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La revue de presse de la semaine du 30 mai au 5 juin 2016

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La revue de presse de la semaine du 30 mai au 5 juin 2016

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 30 mai au 5 juin 2016 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : l'accès à la propriété est de plus en plus inégalitaire Le 30/05/2016 Si l’accès à la propriété des plus modestes s’est détérioré depuis la fin des années 1980, il s’améliore depuis quarante ans pour les plus aisés. En vingt-cinq ans, la part des ménages modestes propriétaires a été divisée par deux. Les donations et les héritages renforcent les inégalités dues au revenu et au contexte économique. En quarante ans, l'accès des ménages modestes à la propriété a dégringolé, tandis que celui des ménages aisés croissait. Le constat fait par la direction des études (Drees) du ministère des Affaires sociales, dans une note publiée vendredi et qui porte sur les 25-44 ans, est cruel pour toutes les politiques du logement. Dans le premier quartile de ménages (les 25 % de la population les plus
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 modestes), seuls 16 % sont propriétaires en 2013. Mais ils sont 66 % dans le dernier quartile (les plus riches). En 1973, les taux d'accès respectifs étaient de 34 % et de 43 %. En quatre décennies, l'écart s'est creusé, passant de 7 points à 41. Plusieurs explications à cela. Le niveau de revenu et la capacité d'épargne sont bien sûr la clef. Mais le contexte économique joue aussi. « L'augmentation des taux d'intérêt réels à la fin des années 1980, puis le doublement des prix de l'immobilier entre 1996 et 2010 ont freiné l'accès au marché immobilier des plus modestes », écrit la Drees. Les politiques du logement n'ont pas été suffisamment massives pour enrayer ces difficultés, et n'ont pas ciblé les plus modestes. Donation ou héritage Mais un troisième élément explique cette divergence : les aides de la famille, lorsqu'un jeune s'apprête à devenir propriétaire, en moyenne à 37 ans. Au cours des années 2000, les ménages les plus aisés sont trois fois plus nombreux que les plus modestes à avoir reçu une donation ou un héritage. Souvent, le don permet de débloquer un crédit immobilier ou d'acheter plus grand. Les primo-accédants sont de plus en plus souvent bénéficiaires de dons : un quart d'entre eux l'étaient en 2013, contre 20 % en 2002. Les ménages qui reçoivent une donation ou un héritage voient soudain leurs chances d'accéder à la propriété bondir, surtout au sein des classes moyennes : la proportion d'acheteurs grimpe de 19 points à 36 % lorsqu'il y a eu un don dans le deuxième quartile, et de 17 points à 44 % dans le troisième quartile. Pour l'ensemble des ménages, des plus modestes aux plus riches, le taux d'accession à la propriété double quasiment lorsqu'il y a eu donation ou héritage. Le don compte pour 19 % à 23 % du prix du logement. Le prix moyen de la première acquisition varie entre 128.000 euros pour les plus modestes et 200.000 euros. Source: Les Echos.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Logement : la reprise de la construction se confirme en France Le 31/05/2016 Les chiffres officiels sont positifs. Le secteur profite des aides publiques et de la reprise de l'activité. L'Ile-de-France est le principal bénéficiaire. Un chantier à La Défense à Paris (image d'illustration). © AFP/ LOIC VENANCE Le logement repart en France. L'impression générale énoncée ces derniers mois par les professionnels du secteur et par le gouvernement est confirmée par les derniers chiffres du ministère du Logement sur la construction. Les signes sont encourageants, même si le marché n'est pas encore totalement assaini. Selon les données officielles, les mises en chantier de logements neufs ont progressé de 1,7 % sur la période allant de février à avril. Les permis de construire bondissaient de 10 % en un an à 97 700 au cours des mêmes trois mois. « Le secteur de la construction, qui avait été un frein à la croissance en 2013, 2014 et même encore 2015, sera cette année un facteur de soutien à l'économie française. Nous nous attendons à voir le secteur reprendre des couleurs en 2016 », commente Sophie Tahiri, économiste de Standard & Poor's. Des aides de l'État qui fonctionnent « Le contexte économique s'améliore, le PIB a progressé de 0,6 % au premier trimestre, le chômage baisse légèrement, la confiance des ménages est au plus haut depuis 2007, ce qui est important pour les achats conséquents », égrène-t-elle. « Aussi, les taux de crédit immobiliers demeurent bas grâce à
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 la politique très accommodante de la BCE, et les dispositifs publics sont mieux calibrés, avec un accès au PTZ élargi et la prolongation du Pinel », souligne l'économiste. La construction de logements neufs bénéficie en effet, depuis le 1er janvier, d'une distribution plus large par l'État, du prêt à taux zéro (PTZ) qui permet à un plus grand nombre d'acquéreurs de boucler leur emprunt immobilier. Elle est aussi soutenue par le dispositif fiscal « Pinel » prolongé jusqu'à la fin 2017 et assoupli, avec la possibilité de louer le logement acquis à ses ascendants ou descendants, sur une durée d'engagement modulée (6, 9 ou 12 ans). Durant la période de douze mois achevée fin avril, les mises en chantier s'inscrivent en territoire positif, avec une hausse de 3,8 %, pour s'établir à 352 900. Quant aux permis de construire, ils progressent davantage, de 7,4 % sur les mêmes 12 mois à 396 500. Des inégalités territoriales Par régions, c'est en Ile-de-France que la construction de logements neufs est repartie le plus fort, avec des logements commencés en hausse de 25,8 % sur les 12 mois achevés à fin avril, à 67 300 unités. Suivent la Corse (+ 24,9 % à 3 800), les Pays de la Loire (+ 9 % à 22 800) et la Bretagne (+ 8,8 % à 19 400). En revanche d'autres régions affichent des mises en chantiers en recul, tels le Nord- Pas-de-Calais-Picardie (- 13,7 %), l'Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine (- 8,3 %) et la Normandie (- 6 %). En ce qui concerne les permis de construire, hormis la Corse (+ 117 %), les régions les plus dynamiques sur les douze derniers mois sont la Bretagne (+ 25,5 %), l'Ile-de-France (+ 21 %) et Provence-Alpes-Côte d'Azur (+ 15,5 %). En revanche, les régions Nord-Pas-de-Calais-Picardie (- 8,2 %), Centre-Val de Loire (- 7,8 %) et Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine (- 7 %) sont en repli sur un an. « Il y a une légère amélioration conjoncturelle, mais pour nous, fondamentalement, le marché ne s'est toujours pas assaini, les prix ne se sont pas ajustés à la baisse », observe l'économiste de Standard & Poor's. Ainsi, les prix n'ont-ils cédé que 7 % depuis 2011, alors qu'ils avaient presque doublé depuis le début des années 2000 en termes réels (corrigés de l'inflation), fait-elle valoir. « Ils restent toujours pénalisants pour les ménages primo-accédants, dont la part ne cesse de reculer parmi les accédants à la propriété », constate Mme Tahiri. Il demeure un « déséquilibre entre l'offre et la demande, qui reste important en France, soutenue par la croissance démographique et un contexte de rendements faibles qui pousse les investisseurs à privilégier les placements dans la pierre », note l'économiste. Source : Le Point.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 L’immobilier, l’un des actifs les plus taxés Le 31/02/2016 La résidence principale reste un havre fiscal, mais les résidences secondaires et les biens loués peuvent être lourdement taxés à la revente. Les Français aiment la pierre. Ils la considèrent comme une valeur refuge permettant de traverser les tempêtes financières. Et comme un moyen de se procurer des revenus complémentaires à la retraite. Cependant, revers de la médaille, l’immobilier est l’un des actifs les plus taxés. Certes, la résidence principale reste un havre fiscal, puisque à la revente les plus-values ne sont pas imposées. En revanche, les résidences secondaires et les biens loués peuvent être lourdement taxés à la revente. Il faut ainsi conserver le logement pendant 22 ans pour ne plus passer sous les fourches caudines de l’impôt sur le revenu (au taux de 19% après abattement de 6% pour durée de détention à partir de la 6e année et 4% la 22e année). Et 30 ans pour être entièrement exonéré de prélèvements sociaux (15,5%). Sans oublier que, depuis 2013, les propriétaires ayant réalisé une plus-value supérieure à 50.000 euros doivent, en outre, payer une surtaxe (comprise entre 2 et 6 %). Ceux qui ne sont pas pressés de vendre ont donc tout intérêt à prendre leur temps. Les revenus fonciers sont eux aussi fortement imposés. Ceux qui perçoivent des loyers inférieurs à 15.000 euros par an bénéficient certes du régime du micro-foncier et d’un abattement de 30%. Au- delà, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Même traitement
