Universidad Iberoamericana Tijuana
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Información Geográfica
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Valor catas...
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Área Sistemas de información geográfica 3.
3 Maestría en desarrollo urbano
Capítulo 1. Introducción
1.1. Antecedentes
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Capítulo 3. Caso de Estudio
3.1. Un poco de His...
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Introducción
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Introducción.
El valor catastral aplicado al in...
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• Es una valoración masiva que asigna valores a...
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En dicha región, donde la tierra explotada para...
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El 23 de diciembre de 1896 se publica en el D...
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Concepto básico:
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Con el propósito de examinar...
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a) Técnicas de Valuación.
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Marco Teórico.
Teoría del Valor.
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El Hombre a lo largo de la historia y en las ...
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Método Residual.
El valor de venta de un prod...
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Valor Residual del Terreno = (Factor de comer...
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Para efecto de esta norma de homologación se ...
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“La mejor manera de analizar una sociedad es ...
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De lo anterior derivan los siguientes element...
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Desde este punto de vista, es posible intuir ...
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Reglamento para la práctica de avalúos fiscal...
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Gráfica #2, La gestión Catastral
Fuente: Gabr...
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En esta etapa surge el concepto conocido como...
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4. Actualización. El departamento de catastro...
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49 Maestría en desarrollo urbano
La Gestión Catastral en Mérida Yucatán:
El Ca...
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La Gestión Catastral en Hermosillo, Sonora:
E...
Área Sistemas de información geográfica 51.
51 Maestría en desarrollo urbano
El Catastro Municipal de Hermosillo, Sonora t...
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Un Sistema de Información Geográfica (SIG o G...
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Caso de estudio.
Mesa de Otay zona Este.
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Analisis de como el valor cataststral puede ser un problema y como la ciudad esta sub-valuada

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El valor catastral problema o solucion

  1. 1. Universidad Iberoamericana Tijuana Maestría en Desarrollo Urbano Área Sistemas de Información Geográfica Tesis Valor catastral: Problema o Solución Análisis teórico-crítico de la gestión y aplicación en la ciudad de Tijuana, Baja California, México. Caso de estudio: Mesa de Otay zona Este. Por Arq. Dimas Franco Sarabia Para obtener el grado de Maestro en desarrollo urbano Asesor: Maestra Cinthya Paz Rodríguez Diciembre de 2012
  2. 2. Área Sistemas de información geográfica 2. 2 Maestría en desarrollo urbano
  3. 3. Área Sistemas de información geográfica 3. 3 Maestría en desarrollo urbano Capítulo 1. Introducción 1.1. Antecedentes 1.2. Justificación 1.3. Planteamiento del problema 1.3.1. Preguntas de investigación 1.4. Objetivo 1.4.1. Objetivo general 1.4.2. Objetivos específicos 1.5. Hipótesis 1.6. Metodología 1.6.1. Análisis 1.6.2. Diagnóstico 1.6.3. Propuesta 1.7. Fuentes 1.7.1. Informales 1.7.2. Formales 1.7.3. Tabulares Capítulo 2. Marco teórico 2.1. Teoría del Valor 2.2. Valuación de Bienes Inmuebles 2.3. Principios de Valuación 2.4. Métodos de Valuación 2.5. Marco Legislativo 2.6. La Gestión Catastral
  4. 4. Área Sistemas de información geográfica 4. 4 Maestría en desarrollo urbano Capítulo 3. Caso de Estudio 3.1. Un poco de Historia 3.2. Delimitación del área de estudio, Mesa de Otay zona este 3.3. Análisis de el área de estudio, Mesa de Otay zona este 3.4. Como se definen los valores unitarios y quienes intervienen en Mesa de Otay 3.5. Zonas homogéneas del área de estudio Capítulo 4. Resultados 4.1. Técnicas de Valuación 4.2. Marco Legislativo 4.3. Gestión Catastral 4.4. Entrevistas 4.5. Sistema de información geográfica 4.6. Análisis FODA Capítulo 5. Propuesta 5.1. Metodología para la Gestión y Aplicación del Valor Catastral Fase 1.- Recopilación de Información Fase 2.- Investigación de Mercado Fase 3.- Determinación del Valor de Construcción Fase 4.- Cálculo del valor de Terreno Fase 5.- Creación de la base de datos Capítulo 6. Conclusiones Bibliografía
  5. 5. Área Sistemas de información geográfica 5. 5 Maestría en desarrollo urbano
  6. 6. Área Sistemas de información geográfica 6. 6 Maestría en desarrollo urbano Introducción
  7. 7. Área Sistemas de información geográfica 7. 7 Maestría en desarrollo urbano Introducción. El valor catastral aplicado al inmueble es probablemente el principal debate en los procesos de actualización catastral, por su característica subjetiva y su complejo sistema de valoración. Esta naturaleza compleja del valor catastral implica varios procedimientos analíticos en su creación y aplicación, como el determinar el valor unitario de suelo y construcción, delimitar las zonas homogéneas y corredores comerciales. La presente investigación tiene como propósito hacer un análisis a tales procesos y compararlos con otros modelos de gestión que se estén utilizando de manera eficaz en otras ciudades, como Hermosillo, Sonora y Mérida Yucatán. Con este estudio se pretende formular ajustes al modelo actual de gestión catastral y si es necesario implementar un nuevo modelo, para que de esta forma poder lograr una valuación que se acerque a los principios de equidad y proporcionalidad. Así mismo este documento pueda servir como consulta a entidades administrativas como el Consejo de Catastro, el Cabildo y el Congreso del Estado de Baja California, Instancias encargadas de validar la deuda tributaria de los sujetos pasivos en el municipio de Tijuana. El propósito del valor catastral no es otro que ser la base en la estimación del impuesto predial que grava el inmueble1 . No es un ejercicio fácil el descifrar y expresar de forma sintética, especialmente la parte correspondiente a la valoración individualizada. La valoración Catastral es un proceso que pretende un objetivo básico, la determinación del valor de los bienes inmuebles, de una forma masiva y con resultados justos y equilibrados. Por ello, la riqueza de matices, variables y criterios que la conforman en un conjunto de normas, llega a constituir un entramado de procedimientos cuya expresión material presenta una elevada complejidad para cualquier sujeto sin conocimiento de la materia, de aquí los siguientes conceptos: • Es una valoración que está gestionada por la administración pública. • Es una valoración que persigue objetivos de equidad y proporcionalidad en la aplicación de los tributos a los sujetos obligados. Como lo determina el artículo 31 párrafo IV de la Constitución Política Mexicana. Estando el sujeto obligado a abonar una deuda tributaria proporcional al valor estimado de la propiedad.2 1 GobBC. (2002). Ley de Hacienda Municipal. Artículo 75 Bis A sección IV. Mexicali: Gobierno del Estado de Baja California 2 Alcázar, M.M. (2007). Valoración y Tasación. España: Universidad de Jaén.
  8. 8. Área Sistemas de información geográfica 8. 8 Maestría en desarrollo urbano • Es una valoración masiva que asigna valores a todos y cada uno de los inmuebles identificados en una zona determinada con características similares y no llega al nivel de detalle que se exige un avalúo individual. Como se ha indicado el valor de un inmueble es la fase más complicada y discutible de todo el transcurso de la gestión catastral por lo que no es de extrañar que en cada ejercicio fiscal, se opte por un proceso ambiguo que intente solventar el problema, y con una actitud paternalista al asignar el valor catastral de el ejercicio fiscal anterior, y aunque este actuar lo prevé el artículo 30 de la ley de catastro y pueda utilizarse en estos casos, el valor del mercado inmobiliario es la referencia que correspondería usarse de preferencia. Estas acciones urgen ser orientadas hacia una metodología precisa en la gestión y aplicación del valor catastral que resuelva las vicisitudes de este proceso, las cuales son el propósito de este análisis y crítica. 1.1.Antecedentes. El Catastro (del griego κατάστιχον, "registro") inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.3 En la Roma antigua era la contribución que pagaban "por cabeza" (capistasrum) los nobles y terratenientes según el patrimonio inmobiliario que poseían. Se entendía, y se entiende aún, por catastro el registro de los bienes inmuebles (ubicación, dimensiones y uso) y sus propietarios, que se utiliza para establecer el monto de la contribución que se impone sobre los bienes inmuebles según su producción, su renta o su valor. El documento más antiguo de Catastro, lo es una tablilla (tabla de barro) de la ciudad caldea de Dungui, (4,000 años A. de C.) donde se muestran las parcelas con medidas y superficies. Se guardan registros del uso de este tipo de sistemas en Babilonia y Grecia donde se utilizaba como base impositiva, también en Egipto donde aparte de la función impositiva se lo utilizaba como reserva de datos de las dimensiones y ubicaciones de las parcelas para el replanteo de las mismas luego de las cíclicas crecidas del rio Nilo. 3 Gobierno de España (2012). Que es catastro. Ministerio de hacienda y administraciones públicas, sección iii (Disponible en: http://www.catastro.meh.es/esp/faqs.asp )
  9. 9. Área Sistemas de información geográfica 9. 9 Maestría en desarrollo urbano En dicha región, donde la tierra explotada para labranza, se consideraban indispensables las tareas de medición y catastro. Pues, no bien las tierras se pintaban con los colores de los cereales, comenzaban las tareas de los agrimensores fiscales, delimitando, midiendo y tasado los campos sembrados, a fin de que los escribas, dedujeran y registraran los pertinentes impuestos que se abonaban en especies.4 Otro ejemplo de catastro es el Domesday Book, creado por Guillermo I de Inglaterra, "El conquistador", utilizado para conocer los recursos de su reino. En Europa es donde la escrupulosa mentalidad occidental hace que los catastros sean cada vez más precisos y perfectos, ejemplo de ello son los de: Francia y Holanda (organizados por Napoleón Bonaparte), Alemania, Reino Unido, y por supuesto España que lo implanta en América durante la época colonial. En 1749 se inició el que posiblemente es el más importante ejemplo de la época pre-estadística en todo el mundo.5 En México, los calpulli, tierra de los barrios en que se dividen los pueblos, administrados por un jefe quien asociado con los mas ancianos llevaban un registro general de los vecinos. Las atepetlalli: tierras del pueblo que se labraban en común, aplicando sus productos al pago del tributo y a los gastos de la comunidad. En los años de 1521 a 1524, se establece un registro de la tenencia de la tierra, dando así lugar a las primeras ventas y trueques sobre predios en México, para análisis de las operaciones y poder establecer valores que permitieran una justa retribución o compensación por enajenación o intercambio. Fray Juan de Zumárraga el 21 de marzo de 1530, realizo compraventa de un predio, contando con una escritura y para lo mismo se determino su valor mediante una valuación, dando un valor de 1,200.00 pesos oro. De acuerdo con el Arq. José Luis Fernández del Castillo, en su ponencia “Algunas Notas Sobre La Historia De La Valuación De México” presentada en Mérida Yucatán en 1971 en la convención de valuación. En la época colonial el Arq. Andrés de la Concha realizo el avaluó de todas las casas de la ciudad de México en el año de 1607; esto con el motivo de allegarse recursos para llevar a cabo obras de desagüe. Don Francisco de Sedano en 1790 publicó un padrón con los valores de las propiedades de la ciudad de México. Y el conde de Revillagigedo en 1794 formula el primer plano regulador de la ciudad, estableciendo la pensión que los dueños de las fincas aportarían para el mantenimiento de los empedrados. 4 Trouboul, M.B. (2007). El Catastro Desde El Aspecto Histórico. Buenos Aires: Facultad de Ingeniería. 5 Burciaga, C.L. (2008). Breve Historia y Legislación. Tesis MVI. Durango: Univ. Autónoma de Durango.
