Direito à moradia e o registro de imóveis

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Direito à moradia e o registro de imóveis

  1. 1. Marcelo Augusto Santana de Melo Registrador da Propriedade em Araçatuba-SP Direito à Moradia e o Registro de Imóveis Atibaia, 23 de março de 2012.
  2. 2.  Direito de propriedade e sua função social  Direito à Moradia  Registro de Imóveis. Fundamentos  Comunicação (formal-informal / aparência registral- real)
  3. 3.  Como surgiu a propriedade privada?  “What’s property?”. JOSEPH SINGER.  Complexidade de conceituação. Estudo de aspectos estruturais e não funcionais.  Direito Romano. A partir da maneira que se visualiza a família e a figura do pater familias romano, visualizar-se-á também a propriedade.  Usar, gozar e dispor. Surgiu apenas nas compilações.  Feudalismo. Queda do império romano. Dualidade de sujeitos (Arruda Alvim). Vassala (cultivo da terra) e Senhorio (Protetor). Finalidade social já que o permitia o uso compartilhado da terra? Capitalismos. Independência.  1688 - Revolução Gloriosa Inglesa  Código Napoleônico (1804). Expressão do liberalismo. Não interferência do Estado.
  4. 4.  Direito Romano: omni agro deserto. XII Tábuas.  Na Suma Teológica, Santo Tomás de Aquino (1225-1274). Aceitação da propriedade com funções não somente privadas. Encíclicas papais.  John Locke (1632-1704)- Teoria jusnaturalista (acréscimo do trabalho)  Leon Duguit (final do século XIX). Inspiração na doutrina de Augusto Comte (discurso sobre o espíríto positivo): Irrelevância da existência individual do homem. Solidariedade.  Constituição Socialista do México de 1917  Constituição Alemã (Weimar) de 1919
  5. 5.  1824 – modelo liberal individualista  1891 – desapropriação pelo “bem público”  1934 – diversas referências sociais da propriedade. A propriedade não poderia ser exercida contra o interesse social ou coletivo  1937 – manutenção da CF anterior  1946 – Condicionava a propriedade ao bem estas social  1967 – primeira menção à função social da propriedade  1969 – manutenção da anterior
  6. 6. Constituição Federal Brasileira (1988)  O art. 5º, inciso XXIII - direitos e garantias fundamentais  Artigo 170, inciso III- ordem econômica brasileira  Art. 182 – Função Social da Cidade  Art. 186 – Da política Agrícola e Fundiária e da Reforma Agrária.
  7. 7.  A propriedade rural cumpre sua função social se observa simultaneamente os quatro requisitos do art. 186: I - aproveitamento racional e adequado; II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente; III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho; e IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.  A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor (§ 2º do art. 182, CF).
  8. 8.  225 da Constituição Federal TODOS têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao poder público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações Cidades sustentáveis. Agenda 21. Cidade saudável. Carla Canepa.
  9. 9.  Artigo 1.228: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.  § 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas
  10. 10.  “Não se pode mais reduzir a noção de função socioambiental da propriedade meramente à ideia de limitação administrativas externas ao exercício do direito, o que é muito do gosto dos administrativistas” (Edésio Fernandes. A nova ordem jurídico-urbanística do Brasil. Del Rey. Minas Gerais: 2006, p. 15).
  11. 11.  Natureza jurídica - Corolário da função social da propriedade - Direito Social. Bobbio. - Direito Humano. Direitos naturais. Jusnaturalimos. Contratualismo.
  12. 12.  A Declaração Universal dos Direitos Humanos de 1948 reconhece o direito à moradia em seu art. 25.1: “Toda pessoa tem direito a um padrão de vida capaz de assegurar a si e a sua família saúde e bem estar, inclusive alimentação, vestuário, HABITAÇÃO, cuidados médicos e os serviços sociais indispensáveis, e direito à segurança em caso de desemprego, doença, invalidez, viuvez, velhice ou outros casos de perda dos meios de subsistência fora de seu controle.”
