Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.
  • Be the first to comment

205710550 الرهن

  1. 1. . ٩ يط٠نأ ‎ ‏‎ هم مع . عإ لهلهنههم ‎ ‏‎ ءيقققققههنوليغح جما ههنهق للنمو يوهيهفه ليه٠هبنههو خللا ق ٠ ا لجزا لر أاا نلنإ كعلب قةللنلأرهثللبلنإ
  2. 2. مه مم مقدمه يعد الرهن الرسمي من أهم وسك الائتمان في العصر الحديث وذلك لمزايا عديدة، فهو يوفق بهن مسالم الراهن والمرنهن رهم أيها متعارضة، كما أنه همك الغير حماية في حالة تعامله مسبح الراهن في العقار المرهون كما يزود الحزبية العامة هإهرادات٠ ويتحقق هذا التوفيق هين المصالح في كون الراهن لا يفقد ملكية العقار المرهون وحيازته وتلقى له كافة سلطات المالك. وبقاء العقار في ملكيته وحيازته يمكنه من الاستفادة منه بشكل واسع هإداراننه واستغلاله، إذ يستطيع رهنه لدائنين آخرين أو بيعه . ٠ ا أما يالضهة للمرتهن فالرهن الرسمي يقرر له ضمانا قويا دون أن يحمله سيىء إدارة العقار واستغلاله وذلك هعذحه سلطة مباشرة على العقار تمكنه من هه العقار واستيفاء حقه بالأفضلية. أما حماية الغير فنتحقق يتههة شهر الرهن والشهر هو وسهلة معرفة الدين السضمون بالعقار على وجه التحديد وكافة الحقوق التي ثقل العقار وايا قام الغير لمعاملة مع الراهن فإنه يجريها وهو على لهغة من وضعية العقار. كما أن الرهن الرسمي يسع بتزويد الخزينة العامة بايرادات معيقة تقرهر المعاملاث العقارية. ولقد نظم المشرع الرهن الرسمي في القانون المدني في الباب الأول ( المواد مسن يطع إلسي عيني ) من الكتاب الرابع المخصص للحقوق العينية التبعية أو التأمينات العينهة، وذلك في فسصول ثلاثة خصص الأول منها لافشاء الرهن الرسس، ونتاول في الفصل الثاني أثاره ( القس الأول أشار الرهن فهما لهن المتعاقدين والقسم الثاني أثاره هالضهة للغير » وتناول في الفصل الثالسث اسس انقضاء الرهن الرسمي. وذتهع هذه الخطة في دراساتنا على أن نسق هذا همهحث تمهيدي ذهسهن فهسه تعره-ف الرهن الرسمي وخصائصه.
  3. 3. مهحث قسيس تعريف الرهن الرسمي وخصهصه لولان قهيضه الرهن الدهسي ، يعرف المشرع الرهن الرسمي في المادي يلآع من القانون المدني على أته ث » الرهن الرسمي عقد يضر هه الدائن حقا معهليا، على عقار لوفاء دينه، يكون له بمقتضاه أن لعدم عل-ى السدانقلن التاليين في المرتبة في اسنلىء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد كان » ا ‎ ‏‎ ‏ويلاحظ أن المشرع بتعريفه للرهن بانه عقد يكون قد هلب فكرة العقد على فكرة الحق الذي ينلا عن العقد، وكان من المستحسن أن يعرف الرهن باعتباره حقا إذ الحق هو الغاية، وما العقد إلا وسيلة نشوئه. وهذه الملاحظة تستوحي من عنوان الكتاب الرابع « للحقوق المعنية التهعهة«٠ وعلى ضوء هذه الملاحظة، يمكن تعريف الرهن يأته » حق علني ينشأ يمقتضى عقد راي ضمانا للوفاء بالتزام، ويخول الدائن المرتهن حق نتهع العقار في أي يد كان واستيفاء حقه من ثمنه بالتقدم على الدائنين العادههن، والدانذهن المرتهنين التالهن له. ثانيا. . خصظص الرهن الرسمي. . يتميز الرهن الرسمي لانهم ام حق علني م فهو هئمذح الدائن المرتهن المزايا والسلطة على الحق العظيم وهو حق التقدم وحق التتهع، وهمقضضى حق العم هنستهع الدائن المرتهن أن ينفذ على العقار المرهون في اي يد هكون، وبمقتضى صق النقد! يستوفي حقه من ثمن العقار المرهون بالأفضلية على الدائنين الآخرين التاليين لهب وهذه السلطة التي يخولها الرهن «داثن المرتهن هي سلطة مباشرة على الشيء موضوع الحق ولكسن لا هخول له حق استعماله او استغلاله. يي حق ةهعي ن فلا ينشأ الرهن مستقلا هل يكون ننهعا لحق أصلي بمسعى إلى ضمان الوفاء يه، ويترتسب علسى هذه التبعية ان الرهن انسي يتهع الالتزام الأصلي في نشأته واذقضانه ٠ وان كان الأصل أن الرهن لا لوجد إلا لوجود اللتزاح، إلا لنا نرى فيما هعد أيسه يمضن أن هوهسد الرهن الرسمي فك الالتزام الأسليلم ل ) الرهن ضمانا لالتزام مستقبل أو اطمالي، وهذا ما نصت عليه المادة لوو من القاون المدني اا يجوز أن يترتب الرهن ضمانا لدين معلق على شرط او دين مستقبل أو دين احتمالي كما يجوز ان يترتب ضمانا لاعتماد مققوع أو لدن حساب جار على أن لتحدد في عقد الرهن مهلة الدين المضمون او الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين . ي
  4. 4. قب حق عقاري ب الأصل أن الرهن لا يرد إلا طى العقارات ، والحكمة من اسنهعاد المنقولات هي عدم إمكانية إخضاعها لإجراءات الشهر ، وذلك لسرعة تداولها. ولكن استثناء ليسصح رهن هعضر المنقولات فهذا الأمر لا يكون إلا هدأء على ذصرى قانوني، عملا بالمادة هيي الفقرة الأولى من القانون المدني التي تقسم » لا يجوز أن ينعقد الرهن إلا على عقار ما لو يوجد نصر يقضي بغير ذلك. « ومثال ذلك ما نصث عليه المادة وو من القانون آفحريلشأن رهن السفن رهنا رسميا وكذلك المادي لي من قانون الطيران المدذيق٠ هب حلم تجر قاد للنهزلة ن كقاعد، عامة الرهن شهر قابل «تجزئة، فك العقار المرهون، وكل جزء منه يعتبر ضامنا لكل الدين ولكل جزء من الدين وهذا ما نصت عليه الصادق يوح من القانون المدني بقولها ب « كل هخء من العقار أو العقارات المرهونة ضامن لك دهن، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار أو العقارات المرهونة كلها، ما لم ينصرم القانون أو يقضي الانفاق هغهر ذلك. لم ) ي ) فقس المادة لؤ من قاقون الطيران العدلي الصادر في جوان وسعر ما يملي ب « يمكن أن تكون الطائرات محل رهن وفقا للتشريع السارس ويقيد الرهن في سهل ترقيم الطائرات ولا يكون له مفعول إزاء الهر إلا بعد نقوم ويخضع شطب الرهن لتقديم عقد نيت رفع الرهن بموجب انفاق بين الطرفين أو قرار قضاني٠» ق
  5. 5. هلضصله الأولى ؛نثع للرهن للدسهه الرهن ينشأ بموجب عقد يجب أن ينقافر طى كل أركانه من تراضي ،محل ، سلب والشكلية لأنه المشرع اشترط انعقاده بعقد رسمي. وفي هذا المقام لا نكرر ما سيق درسته من قهل في نظرية المعقد ويحاول يقدر الإمكان عدم تكرار ذلك ويركز فقط على الأحكام الخاصة هالرهن الرسمي من شروط موضوعية ( المطلب ا لأول ) والرسمية كشرط شكلي ( المهول الثاني{ ههسث ههأوله للخوض وللموضوع( لءاقعلد للرهن للدهههممليه ذنقاول في مطلب أول الشروط الموضوعية العامة وفي المطلب الثاني للشروط الموضوعية الخاصة للمطلب وهأولهب للطرود الموضوعية ١لهيلهق الفرع الأول ، قواعد عامة أوهم لحالة الرهن ينم بمقتضى عقد تراعى في إبرامه للشروط المقررة في القواعد العامة بشأن المعقود من رضاه محل سلب وشكل. وهي أن يصدر الرضا من المتعاقدين وهما للراهن والمرتهن، ومتى تطابقت إرادتيهما مسع توافر الشروط الأخرى من شكلية وهرها، انعقد الرهن. ويجب أن تكون الإرادنك خالية من علوي الرضا، ويشترط أن يكون كل من المتعاقدين اهلا لمباشرة الرهن، ولم يتعرضن المشرع بصدد الرهن لأهلية المرتهن مكتفيا بالقواعد العامة، وعليه فإذا كان مميزا اعتبر الرهن صسيهحا بالضسهة له لأن الرهن يافعا له يقعا محضا. ثظهانالوعد للرهن ن وقد يحدث أن هسيق يمرطة نمههدية أ٠ي بوعد هإذشانه تنصر المادة لآ فقرة ي من القانون المدني على أتهم « وإذا اشترط القانون لتمام للعقد استبقاء شكل معك، فهذآ الشكل يطبق أيضا طى الاتفاق المتضمن الوعد بالتعاقيا وعلى هذا فالوعد بإنشاء الرهن الرسمي لا ينعقد إلا إذا أفرع هو فضه في الشك الرسمي وضضمن الوعد البيانات الكافية واللازمة المتعلقة بالعقار المرهون والدين المضمون والمدير فإذا توفر الوعد بالرهن على شروطه الموضوعية والشكلية وامتنع الراهن عن إبرام السرهن الرسمي وقاضاه الدائن (المرتهن) مطالبا نقفيذ الوعد قام الحكم مقام العقد إذ ذطهق المادي يإ مسن القانون المدني .
