Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Investavimas i NT 2

688 views

Published on

Akademijos "Kaip investuoti į NT" antroji paskaita
video įrašas www.investuok.org

Published in: Business
  • Be the first to comment

Investavimas i NT 2

  1. 1. 11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 1 TURTO VERTINIMAS: KODĖL TO REIKIA, KADA JIS ATLIEKAMAS, KAIP TAI VYKSTA IR KAS YRA SVARBU? Audrius Šešplaukis (Vertinimo departamento vadovas) vertinimas@inreal.lt www.inreal.lt
  2. 2. VERTINIMO RŪŠYS • Nekilnojamojo turto vertinimas Nekilnojamasis turtas (nekilnojamasis daiktas) - žemės sklypas ir su juo susiję daiktai, kurie negali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės, taip pat turtas (kilnojamieji daiktai), kurį nekilnojamuoju pripažįsta įstatymai.
  3. 3. • Kilnojamojo turto vertinimas Kilnojamasis turtas (kilnojamasis daiktas) - turtas (daiktas), kuris iš vienos vietos į kitą gali būti perkeltas nepakeitus jo paskirties ir iš esmės nesumažinus jo vertės, jeigu įstatymai nenustato kitaip. VERTINIMO RŪŠYS
  4. 4. • Verslo vertinimas Verslas - fizinio asmens, juridinio asmens ar kitos organizacijos arba jų filialų veikla, kuria siekiama gauti pajamų ir pelno naudojant ekonominius išteklius. VERTINIMO RŪŠYS
  5. 5. TURTAS GALI BŪTI VERTINAMAS, KAI: • keičiasi jo savininkas, t. y. turtas parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis (turtinis) įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas; • jis apdraudžiamas; • jis apmokestinamas, deklaruojamas; • jis jungiamas su kitu turtu, padalijamas ar atidalijamas iš bendro turto; • jis įkeičiamas; • jis įrašomas į finansinės apskaitos dokumentus; • jis išnuomojamas arba perduodamas kitiems asmenims pasaugos, panaudos pagrindais ar patikėjimo teise; • jis paimamas įstatymų nustatyta tvarka visuomenės poreikiams; • jis pripažįstamas bešeimininkiu; • įmonėms taikomos bankroto procedūros; • vykdomi teismų sprendimai, nutartys ir nutarimai civilinėse bylose, teismų nuosprendžiai ir nutartys baudžiamosiose bylose dėl turtinių išieškojimų, hipotekos teisėjų nutartys įkeistą turtą parduoti iš varžytynių; • to pageidauja turto savininkas arba turto vertinimo užsakovas;
  6. 6. LIETUVOJE TAIKOMI TURTO VERTINIMO METODAI • Lyginamasis metodas • Išlaidų (kaštų) metodas • Pajamų metodas • Arba šių metodų deriniai
  7. 7. LIETUVOJE TAIKOMI TURTO VERTINIMO METODAI • Lyginamasis metodas - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.
  8. 8. • Išlaidų (kaštų) metodas - kai nustatoma atkuriamoji turto vertė. LIETUVOJE TAIKOMI TURTO VERTINIMO METODAI
  9. 9. • Pajamų metodas, t.y. turto teikiamos naudos – grynųjų būsimųjų pinigų srautų perskaičiavimas į turto vertę. LIETUVOJE TAIKOMI TURTO VERTINIMO METODAI
  10. 10. TURTO VERTINTOJO VAIDMUO NEKILNOJAMOJO TURTO ĮSIGIJIMO AR PARDAVIMO PROCESE (PAVYZDŽIAI)
  11. 11. SVARBIAUSIEJI TURTO VERTĖS NUSTATYMO KRITERIJAI • Vertinamo turto dislokacija (vieta, vieta ir dar karta vieta); • Pasiūla ir paklausa, kurios tiesiogiai lemia rinkos kainų svyravimus; • Išoriniai veiksniai, esantys už vertinamo turto ribų (kaimynystė, užterštumas); • Pakeitimas kitu turtu, kai turto vertę lemia panašaus turto įsigijimo kaina; • Pagerinimai, kai vertinami pagerinimai, turintys įtakos bendrai turto vertei, o ne pati pagerinimų kaina; • Vertinamo turto dabartinis panaudojimas bei apribojimai, lemiantys maksimalų ir geriausią turto panaudojimą; • Vertinamo turto fizinė būklė ir fizinis nusidėvėjimas; • Ekonominių pokyčių įtaka; • Mada ir skonis, lemiantys tam tikros vietos patrauklumą ir tam tikros turto rūšies paklausą;
  12. 12. VERTINIMO ASPEKTAI Objektyvūs –statybinės medžiagos –objekto paskirtis –inžinerinės komunikacijos –plotas –statybos darbų baigtumas ir kt. Subjektyvūs –aukštas –vieta –fizinė būklė –šildymo sistema ir kt.
  13. 13. 1. KURIAME AUKŠTE NORITE GYVENTI KOL JŪS JAUNI IR STIPRŪS 11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 14
