Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Jsou developerské smlouvy legální

142 views

Published on

Příspěvek Jiřího Nezhyby ze semináře Developerské a plánovací smlouvy. Struktura:
1. Jsou developerské smlouvy legální?
2. Samostatná a přenesená působnost obce
3. Rizika uzavírání smluv s developery pro obce
4. Dobrá praxe a doporučení

Published in: Law
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Jsou developerské smlouvy legální

  1. 1. Jsou developerské smlouvy legální? 23. 10. 2018
  2. 2. Struktura prezentace 1. Smlouvy s developery 2. Samostatná a přenesená působnost obce 3. Rizika uzavírání smluv s developery pro obce 4. Dobrá praxe a doporučení 3
  3. 3. Smlouvy s developery
  4. 4. Vymezení pojmů • smlouvy odlišné od tzv. plánovacích smluv - soukromoprávní nepojmenované smlouvy ( 1746 odst. 2 občanského zákoníku) • smluvními stranami je územní samosprávný celek (obec) a developer • předmětem smlouvy je spolupráce smluvních stran na realizaci určitého developerského záměru na území obce – velmi úzce souvisí s územním plánováním • jedná se o úplatné smlouvy – developer kompenzuje obci část nákladů spojených se záměrem (peněžité/nepeněžité plnění) • uzavírané v samostatné působnosti obce – nenahrazují rozhodnutí správních orgánů • oboustranně výhodné (?) 5
  5. 5. Proč jsou tyto smlouvy vůbec uzavírány? Motivace developera • zajištění bezproblémové realizace svého záměru • společenská odpovědnost developera Motivace obce • předejít problémům souvisejícím s realizací záměru developera (např. nedostatek parkovacích míst) • získat prostředky do obecního rozpočtu nebo jinou výhodu / kompenzaci (např. školka, zeleň) • právní vynutitelnost příslibů developera 6
  6. 6. Předmět smlouvy obce s developerem Závazek smluvních stran spolupracovat na realizaci určitého záměru a nastavení podmínek, za jakých bude záměr realizován: • obec se zavazuje poskytnout veškerou nezbytnou součinnost k realizaci určitého záměru • developer se zavazuje k realizaci určitého záměru za splnění stanovených podmínek • developer se zavazuje k poskytnutí určité kompenzace negativních externalit způsobených záměrem (příspěvek do veřejné infrastruktury či podpora aktivit obce a jejích občanů) • Dobrý předpoklad – záměr bude akceptovatelný z hlediska souladu se zákonem a stanovisky dotčených orgánů, nebude mít negativní vlivy na okolí (předpokladem je např. souhlasné stanovisko EIA nebo závěr zjišťovacího řízení). Předmětem může být rovněž budoucí závazky a budoucí smlouvy: • smlouva o investičním příspěvku, smlouva o spolupráci • smlouva o převodu nemovitostí, závazek developera vybudovat určitou infrastrukturu 7
  7. 7. Základní rámec obsahu smluv obcí s developery • 2 odst. 2 zákona o obcích: „Obec pečuje o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů; při plnění svých úkolů chrání též veřejný zájem.“ • Veřejný zájem v rámci územního plánování - 18 odst. 4 stavebního zákona: „Územní plánování ve veřejném zájmu chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví...“ • Orgány obce musí podle 5 odst. 3 stavebního zákona zajišťovat: „ochranu a rozvoj hodnot území obce …“ • 18 odst. 1 stavebního zákona , podle něhož je cílem územního plánování „vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.“ 8
  8. 8. K čemu se obce mohou zavázat • Poskytnout developerovi veškerou součinnost v rámci samostatné působnosti k získání potřebných veřejnoprávních povolení, rozhodnutí či stanovisek nutných k realizaci záměru • Nebude vůči záměru uplatňovat námitky, vyjma těch, které vyplynou z negativních dopadů zjištěných v rámci řízení EIA • Poskytnout veškeré souhlasy v navazujících správních řízeních nutných k realizaci záměru • Zachovat vlastnické vztahy v dané lokalitě platné ke dni podpisu smlouvy 9
  9. 9. K čemu se obce nemohou zavázat Obec se ve smlouvě s developerem nemůže zavázat k tomu, že: • územní plán obce bude změněn určitým, developerem k realizaci záměru vyžadovaným způsobem; • bude pro umístění záměru developera vydáno územní rozhodnutí (ev. stavební povolení nebo kladné stanovisko dotčeného orgánu); • urychlí probíhající správní řízení tak, aby bylo o záměru vydáno rozhodnutí či kladné stanovisko ještě před uplynutím zákonné lhůty; • se v obci nebude konat místní referendum o realizaci záměru developera na území obce. Ve všech uvedených případech totiž obec v rozporu se zákonem zasahuje do přenesené působnosti obecního úřadu, ev. jiných správních orgánů. 10
