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Aquisição de imóveis rurais por
estrangeiros
Luciano Dias Bicalho
Camargos
Procurador PFE/Incra/MG
Tópicos a serem abordados
 Marco legal aplicável;
 Aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas
estrangeiras – questõ...
Marco legal
aplicável
Marco legal aplicável
 Constituição 1988
Art. 190 - A lei regulará e limitará a aquisição ou
o arrendamento de propriedad...
Marco legal aplicável
 Decreto no 74.965/1974
– Regulamenta a Lei no 5.709/71
 Lei no 8.629/1993 – art. 23
Art. 23. O es...
Principais Limitações
 Tamanho da propriedade;
 Percentual em loteamentos rurais efetuados por empresas
particulares de ...
Linha do tempo
 Até 10/03/1969 – não existência de
limitações – Decreto-lei no 494/69
 A partir de 07/10/1971 até hoje –...
Aquisição de terras por pessoas jurídicas –
pessoas jurídicas brasileiras equiparadas às
estrangeiras
 Constituição de 19...
Aquisição de imóveis
rurais por pessoas
físicas estrangeiras –
questões usualmente
enfrentadas pelo Incra
Pessoa física estrangeira – questões
controversas já enfrentadas pelo Incra
 Competência para aprovação
– Incra-BSB x Sup...
Pessoa física estrangeira – questões
controversas já enfrentadas pelo Incra -
continuação
 Necessidade de autorização de ...
Aquisição de imóveis
rurais por pessoas
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breves considerações
Pessoa Jurídica Estrangeira – breves
considerações
 Necessidade de autorização em qualquer aquisição
– até 100 MEI – Incr...
Pessoa Jurídica Estrangeira – breves
considerações
 A aquisição dependerá da aprovação dos projetos
pelo Ministério da Ag...
Aquisição de imóveis rurais
por pessoas jurídicas
brasileiras com participação
estrangeira – novo
entendimento da AGU
Empresa Nacional sob controle estrangeiro
 Mudança de entendimento da AGU
 Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicad...
Empresa Nacional sob controle estrangeiro
 Aplicação das limitações da Lei no 5.709/71 para as
empresas:
– Com a maioria ...
Situações Específicas – controle por pessoa
física residente no brasil e por empresa
brasileira, com controle estrangeiro,...
Situações Específicas – negócios anteriores
 Aplicação do novo entendimento somente após a
publicação do parecer:
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Questões relevantes – grande
responsabilidade do tabelião e registrador
 A aquisição de imóvel rural, que viole as prescr...
Questões relevantes
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– Análise da estrutura societária – grande complexidade;
– Controle ou maioria do ca...
Breves Conclusões
 Alteração do entendimento – gerará grande
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Procurad...
OBRIGADO
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Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros

  1. 1. Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros Luciano Dias Bicalho Camargos Procurador PFE/Incra/MG
  2. 2. Tópicos a serem abordados  Marco legal aplicável;  Aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas estrangeiras – questões usualmente enfrentadas pelo Incra;  Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras – breves considerações;  Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação estrangeira – novo entendimento da AGU
  3. 3. Marco legal aplicável
  4. 4. Marco legal aplicável  Constituição 1988 Art. 190 - A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.  Lei no 5.709/1971 – Regula a aquisição de imóvel por estrangeiro residente no Brasil ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil
  5. 5. Marco legal aplicável  Decreto no 74.965/1974 – Regulamenta a Lei no 5.709/71  Lei no 8.629/1993 – art. 23 Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971. § 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da lei referida no caput deste artigo. § 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração indefinida.
  6. 6. Principais Limitações  Tamanho da propriedade;  Percentual em loteamentos rurais efetuados por empresas particulares de colonização;  Necessidade de vinculação dos imóveis rurais adquiridos aos objetivos estatutários das pessoas jurídicas estrangeiras ou brasileiras a elas equiparadas  Assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional em área considerada indispensável à segurança nacional;  Escritura pública, com elementos especiais;  Cadastro especial nos cartórios de registros de imóveis;  Controle das aquisições, com comunicações ao Ministério da Agricultura, ao Conselho de Defesa Nacional, à Corregedoria Estadual e ao Incra;  Limitação de terras por município (25% - estrangeiros - e 10% - mesma nacionalidade)  Vedação de doação de terras da União e dos Estados a pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras.
