1.
1
17.02.14
L’imposition des plus-values des particuliers : une tentation fiscale
d’avenir*
Jacques Malherbe
Professeur émérite de l’Université Catholique de Louvain
Avocat (Associé, Liedekerke)
j.malherbe@liedekerke.com
Introduction
La plus-value privée est à distinguer de la plus-value que les économistes marxistes voyaient
dans le surplus de valeur fourni par le travail au capital. Ses causes sont diverses : jeu du
marché, dépréciation monétaire, écoulement du temps, espoirs accrus de revenu.
L’imposition des plus-values privées a été introduite progressivement, à partir de 1965, dans de
nombreux systèmes fiscaux européens. Elle a toujours existé aux Etats-Unis. Elle constitue
aujourd’hui une alternative à une imposition du travail que l’on s’accorde à juger trop élevée1
.
Une autre branche de l’alternative, qui relève de l’incantation, consiste bien entendu dans une
réduction des dépenses de l’Etat.
L’imposition des plus-values accroît la complexité du système fiscal et a des effets sur
l’économie. L’offre de travail est élastique à l’impôt pour les revenus élevés2
. Le comportement
économique réagit en revanche de façon diverse à une imposition des plus-values.
Chapitre
1
:
Considérations
économiques
Dès la création de l’impôt sur le revenu, deux conceptions du revenu se sont opposées. Pour la
théorie de la source, le revenu est la recette tirée d’une source permanente. Les plus-values en
sont dès lors exclues. Pour d’autres (théorie de Haig-Simons), le revenu est l’accroissement
net du pouvoir économique d’un individu entre deux points du temps : il inclut non seulement le
revenu périodique mais aussi le changement de valeur du stock de droits de propriété entre le
début et la fin de la période imposable.
1
B. Peeters, Naar een grondige hervorming van de inkomstenbelastingen, A.F.T., 2013/4, p. 5.
2
Institute of Fiscal Studies, The Dimensions of Tax Designs, The Mirrlees Review, Oxford University
Press, 2010, p. 252.

2.
2
A cette discussion s’ajoute la prise en considération d’une double imposition. Pour nous limiter
aux titres de sociétés, leur acquisition se fait normalement au moyen d’épargne, c’est-à-dire de
revenus qui ont déjà été taxés lors de leur perception. Pour les théoriciens de l’impôt sur la
consommation (Meade), les sommes consacrées à l’épargne et maintenues dans des comptes
d’épargne devraient être exonérées d’impôt.
Par ailleurs, en ce qui concerne les actions de sociétés, la plus-value est généralement le reflet
soit de réserves existant dans la société dont les titres sont vendus, soit de la capitalisation de
revenus futurs qui seront distribués sous forme de dividendes et seront taxés à ce moment. On
peut observer toutefois que, notamment lors d’offres publiques d’acquisition, la plus-value peut
dépasser les éléments ainsi définis, notamment en raison des synergies qui seront dégagées
entre sociétés ou d’autres éléments liés, par exemple, à l’accroissement des parts de marché
ou à la simple ambition des dirigeants ou actionnaires. Quant aux plus-values sur obligations,
elles seront fonction, par exemple, de la baisse des taux d’intérêt.
Si l’on définit la plus-value ou le gain en capital comme réalisé sur un bien en capital, il faut
constater qu’un bien en capital est acquis en vue d’en tirer un revenu. Sa valeur est en principe
la valeur actuelle des revenus futurs attendus pendant sa durée d’existence, escomptée par un
taux de capitalisation égal au taux d’intérêt du marché plus une prime de risque. Les primes de
risque peuvent être évaluées de façon différente par différents investisseurs. D’où la naissance
des gains spéculatifs : en fait, le spéculateur est celui qui prévoit les changements de valeur,
découlant essentiellement de l’évaluation de la prime de risque.
Par ailleurs, une simple baisse du taux d’intérêt entraîne une augmentation de valeur des biens
futurs par rapport aux biens présents en influençant le taux de capitalisation. Toutefois, une
baisse du taux d’intérêt est généralement associée à un recul de l’activité économique, par
exemple dans les circonstances que nous vivons actuellement. La diminution des revenus
escomptée va donc en sens inverse de la hausse de valeur des biens qui pourrait résulter de la
baisse des taux d’intérêt.
L’impôt sur les gains en capital existe, sous des formes et à des taux divers, dans de nombreux
pays, les Etats-Unis étant les premiers à l’avoir introduit. Il a incontestablement des effets sur
l’économie de marché. Le premier est l’effet d’immobilisation (« locked-in effect »). Si les gains
sont imposables et les pertes déductibles, les détenteurs de biens en capital tendront à
conserver les biens appréciés et à liquider les biens dépréciés ou, au mieux, à tenter de
compenser les pertes et les gains. La tentation de réaliser les pertes sur les biens dépréciés
donne lieu à un effet de mobilisation (« forced-out effect »).
L’effet d’immobilisation est la conséquence partielle d’un autre effet de l’impôt : l’effet de
concentration (« bunching effect »). En effet, l’impôt frappe en une année un gain qui
représente le revenu de plusieurs exercices pendant lesquels le bien a augmenté
graduellement de valeur. Dans le cas d’un impôt progressif, la taxation sera plus élevée que si
elle avait eu lieu chaque année. D’où l’idée de taxer les gains en capital à des taux réduits.

