Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Kantorenstrategie a.s.r. vastgoed vermogensbeheer b.v.

345 views

Published on

Een kijkje in de keuken van een kantorenstrategie van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer b.v.

a.s.r. vastgoed vermogensbeheer voert het management van vastgoedportefeuilles van institutionele beleggers.

Met meer dan 100 jaar ervaring is a.s.r. vastgoed vermogensbeheer (a.s.r. vv) een zeer ervaren vastgoedbelegger. Het totaal belegd vermogen van € 4,0 miljard in woningen, winkels, kantoren en grond maakt a.s.r. vastgoed vermogensbeheer tot een van de grotere beleggers in Nederland. De portefeuille is ondergebracht in drie fondsen en een aantal separate accounts.

Actief in Landelijk, Woningen, Kantoren en Winkels.

Published in: Real Estate
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Kantorenstrategie a.s.r. vastgoed vermogensbeheer b.v.

  1. 1. Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt Preview kantorenstrategie a.s.r. vastgoed vermogensbeheer Klaas Boekschoten 26 mei 2015
  2. 2. Visie kantorenmarkt a.s.r. vastgoed vermogensbeheer (a.s.r. vv) a.s.r. vv kent de dynamisch en de veeleisende kantoorgebruiker, stapt uit de rol van de passieve traditionele belegger, heeft een brede organisatorische multidisciplinaire fund, asset en propertymanagement organisatie en heeft lange termijn commitment. a.s.r. vv heeft een eigen research gedreven Asset Analysis Tool waarmee gericht wordt geïnvesteerd op huidige locaties, met een visie wordt geacquireerd en verkoopt niet strategische kantoorpanden. a.s.r. vv investeert in zowel de intrinsieke DNA van haar panden, als in de softe (ambiance, sfeer, comfort) kant van haar panden. a.s.r. vv is naast verhuurder ook een sparringpartner waarmee naast een verhuurder - huurder relatie ook een partnership ontstaat. a.s.r. vv heeft een haarscherpe strategie waarin het lange termijn commitment toont naar alle betrokken stakeholders, zoals de gebruikers, gemeenten, makelaars en taxateurs en de omgeving. a.s.r. vv investeert en wil acquireren in kantoorlocaties met een zéér goede ligging nabij en met een aansluiting op het openbaar vervoer, lucht- en wegennet.
  3. 3. Introductie Technologie heeft de kantorenmarkt voorgoed veranderd. “What use to fit in an office now fits in your pocket”
  4. 4. 1. Waarom zien wij kansen in de Nederlandse kantorenmarkt? 2. Verleden vs. toekomst, de kantorentransformatie 3. Eisen aan het kantoorgebouw 4. Strategie 5. De 4 fonds fundamenten “het kantoor van de toekomst brengt mensen bij elkaar” 5 stappen plan voor toetreding tot de Premier League
  5. 5. United Kingdom Austria 5th largest EU economy and 18th globally (Eurostat, 2013) Croatia Bosnia and Herzegovin Hungary Slovakia Denmark Es Latvia Lith Norway Sweden 2nd most wealthy country in EU in GDP per capita (Eurostat, 2013) Spain France Italy Germany Belgium Most enterprising nation of Europe (EIM 2011) Ireland Czech Republic First stock exchange in the world Polan Finland One of the most competitive global economies (World Economic Forum, 2011) Ranked 4th best country globally for conducting business (Bloomberg, 2013) World’s 3rd best place of doing business (KPMG, 2012) Home to many multinationals Prosperous, sustainable & enterprising (Eurostat, 2012) Attractive for inward foreign investment (UNCTAD, 2012) businesses including EADS, Aegon, (UN Human Development Heineken, ING, Philips, Rabobank, Ranking, 2013) Shell and Unilever 4th best country to live in worldwide Largest pension industry in the world Some of worlds largest investors APG & PGGM Major importer of goods and servives (International Trade Organisation 2012) 8th most competitive country worldwide The Netherlands(World Economic Forum, 2013) World’s 5th largest exporter of goods (International Trade Organisation 2013) Best connected country in the world (DHL Global Connectedness Index 2012) Gateway to Europe Low unemployment & low government debt (CBS 2013) Toegang tot Europa # 151 # 314 # 458# 456 # 347 # 223 # 380 # 249 # 1 # 33 # 114 Nederland huisvest 11 van de 2013 Fortune Global 500 list of grootste bedrijven ter wereld. Hoge ranking op logistiek, technologie, tourisme en innovatie. 1. Waarom de Nederlandse kantorenmarkt?