  10. 10. Área Sistemas de información geográfica 10. 10 Maestría en desarrollo urbano El 23 de diciembre de 1896 se publica en el Diario Oficial de la Federación la Ley de Catastro en el Distrito Federal, realizándose así el primer catastro con el apoyo de este sistema fiscal, de la ejecución de avalúos sobre los predios por lo que en consecuencia nace o se utiliza el Avalúo Físico, que es el que se tiene como referencia para la obtención del pago de los impuestos. Aún hasta el año de 1924 prevalecía una situación de confusión respecto de los criterios de valorización a utilizar y fue en 1933 cuando se aplica por primera vez la Ley del Impuesto Predial, creando para el efecto un sistema de nomenclatura que utiliza los vocablos tales como Sección, Manzana y Predio; además de que también se crea una técnica de avalúos directos, que fue dada a conocer por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público el 4 de mayo de 1935, con el fin de que los avalúos fueran uniformes en los criterios aplicados y lo más apegados a la realidad. Estudios previos acerca de la temática de modelos de valoración catastral han sido realizados por investigadores europeos. En España por Manuel Alcázar Molina6 (2006) y Jordi Guimet Pereña7 (2002). Analizando cada uno temas específicos como la metodología y las técnicas de valuación de inmuebles. A su vez en Latinoamérica, el XII Seminario De Catastro Inmobiliario (2009) en Santa Cruz de la Sierra, Bolivia, se analiza el valor de mercado como referente del valor catastral. En México, Juan E. Varona (2005) 8 aborda el tema desde la visión legal “gestión e impugnación” del valor catastral, así también existen investigaciones en tesis de posgrado que hacen un análisis desde el punto de vista económico, como la presentada por Guadalupe A. Vargas, Manuel C. Soto y Abraham R. Félix (2000)9 . Dado que en las investigaciones previas no se plantea el tema la “gestión y aplicación” del valor catastral como un conjunto que beneficie al poseedor del inmueble, se precisa el análisis de estos conceptos que propicien la creación de un nuevo modelo de gestión catastral o’ adecuación del modelo actual con instrumentos y metodologías adecuadas para la ciudad de Tijuana. 6 Alcázar, M.M. (2006). La valoración catastral urbana en España. España: Instituto Panamericano de Geografía e Historia. 7 Pereña, J.G. (2002). Valoración Catastral de inmuebles urbanos. España. Universidad Politécnica de Catalunya. 8 Varona E.J. (2005). El Valor Catastral: su Gestión e Impugnación. España: Aranzadi. 9 Vargas, A.G., Soto, C.M., Abraham R.F. (2000). Costos de Transacción en el mercado de Bienes Raíces. México: Universidad Autónoma Metropolitana – Azcapotzalco.
  11. 11. Área Sistemas de información geográfica 11. 11 Maestría en desarrollo urbano Concepto básico: No existe un único concepto del catastro. La definición que más se aproxima es: “El Catastro es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un país o región de éste, permanente y metódicamente actualizado mediante revisión cartográfica de los límites de las parcelas y de los datos asociados a ésta en todos sus ámbitos”.10 Según la Ley del Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California, artículo 2.- el catastro inmobiliario es el inventario de la propiedad raíz en el estado, estructurado por el conjunto de registros, padrones y documentos inherentes a la identificación, localización, descripción, deslinde, cartografía y valuación de los bienes inmuebles. Ubicados en el estado de Baja California; con las características físicas, geométricas, socioeconómicas y jurídicas que los definen y constituyen.11 El Valor Catastral: Se entiende como el importe estimado aplicado al inmueble que obra dentro de los registros de la propiedad raíz en el estado y es única y exclusivamente con fines administrativos para el cálculo del impuesto predial, donde se tiene en cuenta tanto el valor del suelo, como el de la construcción adherida al mismo. Esto no es un valor de mercado, pero debe ser equiparable, y suele ser multiplicado por un coeficiente corrector (tasa) para el cálculo de dicho impuesto. 1.2.Justificación. El impuesto predial es un tributo con el cual se gravan las propiedades o posesiones inmobiliarias, siendo este impuesto parte importante de la recaudación municipal. En la reforma al artículo 115 constitucional de 1999 se le otorgan a los municipios la facultad para definir las tablas de valores unitarios de suelo y construcción, pero no las norma o regula. Solo se establece que los valores deben ser equiparables a los de mercado dando cabida a interpretaciones subjetivas y de carácter político. La importancia de este análisis reside en el hecho de que no existen investigaciones previas en Tijuana que incluyan los aspectos de “gestión y aplicación”, del valor catastral que integren el contexto social, y tomen en cuenta al poseedor del inmueble. 10 . Diccionario Manual de la Lengua Española Vox. (2007). Catastro (Disponible en: http://es.thefreedictionary.com/catastro) Diccionario de la Real Academia Española (2010). 22. ª edición Catastro. (Disponible en: http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=catastro) 11 GobBC. (1994). Ley de Catastro Inmobiliario. Artículo 2. Mexicali, B.C. Gobierno del Estado de Baja California
  12. 12. Área Sistemas de información geográfica 12. 12 Maestría en desarrollo urbano La investigación y análisis de la gestión y aplicación del valor catastral, proveerán nuevos elementos relevantes que se integrarán en la formulación de instrumentos y metodologías que favorezcan una valuación apegada a los principios constitucionales, logrando así la reducción de factores subjetivos, dejando fuera cualquier ambigüedad en las diferentes etapas por las que pasa la determinación del valor catastral beneficiando de esta manera a la ciudadanía. Este planteamiento pretende añadir la posibilidad de aumentar la recaudación municipal por concepto del pago del impuesto predial sin que esta acción implique un detrimento en la economía de los contribuyentes en la ciudad de Tijuana. La selección de este tema de investigación es el resultado de mi participación en la Dirección de Catastro del H. XX Ayuntamiento de Tijuana, que me ha permitido presenciar la creación de la tabla de valores unitarios que integran cada año la Ley de Ingresos. Haciendo notables varias áreas en la gestión y aplicación del valor catastral que pueden ser restructuradas, lo que me conlleva a investigar más a fondo la problemática de este procedimiento. En virtud de lo expuesto se presenta como caso de estudio la zona este de la Mesa de Otay ya que engloba los diferentes usos que contiene la Ciudad de Tijuana. El interés de proponer una solución creando un nuevo modelo de gestión y aplicación del valor catastral en la ciudad de Tijuana justifican y motivan el desarrollo de esta tesis. 1.3.Planteamiento del problema. En la ciudad de Tijuana, cada año se realiza una revisión de la tabla de valores del ejercicio fiscal vigente y se estudian los nuevos valores catastrales antes de proponerlos al Consejo de Catastro.12 La problemática del valor catastral se presenta a partir de la primera fase en la que se determina el valor unitario de la propiedad, “la apreciación del inmueble” debido a que es una acción subjetiva, dependiendo de la experiencia del valuador y las técnicas que utilice para efectuar esta valuación, identificando áreas con características similares o’ zonas homogéneas, lo mismo sucede con los llamados corredores comerciales. 12 GobBC. (1994). Ley del Catastro Inmobiliario .Artículo 9 y 15. Mexicali, B.C.: Gobierno del Estado de Baja California.
  13. 13. Área Sistemas de información geográfica 13. 13 Maestría en desarrollo urbano Una vez concretado este proceso se presenta al Consejo de Catastro para su revisión, ajustes y aprobación, además de proponer nuevos valores como se establece en la Ley de Catastro en su artículo 19 13 , presentando esta resolución al Cabildo para su aprobación quien a su vez, después de un consenso lo transfiere al Congreso del Estado quienes dan la validación final, según el art.115-IV de la Constitución Política Mexicana. La ambigüedad de los procesos en la creación de la tabla valores para el suelo urbano y la tasa aplicada a este valor, conlleva a que no se logre el objetivo de equidad y proporcionalidad en la deuda tributaria de los sujetos obligados, afectando esto en el pago del impuesto predial, provocando la inconformidad de los contribuyentes además de una recaudación menor a la estimada para el ejercicio fiscal que se está proyectando, esto induce también un freno en el tráfico inmobiliario en la ciudad de Tijuana. Al proporcionar, herramientas y metodologías de valuación adecuadas a los actores que intervienen en la fijación de la deuda tributaria se reducirán los factores subjetivos en esta ecuación y el problema del valor catastral puede pasar a ser una solución. 1.3.1. Preguntas de investigación. ¿Cuáles son los procesos de gestión y aplicación del valor catastral en la zona de Otay de la ciudad de Tijuana? 1.4.Objetivos. Para llegar a una conclusión al problema de investigación planteado en esta tesis se toma como área de estudio La Mesa de Otay Este, ubicada en la delegación Centenario y se persiguen los siguientes objetivos: 13 Artículo 19.-Los valores unitarios de suelo y construcción que aplique la Dependencia de Catastro serán objeto de revisión, aprobación y aplicación anual, en la misma oportunidad que la Ley de Ingresos Municipales.
  14. 14. Área Sistemas de información geográfica 14. 14 Maestría en desarrollo urbano 1.4.1. Objetivo general. Analizar los procesos de la gestión y aplicación del valor catastral en Mesa de Otay zona este en la ciudad de Tijuana, con la finalidad de identificar cuales de estos procesos son susceptibles de ajustes o modificaciones, con los cuales se puedan lograr valores catastrales justos y confiables e integrar la tabla de valores que se genera cada año. 1.4.2. Objetivos específicos. 1.4.2.1 Identificar y analizar cuales son los instrumentos y que actores intervienen en la definición de el valor unitario que se asigna a los inmuebles en Mesa de Otay. 1.4.2.2 Analizar la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado. 1.4.2.3 Analizar la creación de la zona homogénea y cual es su propósito. 1.4.2.4 Analizar los diferentes métodos de valuación y con esto proponer el método adecuado de valuación para el caso de estudio que ocupa esta tesis. 1.4.2.5 Estudiar modelos de gestión catastral de Mérida Yucatán y Hermosillo Sonora. 1.4.2.6 Diseñar un modelo de gestión catastral o adecuación al actual con base en resultado de la investigación de los diferentes métodos de valuación y gestión catastral. 1.4.2.7 Evaluar la efectividad la propuesta de solución con base a una comparación de los procesos actuales. 1.5.Hipótesis. Para alcanzar los objetivos formulados y un método que permita abordar el problema se plantean las siguientes hipótesis: 1.5.1 El análisis y crítica del modelo de gestión y aplicación de los valores catastrales actuales propicia la creación de un nuevo modelo sistémico de gestión que cumpla con los principios de justicia y equidad tributaria, beneficiará tanto al contribuyente como a la recaudación municipal en la ciudad de Tijuana.