3.
3
D’où également l’idée de différer l’impôt si le montant tiré de la vente d’un bien en capital est
réinvesti (« roll-over »).
Dans son ensemble, la taxation des gains en capital a donc un effet déstabilisateur sur le
marché : elle accentue les fluctuations en prix et en quantité, provoquant une hausse des prix
en période de prospérité et une baisse des prix en période de dépression en raison de la
déductibilité des pertes. Elle ajoute donc à l’instabilité cyclique.
Toutefois, le vendeur considère l’emploi alternatif de son capital. Si le rendement d’un autre
bien en capital dépasse suffisamment le rendement qu’il escompte de son investissement
présent, il a avantage à réaliser celui-ci malgré l’imposition du gain. L’impôt exercera toutefois
un effet en capital : le vendeur qui réalise un gain et est taxé ne rentrera dans le marché qu’à
concurrence d’un montant diminué de la taxe, ce qui diminuera la hausse de prix. En période
de baisse des prix, l’effet en capital de la déduction des pertes freinera le déclin des prix.
Quant à la distinction, pour établir le taux d’impôt, entre gain à court terme et gain à long terme,
elle est généralement justifiée par l’allègement de l’effet de concentration. Plus la durée de
possession a été longue, plus l’effet de concentration est fort, justifiant ainsi une diminution du
taux d’impôt lors de la réalisation du gain. Il en résulte toutefois également une tendance à
attendre pour vendre que le taux à long terme puisse s’appliquer.
Reste enfin la prise en considération de la partie monétaire du gain, due à l’inflation. Elle
implique une réévaluation du prix d’achat pour le calcul du gain. Un tel système est souvent
instauré lorsque la taxation des gains en capital est introduite dans un pays. Il l’a par exemple
été en Angleterre. Lors de l’introduction de l’imposition des gains en capital, la valeur des titres
cotés pour le calcul futur des gains fut déterminée à l’entrée en vigueur de la loi (1965). Pour
les autres biens, le calcul du gain s’effectua prorata temporis, en supposant que le gain s’était
formé de manière uniforme pendant toute la durée de détention de l’actif, le contribuable
pouvant toutefois opter pour le calcul du gain par référence à la valeur de marché du bien à la
date de l’introduction du régime. Il en fut de même au Canada et en Irlande.
Le choix d’un système dépend donc de l’effet d’immobilisation jugé tolérable, mesuré en termes
d’augmentation du rendement alternatif nécessaire pour le neutraliser en période de
dépression, s’il s’indique de favoriser l’investissement en biens de capital pour stimuler la
croissance. La loi exemptera les gains en capital soit intégralement, soit à condition de
réinvestissement. Si la protection des ressources du Trésor est essentielle, la déductibilité des
pertes en capital sera limitée. Le régime fiscal des gains et pertes en capital apparaît donc
comme un outil essentiel de la politique économique moderne. C’est ce qui explique les
fréquents changements de ce régime, entre autres aux Etats-Unis. On a constaté par exemple
que, lorsque les gains réalisés lors d’une vente contre espèces étaient taxés alors que les gains
réalisés à l’occasion d’un échange d’actions lors d’une prise de contrôle ne l’étaient pas, les
actionnaires sollicités à la vente demandaient une prime plus élevée si le prix était payé en cash
que s’il était payé en actions.

4.
4
A cela, il faut ajouter que, dans la plupart des pays européens, à la suite de l’entrée en vigueur
de la directive mère-filiale généralisant l’exonération des dividendes payés par une société à
une autre à certaines conditions, les gains en capital sur actions réalisés par des sociétés sont
exonérés comme les dividendes intersociétés. Or, rien n’empêche un investisseur ou un
groupe d’investisseurs de créer une société de portefeuille, s’assurant par là l’exonération des
plus-values, au prix de la non-déductibilité des moins-values.
Le dernier grand changement qui s’est produit aux Etats-Unis résulte de la loi de 2003 (« Jobs
and Growth Tax Relief Reconciliation Act ») qui a réduit pour les individus le taux d’imposition
des dividendes de 38,6 % au maximum à 15 % et a réduit le taux d’imposition des plus-values
des particuliers de 20 % à 15 %. Il semble, qu’à la suite de cette législation, la part des profits
distribués au titre de dividendes par les sociétés ait augmenté.
Le débat est ancien. Le Président John Kennedy, dans son message au Congrès
accompagnant la loi de réduction d’impôt de 1963, disait : « Le traitement actuel des gains et
des pertes en capital est inéquitable et constitue une barrière à la croissance économique.
L’imposition des gains en capital affecte directement les décisions d’investissement, la mobilité
et le flux de capital à risque, des situations statiques à des situations plus dynamiques, la facilité
ou la difficulté des nouvelles initiatives à obtenir du capital et ainsi la force et la croissance
potentielle de l’économie ». La Sénatrice Conny Mack, Présidente du Joint Economic
Committee, était encore plus claire dans son rapport de 1999 intitulé : Diminuer les taux d’impôt
sur les gains en capital : la bonne politique pour le XXIe siècle : « La caractéristique la plus
importante des taxes sur les gains en capital est leur effet négatif sur l’efficience et la
croissance économique ». Alan Greenspan, à l’époque Président de la réserve fédérale,
déclara devant le Comité bancaire du Sénat américain : « Le taux approprié de l’imposition des
gains en capital est zéro ».
Chapitre
2
:
Imposition
des
plus-­‐values
de
particuliers
en
Belgique
au
titre
de
revenus
divers
Section
1ère.
Généralités
1. Principes
Quand elles sont imposées, les plus-values des particuliers le sont en Belgique parmi les
revenus divers, ensemble, assez composite, de revenus qui ne sont pas considérés comme
immobiliers, mobiliers ou professionnels. Le concept date de la réforme fiscale de 19623
.
3
T. Blockerye et L. Deklerck, Plus-values et moins-values. Impôt des personnes physiques, impôt des sociétés,
impôt des non-résidents, impôt des personnes morales, Cah. de fiscalité pratique, n° 18, Bruxelles, Larcier, 2009.

