センチュリ－21ハウスフィット　無料個別セミナー

Century21 ハウスフィット
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Century21ハウスフィット
無料個別セミナー

本セミナーの目的
 契約する前に理解しておきたいポイント
『重要事項説明』『瑕疵』『危険負担』・・
「知らない」では取り返しがつかなくなります！
 価格交渉はむやみに言ってもダメ
『取引件数』と『事前審査』が交渉の秘訣！
 諸費用が『１００万円』安くなるかも！
 未完成物件の賢い買い方がわかります！

重要事項説明書編
 不動産会社の内容（保証協会加盟かどうか？）
 権利関係（登記簿謄本記載内容の確認）
 都市計画法・建築基準法
（どのような制限があるのか？）
 道路について（公道・私道・種類について）
 ライフラインの確認（上下水道・ガスなど）
重要ポイント

重要事項説明書とは？
 不動産の契約において、買主が取引内容を十分理解
して、安全な取引が行われるために、契約前に宅地建物
取引主任者が契約上の重要事項について説明することで、
宅地建物取引業法「35条」に基づき、「重要事項説明書
（35条書面）」を交付して、宅地建物取引主任者が主任
者証を明示して説明することが義務付けられています。
契約前に重要な事項について説明することで、
契約後のトラブルを未然に防ぐことが目的です。

取引態様
 売主
物件を所有する法人、個人。（建築業者等）
代理
売主に代わって取引の交渉を行う法人、個人。
（原則仲介手数料はかかりませんが・・・）
 媒介（仲介）
売主と買主の間で取引の仲介をする。
取引が成立した時に、成功報酬として取引の当事
者双方から仲介手数料を得る。

供託所に関する説明
 （社）不動産保証協会
 （社）全国宅地建物取引業保証協会
○苦情の解決業務
会員が行った宅地建物取引について、財産権の利害得喪の関する苦情の申
し出があったとき、その解決に努めるものです。苦情の解決の受付は、各
都道府県に設置した不動産無料相談所を経由して行っており、苦情を的確
に、また少しでも早く解決するように努めています。
○弁済業務
苦情の申し出があった問題について、自主的な解決が不可能となり、また
会員業務の責任が明らかになった場合に、協会が会員に代わって弁済する
業務です。この弁済金の限度額は、宅地建物取引業法により、本店１００
０万、１支店について５００万となっており、これにより取引の安全対策
が整備されています。

登記簿に記載の内容
 人間でいう戸籍のようなもの
 表題部でわかること
場所・種類・登記の日付・面積など
 甲区でわかること
所有者が載っている。過去の履歴も記載。
差し押さえなども甲区に記載。
 乙区でわかること
所有権以外の権利（抵当権・賃借権など）

都市計画法
 市街化区域
すでに市街地を形成している区域及び概ね１０年以内
に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。
 市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域。宅地造成等や開発行為や一般
の建築行為は厳しく規制されております。
 非線引区域
市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画が定め
られていない区域。

用途地域
 市街化区域に指定されている１２の区域区分
 大きく分けると
① 住居系
② 商業系
③ 工業系
の３つに分けることができる
 住居は「工業専用地域」を
除くすべての区域で建築可能
 区域によっては建築制限が
あるので注意が必要です。

「建ぺい率」と「容積率」
 「建築基準法」では、建築できる建物の大きさを
「建ぺい率」と「容積率」で規制しています。
「建ぺい率」と「容積率」は、用途地域ごとに設定さ
れており、特に住宅の良好な環境を保護すべき地域ほど、
これらの制限は厳しくなっています。

 原則４ｍ以上の道路に２ｍ以上の接道が必要
 第４２条１項１号道路
道路法による道路
 第４２条第２項道路
前面道路の幅員が４ｍ未満
の場合には、道路の中心から
２ｍまで敷地境界を後退する
必要あり（セットバック）
敷地と道路の関係その１

敷地と道路の関係その２
 第４２条１項５号道路（位置指定道路）
 持分を必ず持つこと
たとえ１００分の１でも構わない
 持分がない時は「使用承諾書」が必要
負担金の有無を確認
 埋設管を含む維持管理は所有者負担
 第４３条但し書き道路
建物を建てるたびに道路として認められるかどうかの許
可が要る特殊な道路です。あらためて申請してみると許可
にならず、建築物の建築ができないという場合もあります。