  13. 13.  Vários tratados internacionais após essa data reafirmaram que os Estados têm a obrigação de promover e proteger este direito. Hoje, já são mais de 12 textos diferentes da ONU que reconhecem o direito à moradia, a grande maioria já incorporada na legislação brasileira  Carta Mundial do Direito à Cidade cuja redação vem sendo discutida e construída desde 2004 (Fóruns Social das Américas – Quito e Mundial Urbano – Barcelona) e 2005 (V Fórum Social Mundial – Porto Alegre
  14. 14.  Exercício pleno à cidadania e à gestão democrática da cidade  função social da cidade e da propriedade. Carta de Atenas.  igualdade, não discriminação  proteção especial de grupos e pessoas vulneráveis  compromisso social do setor privado  impulso à economia solidária e a políticas impositivas e progressivas.
  15. 15.  - Pacto Internacional dos Direitos Civis e Políticos (1966);  - Convenção Internacional sobre a Eliminação de Todas as Formas de Discriminação racial (1965)  - Convenção Internacional sobre os Direitos da Criança (1989)  - Convenção Internacional de Proteção dos Direitos de Todos os Trabalhadores Migrantes e Membros de Sua Família (1977)  - Convenção Internacional Sobre o Estatuto dos Refugiados (1951)
  16. 16.  Declaração Sobre Assentamentos Humanos de Vancouver (1976). Habitat I.  Declaração sobre o Desenvolvimento (1986)  Agenda 21 (1992). Rio de Janeiro.  Agenda Habitat II (1996). Estambul.  resoluções s-25/2 de 09 de junho de 2001; e 56/206 de 21 de dezembro de 2001. A Assembleia Geral das Nações Unidas reforçou o mandato da agência e elevou o seu estatuto para um programa com todos os requisitos do sistema da ONU.
  17. 17. Compreensão do direito à moradia na agenda habitat II - O parágrafo 2º do Preâmbulo da Agenda Habitat traz o conceito de habitação adequada - Acesso à terra. O parágrafo 55 reconhece o acesso à terra como pré-requisito essencial para prover adequada habitação para todos e para o desenvolvimento dos assentamentos sustentáveis.
  18. 18.  reconhecer e legitimar a diversidade de mecanismos de oferta de terra, descentralização de responsabilidade sobre a gestão da terra;  promover inventários públicos;  desenvolver sistemas de informação (incluindo o valor da terra);  utilizar o máximo do potencial da capacidade da infra-estrutura urbana;  adotar instrumentos de recuperação dos investimentos do poder públicos que tenha resultado a valorização da terra;  constituir procedimentos sobre cadastro e registro para fins de regularização de assentamentos informais;  desenvolver códigos e leis para regular o direito da propriedade da terra;  estabelecer procedimentos simples para transferência de terra da modificação do uso da terra.
  19. 19.  Art. 6º, CF. São direitos sociais, de acordo com o a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância e a assistência aos desamparados.  art. 5º, § 2º, CF. Confere status de direito e garantia fundamental, aos tratados e acordos internacionais, destacando-se no âmbito de nosso estudo a Declaração Universal dos Direitos Humanos, a Carta Mundial do Direito à Cidade e a Agenda Habitat.
  20. 20.  O artigo 182, CF. traz inovação ao prever a função social da cidade e que o plano diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.  O Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001) “[...] a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o desta Lei (art. 39)”. Edésio Fernandes (prêmios)
  21. 21.  Em 2005 tivemos, também, a Lei 11.124, de 16 de junho que criou o Sistema Nacional de Interesse Social que estabeleceu não somente a moradia como direito, como acrescentando também que mesma deve digna (art. 4º, inciso I, b).  A mudança de paradigma jurídico com relação à moradia é substancial também no aspecto legal, já que a moradia jamais havia recebido tratamento de direito, sempre até então foi tratada com uma mera acessão à propriedade ou programa de habitação (cf. Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964).