5.
5
Lorsqu’ils concernent les plus-values, les revenus divers sont taxés distinctement, à moins que
la globalisation ne s'avère plus intéressante pour le contribuable (art. 171 du C.I.R., in limine).
La globalisation n’existe que «positivement », lorsque le contribuable perçoit des revenus
divers, et non « négativement », lorsque le contribuable subit une perte dans des opérations
pouvant donner lieu à certains types de revenus divers. Cette perte est déductible pendant cinq
ans d’autres revenus divers du même type, mais le contribuable ne peut, pour l’exercice au
cours duquel la perte est subie, choisir la globalisation et déduire la perte de ses revenus
professionnels.
La Cour constitutionnelle a considéré ce régime comme non discriminatoire: le législateur n’a
voulu donner la faculté d’appliquer la globalisation que quant au taux de l’impôt, non quant à la
base imposable
4
.
Les revenus divers ne sont taxables que lorsqu’ils sont perçus, non déjà lorsque la créance qui
en est la source est certaine
5
. Ainsi, celui qui achète une créance pour un montant inférieur à
sa valeur nominale ne pourra être taxé qu’au moment de l’encaissement de la créance6
.
2. Pertes
déductibles
(art.
103
du
C.I.R.)
En ce qui concerne les revenus divers résultant des prestations, opérations, spéculations ou
services (art. 90, 1°), ainsi que les plus-values sur immeubles non bâtis (art. 90, 8°) et bâtis (art.
90, 10°), les pertes des cinq années antérieures, résultant d’opérations de même nature, sont
déductibles. La déductibilité n’est pas étendue aux pertes subies sur cessions d’actions ou
parts.
Section
2.
Les
bénéfices
ou
profits
occasionnels
(art.
90,
1°,
et
171,
1°,
a,
du
C.I.R)
1. Notion
Sont visés les bénéfices ou profits qui résultent de prestations, opérations ou spéculations
quelconques ou de services rendus à des tiers, même occasionnellement ou fortuitement, en
dehors de l'exercice d'une activité professionnelle, à l'exclusion des opérations de gestion
4
CA, arrêt n° 36/2004 du 10 mars 2004.
5
Cass., 1
er
février 1999, Act. Fisc., 1999, n° 12, p. 3; Cass., 19 avril 1999, J.D.F., 1999, p. 141, obs. M.P.
Contra: Bruxelles, 16 janvier 1998, F.J.F., n° 98/246 (plus-value réalisée sur la vente d’un immeuble
recueillie dès que la créance est certaine, c’est-à-dire au jour où la vente est parfaite entre parties).
6
Antwerpen, 8 janvier 2013, Fisco., 2013, n°1354, p.11.

6.
6
normale d'un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets
mobiliers, sans préjudice de l'application du 8° et du 9° de l'article 90 du CIR
7
.
Ces revenus sont imposés au taux distinct de 33%.
Les bénéfices ou profits imposés par l'article 90, 1° CIR, se distinguent de ceux, non taxés sauf
application des 8° et 9° du même article, qui proviennent de la "gestion normale d'un patrimoine
privé". Celle-ci peut être définie comme l'ensemble "des actes qu'un bon père de famille
accomplit, non seulement pour la gestion courante mais aussi pour la mise à fruit, la réalisation
et le remploi d'éléments d'un patrimoine, c'est-à-dire des biens qu'il a acquis par succession,
donation ou par épargne personnelle, ou encore en remploi de biens aliénés"
8
. Les travaux
préparatoires du C.I.R. sont toutefois muets sur le sens à donner à l'expression "gestion
normale".
A propos des cessions de titres, la possibilité de taxer une plus-value dans certains cas a mis
fin aux efforts de l’administration pour voir dans une cession de titres la cession simulée des
actifs sociaux suivie d’une distribution de dividendes ou liquidation9
.
Pour circonscrire la portée de l'article 90, 1°, il est nécessaire de se pencher sur l'interprétation
qu'en a donnée la jurisprudence.
L'existence de bénéfices ou profits provenant d'opérations ou spéculations occasionnelles
visées à l'article 90,1°, suppose l'existence d'un faisceau de critères, d'un ensemble de
présomptions précises et concordantes. Les éléments pouvant être retenus se rattachent
généralement aux catégories suivantes:
- l'importance et la répétition des opérations: par exemple, l'achat d'un bien immobilier pour
le revendre en de nombreuses parcelles;
- le lien étroit avec la profession exercée par ailleurs: plus un contribuable a d'expérience
dans un domaine donné, plus facilement les opérations relevant de ce domaine seront
qualifiées de spéculatives, comme, par exemple, les opérations immobilières effectuées par un
architecte;
- le fait d’avoir été gérant ou administrateur d’une société ou de stipuler une clause de non-
concurrence en cas de cession ne permet pas de conclure à une gestion s’écartant de celle du
7
Voy. l'étude de G. STEFFENS, circonscrite au domaine immobilier, dans R.G.F., 1983, p. 167. Cfr.
aussi S. Sablon, Normaal beheer van privaat vermogen, in Aktuele problemen van fiskaal recht, p. 101 ;
M. ANDRÉ, Les limites fiscales de la gestion normale d’un patrimoine privé, Bull. Contr., 1992, n° 719, p.
2360..
8
Rapport Comm. fisc. Sénat de MM. Van Houtte et Desmet, Doc. parl., Sén., sess. 1961-1962, , n° 366,
p.147, Pasin., 1962, p. 1702.
9
Cfr. décisions citées in J. MALHERBE, Le traitement fiscal du changement de tous les associés d’une
société, R.P.S., 1972, p. 181.

