Project work IPE-ElleSgr

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Obiettivo del presente lavoro è quello di analizzare l’operatività in Italia delle Società di Gestione del Risparmio e dei fondi comuni di investimento. Si è proceduto ad una descrizione specifica dell’operatività di ELLE SGRpA in prospettiva anche del lancio del suo primo fondo immobiliare speculativo ELLE UNO, che permette di garantire ai partecipanti una redditività pari almeno al 7-8% investendo la propria liquidità in titoli obbligazionari.
Inoltre, numerosi progetti di investimento ad apporto al fondo compatibili con le linee guida stabilite dal CdA sono vagliati per ottimizzare il rendimento complessivo: si sono analizzati in particolare due progetti di investimento sui quali è stata effettuata un analisi quali-quantitativa per valutarne l’opportunità. L’ultima parte del progetto, invece, ha visto costruire, a titolo esemplificativo, un portafoglio di titoli obbligazionari di varia natura. L’obiettivo è quello di porre in evidenza i criteri di selezione di titoli in portafoglio, in ottemperanza al principio cardine di pronta e sicura liquidità, nonché l’attività di monitoraggio giornaliero creato secondo un modello definito su canoni prefissati da ELLE SGRpA, ed effettuato al fine di evidenziare un eventuale plus/minusvalenza netta del portafoglio.

The aim of this paper is to analyze the operations in Italy of the Company Asset Management and investment funds (Legislative Decree 58/1998 TUF). There has been a specific description of ELLE SGRpA operations in perspective of the launch of its first fund speculative real estate ELLE UNO, which allows participants to ensure a return of at least 7-8% by investing its cash in bonds.

In addition, several investment projects contribution to the fund consistent with the guidelines established by the Board are screened to optimize the overall performance: in particular we have analyzed two investment projects on which was carried out a quantitative analysis to evaluate the opportunity.

The last part of the project, however, has seen building, for example, a portfolio of bonds of various kinds. The aim is to highlight the criteria for selection of portfolio securities in accordance with the cardinal principle of prompt and secure liquidity, as well as the daily monitoring of activities created in a format defined set of canons from ELLE SGRpA, and made to highlight a possible capital gain/loss net of the portfolio.

