Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

מפגש שני - איך לרכוש דירות להשקעה עם הון עצמי נמוך?

689 views

Published on

http://www.homeinj.co.il/ "קבוצת הרוכשים הירושלמית" היא ארגון ששם לעצמו למטרה לאפשר לכמה שיותר משפחות לרכוש בית בירושלים. זאת ע"י איגוד מספר רב של משפחות וזוגות המבקשים לגור בעיר. הקבוצה מתמקדת כרגע במספר פרוייקטים של דיור ברחבי ירושלים, על פי ביקושי הדירות המגיעים אליה/ כדי שנוכל לספק לך הצעות מתאימות בגין רכישת דירות נודה לך אם תמלא את השאלון (המופיע בעמוד הבית של האתר) - כמה תהייה מוכן לשלם בעבור קניית דירה בירושלים?

Published in: Real Estate
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

מפגש שני - איך לרכוש דירות להשקעה עם הון עצמי נמוך?

  1. 1. קבוצת הרוכשים הירושלמית <ul><li>רקע של הקבוצה : בשל מחירי הדירות הגבוהים אין כרגע , למשפחות צעירות רבות , אפשרות לרכוש דירה בירושלים . מטרת המיזם החברתי היא לספק לכמה שיותר משפחות את האפשרות לרכוש דירה , להישאר לגור בעיר ובכך לשמור על האופי הצעיר שלה . </li></ul><ul><li>מטרת הקבוצה היא להגדיל את כח הקניה של המשפחות הצעירות בירושלים . הקבוצה תתמקד בהוזלת מחירי הדירות בפרוייקטים בשכונת ארנונה , תוך בחינה של שכונות נוספות בעתיד הקרוב ( כמו רמת שרת ), בהן יש ביקושים למגורים ע &quot; י המשפחות צעירות . </li></ul><ul><li>הסקר שחולק לכם נועד לבדוק את הביקושים למגורים בירושלים של המשפחות הצעירות , כדי שניכנס למו &quot; מ להוזלת מחירי הדירות , בפרוייקטים המותאמים למשפחות הצעירות בצורה האופטימלית . </li></ul>
  2. 2. <ul><li>ליווי הקבוצה : הקבוצה מלווה על ידי משרד עו &quot; ד א . ש . שמרון , י . מלכו , פרסקי ושות ' וחבריה יהיו זכאים למימון בנקאי של עד 75% משווי הדירה (* בהתאם לבחינה של כל לקוח ) ע &quot; י בנק מזרחי טפחות .  </li></ul><ul><li>לשם השוואה כיום לקוח פרטי יכול להגיע למימון בנקאי מכסימלי של 60% בלבד משווי הדירה אותה הוא רוצה לקנות . </li></ul><ul><li>על מנת להגדיל ולשפר את יכולת המיקוח של רוכשיה , &quot; קבוצת הרוכשים הירושלמית &quot; נעזרת בשיווק הפרוייקטים שלה , ע &quot; י &quot; אגודת הסטודנטים של האוניברסיטה העברית &quot;, &quot; צעירים במרכז &quot;, &quot; אגודת הסטודנטים של מכללת דודו ילין &quot;, ו &quot; אגודת הסטודנטים של מכללת הדסה &quot;.  </li></ul>
  3. 3. מפגש שני – איך להוציא מימון בנקאי רב יותר לרכישת דירה ? <ul><li>אם מישהו יבקש מכם הלוואה של 100,000 שקל , מה הייתם רוצים לדעת עליו לפני שהייתם מלווים לו את הכסף ? </li></ul><ul><li>הכנה למו &quot; מ - כדי להתמקח מול הבנקים אנחנו צריכים להכיר את הכוחות המשפיעים על הבנקים והבנקאים </li></ul>