  15. 15. Área Sistemas de información geográfica 15. 15 Maestría en desarrollo urbano 1.6.Metodología. Con el propósito de examinar la hipótesis y dar cumplimiento al total de los objetivos se requiere de una fase de análisis, diagnóstico y propuesta de solución a la problemática planteada en esta tesis, que se irán detallando a continuación: 1.6.1.Análisis. a) Técnicas de Valuación. Revisión bibliográfica de las diferentes técnicas de valuación de inmuebles y la norma técnica de valuación del Estado de Baja California. b) Marco Legislativo. Revisar los diferentes aspectos en materia jurídica y fiscal relacionados con el valor catastral, valor de mercado e impuesto predial. Por medio de la consulta bibliográfica de la Constitución Política de México, Ley de Catastro de Baja California y Ley de Hacienda Municipal. c) Gestión Catastral. Estudio de la gestión catastral en Ciudades como Hermosillo, Sonora y Mérida Yucatán. Mediante la revisión de políticas de recaudación del impuesto predial y la ley de ingresos. d) Entrevistas. Con el propósito de obtener información sobre el modelo de gestión catastral actual en Tijuana y posibles soluciones se entrevistará a título institucional por medio de cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestión como son: La Dirección de Catastro, El Consejo de Catastro, y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana. e) Sistemas de información geográfica. Con el fin de delimitar la zona de estudio es necesaria la obtención de la cartografía y la base de datos referentes a la Mesa de Otay zona Este, con lo que se podrán obtener datos del predio y construcción, importantes para la determinación del valor catastral, y la creación de las zonas homogéneas.
  16. 16. Área Sistemas de información geográfica 16. 16 Maestría en desarrollo urbano 1.6.2.Diagnóstico. a) Técnicas de Valuación. Definir la técnica apropiada de valuación de inmuebles a aplicar en la zona de estudio, resultado de la revisión bibliográfica de las diferentes técnicas de valuación. b) Marco Legislativo. Identificar los diferentes artículos comprendidos en las leyes en materia jurídica y fiscal relacionados con el valor catastral, valor de mercado e impuesto predial. Mediante la consulta bibliográfica de la Constitución Política de México, Ley de Catastro de Baja California y Ley de Hacienda Municipal. c) Gestión Catastral. Mediante comparativas de los modelos de gestión obtenidas del análisis a las ciudades de Hermosillo y Mérida se podrá ponderar cual es la opción viable a aplicar a la zona de estudio. d) Entrevistas. Estas entrevistas darán resultados que se tendrán que documentar de forma que se puedan tomar en cuenta a la hora de definir el modelo de gestión catastral. e) Sistemas de información geográfica. Con el análisis resultante de la cartografía de la zona de estudio se podrán tabular los aspectos de cada zona homogénea como: valores, usos, condición y ocupación. f) Análisis Foda. Mediante esta herramienta se lograra identificar las debilidades y fortalezas referentes al proyecto en estudio, además de reconocer las posibles amenazas que puedan afectarlo, y reconocer que oportunidades están a su alcance, con lo cual se podrá conformar un cuadro de la situación actual del proyecto en cuestión 1.6.3.Propuesta : Derivado del análisis y los resultados del diagnóstico, se formulan los ejes rectores que formarán parte el modelo de gestión catastral, definiendo el proceso específico para la determinación del valor catastral que se aplicará a la zona de estudio.
  17. 17. Área Sistemas de información geográfica 17. 17 Maestría en desarrollo urbano 1.7.Fuentes de Información. 1.7.1. Informales: 1.7.2. Formales: Información Fuente Utilizada Catastro • A titulo institucional por medios cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestión como son: La Dirección de Catastro, El Consejo de Catastro, El Cabildo y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana. Valor Catastral • A titulo institucional por medios cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestión como son: La Dirección de Catastro, El Consejo de Catastro, El Cabildo y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana. Gestión Catastral • A titulo institucional por medios cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestión como son: La Dirección de Catastro, El Consejo de Catastro, El Cabildo y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana. 1.7.3. Tabulares: Información Fuente Utilizada Valor Catastral • Estadísticas de recaudación del impuesto predial de Hermosillo Sonora y Mérida Yucatán Gestión Catastral • Estadísticas de recaudación del impuesto predial de Hermosillo Sonora y Mérida Yucatán Información Fuente Utilizada Catastro • Gobierno de España, (2012): Ministerio de hacienda y administraciones publicas • Diccionario de la Real Academia Española 22.ª edición (2010) • Carlos B.L. (2008) Breve Historia y Legislación, Tesis MVI. Univ. Autónoma de Durango • Gobierno del Estado de Baja California (1994), Ley de Catastro Inmobiliario Valor Catastral • Jordi Guimet Pereña (2002) Valoración Catastral de inmuebles urbanos. Universidad Politécnica de Catalunya, SL • Gobierno del Estado de Baja California (1994), Ley de Catastro Inmobiliario • Juan E. Varona. El Valor Catastral: su Gestión e Impugnación. (2005). Aranzadi • Gobierno del Estado de Baja California (2002): Articulo 75 Bis A sección IV, Ley de Hacienda Municipal. • Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos Gestión Catastral • Juan E. Varona. El Valor Catastral: su Gestión e Impugnación. (2005). Aranzadi • Guadalupe A. Vargas, Manuel C. Soto, Abraham R. Félix (2000). Costos de Transacción en el mercado de Bienes Raíces. Universidad Autónoma Metropolitana – Azcapotzalco • Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
  18. 18. Área Sistemas de información geográfica 18. 18 Maestría en desarrollo urbano Marco Teórico. Teoría del Valor.
  19. 19. Área Sistemas de información geográfica 19. 19 Maestría en desarrollo urbano 2.1. Teoría del Valor. El Valor, su concepto no resulta fácil de definir desde un punto de vista económico, aunque las teorías del valor son tan antiguas como la misma ciencia económica, y a lo largo del tiempo sus planteamientos se van sucediendo y reformulando. Las aportaciones de los economistas son, a partir de la segunda mitad del siglo XVIII, decisivas para analizar el concepto de valor. En su obra “La riqueza de las naciones” (1776), el economista británico Adam Smith distingue entre el valor de uso, que sirve para satisfacer necesidades humanas, y el valor de cambio, o capacidad para permutarlo por otros bienes. Indica que éste último es el único cuantificable, siendo la expresión económica del valor. Respecto al valor, indica que "...muchas cosas que tienen más del de utilidad suelen tener menos del de cambio, y por el contrario a veces las que tienen más de éste tienen muy poco, o ninguno del otro" Según A. Smith (1776), no hay cosa más útil que el agua, y apenas con ella se podrá comprar alguna otra cosa, por el contrario un diamante apenas tiene valor intrínseco de utilidad, y puede permutarse por él muchos bienes de gran valor, para que un bien posea valor es necesario que lleve incorporado un trabajo humano, el cual es además el factor decisivo en su determinación; la dificultad consiste en diferenciar entre la cantidad de trabajo incorporado y la cantidad de trabajo que puede obtenerse con el bien en su intercambio, lo que le lleva a la necesidad de que ambos conceptos sean iguales. David Ricardo, en los Principios de Economía Política y Tributación (1817), desarrolla de manera sistemática los planteamientos formulados por A. Smith (1776). Reduce los tres factores determinantes del precio (salario, ganancia y renta) a uno solo: el trabajo; el valor de las cosas está en relación con la cantidad de trabajo necesario para su producción. Será la desproporción entre la tierra disponible y la población la que, al hacer necesaria la explotación de tierras menos fértiles y más alejadas del centro de consumo, determinará unos menores rendimientos, dada su peor fertilidad y situación.14 Es decir, la renta será la diferencia de rendimientos para trabajos iguales (teoría diferencial de la renta) 15 . Otro clásico, Karl Marx El Capital (1867), parte como sus predecesores del concepto de valor de uso y valor de cambio, que denomina sustancia de valor y magnitud de valor. 14 Thünen, V. J. (1966). Teoría de Ubicación. Alemania: Gustav Fischer. 15 Abraham, D.R. (1959) Principios de Economía Política y Tributación. Argentina: Fondo de Cultura Económica
  20. 20. Área Sistemas de información geográfica 20. 20 Maestría en desarrollo urbano El valor de cambio aparece como relación cuantitativa entre mercancías de diferentes valores de uso. Marx desarrolla las teorías de Ricardo, pero considerando que las tierras marginales también producen rentas, ya que si los propietarios actúan restringiendo la oferta en relación a la demanda, posibilitan la obtención de rentas en las tierras peores. La formación de los precios no estará en función sólo del coste de producción, sino que dependerá también de la relación entre la oferta y la demanda. El suelo es un bien susceptible de estar sujeto, en determinadas circunstancias, a un precio de monopolio, independientemente del coste de producción. Todo valor supone la existencia de una cosa o persona que lo posee y de un sujeto que lo aprecia o descubre, los valores no tienen existencia real sino adherida a los objetos que lo sostienen. La visión subjetivista considera que los valores no son reales, no valen en sí mismos, sino que son las personas quienes les otorgan un determinado valor, dependiendo del agrado o desagrado que producen. Desde esta perspectiva, los valores son subjetivos, dependen dé la impresión personal del ser humano, y pueden catalogarse de la siguiente manera: Valor de uso: También llamado valor funcional, es la medida de la apreciación de un bien por su capacidad de satisfacer nuestras necesidades. Tiene un carácter social, ya que mide la utilidad social del bien. Valor de mercado: Es la cantidad estimada por la cual, se intercambia voluntariamente un activo. Valor de privación: Es el valor que tiene un activo para un negocio, es decir, la pérdida que sufriría el negocio si fuera privado de ese activo. Valor de inversión: Es el valor que para un inversionista particular tiene una propiedad inmobiliaria. Valor de reposición: Significa la cantidad que se cubriría en relación con las partes destruibles de un inmueble a fin de indemnizar las eventuales perdidas del propietario y es igual al valor de mercado menos el valor del suelo (al momento de realizar el avaluó). Valor de liquidación: Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una compraventa tiene lugar en un tiempo de exposición inferior al razonable.
  21. 21. Área Sistemas de información geográfica 21. 21 Maestría en desarrollo urbano El Hombre a lo largo de la historia y en las diferentes culturas ha tenido un concepto o intuye lo que es el valor, sin embargo, es evidente la dificultad que surge para su definición puntual. Tal vez, lo que si resulta sencillo plantear, es la premisa de que...” Un bien tiene valor, cuando un propietario esta dispuesto a venderlo y existe un comprador que también esta dispuesto a comprarlo”. 2.2. Valuación de bienes inmuebles. El darle valor a las cosas es algo que ha existido desde que el hombre tuvo la necesidad del intercambio de bienes o servicios; basta reflexionar sobre los intercambios de objetos que realizaban los primeros pobladores de la tierra, quienes establecían una equivalencia entre las cosas necesarias para un individuo, por aquellas sobrantes para otro, mediando un acuerdo entre las partes. La seda fue una moneda de cambio en el siglo III a.C. entre los pueblos por los que pasaba la ruta de la seda, desde Europa y Asia hasta llegar a China, de igual forma el cacao fue moneda de cambio en América Latina. En todas las culturas a través de la historia los grupos sociales han tenido la necesidad de intercambiar sus objetos con otros grupos, y diferentes objetos han sido utilizados como moneda, entre ellos se encuentran vacas, conchas, pieles, sal y semillas. A la utilización continua de estos objetos como intermediarios para adquirir las mercancías deseadas entre distintas personas se le ha llamado “moneda primitiva”, “moneda de transición” o “moneda objeto”. 16 La característica más importante del valor es su utilidad, la capacidad del bien para satisfacer una necesidad. La escasez o cantidad limitada de un bien condiciona su valor ya que si son abundantes tienden a perder su valor, mientras que si son limitados su valor aumenta. Y el precio es la expresión del valor de un bien, es su medida. El precio de un bien (en una economía de mercado) es producto de la interacción de su oferta y su demanda. Y entenderemos por precio de una mercancía urbana la cantidad de dinero que el comprador estará dispuesto a pagar para adquirir un inmueble, y el vendedor estará dispuesto a recibir.17 16 Kilian, A.L. (2010). El uso de cacao como moneda en la época prehispánica. España: Ministerio de Educación y Cultura. 17 Roca, C.J. (1988). La Estructura de valores urbanos: un análisis teorico-empirico. Madrid: I.E.A.L.
