Hypotheekmarkt en
koopwoningmarkt
Johan Conijn, ASRE/UvA en Ortec Finance
Onderwerpen
• Ontwikkeling koopsector
• Omvang potentië restschuld
le
• Ontwikkeling hypotheekschuld
• Toekomstperspectief
Koopsector
•
•
-

Aanhoudende malaise
Oorzaken:
beperkingen in kredietverlening (LTV, LTI)
beperkingen in fiscale aftrekba...
Koopprijsontwikkeling (NVM)
Ontwikkeling transacties (NVM)
Omslagpunt?
• Omslagpunten laten zich lastig voorspellen,
maar:
- koopwoningen nominaal 16,6% goedkoper
- reë circa 25% go...
Financiering knelpunt
• Banken met een depositofinancieringsgat
• Versterking van buffervermogen
• Rantsoenering van hypot...
Citaten
• DNB: “Knot is er niet voor het vlottrekken van
de woningmarkt, maar voor de financië
le
stabiliteit.” (FD, 7 jan...
Depositofinancieringsgat
Potentië restschuld
le
• Groeiend en knellend probleem
- momenteel naar schatting 800.000
huishoudens
- gemiddelde restsch...
Potentië restschuld naar leeftijd
le
Potentië restschuld naar aankoop
le
Ontwikkeling hypotheekschuld
• Hoe ontwikkelt zich de nationale
hypotheekschuld op basis van de huidige
vraag naar hypothe...
ASRE-onderzoek
• Op verzoek van de NVM een onderzoek naar
de ontwikkeling van de nationale
hypotheekschuld
• Aanpak: syste...
Model (1)
• Startpositie
WBO2002
(peildatum 2001)
• Hypotheeksom 355
mrd. (CBS: 336
mrd.)
• Differentiatie naar
leeftijdsk...
Model (2)
•
-

Exogene grootheden:
prijsontwikkeling koopwoning
mutatie koopwoningvoorraad
woningverlaters, naar leeftijds...
Model (3)
•
•

Drie hypotheekvormen
annuitaire hypotheek
spaar- en beleggingshypotheken
aflossingsvrije hypotheek
Verander...
Schatting versus realisatie
Referentievariant
• Prijsontwikkeling eerst negatief, vanaf 2017
1% nominale stijging
• Netto groei koopsector structureel...
Hypotheekschuld referentievariant
Uitkomsten referentievariant

Autonome groei hypotheekschuld hoger dan
waardegroei koopwoningvoorraad. Inclusief
aflossing...
Varianten
• Nieuwe leningen annuitair vanaf 2013
• Lagere LTV bij starters
• Stagnatie groei koopsector
Nieuwe leningen annuitair
Starters lager LTV
Stagnatie koopsector
Bevindingen
• Forse autonome groei van de hypotheeksom
• Relatief beperkte jaarlijkse vrijval uit spaar- en
beleggingshypo...
Tot slot
• Innovaties bij aanbod hypotheken
noodzakelijk voor de woningmarkt om het
bankenprobleem te neutraliseren
• Fisc...
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Johan Conijn - Universiteit van Amsterdam

236 views

Published on

Johan Conijn van de Universiteit van Amsterdam op het Hypotheken Event 2013: Woningmarkt gebukt onder schuldenberg.

Published in: Economy & Finance
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
236
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
2
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Johan Conijn - Universiteit van Amsterdam