  6. 6. أما إذا لم ينوافر الوعد على الشكلية المطلوبة فإنه لا لترتب سوى التزامات شخصية، ويمكسن للمرتهن الحصول على تعويض كجواء لاخلال الراهن بالتزام شخصي. الفرع الثلينالقولمحله هإشاء الرهن ن وكما ينعقد الرهن أصالة بين المتعاقدين يمكن أن يين صن طريق الوكالة وهي نهاية اتفاقية. نقصر المادة يإو من القانون المديين » يجب توفر في الوكالة الشكل الواجب ٠توفره في العمل القانوني الذي يكون محل الوكالة ما لم ينوجد بخلاف ذلك هلق وطى هذا فالتوكهل في الرهن لا ينشأ إلا إذا أفرغ في الشك الرسس، وتجوز الوكالة في الرهن الرسمي مثلما تهز الوكالة في الضسرفات عامة، إلا أنه بالنسبة للرهن فإنها تقضي قخصهصما، لأن الوكالة الواردة بألفاظ عامة لا تعطي الصق ض إنشاء رهن رسمي، وقد نصت المادي هوو فقرة إ من القانون المدني على أيه ٠اأ لابد من وكلة خاصة في كل عمل ليس من أعمال الإدارة لا سهما في البيع والرهن. .. « وتكون الوكالات الخاصة صحيحة ولو لو يعلن العقار محل الرهن على و-ه التخسصهس، وهذا ما قررته المادي «لإتإ فقرة ي هذصها ، « الوكالة الخاصة في قوع معهن من أنواع الأصل القانونية تصبح ولو لم يعلن محل هذا للعمل طى وجه التخصهس، إلا إذا كان العمل من. التبرعات. للاب الاهم ب للخوض الموضوعية للخاههق ههانب مراعاة القواعد العامة ض إذشاء الرهن لقد خس المشرع الرهن بقواعد موضوعية خضة، فاشترط من ئاحية تخصيص الرهن من حيث العقار المرهون ومن حيث الدين المسلمون (القرع الأول) كما اشترط أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون وأهلا للنضرت فيه (الفرع الثاني{ للغهع الأولى ؛ هتهعهصس للرهن إ قاعدة تخصيص الرهن قاعدة مزدوجة تنطبق على العقار المرهون ( أولا) وعلى الذين المضمون(( أولهم هسهههس للعقاد للهرصو، هنههذل للصدر نتس المادي ةيع من القانون المدني على له ، اا لا يجوز أن ينعقد الرهن إلا على عقار ما لم ووجد نص يقضي هغهد ذلك، ويجدد أن يكون العقار المرهون مما يصبح التعامل فيه ولهعه بالمزاد العلني وأن يكون معينا تعهيذا دقيقا من حيث طههعثه وموقعه، وأن هدد هذا التعيين إما في عقد الرهن أو في عقد رسمي لاحق، وإلا إذا كان الرهن باطلا. » لع تعيين العقار يثهههنا دقيقا ، جاء قي المادة هيي من القانون المدني م لا. .. همي أن يكون العقار. ... معينا بالذات ننعهينا دقيقا. .. « وهذا الحكم يقرر مبدأ ننخصدهس الرهن من حيث العقار المرهون.
  7. 7. والمقصود هالتخصهس هو أن يتقرر الرهن طى عقار بالذات وليس على كل أموال المدين الحاضرة والمستقبلة. وأن يكون هذا العقار المرهون معينا من حيث طبيعته وموقعه٠ والهدف من تقرير التخصيص هو صنع الرهن العام الذي لرد على كل أموال المدين لما لهذا الرهن عن إضرار همصلحة الراهن إذ يرهن كل أمواله ضمانا لدين عليه دون تخصهصر، وذلك لوضع عبارة في العقد بمقتضاها يرهن المدين كل أمواله ، فيحتمل أن يفقدها كلها. وليس هناك ما يمني من أن المدين يرهن كل أمواله مع نخصهس كل منهما، فيذكر ض كل عقد ‎ ‏‎ رهن العقار الذي ورهنه بالذات. و يهب أن يكون تعيين العقار دقيقا عن حيث طبيعته وموقف وبصدد العقار المرهون يقلصظ أن المادي وو فقرة من المرسوم تهتهتته لم اشترطت تعيين العقار طبقا للمادة ين من لفس العرس و نتس هذه الأخيرة على ما يلي ب « كل عقد أو قرار قضائي موضوع إشهار في محافظة عقارية يجب أن هيمن طه يالضبة لكل عقار يعنيه النوع والهندية التي يقع فيها وتعهين القسم ورقم للمخطط والمكان المذكور. .. هل وإذا أغفل أحد البيانات ولم لمع هذا من اعتبار العقار معلنا تعيينا دقيقا فلا أثر لهذا الإهقال إذ الفكرة هي تعيين العقار هما ينفي الجهالة عذه٠ أر إذا لم يراعى شرط التعيين بأن كان الرهن عاما أو لم يعلن العقار تعههغا دقيقا يمضيه الجهالة فالرهن يكون باطلا بطحا مطلقا و هذا ما أوردته الصادق ،لآلآ فقرة ي من القانون المدني و بصدد تقرير الهطلان المنصوص عليه في هذه المادة يجب أن نفرق بين ما إذا كان اللرهن خاصا و لم يعلن للعقار تعيينا كافها، ففي هذه الحالة يمكن ننملة تعيينه بعقد رسمي لاحق لهم ويعتبر ملحقا للعقد الأصلي ، أما إذا كان الرهن عاما و لم لرد فيه أي تعهين، ففي هذه الحالة يكون الوهن باطلا هطانا مطلقا و لا لينطبق عليه الحكم المقرر في الشطر الأخير من المادة ععي أي لا همكسن الإتيان بالتعيين في عقد رسمي لاحق. يء يهب أن يظن العقار المرهون مما لصج التعامل طه و هلعه هلصزاد العلني ، الرهن تصرف هدد على العقار، لذا اشترط المشرع أن يكون هذا العقار مما يجوز التعامل فيه. وهما أن الأثر الأساسي للرهن هو تمكين الدائن المرتهن عقد عدم استبقاء حقه عن التنفيذ على العقار المرهون و هلعه يمالمزاد العلني ، فإنه يجب أن يكون العقار المرهون مما يجوز بيعه هالمزاد العلني. ( للمادة كةة فقرة ي من القانون ايمدذي )
  8. 8. وعملا بيذا النهر، لا يجوز رهن ك الأموال التي لا يجوز التعامل فيها فمثلا الأموال الموقوفة لا يجوز رهنها لعدم جواز المعامل هحكم القانون. و لا يجوز بيعها بالمزاد العلني، و كذلك لا يجوز رهن حق الارتفاق لعدم إمكانية لهده بالمزاد العلني استقلالا عن العقار ٠ يع لهب ان يظن العقار موجودا ، واشتراط ضرورة وجود العقار المرهون يجريا إلى البحث في مسألة رهن المال المستقيل وهل يمكن رهن المل المستقيل. . وأقصد بالمال المستقهل، الأموال التي لا تان موجودة فعلا وقت إبرام الرهن، وان كان من الممكن وجودها في المستقبل كأن برهن شخص منزل لم يشرع في بنائه يعد ٠ لم لذصر القانون المدني على حكم رهن الأموال المسهلة، لذا وجب أن نسترشد بأحكام للقواعد العامة. وفي هذا الصدد نتس المادة . فقرة لم من القانون العدلي على أنهب«يجوز ان يكون محل الالتزام شيتا مسنقهلا و محققا( فطهقا لهذا الذس الأصل فو صحة التصرفات في الأموال المستقر ٠ ولم يقرر المشرع بطلان رهن الأموال المستقيلة بنصر خاصرى، لذلك لقب الرجوع إلى الأصل العام في صحة التصرفات في الأموال المستهلك لذا فيكون رهن منزل لم بينى بعد صحيح إذا كان سلوجد فمي المستقبل وكان مملوكا للراهن و معينا هذأته قعيهذا دقيقا. أما إذا كان المال المستقبل هير معك ننعههغا دقيقا، فالرهن يقع باطلا هطلائا مطلقا لعسخ إمكانية وخلاصة القول له فيما يتعلق برهن العقارات المستهلك فإن رهذها نون صحيحا كلما أمها تعيينها يمنعهيقا دقيقا في العقد. ( ننخصهصها) ويكون باطلا كلما تخلف ننخصصهب ، . امتد اد الرهن لملهقات العقار المرهون وثماره ب فإذا كان الرهن رد على عقار معك بذاته يمكن الدانن المرتهن النتفهذ عليه عند عدم استيفاء حقه فهذا النتر لتم على العقار هقثمننه وقت الحجز وليس كما كان وقت الرهن وعليه فكل زيادة نطرأ سد الرهن على العقار ينملها الرهن وتصبح مرهونة لاعتبارها من ملحقاته العقار ( ا » كما أيه قي لعطر الحالات زيادة على ثمن العقار المرهون بيع الرهن إلى ثمار العقار المرهون ويستوفى الدائن حقه منها رهع أنها في الأصل من حق الراهن إي » دل. ثسوله الرهن لملحقك العقار المرهون يقصد هئسول الرهن لملهقك العقار المرهون أن الدائن عيد اتخاذ إجراءلت التنفيذ على العقار فإته هغقذ أيضا على ملحقاته ويستوفي حقه من ثمن العقار ومن ثمن الملحقات.