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 pour les SCPI. L’addition peut rapidement être salée, en particulier pour ceux, dont le taux marginal d’imposition est élevé (30 %, 41 % ou 45 %). Sans l’oublier l’ISF. Si la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %, les autres biens immobiliers n’ont droit à aucun traitement de faveur (valeur vénale au premier janvier).«Lorsque les loyers perçus sont faibles, la fiscalité peut rapidement annuler le rendement net de l’investissement. D’autant que les propriétaires doivent aussi payer des taxes foncières, qui ne cessent d’augmenter», explique Erwan Grumellon, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Swiss Life banque privée. La rentabilité locative (3% à 4% brut dans les grandes villes) a, il est vrai, beaucoup diminué ces dernières années, sous l’effet de la flambée de la pierre jusqu’en 2012 et désormais de la stabilisation des loyers ou de leur encadrement à Paris. Réduire la note fiscale Il est cependant possible de réduire la note. Les contribuables qui achètent un logement via le dispositif Pinel bénéficient d’un avantage fiscal (réduction d’impôt sur le revenu). Mais attention à ne pas le surpayer, car beaucoup de programmes sont commercialisés à un prix supérieur à celui du marché. «Le bien doit en plus présenter un véritable intérêt pour l’investisseur. Il faut qu’il puisse, le cas échéant, servir de logement à un de ses enfants étudiants ou être situé dans une région où il pourra passer ses vacances», explique Cécile Roure, juriste fiscaliste patrimoniale chez LCL Banque Privée. Ceux qui disposent de revenus locatifs importants pourront envisager de réaliser du déficit foncier. Comment? En achetant un logement ancien à rénover, en vue de le louer. «Les travaux permettent la création d’un déficit foncier sur plusieurs années. Celui-ci peut être déduit du revenu global (dans la limite de 10.700 euros par an), les années de réalisation des travaux», explique Christine Chiozza- Vauterin, responsable de l’offre immobilière à la Banque privée 1818. Pour ne pas alourdir leur ISF, ceux qui n’ont pas besoin de revenus immédiats peuvent acheter la nue-propriété d’un logement avec une décote. Après quinze ou vingt ans, le nu-propriétaire récupère l’usufruit du bien et devient donc pleinement propriétaire. Source : Le Figaro.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Immobilier: les constructions de logements neufs repartent à la hausse Le 31/05/2016 Le secteur du logement neuf renoue avec la croissance en France, grâce à la combinaison de taux de crédit immobiliers très bas, d'aides publiques plus favorables. Les prix des logements neufs repartent à la hausse en 2015. (C) AFP De mois en mois, le secteur du logement neuf renoue avec la croissance en France, grâce à la combinaison de taux de crédit immobiliers très bas, d'aides publiques plus favorables et d'une conjoncture qui montre des signes d'amélioration. Selon le ministère du Logement, les mises en chantier de logements neufs ont progressé de 1,7% sur la période allant de février à avril, à 84.000 comparé à un an plus tôt, tandis que les permis de construire bondissaient de 10% en un an à 97.700 au cours des mêmes trois mois. "Le secteur de la construction, qui avait été un frein à la croissance en 2013, 2014 et même encore 2015, sera cette année un facteur de soutien à l'économie française. Nous nous attendons à voir le secteur reprendre des couleurs en 2016", commente auprès de l'AFP Sophie Tahiri, économiste de Standard and Poor's. "Le contexte économique s'améliore, le PIB a progressé de 0,6% au premier trimestre, le chômage baisse légèrement, la confiance des ménages est au plus haut depuis 2007, ce qui est important pour les achats conséquents", égrène-t-elle. "Aussi, les taux de crédit immobiliers demeurent bas grâce à la politique très accommodante de la BCE, et les dispositifs publics sont mieux calibrés, avec un accès au PTZ élargi et la prolongation du Pinel", souligne l'économiste. La construction de logements neufs bénéficie en effet, depuis le 1er
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 janvier, d'une distribution plus large par l'Etat, du Prêt à taux zéro (PTZ) qui permet à un plus grand nombre d'acquéreurs de boucler leur emprunt immobilier. Elle est aussi soutenue par le dispositif fiscal "Pinel" prolongé jusqu'à la fin 2017 et assoupli, avec la possibilité de louer le logement acquis à ses ascendants ou descendants, sur une durée d'engagement modulée (6, 9 ou 12 ans). Durant la période de douze mois achevée fin avril, les mises en chantier s'inscrivent en territoire positif, avec une hausse de 3,8%, pour s'établir à 352.900. Quant aux permis de construire, ils progressent davantage, de 7,4% sur les mêmes 12 mois, à 396.500. Marché pas encore assaini Par régions, c'est en Ile-de-France que la construction de logements neufs est repartie le plus fort, avec des logements commencés en hausse de 25,8% sur les 12 mois achevés à fin avril, à 67.300 unités. Suivent la Corse (+24,9% à 3.800), les Pays de la Loire (+9% à 22.800) et la Bretagne (+8,8% à 19.400). En revanche d'autres régions affichent des mises en chantier en recul, telles le Nord-Pas- de-Calais-Picardie (-13,7%), l'Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine (-8,3%)et la Normandie (-6%). En ce qui concerne les permis de construire, hormis la Corse (+117%), les régions les plus dynamiques sur les douze derniers mois sont la Bretagne (+25,5%), l'Ile-de-France (+21%) et Provence-Alpes-Côte d'Azur (+15,5%). En revanche, les régions Nord-Pas-de-Calais-Picardie (-8,2%), Centre-Val de Loire (-7,8%) et Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine (-7%) sont en repli sur un an. "Il y a une légère amélioration conjoncturelle, mais pour nous fondamentalement, le marché ne s'est toujours pas assaini, les prix ne se sont pas ajustés à la baisse", observe l'économiste de Standard and Poor's. Ainsi les prix n'ont-ils cédé que 7% depuis 2011, alors qu'ils avaient presque doublé depuis le début des années 2000 en termes réels (corrigés de l'inflation), fait-elle valoir."Ils restent toujours pénalisants pour les ménages primo-accédants, dont la part ne cesse de reculer parmi les accédants à la propriété", constate Mme Tahiri. Ainsi il demeure un "déséquilibre entre l'offre et la demande, qui reste importante en France, soutenue par la croissance démographique et un contexte de rendements faibles qui pousse les investisseurs à privilégier les placements dans la pierre", note l'économiste. (Avec AFP) Source : Challenges.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Retraite : l’immobilier locatif, placement préféré des Français Le 01/06/2016 Pour préparer leur retraite, les Français plébiscitent l’idée d’investir dans l’immobilier locatif. Quelle valeur les Français accordent-ils aux produits d’épargne pour préparer leur retraite ? L’immobilier locatif, devant l’assurance-vie, arrive en tête des placements les plus intéressants, relève l'enquête 2016 du Cercle de l’épargne. A quels placements les Français peuvent-ils faire confiance pour préparer leur retraite, un sujet de plus en plus anxiogène pour une majorité d'entre eux ? Dans les classements des différents produits d'épargne et de placements, le bien immobilier locatif ressort comme le placement le plus intéressant (cité à 65 %), juste devant l'assurance-vie (62 %). Un constat qui ressort de la nouvelle édition de l'enquête Ifop-Cecop 2016 (*) sur les « Français, la retraite et l'épargne », réalisée pour le Cercle de l'épargne. La pierre en tête des placements les plus rentables « L'idée de l'investissement dans un bien immobilier à louer fait toujours un malheur auprès des épargnants, indépendamment du fait qu'ils en aient réalisé un ou pas, souligne Jérôme Jaffré,
