Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013

957 views

Published on

Johan Conijn, Buitengewoon Hoogleraar Woningmarkt, Universiteit van Amsterdam (UvA) en Directeur Ortec Finance, spreekt over de woningmarkt die gebukt gaat onder een schuldenberg.

Published in: Economy & Finance
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
957
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
21
Actions
Shares
0
Downloads
13
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Presentatie Johan Conijn - 22e Hypotheken Event 2013

  1. 1. Hypotheekmarkt en koopwoningmarktJohan Conijn, ASRE/UvA en Ortec Finance
  2. 2. Onderwerpen• Ontwikkeling koopsector• Omvang potentië restschuld le• Ontwikkeling hypotheekschuld• Toekomstperspectief
  3. 3. Koopsector• Aanhoudende malaise• Oorzaken:- beperkingen in kredietverlening (LTV, LTI)- beperkingen in fiscale aftrekbaarheid- macro-economische ontwikkelingen- neerwaartse spiraal zelf
  4. 4. Koopprijsontwikkeling (NVM)
  5. 5. Ontwikkeling transacties (NVM)
  6. 6. Omslagpunt?• Omslagpunten laten zich lastig voorspellen, maar:- koopwoningen nominaal 16,6% goedkoper- reë circa 25% goedkoper el- verlaging overdrachtsbelasting 4%-punt- forse huurstijgingen vanaf 2013, met name bij inkomens vanaf 43.000 (9%)- verdere groei huishoudens voorzien
  7. 7. Financiering knelpunt• Banken met een depositofinancieringsgat• Versterking van buffervermogen• Rantsoenering van hypotheken- aanscherping voorwaarden hypotheekver- strekking- restschuld nagenoeg niet financierbaar
  8. 8. Citaten• DNB: “Knot is er niet voor het vlottrekken van de woningmarkt, maar voor de financië le stabiliteit.” (FD, 7 jan 2012)• Zalm: “Wij hebben een forse portefeuille: meer dan 150 miljard aan hypotheken op ons balanstotaal van 400 miljard. De banken hebben vorig jaar gezamenlijk afgesproken terughoudender te zijn met de verstrekking daarvan. Dat was goed.” (NRC, 14/15 april 2012)
  9. 9. Depositofinancieringsgat
  10. 10. Potentië restschuld le• Groeiend en knellend probleem- momenteel naar schatting 800.000 huishoudens- gemiddelde restschuld € 39.000• Ernstige belemmering verhuismobiliteit• Negatief effect op consumptieve bestedingen
  11. 11. Potentië restschuld naar leeftijd le
  12. 12. Potentië restschuld naar aankoop le
  13. 13. Ontwikkeling hypotheekschuld• Hoe ontwikkelt zich de nationale hypotheekschuld op basis van de huidige vraag naar hypotheken, mede in relatie tot de waarde van de woningvoorraad?• Is een ombuiging van een (eventuele) autonome groei van de vraag naar hypotheken mogelijk? En op welke wijze dan?
  14. 14. ASRE-onderzoek• Op verzoek van de NVM een onderzoek naar de ontwikkeling van de nationale hypotheekschuld• Aanpak: system dynamics programmatuur
  15. 15. Model (1)• Startpositie Jong 110.806 25-29 131.055 WBO2002 30-34 134.373 (peildatum 2001) 35-39 131.121 40-44 118.829• Hypotheeksom 355 45-49 109.397 mrd. (CBS: 336 50-54 97.004 55-59 81.857 mrd.) 60-64 63.541 65-69 48.719• Differentiatie naar 70-74 36.678 leeftijdsklasse (12) 75plus 17.365• Verschuiving over de klassen
  16. 16. Model (2)• Exogene grootheden:- prijsontwikkeling koopwoning- mutatie koopwoningvoorraad- woningverlaters, naar leeftijdsklasse- aantal starters = mutatie woningvoorraad + aantal woningverlaters; verdeling naar leeftijdsklasse- doorstroomkansen, afhankelijk van leeftijd
  17. 17. Model (3)• Drie hypotheekvormen- annuitaire hypotheek- spaar- en beleggingshypotheken- aflossingsvrije hypotheek• Veranderende keuze over tijd; onderscheid naar starters en doorstromers
  18. 18. Schatting versus realisatie
  19. 19. Referentievariant• Prijsontwikkeling eerst negatief, vanaf 2017 1% nominale stijging• Netto groei koopsector structureel 50.000 per jaar• Aantal woningverlaters structureel 50.000• Aantal starters structureel 100.000• Aantal doorstromers circa 140.000
  20. 20. Hypotheekschuld referentievariant
  21. 21. Uitkomsten referentievariantAutonome groei hypotheekschuld hoger danwaardegroei koopwoningvoorraad. Inclusiefaflossing uit spaar- en beleggingshypotheken.Oorzaak: cohorteffect.
  22. 22. Varianten• Nieuwe leningen annuitair vanaf 2013• Lagere LTV bij starters• Stagnatie groei koopsector
  23. 23. Nieuwe leningen annuitair
  24. 24. Starters lager LTV
  25. 25. Stagnatie koopsector
  26. 26. Bevindingen• Forse autonome groei van de hypotheeksom• Relatief beperkte jaarlijkse vrijval uit spaar- en beleggingshypotheken• Zeer ingrijpende aanpassingen op koopwoningmarkt nodig om groei hypotheekschuld om te buigen
  27. 27. Tot slot• Innovaties bij aanbod hypotheken noodzakelijk voor de woningmarkt om het bankenprobleem te neutraliseren• Fiscaal beleid dat maximering schulden uitlokt, aanpassen. Stimuleer aflossen ook bij bestaande leningovereenkomsten

×