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Project work IPE-ElleSgr

  1. 1. SGR e Fondi Immobiliari: la gestione della liquidità e l’analisi delle opportunità di investimento<br />Salvatore De Simone<br />Angela Marotti<br />Ciro Novizio<br />Alfonso Ponticelli<br />Master in Finanza Avanzata 2011 <br />
  2. 2. 2/21<br />Agenda<br />| Introduzione: ELLE SGRpA ed il fondo ELLE UNO<br />| Analisi delle opportunità di investimento<br /><ul><li> Il caso “Bologna”
  3. 3. Il caso “Cinema”</li></ul>| Gestione della liquidità<br /><ul><li>Selezione e monitoraggio titoli
  4. 4. Sintesi di portafoglio e impatto sul bilancio di esercizio</li></li></ul><li>ELLE SGRp.A.<br /><ul><li>ELLE SGRp.A. è una Società di Gestione del Risparmio specializzata in Investimenti Immobiliari
  5. 5. Nasce dall’idea di un gruppo di imprenditori e professionisti che hanno individuato nei fondi immobiliari uno strumento innovativo da utilizzare per la partecipazione ad operazioni di sviluppo, riconversione e recupero di beni immobili.</li></ul>3/21<br />ELLE UNO<br /><ul><li>Il Fondo ELLEUNO è un fondo comune di investimento immobiliare, promosso e gestito da ELLE SGRpA, la cui partecipazione può avvenire sia tramite versamenti di liquidità che tramite “apporto” di valori immobiliari
  6. 6. Il Fondo ELLEUNO si distingue per un modello di creazione del valore coerente con la evoluzione in corso nel mercato immobiliare</li></li></ul><li>4/21<br />I Fondi immobiliari: Il Fondo Elle Uno<br /><ul><li> Fondi immobiliari: fondi che investono esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. (Art. 1 comma 1 lettera d-bis) Regolamento n. 228/1999).
  7. 7. Edifici con destinazione residenziale o turistico – residenziale
  8. 8. Terreni già dotati di convenzione urbanistica
  9. 9. Diritti reali di godimento immobiliari
  10. 10. Partecipazioni, anche di controllo, in società immobiliari quotate e non
  11. 11. Pronti contro termine
  12. 12. Obbligazioni con rating “investment grade”
  13. 13. Strumenti finanziari finalizzati alla copertura di eventuali rischi di cambio</li></li></ul><li>5/21<br />Agenda<br />|Introduzione: ELLE SGRpA ed il fondo ELLE UNO<br />|Analisi delle opportunità di investimento<br /><ul><li> Il caso “Bologna”
  14. 14. Il caso “Cinema”</li></ul>| Gestione della liquidità<br /><ul><li>Selezione e monitoraggio titoli
  15. 15. Sintesi di portafoglio e impatto sul bilancio di esercizio</li></li></ul><li>Caso “Bologna”<br />6/21<br /><ul><li> Obiettivo: valutare l’acquisizione di un immobile e la sua potenziale redditività, allo scopo di decidere se investire o meno parte del patrimonio del fondo immobiliare nello stesso.</li></li></ul><li>7/21<br />Analisi qualitativa<br /><ul><li>Ubicazione immobile: Bologna, zona centrale;
  16. 16. Destinazione d’uso: residenziale;
  17. 17. Dimensione: 2.164,09 mq, eventualmente divisibili in 19 unità abitative, oltre posti auto e cantine;
  18. 18. Stato locativo: disponibile</li></ul>Analisi demografica<br />Popolazione Residente<br />Distribuzione per età<br />
  19. 19. 8/21<br />Reddito pro-capite<br />Analisi di mercato<br />Volumi di compravendita<br />Indice di intensità del mercato immobiliare<br />
  20. 20. 9/21<br />Valore dell’immobile<br />Valori di mercato e di locazione<br />Fonte: Agenzia del Territorio<br /><ul><li> Immobile: totale mq 2.164,09</li></ul> 3.300 x 2.164,09 = 7.141.497 € > 6.100.00 €<br /><ul><li> Canone di locazione annuo:</li></ul> 9,5 x 2.164,09 x 12 = 246.706,26 € <br /><ul><li> Tasso annuo di rendimento dell’investimento i:</li></ul> i = 246.706,26 / 6.100.000 = 4,04%<br />
  21. 21. 10/21<br />Caso Cinema Vasto<br /><ul><li> Obiettivo: valutare l’acquisizione di un immobile e la sua potenziale redditività, allo scopo di decidere se investire o meno parte del patrimonio del fondo immobiliare nello stesso.
  22. 22. La società, attuale proprietaria dello stabile, svolge la propria attività nel settore della gestione di sale di proiezione cinematografica, di teatri, di complessi e altri stabilimenti in genere, per il servizio dello spettacolo nel comune di Vasto. </li></ul>Analisi qualitativa<br /><ul><li> Ubicazione immobile: Vasto, zona centrale
  23. 23. Destinazione d’uso: Cinema Teatro
  24. 24. Parte integrante di un edificio condominiale
  25. 25. Disposto su tre livelli:
  26. 26. piano terra: ingresso, biglietteria, di 88 mq;
  27. 27. primo piano interrato: sala di attesa (Hall), zona Bar e servizi igienico sanitari, di 225 mq;
  28. 28. secondo livello interrato: sala cinematografica, sala Teatro con zona palco, camerini e zona servizi, di 890 mq.
  29. 29. N° posti a sedere: 600</li></li></ul><li>11/21<br />Analisi quantitativa<br />Incassi cinema Italia nel 2010 - incrementi % rispetto al 2009<br />Presenze cinema Italia nel 2010 - incrementi % rispetto al 2009<br /><ul><li> Marzo 2011  incassi: -32,51% rispetto a marzo 2010</li></ul> biglietti venduti: -24,53% rispetto a marzo 2010<br /><ul><li> Straordinario successo delle nuove tecnologie 3D</li></li></ul><li>12/21<br />Valore dell’immobile (1/2)<br />Valori di mercato e di locazione<br />Fonte: Agenzia del Territorio<br /><ul><li> Immobile: totale mq 1.203</li></ul> 2.300 x 1.203 = 2.766.900 € <br /><ul><li> Stima dei beni interni alla struttura (arredi, angolo bar, attrezzature): 130.000 €
  30. 30. Totale: 2.766.900 + 130.000 = 2.896.900 €
  31. 31. Stima della società:
  32. 32. 206.800 € per gli 88 mq del piano terra;
  33. 33. 1.397.250 € per i 1.115 mq dei locali sottostrada;
  34. 34. 130.000 € per gli impianti interni;
  35. 35. Totale: 2.734.050 €.</li></li></ul><li>13/21<br />Valore dell’immobile (2/2)<br /><ul><li> Canone di locazione annuo: </li></ul> 9,7 x 1.203 x 12 = 143.172 € <br /><ul><li> Tasso annuo di rendimento dell’investimento i:</li></ul>i = 143.172 / 2.734.050 = 5,24%<br /><ul><li> Crescita popolazione Vasto: 7,5% negli ultimi 20 anni
  36. 36. Sviluppo demografico e industriale negli ultimi 40 anni</li></ul>Benefici per settore immobiliare in <br />ottica medio – lungo periodo<br />
  37. 37. 14/21<br />Agenda<br />|Introduzione: ELLE SGRpA ed il fondo ELLE UNO<br />| Analisi delle opportunità di investimento<br /><ul><li> Il caso “Bologna”
  38. 38. Il caso “Cinema”</li></ul>|Gestione della liquidità<br /><ul><li>Selezione e monitoraggio titoli
  39. 39. Sintesi di portafoglio e impatto sul bilancio di esercizio</li></li></ul><li>15/21<br />Selezione e Monitoraggio Titoli (1/3)<br />Criteri di Selezione Titoli Obbligazionari<br />Diversificazione Settoriale e Geografica<br /><ul><li> Titoli di Stato e organismi internazionali quotati – Italia
  40. 40. Titoli di Stato e organismi internazionali quotati – UE
  41. 41. Titoli di Debito quotati – UE
  42. 42. Titoli di Debito quotati – OCSE</li></li></ul><li>16/21<br />Selezione e Monitoraggio Titoli (2/3)<br />ROI<br />
  43. 43. 17/21<br />Selezione e Monitoraggio Titoli (3/3)<br />CREDIT SUISSE FB USA INC 5.125% 15/08/2015<br /><ul><li> Guadagno: circa 1.300 €</li></li></ul><li>18/21<br />
  44. 44. 19/21<br />
  45. 45. 20/21<br />La valutazione degli strumenti finanziari secondo i principi IFRS: un ipotesi al 31.12.11 (1/2)<br />
  46. 46. 21/21<br />La valutazione degli strumenti finanziari secondo i principi IFRS: un ipotesi al 31.12.11 (2/2)<br />
  47. 47. Grazie per l’attenzione!<br />
  48. 48. I.P.E. <br />Scuola di Alta Formazione<br />Riviera di Chiaia, 264<br />80121 Napoli<br />Tel: +39 081.245.70.74 <br />www.ipeistituto.it<br />Seguici su: <br />

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