7.
7
patrimoine privé
10
. Il faut distinguer les actes accomplis à titre privé et les actes accomplis en
tant qu’organe d’une société
11
;
- le type de méthode utilisée: information minutieuse au départ, publicité intensive, entretien
de liaisons étroites avec une société, intervention de tiers, obtention d'un crédit de caisse ou
d'ouvertures de crédit, ou plus généralement utilisation de gros moyens, étrangers au capital
propre du contribuable
12
;
- la rapidité des acquisitions et reventes, démontrant la volonté de se dessaisir d'un bien
après un séjour aussi limité que possible dans le patrimoine du contribuable avec un profit
rapide et substantiel
13
.
Par contre, des revenus, qualifiés explicitement par le législateur comme étant d’une autre
nature (immobilière, mobilière ou professionnelle), même en vue de les exonérer, ne peuvent
être requalifiés en revenus divers. Il en est ainsi du boni de liquidation d’une société, qui
constitue un revenu mobilier
14
.
La disposition, en effet, « atteint les profits d’opérations qui échappaient à l’impôt en raison de
leur caractère occasionnel ou fortuit, tandis que la loi actuelle n’atteint que les occupations
lucratives15
.
Il s’agit donc de revenus autres que ceux qui étaient visés par les lois coordonnées anciennes
d’impôts sur les revenus, lesquelles taxaient les revenus immobiliers et mobiliers ;
En revanche, rien ne s’oppose à la requalification d’un revenu immobilier ou mobilier en revenu
professionnel sur la base de l’article 37 prévoyant que les revenus de biens immobiliers et des
capitaux et biens mobiliers sont considérés comme revenus professionnels lorsque ces avoirs
sont affectés à l’exercice de l’activité professionnelle de leur bénéficiaire.
10
Trib. Bruxelles, 16 février 2011, Courr. fisc., 2011, p. 203. Comp. Mons, 16 mars 2010, FJF n°
2011/16, p. 70.
11
Antwerpen, 23 septembre 2008, FJF n° 2010/283. L’ancien dirigeant d’entreprise qui vend ses parts
reste dans le cadre de la gestion privée : Civ. Bruxelles, 16 février 2011, Fisc. Koer., 2011, p. 196, T.F.R.,
2011, p. 568. En revanche, sous l’empire de la législation ancienne qui n’assimilait pas un boni de
liquidiation à un revenu mobilier, le boni perçu par un dirigeant d’entreprise qui avait acheté des actions
peu avant la liquidation a été considéré comme revenu divers : Cass., 6 mai 2011, Fisc. Koer., 2011, p.
340, T.F.R., 2011, p. 563 et p. 707, obs. L. Kell. Ce ne serait plus possible : S. De Raedt, Artikel 90, 1°
WIB 1992 en de koker-theorie, T.F.R., 2012, p. 379.
12
Voy. la jurisprudence citée par G. STEFFENS, op. cit., p. 169, et par P. COPPENS et A. BAILLEUX,
Droit fiscal, Les impôts sur les revenus, Bruxelles, Larcier, 1985, pp. 218 et 219.
13
Voy. la note précédente.
14
Cass., 6 mai 2011, Courr. Fisc., 2011, p. 359, obs.; Contra, à propos de loyers, Mons, 3 juin 2011,
J.D.F., 2011, p.101, obs.
15
Rapport. Comm. fisc. Ch. sur la loi du 20 novembre 1962, Doc. Parl., Ch., Sess. 1962-1963, n° 264-42,
p. 104, Pasin., 1962, p. 1453 ; G. van Frayenhoven, La Réforme des Impôts sur les Revenus,
Commentaire de la loi du 20 novembre 1962, Bruxelles, Jaric, 1963, p. 137, n° 169.

8.
8
L’article 90, 1°, lui, énumérant les revenus divers y inclus les « bénéfices ou profits quelle que
soit leur qualification » qui résultaient de prestations, opérations ou spéculations quelconques
ou de services rendus à des tiers, en dehors d’une activité professionnelle ou de la gestion du
patrimoine privé. Cette définition limite d’application du texte à des bénéfices ou des profits et
exclut implicitement les revenus immobiliers, mobiliers et d’ailleurs professionnels.
2. Opérations
immobilières
En ce qui concerne les opérations immobilières, l’administration énumère une série de critères
qui, en cas de combinaison entre eux (deux ou plusieurs selon les cas), révèleront le caractère
spéculatif de l’opération. Ces critères sont entre autres:
- le recours dans une large mesure à des emprunts pour financer l’acquisition;
- la manière anormale dont le bien immobilier se retrouve dans le patrimoine privé;
- le nombre d’opérations;
- l’exécution de travaux d’amélioration;
- l’appel à des professionnels du secteur
16
.
Il ne suffit pas qu’une plus-value ait été réalisée. Encore faut-il démontrer que l’acheteur savait
qu’il la réaliserait.
Quatre contribuables achètent un immeuble, signent un mandat de mise en locations puis
vendent l’immeuble avec plus-value. Bien qu’ils aient emprunté pour acquérir dans le but de
créer une égalité entre eux, ils n’ont pas dépassé la gestion privée
17
. De même, un couple qui,
pressé par la nécessité, vend rapidement un appartement acheté moyennant un emprunt
échappe à la taxation18
.
3. Opérations
sur
actions,
parts
et
autres
titres
Les plus-values réalisées sur des actions par une personne privée, en dehors de l’exercice
d’une activité professionnelle, ne sont pas imposables si elles relèvent de la gestion normale du
patrimoine privé, sous réserve de l’application de l’article 90, 9° du Code19
.
16
Com.I.R., n° 90/ 8.4. Cfr. T. Blockerye et L. Deklerck, Les plus-values immobilières taxables à titre de
revenus divers et revenus immobiliers, in La taxation du patrimoine privé, Limal, Anthemis, 2011, p. 91 ;
M. Marlière et C. Schotte, Le régime fiscal des plus-values immobilières réalisées par une personne
physique en cas de cession, C&FP 2008, liv. 9, 311-331.
17
Gent, 24 février 2009, F.J.F., n° 2010/40.
18
Bruxelles, 14 novembre 2012, Fisc. Koer., 2013, p. 369.
19
P.-F., Coppens, De la taxation de certaines plus-values sur participations privées: l’inexorable dérive
de l’administration fiscale in Bourgeois, M. et Richelle, I., dir., En quête de fiscalité, et autres propos,
Mélanges offerts à Jean-Pierre Bours, Bruxelles, Larcier, 2011, p. 203 ; M. Marlière, Plus-values privées