  14. 14. 1. KURIAME AUKŠTE NORITE GYVENTI KAI JŪS JAUNOS SU MAŽAIS VAIKAIS 11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 15
  15. 15. 1. KURIAME AUKŠTE NORITE GYVENTI KAI JŪS SENI IR PAVARGĘ 11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 16
  16. 16. 2. KURIOJE VIETOJ NORITE GYVENTI KOL JŪS JAUNI IR BE VAIKŲ 11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 17
  17. 17. 2. KURIOJE VIETOJ NORITE GYVENTI KAI JŪS JAUNI SU MAŽAIS VAIKAIS 11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 18
  18. 18. 2. KURIOJE VIETOJ NORITE GYVENTI KAI JŪS SENI IR PAVARGĘ 11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 19
  19. 19. 3.FIZINĖ BŪKLĖ MANYTUME GERA 11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 20
  20. 20. 3.FIZINĖ BŪKLĖ MANYTUME GERA 11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 21
  21. 21. 4. KUO NORITE ŠILDYTIS KAI KIŠENĖSE ŠVILPAUJA VĖJAI 11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 22
  22. 22. 4. KUO NORITE ŠILDYTIS KAI PINIGŲ YRA SOČIAI 11/16/2015INREAL PASLAUGOS | 23
  23. 23. RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS
  24. 24. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas Pastato laikančios konstrukcijos Visiškai naujas pastatas. Teoriškai nepriekaištingas Vargu ar laikančios konstrukcijos bus renovuojamos, todėl šiuo požiūriu yra skirtumas lyginant su nauja statyba. RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS.... Konstrukcijų skirtumas
  25. 25. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas Vidaus išplanavimas Būstas lengvai planuojamas pagal pirkėjo poreikius Blokiniuose daugiabučiuose itin sunkus buto perplanavimas RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS.... Išplanavimo skirtumas
  26. 26. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas Šilumos izoliacija Atitinka šiuolaikinius poreikius ir normatyvus Atitinka šiuolaikinius poreikius ir normatyvus RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS.... Šilumos izoliacija
  27. 27. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas Garso izoliacija Teoriškai gera garso izoliacija tarp kaimyninių butų Blokiniuose namuose išliks prasta garso izoliacija tarp kaimyninių butų RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS... Triukšmo lygis
  28. 28. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas Gyventojų kontingentas Vyrauja nuomonė, kad naujos statybos būstą perka labiau pasiturintys žmonės (mažesnė asocialių kaimynų rizika) Renovavus senos statybos namą gyventojų kontingentas iš esmės nesikeičia RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS.... Kur ir su kuo gyvename
  29. 29. RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS.... KUR IR SU KUO GYVENAME
  30. 30. RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS... KUR IR SU KUO GYVENAME
  31. 31. RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS.... Planavimo ir vietos trūkumas • Senai suformuotas kvartalas • Naujai suformuotas kvartalas
  32. 32. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas Eksploatavimo sąnaudos Mažesni nei senos statybos namuose (ypač šildymo sąskaita) Turėtų būti kiek didesni nei naujos statybos namuose (vargu ar bute bus įmanomas individualus šilumos reguliavimas) RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS.... Komunalinės išlaidos
  33. 33. Rodiklis Nauja statyba Renovuotas senos statybos namas Papildomos sąnaudos Galimos didesnės sąnaudos nei senos statybos namuose dėl sudėtingesnės pastato eksploatacijos Jei dalis namų renovacijos sąnaudų guls ant gyventojų pečių – automatiškai padidėja kasmėnesinės išlaidos būsto išlaikymui. RENOVUOTO IR NAUJOS STATYBOS BŪSTO PALYGINIMAS..... Eksploatacinės išlaidos