  22. 22. Área Sistemas de información geográfica 22. 22 Maestría en desarrollo urbano Los inmuebles deben de ser valorados por la necesidad de disponer de una estimación del potencial económico, monetario, a efectos de aplicar sobre el mismo una imposición tributaria directa o indirecta, bien por la mera disponibilidad del bien, o por haber producido una renta derivada de su arrendamiento o venta (flujo inmobiliario). La valoración de inmuebles es una especialidad desarrollada en el campo de la arquitectura y el urbanismo, pero en el que confluyen también conocimientos de economía, geografía, derecho e informática, son un conjunto de saberes y técnicas diversas consecuentemente no exentas de complejidad. El objetivo de la valoración inmobiliaria es obtener el valor de mercado de los inmuebles y por cuanto hemos visto coexisten distintos conceptos de valor que hacen complicado alcanzar este objetivo y dependerá también del tipo de inmueble, de su situación urbanística, legal y administrativa, también de su carácter histórico o’ artístico, si es de utilidad publica, si existe o no mercado para este tipo de inmuebles. El avalúo es una declaración, generalmente escrita, preparada independientemente e imparcialmente por un valuador, en la que se expresa una opinión del valor de una propiedad o bien, soportado por el análisis previo de los datos investigados, adecuadamente descrita y a una fecha dada. La institución bancaria “Bancomer” 18 , lo define como… “El estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz o bien inmueble, de acuerdo a la apreciación personal expresada por un profesional, que cuenta con los conocimientos técnicos, y aplica normas y procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad, y cuya ética y desempeño, avalen la confiabilidad de su valoración.” En el Manual de Procedimientos y Lineamientos técnicos de Valuación, emitido por la Sub-tesorería de Catastro y Padrón Territorial del D.F. (1985), se define al avalúo como “ el dictamen técnico que permita determinar el valor para dar cumplimiento al pago de los Impuestos que genera un inmueble a partir de sus características físicas, de ubicación, de uso, de la investigación exhaustiva, análisis y ponderación del mercado inmobiliario y plasmado en un documento que cubra los requisitos mínimos, que especifica este Manual, en forma y contenido, el cual es elaborado por una sociedad autorizada con auxilio de perito valuador registrado, ante esta dependencia y sea la base para la determinación de los 18 Aranda, S.D. (2007). La valuación inmobiliaria en México. (Tesis de posgrado) México: UNAM
  23. 23. Área Sistemas de información geográfica 23. 23 Maestría en desarrollo urbano impuestos sobre adquisición de inmuebles, traslado de dominio y predial, así como de las demás contribuciones que así lo requieran, para fines fiscales”. Actualmente con base en un avalúo, se toma la decisión sobre el precio a pedir o pagar por una propiedad; la renta que puede producir o se debe ofrecer por ella, a cuanto puede ascender un préstamo con garantía hipotecaría, si es conveniente o no construir o reconstruir un inmueble, etc. De hecho, ninguna decisión relacionada con el valor del inmueble, debiera tomarse sin una valuación profesional del mismo.19 La Valuación.- “Es el procedimiento técnico y metodológico que mediante la investigación física, económica, normativa y social, permite conocer las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los bienes.” Es la actividad profesional que estima, en justa medida monetaria, el valor de bienes específicos, para fines determinados. 2.3. Principios de Valuación.20 Existen los siguientes principios que en cierta forma determinan los valores de los bienes raíces. Principio de Cambio. Se basa en los bienes raíces, en que nada se queda permanentemente estático debido a causas sociales, económicas ó físicas dándose en algunas zonas cambios más rápidos que en otras. Es por eso que el perito valuador debe estar atento para detectarlo y estar al día en los valores de mercado. Principio de Progresión y Regresión. Este principio sostiene que una casa media ó económica, aumenta su valor en una zona residencial de lujo, por ser asociada esta zona como de mejor calidad. Y en forma inversa una finca de lujo en una zona media ó económica disminuirá su valor, por ser identificada de menor calidad por su mala ubicación con respecto a sus similares. Principio de Uso Consistente. Esta Teoría dice que el terreno y construcciones en una etapa de cambio de uso, no pueden ser valuadas con diferentes criterios. En todo caso se deberá analizar la depreciación que sufren las construcciones. 19 Ibíd., p. 15 20 Pere G.N. (2006). La Valoración Inmobiliaria, Teoría y Práctica. España: Wolters Kluwer.
  24. 24. Área Sistemas de información geográfica 24. 24 Maestría en desarrollo urbano Principio de Productividad Remanente. Es el ingreso líquido que se queda después de satisfacer el trabajo, capital y administración, tiende a determinar el valor del terreno. Principio de Sustitución. Es cuando dos propiedades con las mismas características ó muy similares se ofrecen en renta ó venta, se alquilará ó venderá primero la que tenga el precio más bajo. Principio de Conformidad. El valor óptimo se obtiene cuando en una comunidad, ciudad o zona se presenta una calidad similar en las construcciones así como un mismo nivel social, cultural y económico, entre sus habitantes es por eso necesario promover, estas uniformidades por medio de reglamentaciones y emplazamientos para proteger estas zonas. Principio de Contribución. El valor de un inmueble depende muchas veces de las construcciones, mejoras, mantenimiento ó adaptaciones que se les haga. Pero muchas veces estas inversiones no generan un valor mayor al que se hizo la inversión; sino una perdida, es decir la contribución genera un ingreso máximo hasta cierto límite. Después la productividad tenderá a bajar hasta tener resultados negativos. Principio de Oferta y Demanda. Este principio se ve afectado en relación directa al aumento ó disminución de la población, la demanda ó insuficiencia de inmuebles, cuando la demanda supera la oferta, el precio del activo está por encima el valor más probable (la media) y cuando la oferta supera la demanda el precio del activo está por debajo del valor más probable. Derivado de estas situaciones se hace necesario definir un factor que adecue el valor probable de los inmuebles a las circunstancias económicas en que se realiza la transacción, esto es, un factor de oferta y demanda. “Criterio de Herweet”.21 El cual combina, la condición de la oferta con la condición de la demanda, y se aplica al bien inmueble, dependiendo del momento económico que viva la actividad inmobiliaria al momento de efectuar la valuación. (Ver gráfica #1) 21 Restrepo, G.F. (2008). Factor de Comercialización. Medellín, Colombia: Registro Nacional de Avalúos.
  25. 25. Área Sistemas de información geográfica 25. 25 Maestría en desarrollo urbano Gráfica #1, Unión de conceptos económicos y estadísticos. Fuente: Daniel D’Amato B (2012) Método Herweet. La tabla de “Herweet” trabaja con calificaciones para la oferta y la demanda desde “Exigua” hasta “Excesiva”. La gráfica anterior incorpora estas condiciones de la tabla de Herweet, en donde a cada condición le corresponde una distancia en desviaciones estándar desde el valor medio, positiva a la derecha y negativa a la izquierda. Según la situación del mercado de bienes inmuebles Herweet, clasifica la oferta y la demanda, y les asigna un porcentaje con el cual pueden ser inidentificadas. (Ver Tabla #1) Tabla #1: Condiciones de Oferta y Demanda Exigua Menor que el 1% de los inmuebles en el segmento de mercado Escasa Entre el 1% y 3% de los inmuebles en el segmento de mercado Baja Entre el 3% y 5% de los inmuebles en el segmento de mercado Moderada Entre el 5% y 7% de los inmuebles en el segmento de mercado Balanceada Entre el 7% y 10% de los inmuebles en el segmento de mercado Regular Entre el 10% y 15% de los inmuebles en el segmento de mercado Alta Entre el 15% y 20% de los inmuebles en el segmento de mercado Considerable Entre el 20% y 30% de los inmuebles en el segmento de mercado Excesiva Mayor del 30% de los inmuebles en el segmento de mercado Fuente: Restrepo, G.F. (2008). Factor de Comercialización.
  26. 26. Área Sistemas de información geográfica 26. 26 Maestría en desarrollo urbano Las condiciones de oferta y demanda establecidas en la tabla anterior son usadas como referentes para identificar los coeficientes que se deberán utilizar en la obtención del factor aplicable al bien inmueble que se esta valuando. (Ver tabla #2) TABLA #2. Criterio de Herweet, Oferta y Demanda. Condición de Oferta Coeficiente. Oferta Condición de Demanda Coeficiente. Demanda Exigua 165.83200 Excesiva 165.83200 Escasa 144.22400 Considerable 144.22400 Baja 126.49300 Alta 126.49300 Moderada 111.80400 Regular 111.80400 Balanceada 100.00000 Balanceada 100.00000 Regular 0.89443 Moderada 0.89443 Alta 0.79056 Baja 0.79056 Considerable 0.69337 Escasa 0.69337 Excesiva 0.60302 Exigua 0.60302 Fuente: Miguel A.A. (2012). La TASACIÓN, una "ciencia". Argentina Una vez determinada la condición de la oferta y la condición de la demanda, se combinan los factores obtenidos (multiplicándolos entre sí) para de esta manera, obtener según este criterio (el de Herweet) el coeficiente más idóneo a aplicar al inmueble en relación con el mercado existente para el tipo de bien en estudio. 2.4. Métodos de Valuación. 22 Para obtener el valor de los inmuebles, los métodos más usuales son lo siguientes: Capitalización de Rentas: aplicables a los bienes que producen una rentabilidad. Comparación de Mercado: investigación de campo de bienes similares. De Reposición: que representa la inversión necesaria para reponer el bien similar. Residual: utilizable para determinar el valor del suelo. 22 Pereña G.J. (2002). Valoración Catastral de inmuebles urbanos. (p.14). Madrid: Universidad Politécnica de Catalunya.