9.
9
Un contribuable ayant créé une société, laquelle acquiert ensuite un fonds de commerce et
l'aménage, a été considéré comme réalisant une spéculation taxable lors de la revente
immédiate de ses parts, avant même le début de l'exploitation
20
.
De la spéculation, la jurisprudence a étendu le champ d’application de la disposition à des
opérations complexes ou inhabituelles, souvent inspirées de motifs fiscaux.
L’administration fiscale a longtemps eu tendance à considérer que ne relevaient pas de la
gestion normale d’un patrimoine privé les plus-values dites « internes » et que, dès lors, elles
étaient imposables au titre de revenus divers. Elle visait notamment le cas des actionnaires
d’une société opérationnelle qui dispose de réserves importantes, lorsque ces actionnaires
cèdent toutes leurs actions (sauf éventuellement une par actionnaire), à un holding créé pour la
circonstance. Le holding acquitte sa dette vis-à-vis des actionnaires au moyen des dividendes
payés par la société opérationnelle. Mais ce pourrait aussi être le cas de la plus-value
importante réalisée par deux entrepreneurs ayant vendu après quelques années leurs actions
détenues dans une société qu’ils ont créée et qui est florissante à une entreprise active dans le
même secteur.
Ce faisant, l’administration interprétait de manière restrictive la notion de gestion normale du
patrimoine privé21
. Elle n’est cependant pas nécessairement suivie par la jurisprudence qui
considère fréquemment la cession à un holding comme une opération privée non imposable22
.
Selon un avis ancien du Service des décisions anticipées23
, qui a disparu de son site web, « les
plus-values qu'une personne physique réalise lors de l'apport à son propre holding d'actions
constitutives d'une participation majoritaire ou de contrôle ne devaient pas être considérées
comme des revenus divers au sens de l'article 90, 1°, C.I.R. 1992 si les engagements suivants –
facultatifs - étaient pris :
- « aucune réduction de capital n'est effectuée par la société holding pendant une
période de trois ans à compter de l'apport » ;
- « aucune réduction de capital n'est effectuée par la société opérationnelle pendant une
période de trois ans à compter de l'apport, sauf si ces moyens sont utilisés par la
société holding dans le cadre, par exemple, de nouveaux investissements ou du
réalisées par une personne physique sur des actions : actualités, in La taxation du patrimoine privé,
Limal, Anthemis, 2011, p. 19.
20
Antwerpen, 2 février 1993, Courr. fisc., 1993, p. 449.
21
Cfr. A. Haelterman, « Plus-values privées sur actions parfois imposables ? », Fisc., 1999, n° 733, pp. 1-
4.; J. MALHERBE et M. BERTHA, « Le cadre fiscal », in Les aspects actuels de la programmation
patrimoniale dans la famille, dir. Y.G. LELEU, Bruxelles, Bruylant, 2006, p. 244.
22
Mons, 15 avril 2004, F.J.F. 2010, n° 2010/224, p. 899; Bruxelles, 19 février 2010, R.G.C.F., 2010, p.
390.
23
Avis plus-values sur actions et parts – Art. 90,9°, 1er tiret CIR 92.

10.
10
financement d'autres sociétés du groupe ou d'entreprises liées, sans que ces flux
financiers puissent bénéficier aux actionnaires personnes physiques »;
- « pendant une période de trois ans à compter de l'apport, la distribution de dividendes
par la société opérationnelle n'est pas modifiée par rapport à la situation antérieure
existant avant l'apport à la société holding » sauf exception;
- « pendant une période de trois ans à compter de l'apport, les management fees,
rémunérations de dirigeants d'entreprise, etc., payés par la société opérationnelle,
correspondent aux rémunérations antérieures de dirigeants d'entreprise » sauf
exception.
En ce qui concerne les ventes d’actions à son propre holding, le Service avait d’abord annoncé
qu’il ne délivrerait pas de ruling positif. Il s’est référé ensuite, dans un avis ultérieur, à la
jurisprudence24
. Celle-ci est fréquemment favorable au contribuable, sauf circonstances de fait
particulières : la constitution d’un holding n’est pas, dans la gestion moderne, exclusive des
méthodes d’administration d’un patrimoine privé.
Le Service relève les critères suivants dans la jurisprudence :
- l’existence ou l’absence de motifs économiques ;
- le caractère complexe ou ingénieux de l’opération
- l’(les) opération(s) implique(nt) des sociétés récemment constituées (qu’il s’agisse de la
société d’exploitation ou de la holding) ;
- l’importance de la plus-value ;
- le mode de financement et les éventuelles cautions ;
- la capacité de financement de la société acquéreuse ;
- la distribution de dividendes entre le moment de l’acquisition des actions des sociétés
concernées par l’opération et le moment de l’opération projetée ;
- l’(les) opération(s) doit(vent) être appréhendée(s) dans sa (leur) globalité, qu’il soit fait
usage ou non de sociétés qui sont contrôlées par le demandeur, ou qu’il soit fait
recours ou non à des spécialistes. Il est question plus particulièrement d’analyser de
façon dont est géré le patrimoine privé ;
- l’estimation des parts.
Le Service des décisions anticipées a admis qu'il n'y avait pas lieu à taxation au titre de revenus
divers lorsqu'un actionnaire de référence, qui cesse réellement et complètement son activité au
sein d'une société, cède ses titres au holding qu'un autre actionnaire de référence crée pour les lui
racheter25
.
24
Cfr. L. Kell, De belastbaarheid van meerwaarden op aandelen in de personenbelasting, T.F.R., 2003,
p. 627 ; M. Van Beirs, Spéculer est-il anormal ? in Mélanges John Kirkpatrick, Bruxelles, Bruylant, 2004,
p. 915.
25
Décision n° 500.265 du 9 février 2006.