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 directeur du Centre d'études et de connaissances sur l'opinion publique (Cecop). Avec l'assurance- vie, ce sont en quelque sorte les deux mamelles du pays. » Ces deux solutions d'épargne distancent largement les actions (29 % des répondants les jugent intéressantes), préférées aux Sicav (19 %), lesquelles font jeu égal avec le livret A (19 %), ex-placement chouchou des Français , car sûr et défiscalisé, mais qui ne sert plus qu'une rémunération maigrelette. L'immobilier fait toujours un tabac. Pour la sous-catégorie de ceux qui épargnent, l'attrait des biens immobiliers locatifs est grand : 72 % des épargnants les citent comme placement intéressant. Et même dans le cas des patrimoines élevés (plus de 50.000 euros), l'investissement dans l'immobilier locatif est plébiscité. L'appétence pour l'assurance-vie continue, quant à elle, à croître, en dépit de la baisse des rendements des fonds en euros . Entre 2015 et 2016, l'assurance-vie a ainsi progressé de neuf points (parmi les produits jugés les plus intéressants) alors que les placements en actions ont baissé de 7 points. Autre classement abordé par l'enquête, où deux réponses étaient autorisées, celui des placements les plus rentables. Les biens immobiliers locatifs et les contrats d'assurance-vie se détachent des autres placements. Ils sont perçus comme placements les plus intéressants recueillant respectivement 51 % et 49 % des réponses. A signaler que les fonds en euros sont perçus, pour les détenteurs comme pour les non-détenteurs de ces produits, comme plus rentables que les contrats en unité de compte (sic !). Les actions sont citées par 17 % des interrogés, devant les livrets bancaires (10 %) et le livret A (8 %). Nouveau mode d'investissement en plein développement, le crowdfunding ou financement participatif recueille, en termes de rentabilité, déjà 7 % de citations (et jusqu'à 11 % auprès des 18-24 ans). Les obligations sont jugées peu rentables (6 % de citations pour les obligations d'Etat et 8 % pour les obligations d'entreprise). A noter aussi que, parmi les non-épargnants, 46 %, considèrent tout simplement qu'aucun placement n'est rentable. Propriétaire, la voie d'excellence S'ils étaient invités d'à choisir de façon brutale et duale entre un investissement locatif et des placements dans des produits financiers, les Français choisiraient massivement l'immobilier à 73 % contre 27 %. Pour les interviewés, l'immobilier locatif est considéré comme à la fois comme un placement sûr et bon pour les héritiers (on leur transmet un bien tangible) et porteur de l'espoir d'un meilleur rendement, alors que les produits financiers conservent un côté « sulfureux ». En revanche, la motivation de ceux qui sélectionneraient les produits financiers réside davantage dans l'espoir d'un meilleur rendement, quand l'importance de laisser des liquidités aux héritiers est moindre.
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Autre affirmation de la valeur « pierre », quand il s'agit de préparer financièrement sa retraite, le fait d'être propriétaire de son logement reste la voie d'excellence (63 % de citations), devant l'immobilier locatif (31 %), un produit d'épargne à long terme (30 %) et un produit d'épargne retraite (22 %). L'investissement dans un bien immobilier locatif croît de neuf points, passant de 22 %, dans l'édition 2015 de l'étude, à 31 % aujourd'hui. Cette option est davantage mise en avant par les revenus assez élevés ou supérieurs. Elle est surtout davantage citée par ceux qui épargnent régulièrement pour leur retraite que par ceux qui n'épargnent pas. (*) L'enquête a été réalisée sur internet, du 19 au 22 avril 2016, auprès d'un échantillon représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus. Source : Les Echos.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Logement : un décret précise la future obligation de rénovation énergétique Le 01/06/2016 L’obligation de rénovation énergétique à laquelle les propriétaires de logements devront se plier à partir de janvier 2017 se précise. - SIPA L’isolation va devenir obligatoire lors des réfections de toiture ou de façade. Un décret précise les cas où la copropriété pourra s’en exonérer. L'obligation de rénovation énergétique à laquelle les propriétaires de logements devront se plier à partir de janvier 2017 se précise. La loi Transition énergétique, votée en août 2015, a imposé aux propriétaires de réaliser des travaux d'isolation thermique quand ils aménagent des locaux pour les rendre habitables, lorsqu'ils font une réfection du toit ou ravalent la façade (comprendre : réparer au moins 50 % du toit ou refaire l'enduit sur au moins 50 % de la façade). Mais la loi ne s'était pas perdue dans les détails et l'enjeu était de savoir quels seraient les cas d'exemption. Le décret d'application paru au Journal Officiel de mardi répond à la question, en listant les cas où les propriétaires seront exonérés de cette nouvelle obligation au coût pas toujours cerné. En particulier, le décret assure un garde-fou : pas d'obligation si « le temps de retour sur investissement du surcoût induit par l'ajout d'une isolation, déduction faite des aides financières publiques, est supérieur à dix ans », précise le texte. L'assiette prise en compte pour calculer ce surcoût comprend, outre le coût
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 des travaux d'isolation, l'ensemble des coûts induits par l'ajout d'une isolation. « L'évaluation du temps de retour sur investissement s'appuie sur une méthode de calcul de la consommation énergétique du bâtiment référencée dans un guide établi par le ministre chargé de la construction », détaille le décret. Avec cette disposition, le gouvernement peut espérer ne pas créer un tollé chez les ménages qui ont profité de la faiblesse des taux d'intérêt pour s'endetter lourdement afin de devenir propriétaire, et n'ont plus de marge de manœuvre financière... A la vérité, le décret n'est pas avare en dérogations, puisqu'il liste également des cas divers et très larges. Sont ainsi exemptés, entre autres, les bâtiments d'habitation pour lesquels une isolation par l'extérieur dégraderait significativement la qualité architecturale. Et ceux pour lesquels il existe, d'une manière générale, « une disproportion manifeste entre les avantages de l'isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale ». Le décret sort alors qu'est lancée la consultation publique sur un projet de décret introduisant la performance énergétique dans la définition de ce qu'est un « logement décent ». Selon ce projet de texte, d'ici à 2025 les logements devront respecter six critères, dont une source de chaleur fixe dans toutes les pièces principales et, dès 2020, trois de ces critères devront être respectés. Sinon, il ne sera plus possible de percevoir les aides au logement. Source : Les Echos.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Les loyers repartent à la hausse Le 01/06/2016 Les locataires sont toujours nombreux à déménager. Les loyers qui avaient baissé en 2015, se sont appréciés de 0,6% entre janvier et mai. Les locataires retrouvent le moral et, comme en 2015, déménagent beaucoup. Au cours des cinq premiers mois de l’année, le nombre de baux signés a augmenté de 9,2% par rapport à la même période de l’année dernière, constate l’Observatoire des loyers Clameur, qui s’appuie sur les données des professionnels de l’immobilier. Au total, 30,8% des locataires ont changé de logement, un taux comparable à celui du début des années 2000, lorsque le marché était très actif, souligne l’Observatoire. Résultat, les loyers qui avaient baissé en 2015 (baisse des loyers de 1,1%) et au cours des deux premiers mois de l’année (-0,8%), grimpent en ce printemps, période propice aux déménagements. Entre janvier et mai, les loyers ont augmenté de 0,6%, alors que sur la même période, l’inflation est restée quasiment nulle. Les loyers augmentent dans 60% des grandes villes, comme Lyon, Marseille ou Bordeaux Pour la première fois depuis de nombreux mois, les loyers sont en hausse dans 60% des 20 plus grandes villes de France (de plus de 146.000 habitants) comme Le Mans (+1,6%), Le Havre (+1,4%), Grenoble (+1,3%), Bordeaux (+1,1%), Marseille (+1%), Rennes (+0,7%). Les augmentations de quittance sont plus modérées à Nîmes (+0,5%), Lyon (+0,3%), Dijon (+0,3%), Angers (+0,3%), Paris (+0,1%), où les loyers sont encadrés, et Nice (+0,1%). «Dans la majorité des cas, les loyers avaient