  27. 27. Área Sistemas de información geográfica 27. 27 Maestría en desarrollo urbano Además de estas metodologías de valoración de inmuebles hay que tomar en cuenta que la valoración catastral debe de mantener una relación con el mercado inmobiliario y a la vez garantizar una distribución equilibrada de valores, otorgando mayor valor a aquellos bienes que lo posean; Esta valoración catastral es de carácter masivo por lo debe contener los mecanismos necesarios para garantizar el precepto de proporcionalidad y equidad que marca la Constitución Política Mexicana. Método de Capitalización de Rentas Es conocido como Método de Ingreso. El concepto de este es que “el valor de la riqueza presente depende de los beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien”, es decir, es un ejemplo típico del principio de anticipación, se compra un inmueble que produce un ingreso, con el propósito de obtener, mediante la compra, el derecho de recibir los beneficios que la propiedad genere en el futuro, este ingreso se estima en términos de cantidad, calidad y duración, asimismo, se convierte, por intereses apropiados de capitalización, en un valor presente de mercado. Para su desarrollo es preciso que expongamos algunos instrumentos de matemáticas financieras que nos permiten el traslado de cantidades a través del tiempo hasta un punto de origen, de modo que con su utilización podamos obtener el valor actual de cantidades futuras. La fórmula para estimar el valor usando el enfoque de capitalización de ingresos es: Valor Actual de una única cantidad futura se obtiene por aplicación de la fórmula siguiente: Donde: V= Valor de capitalización. R1, R2,….Rn = Renta anual de la explotación desde el primer año hasta el final de la vida útil. r = Tipo de capitalización. i = Índice de suma. n = Numero de años, siendo n→∞
  28. 28. Área Sistemas de información geográfica 28. 28 Maestría en desarrollo urbano Cuando se considere una renta de la explotación, R, constante a lo largo del tiempo la expresión de la formula anterior será: Ingreso Neto (I) ÷ Tasa de Capitalización (R) = Valor (V)23 Método de Comparación de Mercado Este es uno de los métodos más usados en tasación; También se le conoce con el nombre de Método de las Ventas Comparables. Se fundamenta en el concepto de “valor de cambio” opera muy bien en áreas donde es corriente la transferencia de propiedades y se basa en obtener el valor de mercado o valor de venta del predio, empleando la información de venta de propiedades comparables o similares. Lo señalado implica, obviamente, la necesidad de conocer la propiedad que se está tasando, asimismo, los precios y las propiedades estimadas comparables que se hayan vendido recientemente en la vecindad. Cuando el método se expone en forma tan sencilla, da la impresión de que se trata de un problema de fácil solución y que basta presentar un informe con un listado de propiedades cercanas vendidas, sin tomar la precaución que ellas tengan alguna relación con la propiedad que se está valorando, sin cuidar y establecer la comparación de las ventas con el predio objeto de estudio, o sea que una mala interpretación o relación de la información puede generar una opinión adversa a la realidad. El método comparativo es eminentemente práctico; sin embargo, la calidad de la tasación depende de la experiencia del tasador y de la profundidad de la investigación realizada. Entre más fuentes de información sean obtenidas y mayor sea la fidelidad de los datos, el resultado del análisis tendrá un valor más preciso. Este método involucra cuatro fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber: • - Selección de ventas de propiedades similares • - Verificación de las ventas • - Análisis de las ventas • - Homologación ventas 23 Sub-Dirección de Fiscalización (1996). Manual de Procedimientos para el Avaluó Administrativo. Costa Rica: Administración tributaria regional.
  29. 29. Área Sistemas de información geográfica 29. 29 Maestría en desarrollo urbano Se seleccionarán las muestras a utilizar en base a criterios de “estratificación” o de “filtros”. Así un primer criterio de estratificación será el uso, un segundo criterio de filtro, podrá ser la localización, el tercer criterio podría ser la calidad de la construcción, así sucesivamente. Una vez corregidos los valores de cada muestra, y obtenidos por tanto los valores homogeneizados de cada una de ellas, se calculará el valor final del inmueble objeto de tasación. De la homologación de ventas: Proceso por el cual se pretende hacer comparables dos bienes que por sus características son parecidos, pero no idénticos. Para que con base a los datos de mercado obtenidos respecto a algunos de ellos (comparables), se pueda lograr una conclusión respecto al valor del bien analizado (sujeto) ; habitualmente este proceso se realiza estableciendo comparaciones entre dos bienes que deberán ser cuantitativas preferentemente. Evitando en la medida de las posibilidades las comparaciones cualitativas. Factor de homologación: Cifra numérica que establece el grado de diferencia, expresado en fracción decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo género con base a sus características particulares, para hacerlos comparables entre sí; de tal forma que la información obtenida respecto a uno de ellos (comparable) sirva para determinar el valor del analizado (sujeto). Puede ser mayor o menor a la unidad respectivamente, dependiendo si el bien en estudio es mejor o peor al comparable respectivamente.24 Los factores de homologación comúnmente utilizados son los siguientes: Factor de zona (Fzo): Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica, para la aplicación de este factor se entenderá por: Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble. Factor de ubicación (Fub): Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se ubica. 24 Mario, M.T. (2012). Técnicas de Homologación en Inmuebles. Tijuana B.C. valuación organizada, s.a. de c.v.
  30. 30. Área Sistemas de información geográfica 30. 30 Maestría en desarrollo urbano Factor de superficie (Fsu): Factor que afecta al valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este factor se entenderá por: Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor del valor. Factor de uso (Fus): Factor que interviene en el valor de un predio según su uso dentro de un área de valor específica al aprovechamiento genérico que tiene cada porción de construcción diferente al momento de evaluarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico se define básicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de acuerdo con la tipología predeterminada de usos de suelo. Factor de Topografía (Fto): Se refiere a los grados de inclinación que presenta el predio con relación al horizonte natural (la pendiente o grado de inclinación será igual a la altura promedio entre la longitud total del terreno, tomada longitudinal o transversalmente). Este declive es importante para efectos de erosión, uso de la maquinaria, posibilidad de construcción, e infiere en el valor del predio. Factor de Grado de Conservación (Fco): refleja la reducción o incremento del valor con relación al mantenimiento que se le ha dado a la construcción. Factor de Edad de las Construcciones (Fed): sirve para aplicar el demérito al valor de las construcciones por la edad del inmueble expresada en años. En la elaboración y revisión del valor unitario de suelo sólo se llegará a aplicar un factor resultante que disminuya hasta en un 40% el valor unitario de suelo correspondiente al área o corredor al que pertenece; asimismo, en la revisión del valor unitario de cada porción de construcción sólo se llegarán a aplicar factores de eficiencia tales que conjunta o separadamente disminuyan hasta en un 40% el valor unitario correspondiente al uso, rango y clase de la construcción. El Factor resultante (Fre). Será la multiplicación de todos los factores de ajuste: Fre = Fzo x Fub x Fsu x Fus x Fto x Fco x Fed Este factor resultante (Fre) será el componente de corrección que multiplicado por el precio de venta entre los metros cuadrados del inmueble nos dará el valor unitario resultante (Vur).
  31. 31. Área Sistemas de información geográfica 31. 31 Maestría en desarrollo urbano Para que la homologación de ventas sea relevante debe de tener como mínimo tres elementos de comparación de tal forma que el valor unitario homologado sea derivado de la siguiente ecuación: (Ver tabla 3). Vuh = ( Vur1 + Vur2 + Vur3 ) / 3 Tabla 3, Ejemplo de Homologación de ventas Fuente: Avaluó profesional, Ing. Oscar A. Lepe Peralta Método de Reposición. Esta se basa en el principio de sustitución, es decir, cuál es el costo de sustituir un bien nuevo, suponiendo que el tiempo requerido para hacerlo no genere ningún gasto adicional. Es especialmente útil en el caso de construcciones, maquinaria, equipo, cultivos, etc., siempre que se empleen costos actuales y depreciaciones orientadas por el mercado. Además, ha sido aceptado en nuestro país en la tasación tanto para fines contables como tributarios. Por ejemplo, si se fuera a expropiar una edificación, hay que hacer un estudio minucioso de todos los gastos necesarios para hacer una edificación igual a la que se va a destruir o expropiar. Naturalmente, una vez establecido ese valor, debe aplicarse la depreciación, es decir, restarle el desgaste por uso. Las actividades de este método son: a.- Se establece el costo de reposición o reproducción de todas las mejoras realizadas hasta la fecha del avalúo. Lo anterior corresponde al monto de la inversión necesaria para construir de nuevo el bien, utilizando los mismos materiales, la misma superficie, las mismas especificaciones técnicas y todas las demás condiciones. b.- Se deduce, del costo de todas las mejoras, la depreciación acumulada, obteniéndose de esta manera el valor actual depreciado. Zona Ubic. Sup. Uso Topo. Serv. Edad 1 13,640,000.00$ 50,000.00 272.80$ 1.05 0.90 0.91 0.95 0.95 0.95 0.90 0.6635697 181.0218055 2 11,160,000.00$ 100,000.00 111.60$ 1.05 1.00 1.06 1.00 0.95 1.00 0.85 0.8987475 100.300221 3 12,090,000.00$ 65,000.00 186.00$ 1.05 1.00 0.95 1.00 0.95 0.95 0.90 0.8102194 150.7008038 $/M2 144.01$ $/M3 140.00$ Factor Res. Fre. Valor Unit. Resultante ($/M2) Homologación de Ventas Valor Unitario Promedio Valor Unitario aplicable, en números redondos Oferta Precio de Venta Área m2 Precio Unit. $/m2 Factores de Homologación
  32. 32. Área Sistemas de información geográfica 32. 32 Maestría en desarrollo urbano VALOR ACTUAL = COSTO REPOSICIÓN - DEPRECIACIÓN Para la depreciación se utiliza la formula de Ross-Heidecke (La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectativa de vida, que será estimada por el tasador), el cuál considera un comportamiento en una función curva que combina recta y parábola, además de considerar el grado de conservación, es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado, este método considera los siguientes principios básicos: 1.- La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. 2.- Las reparaciones pueden disminuir la durabilidad del bien 3.- Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente. Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula: Donde: VA = valor actual Vnd = valor de nuevo para la edificación x = edad actual n = vida probable E = Depreciación por estado La Norma Técnica de Valuación y Cartografía de Baja California establece las siguientes clasificaciones de género, calidad, vida útil y conservación para las construcciones, necesarias para el cálculo de la depreciación. (Ver tabla 4).
  33. 33. Área Sistemas de información geográfica 33. 33 Maestría en desarrollo urbano Tabla 4, Características de las construcciones. # GÉNEROS CATEGORIAS VIDA UTIL CONSERVACIÓN 1 HABITACIONAL SUPERIOR 80 AÑOS EXCELENTE 2 COMERCIAL MEDIA 50 AÑOS BUENO 3 INDUSTRIAL ECONOMICA 40 AÑOS REGULAR 4 EQUIPAMIENTO CORRIENTE 30 AÑOS MALO 5 RECREATIVO PRECARIA 10 AÑOS PESIMO Fuente: Elaboración propia con base Norma Técnica en Valuación y Cartografía de Baja California (2002) Para determinar el coeficiente de depreciación “E” se utiliza la tabla siguiente: (Ver tabla 5). Tabla 5, Tabla depreciación por estado de conservación TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC. DEPREC. 1 Edificaciones nuevas sin daños en acabados o estructura. Nuevo 1.0000 2 Presenta labores de mantenimiento a nivel de acabados como aplanados y pintura. Muy Bueno 0.9680 3 Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros. Normal 0.9748 4 Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria. Regular 0.9191 5 Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: entrepisos, pisos, paredes secundarias, cielos. Reparaciones Sencillas 0.8199 6 Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros. Reparaciones importantes 0.6680 7 A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, entrepisos y algunas paredes primarias Rehabilitación completa 0.4740 8 Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata. Ruinoso 0.2480 9 Edificaciones sin valor por ser necesaria su demolición. Inutilizable 0.1000 Fuente: Ministerio de Hacienda (2007), Valores Base Unitarios, Costa Rica Con los datos obtenidos en las tablas 2 y 3 es posible obtener el valor actual ya depreciado de una construcción.