  22. 22.  Segurança da posse (propriedade?)  Disponibilidade de serviços, infraestrutura e equipamentos públicos  Custo acessível  Habitabilidade  Não descriminação e priorização de grupos vulneráveis  Localização adequada  Adequação cultural
  23. 23.  VIVER COM SEGURANÇA  VIVER EM PAZ  VIVER COM DIGNIDADE.
  24. 24.  Art. 40 da Lei n. 6.766/79.  Presidência do procedimento administrativo pelo Poder Judiciário  Ausência de ferramenta jurídica justificadora de tratamento jurídica diverso (§ 5o A regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá contrariar o disposto nos arts. 3o e 4o desta Lei, ressalvado o disposto no § 1o desse último. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)  Falta de previsão de cientificação por edital dos detentores de direito real  Regularização tão-somente dos títulos  Dominialidade.
  25. 25.  Causas dos assentamentos informais: - Ausência de políticas públicas adequadas - Crescimento populacional - Mercado imobiliário ineficiente - Fiscalização do Estado - Incentivo do próprio Poder Público - Concentração periférica
  26. 26.  Caráter excepcional  Irreversibilidade das áreas ocupadas  Simplificação dos procedimentos (art. 2º, inciso XV, do Estado da Cidade)
  27. 27.  Parcelamento irregular a) Aprovação e não término do procedimento (registro) b) Inadequação do projeto com a situação fática  Parcelamento clandestino  Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937. Preocupação com caráter civil e ausência de regras urbanísticas. Contratos somente parcelados.
  28. 28.  “o zoneamento pode ser entendido como um procedimento urbanístico destinado a fixar os usos adequados para diversas áreas do solo municipal. Ou: destinado a fixar as diversas áreas para o exercício das funções urbanas elementares” (José Afonso da Silva)  Confusão com aspecto funcional (usos)  Plano Diretor. Instrumento legislativo adequado  Criação de regra jurídica especial. Fundamento principal.  Averbação de ZEIS?
  29. 29.  Cidadania  Dignidade da pessoa humana  Erradicação da pobreza e redução das desigualdades (art. 3º, inciso, III, CF)
  30. 30.  A Lei 11.977, de 07 de julho de 2009, conceitua a regularização fundiária como “[...] conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a GARANTIR O DIREITO SOCIAL À MORADIA, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado”.  Direito à Moradia. Segurança não somente da posse, mas também do próprio direito de propriedade. Inovação.  A regularização fundiária como objeto da qualificação registral. O Oficial do Registro de Imóveis irá ser o presidente do procedimento de regularização fundiária e deverá qualificar o auto de demarcação e documentação que o acompanha.  Demarcação urbanística.  Legitimação de posse (inmatriculacion do Direito Espanhol). Usucapião Administrativa. Natureza jurídica? Atos administrativos negociais (Hely L. Meirelles).
  31. 31.  Necessidade de ampliação do acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda  Necessidade de integração administrativa entre os entes políticos  Gestão democrática dos espaços urbanos  Estímulo à resolução extrajudicial de conflitos  Necessidade de concessão do título preferencialmente para a mulher
  32. 32.  Regularização fundiária como regularização jurídica dos lotes. Mais comum na América Latina. Hernando de Soto. Outdoor de fantasias? (Flauzilino Araújo dos Santos).  Regularização fundiária como urbanização do assentamento  Regularização conjunta. Edésio Fernandes critica a regularização dissociada da urbanização  Vicente de Abreu Amadei (urbanística, administrativa e civil)  Regularização fundiária de interesse social e de bens específicos
  33. 33.  A regularização constante do art. 40 da Lei 6.766/79 foi revogada pela dos artigos 46 e seguintes da Lei 11.977/09?  Regularização beneficiada e não beneficiada.  Derrogação  Depósitos  Regularização fundiária sumária ou inominada. Em que hipóteses aplicar?
  34. 34. Fundamentos existenciais.  Aparência  Confiança  Boa-fé (subjetiva e objetiva)  Segurança jurídica.