11.
11
Le Service des décisions anticipées adopte depuis lors tant en cas d’apport qu’en cas de vente,
une attitude extrêmement négative, qui semble dictée par une appréciation de la fonctionnalité
économique des opérations plutôt que par une analyse juridique de la notion de question du
patrimoine privé dans une société moderne. Il confirme ainsi les craintes d’une dérive vers un
jugement d’opportunité de l’administration s’immisçant dans les choix du contribuable.
Par exemple, le service a estimé que l’apport des actions d’une société disposant de liquidités
excédentaires ne pouvait avoir lieu sans imposition qu’après la distribution des liquidités26
.
Le Service a lors, en 2013, publié un nouvel avis sur son site, confirmant qu’en cas de vente
d’actions, l’opération serait examinée à la lumière de la jurisprudence.
La vente d’une société de liquidités sera jugée sur l’ensemble des opérations qui l’entourent et
dépassera généralement la gestion du patrimoine privé.
L’apport, lui aussi, sera désormais apprécié sur la base des critères de la jurisprudence.
En général, les opérations précédant ou suivant le transfert des actions seront prises en
considération. De plus, comme la cession a souvent lieu un certain temps après l’obtention de la
décision, celle-ci ne sera valable que si l’opération se situe dans le délai d’un an suivant la
décision.
La présence de liquidités excédentaires ou de biens, par exemple d’immeubles étrangers au
« Core business de l’entreprise disqualifie l’opération sauf distribution préalable des liquidités, sauf
s’il est démontré qu’elles sont nécessaires à l’entreprise.
Même dans ce cas, les opérations ultérieures, telle une réduction de capital, seront examinées à la
lumière de la nouvelle disposition anti-abus27
, permettant d’écarter les actes contraires à l’objectif
du législateur28
.
Le contribuable se voit donc entouré d’un maximum d’insécurité non seulement en ce qui cncerne
l’issue de sa demande mais aussi en ce qui concerne la durée de validité et la portée de la
décision.
Revenu imposable
En ce qui concerne le revenu imposable d’une opération occasionnelle visée, la Cour de
cassation avait décidé que: « L’article 90, 1° CIR, ne soumet pas à l’impôt la plus-value réalisée
à l’occasion d’une vente excédant les limites de la gestion du patrimoine privé, mais
26
V. Fisc. Act., 2013, n° 16, p. 4.
27
C.I.R., art. 344 § 1.
28
Comp. Th. Blockerye et P.-O. van Caubergh, Les sociétés face à l’abus fiscal : de la théorie à la
pratique, in J. Malherbe et E.-J. Navez, Droit des affaires et sociétés – Actualités et nouveaux enjeux,
Limal, Anthemis, 203, p. 46.

12.
12
uniquement le bénéfice ou profit qui résulte d’une telle opération. »29
Ceci conduisait dès lors à
n’imposer que le bénéfice ou profit résultant de l’opération spéculative, et non la plus-value
réalisée depuis l’acquisition des titres, comme l’ont fait certains arrêts de cour d’appel30
. Ainsi,
même en matière de vente de sociétés de liquidités – le vendeur ayant rendu sa société liquide
en aliénant préalablement les éléments de l’actif et l’acheteur se faisant fort de supprimer la
charge d’impôt par des déductions et payant donc un prix supérieur à la valeur intrinsèque de la
société –, il a été jugé que le montant taxable se limitait à cette partie du prix, sans que toute la
plus-value soit taxable31
.
Cette jurisprudence ne peut cependant plus s’appliquer aux plus-values sur actions et parts, la
taxation de celles-ci, en tant que plus-values et non en tant que bénéfices anormaux, étant
désormais expressément prévue à l’article 90, 9°, du Code. Elle s’applique toujours, par
exemple, aux plus-values sur immeubles32
.
Apport à une société de l’Union européenne
Si une plus-value sur actions ou parts est réalisée à l’occasion de leur apport à une société
résidente de l’Union européenne et que la société bénéficiaire de l’apport dispose, après
l’apport de la majorité absolue des droits de vote dans la société dont les actions ou parts ont
été apportées (« échange d’actions »), la plus-value ne peut être taxée en vertu de la Directive
européenne « fusions »33
. L’impôt ne sera dû que quand l’apporteur aliénera les actions
reçues34
. Toutefois, les dispositions anti-abus applicables aux fusions et la disposition anti-
abus générale permettraient d’imposer les opérations qui y contreviendraient.
4. Démarcation
entre
une
occupation
lucrative
professionnelle
et
une
spéculation
occasionnelle
Lorsque les critères réunis en l’espèce sont suffisants pour donner aux opérations un caractère
spéculatif, mais qu’en outre les opérations, de nature fréquente, se révèlent liées entre elles, les
profits qui en résultent deviennent normalement des revenus, de nature professionnelle, visés à
l’article 23, § 1er
, 2°, du C.I.R.
29
Cass., 30 novembre 2006, F.J.F., n° 2007/107, R.G.C.F., 2007, liv. 1, p. 40, J.D.F., 2007, p. 162, note,
T.F.R., 2007, liv. 317, p. 189, obs. L. Kell.
30
Bruxelles, 13 septembre 2007, RG n° 2003/AR/1820, J.D.F., 2008, p. 243, note; voir aussi Mons, 4
octobre 2007, R.G. n° 2006/761/A ; Bruxelles, 31 janvier 2007, F.J.F., n° 2007/188 ; . T. Afschrift, Le
mode de calcul du bénéfice imposable à tire de revenus divers en cas de cession d’actif comportant une
plus-value, R.G.C.F., 2007, p. 45
31
Bruxelles, 9 janvier 2009, J.D.F., 2010, p. 49, F.J.F. n° 2010/13 ; Mons, 19 septembre 2008, J.D.F.,
2009, p. 177, note.
32
Anvers, 22 novembre 2011, T.F.R., 2012, p. 385, obs. Kelle ; cfr. toutefois Cass., 6 mai 2011,
Fiscologue, 2011, n° 1254, p. 3 : en cas d’achat spéculatif, le produit total de la spéculation est
imposable.
33
Directive 90/434 du Conseil du 23 juillet 1990 modifiée par la Directive 2005/19/CE du Conseil du 17
février 2005, remplacée par la Directive 2009/133/CE du Conseil du 19 octobre 2009.
34
C.I.R., art. 95.