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 baissé dans ces villes en 2015», précise l’étude. Dans les autres grandes villes (35% contre 70% en janvier et février), les loyers baissent toujours. En tête Reims (-2,3%), Saint-Étienne (-1,4%) et Nantes (-0,8%). Le recul est nettement plus ténu à Toulon (-0,3%), Strasbourg (-0,2%), Toulouse (-0,2%) et Montpellier (-0,1%). À Lille, les loyers stagnent. Contrairement à ce qui avait été constaté en début d’année, ce sont les appartements familiaux qui augmentent le plus. Entre janvier et mai, les loyers des cinq pièces et plus, ont ainsi grimpé de 1,5% en moyenne. Suivent ceux des deux-pièces (+1%), les trois-pièces (+0,5% et les quatre pièces de 0,3%. En revanche, en cette période éloignée de la rentrée universitaire, les quittances des studios stagnent (0,1%). Source : Le Figaro.fr
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Crédit immobilier : nouvelle baisse des taux en mai Le 02/06/2016 Shutterstock Les taux de crédit immobilier sont repartis à la baisse en mai, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, à 1,77 % en moyenne. Le coût de l’emprunt a été divisé par deux en quatre ans. Pas de pause pour le crédit immobilier. Selon la dernière édition de l'Observatoire Crédit Logement / CSA, les taux de crédit ont atteint au mois de mai 1,77 % en moyenne (hors coût des assurances et sûretés, et toutes durées confondues) contre 1,81 % un mois plus tôt . « La baisse se poursuit mais moins rapidement qu'auparavant », note le baromètre. Les taux se sont surtout ajustés en mars et en avril, lorsque les banques se sont préparées au « printemps de l'immobilier », saison la plus active en matière de logement. Dans le même temps, les conditions auxquelles les banques se refinancent sont restées particulièrement attractives , leur permettant de conserver le cap de la baisse tout en maintenant des marges intéressantes. Un atout aujourd'hui, un boulet demain A court terme, ces crédits bas sont une bonne nouvelle pour les banques prêteuses, puisqu'ils poussent les particuliers soit à emprunter, soit à renégocier à des conditions plus avantageuses un crédit plus ancien. Mais à plus long terme, cet atout pourrait se convertir en boulet : à mesure que les
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 banques prêtent à des niveaux aussi faibles, elles érodent progressivement le rendement moyen de leurs encours (les intérêts perçus sur l'ensemble des crédits accordés pendant la période de remboursement). Pour le moment, la situation est supportable car les banques se refinancent à très bon compte. Mais il se peut que dans une dizaine d'année (durée moyenne de remboursement d'un crédit), l'environnement de taux soit moins faible. Les établissements de crédit souffriraient alors d'un effet ciseaux : d'un côté, des revenus relativement faibles (les crédits qu'elles accordent actuellement). De l'autre, un refinancement devenu plus onéreux (si l'environnement de taux se redresse). Multiplier les pare-feu Dans ces conditions, les banques multiplient les dispositifs destinés à limiter l'impact futur de ces crédits accordés à si bon compte. Certaines de ces mesures sont assez classiques : en cas de remboursement anticipé d'un crédit, le client doit verser des indemnités à la banque d'origine en cas de rachat par une banque concurrente. Ces rachats ont été si fréquents en 2015, que ces indemnités ont fini par constituer une véritable cagnotte pour les banques françaises. Autre pare-feu : réduire à la portion congrue les crédits à taux variables afin de ne pas voir - comme en Belgique ou au Danemark - certains emprunteurs bénéficier de taux négatifs. Plus récemment, deux banques auraient pris une autre mesure : ne plus accepter la transférabilité d'un prêt sur une nouvelle acquisition. En clair, si un emprunteur vend pour changer de résidence principale, il peut transférer dans certaines conditions le crédit initial sur son nouveau logement. Ainsi, un emprunteur actuel pourrait par exemple transférer dans cinq ans son crédit à 1,77 % sur son futur logement. En bloquant cette possibilité, les banques écartent ce risque. Autre levier, les banquiers durcissent également le ton avec leurs partenaires courtiers, qui leur amène en moyenne un emprunteur sur trois. Actuellement, les banques reversent une commission de 1 % du montant emprunté au courtier. Mais cette commission varie désormais en fonction des revenus qui seront domiciliés par le client dans l'établissement. Une façon d'attirer en priorité des clients susceptibles de consommer davantage de services financiers. Et de compenser l'effort consenti par la banque sur les conditions de crédit. Source : Le Figaro.fr
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Droit de préemption du locataire : la Cour de cassation remet les pendules à l’heure Le 01/06/2016 Jurisprudence : argent, famille, immobilier… toutes les semaines, nous décryptons les derniers arrêts de la Cour de cassation et leurs conséquences. • De la toute-puissance du droit de préemption du locataire Si votre propriétaire vous demande de quitter votre logement parce qu’il veut le vendre, vous disposez d’un droit de préemption : c’est-à-dire que vous être prioritaire pour le racheter, à moins que le propriétaire cède son bien à un parent. Un droit quasi tout-puissant, a rappelé la Cour de cassation le 24 mars. Vous ne pouvez y renoncer et votre propriétaire ne peut donner la priorité à un tiers. Les faits remontent à 2011, quand M me Z. décide de vendre un bien immobilier dans un village des Landes. Une maison, avec des bâtiments annexes, un terrain, une cour et un jardin, loués depuis vingt ans à M me Y. Elle souhaite vendre le tout inoccupé, pour en obtenir un meilleur prix.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Elle suit la procédure : M me Z. donne congé à M me Y. et lui propose de jouir de son droit de préemption ; ce que sa locataire accepte. Les deux femmes signent alors un compromis de vente. Rebondissement quelques semaines plus tard : M me Z. refuse de signer l’acte authentique de vente. Notre propriétaire est en effet dans une situation complexe. En 2008, elle avait déjà vendu la maison voisine, et avait promis à cet acheteur, M. A., de lui donner la priorité quand elle vendrait cette seconde propriété. Là voilà donc coincée entre deux « priorités » : le droit de préemption légal de sa locataire, et une priorité contractuelle qu’elle a accordée à M. A. dans une clause du compromis de vente de 2008, par un « pacte de préférence ». D’un côté, M. A. demande à M me Z. de respecter ce pacte de préférence, de l’autre M me Y. l’assigne en justice pour l’obliger à conclure la vente avec elle. En première instance, comme en appel et en cassation, c’est M me Y. qui obtient gain de cause : le droit légal de préemption prime sur le pacte de préférence. Et ce, même si M me Y. avait apparemment renoncé à son droit de préemption. Le compromis de vente signé en 2011 stipulait certes que la vente serait annulée si un bénéficiaire d’un pacte de préférence se manifestait, mais cette clause a été jugée non valable : on ne peut renoncer à son droit de préemption. Par ailleurs, M. A. demandait 100 000 euros de dommages et intérêts à M me Z., estimant qu’elle n’avait pas respecté son engagement envers lui. Rappelons que M me Z. aurait en effet pu choisir de vendre son bien à M. A. occupé plutôt que libre, et que, dans ce cas, M me Y. n’aurait pas eu son mot à dire… • Chèque de banque : c’est à vous de gérer le montant crédité Quand vous faites émettre un chèque de banque, veillez à garder l’argent sur votre compte jusqu’à ce qu’il soit prélevé. Les mésaventures de Pascal F. viennent nous le rappeler… Ce client de la Banque postale se trouvait, à la fin de 2009, en redressement judiciaire et ne pouvait se voir délivrer un chéquier. Il avait alors obtenu quatre chèques de banque, qu’il comptait utiliser pour rembourser des créanciers. Montant total : 11 757 euros. Lors de l’émission des chèques, la banque s’est assurée qu’il disposait de cette somme sur son livret A. Mais plus tard, quand elle a voulu la prélever, celle-ci n’était plus disponible, Pascal F. avait