  9. 9. يقتصر مبدأ تخصيص الرهن على اشتراط تعيين العقار المرهون ذاته تعيينا دقيقا ولا يقضضي تعيين ملحقات العقار لأن الغرضى هن تخصهصره العقار المرهون هو فصله عن بقية أموال الراهن للتأكيد بان الرهن خاص لرد على عقار بذاته و ليس رهنا عاما طى كل عقارات الراهن وإذا حدد العقار المرهون، فالرهن الوارد عليه يمتد إلى ملحقاته بحكم القانون دون حاجة إلى انفاق هين المتعاقدين. وفي هذا الصدد نتس المادة توح من القانون المدني على ما يليق. ليشمل الراهن ملحقات العقار المرهون التي تعتبر عقارا، و يشمل بوجه غاس حقوق الارتناق و العقارات يالتخسصهيس و كافة التسهيلات و الانشاءات التي تعود بالمنفعة على المان ما لم يتفق على تجر ذلك، مسح صدم الإخلال بامتياز الما المستحقة للمقاو ل ته و المهندسين المعماريين المقصوصرى عليه في الصادةلأ« ال ولقد أعطى المشرع امثلة لما يعتبر من ملحقات العقار المرهون في قصر المادي تنهي مسن القانون المدني السالف ذكرها، ومنها للعقارات هالتخصهس، حقوق الارتقاق، التحسينات والمذثنك٠ ويلاحظ أن الملحقات المشار إليها في هذا اكس لهنسيث واردة على سهل الحصر كما أن هذا اليس لس قصا آمرا فيجوز للمتعاقدين استهعاد هععند الملحقات أو كلها من ضمان الدانن، وإنا وجد اتفاق من هذا القبيل فالانفاق هو الذي يطبق وإن لع يوجد طبق نصر المادة تيع من القانون المدني. وتعتبر من ملحقات العقار المرهون ب . ٠.عل حقوق الارهاق. . يشمل الرهن حقوق الارتفاق المقررة لخدمة العقار المرهون سواء نشأت هذه الحدوث قيل الرهن أو هعده مع الملاحظة هاله لا يمكن رهنها استقلالا عن العقار المخدوم. سالعقارات ههلننخصهصلىب وهي منقولات بطبيعتها رصدت لخدمة العقار فنأخذ حكمه وتعثر عقارا، ولاكتساب هذه المنقولات صفة العقار يجب أن يكون تخصيصها ننخصهس علني، أي نغصس لخدمة العقار وليس ‎ ‏‎ تخسيس شخصي (لصاس العقار)،ويهب كذلك أن يكون مالك العقار المرهون هو ذقسسه مالك المققول، وي- أن يتم التخصهس من المالك ذاته. وإذا توافرت هذه الشروط اعتهر المنقول عقارا يالتخصهس و يمتد الرهن إلهه هحكع القانون وهنماه ، عل. . التسهيلات والمنشآت ب ويقصد بيا كل ما يلحق العقار المرهون من زيادة مادية بفعل الإنسان أو لفعل الطهيعسة كان لقوم الراهن بالبقاء على قطعة أرني مرهونة، أو الزيادة في البناء المرهون الموجود مسن قهط، ة
  10. 10. فالرهن يمتد ليشمل هذه المنشات هقوة القانون حتى ولو أنها أي٠نثهنت بعد قيد الرهن، وتصبح مرهون-ة أيا كاندى قيمتها، حتى لو فاقت قيمة العقار المرهون قي الأصل شريطة أن يكون ماك المنشأت هسو مالك العقار المرهون. ه رق . إلخ الثمار هلعقار المدهون ، نتس المادي وولآ من القانون المدني على مايلي م » توقف وتوزع ثمار العقار المرهون ولراده عا يوقف ويوزع ثمن العقار ابكاء من نلسيهل ذزع الملكية الذي هو همثاهة الحجز العقاري( الثمار أما أن تكون مستحدثة بفعل الإنسان كالمحاصهل الزراعية وغيرها مما للمنع عن فعل الإذسان، وإما أن نكون طبيعية كذاقج الحيوان. .. فهصب الأصل هذه الثمار لا نعتبر من ملحقات العقار المرهون لأنها ملك الراهن، إذ الراهن ييقس محتفظا بحيازة العقار وله الحق في إدارته وفي ثماره، إلا أنها تلحق استثناءا يالعقار المرهون في وقست لاحق، لذلك رأى المشرع نجاته اهتداء من تاريخ معهن فإن حق الدائن المرتهن نعلق بظسك النصار، وهذا التاريخ يهدأ من الوقت الذي يشرع فيه الدائن في النتفهة طى العقار لبيعه بالمزاد العلذي٠ وهذا الوقت هو الناشر بالتذههه بنزع الملكية إذا كانت الإجراءات في مواجهة الراهن أو وقد الناشر بالانذار إذا كانت الإجراءات نتخذ في مواجهة الحائز. إذ نتس المادة لهو( على أنه ، » للهغي على الحائز ان لرد ثمار العقار من وقلت إلمذاره بالدفع أو النظهة، فإذا نركت الإجراءات مدة ثلاثة سقوات، فاد يرد الثمار إلا من وقت أن يوجه إليه إنذار جديد. « ثانيا ، تخصيص الدين المضمون هم يعتبر تحديد الدين المضمون من الشروط الموضوعية الخاصة لصحة الرهن، وينطبق عليه مهدأ تخصيص الرهن كما ينطبق على العقار المرهون، وتخصيص الدين يتم لتمديده من حيث المقدار( لم ) ومن حيث المصدر( ي » ل . تخصيص الدهن من حيث المقدار ويتم هذا التخصيص يذكر مقدار الدين للمضمون في عقد الرهن وكذلك في قيده. وقد يكون الدين المضمون معلقا على شرط أو سنقهلي أو احتمالي، وفى هذه الصورة لا مانع من ترتيب رهن صهمانا له طالما أن مقدار الدين معك وقت العقد. وإذا كان الدين يحتمل الزيادة كما في الحالة فتج حساب جاري فيهب تحديد الضد الهسصس الذي ينتهي إلهه، ويعثر تحديدا كا للدين على أساس حده الأقصى لكي لكون معلوما سسهقا و٠قسث الانعقاد لأن الدين لا يتعدى هذا الحد مهما كان وهسذا مسا ضصث ننهيه المادة اوي يقولها ب
  11. 11. اا يجوز أن لترتب الرهن ضمانا لدين معلق على شرط أو دهن مسنقهل أو دين احتمالي كما يجوز أن يترتب ضمانا لاعتماد مفتوح أو لفتح حساب جاري على أن يتحدد في عقيد الوهن منغ السدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين( ي و تخصههص الدين المضمون من هيث المصدر ب لننعدهد مصدر للدين أهمية في معرفة ما إذا كان الدين قد يشأ صحيحا أم لا قم كما يمكن أن يكون الدائن ، دانتا باكثر للمدين يدلون مختلفة عن بعضها لذا يجب أن هن في عقد الرهن ما هو الدين المضمون بالذات ٠ فمثلا يكون للدائن ديذهن في ذمة المدين أحدها ناشط عن قرضى والثاني فاشية عن بيع ففي حالة رهن المدين عقار ضمانا للدين ينجب أن نخصس الدين الذي هضمن هل الدين الناشط عن القرني أم الدهن الناشط عن ثمن البيع . وتخصهس الدين من حيث المصدر له أهميته فيما ينطق بالدفوع التي يتمسك بيا المدين أو الدهن المرتهنين التاليين ، كالدفع يهطلاته إذا كان باطلا أو انقضائه-. . القرع الثاني. . أهلية الراهن وملكيته للعقار المرهون. أولا ، أهلية الراهن ن إذا كان الراهن هو المدين فالرهن يعتبر بالنسبة له من أعمال التصرف الدائرة بين النفع والسضرر، لهذا يشترط أن يكون بالغا سن النهز، أما إذا لم يكن بالغ سن التمييز فإن الرهن يقع باطلا بطلانا مطلقا وهذا ما يراه الهسنر . ع أما إذا كان الراهن هر المدين هان كان كفيلا عهذها، فالتصرف يعتبر بالقسوة له ضارا ضررا محضا، ويشترط لصهنه أن يكون الراهن بالغ سن الرشد إلا له في الحقيقة لا يجب التمييز في اشتراط الأهلية لهن المدين الراهن والكفيل العوضي إذ يجب أن يكون كل منهما كامل الأهلية نطهقا لنس المادي هية مدني التي نقضي بانهم » . .. . وقس كلنا لحالتين يهب أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون وأهلا للتصرف فيه. ..(. ثانيا ، ملكية الراهن للعقار المدهون ب يهب أن نون الراهن، سواء كان مدنا أو كفيلا عهيبيا، مالكا للعقار المرهون، فإذا لم يكن الراهن مالكا للعقار المرهون فلا يتصور أنه يستطيع إعطاء المرتهن أي حق عليه لأن فاقد السثسء لا يعطه-( المادة هيي فقرة ي من القانون المدني ) وشرط ملكية الراهن للعقار المرهون هكجب علينا يحث حكم رهن ملل الغيسر(ا) و حكم الوهن المصادر من مع زالت ملكيته باثر رجعي للعقار المرهون إي) و حكم الرهن الصادر من مالس« السعي
  12. 12. المقامة على أرد الغير اهم وحكم رهن العقار المملوك على الشرع سواء صدر الرهن من جمهع الملاك أو من أحدهم إه)٠ لي رهن مك الغير ب ويقصد به الرهن الصادر من شخص لا يملك العقار المرهون ويستوي في ذلك أن ورهنه باعتباره ملكا لغيره أو هاعاره ملكا لهم ولم لهك المشرع حكم هذا الرهن، ولقدلد حكمه يجب علهغا أن ضثهر أ لا إلى ايه ب سحسعط القانون المدني ( المادة قوي )الرهن الرسمي ينعقد يعقد رسمي و العقد الرسمي يقوم لقحرسره ضابط عمودي مختصر بعد التأكد من ملكية الراهن للعقار، وإذا تههن له غير ذلك فلا يقوم بتحرير العقد ومنه فمن الصعب تصور ان ليتوصل شخص إلى رهن عقار لا يملكه. منى هذا الرهن مههيثع شهره في المحافظة العقارية ومن واجب المحافظ العقاري التأكد مسن صصحة العقد وملكية المتصرف للعقار قبل القيام هإجراء الشهر، وإذا تليين له هأن الراهن لس مالكا للعقار فإنه يسرفعنن القلاع يإجر اء الشهر ج -عسب هوو فقرة ي من القانون المدني التي نقصر على أن. . ألفي كلتا الحالتين يهب أن لكون الراهن ماكا للعقار المرهون وأهلا للتصرف فس » وعليه نسننخلصر بمفهوم المخالفة من هذا النص بانه إذا لم نسن الراهن مالكا للمال المرهون كان الرهن باطلا بطلاا مطلقا لكون ملكية الراهن شرط من شروط الرهن. يم عنهم الرهن الصادر من صك زالت ملكيته يأثر رجعي للعقار المدهون. مقتضى زوال الملكية بأثر رجعي يعني أن المالك الذي تزول ملكيته هأثو رجعي لصهح كأن لم يضن ماكا فدا وبالتالي فإن كل النصرفاث التي صدرت عذه تصهع كأن لم تكن وانطلاقا من هنا فان الرهن الذي لصدر من هيا المالك فإنه يزول بزوال ملكية الراهن. إلا أن المشرع في المادة ووو من القانون المدني خرج على هذا المهدأ وقد هسذا الحكم ( أي إطلاق الأثر المرجعي لزوال الملكية! إذ نقصر هذه المادة على أن ، « ييتى صحيحا لسصلحة الدائن المرتهن الرهن المصادر من المعني نقرر إبطال سند ملكيته أو ضخه أو إلغائه أو زواله لأي سلب آخر ،اةا ثهت أن الدائن كان حسن القية وقت إبرام عقد الرهن( ليتضح من هذا النصر أنه إذا زالت ملكية الراهن بأثر رجعي فإن الرهن الصادر منه لينس صحيحا لمصلحة الدائن المرتهن. ولكن إعمال الحكم الذي وضعه المشرع في هذه المادة خروجا على المبدأ العام ينولمف على توافر شروط معينة أي لكي لا يزول الرهن بزوال الملكية بأثر ر-ي ويبقى صحيحا لايد هن نوافد المشروط التالية. . كل٠ل يجب أن يكون هذا قد صدر من الما« فعلا أي كان هو المالك الحقيقي وقت إبرام الرهن. لم لم
  13. 13. .- يجب أن يكون الدائن المرتهن صن وقت الرهن وصن نيته يعني له لم يكن يعلم وقست الوهن هسه- زوال ملكية الراهن. صهر أن يقع زوال المكية بعد إبرام الرهن بسهب من الأسباب التي نتنج اثرا رجعيا كأن هسصهح صر مالك لمسد٠د٠ا ضع يرددها ملكيته أو ايطاله٠ فإذا نوافرث هذإ للشروط فإن حق الدائن المرتهن بيقى واردا طى العقار رم أن ملكي-ة هذا العقار زالت عن الراهن ورجعت إلى ههره٠وفي حالة عدم وفاء الراهن بالدين الصسضمون يالرهن ‎ ‏‎ يمكن للدائن المرتهن نتهم العقار والتنفيذ عليه تحت لد من استرجع ملهنه٠ يب علم الرهن الصادر من ماك المهدي المقامة عدس أرض القهر ، الأصل أن ما« الأزهر همك ما عليها من مهاني وهذا ما عهر عنه المشرع في المادة لز« فقرة لم من القانون المدنيين يقولها ب اه كل ما على الأرضتى أو ننحتها من هراس أو هذاء أو منشآت اخرى يعتبر من عمل صاحب الأرضر وأقامه طى يققنه ويكون مملوكا لهب « فالمشرع أقام قرنة على أن مالك الأرض مالك لما عليها ومع ذلك لهذه القرنة البسيطة يجوز إثهك عضها، وهو ما عبر عنه المشرع في الفقرة } يقوله ب مغير أنه يجوز أن تقام الهينة علس أن أجدنهيا أقام الميشآت على قفقته كما يجوز أن تقام البينة على أن صاحب الأرضي قد خول أجنبيا ملكية مذشآت كانت قالمة من فهل أو خوله الحق في إقامة هذه المنشآت وفي تملكها( وعن هنا يمكن تصور ان يكون مالك الأره٠ى تجر مالك المباني المقامة طهها، ويعتبر شاحب هذه الأخيرة مالكا لها ملكية نامة، ولهذا فإنه يستطيع رهها، ويلقى مخ الخائن السرننهن سرتهط لمصهر الملمكية، فإذا بقيت في ذمة الراهن استطاع التنفيذ عليها، كما أنه إذا التقيت ملكيتها لههع إلى حائز فالدانن المرتهن يتنهعها وينفذ عليها كقاعدة عامة إلا في هعضى الحالات حيدع لا يمس إعمال حق الهع٠ ع فحق المرتهن قد يتأثر لمصهر ملكية المهدي لأن مصرها، في حالة عدو تمليك صساحهها للأرض المقامة علهها، يكون إما الإزالة إما اكتساب مالك الأرض لها (المهساقي) هعقتسضى أحكام الالتصاق لم وليس للمرتهن مني إزالة هذه المهدي لأنه ليس للمرتهن حقوق أكثر مما للمالك لذلك قرر المشرع في المادي وعي من القانون المدني ، منح الدائن المرتهن حماية له، في هذه الحالة الأولوية في استقاء حقه من ثمن الأيقاهر أو من النعويضى الذي لدفعه صاحب الأرضى إذا اصتهقى المهاني لم لنمو/ د ،»آء ولست رما هدما من للقانون المدني.