13.
13
La distinction entre occupation lucrative professionnelle et spéculation occasionnelle n’est donc
pas vraiment une différence de nature: c’est la fréquence des opérations, conjuguée à la
relation qui existe entre elles, qui caractérise l’occupation lucrative professionnelle.
La Cour de cassation a admis que constituent des revenus d’une occupation lucrative les plus-
values réalisées par un administrateur de sociétés et découlant de l’achat et de la revente à
court terme (quatre ventes en deux ans) d'actions de sociétés opérant toutes dans le même
secteur économique que celui où il exerçait ses fonctions d’administrateur, le contribuable ayant
pu bénéficier d'une avance consentie par une des sociétés en cause pour opérer un des achats
et ayant pu développer par ces opérations sur titres son influence dans ce secteur 35
.
« L’importance d’un patrimoine immobilier et les différents actes de gestion qu’il implique ne le
transforment pas automatiquement en patrimoine professionnel et les opérations que sa gestion
nécessite en prestations professionnelles »36
. La gestion d’un patrimoine privé peut
parfaitement requérir des actes de gestion nombreux.
Une succession d’achats, de ventes d’immeubles, avec recours à l’emprunt, donne naissance à
une activité professionnelle et entraîne la taxation comme bénéfices de cette activité tant les
plus-values réalisées que les loyers tirés des biens immobiliers. Pour caractériser cette activité,
l’administration peut avoir égard aux faits relatifs à d’autres exercices que les exercices litigieux.
Ont été considérés comme des activités professionnelles, outre la location de chambres
destinées à la prostitution, des délits répétés constituant une telle activité37
, la location de
chambres d’étudiants avec prestations38
et, comme en l’espèce, une activité constante d’achat-
vente avec emprunt et de location39
.
Même une modeste location de boîtes aux lettres, avec tri de courrier, a été jugée génératrice
de revenus professionnels et non immobiliers40
.
En revanche, la gestion d’un patrimoine immobilier privé peut nécessiter de nombreux actes de
gestion sans que cette gestion devienne professionnelle, en l’absence d’une « organisation »41
.
35
Cass., 7 décembre 2000, Pas., 2000, I, n° 676, p. 1896, F.J.F., n° 2001/215.
36
Bruxelles, 30 mai 2013, J.D.F., 2013, p. 121, obs. Cfr. aussi Liège, 20 novembre 2012, J.D.F., 2012, p.
363.
37
Liège, 26 mai 2000, F.J.F., n° 191/2000, Mons, 18
e
Ch., 13 novembre 2013, non publié.
38
Liège, 22 juin 2011, Act. Fisc., 2012, n° 6, p. 6.
39
Liège, 24 février 1995, F.J.F., n° 96/1995 ; Bruxelles, 7 novembre 2008, www.fiscalnetfr.be, cités Th.
Blockerye et L. Deklerck, Les plus-values immobilières taxables à titre de revenus divers et revenus
immobiliers, in La taxation du patrimoine privé, Limal, Anthemis, 2011, p. 111 ; Civ. Louvain, 4 janvier
2013, F.J.F., n° 2013/273.
40
Bruxelles, 15 février 2012, F.J.F., n° 2013/9.
41
Bruxelles, 30 mai 2013, ce Journal, 2013, p. 121, obs. ; Liège, 30 novembre 2012, ce Journal, 2012, p.
363.

14.
14
5. Consistance
du
patrimoine
privé
Pour le législateur, un patrimoine privé ne peut consister qu’en biens immobiliers, valeurs de
portefeuille et objets mobiliers.
La plus-value réalisée sur un droit immatériel sera donc toujours imposable, un tel droit n’étant
pas susceptible d’être considéré fiscalement comme relevant d’un patrimoine privé. Encore est-
il possible que cette plus-value puisse être qualifiée de revenu (mobilier) résultant de la cession
de droits d’auteur et de droits voisins (art. 17, § 1er
, 5°, du C.I.R.).
En revanche, si un bien transféré à une société est corporel - il s’agissait en l’espèce
d’un gisement de dolomie –, la plus-value peut, en l’absence de simulation, être considérée
comme non imposable car se rapportant à la gestion normale du patrimoine privé
42
.
Section
3.
Certaines
plus-­‐values
sur
immeubles
1. Plus-­‐values
sur
immeubles
non-­‐bâtis
(art.
90,
8°,
91
à
93,
101,
171,
1°,
b,
et
4°,
d,
et
172,
al.
2,
du
C.I.R.)
Ce sont les plus-values réalisées par des contribuables n’agissant pas à titre professionnel, à
l'occasion d'une cession à titre onéreux, sur des immeubles non bâtis situés en Belgique, si la
revente a lieu dans un certain délai:
- l'impôt distinct applicable sera de 33% du profit si la revente a lieu dans les cinq ans de
l’acquisition à titre onéreux;
- il sera de 16,5% si la revente a lieu entre cinq et huit ans de l’acquisition.
Si les terrains ont été acquis par donation et sont aliénés dans les trois ans de la donation et
dans les huit ans de l’acquisition à titre onéreux par le donateur, la même taxation a lieu.
Plus qu’à engranger des recettes fiscales, la disposition vise surtout à freiner une forme de
spéculation immobilière jugée stérile.
La plus-value se calcule en fonction des règles prévues à l'article 101. Celui-ci précise
en particulier que le prix d’acquisition est augmenté des frais d’acquisition à titre
onéreux et des impenses, fixés à 25% du prix à défaut de preuve. Il est en outre
augmenté de 5% par an.
42
Bruxelles, 6 mai 2010, F.J.F. n° 2010/251.