都市計画道路
 既存道路が拡幅または新設の場合アリ
 計画決定時期
 計画決定の場合許可が受けられる建築物（自治体による）
①都市計画に適合したもの
②階数が２以下で、地階を有しないこと
③主要構造部分が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、
その他これらに類する構造であること
④容易に移転、除去することができるものであること
 事業決定
新たに建築はできない

ライフライン
 水道（公営水道）
 ガス（都市ガス・プロパンガス）
新築一戸建てのプロパン消費設備はガス会社に
あり。ガス会社を変更する場合は買取。
 汚水・雑排水（本下水・浄化槽）
 雨水
地下水保全のため埼玉県の殆どの地域で宅内浸
透式

売買契約書編
 金額（金銭授受の内容）
 手付金
 危険負担
 契約違反の罰則
 ローン特約（期間・金額・借入先）
 瑕疵担保責任（売主が個人か法人か？）
重要ポイント

売買契約とは？
 売買契約とは？
「売ります」「買います」という約束です。
民法では、売主・買主の意思が一致した時点
で成立
 売買契約書とは？
不動産取引は高額な取引が多いため、必ず書面
にて契約を交わすことが義務付けられております。

公簿売買・実測売買
 公簿売買
登記簿の表示面積で売買代金を確定し、万一測量後、そ
の面積が変わっても金額を変更しない。現存する測量図
と公簿面積が一致する場合にはこのケースが多い。
 実測売買
○測量した面積に基づいた金額によって売買する。
○測量時期が古い場合や分割しての売買。
○差異が１㎡未満の場合は清算しないケースが多い。

手付金とは？
 契約が予定通りに進めば、売買代金の一部となる。
 手付金の額（業法上物件価格の２０％以下）
売買代金の５％～１０％程度が基本だが、
実際には５０万円～２００万円程度（物件による）
 手付金の意義
○契約成立の効力
○解約手付け
売主：預かった手付金に倍額の金額を支払って解除できる（倍返し）
買主：支払った手付金を放棄して解除できる（手付放棄）

手付金にて解除が出来る場合
契約の履行に着手するまで
○住宅ローンの本承認が出るまで
○中間金の支払い
○材料発注や建築着工
○所有権移転や表示登記の手続き
個人間の契約では期日を指定するケースが多い
契約後、約２週間のケースが多い

残代金
 いつ？
○平日の午前中（決済が出来ない日もあり）
○その日の内に管轄法務局に登記の申請
 どこで？
○借り入れ銀行の支店
 誰が？
○売主・買主・仲介会社・司法書士・銀行担当者
 どのように？
○振り込み（振り込み手数料は買主負担）

売主の義務
 抵当権等担保の抹消
○所有権移転登記と同時か事前に抹消する
 抵当権抹消費用
○抵当権の抹消にかかった費用は売主の負担
 境界の明示
○測量図の交付または現地で境界杭を確認

所有権の移転
 所有権移転登記の費用は買主の負担
 手続きは司法書士が行う
（原則銀行または売主などが指定する司法書士
にお願いします）
 残代金支払と鍵の受け取り（物件引渡）は
原則同時
 中古物件で売主が買い替えの場合決済後、
１週間程度引渡し猶予が付く場合もあります

公租公課等
 固定資産税・都市計画税（1月1日現在の登記簿上の所有者に課税）
 電気代、水道代その他物件の使用収益にかかわるもの
 １月１日時点で建物の登記がない場合、建物に課税は
無いが土地の軽減の特例は無し
 引渡日の前日まで売主負担、引渡日当日から買主負担
 起算日は１月１日（関西圏は４月１日）
 残代金授受と同時に精算
 金額が確定していない場合は前年度の金額にて精算
（新築後４年目・マンションは６年目は要注意）

マンションの場合の精算
 管理費・修繕積立金
○１ヶ月分を日割りで精算
○口座振り替えの手続きが間に合わない場合は
翌月分も一緒に精算
 管理費・修繕費滞納分は新所有者に支払い義
務有り（引渡時に精算しなかった場合）
 売主は過去積み立てた分の返還を求めること
はできない（新築時の修繕積立基金も同様）