  14. 14. وتملكها٠وفي هذا الصدد نقص المادة وعي من القانون المدني على ما يلي ب « يجوز لمالك الساقي القائمة طى ءارضى الغير أن هرهنها وفي هذه الحلة يكون للدائن حق التقدم في استقاء الدين من ثصسن الأيقاضر إذا هدمت المباني ،ومن التعويضي الذي يدفعه مالك الأرض إذا استلقى المباني وفقا لأحكام الالتصاق ٠ » ومقتضى هذا الست أنه إذا هدمدننى المباني أو اكتسب مالك الأرض ملكيتها انقضى حق الدائن المرتهن في تتبعها ومع ذلك يقى حقه ( الدائن المرتهن ) في الأفضلية قائما يياشره ويتحدد وعانسه بمقتضى الاتفاق بهن مالك الأرض ومالك المهاقي، أي حق الدائن المرتهن هياشر على ما يحل مصل للعقار المرهون من ثمن أو ثمن الأنقاض أو من ننعويتنى٠ ك حل رهن العقار المملوك على العهد م ع تهدف المادي «ثه مدني إلى حماية الشركاء على الشيوع من إضرار بعضهم لهعض أثناء حالة الشدسوع، وإلى حمايتهم بعد اذننهاء حالة الشيوع بقسمة المال الشائع من التضرر من الرهون الصادرة قيل القسمة. كما يهدف هذا النصر إلى حماية القهر الذي نلقي حقا من الشركاء على الشيوع او من هعضهع بالقدر الذي نعارضى مع حماية الشركاء أنفسهم ويعتبر حق الثريلر على الشيوع حق ملكية، وهذا ما قررته الهادي لحلت فقرة ا صن القانون المدذيئ » كل شريك في الشيوع يملك حسنه ملكا تاما. .. ٠ « والرهن الصادر على ااشهوع له صور متعدد،، فقد يصدر الرهن من ك الشركاء على الشيوع. اآ، وقد لصدر من أحدهم فقط له سين » وقد يكون رهنا لحصة شائعة أو رهنا لحصة مفرزة أو رهنا لك العقار . ) سهل ، الرهن الصادر صن همهم الشركاء م إذا صدر رهن من جميع الشركاء فهو صدعهح لأنه صادر من الملاك وهذا الرهن لا يتاثر يقسسمة للعقار المرهون أيا كانت نتيجتها وههقى نافذا في مواجهة الجميع. فبعد القسمة يتلقى كل شريك حقه مسثقلا هالرهن . ه سلي الرهن الصادر صن أم الشركاء فقد لصدر عن أحد الشركاء رهن حصة مفرزة أو شائعة أو العقار كلهم ،سلرلورهن الشريك على اللهو لجزء مفرز من العقاري إذا رهن أحد الشركاء جزأ مفرزا من العقار لا ينفد هذا الرهن في مواجهة الشركاء الأخرين لأن حق ك منهم يتعلق بهذا الهزء.
  15. 15. ع وعند عند القسمة إذا وقع الجزء المرهون في يصيب شريك أخر فإن الرهن لا ينفد في مواجهة هذا الشريك غير الراهن، وهما حق الدائن المرتهن يتنقل إلى الهزء الذي وقع قي نصير الشريك الراهن، وهذا ما نصت عليه المادي لهوا فقرة ي من القانون المدني يقولها ، ااوإذا رهن أحد الشركاء حصته الشائعة فسي العقار أو جزءا مقرزا من هذا العقار، ثم وقع في نصبهه عند القسمة أعيان هر التي رهنها اتنقل الرهن همرتهته إلى الأعيان المخصصة له بقدر يعادل قبعة العقار الذي كان مرهونا في الأسل، وهيون هذا القدر يأمر على عريضة. ويقوم الدائن المرتهن يإجراء قيد جديد هيهن فيه القدر الذي اتنقل إلي-ه الوهن خسلال تسعين يوما من الوقت الذي يخطره فيه أي ذي شأن بتسهيل القسمة ولا يضر النقل الرهن على هذا الوجه يرهن صدر من جميع الشركاء ولا هامتهاز المنقاسمهن( هذا وإذا لم يكن المرتهن يعلم بحالة الشرع وقت الرهن جاز له طلب الابطال على أساس الغلط وفقا و٠عه ة ب من المادي هات من القانون المدني التي نتس على ب » ونصرف إليه الحق في إبطال التصرف إذا كان يجهل أن المتصرف لا يمك العين المتصرف فيها مفرزة( هوس ق يي ، رهن الشريك على الشيوع لحصة نئهاءمعة ن كل شرع يملك حصته ملكا نناما٠ فرهن الشرع لصقه الشائعة صحهح ولكن إذا وقع في ضصههه بعد القسمة جزء مفرز ساوي للحصة الشانعأ المرهونة، فإن حق الدائن المرتهن يرد على هذا الجزء بمقتضى فكرة الحلول العيني اي حق الدانن المرتهن رد على الجزء المفرز الذي صل محل الحيصة الشائعة . وإذا وقع بعد القسمة كل العقار من لصبيب الشريله الراهن، فهنا كذلك لا إثسنال، فعل الدائن المرتهن ييقى مضمونا هك العقار. ل ولكن إذا وقعت بعد القسمة في ذصهب الراهن أعيان أخرى هر التي رهذها أو جزء مفرز من عقار غير العقار الذي رهنه، فإن المشرع قرر انتقال حق الدائن المرتهن إلى ما وقع في نصيب الراهن. وإذا لم يقع قي نصيب الراهن أي جزء من العقار وهما كان ذصهيه بعد القسمة مهلغ مسن النقود فالمنطق وحماية الدائن المرتهن هفتضهان ان يسنوفي طه بالأفضلية عن تلك النقود رهع انقضاء حق العم. ، ال يي ط نرهن أحد الشركاء لك العقار ، في هذه الحالة الراهن لا يملك العقار كله وعليه فتصرفه هذا يعد تجاوز لحدود سلطته قي التصرف ولا يعد مثل هذا الرهن رهنا لملك الغير لكل العقار لأنه مالك لحصته في هذا العقار،ولكن مصهر السرهن يتوقف على نتيجة القسمة. ‎ ‏‎ فإذا آل إليه ك العقار كان الرهن نافذا ، أما إذا آل إليه جزء مفرز فحق المرتهن يرتكز علس هذا الجزء، أما إذا لل اليه مبلغ من النقود فللدانن المرتهن استقاء حقه هالأفضلهة من تلك المبالغ.