  10. 10. K čemu se obce mohou zavázat? V současnosti je sporné, zda se obec může ve smlouvě s developerem zavázat k tomu, že: • o určitou dobu nezmění svůj územní plán nebo vyhlášku obce; • nebude sama iniciovat místní referendum o realizaci záměru developera na území obce. Ve všech uvedených případech totiž takový závazek může omezovat zastupitelstvo obce v jeho budoucím rozhodování. 11
  11. 11. Samostatná a přenesená působnost obce 12
  12. 12. Samostatná působnost obce Samostatná působnost: • obec je samostatně spravována zastupitelstvem obce (čl. 101 odst. 1 Ústavy, 5 odst. 1 zákona o obcích • 7 odst. 1 - obec spravuje své záležitosti samostatně, rozsah samostatné působnosti může být omezen pouze zákonem = nejedná se o výkon „státní moci“ K uzavření smlouvy obce s developerem je podle 41 odst. 2 zákona o obcích nutný předchozí souhlas zastupitelstva nebo rady obce (systematický výklad) 13
  13. 13. Samostatná působnost obce – pořizování územního plánu Podle 6 odst. 5 stavebního zákona patří do samostatné působnosti zastupitelstva: • Pořízení nebo změna územního plánu obce – rozhoduje zastupitelstvo, avšak lze se jej domoci i rozhodnutím občanů obce v místním referendu, pokud se koná ještě před schválením zadání • Zadání územního plánu – schvaluje zastupitelstvo obce. Schválené zadání je podkladem pro zpracování návrhu územního plánu. • Vydání územního plánu – zastupitelstvo nemusí s návrhem nebo s výsledkem jeho projednání souhlasit a může jej vrátit pořizovateli se svými pokyny k úpravě, nebo návrh zamítne. Poslední možností je, že zastupitelstvo vydá územní plán. • Projednání zprávy o uplatňování územního plánu. 14
  14. 14. Přenesená působnost obce Přenesená působnost • zákon může svěřit výkon státní správy určitému orgánu obce, který ji vykonává jako přenesenou působnost ( 7 odst. 2 zákona o obcích) • zahrnuje zejména záležitosti v 61 a n. zákona o obcích, vykonává ji obecní úřad • podle 6 odst. 1 stavebního zákona pořizuje obecní úřad obce s rozšířenou působností v přenesené působnosti a) územní plán a regulační plán pro území obce c) územní plán a regulační plán na žádost obce ve svém obvodu e) vydává závazné stanovisko podle 96b StavZ, pokud není příslušný krajský úřad • jedná se o výkon „státní moci“, přenesené na orgány obce 15
  15. 15. Přenesená působnost obce – pořizování územního plánu Řízení o pořízení nebo změně územního plánu obce vede obecní úřad coby pořizovatel. Řízení zahrnuje: • zpracování návrhu zadání územního plánu / jeho změny • zpracování návrhu územního plánu (a vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území, pokud se zpracovává) – na základě schváleného zadání územního plánu nebo schválených pokynů pro zapracování návrhu • vyhodnocení výsledků projednání návrhu územního plánu a zajištění řešení případných rozporů – výsledkem je upravený návrh územního plánu, který může být předložen ve variantách • konání veřejného projednání návrhu územního plánu • vyhodnocení námitek, připomínek a stanovisek uplatněných při nebo po veřejném projednání - návrh územního plánu může být na základě vyhodnocení podstatně změněn nebo přepracován 16
  16. 16. Přenesená působnost obce – pořizování územního plánu - pokračování • posouzení souladu návrhu územního plánu s cíli a úkoly územního plánování a s požadavky StavZ a dalších právních předpisů a se stanovisky dotčených orgánů • předložení návrhu na vydání územního plánu spolu s odůvodněním zastupitelstvu • předložení zprávu o uplatňování územního plánu v uplynulém čtyřletém období zastupitelstvu 17
  17. 17. Působnost obce – územní rozhodnutí Územní řízení vede příslušný obecní úřad, pokud je stavebním úřadem, v přenesené působnosti. Výsledkem je vydání územního rozhodnutí podle 77 StavZ. Obec je účastníkem řízení vždy ( 85 odst. 1 písm. b) stavebního zákona) a podle konkrétních okolností může (leč nemusí): • udělit souhlas k umístění stavebního záměru podle 184a stavebního zákona (pokud je obec vlastníkem nemovitosti, na které má být záměr developera realizován) • vydat stanovisko k možnosti a způsobu napojení (pokud je obec vlastníkem dopravní a technické infrastruktury) • uzavřít smlouvu podle 86 odst. 2 písm. d) stavebního zákona • podat námitky k ochraně zájmů obce a zájmů občanů obce podle 89 odst. 4 stavebního zákona Proti vydání územního rozhodnutí může obec podat odvolání, ev. správní žalobu. 18
  18. 18. Srovnání samostatné a přenesené působnosti a dopad na smlouvy s developery V územním plánování má zastupitelstvo obce velmi široký prostor pro vlastní uvážení, limitovaný pouze • nutností obce hájit veřejný zájem; • právními předpisy; • dříve uzavřenými smlouvami, včetně smluv s developery (pacta sunt servanda); • platným a závazným rozhodnutím obyvatel v místním referendu; • územní plán nesmí být v rozporu s návrhem územního plánu. Při uzavírání smlouvy s developery nevykonává zastupitelstvo „státní moc“, resp. i v případě extenzivního výkladu čl. 2 odst. 3 Ústavy lze dospět k výše uvedenému závěru. 19