  34. 34. VERTINIMAS PAVYZDŽIAIS SENA – RENOVUOTA – NAUJA STATYBA 2011 METAI 1. Išanalizuoti pardavimo sandoriai renovuotuose namuose Vilniaus Žirmūnų mikrorajone. 2. Išanalizuoti pardavimo sandoriai senos statybos namuose Vilniaus Žirmūnų mikrorajone. 3. Išanalizuoti pardavimo sandoriai naujos statybos namuose Vilniaus Žirmūnų mikrorajone. Rezultatai: Namo tipas 1 kv.m. pardavimo kainų vidurkis Skirtumas Nerenovuoti senos statybos namai ~3100 25 % Kompleksiškai renovuotas namas ~3900 28 % Naujos statybos namai ~5000
  35. 35. VERTINIMAS PAVYZDŽIAIS SENA – RENOVUOTA – NAUJA STATYBA 2015 III KETVIRTIS 1. Išanalizuoti pardavimo sandoriai renovuotuose namuose Vilniaus mieto Žirmūnų mikrorajone. 2. Išanalizuoti pardavimo sandoriai senos statybos namuose Vilniaus mieto Žirmūnų mikrorajone. 3. Išanalizuoti pardavimo sandoriai naujos statybos namuose Vilniaus mieto Žirmūnų mikrorajone. Rezultatai: Namo tipas 1 kv.m. pardavimo kainų vidurkis Skirtumas Nerenovuoti senos statybos namai ~950 10% Kompleksiškai renovuotas namas ~1060 34% Naujos statybos namai ~1600
  36. 36. KUR JŪS GYVENSITE PO 10 METŲ Renovuoto 2006 metais blokinio namo vaizdas
  37. 37. KUR JŪS GYVENSITE PO 10 METŲ Nuo stichinių nelaimių – kaip ir nuo genių niekas neapsaugos
  38. 38. KUR JŪS GYVENSITE PO 10 METŲ Nauja statyba po 10 metų
  39. 39. NEKILNOJAMOJO TURTO KURIOZAI
  40. 40. Laiptai kuriais nepasinaudosi...
  41. 41. ...arba jų tiesiog nėra.
  42. 42. ...arba jų tiesiog nėra.
  43. 43. Skylančios sienos, bei krentantis tinkas – šiuolaikinės statybos bruožas
  44. 44. Skylančios sienos, bei krentantis tinkas – šiuolaikinės statybos bruožas
  45. 45. Pakeitus langus ir neįrengus ventiliacijos, pelija viskas, kas netingi
  46. 46. Skylančios sienos, bei krentantis tinkas – šiuolaikinės statybos bruožas
  47. 47. Įspūdingas namo sienos “dizainas”
  48. 48. Inžinerinis sprendimas: padaryti balkoną, kuriuo negalėtum naudotis
  49. 49. Ir namai virsta iš padų!
  50. 50. Labai tankus namų užstatymas nepalieka vietos automobilių stovėjimo aikštelėms
  51. 51. NAUJO BŪSTO PIRKĖJŲ APKLAUSA DĖL STATYBOS KOKYBĖS 53 • 93.9% butų savininkų, buto apdailą baigė patys; • 6.1% butų savininkų, butą pirko su pilnai užbaigta apdaila; • 19.4% butų savininkų norėtų butą pirkti su pilnai užbaigta apdaila; • 80.6 % butų savininkų rinktųsi butą su daline apdaila.
  52. 52. NAUJO BŪSTO PIRKĖJŲ APKLAUSA DĖL STATYBOS KOKYBĖS 54 • 31% butų savininkų teigia, kad nusipirkus butą nepastebėjo jokių statybos defektų; • 69 % butų savininku teigia, kad nusipirkus butą išryškėjo kai kurie statybos defektai. Tarp išryškėjusių statybos defektų buvo paminėti: – Nelygios lubos ir sienos, nelygumai viršija leistinus; – Tinko įtrūkimai sienose; – Nelygios lubų perdangos; – Įtrūkimai lubose;
  53. 53. NAUJO BŪSTO PIRKĖJŲ APKLAUSA DĖL STATYBOS KOKYBĖS 55 – Stogas praleidžia vandenį; – Drėksta ir pelija lubos prie lango; – Nesandarus lodžijos sujungimas su siena, sujungimo vietoje prateka vanduo; – Nelygios grindys; – Įtrūko grindys prie radiatorių; – Labai šaltos grindys 1 aukšte; – Sugadintos balkono grindys; – Esant dideliam šalčiui, apledėja stiklinio balkono kampai iš vidaus; – Nekokybiškai aptaisyti langai iš išorės, nelygiai sukaltos apdailinės lentutės, plyšiai;
  54. 54. NAUJO BŪSTO PIRKĖJŲ APKLAUSA DĖL STATYBOS KOKYBĖS 56 – Subraižyti langų rėmai, kadangi jie buvo montuojami su nuimta apsaugine plėvele; – Įskilę langų stiklai; – Blogai užsidarinėja langai; – Apdaužytos palangės; – Maža langų šiluminė varža; – Blogos kokybės, neteisingai įdėtos, sugadintos durys; – Išvedžioti netinkami signalizacijos laidai; – Buvo nukirsti elektros laidai; – Neišvalyti ventiliacijos kanalai; – Kanalizacijos vamzdžių užteršimas statybiniu skiediniu.
  55. 55. KIEKVIENAS IŠ JŪSŲ TURI SAVO ASMENINĮ 57 1. GYDYTOJĄ 2. SERVISO MEISTRĄ 3.
  56. 56. Ką darome, kai baigiasi benzinas?
  57. 57. Problemą galime išspręsti taip:
  58. 58. Arba taip:
  59. 59. Arba šitaip:
  60. 60. Dėkui už dėmesį Klausimai? AUDRIUS ŠEŠPLAUKIS VERTINIMO SKYRIAUS VADOVAS Palangos g. 4, Vilnius MOB. +370 611 52255 AUDRIUS.SESPLAUKIS@INREAL.LT

×