  16. 16. مع الملاحظة بأنه إذا لم يكن الدائن المرتهن يعلم وقت الرهن بان الراهن لا يملك العقار وعده جاز له طلب الابطال اطقادا للمادة )لآ فقرة ي من القانون المدني السابق ذكرها. للمههث الثاني الرسمية كشرط عقلي للعقاد الرهن الرسمية نقصر المادة يعط من القانون المدني على أذهب « لا ينعقد الرهن إلا بعقد رسمي. . » لفهم من هذا القصر أن الشكلية المطلوبة الانعقاد الرهن الرسمي هي الرسمية. ويقصد ههسذا تحرم الرهن من طرف ضابط عمومي قي حدود اخثصضاته وصلاحياته وفقا للنجراءات التي يفرضها القانون في تحرير العقود الرسمهققفالرسمهة في الرهن الرسمي ركن في للعقد ع ويعد الموثق من الأشخاص الذهن مذحهم القانون صفة الضابط العمومي . ولكي يكون الرهن الرسمي صحيحا يجب تحريره وفقا للأشكال التي فرض-ها القاذون، ليصب أن قىنضمن الههلايت اللازمة المتعلقة الموثق والراهن والمراهن وكل شخص متدخل في ننعرهر الرهن. كما يهب أن لتضمن البيانات المتعلقة بالعقار محل الرهن من حيث المنيعة والموقع ونهر ذلك مسن الحقوق التي تثقله ،كما يحب أن يعدد الدين المضمون هالرهن نحدهدا دقيقا من حيث مقداره ومصدره ٠ وكذلك يهدر على الموثق احترام ما اشترطه المشرع من حيث ضرورة تناهة العقد يالعربهة هخسط واضح وعدم الكناية هلن الأسطر وعدم ترك البياض. ٠ ع . ويجب أن يوقع للعقد من الموثق والراهن والمرقهن٠ة و يمكن أن ليرو رها رسميا في الخارج بين جزائريين على عقار موجود فر الهزائم ويضولى تحريره إما التنصل العزاوي في ذلك الهند ه كما يمكن أنى يحرر من موثق في ذلك الدو إذا لم يحرر الرهن في الشك الرسمي كان باطلا هطلاذا مطلقا. ع } اعتمدت الاختصار في هذا البحث لأنه سبق لكم دراسة الشكلية كركن في العقد لتوسع ق بشان العقد الرسمي راج المادة هيت وما بعدها من القانون المدر ذ لمزيد هن التفصيل حول الرسمية كركن لي العقود المتعلقة بالعقار راحع ذلك في مطبوعة عقد البيع الفصل السابق لنقس الأستاذ ، نتس المكي هو من الأمر تتثميلم المودع في ٠ثم«ثمتتوا المتعلق هنلظهع الوظيفة القنصلية على عا يلي ن « القنصل موال لممارسة المهام ذات الطايع التوثيقي، وذلك طبقا للتشريع الدائرية وبطريقة ملائمة لبد اهقامة٠» ز ل- إذا كان الرهن الرسمي محررا في الخارج من طرف موثق أسي فانه لا ينفذ في الجزائر إلا بعد منحه الصيغة التنفيذ( من حهة قضائية حزأئرية وفقا لما تنص عليه المادة ن«ك من قانون ا١حراءات المدنية والادارية. ، راجع أحكام اليلملان المطلق لي النظرية العامة للعقد
  17. 17. الهسل للثاني أثار الرهن الرسمى عالج المشرع أثار الرهن الرسمي في المولد من هوة إلى إيء من القانون المسدس وقلل ضي قسمهن، تناول في أولهما آثار الرهن الرسمي فيما بهن المتعاقدين «لمواد من هوة إلى ق(أو) كنتعرتنر لها نحت ذفس الهوان ( الست الأول) أثار الرهن الرسمي بالضهة للغير ثحت عنوان نفاذ الرهن الرسمي ( المهحث الثاني! «لمواد من يلهو إلى يقو)٠ المهحث الأول أثار الرهن الرسمي فهما لهن المتعاقدين فيما يلي ننعرهر أولا لأثر الرهن الرسمي بالنسية للراهن ( المطلب الأول ) ثم هالضسهة للمسرننهن (المطلب الثاذي)٠ المطلب الأول ب أثار الرهن الرسمي هالنسهة للراهن الرهن الرسمي لا يفقد الراهن ملكية العقار المرهون وما وتفرع عنها مسن سلطات اضصرف، الاستغلال والاستعمال كما لا يفقد حيازة العقار المرهون «لفرع الأول» ههر ان حقوق الراهن على العقار المرهون هر مطلقة، فهي مقيدة بالقدر اللازم يصدم نعسريتنر سلامة العقار للنلف أو الهلاك مما هضر بحق الدائن المرتهن زيادة على التزامه بإعطاء حق الرهن «لفرع الثاني ) اللدغ الأولى. . حقوق الراهن للراهن الحق في الصرف في العقار المرهون( اولا) والحق في اسذغلاله ( ثايها)، والحل في استعماله ( ثالثا ) ٠ أوي ب حقهفي العرف قي العقار المدهون ب يجوز للراهن أن ليتصرف في العقار المرهون سواء كان التصرف قانونيا ( ا ) أم عملا ماديا ( } ) بشرط الا لضر بحقوق الدائن المرنهن، وهذا ما د٠صت عليه المادة هوي من القانون السدذي بقولها ن اا يهز للراهن أن لتصرف في العقار المرهون، علي أن أي تصرف يصدر من منه لا هقثر في حق الدائن المرننهنأ . ل كلع التصرفات القانونية فيمكنه أن هيائر كافة التصرفات القانونية. فله أن يتصرف في للعقار بالله أو الهية أو المقايسضة مثلا، باعتبار. مالكا ٠
  18. 18. كما يجوز للراهن أيضا أن يرتب على العقار المرهون كافة الحقوق العينية الأخرى كحل الانتفاع والارتفاع أو رهن العقار مرة ثاذهة، ويجب ألا تلحق هذه التصرفات ضررا بحل السدانن، فيجب قيد الرهن قهل القيام بهذه التصرفات. كما يمكن للراهن التصرف في الثمار وهي متصلة بالعقار أو محصول الأرضي لأنه يعد صن قيل أعمال الإدارة، ويجوز له ذلك طالما لم تلحق الثمار بالعقار المرهون هنرسههل التنبيه بضزع الملكية. وكل التصرفات القانونية لا تلحق ضررا يحق الدائن المرتهن إذا كانت لاحقة لقيد الرهن إذ ينتقل العقار المرهون محملا هالرهن ويكون الرهن نافذا في مواجهة المتصرف إليه. أما إذا تمت هذه التصرفات قبل قيد الرهن فتعنير مضرة يحق «دانن المرتهنين أما إذا كان التصرف لرد على أصل العقار باعتباره منقولا هصب المال كان ههسدم الواهن العقار ودهيعه أيقاضام فهذا التصرف يمثل خطر بالنسبة للممرتهن، ففي مثل هذه الحالة يجوز للمرتهن أن يعترهر على هدم العقار ان لم يكن قد ثم ونفذ عليه هاعتهاره عقار، وفي حالة هدمه قللمرننهن أن يعترهر على هلعه مذقولا، أما إذا بيع باعتباره صذقولاه ففي هذه الحالة للمرنهن الحجز علسى الطعن تحث يد المشتري لههاشر عليه حقه قي الأفضلية إذا لم يكن الراهن قد قهضه يعد. ‎ ‏‎ ‏كما أن التصرف الراهن في العقارلهت بالثخصهس يشكل ضررا هالنس٠ة للدائن المرتهن لأنه لنتس من قيمة الضمان. وهذا التصرف لا هققذ في حق الدائن المرتهن إذا ثم يعد قيد الرهن. فإذا قام الراهن بمثل هذا التصرف فللعرنهن أن هعنرهر على فصل العقار بالنخصهسلن لس يكن قد ثم ذلك فعلا. اما إذا كان فصله قد تم وانتقلت حيازته إلى المشتري ففي ضذه الحالة يجسد( أن ذراعي المثعي، فإذا كان سلعة النهة فللمرتهن طلب إرجاع العقار يالقخصهصر ليبقى مضصلا بالعقار ولا يستطيع المشتري التمسك بقاعدة الحيازة قي المنقول يطذ الملكية. أما إذا كان المشتري صن النية فإن حق الدائن المرتهن في التتبع ينقضي لأن المشتري يحتج عليه بحيازته للمنقول هصن الهة وما يبقى للدائن إلا الحجز على الثمن والتنفيذ عليه بالأفضلية. . على له مهما كان الوضع فللدانن المرتهن أن ليرجع على الراهن بضمان السلامة لأن مثل هذا التصرف يعد من قبيل التصرفات الضارة له. ومعيار النظرة سن التصرف الجائز والتصرف هر الجائز هو الإققاس من هسمان الدائن المرتهن ٠ ت ا
  19. 19. ي لعل التصرفات المادية للراهن كذلك الحق في القيام بالتصرفات المادية ،فإذا كان التصرف ماديا وجب ألا يكون مسن شأنه الإنقاس من قيمة الرهن لأن الراهن ملزم بضمان سلامة الرهن و هذا يقتضي وجوب امتناعه عن ك فعل مادي يؤدي إلى النلقاس من قيمة العقار المرهون. فإذا كان التصرف يهقي العقار على حاله أو يزيد في قيمته فهذا ليس مضرا هالمرتهن . ثانيا. سلطة الاستغلال ، للراهن سلطة استغلال العقار المرهون وجني ثماره وليس للدائن أي حق عليها قيل ننسسيك النقس لنزع الملكية إذ لا تلحق الثمار بالعقار المرهون إلا منذ هذا التاريخ. وأهم أنواع استغلال العقار المرهون هو تأمره (اآ وقبضى أجرته مقدما (لأ)٠ ل ا لامر العقار المرهون ب وهذا النضرف يعتبر عن أعمال الإدارة التي يجوز للراهن القيام بيا، ومع ذلك إذا زادت معدة الإيجار عن حد معينا أو زادت المدة المقبوضة ضها الأجرة مقدما أو المحول ضها الأجرة عن صد ععهن، فالمشرع اعتبر هذا العمل من قبيل التصرفات التي نققس من قهمة العقار عند الهلع واعتهسره في حكم أعمال التصرف التي لا يحتج يها على الدائن المرتهن إلا إذا ) شهرها قيل قيد الرهن. وفي هذا الصدد نتس المادق« من القانون المدني على أن ، « الإيجار الصادر من الراهن لا ينقذ في حق الدائن المرتهن إلا إذا كان ثابت الناريع قك تسجيل النقههه هذزع الملكية أما إذا لي يضن الإيجار نايت التاريخ على هذا الوجد أو كان قد عقد بعد تسجيل النقيهه ولم ننعجل فيه الأجرة ، فاا يكن نافذا إلا إذا امكن اعتباره داخلا في اعمال الإدارة الحسنة( فإن الإيجار الذي تم شهره قبل قيد الرهن يكون نافذا في حق الدائن المرتهن أيا كاضث مدضه حتى لو زادت عن لي سنوات. فإذا كان الايجار قد تم بعد نجهل التنبيه لذزع الملكية أو قبل ذلك ولم يكن ثاهث التاريخ فاا يذقذ في حق الدائن المرتهن إلا إذا أمكن اعتباره داخلا في أعمال الإدارة الصذة، ويعتبر كذلك إذا كانت مدته قصرة ومعقولة وكاكنتي الأجرة مساوية لأجره المثل ولم يكن قد دفعت مسبقا ٠ إ تنس المدة آل من الأمرست المتضمن إعداد مسح الأراضي العابه وتأسيس السجل العقاري على ما يلي ن « ان الايجارات لمدة الم سعة لا يكون لها أي أثر لهن الأطراف ولا يحتج بها اذهاه الغير في حالة عدم إشهارها-ويحدد المادة كوو مدني مدة الايجار الذي يغذ في حق الدائن المرتهن لس « سنوات و يستصن توحيد المدني في ألنصهن٠علما بان النصر الخاس ( المادة آ ا ) هو الذي يطبق.