15.
15
En revanche, en cas d’acquisition par donation, il n’est pas tenu compte des frais relatifs à la
donation et le bien n’est pas réévalué à la date de celle-ci.
Les terrains sur lesquels sont érigés des bâtiments dont la valeur vénale est inférieure à 30%
du prix de réalisation de l'ensemble conservent leur nature d'immeubles non bâtis ; leur revente
reste soumise à l'article 90,8°.
Il existe différentes hypothèses d’exonération, notamment en cas d’expropriation pour cause
d’utilité publique (art. 93).
2. Plus-­‐values
sur
immeubles
bâtis
(art.
90,
10°,
91,
93bis,
et
171,
4°,
e,
du
C.I.R.)
Les plus-values sur immeubles bâtis sont imposables distinctement à 16,5%, quand il s'agit :
- de biens acquis à titre onéreux et aliénés dans les cinq ans de l'acquisition ;
- de biens acquis par donation et aliénés dans les cinq ans de l'acquisition à titre onéreux
par le donateur ;
- de terrains sur lesquels le contribuable érige un bâtiment dont la construction débute dans
les cinq ans de l'acquisition à titre onéreux du terrain (par le contribuable ou par le donateur s'il
y a eu donation), le tout étant aliéné dans les cinq ans de la première occupation ou location.
Toutefois, si la valeur vénale du bâtiment est inférieure à 30% du prix de réalisation de
l’ensemble, la plus-value réalisée sera taxable dans le régime des immeubles non bâtis,
conformément à l’article 90, 8°.
La valeur d’acquisition est, pour le calcul de la plus-value, augmentée comme en matière de
plus-values sur immeubles non bâtis.
Il existe différents cas d’exemption, dont celui qui a trait à la cession à titre onéreux de
l'habitation visée à l'article 12, § 3, dont le revenu cadastral est exonéré pendant une période
ininterrompue d'au moins 12 mois qui précède le mois au cours duquel l'aliénation a eu lieu (art.
93bis, 1°).
Section
4.
Cessions
de
participations
importantes
à
certains
non-­‐résidents
Le Code impose encore distinctement à 16,5% les plus-values réalisées en dehors de l'exercice
d'une activité professionnelle lors de la cession à titre onéreux de titres qui font partie d'une
participation importante (représentant plus de 25% des droits dans la société, détenus par le
cédant et ses proches parents) à une personne autre qu'une personne physique ou une
personne morale établie dans l’Espace économique européen.

16.
16
Initialement, la cession à une personne morale résidente d’un Etat de l’Espace économique
européen autre que la Belgique, était également visée par l’imposition, mais cette discrimination
par rapport à une société acheteuse belge a été jugée contraire au droit européen
43
.
L’interposition d’une personne non visée ne permettra pas d’éviter la taxation si elle est suivie
dans les 12 mois d’une cession à une personne visée (art. 94).
Le texte de la disposition ne paraît pas pouvoir englober les cessions qui consistent en réalité
en une introduction en bourse. Il ne fallait pas entraver l'accès à la bourse de certaines
entreprises moyennes.
La Cour constitutionnelle a jugé que la distinction entre cession à une société belge et à une
société étrangère n’était pas discriminatoire: le législateur peut favoriser les opérations qui ne
menacent pas l’ancrage d’une société
44
. L’article 90, 9°, 2e
tiret du Code des impôts sur les
revenus, en ce qu’il ne vise que les cessions de participations importantes à des sociétés
étrangères (hors E.E.E. actuellement), à l’exclusion des cessions à des sociétés résidentes, ne
contient pas de discrimination interdite, car le législateur dispose « d’une marge d’appréciation
étendue » en matière fiscale et qu’en l’espèce, le législateur n’a pas fait un choix politique
« manifestement erroné ou déraisonnable », en favorisant les cessions « qui ne risquent pas de
menacer de manière sensible l’ancrage juridique et factuel de la société belge dont les actions
sont cédées ».
La plus-value a été jugée taxable même si une partie du prix n'est pas payée
45
, ce qui semble
contraire au principe évoqué plus haut.
43
C.J.C.E., 8 juin 2004, aff. C-268/3, De Baeck.
44
C. Const., arrêt n° 143/2009 du 17 septembre 2009.
45
Antwerpen, 28 juin 1993, F.J.F., n° 94/59.

17.
17
Table
des
matières
Introduction
.................................................................................................................................................
1
Chapitre
1
:
Considérations
économiques
...................................................................................................
1
Chapitre
2
:
Imposition
des
plus-­‐values
de
particuliers
en
Belgique
au
titre
de
revenus
divers
.................
4
Section
1ère.
Généralités
........................................................................................................................
4
1.
Principes
......................................................................................................................................
4
2.
Pertes
déductibles
(art.
103
du
C.I.R.)
.........................................................................................
5
Section
2.
Les
bénéfices
ou
profits
occasionnels
(art.
90,
1°,
et
171,
1°,
a,
du
C.I.R)
...............................
5
1.
Notion
..........................................................................................................................................
5
2.
Opérations
immobilières
.............................................................................................................
8
3.
Opérations
sur
actions,
parts
et
autres
titres
..............................................................................
8
4.
Démarcation
entre
une
occupation
lucrative
professionnelle
et
une
spéculation
occasionnelle
12
5.
Consistance
du
patrimoine
privé
...............................................................................................
14
Section
3.
Certaines
plus-­‐values
sur
immeubles
....................................................................................
14
1.
Plus-­‐values
sur
immeubles
non-­‐bâtis
(art.
90,
8°,
91
à
93,
101,
171,
1°,
b,
et
4°,
d,
et
172,
al.
2,
du
C.I.R.)
............................................................................................................................................
14
2.
Plus-­‐values
sur
immeubles
bâtis
(art.
90,
10°,
91,
93bis,
et
171,
4°,
e,
du
C.I.R.)
......................
15
Section
4.
Cessions
de
participations
importantes
à
certains
non-­‐résidents
........................................
15