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 effectué des retraits entre-temps. Résultat : il n’a pu rembourser son dû et la banque l’a assigné en justice. Pour sa défense, le client a invoqué un manquement de la banque à son « devoir de vigilance et de prudence ». A ses yeux, elle aurait dû bloquer les 11 757 euros pour l’empêcher de les dépenser, d’autant qu’elle connaissait sa situation délicate. A trois reprises – en première instance, en appel et, à la fin de mars, en cassation – la justice a renvoyé Pascal F. « dans ses buts ». Il se devait de disposer des montants avancés par la banque. Celle-ci n’était pas tenue de bloquer la somme et n’avait pas à interdire des retraits à son client. Pascal F. se voit condamné à rembourser à la Banque les 11 757 euros, plus les intérêts. « Attention, met en garde Guillaume Pierre, avocat au barreau de Paris, l’argent n’est pas bloqué pour un chèque de banque. Il n’est bloqué concomitamment sur votre compte que dans le cas d’un chèque “certifié”. » Pour résumer : pour un chèque de banque, c’est la banque qui verse l’argent au destinataire, puis le récupère sur le compte du client, mais la somme n’est pas bloquée. Si la provision est insuffisante quand le chèque est présenté, le titulaire du compte devra combler le découvert. Pour un chèque certifié, la banque atteste de la provision du compte et bloque la somme huit jours au profit du bénéficiaire. Source : Le Monde.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 2 milliards d’euros pour la rénovation du parc HLM Le 02/06/2016 La Caisse des Dépôts et Action Logement vont délivrer des financements bonifiés aux bailleurs sociaux. (AFP) La Caisse des Dépôts et Action Logement vont délivrer des financements bonifiés aux bailleurs sociaux. La Caisse des Dépôts (CDC) et Action Logement (ex-1 % Logement) ont conclu une alliance pour fournir pendant 3 ans aux bailleurs sociaux 2 milliards d'euros de financements supplémentaires via des prêts bonifiés, pour les aider à réhabiliter leur patrimoine immobilier. Ce "dispositif financier innovant " a été lancé par la ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, et le directeur général du groupe CDC, Pierre-René Lemas, en présence du président d'Action Logement, Jacques Chanut. Ces prêts octroyés par la CDC sur les fonds d'épargne seront d'une très longue durée, de 30 à 40 ans, et auront un taux d'intérêt égal à zéro et un différé d'amortissement pendant les 20 premières années. La période de souscription a été fixée du 3 juin au 15 juillet. L'enveloppe de financements de 2 milliards d'euros sera bonifiée par la Caisse des Dépôts et Action Logement, c'est-à-dire que les deux organismes prendront en charge, à parité, les 600 millions d'euros que coûte cet octroi de prêt à taux zéro (soit la différence par rapport aux taux auquel ces fonds sont empruntés sur les marchés). Ce dispositif doit permettre de soutenir l'effort financier des bailleurs sociaux "qui souhaitent accélérer leurs investissements dans le cadre d'une stratégie patrimoniale ambitieuse", a affirmé Emmanuelle Cosse.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 L'objectif du dispositif est de financer 150.000 réhabilitations de logements et 20.000 constructions supplémentaires d'ici 2019, a précisé la ministre. "Tous les organismes de logement social, sur l'ensemble des territoires, tendus ou détendus, sont potentiellement éligibles à ces nouveaux prêts", a indiqué de son côté la CDC. Ces prêts "permettront d'accompagner la mutation du parc social, de renforcer le soutien à la rénovation et d'encourager la production d'un habitat durable", a déclaré Emmanuelle Cosse. Pour la CDC, il s'agit aussi de soutenir "la création d'emplois dans le secteur du bâtiment", a souligné Pierre-René Lemas. Par ailleurs, la CDC va reverser aux bailleurs sociaux les 170 millions d'euros dégagés par l'abaissement du taux de commissionnement des banques qui collectent les fonds déposés sur le livret A (ceux-ci servent à financer la construction de logements sociaux). Sur ces 170 millions d'euros dégagés en ramenant, en fin d'année 2015, la rémunération des banques à 0,3 % des montants collectés contre 0,4 % auparavant, 100 millions iront au financement d'opérations de démolition du parc social dans des territoires "détendus" (où l'offre de logements excède la demande). Les 70 millions restants aideront les bailleurs sociaux à réduire les loyers de certains logements afin d'accueillir des ménages aux revenus les plus modestes. Satisfaite de ces annonces, l'Union sociale pour l'habitat (USH, qui regroupe 740 bailleurs sociaux) craint toutefois que l'Etat ne reprenne d'une main, en instaurant un nouveau prélèvement sur les organismes de logement social dans le prochain projet de loi de finances, ce qu'il aura prêté de l'autre, via la CDC. "Nous serons vigilants, et pugnaces", promet-elle. Source : Le Monde.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Pourquoi le nouvel état des lieux ne va pas simplifier la vie des locataires Le 02/06/2016 © REA Tous droits réservés Du nouveau dans les relations entre bailleurs et locataires. Un décret d’application de la loi Alur, entré en vigueur au 1er juin, précise la rédaction des états des lieux d’entrée et de sortie du logement. Une avancée ? A voir… Chaque année, les bisbilles liées à la restitution du dépôt de garantie se hissent en tête des conflits opposant bailleurs et locataires. A eux seuls, ils représentent plus de 15% des litiges selon la Confédération générale du logement (CGL). Dans ce contexte, l’entrée en vigueur du texte réglementant l’état des lieux d’entrée et de sortie des logements s’avérait salutaire. Alors qu’aucune règlementation ne spécifiait jusqu’à présent ce que devaient contenir ces documents, ils devront intégrer à l’avenir un certain nombre d’informations obligatoires. Parmi les plus importantes : - Dans les documents d’entrée et de sortie : pour chaque pièce, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, et des différents équipements du logement ; les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ; le détail et la destination de chaque clé ou de tout autre moyen d'accès au logement et aux éventuels locaux communs ;
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 - A la sortie du logement : l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ; la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ; éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée. De quoi sécuriser chaque partie ? Pas franchement. D’après la CGL le texte ne s’attaque pas au problème majeur de l’état des lieux : "depuis quelques années, nombre de bailleurs ou représentants de bailleurs ont pris la fâcheuse habitude d’imposer des documents pré-remplis concernant l’état des équipements à leurs locataires. Vous acceptez de parapher ou vous cherchez un autre logement… Ce n’est pas en imposant un document type que l’on va stopper ce genre de pratiques", observe Michel Fréchet, président de la Confédération générale du logement. Autre point, autre interrogation : l’efficacité de la grille de vétusté que le texte incite à joindre à l’état des lieux. Dès l’entrée dans le logement, cette grille précisera la durée de vie théorique de chaque équipement. Autrement dit, l'état d'usure qui résulte du temps ou de l'usage normal et qui ne peut donc être reproché aux locataires. En cas de dégradation non naturelle d’un équipement, le propriétaire pourra, en revanche, exiger du locataire une participation à son remplacement en appliquant des coefficients par année d’occupation des lieux. Prenons l’exemple, d’une moquette d’une durée de vie de 10 ans sur laquelle on applique un coefficient de 10% par an. Posée il y a 5 ans, la moquette a été endommagée par le locataire : le propriétaire pourra donc lui demander de rembourser 50% de la note (soit 5 x 10%). Les propriétaires souhaitant mettre en place ces fameuses grilles devront se référer à celles appliquées par les bailleurs sociaux. Or c’est encore là que le bât blesse. Selon la CGL, déterminer la durée de vie des éléments d'un logement en se basant sur une grille commune préétablie relève de l’hérésie. "On sait très bien que toutes les moquettes, tous les matériels électroménagers… ne sont pas de même qualité et n’offrent pas la même durée de vie. Les situations auraient dû être étudiées au cas par cas", soulève Michel Fréchet. Voilà donc qui promet un certain nombre de nouveaux litiges… Sans compter tous les cas où il ne sera pas aisé d’identifier ce qui relève de l’usure naturelle et d’une dégradation causée par le locataire. Source : Capital.fr