  6. 6. Antwerp, Belgium Hamburg, Germany Rotterdam, the Netherlands Los Angeles, USA Singapore, Singapore Shanghai, China Trans-shipment (in millions of tonnes) Containers (x ‘000,000 of TEU) 200 400 600 800 SOURCE: PORT OF ROTTERDAM, 2013 441. 5 193. 1 325 316 119 81 89 86 9.0 130. 9 736. 0 538. 0 184. 1 5.67 5.37 5.40 5.42 5.47 5.48 5.48 5.51 5.54 5.61 SOURCE: WORLD ECONOMIC FORUM, 2014 Switzerland Singapore Finland Germany United States Sweden Hong Kong SAR Netherlands Japan United Kingdom 69,98 519,86 0 Amsterdam Schiphol Airport, the Netherlands Beijing, China London Heathrow, United Kingdom Frankfurt, Germany Atlanta, US A Paris Charles de Gaulle, France 61,49 019,500 20 40 60 80 57,27 4 17,87 0 14,83 0 95,50 06,85 0 14,65 0 Passengers (x 1,000 passengers) Cargo (x 100 tonnes) Skytrax rank top 100 Airports 2013 SOURCE: AIRPORTS COUNCIL INTERNATIONAL, WORLD AIRPORTS CODES, SCHIPHOL GROUP, 2013 100 3 5 10 11 48 82 81,90 0 50,97 6 Top 10 Positie als kantoor locatie Trans-Shipment of Goods (2013) Largest Global Airports Traffic & Transport (2013) Nederland wordt gezien als één van de meest competitieve economieën in de wereld, wij staan op de 8e plaats in the Global Competitive Index by the World Economic Forum. Nederland wordt dan ook gezien als één van de beste zakenklimaten om je als bedrijf te huisvesten. Amsterdam Schiphol Airport is de 4de grootste luchthaven in Europa. Daarnaast is Schiphol, gezien het aantal inwoners, de hoeveelheid doorreizende passagiers, en de directe connecties, één van de grootste en beste vliegvelden ter wereld. Nederland is door Bloomberg op de 4e plaats gezet als het gaat om beste land om zaken te ondernemen en handel te drijven. 1. Vervolg: Waarom de Nederlandse kantorenmarkt?
  7. 7. Verleden Toekomst Huurwaarde x factor = verkoopprijs Flexibiliteit kantoor x concept x marktwaarde = verkoopprijs 5-10 jarige huurovereenkomsten Flexibele huurovereenkomsten Locatie, huurprijs Dienstverlening, ambiance, serviceniveau Parkeerplekken Aansluiting openbaar vervoer, publiek transport Werkplekken Zithoeken, lobby, Werkweek op kantoor Werken tijd en plek onafhankelijk Huurder en verhuurder Partnership Servicekosten Hospitality Kantine Restaurant Receptioniste Gastvrouw Modem Glasvezel internet Werken Samenzijn om te werken Zie als voorbeeld voor een Kantoortransformatie, de renovatie van het hoofdkantoor van a.s.r. nederland op de volgende link: Renovatie hoofdkantoor a.s.r. nederland 2. Kantorenmarkt transformatie?
  8. 8. 3. Eisen aan de kwaliteit van het gebouw voor onze strategie Key eisen: Centraal gelegen in publiek transport omgeving Waarde voor de gebruiker en haar werknemers (trots) Flexibiliteit Maatschappelijke waarde Financiële waarde Duurzaamheid Onderliggende eisen: Prettig werkklimaat Hoge lichtinval Flexibel in vraag naar metrages Hoog serviceniveau Ontmoetingsplek Restaurantfunctie Hoge internetsnelheid omgeving Parkeergelegenheid Aansluiting tot (openbaar) vervoer Ontspanningsmogelijkheden Ambiance van een hotel
  9. 9. 4. Kantorenstrategie a.s.r. vastgoed vermogensbeheer b.v. Visie: Investeren in kantoorlocaties met een eigen intrinsieke DNA waarde, gefocusseerd op een zéér goede aansluiting op het openbaar vervoer en lucht- en wegennet. Strategie: Benchmark assets en identificeer Uitbreiding portefeuille Uitbreiding huurdersmix Strategische locatie Ontwikkel Mogelijkheden Aankopen Geen match met strategie Negatieve rendement en cashflow bijdrage Verkopen In gebouw voor verbeterde cashflow en rendement Toekomst- bestendig maken gebouw Investeren Match met strategie Positieve bijdrage rendement Core Assets
  10. 10. 4. Strategie: Core Investments Secure Tenant policy Low leverage Long term focus (Stable Returns) Quality of location (a.s.r. reim OfficeFilteR) Quality of asset (a.s.r. reim Asset Analysis Tool) • Nederlandse kantoren • Lange termijn investeringen • Focus G4 + grote steden Met behulp van een Asset Analysis Tool krijgt elke Asset een eind score die wordt bepaald aan de hand van vooraf bepaalde waarde beïnvloeders. Deze waarde beïnvloeders verschillen op macro, meso en micro perspectief. Deze eindscore is bepalend of het kantoor 1) een standing investment blijft, 2) een investeringsmogelijkheid wordt of 3) moet worden verkocht. Deze score wordt elk jaar bepaald. I Core investments
  11. 11. II Mobiliteit knooppunten Strategy: Mobiliteitsknooppunt Een mobiliteitsknooppunt zijn locaties die centraal zijn gelegen dichtbij publiek en openbaar transport met goede en directe aansluitingen op de verschillende diensten zoals; treinen, bussen, vliegtuigen, taxi’s, en auto’s. 4. Strategie: Mobiliteitsknooppunt