  7. 7. Linha do tempo  Até 10/03/1969 – não existência de limitações – Decreto-lei no 494/69  A partir de 07/10/1971 até hoje – Lei no 5.709/1971 – limitações para pessoas físicas e jurídicas estrangeiras – sem alterações – inclusão expressa do arrendamento pela Lei no 8.629/1993
  8. 8. Aquisição de terras por pessoas jurídicas – pessoas jurídicas brasileiras equiparadas às estrangeiras  Constituição de 1988 – art. 171 – Não recepção do § 1º, do art. 1º da Lei no 5.709/1971 “Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.”  Parecer AGU/LA-04/94, de 07/06/1994, adotado pelo Parecer GQ-22 – não publicado  Parecer AGU/GQ-181/97, de 17/03/1997, publicado em 22/01/99 – EC no 06/95  Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicado em 23/08/2010
  9. 9. Aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas estrangeiras – questões usualmente enfrentadas pelo Incra
  10. 10. Pessoa física estrangeira – questões controversas já enfrentadas pelo Incra  Competência para aprovação – Incra-BSB x Superintendência (Decreto 6.814/2009 x IN 62/2010)  Usufruto – não aplicação das limitações;  Nacionalidade portuguesa: – Tratado da Amizade, Cooperação e Consulta, entrou em vigência no Brasil por força do Decreto Federal 3.927/2001. Estabelece que o reconhecimento da identidade de direitos pressupõe o deferimento de pedido formulado à autoridade governamental competente – Ministério da Justiça  Casamento com brasileira – afasta somente a aplicação dos limites percentuais de imóveis estrangeiros no município
  11. 11. Pessoa física estrangeira – questões controversas já enfrentadas pelo Incra - continuação  Necessidade de autorização de qualquer aquisição, independente da área – Segunda aquisição e seguintes – Problema – verificação em outras circunscrições – Possibilidade de estabelecimento desta limitação pelo decreto regulamentador - controvêrsia  Necessidade de aprovação de projeto de exploração para aquisição de áreas superiores a 20 MEI – Consideração de áreas contínuas – conceito de imóvel rural – Órgão para aprovação – controvérsias? Incra.  Convalidação – impossibilidade – Autorizações por Superintendências - possibilidade – Decisões judiciais – ex.: adjudicações
  12. 12. Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras – breves considerações
  13. 13. Pessoa Jurídica Estrangeira – breves considerações  Necessidade de autorização em qualquer aquisição – até 100 MEI – Incra  Acima de 100 MEI – necessidade de autorização do Congresso Nacional  As pessoas jurídicas estrangeiras só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.
  14. 14. Pessoa Jurídica Estrangeira – breves considerações  A aquisição dependerá da aprovação dos projetos pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente. – São competentes para apreciar os projetos: - INCRA, para os de colonização; - SUDAM e a SUDENE, para os agrícolas e pecuários situados nas respectivas áreas; - O Ministério da Indústria e do Comércio, para os industriais e turísticos, por intermédio do Conselho do Desenvolvimento Industrial e da Empresa Brasileira de Turismo, respectivamente.
  15. 15. Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação estrangeira – novo entendimento da AGU
  16. 16. Empresa Nacional sob controle estrangeiro  Mudança de entendimento da AGU  Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicado em 23/08/2010 – Vários fundamentos – Art. 172 da Constituição Federal  Insegurança jurídica – parecer vinculante para Administração Pública Federal Direta e Indireta – questionamentos judiciais?
  17. 17. Empresa Nacional sob controle estrangeiro  Aplicação das limitações da Lei no 5.709/71 para as empresas: – Com a maioria do capital social detida por estrangeiros, pessoas físicas, residentes no exterior, ou jurídicas, com sede no exterior.  O estrangeiro, pessoa física, seja não residente ou a pessoa jurídica não possua sede no país;  O estrangeiro, pessoa física ou jurídica, participe, a qualquer título , de pessoa jurídica brasileira;  A participação assegure a seus detentores o poder de conduzir as deliberações da assembléia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia (controle e não maioria do capital – Lei no 6.4040/76 - Leis das Sociedades por Ações).
  18. 18. Situações Específicas – controle por pessoa física residente no brasil e por empresa brasileira, com controle estrangeiro, com sede no brasil  Pessoa física estrangeira residente no Brasil – limitação aplicável  Pessoa física estrangeira, residente no Brasil, controlador de pessoa jurídica criada, com sede no brasil – limitação não aplicável  Pessoa jurídica brasileira, com sede no brasil, controlada por outra pessoa jurídica brasileira, controlada por pessoa física ou jurídica, residente ou com sede fora do Brasil – limitação não aplicável?
  19. 19. Situações Específicas – negócios anteriores  Aplicação do novo entendimento somente após a publicação do parecer: – Escrituras de aquisição de imóvel rural lavradas anteriormente e ainda não registradas – Incorporações e fusões de empresas arquivadas na Junta Comercial ainda não averbadas na matrícula;  Certamente gerará grande controvérsia – entendimento do Incra – A autorização é necessária no momento do Registro, pois é ele que transmite a propriedade
  20. 20. Questões relevantes – grande responsabilidade do tabelião e registrador  A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. O alienante está obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel.
  21. 21. Questões relevantes  Como controlar? – Análise da estrutura societária – grande complexidade; – Controle ou maioria do capital? – Quem controla posteriores alterações de capital e de estrutura societária? – Como controlar a nacionalidade e seus limites percentuais? – Alienação fiduciária – mesmo raciocínio do usufruto?  Na dúvida, consultar o Incra?
  22. 22. Breves Conclusões  Alteração do entendimento – gerará grande insegurança, pois a questão já não era tratada pela Procuradoria do Incra e será necessário retomar a questão;  Certamente surgirão questionamentos judiciais;  Não há estrutura no Incra para análise e encaminhamento dos pedidos, em face do aumento que advirá do aumento do número de pedidos.
  23. 23. OBRIGADO luciano.camargos@bhe.incra.gov.br

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