  25. 25. Immobilier : la reprise est Le 03/06/2016 Au total, le nombre de transactions de logements a atteint environ 1 million d'unités en 2015, en hausse de 15 % sur un an, dont 16 % dans l'ancien et 14 % dans le neuf. (Crédits : REUTERS/Jean La reprise en 2015 des marchés de l'immobilier neuf à dire car par rapport aux revenus, les prix de l'immobilier restent à un niveau élevé en France. La reprise dans l'immobilier en France va France a récemment indiqué que la croissance française s'établirait à 1,4 % minimum cette année, avec un acquis pourtant conséquent à la fin du premier trimestre de 1,1 %, il est permis de s'interroger sur la pérennité de la reprise dans du logement. Très influent dans le PIB Français, il représente 28 % des dépenses de consommation et un peu moins de 24 % de l'investissement total dans l'Hexagone. résidentiel a ainsi fortement participé à la %) puisqu'il a connu une année record dans l'ancien, et très satisfaisante dans le neuf. Soutien de l'Etat Au total, le nombre de transactions de logements a atteint environ 1 hausse de 15 % sur un an, dont 16 % dans l'ancien et 14 % dans le neuf. De quoi redonner le moral à tout un secteur après des années 2013 et 2014 marquées par la crise. D'autant que l'Etat soutient La revue de Presse KYLIA : la reprise est-elle pérenne tal, le nombre de transactions de logements a atteint environ 1 million d'unités en 2015, en hausse de 15 % sur un an, dont 16 % dans l'ancien et 14 % dans le neuf. (Crédits : REUTERS/Jean-Paul Pelissier) La reprise en 2015 des marchés de l'immobilier neuf et ancien se pérennisera-t-elle en 2016 à dire car par rapport aux revenus, les prix de l'immobilier restent à un niveau élevé en France. La reprise dans l'immobilier en France va-t-elle se pérenniser en 2016 ? Alors que la Banque de récemment indiqué que la croissance française s'établirait à 1,4 % minimum cette année, avec un acquis pourtant conséquent à la fin du premier trimestre de 1,1 %, il est permis de s'interroger sur la pérennité de la reprise dans les secteurs les plus importants de l'Economie, et notamment celui du logement. Très influent dans le PIB Français, il représente 28 % des dépenses de consommation et un peu moins de 24 % de l'investissement total dans l'Hexagone. Le secteur de l'immobilier ement participé à la - légère - reprise de la croissance française en 2015 (+1,1 %) puisqu'il a connu une année record dans l'ancien, et très satisfaisante dans le neuf. Au total, le nombre de transactions de logements a atteint environ 1 million d'unités en 2015, en hausse de 15 % sur un an, dont 16 % dans l'ancien et 14 % dans le neuf. De quoi redonner le moral à après des années 2013 et 2014 marquées par la crise. D'autant que l'Etat soutient 25 elle pérenne ? tal, le nombre de transactions de logements a atteint environ 1 million d'unités en 2015, en hausse de 15 % sur un an, dont 16 % dans l'ancien et 14 % dans le neuf. elle en 2016 ? Difficile à dire car par rapport aux revenus, les prix de l'immobilier restent à un niveau élevé en France. ? Alors que la Banque de récemment indiqué que la croissance française s'établirait à 1,4 % minimum cette année, avec un acquis pourtant conséquent à la fin du premier trimestre de 1,1 %, il est permis de s'interroger de l'Economie, et notamment celui du logement. Très influent dans le PIB Français, il représente 28 % des dépenses de consommation Le secteur de l'immobilier reprise de la croissance française en 2015 (+1,1 %) puisqu'il a connu une année record dans l'ancien, et très satisfaisante dans le neuf. million d'unités en 2015, en hausse de 15 % sur un an, dont 16 % dans l'ancien et 14 % dans le neuf. De quoi redonner le moral à après des années 2013 et 2014 marquées par la crise. D'autant que l'Etat soutient
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 désormais largement le logement neuf : il a d'une part revisité fin 2014 le dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif, qui se nomme désormais le Pinel. Plus flexible que son prédécesseur, le Duflot, il a fortement séduit les investisseurs. Les promoteurs immobiliers ont notamment vu leurs ventes à investisseurs bondir d'environ... 45 % en 2015. D'autre part, le gouvernement vient de renforcer pour deux ans le prêt à taux zéro pour les primo-accédants dans le neuf, avec notamment la possibilité de financer jusqu'à 40 % d'une opération par le biais de ce prêt bonifié, et même d'allonger son différé de remboursement. Un marché pas encore assaini Bref, beaucoup d'indices laissent présager une reprise pérenne du marché de l'immobilier résidentiel en France. Pourtant, ce marché est loin d'être « assaini ». En effet, les prix de l'immobilier restent globalement trop élevés par rapport aux revenus pour assurer une réelle reprise des volumes de ventes. « Le niveau des prix de marché demeure pour l'instant un frein pour une véritable reprise du marché », confirme dans une note l'économiste du Crédit Agricole Olivier Eluère. La baisse légère des prix depuis fin 2011 n'a que trop peu compensé les fortes hausses des quinze années précédentes. Ainsi sur le marché de l'ancien, qui représente 80 % des transactions, « la baisse cumulée des prix depuis le début du mouvement de correction est très faible, 6 %, à comparer avec une hausse cumulée de 150 % entre 1998 et 2011 », ajoute l'économiste. Largement insuffisant par rapport à l'évolution des revenus : entre 2000 et 2015, les prix de l'immobilier ont augmenté entre 1,6 et 1,7 fois plus vite que les revenus des ménages français, selon les données de l'économiste Jacques Friggit. Pire encore, dans les zones tendues, les prix de l'immobilier ne sont ne sont même plus en train de baisser. En Île-de-France, ils seraient même en légère hausse de 0,3 % en avril, selon les notaires, et de 1,6 % à Paris. Faible niveau des taux Pourtant, malgré ces hauts niveaux de prix, la reprise de l'immobilier s'est amorcée en 2015. Une telle situation tient au recul continue des taux d'intérêts nominaux de crédits immobiliers, qui ont atteint 1.77 % en moyenne en mai 2016 selon l'Observatoire CSA/ Crédit Logement. Leur très faible niveau nominal a permis de redresser la capacité d'achat à court terme des ménages, améliorant substantiellement leur solvabilité. Par ailleurs, les ménages cherchent à profiter de cet effet d'aubaine lié à des taux fixes extrêmement bas, en prévision d'une remontée future des taux. C'est notamment ce qui explique qu'en ce début d'année, la hausse des ventes immobilières ne semble pas faiblir.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Ainsi, une réelle incertitude demeure en cas de remontée des taux d'intérêt de crédits immobiliers. Si ceux-ci remontaient légèrement dès cette année, l'effet d'aubaine risquerait de s'atténuer, et le marché immobilier perdrait sa dynamique en 2016 et 2017, notamment dans l'ancien, un marché moins soutenu par les pouvoirs publics que celui du neuf. Si tel était le cas, les analystes du Crédit Agricole prévoient une baisse de 5 % des transactions dans l'ancien. Et même si durant toute l'année 2016, les taux de crédits immobiliers restaient à leurs niveaux actuels, cela ne ferait que décaler la fin de la reprise à 2017 ou 2018. Dans l'absolu, il faudrait donc que les prix « baissent à nouveau et deviennent clairement sous- évalués pour être jugés réellement attractifs et initier un nouveau cycle haussier du marché », note Olivier Eluère. Sauf politiques publiques ultra-favorables pour les acheteurs, il y a donc peu de chance que le marché immobilier résidentiel retrouve des taux de croissance à deux chiffres dans les prochains mois. Source : La Tribune.fr
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Le logement social en France en six maux EXCLUSIF. L'Ifrap, un think tank libéral, dénonce une politique du logement coûteuse (40 milliards d'euros) à l'efficacité douteuse. Le 06/06/2016 Paris. Selon un rapport, la politique du logement social est coûteuse et peu efficace. © Reuters/ Philippe Wojazer « Il faut stopper la création de logements sociaux » : Agnès Verdier-Molinié, directrice de l'Ifrap (Fondation pour la recherche sur les administrations et les politiques publiques), frappe fort et dénonce une politique du logement coûteuse (40 milliards d'euros) à l'efficacité douteuse. Selon un rapport du think tank libéral, « la politique du tout logement social provoque des dégâts importants sur le marché du logement. Or celui-ci est un facteur d'efficacité économique, contribue à la compétitivité des entreprises ». Décryptage en six points. Trop de logements sociaux La France compte 17 % de logements sociaux, soit deux fois la moyenne européenne. Entre 1985 et 2011, le parc social s'est accru de 53 %. Une augmentation qui a conduit les gouvernements pour les financer à augmenter la fiscalité sur les propriétaires privés (63 milliards d'euros en 2013 contre 37 milliards en 2000) et à favoriser l'investissement des épargnants dans le livret A au détriment des placements productifs (financement des entreprises). Résultat : en vingt-cinq ans, à Paris, le parc privé locatif aura été divisé presque par deux et le parc locatif social, multiplié par 1,8. Avec comme conséquence la difficulté pour les classes moyennes de se loger.