  34. 34. Área Sistemas de información geográfica 34. 34 Maestría en desarrollo urbano Método Residual. El valor de venta de un producto inmobiliario “Vv” es igual a la suma del costo de la construcción (real o potencial) “Cc”, sumándole el costo del suelo “Cs” los gastos de la promoción “Gp” y los beneficios de la promoción “Bp” según la siguiente formulación general: Vv = Cc + Cs + Gp + Bp Considerando el coste del suelo como “residuo” que se produce al deducir al valor de venta todos los gastos y beneficios más los costos de la construcción, tendremos: Cs = Vv – (Cc + Gp + Bp) Es práctica usual que el valor de un terreno en breña o dotado parcial o totalmente de servicios que incluya o no construcciones, se estime con base en el análisis de las características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, uso de suelo en la zona, entre otros) y de las características intrínsecas (superficie, topografía, forma, frente, tipo y calidad de la construcción, equipamiento, instalaciones, uso de suelo autorizado, infraestructura con que cuenta, entre otros) inherentes al mismo bien, así como con base en la observación del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes. Sin embargo, cuando la información de mercado es insuficiente, errática, o heterogénea, o las características del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque comparativo de mercado es realmente el más representativo, se hace necesaria la utilización del Método Residual. El valor residual de terrenos urbanos es de aplicación obligada en los casos en que la investigación de mercado no proporciona información para determinar su valor comercial, bien sea porque no haya en el mercado terrenos similares al sujeto en estudio, o porque la información no esté disponible.25 Con el objeto de ajustar los valores de los inmuebles obtenidos del mercado inmobiliario y el afán de conocer dos factores básicos que influyen en el proceso valuatorio: el del porcentaje de ajuste del precio de venta entre el de oferta y el de cierre de la operación de compraventa se define un factor de comercialización de 100*0.95*0.95=0.9025 25 INDAABIN (2009). Procedimiento Técnico para la elaboración de trabajos valuatorio. México: INDAABIN.
  35. 35. Área Sistemas de información geográfica 35. 35 Maestría en desarrollo urbano Valor Residual del Terreno = (Factor de comercialización * Precio de venta)-Valor ajustado de las construcciones. Vt = (0.9025*P.v.)-V.c.a. 26 Para la aplicación de los valores ajustados de construcción que se derivan de los factores de estado de conservación y vida útil remanente, se aplican los criterios de Ross Heidecke. Valoración Masiva. La valuación masiva se realiza cuando se hace un estudio de valores en todo el universo de datos catastrales. Es entonces que se realiza un detallado estudio de mercado de valores unitarios de suelo y de construcción, mismos que se incorporan a la base de datos, para afectar los datos generales del predio, y obtener así un nuevo valor catastral actualizado. Los procedimientos de esta valoración catastral masiva de inmuebles deben garantizar los principios de proporcionalidad, equidad fiscal y seguridad jurídica.27 Las actividades realizadas para una valuación masiva son las siguientes: • Definición de zonas homogéneas de valor. • Recopilación de datos de servicios públicos, infraestructura y equipamiento urbano. • Actualización de los datos generales y detallados de cada predio. • Determinación de los valores unitarios tanto de suelo como de construcción. • Cálculo del valor catastral de cada predio a través de un sistema informático. Existen tres métodos para la valuación catastral masiva, simplificado, intermedio y detallado. Método Simplificado: • Se utiliza cuando se dispone solo de la información catastral elemental. • Considera solamente zonas homogéneas y no bandas de valor. • La tipología asignada a sus construcciones se hereda de la tipología predominante de la manzana donde se ubican. • Destinado a ser utilizado en forma provisional, mientras se evoluciona a un método detallado. • El grado de confiabilidad del valor catastral varía del 65% al 80%. 26 Grajeda G.M. (2001). La valoración catastral en Tijuana B.C. Tijuana: Colegio de Ingenieros A.C. 27 Secretaria de Desarrollo Social (1996). Manual de Valoración Catastral. Hermosillo: SDS.
  36. 36. Área Sistemas de información geográfica 36. 36 Maestría en desarrollo urbano Método Intermedio: • Se utiliza cuando se dispone de información catastral básica, considera zonas homogéneas y bandas de valor. • La tipología constructiva se individualiza a cada edificación. • Destinado a ser utilizado en forma masiva. • Utiliza factores de mérito y demérito basados en datos que se pueden obtener de documentos cartográficos. • El grado de confiabilidad del valor catastral varía del 75% y 90%. Método Detallado: • Se utiliza cuando se cuenta con información catastral a detalle. • Considera zonas homogéneas y bandas de valor. • La tipología constructiva se individualiza a cada edificación. • Destinado a ser utilizado en forma masiva y en investigaciones pormenorizadas ante requerimientos u otras prácticas fiscales. • Los factores de mérito-demérito aplicados requieren investigación de campo. • El grado de confiabilidad del valor catastral se sitúa entre el 85% y 100%. Zonas Homogéneas: El área homogénea es la delimitación constituida por un conjunto de manzanas que cualitativa y cuantitativamente tienen como características predominantes el régimen jurídico de la propiedad; uso del suelo; la existencia, calidad y disponibilidad de los servicios públicos, infraestructura y equipamiento; nivel socioeconómico de la población; tipo y calidad de las construcciones y valores unitarios de suelo. La delimitación técnica de las áreas homogéneas se hará en polígonos cerrados de forma y tamaño variables integrando manzanas completas; su perímetro deberá estar definido por límites físicos como son vialidades y accidentes topográficos, que determinen las características predominantes y que permitan establecer con claridad las demarcaciones de unas y otras.28 28 Instituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral del Estado de México (2009).Titulo Quinto del Catastro, Capitulo Cuarto, Artículo 187 y 188.
  37. 37. Área Sistemas de información geográfica 37. 37 Maestría en desarrollo urbano Para efecto de esta norma de homologación se tomarán las siguientes características: Tabla 6, Características de homologación. CARACTERISTICAS DE HOMOLOGACIÓN a).- Ubicación relativa. f).- Características topográficas b).- Servicios disponibles y calidad de los mismos g).- Edad de la colonia c).- Infraestructura. h).- Densidad de población d).- Equipamiento urbano. i).- Nivel socio-económico e).- Accesos viales j).- Uso de suelo predominante Fuente: Elaboración propia con base Norma Técnica en Valuación y Cartografía de Baja California (2002) Se le otorgará un valor de ponderación a cada una de las características establecidas en el apartado anterior, lo cual servirá para establecer el factor de homologación para cada zona. En aquellas colonias que no existiera movimiento inmobiliario que permita determinar su valor de mercado, se le considerará el valor establecido en alguna colonia homogénea. Los Catastros. El verdadero problema de los catastros es la asignación del valor catastral al inmueble, por muy preciso y riguroso que se sea en el desarrollo del proceso siempre se requerirá la participación (el juicio) del técnico sobre una de las variables explicativas que conforman el valor del inmueble. Y como tal ésta será, o podrá ser, la vía por la que se canalizarán las reclamaciones administrativas que intenten desacreditar el proyecto; no porque el valor sea alto o bajo en relación con la referencia elegida (valor de mercado, hipotecario, declarado,...), sino porque sirve para estimar la base imponible del tributo. En aquellos países en los que la fiscalidad inmobiliaria no es el objetivo prioritario del Catastro (Emiratos Árabes, Cuba,...) los problemas derivados de la asignación de un valor a los inmuebles son de mucha menor trascendencia. El conjunto de actividades encaminadas hacia la realización de una valoración de bienes inmobiliarios no supone que vaya a conducir a la determinación del “Valor Real”, sino que simplemente garantiza que el proceso de valoración se ha desarrollado acorde con la consideración de los distintos aspectos valorativos que para la situación específica deben tenerse en cuenta. Lo que se obtiene son unos valores de referencia válidos.
  38. 38. Área Sistemas de información geográfica 38. 38 Maestría en desarrollo urbano “La mejor manera de analizar una sociedad es viendo quienes pagan impuestos, sobre que se pagan impuestos y como se determinan, recolectan y gastan los mismos”.29 2.4. Marco Legislativo. El objetivo de abordar el tema de la valuación desde esta perspectiva tiene su razón de ser en el hecho de que cualquier método o sistema de valuación que se adopte debe sujetarse, necesariamente a los principios jurídicos de justicia tributaria, so pena de generar desconciertos en la gestión catastral que pueden llegar incluso a propiciar la devolución de las contribuciones y a la posibilidad de fincar responsabilidades patrimoniales a los funcionarios. La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CEPUM), establece en la fracción IV del artículo 31, que una de las obligaciones de los mexicanos es la de “Contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como del Distrito Federal o del Estado y Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes”. Esta disposición claramente establece cuatro elementos que normarán el diseño de los impuestos y por lo tanto, de sus elementos constitutivos, estos elementos son: •Las contribuciones deben estar destinadas al financiamiento de los gastos públicos. •Deben ser proporcionales. •Deben ser equitativas. •Deben estar contenidas en ley. Estos elementos de la disposición constitucional citada se fundamentan en los principios de equidad, proporcionalidad y legalidad, descritos a continuación: Principio de equidad. Comúnmente este principio se expresa como “trato igual a los iguales y desigual a los desiguales”. “Este principio no implica la necesidad de que los sujetos se encuentren, en todo momento y ante cualquier circunstancia, en condiciones de absoluta igualdad, sino que, sin perjuicio del deber de los poderes públicos de procurar la igualdad real, dicho principio se refiere a la igualdad jurídica, es decir, al derecho de todos los gobernados de recibir el mismo trato que quienes se ubican en similar situación de hecho porque la igualdad a que se refiere el artículo 31, fracción IV, constitucional, lo es ante la ley. 29 Charles, A. (1999) For Good And Evil, The Impact Of Taxes On The Course Of Civilization. USA: Madison Books.
  39. 39. Área Sistemas de información geográfica 39. 39 Maestría en desarrollo urbano De lo anterior derivan los siguientes elementos objetivos, que permiten delimitar al principio de equidad tributaria: a) No toda desigualdad de trato por la ley supone una violación al artículo 31, fracción IV, de la CPEUM, sino que dicha violación se configura únicamente, si aquella desigualdad produce distinción entre situaciones tributarias que pueden considerarse iguales sin que exista para ello una justificación objetiva y razonable. b) A iguales supuestos de hecho deben corresponder idénticas consecuencias jurídicas; c) No se prohíbe al legislador contemplar la desigualdad de trato, sino sólo en los casos en que resulta artificiosa o injustificada la distinción. d) Para que la diferenciación tributaria resulte acorde con las garantías de igualdad, las consecuencias jurídicas que resultan de la ley, deben ser adecuadas y proporcionadas, para conseguir el trato equitativo, de manera que la relación entre la medida adoptada, el resultado que produce y el fin pretendido por el legislador, superen un juicio de equilibrio en sede constitucional” Principio de proporcionalidad. La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que el principio de proporcionalidad tributaria exigido por el artículo 31, fracción IV, de la CPEUM, para el caso de los impuestos consiste en que los sujetos pasivos de un tributo deben contribuir a los gastos públicos en función de su respectiva capacidad contributiva. Lo anterior significa que para que un gravamen sea proporcional, se requiere que el hecho imponible del tributo establecido por el Estado, refleje una auténtica manifestación de capacidad económica del sujeto pasivo, entendida ésta como la potencialidad real de contribuir a los gastos públicos. Una manifestación clara de la capacidad de contribuir es la riqueza manifiesta del ciudadano, en este caso la propiedad o posesión de inmuebles. Desde la perspectiva del impuesto predial, se considera que el valor de los inmuebles es un buen indicador de la capacidad de pago de su propietario. En este punto se hace necesario introducir un elemento más en el análisis. En México, los catastros (estatales o municipales) son los entes que inciden en la determinación del valor de estos bienes para efectos de tributación inmobiliaria, por lo tanto, la calidad de su gestión, circunscribiéndonos exclusivamente en este momento, a la materia de valuación, tendrá un efecto directo en el cumplimiento de este principio.