  4. 4. איך להציג את עצמנו בצורה אופטימלית מול הבנקאי או איך להפוך ללקוח &quot; יציב פיננסית &quot; בעיני הבנקאי שלנו ? <ul><li>נתמקד בהוצאות - כשהבנק בוחן לקוחות , לפני מתן הלוואה גדולה בכלל ולפני מתן משכנתא בפרט , הוא מבקש מהם תדפיס של הפעולות בחשבון הבנק שלנו ב -3 החודשים האחרונים . זאת , על מנת לוודא שהלקוח מנהל את חשבונו באופן יציב ( שתזרים המזומנים שלו בחשבון הוא יציב ) במה יש להתמקד : </li></ul>
  5. 5. <ul><li>א ) ניהול התשלומים שלנו בצורה אחראית – אם יש לנו כסף בחשבון נשלם את התשלומים שלנו עכשיו ואם אין לנו כסף בחשבון ( או במסגרת שהבנק העמיד לרשותנו ) נדחה את התשלומים כדי שלא נסתבך עם מחויבויות שאיננו יכולים לעמוד בהם . </li></ul><ul><li>למשל , יהיה חכם לפרוס הוצאה מסויימת למספר חודשים , אם אנחנו יודעים שנותרו לנו אלף שקלים בלבד במסגרת האשראי שלנו , או לחילופין יהיה נבון לדחות הוצאה גדולה , כמו תשלומי ארנונה , לחודש הבא אם החודש אנחנו קרובים לניצול מסגרת האשראי שלנו במלואה . </li></ul>
  6. 6. <ul><li>ב ) ביחד עם הנאמר בסעיף א ', יש להשתדל לא לחרוג בתשלום הוצאותינו , כדי שלא נגרור קנסות ונמצא את עצמנו מתמודדים עם עיקולים , או במקרים קיצוניים אפילו עיקולים של חשבון הבנק שלנו על ידי העירייה , כי לא שילמנו את תשלומי הארנונה . ניתן לדחות הוצאות במידה סבירה , אבל בשום אופן לא לשכוח מהן . </li></ul><ul><li>ג ) לא לקחת הלוואות ( מכל סוג שהוא ) אם אנו יודעים כי קיים חוסר וודאות לגבי אפשרותנו להחזיר אותן בעתיד . </li></ul>
  7. 7. <ul><li>ד ) לייצר תזרים מזומנים חכם – לדחות הוצאות חודשיות קבועות כמו שכר דירה , או תשלומי כרטיס אשראי למועד מאוחר ממועד כניסת המשכורת החודשית שלנו ( או ההכנסות החודשיות שלנו ). זאת , כדי שיווצר פער של תזרים מזומנים חיובי לזכותנו ולא &quot; ניחנק מתשלומים &quot; ובלי לשים לב נעבור את מסגרת האשראי , או נתקרב אליה מאוד . </li></ul><ul><li>ה ) להימנע מצ ' קים חוזרים בחשבון שלנו – לתת רק צ ' קים שסכום הכסף המשולם דרכם , תואם את כמות הכסף בחשבון שלנו , בתאריך פרעון הצ ' ק . </li></ul><ul><li>* הערה - אין זה משנה אם אתם בפלוס או במינוס בחשבון הבנק שלכם , חשובה ההתנהלות הכלכלית שלכם – שמירה על תזרים של מזומנים יציב וקבוע ועמידה במסגרת האשראי שלכם . </li></ul>
  8. 8. נתמקד בהכנסות <ul><li>כשהבנקאי בוחן מתן הלוואה כלשהי הוא ישאל – מהו מקום העבודה של הלקוח ? זאת , היות שהבנקים אוהבים מקום עבודה יציב וקבוע . </li></ul><ul><li>א ) עבודה במקום עבודה יציב או הצגת מקום העבודה שלנו כיציב – עבודה בעירייה ובמשרדי ממשלה ( כדוגמאת משרד החינוך , חברת החשמל ועוד ) נחשבת לעבודה יציבה . מורה ליוגה העובדת כפרילנסרית במתנסים או בחוגים פרטיים נתפסת בעיני הבנקים כלא יציבה . מצד שני גם מורה ליוגה יכולה להוכיח