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 Des logements sociaux mal répartis La loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) impose dans les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 habitants en Ile-de-France) de construire 25 % de logements sociaux avec de lourdes pénalités en cas de non-respect. « Se donner des objectifs de construction sur tout le territoire n'a plus de sens », estime le rapport de la fondation. Pour preuve, dans des zones à faibles besoins, faute de candidats, des organismes HLM proposent leurs logements sur le site Leboncoin ou dans des agences immobilières. Le rapport préconise donc une définition des besoins au niveau régional, et la revente de ces logements dans les régions non tendues à leurs occupants ou à des bailleurs privés. En région parisienne, les logements sont également mal répartis, ce qui nuit à la mixité sociale et à l'intégration. 90 communes franciliennes sur 1 300 concentrent 66 % du parc social. Le pourcentage de logements SRU atteint 59 % à Stains, 57 % à Bobigny, 56 % à Villetaneuse, 56 % à Sarcelles, 54 % à Villiers-le-Bel... l'Ifrap suggère donc de réduire ces taux en obligeant les villes qui comptent plus de 30 % de logements sociaux à les céder progressivement aux occupants ou à des bailleurs privés. Des logements sociaux mal utilisés En zone urbaine, les locataires les plus pauvres (premier décile de revenus) sont majoritairement logés dans le parc privé, tandis que 25 % des occupants de logements sociaux appartiennent aux cinq derniers déciles de revenus. La Cour des comptes a chiffré l'avantage pécuniaire que représente le fait de disposer d'un HLM à Paris : 10 000 euros par an, soit 144 000 euros sur quatorze ans, qui est la durée moyenne de location. Pour éviter de tels abus, l'Ifrap recommande de cantonner les HLM aux personnes appartenant aux deux premiers déciles de revenus. Des organismes HLM en surnombre et mal gérés Quelque 500 organismes environ gèrent l'ensemble du parc social, soit en moyenne cinq par département. En Ile-de-France, le nombre d'organismes HLM est de 143. Outre leur nombre, leurs ressources ont également continué d'augmenter. « Depuis trois ans, non seulement le secteur des HLM a réussi à conserver ses avantages, mais il les a accrus (baisse de la TVA et suppression du prélèvement de l'État sur les fonds propres des organismes). » Enfin, rémunérations disproportionnées (207 000 euros pour un directeur général avec un parachute de 500 000 euros en cas de licenciement), logement au sein du parc, conflits d'intérêts, mises en concurrence insuffisantes, l'Ifrap pointe du doigt la persistance des dérives.
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 Action logement n'a plus sa raison d'être Depuis la guerre, les entreprises privées de plus de 20 salariés sont tenues d'affecter 0,45 % de la masse salariale (c'était 1 % avant) à la construction de logements pour leurs salariés et de verser 0,5 % de cette même masse salariale au Fonds national d'aide au logement (Fnal). Au total, cela représente près de 4 milliards d'euros par an. « A-t-on besoin de cette filière spécifique à l'efficience contestée ? » se demande le think tank. Des aides inflationnistes Les personnes modestes ont droit à l'allocation personnalisée au logement (APL). Sauf que 80 % de la hausse de l'APL étudiante est captée par les propriétaires. L'Institut des politiques publiques explique que les bailleurs peuvent augmenter le loyer sans coût supplémentaire pour leurs locataires, puisqu'un euro de loyer en plus se traduit par un euro d'aide en plus. Un tel barème alimente l'inflation, notamment lorsque l'offre de logement est trop faible pour absorber l'augmentation de la demande. Les APL produisent également d'autres effets pervers, à l'instar du dispositif du tiers payant. Ce dernier prévoit que c'est le bailleur qui perçoit le montant de l'APL. Il dispose donc des informations susceptibles de lui permettre d'ajuster le loyer. Enfin, les aides au logement pâtissent de leur mauvaise articulation avec les autres prestations sociales. Pour y remédier, l'Ifrap propose la fusion de ces aides dans une allocation sociale unique. Des réformes qui, mises bout à bout, permettraient d'alléger la note. Source : Le Point.fr
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Les ventes d'hôtels-restaurants et d'hôtels- bureaux en baisse Le 01/06/2016 Activité : hôtels-restaurants Rapport moyen Tendance générale du marché Prix/CA HT (%) Prix/ EBE retraité (coef) Chiffre d'affaires compris entre 120 000 € et 300 000 € (CA moyen : 216 000 €) 60 % 2,0 En baisse Chiffre d'affaires compris entre 300 001 € et 500 000 € (CA moyen : 380 000 €) 80 % 2,9 Chiffre d'affaires compris entre 500 001 € et 2 300 000 € (CA moyen : 1 080 000 €) 87 % 3,5 Source : moyenne sur 28 ventes d'hôtels-restaurants réalisées par les cabinets Michel Simond du 1er mai 2015 au 1er mai 2016. Seules les ventes portant sur la cession du fonds de commerce ont été retenues. Les ratios non significatifs ont été écartés.
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 Activité : hôtels-bureaux Rapport moyen Tendance générale du marché Prix/CA HT (%) Prix/EBE retraité (Coeff) Chiffre d'affaires inférieur à 200 000 € (CA moyen : 158 000 €) 185 % 4,7 En baisse Chiffre d'affaires compris entre 201 000 € et 350 000 € (CA moyen : 285 000 €) 208 % 4,8 Chiffre d'affaires compris entre 350 001 et 1 800 000 € (CA moyen : 935 000 €) 206 % 7,0 Source : moyenne sur 32 ventes d'hôtels-bureaux réalisées par les cabinets Michel Simond du 1er mai 2015 au 1er mai 2016. Seules les ventes portant sur la cession du fonds de commerce ont été retenues. Les ratios non significatifs ont été écartés. Le commentaire de Lionel Joulie, directeur du cabinet Michel Simond Lot, Aveyron, Cantal et Corrèze "Les cessions que nous avons réalisées dans les départements du Lot, de l'Aveyron, du Cantal et de la Corrèze sont en dessous des ratios constatés par le groupe Michel Simond au niveau national. Les acquéreurs recherchent des hôtels-restaurants en très bon état, avec peu de travaux, aux normes, avec une activité de restauration non gastronomique, exploitable en couple, sans trop de personnel dans un secteur rural ou petite ville. Un logement est un plus indéniable. Dans notre secteur, nous déclinons deux types d'affaires : saisonnier - comme à Rocamadour pour le Lot, Salers pour le Cantal, Collonges la Rouge pour la Corrèze et Conques pour l'Aveyron -, ou non saisonnier. L'activité saisonnière est en progression ; à l'inverse, les établissements ouverts à l'année ont une activité stable voire en légère régression. Nous avons beaucoup d'hôtel-restaurants 2 étoiles, des affaires de famille tenues depuis plusieurs générations donc difficiles à céder car souvent non modernisées, peu d'établissements de prestige et très peu de chaînes hôtelières. Les gîtes et
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 campings sont plus prisés par les touristes et concurrencent directement l'activité hôtelière.Toutefois, en raison des événements nationaux et internationaux, la clientèle française semble se tourner vers le tourisme vert et privilégier nos régions. Les premières réservations 2016 vont dans ce sens." Le commentaire d'Arnaud Villeroy, directeur du cabinet Michel Simond de Nice (Alpes- Maritimes) "Dans les Alpes-Maritimes, nous enregistrons une demande d'acquéreurs toujours importante pour l'activité d'hôtel-bureau, dont la valorisation tend à légèrement baisser depuis quelques années - les normes draconiennes et les charges dues aux incontournables e-bookers sont passées par là. Le regard des banques est drastique dans l'analyse de chaque dossier de financement d'hôtel, notamment en termes de ratios chiffres d'affaires, rentabilité [EBE] et prix de vente. À quelques rares exceptions près, l'époque des acquisitions hors normes est révolue : chaque transaction doit répondre à une économie de projet global cohérente pour un retour logique sur investissement." Source : lhotellerie-restauration.fr
  34. 34. La revue de Presse KYLIA 34 Les principaux points à vérifier par l'acquéreur lors de l'achat d'un fonds de commerce CHR Le 01/06/2016 Lorsque le bail est transmis à l'acquéreur, ce dernier doit vérifier certains éléments avant de s'engager. Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko Un bail sécurisé L'acquéreur doit être vigilant quant à la nature du bail, notamment s'il souhaite exercer une activité pérenne. Si le fonds de commerce bénéficie d'un bail précaire (maximum 3 années), la mise en place d'une activité pérenne ne sera pas possible, et ce d'autant que l'acquéreur ne bénéficiera pas d'un droit au renouvellement du bail. Il faut aussi être attentif en cas de convention d'occupation temporaire. Ce type de convention est souvent dépendant d'un contrat principal, de sorte que si une convention disparaît, l'autre disparaît également. C'est le cas de nombreux CHR situés sur les Quais de Seine à Paris : il existe souvent un contrat les liant à leur bailleur et un contrat liant le bailleur au Port de Paris. Le preneur s'interdit, en principe, dans ce type de convention de rechercher la responsabilité du bailleur si le Port de Paris est amené à résilier la convention d'occupation précaire qui la lie au bailleur. Le loyer raisonnable L'acquéreur doit vérifier le montant du loyer du bail qui est en principe indexé sur l'indice des loyers commerciaux (ILC), sauf dérogation conventionnelle.