  20. 20. ع إما إذا أشهر الإيجار ل٠عد قلد الرهن فلا يكون نافذا في حق الدائن المرتهن إلا إذا كان ناهست التاريخ قبل تسييل النتهيه بنزع الملكية. وفي هذه الحالة لا ينفذ لمدة نزيد عن لي سنة تصب اهتداء من ناريغ الإيجار. وطهقا لقس الصادق وا من الأمر وإ تجهل هإ فإن الإيجارلت التي تزيد مدتها عن يا سنة لا تكون نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا كانت مشهرة قيل قيد الرهن و إذا كانت كذلك (أي مشهرة قبل فهد الرهن) ضري في مواجهة المرتهن لكل مدتها أيا كانت حلى لو زادت على يا سمنة. ي ٠ المخلصة هالأهرة ب نتس المادة لإليع من القانون المدني على ما يلي ن اا لا تكون المخالصة يالأجره مقدما لمدة لا تزهد على ثلاث سنوات و لا الحوالة بها كذلك نافذة ض ض الدائن المرتهن إلا إذا كان تاريخها ثاهست وساهق لتسهيل قذهيه نزع الملكية. وإذا كانت المخالصة أو الحوالة لمده تزيد على ثلاث سلوك فإنها لا يكون نافذة فمي صق الدانن المرتهن إلا إذا سجلت فهل قيد الرهن ، وإلا خفضت المدة إلى ثلاث سذوات مع مراعاة المقتضى الموارد في الفقرة السابقة. « كما للراهن حق تاجر العقار المرهون له كذلك قهعند الأجرة وتحويلها ولكن هذا العمل قيد يلصق ضررا هالدانن المرتهن إذا ما قهضى الراهن الأجرة عن المدة اللاحقة لتسهيل الههه ينزع المنكرة لأن حق الدائن يتعلق بيا من ذلك الحين. لذا يدخل المشرع وذظم حكم قهطى الأجرة مقدما. فطبقا لنس المادة توي من القانون المدني إذا كانت المخالصة هالأجره مقدما أو الحوالة بها أشهرت قيل قيد الرهن ذقذت في حق الدانن المرتهن أيا كانت مدتها حلى ولو زادت على ق سنوات. أما إذا كايت المخالصة بالأجرة مقدما أو الحوالة بها صادرة بعد تسجيل النقههه هلزثا المكية فإنها لا تنقذ إطلاقا في حق الدائن المرتهن. أما إذا اشهرت المخالصة أو الحوالة هها بعد قيد الرهن فإنها لا نتفذ في حق الدائن المرتهن إلا إذا كايت ثابتة التاريخ قبل التسجيل النتر هذزع الملكية ولا نقفذ في هذه الحالة إلا لمدة ي سنوات. والمخالصة هر ثابتة التاريخ فهل تسجيل النتهيه بنزع الملكية فهي كالمخالصة اللاحقة له لا نتخذ في حق المرتهن ٠ ثالثا ئ سلطة الا استعمال ئ للراهن ان يستعمل العقار هلضه لحاجاته الشخصية وحاجات عاثليسة، ولا هاسنطهع الدائن المرتهن الاعتراض على ذلل طالما لا يينقصر من ضمانه. ولم
  21. 21. الفرع الثدي ، التزامات الراهن يجب على الراهن أن يمنح الدائن المرتهن حق الرهن الذي يضمن له حقه ( أولا ) إلا ان هذا هر كاف لضمان حق الدائن هل يجب على الراهن أن يضمن سلامة الرهن من كل هقاس أو هلاك حتى ييقى العقار يمثل ضمان كافيا ( ثانيا ) أولابالهزاع ياعطاء المرتهن حق الرهن ، إن الالقاب الريسي الذي نتجه إرادة الطرفين إلى هثانه من عقد الرهن الرسمي هسو التسزام س الراهن يإعطاء حق الرهن على عقار معين بالذات. وهذا الالتزام لفتح أثره في الحل ويحكم القانون تطبيقا للمادة وعلم من القانون الصدفي الضي نتس على ما يلي( الالنزام بنقل العلكهة، أو أي حق علني أخر عن شأنه أن ينقل يحكم القانون الملكية او الحق العيذي، إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملقب وذاك صسع مراعاة الأحكام المنطقة بالإشهار العقاري. » وننطههقا لهذا الذصرى فإن حق الدائن المرتهن ينشأ هصهرد العقد ولا يتوقف على أي إجراء لاصق كإجراء القيد مثلا، لأن القيد واجب لنفاذ الرهن في مواجهة الغر وليس لنشأة الحق ذاته، ويدهم هذا الرأى بالمادة ي«و من القانون المدني التي نتس ب « يمكن للدائن بعد التنبيه على المدين يالوفاء أن ينفذ هحقه على العقار المرهون ويطلب لهعه في الأجل وفقا للأوضاع المقررة في قانون الاهراءات المدنية ٠ وإذا كان الراهن شخص اخر هر المدين جاز له تفادي أي إجراء موجه إليه إن هو تخلما صن العقار المرهون وفقا للأوضاع و الأحكام التي يتبعها الحائز في ننظيةاأ وهذا المر ورد في القسم الخاس بأثر الرهن بهن المتعاقدين و لم يشترط المشرع لمهاشرة أي أثر من هذه الأثار إجراءات الشهر فحق الدائن المرتهن في التنفيذ على العقار المرهون ينسنلا س بمجرد العقد دون حاجة إلى قيد ، كل ما الأمر أن الدائن المرتهن لا يمكنه مباشرة الأفضلية في حالة تعدد الدائنين المرتظهن، ولا يمكنه نتبع العقار إذا دخل في ذمة شخص أخر إذا لم يضن الرهن قد أشهر. فالرهن كحق عي ينث٠ا عن عقد الرهن ذاته و لا تتأخر انشأته إلى وقدح القيد. ثانها ، التزام الراهن هنمان سلافة الرهن ب نههن مضمون هذا الالتزام (اآ ورجوع المرتهن طى الراهن في حالة هلاك العقار المرهون أو تلقه ( ي ) كما قد يحدث أن يهلك العقار المرهون إلا أنه يحل محله حقا آخر( له لأي
  22. 22. لم ص مضمون اللننزاع لضمان سلافة الرهن التزام الراهن يضمان سلانة الرهن أمر طههعي، فمن قرر الرهن لا يقيل منه ققسضه هو لهذا الالتزام صورتان ، صورة سلبية و هي البارزة و تتمثل فى امتناع الرانن عن كل تصرف مادي أو قانوني من شأنه أن. يهس بسلامة الرهن أو يضر بحقوق المرتهن، وصورة إيجابية نتمثل قي ننسدخل الراهن من أجل دفع دعاوى الغير التي من شانها أن نقلت التعارضى مع حقوق المرتهن. فالراهن يضمن كل تصرف يمس بسلامة الرهن سواء كان التعرثر مادي أو قانوني صادر منه كما يضمن أي تعرض قانوني صادر من الغير. وفي جمهع الأحوال يستطيع الدائن المرتهن أن يعترض على الأعمال التي تمس سعلنهة الرهن ويطلب وقفها، وهذا ما ذصت عليه المادي عؤع من للقانون المدني يقولها م » يلتزم الراهن يسضمان سلامة الرهن ،وللدائن المرتهن ان يعترهر على كل عمل أونقصر من شأنه هقاس ضمانه هقاصسا كهرا ، وله ض حالة الاستعجال أن يتخذ ما يلزم من الوسائل التحفطهة اللازم-ة وأن يرجع طسى الراهن هما ينفق في ذلك( والمادي وويلز ق من نفس القانون بقولها » و قي جميع الأحوال إذا كان من شأن الأعمال الواقعة أن تعرضه العقار المرهون للهلاك أو التلف أو جعله هر كاف للضمان ، كان للدائن المرتهن أن يطلب من القاسي وقف الأعمال والأمر باتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر( ولا يقصد بالهلاك الهلال المادي فقط وهما هلال العقار المرهون بالمفهوم الواسع أي كل ما يؤدي إلى خروج العقار أو بعضه من ضمان الدانن، أي يجب فهم مصطلح الهلاك بمعنى كخ ما همس سلامة العقار المرهون. وإذا هلع العقار المرهون ظهرت فكرة الضمان، وقوامها أن الضمان واجب علي السراهن وحق للمرتهن٠ وكون الضمان واجب على الراهن يعني أنه ملزم لعدم المساس يالرهن، وأنه كذلك ملزم همقسع المساس بالرهن من طرف الغير ، ويعني كذلك أنه في حالة وقوع مساس هالرهن ووقوع ضرر فعلا ولو كان راجعا لسبب أجذهي، فإنه يتحمل قننيجة ذلك. أما كهذه حقا للمرتهن فمن شانه أن لسعح له الاعتراضى على كل عمل من شأنه أن هادي إلى المساس بسلامة الرهن، وهذا ما يصلى عليه المادنان ووي و«ع فقرة ق من القانون المدني. واذا وقعت هذه الأعمال وأحدث ضررا بالعقار، و تحقق هلاك العقار المرهون أو ننلفسه، فان المشرع حماية للدائن المرتهن قرر له الرجوع على الراهن، وكذلك اتنقل حقه في الرهن إلى ما حل محل العقار المرهون.
  23. 23. ي س رجوع المرتهن على الراهن ب إذا هلك العقار المرهون أو نثف ولم يحل محله أي حق ءاخر أو الحق الذي حل محله لا يكفي للمضمان، ففي كل هذه الأحوال يتحقق رجوع المرتين على الراهن. تخظف أحكام الرجوع باختلاف ما إذا كان الهلال لفعل ألراهن ( ج ام أو لسلامة لا هن- له ( } عاج. . ي ) ولتوضيح ذلك فرقنا بين الحالتين المنصوص عليها في الردة وول من القانون المدني التي نقص على أيه ن ي نل- الراهن بخطنه في هلاك العقار المرهون أو نلقه كان للدائن المرتهن الخيار لهن ان يطل- تأمينا كاليا او أن يستوفي حقه فورا. وإذا يشأ الهلاك عن سبب لا ينسب إلى الدائن ا ولم يقبل الدائن بقاء الدين يلا تأمين ، طلمدهن الخيار هلن أن يقدم تأمينا كافيا أو أن هدفي الدهن فورا فهل طول الأجل{ ي سهل الرجوع في حالة الهلاك الذي ينسب إلى ايرس. إذا كان الهلاك او التلف يخطأ الراهن. فإن الخيار يكون للدائن لهن أن يستوفي الدين فورا أو أن يطلب نقدهم نامهنا كافيا لضمان الدين. ل يي الرجوع في الة الهلع للذي لا لنسب إلى الراهن. إذا كان الهك ناشط عن س. ا لا يرجع للراهن، فالخيار يكون له بهن أن يقدم ننأمهغا كافيا ليحل محل العقار المرهون ضصاقا للدين، أو يقوم بالوفاء بالدين فورا. وان كان المشرع في هذه للصورة أخذ بعهن الاعتبار أن الراهن لم يتسبب في هلاك العقار،إلا أنه لم هعفهه من الضمان إطلاقا، وهما خفف عليه فقط بمنحه الخيار خلافا للحالة الأولى ح لعلل حق المرتهن في حلة طول حلى عض العقار المرهون ب في حالة ما إذا هلك العقار المرهون وترتب على هذا الهلاك حق آخر عوضا عذه، انتقل صق الناثن المرتهن همرتهته إلى ما حلى محلى العقار المرهون. وفى هذا الصدد نقصر المادة «عو من القانون المدني على ان ب هل إذا هلك العقار المرهون أو تلف لأي س٠ا كان ،اذنك الرهن همرتهته إلى الحق الذي يترتب على ذلك من مللغ التعويض صن الضرر أو مهلغ التأمين أو الثمن المقرر مقابل نزع ملكيته للمنفعة العامة ومن الأمثلة التي تتطبق على هذا المبدأ مثل الحالة التي هتسلده فيها شخصا ما لهلاك العقار المرهون ويحكم عليه بتعويضه الراهن فالداثن المرتهن يستوفي حقه صن ذلاح المهل-غ ، فالسدانن المرتهن يستوفي حقه من المهلغ الذي يدفعه السهول عنخ الهلاك، أي ما حل محل العقار المرهون ، ل السمع هو المدين وليس الدائن يي
  24. 24. كذلك في حالة نزع الملكية للمنفعة العامة، فالداثن المرتهن يستوفي حقه من التعويضات التي ننسدفعها للدولة مقابل قزع الملكية نقعة العامة. ان الحالات المذكورة في المادة (م(هؤ من القاقون المدني ليست واردة على سبيل الحصر بحيث يمكن تصور حالات أخرى يخل فيها حق ما مهل العقار المرهون. ثالثا. . التزام الراهن هنلقات الرهن ئ نقص المادة قوع فقرة ي من القانون المس على ما يلي. . » ونكون سصاريف العقيد عل-ى الراهن إلا إذا انظق على تجر ذلك( لنضع من هذا الذس أن للراهن هو الملتزم لنفقات الرهن، فهو الذي يدفع سصاريف العقد والقي وهرها، إلا أن فيا السى ليس أمرا ولا متعلق بالنظام العاج لذا، يجوز الانفاق على خلافه كأن يتفقا على تحمل المصاريف مناصفة مثلا. المطلب الثاني ، أثر الرهن الرسمي يلنسهة للمرتهن الرهن ينشأ بموجب عقد رسمي وهذا للعقد ملزم لجانب واحد وهو الراهن أما المرتهن فلا يلزم لاى التزام مقابل تلقيه حق الرهن لذا دراسة الآثار التي يرتبها الرهن هالسهة للمرةهن تقتصر على بيان حقوقه قبل طول أجل. الدين ( الفرع الأول ) وحقوقه بعد طول أجل الدين ( الفرع الثاني{ الفرع الأولبطوق الدالن المرتهن قد حلول أهل الدين ب ٠ في هذه القترة، لا يكون للدائن المرتهن سوى الحق في مراقبة ما يترتب عليه المتراس هحقه أو الاناس منه، فإذا حدث ذلك فله اتخاذ الاجراءات التحفظية اللازمة للمحافظة علس العقار المرهون من التلف اعتمادا على المادتين يوي والمادة ووو لري عن القانون السدين ، فلا يمكنه التدخل في الراهن وفي طريقة تصرفه في العقار المرهون و استغلاله واستعمالها ما لم تقيدي ذلك إلى المساس بحقه أو تعريعنرى العقار للهلاك أو التلف. القرش الثتيوطوق الدالن المرتهن يعد طول أهل الدهن ، إذا حل الأجل ولم يف المدين يالدين، هاز للدائن المرتهن التنفيذ على العقار المرهون متبعا في ذلك إجراءات معينة فرضها القانون ٠ و في حالة عدم كفاية ثمن العقار للوفاء بالدين يجوز للدائن التنفيذ على ساتر أموال المدين «لضمان العاع) لهستوفي ما تبقى له في ذمة المدين ولكن في هذه الحالة ينفذ بصفته داين عادي.
