La propiedad horizontal después de la reforma del código civil catalán

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Cambios legales que afectan a la gestión de las comunidades de propietarios en Cataluña.

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La propiedad horizontal después de la reforma del código civil catalán

  1. 1. La Propiedad Horizontal tras la Reforma del código civil catalán Llei 5/2015, de 13 de maig, de modificació del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals
  2. 2. Las reformas de nuestro derecho civil  Proceso de armonización, perfeccionamiento y desarrollo de nuestro Derecho civil, impulsado de forma significativa al final de esta convulsa legislatura: -la Llei 6/2015, del 13 de maig, d'harmonització del Codi civil de Catalunya (que modifica los libros primero, segundo, cuarto y quinto del Código). -el Projecte de Llei de la Propietat temporal i la propietat compartida. -el Projecte de Llei del Llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes
  3. 3. Entrada en vigor de la Llei 5/2015 el 20 de junio de 2015  El 1 de julio de 2006 entró en vigor en Cataluña un régimen propio sobre propiedad horizontal, dejando de aplicarse la LPH estatal.  Su aplicación puso de manifiesto diversos problemas, y ya desde 2009, el Parlament de Catalunya impulsó los trabajos de reforma, sobre la base de las observaciones de los operadores jurídicos. Seis años después se ha promulgado la ley que entra en vigor al mes de su publicación (DOGC nº 6875-20.5.2015).
  4. 4. Las claves de la reforma  Simplificación del procedimiento de toma de decisiones por parte de la Junta de Propietarios (convocatoria, asistencia y participación en la Junta. Cómputo de los votos resultantes).  Protección de la Comunidad de Propietarios frente a la morosidad de los vecinos: caracterización jurídica como preferente, del crédito de la Comunidad frente a los propietarios.  Establecimiento y clarificación de ciertos conceptos. Solución de incoherencias legales relacionadas con las obligaciones formales derivadas de la llevanza de la Comunidad de Propietarios
  5. 5. CCCAT : Régimen voluntario ¿? Art. 551-2.2º:  2006: “Las situaciones de comunidad nunca se presumen salvo que lo establezca una disposición legal expresa”  2015: “La comunidad en régimen de propiedad horizontal se rige por el título de constitución, que debe adecuarse a lo establecido por el capítulo III. Las situaciones de comunidad que cumplen los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado de acuerdo con lo establecido por el capítulo III se rigen por los pactos establecidos entre los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las disposiciones del capítulo III que sean adecuadas a las circunstancias del caso”
  6. 6. Se amplía el objeto de la PH Art. 553-2 :  “Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de coexistencia en suelo, vuelo o subsuelo de edificaciones o usos privados y dominio público, de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de cementerios con relación a las sepulturas y en otros semejantes. Estas situaciones se rigen por los preceptos del presente capítulo adaptados a la naturaleza específica de cada caso y por la normativa administrativa que les es de aplicación”.
  7. 7. La organización de la Comunidad  Clarificación de la postura del legislador en relación a la figura del vicepresidente: 553-16 CCCat  “La junta de propietarios puede designar un vicepresidente, que ejerce las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad de su titular. También puede ejercer las funciones que la presidencia le haya delegado expresamente”.  El secretario extiende las actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los certificados y custodia, durante cinco años como mínimo, las convocatorias, las comunicaciones, los poderes, la documentación contable y los demás documentos relevantes de las reuniones y de la comunidad.  553-17: “la custodia durante cinco años como mínimo (…) La custodia de los libros de actas son reguladas por el artículo 553-28”.
  8. 8. Funciones del Secretario- administrador profesional  Se fomenta la presencia de profesionales ajenos a la Comunidad con la calificación legal adecuada, porque:  Aplican la normativa que tienen obligación de conocer y custodian la documentación de la Comunidad  Controlan la morosidad a través del Certificado relativo al estado de deudas del comunero que desea transmitir su elemento privativo, certificado en el que deben constar los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, incluso las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento.  Este Certificado no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría (553-5). Pero sigue siendo renunciable por las partes en la escritura de transmisión del inmueble.