  40. 40. Área Sistemas de información geográfica 40. 40 Maestría en desarrollo urbano Desde este punto de vista, es posible intuir que, una de las formas más equitativas de repartir el costo de las ciudades, es hacerlo en función del valor de los inmuebles, dado que refleja, tanto la capacidad de pago de su propietario como la incidencia sobre dichos bienes de la actuación municipal (o del estado) a través de los catastros. Si el principio de equidad implica igualdad jurídica, es decir, al derecho de recibir el mismo trato que quienes se ubican en similar situación de hecho, entonces los impuestos inmobiliarios deben garantizar, en su diseño, un trato igual para todos los obligados al pago, sin diferenciaciones que afecten la realidad jurídica de igualdad.30 La Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California. Establece en su artículo 75-BIS-A el Impuesto Predial y sus características. A.- Es objeto del Impuesto Predial: i).- La propiedad de predios urbanos y rústicos y las construcciones permanentes existentes en ellos. ii).- La posesión de predios urbanos y rústicos y las construcciones permanentes existentes en ellos: B.- Son sujetos del Impuesto: i).- Los propietarios de predios a que se refiere el Inciso “a” fracción “A” de este Artículo. ii).- Los poseedores de predios a que se refiere el Inciso “b” fracción “A” de este Artículo. iii).- Los fideicomitentes, mientras sean poseedores del predio objeto del fideicomiso o los fideicomisarios que estén en posesión del predio, aun cuando todavía no se les trasmita la propiedad a los terceros adquirentes por cualquier acto derivado de un fideicomiso. C.- La base del Impuesto es la siguiente: Tratándose de predios urbanos o rústicos: i).- El valor catastral que resulte de la aplicación de la tabla de valores catastrales unitarios, base del impuesto predial, autorizada para cada municipio, el cual deberá ser equiparable al valor de mercado. D.- La tasa del impuesto que corresponda pagar, será la que se determine en la Ley de Ingresos de cada Municipio del Estado, para el ejercicio fiscal correspondiente. 30 Azpeitia, R.E. (2006). El valor catastral y justicia tributaria. México: UNAM.
  41. 41. Área Sistemas de información geográfica 41. 41 Maestría en desarrollo urbano La Ley de Ingresos para el Municipio de Tijuana del Estado de Baja California. Establece en su artículo 4. El Impuesto Predial, se causará de acuerdo a lo que se establece en la Ley de Hacienda Municipal y Ley del Catastro Inmobiliario, ambas del Estado de Baja California. Así como en el Reglamento del Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California para el Municipio de Tijuana, Baja California, de conformidad con la Tabla de Valores Catastrales Unitarios, elaborada por el Consejo Municipal del Catastro Inmobiliario de Tijuana, y aprobadas por el Congreso del Estado para el Municipio de Tijuana, Baja California. El monto del impuesto predial se determinará multiplicando los valores catastrales unitarios de terreno y construcción, según corresponda, por el número de metros cuadrados que corresponda a las superficies de terreno y de construcción de cada predio. Para efectos del cálculo del impuesto predial se obtendrá el valor catastral de los inmuebles sobre los cuales se cause dicho impuesto, aplicando el valor unitario de terreno que le corresponda adicionado con el producto que resulte de aplicar un 20% (veinte por ciento) del valor unitario de construcción que le corresponda conforme a la tabla de valores catastrales unitarios base del impuesto predial vigente para dicho ejercicio fiscal en el municipio de Tijuana. Artículo 5.- La contribución por concepto del impuesto predial anual, se regirá en base a la tabla de valores catastrales unitarios, aprobados por el Congreso del Estado, y no podrán ser menor a 3.00 veces el salario mínimo diario general vigente. Ley Del Catastro Inmobiliario Del Estado De Baja California. Artículo 2.- El Catastro Inmobiliario es el inventario de la propiedad raíz en el Estado, estructurado por el conjunto de registros, padrones y documentos inherentes a la identificación, localización, descripción, deslinde, cartografía y valuación de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado de Baja California; con las características físicas, geométricas, socioeconómicas y jurídicas que los definen y constituyen además de: I.- Identificar y deslindar los bienes inmuebles, los derechos de vía y espacios públicos.
  42. 42. Área Sistemas de información geográfica 42. 42 Maestría en desarrollo urbano II.- Integrar y mantener actualizada la información relativa a los registros, padrones y documentos referentes a las características cualitativas y cuantitativas de los bienes inmuebles y aspectos asociados a ellos. III.- Determinar los valores catastrales de los bienes inmuebles. IV.- Integrar la cartografía catastral de los bienes inmuebles en el territorio del Estado. V.- Aportar la información técnica en relación a los límites del territorio del Estado de sus Municipios, de los centros de población y demás localidades. Artículo 4.- Todos los bienes inmuebles ubicados dentro del territorio del Estado de Baja California, deberán estar inscritos en el Catastro y ser objeto de avalúo, sin importar su tipo de tenencia, régimen jurídico, de propiedad, uso o destino. Artículo 5.- Para los efectos de esta Ley, se entenderá por: V. Zonificación Catastral.- La demarcación del territorio del Estado en zonas, sectores o colonias, de acuerdo a las características señaladas en esta Ley. VI. Zona Catastral.- Son las áreas en las que se dividen los Municipios y que presentan características homogéneas en cuanto a sus aspectos físicos, económicos, sociales, de uso actual y potencial del suelo, que preferentemente estén delimitadas por rasgos físicos, como carreteras, caminos, brechas, vías y arroyos. IX.- Valores Unitarios: a).- Del Suelo.- Los determinados para el suelo por unidad de superficie. b).- De Construcción.- Los determinados para las distintas clasificaciones de construcción por unidad de superficie o de volumen. X.- Valor Catastral.- El asignado a cada uno de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado, de acuerdo a los procedimientos a que se refiere esta Ley. XI.- Valuación Catastral.- El conjunto de actividades técnicas realizadas para asignar un valor catastral, por primera vez, a un bien inmueble.
  43. 43. Área Sistemas de información geográfica 43. 43 Maestría en desarrollo urbano XII.- Valor Provisional.- El asignado a un bien inmueble cuando al sector catastral en que se localice, no se le hayan asignado valores unitarios del suelo o, habiéndosele asignado, hayan cambiado las características esenciales de su entorno urbano y su determinación se realice en base al valor unitario aprobado para algún sector catastral semejante. XIII.- Actualización del valor catastral.- El conjunto de actividades técnicas realizadas para asignar nuevo valor catastral, a un bien inmueble. Artículo 12.- Corresponde a los Ayuntamientos: IX.- Elaborar las propuestas de zonificación y sectorización catastral y de valores unitarios del suelo y de construcción y remitirlas, para su revisión y opinión del Consejo Municipal del Catastro Inmobiliario. X.- Aplicar los valores catastrales unitarios que apruebe el Congreso del Estado. XI.- Practicar la valuación catastral de los bienes inmuebles en particular, con base a los valores unitarios y normas técnicas que se emitan, de conformidad a lo dispuesto en la presente Ley. XII.- Determinar valores catastrales provisionales a los bienes inmuebles, de acuerdo a los valores asignados a sectores catastrales de características semejantes. Artículo 16.- A los Consejos Municipales del Catastro Inmobiliario, dentro de su jurisdicción territorial, les corresponden: I.- Revisar y aprobar las propuestas de zonificación y sectorización catastral, elaborados y remitidos por el titular de la Dependencia del Catastro Municipal y someterlos a través del Ayuntamiento, a la aprobación del Congreso del Estado. II.- Elaborar, revisar y proponer a través del Ayuntamiento, al Congreso del Estado los valores unitarios de suelo y construcción. Artículo 17.- La determinación de la zonificación, sectorización y sub-sectorización catastral y de los valores unitarios de suelo, se hará tomando en consideración alguno de los siguientes factores:
  44. 44. Área Sistemas de información geográfica 44. 44 Maestría en desarrollo urbano I.- Grado de urbanización y características de los servicios públicos, infraestructura y equipamiento; II.- Uso actual y potencial del suelo. III.- Tipo y calidad de las construcciones; IV. Índices socio-económicos de los habitantes. Norma Técnica de Valuación Catastral, Deslindes, Levantamientos, Cartografía y Registros del Estado de Baja California. Con fundamento en lo dispuesto en el Capítulo Primero Artículo 7, Capítulo Segundo Artículos 10 Incisos I, II y Artículo 11 de la Ley de Catastro Inmobiliario para el Estado de Baja California. Establece que dentro de las atribuciones que marca la Ley de Catastro Inmobiliario para el Estado de Baja California los Catastros Municipales están: la elaboración de propuestas de zonificación y sectorización catastral y de valores unitarios del suelo y construcciones, practicar la valuación catastral de los bienes inmuebles en particular, determinar valores catastrales provisionales y emitir avalúos catastrales de bienes inmuebles ubicados en su jurisdicción. Constituye la existencia de los Consejos Municipales de Catastro los cuales tiene dentro de sus funciones el revisar y aprobar las propuestas de zonificación catastral, elaborados por la Dependencia de Catastro, así como elaborar, revisar y proponer al congreso del Estado los valores unitarios del suelo y construcción. Que para establecer en forma justa y equitativa la capacidad de pago de impuestos prediales de un propietario se considera admisible usar el valor del inmueble como indicador, admitiendo además como principio general que la acción municipal (la realización de obras y prestación servicios públicos) incide en los valores de los bienes inmuebles. De ello se infiere que el reparto del costo de la ciudad es equitativo cuando se realiza en función del valor de los bienes inmuebles. Catastro debe suministrar un valor base relacionado directamente con los valores de mercado. Que es imprescindible que el valor catastral sea revisado periódicamente, dado que las variables de mercado, básicamente dentro de los escenarios urbanos no se desarrollan uniformemente en todas las zonas al mismo tiempo.31 31 GobBC. (2002). Norma Técnica de Valuación Catastral, Deslindes, Levantamientos, Cartografía y Registros del Estado de Baja California. Mexicali, B.C.: Gobierno del Estado de Baja California.
  45. 45. Área Sistemas de información geográfica 45. 45 Maestría en desarrollo urbano Reglamento para la práctica de avalúos fiscales Para el municipio de Tijuana, B. C. Artículo 1.- El presente Reglamento es de orden público e interés general, tiene por objeto fijar las normas para la práctica de avalúos y reglamentar la actividad de los valuadores fiscales municipales y es de observancia general en todo el Territorio del Municipio de Tijuana. Artículo 2.- Para los efectos de este Reglamento se entiende por avalúo fiscal el estudio técnico realizado por el Valuador Profesional debidamente autorizado; que tiene por objeto determinar el valor comercial de un bien inmueble en función dela unidad monetaria, en fecha determinada para su aplicación como base en el cálculo de los impuestos que al efecto fijen las leyes. Estimación del valor. Para este efecto deberá determinarse el valor siguiendo por lo menos dos de los tres enfoques tradicionales de análisis. a).- De Comparación o mercado b).- De costo o de reposición depreciada o física. c).- De rentas o de ingreso. Una vez calculado el valor conforme a la técnica de cada enfoque el Valuador deberá ponderar los resultados obtenidos, discutirlos y concluir con la determinación del valor comercial. Tratándose de inmuebles destinados a renta deberá siempre incluirse el estudio del valor mediante el enfoque de ingreso. 2.5 La Gestión y Aplicación. La gestión catastral es una competencia local, las leyes de Municipalidades generalmente atribuyen a los gobiernos locales esta responsabilidad. La diversificación de municipios o ayuntamientos, con sus diferentes niveles de desarrollo, dimensión territorial, criterios de jurisdicción, topografía y capacidad de gestión hace que la actividad catastral pase por diferentes esferas de actuación. (Ver gráfica 2).