  25. 25. ‎ ‏‎ فالدين المرتهن لا يستوفي حقه من العقار المرهون إلا طبقا لإجراءات معينة نقتهي إلى هلتع العقار جهرا بالمزاد العلني، وكل اتفاق مسبق على خلايا ذلك يعد باطلا لمخالفته للنظام العام وفي هذا الصدد نتس المادة قاو من القانون المدني على له ، الم. .. ... ... ... ... ... . « يتضح من نصر هذه المادة ل٠ه يقع باطلا كل شرط مسبق يمكن الدائن المرتهن سن تمليك العقار المرهون عند عدم استقاء حقه عند طول أجله سواء كان في مقابل الدين أو أي ثسن معلوم أخر والغرضى من بطلان هذا الشرط هو حماية الراهن لمن استغلال المرتهن. والهطلان في هذا النصر هدد على الثرطفقط، لما الرهن فيهقى صحيحا. ولكن إذا حل أجل الدين ولع لنفي المدين بالدين فيمكنه الانفاق مع المرتهن علس تمليضه العقار في مقابل الدهن، ومثل هذا الاتفاق جائز لانتفاء شبهة الاستغلال فيه. وكذلك بمقتضى نفس المادة، يقع باطلا كل شرط مسبق يقضي بههع العقار المرهون دون ههاع الإجراءات القانونية عند حلول الأجل وعدم وفاء الراهن بالدين. وإذا نع مثل هذا الاتفاق فالشرط يهطل وحده والرهن يبقى قائم. ولكن إذا حل أهل الدين ولم يفي المدين بالدين فيمكنه الاتفاق مع المرتهن على بيع العقار دون اللجوء إلى المزاد أي ك العقار بالتراضي ويستوفى الدانن حقه من السثمن ومثل هذا الاتفاق هانز. المهحث ايثاني٠نلاذ للرهن الرسمي ينشأ الرهن الرسمي لمجرد العقد أما القيد فهولازص لنفاذه في مواجهته للغهسر٠ولا يمضن للمرتهن الاحتجاج بحقه على الغير ما لو يكن رهنه مقيد ، فالرهن القهر مقيد لا يحتج به على الغير سواء تعلق الأمر بتحديد المرتهة في حالة يعدد الدائنين أم تعلق الأمر هنتهع العقار ضي حالة انتقال ملكهغه إلى الغير. والقهر ض مفهوم الرهن الرسمي هو( هو كل صاحب حق يصار سن وجود الرهن الرسمي( وبهذا المعنى يشمل الغير كل داين مرتهن آخر سواء مرتهنا رهنا رسمها أو رهنا حيازها، وكل صاحب حق تخصيص أو حق امتياز عقاري، وكذلك كل داين عادي، ولو أن هذا الأخير لسهس صاحب حق على العقار إلا له يصار من وجود حق الدائن المرتهن.
  26. 26. «ذا٠كان المشرع قد جعل التقدم والتتبع يترتهان عن القيد فلا بد علهغا من دراسة هذه الواقعة كلل ، صك كلك للقمع. لة للهلاك لطللههققللك لي ‎ (‏‎ ع ك ع ص ، ‎ ‏‎ لا س مع عا قلل . ٠ ‎ ‏‎ ا هم ة علكهو إجراء يتم في المحافظة العقارية للواقع في دائرة اختصاصها العقار المرهون، ويسهم ذلك على البطاقة الخاصة بالعقار المرهون، وتقتضي المادة وبهو من القانون السدقيا بايسه لسري قانون الشهر العقاري على كل الإجراءات الخاصة بالقيد من تهديد وشطب، وتضيف المادي نهاب من القانون المدني يأن مصاريف القيد نقع على علق الراهن ما لي ينتف-ق طى خلافه ذلك. وما يهمنا أكثر هو ليس إجراءات القهد، وهما ما يترتب على إجراء القيد أو عدو إهرانه٠ لالة- هو الذي ينشأ حق التقدم وتصب مرتهة الرهن الرسمي من وقت القيد، فالعبرة إذن بوقت القيد وليس بوقت ي٠ثاه الدهن،ومرنة الرهن تحسب من وقته حتى ولو كان الدين لم ينشأ هعد، كأن يكون احتماليا أو معلق على شرط، وهذا ما قررته المادة ة«و من القانون المدني ن « تصب مرتهة الرهن من وقت ننقهلده حتى لو كان الدين المضمون يالرهن معلقا على ثسرط أو كان دينا مسنقهلا أو احتمالها( . وتجدر الإشارة إلى أنه لا يمكن القيام بالقيد في لعطر الحاللننه وإن تم فلا يمكن الاحتجاج هه. و في هذه الحالات يتعطل فهيا أثر القيد وهي ترقف أثره وتجعله هير نافذا في مواجهةتهلغهر، وننهعل الرهن تجر كامل الأثر ومنها ، كلال. شهر إفلاس المدين ب بحيث لعد شهر الحكم هالإفلانر لا يمكن إجراء قلد الرهن الصادر من المدين الراهن الذي أشهر إفلاسه، وإذا ثم القيد فيمكن الحكم ههطلائه، فلا لصح التمسك له قبل جماعة الدانيهنق هل لا يحتج به على الداكن بالقيد الصادر من يوم الوقف عند الدفع. ( ايظسر المادة ت«ي فقره و من القانون التجاري{ لم المادة تإ٠ من القانون المدني » تسري على إجراء القيد وتهديده وشطب وإلغاء الشطب والكر المترتبة على ذلك كله، الأحكام الواردة في قانون يتهم الإثسار العقار( ق فقس المعادة هعو من القانون المدني على ما يليق. االا لكون الرهن فافذا في حق الغير إلا إذا قلد العقد أو العقم المثنى للرهن قد أن لكسب هذا الغير حقا عينها على العقار وذلك دون إخع بالأحكام المقررة في الإفلالى . ... . « وي
  27. 27. نهب قيد أمر الحجز ، فإذا قام أحد الدائنين أمر الحجز هالهطفظة العقارية لم فلا يستطيع بعدها لدمثن المرتهن الذي يكون قد يشأ حقه أن لقيد رسم و إذا تم قيده فلا يحتج له على الغير و لا يكون نافذا في مواجهتهم إلا في حالات معهي٠ةلمز المطلب الأولى ، التقاهم تقتضي دراسة حق التقدم تبيان المقصود بحق الدائن في التقدم «لفرع الأول( ثم بعد ذلك يهين ماذا يستوفي الدانن المرتهن متقدما على تجره ومما يستوفي ذلك (الفرع الثلي) الفرع الأولين المقصود هالققهم واسس ننحدهد المراتب ، أولان المقصود يالتقدع ئ ويقصد به حق الدائن المرتهن في في استيفاء حقه بالأولوية ،من ثمن العقار المرهون ،طى الدائنين المرتهنين التاليين له في المرتبة والداننهن العاديين. وهذا ما نصت عليه المادة يعي من القانون المدني ئ « أن يتقدم على الداكن التاليين له في المرتبة فسي اخفاء حقه من ثمن ذلك العقار ٠ ٠ ٠ » كما نقرر المادة تاو من القانون المدني بان الدائنين المرتهنين يستوفون حقوقهم قيل الدائنين العاديين من ثمن العقار أو المال الذي حل محله هصب مرتهة كل سنهم ولو كانوا أجروا القيد في لوم واحد. ثانيا. مرئية النقدي. أو المرعبة التي يحتلها الدائن المرتهن، ونور الملاحظة إلى صاحب حق الامتياز العام يتقدم على أصحاب الحقوق المقيدة حتى لو وجدت قبل حقهم لأن سق الامتياز العام لا يخضع للقهد و كذلك المهني المستحقة للخزينة العامة. أما الحقوق الواجبة للشهر فالمرننجة ههغها نتحدد على أساس الأسبقية في القيد و هذا ما قررته المادة تلو من القانون المدني التي نقصر على. . اا. .. تحسب مرنهة كل واحد منهم ثم لو كانوا أمروا القيد ض يوو واحد( هذا ويجب الإشارة أن الرهن المقيد يحتفظ يمرتهته لمدة لا سنوات وإذأ لم يهدد فهل انقضاء هذه المدة يفقد صاحبه الأفضلية وهذا ما نصت عليه المادة تهلآ من المرسوم رقع تات جهعلهب ذته ٠ أما المؤسسات المالية فقد أعفاها المشرع من تهديد القيد لمدة لهق سنة تهقسس فيها الرهسون المقدرة لقاندتها نافذة في مواجهة الغير. ق لم انظر المادة وبت من قاترد ا١حراءات المدنية ة انظر المارق هوت من نقس القانون ث انظر الادق هو فقرة لأ من قانون المالية لسنة ؤ»«ي