  9. 9. La Junta de Propietarios  Supresión de la Primera y Segunda Convocatoria y supresión de un quorum mínimo de asistentes para la válida constitución de la Junta:  553-23: “La junta de propietarios se constituye válidamente sea cual sea el número de propietarios que concurran y las cuotas de las que sean titulares o representantes”  Las nuevas tecnologías se utilizarán para la realización de todo tipo de notificaciones, en primer lugar para enviar la convocatoria de la Junta,  553-21: “El envío puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido”  pero también para la celebración de la misma (553-22-1º) y para la notificación del Acta (553-27.4º y 5º).
  10. 10. El régimen de mayorías  Siempre doble mayoría, de propietarios y de cuotas:  553-25.2º: “Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación…”  El régimen general es el de la mayoría simple (51%), y una serie de supuestos restringidos precisan de mayoría cualificada de cuatro quintas partes de los propietarios y de sus cuotas o, en su caso la unanimidad de todos los propietarios (553-26).  Los votos de los ausentes: posibilidad de oponerse en un mes desde la notificación, o en caso contrario, posibilidad de computar su voto como favorable ¿siempre?: desde el 553-26 de 2006 al 553-24.3 de 2015 y la norma especial para el caso de las mayorías reforzadas.
  11. 11. La protección a las personas con discapacidad . La eficiencia energética de los edificios  Convención Internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad (quedan incluidos los mayores de 70). 553- 25.2º ay b) Basta la mayoría simple para adoptar los acuerdos relativos a: a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuración exterior. b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.  Reformas LPH ( sobre todo la Ley 8/2013 de rehabilitación, y renovación urbana), ahora también presentes en el 553-25.2º c) CCCat.
  12. 12. Contribución a los gastos ordinarios y extraordinarios  Se consolida la idea de que la contribución puede determinarse por criterios diferentes al de la cuota determinada en función de la superficie del elemento privativo. 553-4-2º “El importe de la contribución de cada propietario a los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y al fondo de reserva es el que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota que corresponda”.  La cuestión de la exención del pago de escalera, portales y ascensor a los locales determinada en estatutos. Doctrina de la STSJCAT 2-2-2012.  La responsabilidad por el pago de las cuotas en casos de crisis matrimonial o de pareja.
  13. 13. Los créditos de la Comunidad contra los propietarios son preferentes  553-4.3º y 4º: “Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelación que determine la ley. Los créditos devengan intereses desde el momento en que debe efectuarse el pago correspondiente y este no se hace efectivo”.
  14. 14. Afección real del elemento privativo  553-5  2006: “Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y del año natural inmediatamente anterior sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite”  2015: “(….) a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite”.
  15. 15. Información al adquirente del inmueble  553-5.2º :”Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad”  Ya no se limita la obligación de certificar el estado de deudas a las transmisiones onerosas, también afecta a las lucrativas, porque este dato también puede influir en la aceptación o no, del inmueble por el donatario.
  16. 16. Fondo de Reserva  Debe figurar en contabilidad separada y debe depositarse en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad.  Se amplían sus finalidades ( con el objetivo de evitar derramas demasiado elevadas) con la autorización del presidente, para cubrir gastos imprevistos y urgentes y, con la autorización de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, nuevos servicios comunes y seguridad, o los que sean exigibles por normativas especiales (en 2006 sólo para contratar un seguro).
  17. 17. Propiedad horizontal compleja y por parcelas  Se rectifica el redactado de alguno de los artículos de la sección II y III, para evitar incoherencias y disfunciones.  553-50 y 58 –Regulación de la inscripción registral de la Comunidad de Propietarios compleja un folio para la Comunidad general y otro para cada subcomunidad  y la de la Propiedad Horizontal por parcelas Se inscribe por una parte el conjunto, y por otra cada una de las fincas privativas  siempre con respeto a la legislación hipotecaria.  553-59. Extinción voluntaria de la PH por parcelas: basta con mayoría de cuatro quintos, no unanimidad.
  18. 18. Muchas gracias por la atención Paloma de Barrón Arniches Profesora Agregada de Derecho civil UdL Colaboradora de Colell Assessors

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