  12. 12. Research gedreven, onderscheiden wij drie kantoor segmenten (bij locatie) en drie vervoersbronnen, dit resulteert in 9 product/market segmenten. Zie op de volgende slide deze 9 product/markt segmenten, vertaald in risico/ opbrengst profiel. . Strategy: Definieer kantoor segment Grote mobiliteit knooppunten Snelweg Overig Small - Large Small – Medium Small - Medium Diversified Business services, Transport Business services €100 - €200 €100 - €200 €90 - €175 Single and multi tenant Single and multi tenant Single tenant Front office Back office Front office Medium - High Low Low Assen CS, Hengelo CS ‘s-Hertogensbosch Pettelaarpark, Houten Molenzoom, Hilversum Arena Park Utrecht Maliebaan G 4 steden Amsterdam,Den Haag Rotterdam, Utrecht Internationale hoofdkantoren Kantoor Sector Medium - Large Banking, Insurance, lawyers Large Small - Medium Business service + ICT Diversified €200 - €350 €200 - €350 Single and multi tenant Single and multi tenant Back office Front and back office Low Medium Utrecht Papendorp The Hague International Zone Huur per sq m Type €200 - €375 Single and multi tenant Front/back office Facilities Voorbeeld Front and back office High Amsterdam Zuid-As, Schiphol Airport, Utrecht CS Overige steden Kantoor Sector Huur per sq m Type Medium - Large Diversified (government, banking & Insurance) €125 - €250 Single and multi tenant Large Medium - Large Business services Business services €125 - €250 €110 - €200 Single en multi tenant Single en multi tenant Back office Front and back office Low Medium Utrecht Rijnsweerd, Rotterdam Kop van Zuid Front/back office Back office Facilities High VoorbeeldAmersfoort , ‘s- Hertogenbosch , Regionaal/lokaal • Mid-size – steden Kantoor Sector Huur per sq m Type Front/back office Facilities Example III Definieer Kantoor Segmenten Haarlem , Leeuwarden 4. Strategie: Definieer kantoor segment
  13. 13. Strategy: Definieer risico/ opbrengst profiel van de kantoorlocaties Openbaar vervoer (luchthaven, stations) Snelweg Overig G4 steden Laag Medium Medium Overige steden Laag Medium Hoog Regionaal/ lokaal Medium Hoog Heel hoog III Definieer risico/ opbrengst profiel 4. Strategie: Definieer risico/ opbrengst profiel Voorgaand beschreven 9 kantoorsegmenten worden hier geclassificeerd in de risico/ opbrengst verhouding .
  14. 14. Strategie:Multi en single kantoor huurders IV Multi en single kantoor huurders • Goed gebalanceerde mix tussen multi en single huurders in de panden van de portefeuille • Maximale asset omvang van 1 asset is 25% • Goede huurdermix Mobiliteitsknooppunten Multi or single huurders Aanwezigheid woningen, winkels Grote gebouwen (>10.000m2) Eigendom G4 M + S Toegestaan Min 30% Overige steden M + S Toegestaan Beperkt Min 30% Regionaal en lokaal M + S Toegestaan Zétér beperk Alleen 100% 4. Strategie: Definieer Multi en single kantoor huurders samenstelling
  15. 15. Samenvattend mijn visie op de Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt Wat wordt bedoelt met de Premier League? Dit zijn beleggers die in staat zijn een ondernemende belegger te worden en met hun strategie en kantoorpanden, een match te maken met de hedendaagse gebruikers en daarnaast in staat zijn om hun kantoorpanden een intrinsieke DNA mee te geven wat een marktwaarde ontwikkeld. Is er een Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt ? Ja, alleen het zal actief en innovatief management vragen om daar te komen voor een belegger. Voor de Nederlandse belegger zal dit zeker een andere mind setting eisen. Hoe kom ik daar? Door het stellen van een haarscherpe strategie, een partnership ontwikkelen met de gebruiker, en researchinformatie gebruiken om de strategie te blijven matchen met de markt. Wat is de grootste uitdaging om er te komen? Het vormen van een team professionals die in staat is om continu waarde te kunnen toevoegen aan de portefeuille en voor de gebruiker. En daarnaast in staat is om tussen alle concurrerende (internationale) beleggers de meest geschikte belegging te vinden met een goede prijs/ risico verhouding. Geeft alleen de G4 mogelijkheid voor toetreding tot de Premier League? Nee, de Premier League beschrijft een omgeving van beleggers die de transitie naar de nieuwe kantorenmarkt durven te maken. Deze beleggers durven in te grijpen en te investeren in hun portefeuille, hebben een duidelijk aan- en verkoopbeleid en zijn in staat om een kantoorgebouw te transformeren naar een omgeving waar de gebruiker en haar werknemers centraal staat. Dit kan ook in omliggende steden of plaatsen, dit is puur een strategie keuze.

×