危険負担
 債務者主義
○引き渡す義務を負う売主の負担
○民法では全額買主負担のため、契約書に危険負担の
条文がない場合には残金を支払わなければならない。
 修復可能な場合は修復して引き渡す
○引渡が遅れる場合は買主は了承すること。
 修復不可能な場合は解除が出来る
○白紙解約（手付金・仲介手数料の返金）
○無利息

契約違反
 期日までに買主が代金を支払ってくれない
 引渡期限がきても売主から土地・建物の引渡
しがされない
期限を延期しても約束が守られない場合、相手
方に対して損害賠償や違約金を支払わなければ
ならない。

違約金
 契約に違反した場合、相手方に対し支払うと予め
決めておいた金銭のこと。
 手付け解除期日以降の場合
 契約解除するには一定期間の催告が必要
 売買金額の１０～２０％
 不動産会社が売主の場合は２０％を超えてはいけない
 損害が違約金より大きくても小さくても、決められた
金額支払う義務が生じる

融資利用の特約
 ローンが組めない場合は白紙解約
○白紙解約（手付金・仲介手数料の返金）
○無利息
 契約後２～３週間（フラット35利用の場合も同様）
 虚偽の申請で否決した場合は手付解約
 記載内容以外でも借り入れは可能
 記載金額以上の借り入れが出来ない場合はローン特約
は使えない
 売買契約前に事前審査有り

瑕疵担保責任
 瑕疵（カシ）とは？
○キズや欠陥のこと。調べたけれども（調べることが困難）分からな
かったキズや欠陥を「隠れた瑕疵」という。
 売主が不動産会社の場合は引渡後２年間の責任を負う
 新築の場合、主要構造部分については１０年間の責任
 民法では発見してから１年間
 個人が売主の場合は通常引渡後２ヶ月～３ヶ月間。
免責の場合もあり。

瑕疵担保の種類・箇所
① 建物構造上主要な部分
○柱・梁・小屋組・土台・筋交い・基礎など
② 雨水の浸入を防ぐ部分
○屋根・外壁・バルコニー等の防水部分
③ シロアリの害
④ 給排水管の故障
⑤ 地中障害物
⑥ その他
①②は新築の場合１０年間責任を負うことが義務

住宅瑕疵担保履行法
平成２１年１０月１日より「住宅瑕疵担保履行法」がス
タートしました。
この法律は、新築住宅を供給する事業者に対して、対象
部分の瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託
を義務付けるものです。
万が一事業者が倒産した場合
等でも、２０００万円までの
補修費用の支払いが保険法人
から受けられます。

心理的瑕疵
 既存建物を取り壊し、新たな建物を建築してこれを第
三者に売却するための土地建物の売買契約において、
売買契約の２年前に建物内で首吊り自殺があったこ
とは、隠れた瑕疵にあたらないとしている。
（大阪地裁平成11年2月18日判決）
 家族で居住するためのマンションを購入したけれども、
そのマンションのベランダで売主の妻が６年前に自殺
していたという事案では、売主の瑕疵担保責任が認め
られている。（横浜地裁平成元年9月7日判決）

心理的瑕疵の事例
 大手分譲業者売主の手がけるさいたま市内の多区画分
譲地内において、宅地開発される以前の雑木林だった
3年前に、首吊り自殺があったことが判明した。
（平成20年2月）
 一般に販売されていた新築一戸建てにおいて、同物件
のスグ近くの路上で、5年前に殺人事件があったが、
売主からの告知は一切なかった。
（平成20年3月）

物件付帯設備表
 設備等には、経年変化および性能の低下、キズ、
汚れがあります。（現状有姿の売買が基本）
 「付帯の有無」の欄に「付」とした設備を
引き渡します。
 「故障不具合」の欄に「無」とした設備は
使用可能な状態で引き渡します。
 買主より撤去の希望も可能
 ゴミ・特に定めのない家具等は売主にて処分

