les opérations de rachat réalisées jusqu’au 31 décembre 2022, la condition tenant au seuil de salariés minimum est supprimée : désormais il n’est plus exigé que la participation d’un seul salarié.  Concernant la réduction d’IS vélo La réduction d’impôt sur les sociétés dite « réduction vélo » est étendue aux dépenses de location de flotte de vélos engagées à compter du 1er janvier 2019, cette réduction d’impôt cessant de s’appliquer au 31 décembre 2021.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Fin de la limitation de la déduction du salaire du conjoint de l’exploitant Pour la détermination des bénéfices imposables (industriels et commerciaux et non commerciaux), qu’il s’agisse d’une entreprise individuelle ou d’une société relevant de l’impôt sur le revenu, le salaire du conjoint de l’exploitant ou de l’associé qui participe effectivement à l’exploitation est normalement déductible. Mais alors que cette déduction était limitée à 17 500 € si l’entreprise n’adhérait pas à un organisme de gestion agréé, cette limitation est supprimée à compter des exercices clos en 2018. Source : Loi de Finances pour 2019, n° 2018-1317, du 28 décembre 2018 (articles 25, 32, 37, 38, 50, 55, 56, 57, 58, 110, 145, 148, 149, 150, 151 et 154) Source : www.bar-brasserie.fr
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Nouveautés 2019 : focus sur la TVA Le 04/01/2019 Comme chaque année, la Loi de Finances apporte son lot de changements pour l’année à venir. La TVA ne fait pas exception. Nous vous proposons un rapide tour d’horizon des principales mesures… TVA et prestations de télécommunications Les règles de territorialité et de facturation pour les prestations de télécommunications rendues par un assujetti (généralement une entreprise) en faveur d’un non assujetti à la TVA (généralement un particulier) sont modifiées. Par principe, en matière de services de télécommunication (services Internet) rendus aux particuliers, le régime de TVA applicable est celui où le client particulier réside habituellement. Désormais, il sera possible d’appliquer le régime de TVA du pays d’établissement de l’opérateur (sous réserve qu’il soit
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 établi dans un pays membre de l’Union européenne) dès lors que le montant total des prestations rendues aux particuliers n’excède pas 10 000 € HT. Au-delà de ce seuil, il faudra appliquer le régime de TVA du pays où réside le client. Régime de TVA appliquée aux bons (directive « Vouchers ») Il s’agit de transposer une directive européenne (au plus tard le 31 décembre 2018) qui a été adoptée dans le but d’harmoniser les règles de TVA applicables aux bons (à usage unique ou à usage multiple) dans les différents Etats membres de l’UE. TVA et prestations de gestion des déchets A compter du 1er janvier 2021, les prestations de collecte séparée, de collecte en déchetterie, de tri et de valorisation matière des déchets ménagers et autres déchets assimilée, et l’ensemble des autres prestations de services qui concourent au bon déroulement de ces opérations bénéficieront du taux réduit de TVA à 5,5 % (contre 10 % actuellement). TVA et fourniture de chaleur Les activités de fourniture de chaleur sont taxées à 5,5 % lorsque la chaleur en question est produite au moins pour 50 %, à partir de la biomasse, de la géothermie, des déchets et d’énergie de récupération, sauf la chaleur issue de la cogénération pour la fraction qui provient de l’énergie fossile. A compter du 1er janvier 2019, pour le calcul de ce seuil de 50 %, il est tenu compte de l’énergie solaire thermique. Possibilité d’obtenir une remise gracieuse de TVA Actuellement, demander une remise gracieuse en matière d’impôts ou taxes n’est possible qu’en matière d’impôts directs (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés par exemple). Inversement, il n’est pas possible de demander une remise de TVA ou de droits d’enregistrement, ou autres taxes assimilées et contributions indirectes.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 A compter du 1er janvier 2019, pour éviter les risques de double imposition en cas de caractérisation d’un établissement stable en France d’une société étrangère, l’administration fiscale pourra, sous condition, accorder des remises gracieuses de TVA. Source : Loi de Finances pour 2019, n° 2018-1317, du 28 décembre 2018 (articles 72, 73, 190, 18 et 132) Source : www.bar-brasserie.fr
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 LA PRESSE PARLE DE NOUS KYLIA Commerce ouvre un nouveau cabinet d'affaires à CHEVILLY LARUE Le 18/12/2018 Le réseau immobilier Kylia Commerce ouvre un nouveau cabinet d'affaires dans le val de marne en s’implantant en lieu et place de l'ancienne agence immobilière Century 21 Chevilly. Le cabinet est situé au 196, avenue de Stalingrad à Chevilly-Larue. Fort de sa réussite sur Paris intramuros ainsi que dans l'ouest francilien, le réseau immobilier Kylia Commerce poursuit son développement en implantant son nouveau modèle de cabinet d'affaires dans le val de marne. L’objectif du groupe est de mailler l’ile de France à horizon 2 ans.
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 Le cabinet Kylia Commerce Chevilly sera dirigé par son team Leader Thomas Duruflé accompagné d'une équipe de dix commerciaux expérimentés dans le conseil en immobilier commercial.
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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