  35. 35.  A aparência é a imagem que as coisas apresentam a quem externamente as observa, podendo ou não corresponder à realidade.  aparência jurídica tem significado distinto da aparência ordinária  A aparência jurídica é mais relevante  Em certas circunstâncias e quando combinada com a boa-fé de terceiros, adquire relevância jurídica e é recebida no mundo jurídico como realidade
  36. 36.  Proximidade com a aparência (Menezes Cordeiro, Cláudia Lima Maques)  Confiança pressupõe a aparência, é preciso que a mesma seja depositada, confiada em alguma coisa, como etimologicamente se extrai de confidere, confidare e confide, confiar em cima de algo, pressupõe, assim, a existência em uma base mínima real ou fictícia para se completar, mesmo porque não se confia no nada ou em ninguém  Uma sociedade onde cada um desconfiasse do próximo assemelhar-se- ia a um estado de guerra latente entre todos, e em vez da paz dominaria a discórdia. Larenz.  O homem pode em certos aspectos decidir se outorga confiança ou não, mas uma completa ausência de confiança lhe impediria inclusive levantar-se pela manhã. Luhmann.
  37. 37.  A confiança para Luhmann é inerente aos seres humanos que do ponto de vista sociológico, e até psicológico é incapaz de viver sem o mínimo de confiança  mostrar confiança é antecipar o futuro  O futuro possui muitas possibilidade e a confiança antecipa referidas possibilidades  Confiança e familiaridade.
  38. 38.  A confiança se apoia na ilusão. Em realidade, há menos informação disponível de a que se requereria para assegurar o êxito  A confiança somente é possível donde a verdade é possível  A falta de clareza nos mecanismos de formação da confiança fazem com a certeza se evapore e geralmente ocorre quando por ímpeto se inverte a posição de quem exerce a confiança
  39. 39. Boa-fé subjetiva Boa-Fé objetiva Segurança-jurídica.  A segurança, privação de temor, é anseio natural de todos os homens. Delos ensina que a segurança jurídica é “a garantia dada ao indivíduo de que sua pessoa, seus bens e seus direitos não serão objeto de ataques violentos, ou de que, se esses ataques vierem a produzir-se, a sociedade lhe assegurará proteção e reparação”.
  40. 40.  O Direito de Moradia, reflexo da função social da propriedade é um direito social dinâmico e incorporado no ordenamento jurídico brasileiro  A Lei 11.977/2009 deu novo status ao conteúdo do direito de moradia não somente incluindo a regularização fundiária como instrumento do direito de moradia, mas também submetendo referido direito à segurança máxima da propriedade (não somente a posse).  O Registro de Imóveis recebeu papel de destaque para a materialização do direito à moradia, devendo incorporar os fundamentos e princípios da regularização fundiária, destacando-se a simplificação de procedimentos, respeitada a segurança jurídica.
  41. 41.  A comunicação entre o sistema de Registro de Imóveis e de Regularização fundiária anteriormente à Lei n. 11.977/2009 era deficiente, agravando a formalização das propriedades imobiliárias irregulares.  A tendência de adoção da regularização fundiária conjunta (título e urbanização) e criação de ferramentas ágeis e seguras de formalização melhoraram a comunicação dos sistemas.  No entanto, é preciso ter em mente que a confiabilidade já tradicional do sistema imobiliário brasileiro não pode ser abalada com a formalização de títulos dissociada de urbanização adequada.  A regularização fundiária deve priorizar uma HABITAÇÃO DIGNA.
  42. 42.  Ter acesso a uma moradia constitui claramente uma necessidade para o ser humano, é sem dúvida a estrutura principal que permite ao homem a realização de suas obras; de sonhar e realizar os mesmos; de estabelecer uma raiz; de ser conhecido em uma comunidade; um abrigo para os dias ruins e o palácio para os dias de comemoração.  Nossa função como registradores imobiliários é MATERIALIZAR tudo isso em nossos cartórios, matricular segurança!
  43. 43. Obrigado! Marcelo Augusto Santana de Melo marcelo.mm.melo@gmail.com

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