  19. 19. Srovnání samostatné a přenesené působnosti a dopad na smlouvy s developery Smlouva obce s developerem: • Předem neomezuje pravomoc zastupitelstva při schválení územního plánu – pravomoc zastupitelstva není smlouvou s developerem dotčena, zastupitelstvo je „omezeno“ pouze případnými následky spojenými s porušením uzavřené smlouvy • Analogicky existence dříve uzavřené smlouvy s developerem neomezuje zastupitelstvo obce v jeho pravomoci vyhlásit místní referendum podle 84 odst. 2 písm. i) zákona o obcích, resp. v možnosti, aby se místní referendum vůbec mohlo konat, viz např. usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. 11. 2008, sp. zn. 30 Ca 173/2008. • Nezasahuje do výkonu mandátu člena zastupitelstva obce (nejedná se o „příkaz“ podle 69 odst. 4 zákona o obcích) a není v rozporu se slibem člena zastupitelstva obce ( 69 odst. 1 a 2 zákona o obcích). 20
  20. 20. Srovnání samostatné a přenesené působnosti a dopad na smlouvy s developery Smlouva obce s developerem: • Neomezuje pravomoc obecního úřadu při pořizování / změně územního plánu – smlouvou obce s developery nelze zasahovat do přenesené působnosti obce. Navíc by se možné riziko zásahu do přenesené působnosti týkalo pouze obcí s obecním úřadem s rozšířenou působností, v takovém případě by bylo nutné vyloučit celý úřad pro systémovou podjatost. • Neomezuje pravomoc obecního úřadu při vydání územního rozhodnutí, neplatí ani tam, kde by úřad obce byl stavebním úřadem, opět zde platí, že v takovém případě by je bylo nutné celý úřad vyloučit pro systémovou podjatost • Nezasahuje do práva obce coby účastníka územního řízení – obec podává námitky v rámci své samostatné působnosti 21
  21. 21. Rizika uzavírání smluv s developery pro obce a dobrá praxe Name of presentation 22
  22. 22. Rizika uzavírání smluv s developery – pro obce • Zdlouhavost jednání o uzavření smlouvy – předsmluvní odpovědnost obce podle 1728 OZ a složitost změny obsahu již uzavřené smlouvy. • Místní referendum – pokud není proces uzavírání smlouvy obce s developerem dostatečně transparentní, mohou obyvatelé obce vyvolat místní referendum – uzavření smlouvy jeho konání není překážkou. Platné a závazné rozhodnutí může znemožnit obci dále ze smlouvy plnit, současně rozhodnutí nezbavuje obec povinnosti nahradit škodu. • Nezveřejnění záměru obce smlouvu uzavřít – pokud je součástí smlouvy nakládání s nemovitostí vlastněnou obcí, musí být záměr o tom ji uzavřít uveřejněn podle 39 odst. 1 zákona o obcích. Při porušení je smlouva absolutně neplatná. • Nezveřejnění smlouvy v registru smluv – riziko pouze v případě obcí s rozšířenou působností, smlouvy „menších“ obcí uveřejnění nepodléhají. 23
  23. 23. Rizika uzavírání smluv s developery – pro členy zastupitelstva obce • Porušení povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře – 159 odst. 1 OZ – v případě uzavření pro obec nevýhodné smlouvy nebo v případě zmaření plnění smlouvy ze strany obce. • Spáchání trestného činu v souvislosti s uzavíráním smlouvy a) zneužití pravomoci úřední osoby podle 329 zákona č. 40/2009 Sb., trestního zákoníku b) přijetí úplatku podle 331 c) podplacení podle 332 d) vyhrožování s cílem působit na orgán veřejné moci nebo úřední osobu podle 324 a 326 24
  24. 24. Dobrá praxe a doporučení 25
  25. 25. Dobrá praxe a doporučení pro obce i developery I • Připravit strategický plán rozvoje obce = zajištění souladu záměru developera s dlouhodobými plány obce • Schválení zásad spolupráce obce s developery za účelem rozvoje veřejné infrastruktury = dokument, který může definovat podmínky a formy spolupráce s developery při přípravě jejich záměrů • Transparentnost při uzavírání smluv = prevence obvinění z korupce • Veřejná vysvětlovací kampaň se zapojením veřejnosti 26
  26. 26. Dobrá praxe a doporučení pro obce i developery II • Zpracovat analýzu dopadů smlouvy na obec a srovnat ji se situací bez smlouvy s developerem • Vyhodnotit dopady záměru na veřejnou infrastrukturu v dané lokalitě • Vhodně účelově určit investiční příspěvek developera • Kvalitní textace smlouvy • Oboustranně výhodné smlouvy • Závazky ze smlouvy náležitě zajištěny 27
  27. 27. 28
  28. 28. Přihlaste se k odběru našich novinek http://www.fbadvokati.cz/cs#newsletter-form + v patičce každé stránky:
  29. 29. www.fbadvokati.cz Jiří Nezhyba, advokát a partner jiri.nezhyba@fbadvokati.cz

×