物件状況確認書
 心理的瑕疵（事件・事故・自殺）
 近隣の建築計画・騒音・振動・臭気など
（電車・道路・店舗・上下左右の住戸）
 周辺環境に影響を及ぼす施設
（火葬場・ゴミ処理場・暴力団事務所）
 過去の増改築の有無
 漏水・浸水・火災等の被害
 電波障害

１円でも安く購入するために編
重要ポイント
 価格交渉の最大の武器とは
 今まで積み重ねた当社の「取引件数」
 諸費用はここまで抑えることができる

価格交渉
 「事前審査」は価格交渉の最大の武器です
●売主側に立った時に「買えるお客様」と
「買えるかわからないお客様」のどっちが
「間違いなく買えるか」判断してください
 過去11年間での取引で蓄積したノウハウ
●売主も「売りたい物件と時期」があります。
その物件と時期の見極めもポイントです。

購入時に知っておきたい節約術
 ハウスフィットで購入する多くの方が
実践して月々の負担を軽くする節約術は？
知ってる方は総額「１００万円以上」の
節約ができるチャンス！
キーワードは「団体信用生命保険」と
「今ご加入中の生命保険」です！

物件の選び方編
 いい物件は「未完成」でも売れる
 安く購入するなら「完成物件」です
 安心できる不動産会社の見分け方

未完成物件とは？
 販売開始が可能になるのは「建築確認済証」
が発行されたときから
 販売開始後完成まで約４ヶ月
 「検査済証」が発行されたら完成
新築一戸建ては「更地」の状態でも販売するこ
とができるのです。

建築確認とは？
 建築確認と呼ばれる設計審査
各種設計図書を役所
または指定検査機関に提出し
各種法規に則った建物か
どうかをチェックします。
これが発行されると『新築住宅』
として販売がはじまります。
建築確認

 工事終了後に受ける完了検査
工事完了後に建物の高さ、
面積(建築面積・延べ面積)、
用途等が適法かどうか等を
チェックします。
完了検査
検査済証とは？

良い物件は「未完成」でも売れる
 販売開始後から条件が揃っている物件は
１０棟以上の多棟現場でも、約１ヶ月で
完売してしまうケースが多い。
＜キーワード＞は
「場所」「広さ」「間取り」「価格」

「未完成物件」のメリット
 基礎や柱などの構造部が確認できる
 オプション工事が割安でできる
 欠陥住宅を掴むリスクを軽減できる
 建築会社によってはカラーセレクトが可能
 他の購入希望者との競合リスクが少ない
・・では「完成物件」のメリットは？

「完成物件」のメリット
 外観や間取りの現物確認ができる。
 契約後約１ヶ月で入居できる。
 値下げ交渉がしやすいケースが多く時間が
経つほど値下げ幅が大きい。
つまり上記が「未完成物件」のデメリット
とも言え、逆に「未完成物件」のメリット
が「完成物件」のデメリットと言えます。

未完成物件購入術４ヵ条
 設計資料・仕様書を用意してもらう。
（設備のプレゼンシートがあれば尚良い）
 同じ建築会社が建てている物件を見る。
 完成物件があれば設備や内装の現物を
確認するために業者に案内をしてもらう。
 大幅な値引きは期待できないので、近隣
の成約価格事例を把握しておく。

不動産仲介業者とは
 もらった物件資料の会社名の近くに「媒介」
の文字があったら仲介業者です。
 仲介業者がはいると「仲介手数料」が発生
します。
 仲介物件の場合、契約前に必ず「申込書」
をお客様に記入していただきます。
 お客様が安心して不動産取引が出来るように
サポートをするのが「仲介業者」です。

こんな業者には注意しましょう
 「仲介手数料はもらって当然」
と言わんばかりに、まったく説明もないまま
仲介手数料を見積書に計上。
 「気に入ってるから書いて送っちゃえ」
書いた覚えがまったく無い購入申込書が勝手
に売主へ送られていた。
 見学したその場で「今日契約しましょう」
物件調査をせずに契約させようとする。

最後に
 マイホームは一生に一度の大きな買い物です。
大きな金額が動く取引ですので、しっかりと事
前の準備をしていただきたいという想いから、
ゼロナビは無料セミナーを行っております。
このセミナーが少しでもお役にたてたなら幸い
です。
ご清聴ありがとうございました。

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