  35. 35. La revue de Presse KYLIA 35 Un audit social sain L'acquéreur doit procéder à un audit social rigoureux puisque l'ensemble des contrats de travail de l'entreprise lui est transféré automatiquement : le nombre de salariés transférés, la nature des contrats de travail et leur temps de travail, le coût de la masse salariale, l'existence ou non de contentieux en cours (car il reprend les contentieux !). Si l'acquéreur a l'intention de baisser cette masse salariale, la vigilance est de mise. Les licences exploitables Les licences peuvent être transférées avec le fonds ou vendues séparément. L'acquéreur doit s'assurer que la licence transférée soit bien exploitable. Par exemple, sur Paris, la Préfecture de Police prévoit qu'aucun débit de boissons à consommer sur place des 3e et 4e catégories ne pourra être établi à moins de 75 mètres de débits de boissons des mêmes catégories déjà existants dans les zones de protection. Les horaires autorisés L'acquéreur doit se renseigner sur les horaires d'ouverture et de fermeture attachés au fonds de commerce, en particulier si les horaires correspondent à la réalité des autorisations données. Ces horaires sont importants car ils déterminent le chiffre d'affaires. Il faut voir ce que prévoit l'arrêté préfectoral en la matière et noter les dérogations possibles. À Paris, pour les restaurants, l'horaire limite de fermeture est de 2 heures et de 7 heures pour les discothèques, sauf en cas de dérogation. Une situation financière saine de l'ancien établissement… examen des trois derniers bilans • Le poste d'achats et ventes L'acquéreur doit examiner l'ensemble des derniers bilans du fonds de commerce pour constater l'évolution des chiffres d'affaires, des résultats, des réserves, des trésoreries, des créances clients et des dettes fournisseurs. Également, les postes de ventes et d'achats doivent être cohérents. Pour s'en assurer, il procéde à une reconstitution de chiffre d'affaires par le montant des achats, la prise en compte du risque de pertes de marchandises et du stock, qui permettront de déterminer le chiffre d'affaires qui devra correspondre à celui figurant au bilan. Et inversement pour déterminer le montant des achats, il faudra se référer au poste de ventes. Si le montant des achats est supérieur à celui des ventes, il faut que la part supérieure figure dans les stocks pour le montant équivalent. Exemple : le montant du poste d'achat déclaré par le vendeur est supérieur à celui des ventes et il n'y a pas de stock. Ce cas de figure peut alerter sur une éventuelle situation où l'exploitant élude une
  36. 36. La revue de Presse KYLIA 36 partie de son chiffre d'affaires, ou finance le stock de marchandises d'un deuxième restaurant, et ce, sans que les deux restaurants fassent partie d'un groupe. • La réalité des travaux L'acquéreur doit être vigilant aux factures de travaux du vendeur. Leur montant peut être surestimé et constituer des fausses factures pour tenter de faire baisser le résultat ou créer un déficit anormal, obtenir un crédit de TVA et ne pas payer ou payer moins d'impôt sur les sociétés. Exemple : un acquéreur détecte dans les bilans que la société vendeuse a réalisé des travaux pour un montant total de 1 million d'euros. Ces travaux ont donc généré un crédit de TVA de 200 000 €. Le chiffre d'affaires de cette société s'élevant à 550 000 €, le crédit de TVA représente plus de 36 % du chiffre d'affaires. Il faut se poser la question de la réalité des travaux déclarés et de leur montant, mais il s'agit également de savoir si la société ne finançait pas les travaux d'un autre restaurant ou d'une autre société, sans que ces sociétés appartiennent au même groupe, et donc sans y être autorisées. Les travaux nécessaires Lors de l'acquisition d'un fonds de commerce, l'acquéreur doit se renseigner sur le coût d'éventuels travaux de mise aux normes du local, et notamment au regard des règles applicables pour garantir l'accessibilité des locaux aux personnes handicapées. Il faut chiffrer ces travaux éventuels s'ils sont nécessaires, et avoir à l'esprit que parfois, ceux-ci impliquent de lourds investissements. Il faut alors que l'acquéreur négocie avec le vendeur de la charge du montant de ces travaux. La reprise des contrats d'approvisionnements ? Les contrats d'approvisionnements (contrats de bière ou de nettoyage par exemple) ne sont en principe pas repris par l'acquéreur en cas d'acquisition du fonds de commerce. Néanmoins, ces contrats peuvent prévoir une clause imposant au vendeur de faire reprendre le contrat par l'acquéreur. Cela peut être défavorable à l'acquéreur lorsque les prix ou la durée fixée des contrats sont importants et/ou les volumes d'approvisionnements sont exclusifs. L'acquéreur, dans ce cas, a tout intérêt à négocier seul un nouveau contrat avec les brasseurs, ce qui est la pratique la plus fréquente. Source : lhotellerie-restauration.fr
  37. 37. La revue de Presse KYLIA 37 Remettre en état son restaurant après une inondation Le 03/06/2016 Les désordres occasionnés par les inondations ne sont pas sans conséquences sur l'hygiène de votre établissement. Les précautions à prendre avant de rouvrir. Trier et jeter Recenser tous les aliments ayant pu subir une rupture de la chaîne du froid ou qui ont pu être en contact avec l'eau d'inondation. Il est impératif de jeter les aliments emballés dans des bocaux, des bouteilles en verre ou en plastique. Seuls les aliments contenus dans des boîtes métalliques scellées et hermétiques sont complètement salubres, mais ces boîtes doivent être soigneusement nettoyées et désinfectées avant usage. Attention ! Dans ce cas, une utilisation commerciale ultérieure ne peut être envisagée que s'il y a également intégrité de l'étiquette originale du produit. Les boîtes bombées ou endommagées sont jugées inutilisables et doivent être jetées immédiatement. Nettoyage et désinfection des locaux et matériel C'est une étape essentielle. Il est impératif d'assurer un nettoyage efficace avant de désinfecter (on ne désinfecte bien que ce qui est propre) en prenant toutes les précautions utiles et en utilisant de l'eau de Javel. Équipement de séchage Privilégiez le séchage à l'air des surfaces et des équipements. Vous ne devez pas utiliser de chauffage d'appoint mobile au gaz ou au pétrole. Alimentation en eau Il est impératif de ne pas utiliser l'eau de ressources privées (puits, source), et de lui préférer l'eau du réseau public. Après une période longue de non-utilisation, il faut procéder à une purge des canalisations pendant quelques minutes. Vérifications des installations Les professionnels doivent vérifier le bon fonctionnement des équipements (stockage, cuisson...) avant toute réutilisation. Pour certains équipements tels que les groupes de
  38. 38. La revue de Presse KYLIA 38 réfrigération, une vérification par un professionnel apporterait une garantie complémentaire. Avant de se servir de nouveau de vos équipements, un lavage est fortement recommandé. Source : lhotellerie-restauration.fr
  39. 39. La revue de Presse KYLIA 39 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT Caroline PILATO / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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