  1. 1. Hypotheekmarkt en koopwoningmarkt Johan Conijn, ASRE/UvA en Ortec Finance
  2. 2. Onderwerpen • Ontwikkeling koopsector • Omvang potentië restschuld le • Ontwikkeling hypotheekschuld • Toekomstperspectief
  3. 3. Koopsector • • - Aanhoudende malaise Oorzaken: beperkingen in kredietverlening (LTV, LTI) beperkingen in fiscale aftrekbaarheid macro-economische ontwikkelingen neerwaartse spiraal zelf
  4. 4. Koopprijsontwikkeling (NVM)
  5. 5. Ontwikkeling transacties (NVM)
  6. 6. Omslagpunt? • Omslagpunten laten zich lastig voorspellen, maar: - koopwoningen nominaal 16,6% goedkoper - reë circa 25% goedkoper el - verlaging overdrachtsbelasting 4%-punt - forse huurstijgingen vanaf 2013, met name bij inkomens vanaf 43.000 (9%) - verdere groei huishoudens voorzien
  7. 7. Financiering knelpunt • Banken met een depositofinancieringsgat • Versterking van buffervermogen • Rantsoenering van hypotheken - aanscherping voorwaarden hypotheekverstrekking - restschuld nagenoeg niet financierbaar
  8. 8. Citaten • DNB: “Knot is er niet voor het vlottrekken van de woningmarkt, maar voor de financië le stabiliteit.” (FD, 7 jan 2012) • Zalm: “Wij hebben een forse portefeuille: meer dan 150 miljard aan hypotheken op ons balanstotaal van 400 miljard. De banken hebben vorig jaar gezamenlijk afgesproken terughoudender te zijn met de verstrekking daarvan. Dat was goed.” (NRC, 14/15 april 2012)
  9. 9. Depositofinancieringsgat
  10. 10. Potentië restschuld le • Groeiend en knellend probleem - momenteel naar schatting 800.000 huishoudens - gemiddelde restschuld € 39.000 • Ernstige belemmering verhuismobiliteit • Negatief effect op consumptieve bestedingen
  11. 11. Potentië restschuld naar leeftijd le
  12. 12. Potentië restschuld naar aankoop le
  13. 13. Ontwikkeling hypotheekschuld • Hoe ontwikkelt zich de nationale hypotheekschuld op basis van de huidige vraag naar hypotheken, mede in relatie tot de waarde van de woningvoorraad? • Is een ombuiging van een (eventuele) autonome groei van de vraag naar hypotheken mogelijk? En op welke wijze dan?
  14. 14. ASRE-onderzoek • Op verzoek van de NVM een onderzoek naar de ontwikkeling van de nationale hypotheekschuld • Aanpak: system dynamics programmatuur
  15. 15. Model (1) • Startpositie WBO2002 (peildatum 2001) • Hypotheeksom 355 mrd. (CBS: 336 mrd.) • Differentiatie naar leeftijdsklasse (12) • Verschuiving over de klassen Jong 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75plus 110.806 131.055 134.373 131.121 118.829 109.397 97.004 81.857 63.541 48.719 36.678 17.365
  16. 16. Model (2) • - Exogene grootheden: prijsontwikkeling koopwoning mutatie koopwoningvoorraad woningverlaters, naar leeftijdsklasse aantal starters = mutatie woningvoorraad + aantal woningverlaters; verdeling naar leeftijdsklasse - doorstroomkansen, afhankelijk van leeftijd
  17. 17. Model (3) • • Drie hypotheekvormen annuitaire hypotheek spaar- en beleggingshypotheken aflossingsvrije hypotheek Veranderende keuze over tijd; onderscheid naar starters en doorstromers
  18. 18. Schatting versus realisatie
  19. 19. Referentievariant • Prijsontwikkeling eerst negatief, vanaf 2017 1% nominale stijging • Netto groei koopsector structureel 50.000 per jaar • Aantal woningverlaters structureel 50.000 • Aantal starters structureel 100.000 • Aantal doorstromers circa 140.000
  20. 20. Hypotheekschuld referentievariant
  21. 21. Uitkomsten referentievariant Autonome groei hypotheekschuld hoger dan waardegroei koopwoningvoorraad. Inclusief aflossing uit spaar- en beleggingshypotheken. Oorzaak: cohorteffect.
  22. 22. Varianten • Nieuwe leningen annuitair vanaf 2013 • Lagere LTV bij starters • Stagnatie groei koopsector
  23. 23. Nieuwe leningen annuitair
  24. 24. Starters lager LTV
  25. 25. Stagnatie koopsector
  26. 26. Bevindingen • Forse autonome groei van de hypotheeksom • Relatief beperkte jaarlijkse vrijval uit spaar- en beleggingshypotheken • Zeer ingrijpende aanpassingen op koopwoningmarkt nodig om groei hypotheekschuld om te buigen
  27. 27. Tot slot • Innovaties bij aanbod hypotheken noodzakelijk voor de woningmarkt om het bankenprobleem te neutraliseren • Fiscaal beleid dat maximering schulden uitlokt, aanpassen. Stimuleer aflossen ook bij bestaande leningovereenkomsten

×