שיש לה חוזים או הסכמים לתקופה של שנה ויותר עם המוסדות בהם היא עובדת כפרילנסרית , ואז היא תעלה את רמת יציבותה בעיני הבנקים . במבט ראשון , שכירים יכולים להיתפס בעיני הבנקאי כיציבים מעצמאיים . זאת , בשל התנודתיות וחוסר היציבות המתלווה להכנסתו של עצמאי . עם זאת , עצמאי בעל ותק של מספר שנים באותו תחום מקצועי בעל הכנסה יציבה , יכול להיחשב בעיני הבנקאי כלקוח יציב יותר , מאשר לקוח עצמאי . </li></ul>
  9. 9. <ul><li>ב ) קביעות - עובד במחלקת התברואה של העירייה עשוי להיתפס בעיני הבנקאי כלקוח העובד במקום עבודה קבוע , אבל אם הוא התחיל לעבוד שם לפני חודש ולפני כן הוא היה שחקן , הבנקאי יתקשה להתייחס אליו בתור עובד קבוע . זאת , בשל הזמן המועט שהוא עובד בעירייה ולכן הבנק לא יחשיב עדיין את עבודתו במחלקת התברואה כמקצוע שלו וכמקום עבודתו הקבוע . </li></ul><ul><li>ג ) הכנסה הגדלה בהדרגה אבל באופן רציף , עדיפה על פני הכנסה תנודתית . </li></ul><ul><li>* הערה – הכנסה אינה רק משכורת אלא גם שכירות , תשלומים קבועים מהביטוח הלאומי , צ ' קים של לקוחות ( אצל עצמאיים ), או כל הכנסה אחרת המתקבלת על בסיס חודשי וקבוע . </li></ul>
  10. 10. <ul><li>ד ) גיבוי כלכלי משפחתי בעת הצורך – אם הבנקאי יחשוב כי ללקוח אין יציבות כלכלית מספקת הוא עשוי לברר האם יש &quot; גב כלכלי &quot; של המשפחה שלו העומד מאחוריו בשעת הצורך . במידה והמצב הפיננסי שלנו לא מרשים מספיק והמצב של ההורים שלנו כן , עדיף לקחת את המשכנתא בסניף בו מנוהל חשבון הבנק של ההורים שלנו – דבר שיגדיל את יכולת המיקוח שלנו מול הבנקאי . </li></ul><ul><li>ה ) בן זוג שני מפרנס – הכנסה של 2 אנשים טובה מהכנסה של מפרנס יחיד . וככלל זוג עובד יוכל לקבל תנאי מימון גדולים יותר מאשר אדם יחיד . </li></ul>
  11. 11. <ul><li>ו ) הכנסה פנויה בגובה 30% - כשנבוא לבקש משכנתא עדיף שהכנסתנו הפנויה ( הכסף שנשאר לנו לאחר ששילמנו את הוצאותינו ) תהייה 30% מסך ההכנסה החודשית שלנו . כדי להגיע או להתקרב לנתון זה , כדאי שנפרוס את המשכנתא שלנו לטווח הזמן המירבי שניתן באותו הבנק . </li></ul><ul><li>* הערה – לא בכל הבנקים ניתן לפרוס את המשכנתא ל -30 שנה . ככלל ככל שפעילות הבנק בתחום המשכנתאות גדולה יותר , הבנק יוכל להציע את האפשרות לפרוס את המשכנתא לכמה שיותר שנים . </li></ul><ul><li>* גודל הפעילות בתחום המשכנתאות – מעודכן ל -09/2012 נלקח מסיכום נתונים של אתר גלובס </li></ul><ul><li>מזרחי טפחות – 30.3% </li></ul><ul><li>לאומי – 26% </li></ul><ul><li>פועלים – 21.3% </li></ul><ul><li>דיסקונט – 8.6% </li></ul><ul><li>בינלאומי – 6.8% </li></ul>