  28. 28. ثالثا. . التنازل عن مرتهة الرهن. . يهب ان أشهر إلى له إذا كان المشرع قد جعل التقدم يتحدد على أساسي الأسهقية ض القيد فإن هذا لا لمنع من التنازل عن المدنية فيما كن الرهون النافذة فالمسألة تتعلق بمصلحة خاصة للدائن المرتهن لذا أجاز المشرع التنازل عن المرتبة. وفي هذا الصدد نقصر المادة من القانون المدنى على أذهب ايكن للدائن المرتهن أن ينزل عن مرتبة رهنه في حدود للدين المضمون بهذا الرهن لمصلحة داين أو له رهن مقيد على نقصد النقاب و يجوز التمسك تجاه هذا الدائن الأخر ههميع أوجه الدفع التي يجوز التمسك بيا ننصاه الدائن الأول عدا ما كان منها متعلقا بانقضاء حق هذا الدائن الأول إذا كان هذا الانقضاء لاحقا للتنازل عن المريبة( إعمال هذا النصر يفترطر وجون أكثر من حق مقيد على نفس العقار وهذه للحقوق يلي بعضها البعهر في المريجة و أن صاحب حق متقدم يتنازل عن مرنهته لصاحب حق متاخر عنه ٠ والتنازل عن مرتبة الرهن يرد على القيد و ليس على الرهن ذاتهم فلذلك اثسترط الدس أن يكون للمنتازل له رهن مقيد على نفس العقار. ويجب ألا يصر هذا التنازل بحقوق الدائنين الآخرين المقيدة حقوقهم على العقار و عليه لا يتم التنازل إلا في حدود قدر دين المنتازل، وللاحتجاج بهذا التنازل يجب أن ياشر هه على هامش قيد رهن المتنازل عن مرتهته٠ ع وسما يتم التنازل يصبح الدائن الذي كان متأخرا في المر( ( المتنازل له) يحتل مرتلة الدائن الذي كان يحتل المرتبة المتقدمة ( المتنازل ) وهذا الأخير يأخذ مرتهة المتنازل ل-ه أنه يقسع« ننهادل« في المراتب ٠ ويمكن التمسك في مواجهة المتنازل له هكافة أوجه الدفع التي كان يمكن الاحتجاج بها في مواجهة المنقازل، كهطلاننى الدين المضمون لالرهن، أو بطلان الرهن أو هطادن القيد أو انقضاء الرهن قهل التنازل وهذا حماية للدائنين التاليين في المريبة من تواطؤ المتنازل م-ع المتنازل له. كما يمكن الاحتجاج على المتنازل له باوجه الدفع الخاصة هدلنه، فإذا كان دينه قد المقضى فلا فايدة من التنازل له. تي
  29. 29. الفرع الثاني ، موضوع الندب ومحله ماذا يستوفي الدائن المرتهن متقدما على هده ( أولا ) ومعا يستوفيه ( ثا١ها) أولد. موضوع التقدم. . و هو الحقوق التي يستوفيها الدائن بطريقة الأفضلية و هين جهل. أصل الدين وهو المدني الثابت في القس - و الفوائد وتخس الفوائد المستحقة من وقت القهدا - و المصروفات وهي وتشمل نفقات الرهن وقيده وتجديده. .. و فيلا الصدد نتس المادة ولهو من القانون المدني على أنه ماا لترتب على قلد الرهن إدخال مصاريف العقد والقس والتهديد{ إدخالا ضمنها في التوزيع وفي مرنة الرهن يضها٠ واغا سجل أحد الدائنين تنهيه نزع العقار، المنظم سائر الدائنين بهذا التسهيل( ثانيا ، محل الندب ، وهو ما يباشر عليه الدائن المرتهن حقه في النقدي وهو بصفة اصلية ثمن العقار بعد بيعه بالمزاد العلذي، إلا أن حق الدائن لا يرد على ثمن العقار فقط وإنما يرد علي ثمن ملحقاته كذلك. وهي العقارات هالتخصهصر وحقوق الارتفاق والتصهناهم والمذثنات، وكذلك يرد على مجثمار العقار المرهون الملحقة به من تاريخ نجد التنبيه بنزع الملكية. وإذا كان الوضع الغالب هو أن هستوفي الدائن المرتهن حقه من ثمن العقل إلا أنه ضي بعض الأحيان يهلل العقار، فعحل الأفضلية يكون المهلة الذي حل محل العقار المرهون. مهههقف« . لها للللهههع ‎ ‏‎ ٢ تقتضي دراسة حق التتهع تحديد معناه وفي مواجهة من يمارسه صاحبه ( الضرع الأول{ وما هي للشروط الواجب توافرها لممارسته وما هي الإجراءات المتبعة في ذلك ( الفرع الثاقي) ولقد مذح المشرع للشخص الذي نتخذ في مواجهته إجراءات النتهع آليات يواجه بها الخائن المتتبع ( الفرع الثالدثخ) وإذا لم يقلع صاحب العقار في مواجهة الدين قهياع العقار يالمزاد العلني( الفرع الراهع» القرص الألم مفهوم الليبي إذا انتقلت ملكية العقار المرهون إلى الغر لاي سبب من الأسهاب، فللدانن المرتين أن يستعمل الميزة التي يخولها له الرهن، وهي نتهع العقاد في أي يد يكون لهتفذ علهه، أو بعبارة لم في الحالات التي يجهز القانون ذلل طبقا لس المادة هوه من القلون٠ »
  30. 30. أخرى يقصد هالتتهع حق الدين المرتهن في التنفيذ على العقار تحث هد من انتقلت إليه الملكية إذا نصت المادة لماو فقرة ا من القانون المدني على ما يلي ب ع يجوز للدائن الصرننهن عضد طول أجل الدين أن يقوم هنزع ملكية العقار المرهون من يد الحائز لهذا العقار. .. » ويلاحظ أن حق الدائن المرتهن في التتبع مرتهط بحق الراهن في التصرف إذ لا تتهع في حالة بقاء العقار في ملكهة الراهن يحيث في هذه الحالة يكون التنفيذ قي مواجهته. لنطاق النتهع هو تصرف الراهن في العقار المرهون بحيث ه٠هل ملكيته على الغير. من له الجلي تتهع العقار! ، التتبع حق لكل دائن مرتهن مهما كانت مرتبته حتى لو كان متأخرا، ولا يستفيد من ههسع العقار وهذا مستخلصر من المادة إ او فقرة ( من القانون المدني التي جاهين مطلقة ولم يقلد هذا الحق ونقدم الدائن المرتهن في المريبة لم. . يجوز للدائن المرتهن. .{ لي مواجهة من يمارس حق التتهير٠ والنتهع يمارس في مواجهة حائز العقار المرهون، والحائز كما عرفته المادة ل او فقرة ي مسن القانون المسا هو كل من انتقلت إليه باي سهل من الأسباب ملكية للعقار المرهون أو حق علني أخر قاهل للرهن دون أن يكون مسوءولا مسؤولية شخصية عن الدين المضمون هالرهن٠ والحائز بهذا المفهوم يغتلف عن المعنى العام و المعروف لهذا الاصطلاح ض أحكام الحيازة والتقادم. ولاعتبار من اذنقلت إليه الملكية حائزا في مفهوم هذا القس يجبا ‎ ‏‎ ‏صانع. ألا هيون مسؤولا عن الدين مسؤولية شخصهة، فالمدين لا يعتبر حائزا لأنه مسوول عين الدين مسؤولية شخصهة، وكذلك الكفيل الشخصي والحائز في حالة قهوله حوالة الدهن ( المادة مدذيوير) عل٠ل أن يكون قد اكتسب ملكية العقار المرهون أو حق عيني قابل للرهن كالاننقاع قهل أن يسجل النتر بنزع الملكية على الراهن. الفرع الثاني ، عروط مهاثهرة حق التقييم وإجراءاته أوهم الشروط اللازم توافرها لممارسته لكي يستطيع الدائن مباشرة إجراءات التنس لايد أن يكون أجل الدين قد حل ( ( ) وان يكون الرهن نافذ في مواجهة الحائز ( ) ل تقصر المادي لم لو ) ي ن لو وهعكر حلزا للعقل المرهون قلم صن اتنللت إليه هأي سلك من الأسباب ملمة هذا العقار أو اي سى عهنى أخر قايل للرهن دون أن ههون مسوءولا سهلية تنسيق عن الدين المضمون يلرهن٠ لل »
  31. 31. اس طول أهل الدين. . ويحل الدين هطول أمطه، أو للأسباب الأخرى المسقطة للأهل، وهي وفقا للمادة إ إي عن القانون المدني، إفلاس المدين أو هقاصمه للتأمينات الخاصة الممذوحة للدائن بقدر كههر أو عدم تقديمه يما وعد يه من تأمهناث٠ وإذا منح أجلا جديد للمدين اسناد من ذلك الحانز، سواء أكان تنديد الأجل باتفاق بين السدانن والمدين أو كان أجل السهرة المذصوصى عليه في المادة عليهن القانون الصدفي ويكون بمقتضى حكم قضائي. يي نفاذ الرهن في مواجهة الحالز ب ولا يكون الرهن يافذا في مواجهة الحائز إلا إذا كان مقيد فهل أن يشهر من انتقلت إليه ملكية العقار حقهم لأنه إذا لم يقلد قيل انتقال الملكية إلى الصانز، أي إذا أشهرت الملكية قيل قيد الرهن، فإنها نتنقل إلى المالك خالية من الرهن. ولامار الشخص حائز بهذا المفهوم يهب أن تكون الملكية قد انتقلت إليه وفقا لما يقرره القاذون، أني يجب أن يكون قد شهر حقه حتى ولو لم يضع يده على العقار، فم-شطي العقار هاون شهر حقه لا يعتبر حائزا. ثانيا ، اهراءات إعمال علم التنبيه وهي تتمثل في البدء في اتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار وفقا لقانون الاساءات المدنية ، ولا يمكن التنفيذ قبل النتهيه على المدين بنزع الملكية(( وإنذار الحانزإي)٠ ل كه- التقههه على المدين هلك المليهةئ تقسضس المادة ويب سن القانون المدني يأته،رفلا يجوز للدائن المرتهن أن يتخذ في مواجهته نزع الملكية وفقا لأحكام قانون الإجراءات المدنية إلا يعد إنذار. بدفع الدين المستحق أو تخلية العقار و يكون هذا الانذار بعد التنس على المدين هذزع الملكية أو مع هذا النقهيه في وقت واحدا ويقصد هالنتهيه بنزع الملكية إطار المدين بأنه إنا لم هف بالدين هحهز علس العقار و بياع بالمزاد العلني، و إذا قاع المدين بعد نتهههه بالوفاء يالدين، فالان يضف هسن مناهضة الإجراءات ٠ لم المادة المي مدني « إذا تلن من الالتزام أن المدين لا يقوم هوفانه إلا عقد المقدرة أو الميسرة. علن القاضي ميعادا ٠ذاسها لحلول الأهلي مراعيا في ذلك المدين الالهة والمستقبلية مع اشتراط عذاية الرجل العريس على الرفاء بالتزامه. « ع ق

×