  12. 12. לאחר שהעלינו את תדמינתנו בעיני הבנקאי והוא מעריך אותנו כלקוחות יציבים , הוא עשוי להתחיל לחזר אחרינו ולהציע לנו תנאים אטרקטיביים <ul><li>כעת , עלינו להכיר את המערכת הבנקאית כדי להוציא ממנה מימון רב יותר : </li></ul><ul><li>מידע מקדים – רווחיות המוצר – יש להכיר את רווחיות תחום המשכנתאות בעיני הבנקים . </li></ul>
  13. 13. <ul><li>* רווחיות המשכנתאות בעיני הבנקים - מעודכן ל -09/2012 נלקח מסיכום נתונים של אתר גלובס </li></ul><ul><li>מזרחי טפחות – 37% מרווחי הבנק הגיעו מתחום המשכנתאות </li></ul><ul><li>שאר הבנקים - רק 6% מרווחיהם הגיעו מתחום המשכנתאות </li></ul><ul><li>מסקנה – במזרחי טפחות עשויים להעדיף לקוחות המעוניינים לקחת משכנתאות על פני לקוחות המעוניינים לפתוח חשבון . בעוד שבבנקים האחרים עשוייה להיות עדיפות ללקוחות המעוניינים לפתוח חשבון , על פני לקוחות המעוניינים לקחת משכנתא . </li></ul><ul><li>* הסתייגות – מטעמי נוחות מעדיף הציבור הרחב לנהל באותו הסניף גם את המשכנתא וגם את חשבון הבנק שלו , ולכן בפעמים רבות משמשות המשכנתאות את הבנקים , כמוצר ש &quot; תופס את הלקוח &quot; על מנת שיעביר את חשבון הבנק שלו לסניף . </li></ul>
  14. 14. <ul><li>ב ) העברת משכורת לסניף בו ניקח משכנתא – לעיתים עדיף לקחת משכנתא בסניף בו אין לנו חשבון , ולאחר שמציעים לנו את תנאי המשכנתא לומר כי נהייה מוכנים להעביר את המשכורת שלנו מהסניף אליו היא מועברת כעת אל הסניף החדש . מהלך זה עשוי להביא בעיקר , לחיסכון של עד 50% ב &quot; דמי פתיחת תיק משכנתא &quot; - עמלה חד פעמית בגין השירות הכרוך בפתיחת תיק משכנתא ( דמי פתיחת תיק נעים לרוב בין 0.25% ל -0.6% מסכום המשכנתא ) . </li></ul>
  15. 15. <ul><li>ג ) חבר מביא חבר – הבנקים &quot; נלחמים &quot; על כל לקוח , והסניפים של כל בנק מתחרים בינם לבין עצמם על לקוחות ואתם יכולים לנצל זאת לטובתכם . תוכלו לומר לבנקאי שאם הוא יעשה לכם הנחה של מספר עשיריות האחוז על ריבית המשכנתא , או יעלה את אחוזי המימון שהבנק יספק לכם בעבור הדירה , תעבירו לסניף שלו את אחד מחבריכם שמתלבט איפה לפתוח חשבון בנק . </li></ul><ul><li>ד ) תוכלו אפילו להביא לסניף שלכם חבר המעוניין לקחת משכנתא , ונמצא באותו הבנק אבל בסניף אחר – במצב זה גם כח המיקוח של חברכם יגדל , כי סניף הבנק שלכם מעוניין שחברכם ייקח משכנתא בסניף החדש . </li></ul><ul><li>ידע על מוצרי הבנק - סוגי המשכנתאות שהבנק מציע – במפגש הבא . </li></ul>
  16. 16. <ul><li>ה ) יצירת קשר אישי - בעיקר עם מנהלים בסניפים או מנהלים בדרג ביניים - טובות וחברים יש בכל מקום . קשר אישי הוא דבר שנבנה עם הזמן . מנהל בדרג ביניים / מנהל מחלקה בסניף הבנק / מנהל הסניף בעצמו עשויים לתת את המלצתם ו / או לאשר תנאי מימון גבוהים יותר וריבית נמוכה יותר , על פי היכרות אישית . </li></ul>
  17. 17. <ul><li>מפגש הבא : במינהל קהילתי הגבעה הצרפתית </li></ul><ul><li>ברחוב ההגנה 13  שכונת הגבעה הצרפתית </li></ul>

×