  46. 46. Área Sistemas de información geográfica 46. 46 Maestría en desarrollo urbano Gráfica #2, La gestión Catastral Fuente: Gabriel Ortiz (2007) Etapas de la Gestión Catastral, Honduras A. Esfera Tributaria. Es la etapa en que la gestión catastral se vincula directamente al cobro de tributos, y a su vez se divide en tres niveles de actuación: 1. Identificación. La prioridad de este nivel está orientada al cobro tributario. En este aspecto la información catastral existente corresponde a un simple padrón de contribuyentes y su función más importante es responder la pregunta ¿A quien le cobro? 2. Valoración. En un segundo nivel de visión territorial busca dimensionar el tamaño del cobro del tributo, presumiendo que se sabe a quien cobrarle, surge la segunda pregunta: ¿Cuánto le cobro?, a lo que la gestión catastral pretende responder proporcionando un valor que pueda ser justo. Hasta este punto no existe información geométrica de la parcela, y aunque puede existir una ficha catastral que adicionalmente refleja datos de área, uso o linderos, continúa siendo una información incierta y subjetiva.
  47. 47. Área Sistemas de información geográfica 47. 47 Maestría en desarrollo urbano En esta etapa surge el concepto conocido como “Declaración Jurada”, que consiste en un documento particular, donde el contribuyente asegura estar actuando de buena fe en la declaración de sus bienes. 3. Gestión del cobro. En un tercer nivel, donde existe la información de la geometría y condiciones físicas de las parcelas, los criterios de valoración pueden ser proporcionales a su área, surge entonces el concepto de Avalúo o valoración catastral. En este nivel, las dos preguntas anteriores han sido superadas, la tendencia se orienta a responder una tercera pregunta: ¿Cómo le cobro?, responsabilidad que no debe asumir, pues no es su competencia. Está esfera incipiente suele mantenerse en muchos municipios en un círculo vicioso de tres años, donde la gestión catastral se resume en responder a tres preguntas, a quien cobrarle, cuanto cobrarle, y cómo cobrarle. Pero toda la actuación en este aspecto corresponde al departamento de control tributario, y esta es una de las razones, por las cuales muchos municipios mantienen en un solo departamento las gestiones catastral y tributaria. Existe un aspecto transversal en esta primera esfera que ha sido objeto de muchos conflictos, y es la responsabilidad que la ley le permite a la municipalidad de otorgar títulos de propiedad. En este sentido las leyes han ido evolucionando en un nivel en que la gestión y disponibilidad de información no ha sido suficiente, esto complica el proceso ante arraigadas costumbres de irregularidad en la tenencia de la tierra, poca cultura registral y traslape de competencias en la emisión de títulos por parte de las instancias agrarias e Instancias de Registro de Propiedad. Este aspecto ha generado un nivel de complejidad a las municipalidades, por lo general se identifica con una mala experiencia en la gestión catastral. B. Esfera de Gestión. Esta es otra etapa superada por muchas municipalidades, que rompen los procesos insanos de transición en los gobiernos locales, y se centra en poder separar la gestión catastral de la gestión de tributos. Su vinculación únicamente existe para responder a las primeras dos preguntas, a quien cobrar y cuanto cobrar. Está esfera se separa también en tres niveles:
  48. 48. Área Sistemas de información geográfica 48. 48 Maestría en desarrollo urbano 4. Actualización. El departamento de catastro ya no intenta realizar levantamientos repetitivos sobre zonas que ya tiene levantadas, se esfuerza por mantenerlas actualizadas y por extenderse a la meta de mensurar toda su jurisdicción. Para esto debe romper los procedimientos tradicionales de ejecutor y se convierte en una figura normativa en una labor que comparte en concesiones con entidades locales privadas o de la sociedad civil. 5. Servicios Mejorados. Surge la necesidad de la prestación de servicios relacionados al ordenamiento territorial, generalmente esta necesidad hay que inducirla por medio de procesos cíclicos de actualización o de ordenamiento, en este momento el usuario del catastro percibe el catastro de forma diferente a lo que había considerado antes, una herramienta municipal para cobrarle más impuestos. 6. Generación de Políticas. Los municipios logran la utilización de la información catastral, en combinación con otra información regional para la implementación de planes de ordenamiento, proyectos de inversión, desarrollo económico local y la generación de políticas territoriales que conlleven a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos. A este nivel la integración entre el gobierno municipal, la sociedad civil y la participación privada se complementan. Este es el proceso en que los planes estratégicos municipales deben vincularse a los proyectos de inversión y los programas de actuación comunitaria. Bajo la concepción de los procesos administrativos de América Latina, en la medida que los municipios se asocian para el mejor logro de sus objetivos de beneficio común surgen las mancomunidades, como entes representativos de los municipios involucrados, para procesos y proyectos de ejecución conjunta en pro de una mejor gestión del territorio. Ante La posibilidad de alcanzar economías de escala por medio de la reducción de costos en algunas actividades compartidas, la gestión catastral se convierte en un reto ante un creciente avance de las tecnologías, herramientas y modelos de gestión de recursos. La oportunidad de vincular un esfuerzo local, que realizan los municipios o mancomunidades se vuelve sumamente importante, cuando existe un esfuerzo nacional por integrar los procesos en la gestión territorial.32 32 Ortiz, G. (2007). Etapas de la Gestión Catastral. Honduras: GeoFum.
  49. 49. Área Sistemas de información geográfica 49. 49 Maestría en desarrollo urbano La Gestión Catastral en Mérida Yucatán: El Catastro Municipal de Mérida, es considerado uno de los mejores a nivel nacional por la transformación integral que ha logrado.33 El Catastro de Mérida cuenta con sistemas de calidad, certificaciones ISO 9000, trámites y servicios digitales, pagos automatizados tecnología GPS. Como resultado de estos esfuerzos obtuvo reconocimientos nacionales e internacionales para servicios como Predial Móvil y Parques en Línea, la página web fue catalogada como la mejor de los municipios de México por la revista especializada Política Digital (2010); Mérida fue reconocida como la Ciudad más Digital de América Latina por el Rankin Motorola de Ciudades Digitales (2010); con un reconocimiento del IFAI (2011) por la calidad de la información relativa a la transparencia en el Ayuntamiento de Mérida. El Predial Móvil se catalogó entre los 50 servicios más innovadores del país por parte de la publicación especializada en gobierno digital “Information Week” (2010), para administrar la información alfanumérica del Padrón Inmobiliario Municipal se creó una herramienta informática, el Sistema de Gestión Catastral SIGESCAT. (Ver gráfica 3) Instrumento con el que Catastro Municipal de Mérida realiza la totalidad de sus trámites catastrales. El catastro de Mérida utiliza las técnicas de valuación mencionadas en el apartado 2.2 de este documento, la diferencia con otros catastros es que tiene integrado los valores de mercado a su sistema (SIGESCAT), a través de las operaciones de traslado de dominio lo que le permite tener un valor unitario actualizado al momento de generar su tabla de valores. Gráfica 3, Sistema SIGESCAT. Fuente: Automatización de la Gestión Catastral (2007), Catastro Municipal de Mérida, Yucatán 33 Instituto Nacional de Estadística y Geografía (2011). Estrategias y Logros Catastrales de los Gobiernos. México: INEGI.
  50. 50. Área Sistemas de información geográfica 50. 50 Maestría en desarrollo urbano La Gestión Catastral en Hermosillo, Sonora: El municipio de Hermosillo inició la gestión a partir del año 2000, con fundamento en lo establecido en el Artículo 115 constitucional. A partir de entonces inició un proceso de actualización de la información catastral, a través de un intenso programa de investigación de campo y digitalización de los datos obtenidos. Al mismo tiempo se incorporó a las funciones de la Dirección de Catastro el procesamiento del impuesto a la traslación de dominio de los bienes inmuebles. Con el Objetivo de lograr tales metas, el ayuntamiento desarrolló su propio sistema informático para procesar dicha información llamado SISCAT, (Ver gráfica 4) Al iniciar sus funciones catastrales, el municipio contaba con un inventario de 234,722 predios, de los cuales 226,329 eran urbanos y 8,393 rurales, con una facturación del impuesto predial de $105´081,679.00. En 2006 el número de predios es de 300,134, distribuidos en 291,172 urbanos y 8,962 rurales, con una facturación del impuesto predial de $276´316,543.00, lo que representa un incremento de 27.86% y 162% respectivamente en cada uno de los casos, con las mismas políticas de gestión catastral se logro incrementar la recaudación en un 10% más por concepto de impuesto predial para el ejercicio fiscal 2011.34 Gráfica # 4, Sistema SISCAT. Fuente: Diseño del sistema de Gestión Catastral (2009) Catastro Municipal de Hermosillo 34 Catastro Municipal de Hermosillo (2009), Diseño del Sistema de Gestión Catastral (SISCAT). Hermosillo, Sonora
  51. 51. Área Sistemas de información geográfica 51. 51 Maestría en desarrollo urbano El Catastro Municipal de Hermosillo, Sonora también utiliza las mismas técnicas de valuación que se exponen en el apartado 2.2 del marco teórico, además de que asociaciones como el colegio de valuadores y corredores inmobiliarios aportan su información sobre el mercado inmobiliario para alimentar el sistema (SISCAT), que hace que las zonas homogéneas se estén actualizando continuamente, reduciendo así los factores subjetivos al presentar la tabla de valores al consejo de Catastro para su aprobación. La planificación y gestión del desarrollo territorial, social, económico y político de un país, en los diferentes niveles de gobierno (Nacional, Regional y Local), tienen como principal fuente de información al catastro actualizado y detallado del territorio, relativos a la ubicación, extensión, derechos y restricciones. Los municipios que han logrado implementar un catastro integrado utilizan la información catastral como un instrumento de gestión eficaz y eficiente para el desarrollo sostenible del territorio, promoviendo, entre otros temas, la inversión pública y privada, la lucha contra la pobreza y como consecuencia de ello han logrado niveles elevados de desarrollo social y económico de sus habitantes, es así que los Gobiernos Locales que materializan sus inversiones en la generación, mantenimiento y actualización de sus catastros, utilizan la información catastral como elemento fundamental en el desarrollo sostenible de sus respectivas jurisdicciones. La gestión catastral es un proceso continuo, derivado de la necesidad que tienen los municipios, de inventariar, medir, controlar, registrar, valuar y finalmente en su caso, tasar un impuesto sobre la propiedad raíz a los pobladores de sus territorios. La base del Catastro es la información de la propiedad raíz de su municipio, que debe de estar en una actualización continua y administrada de una manera eficaz y de esta forma sirva como instrumento en la toma de decisiones en la planeación de la ciudad con el afán de lograr los fines sociales y económicos que la sociedad requiere. Los sistemas de información geográfica (SIG) son una herramienta fundamental para la administración y actualización de la base catastral de cualquier municipio, como parte integral de un modelo de gestión, logran facilitar y fundamentar las tareas de delimitación y valuación de las zonas homogéneas contenidas en sus límites municipales.
  52. 52. Área Sistemas de información geográfica 52. 52 Maestría en desarrollo urbano Un Sistema de Información Geográfica (SIG o GIS, en su acrónimo inglés Geographic Information System) es una integración organizada de hardware, software y datos geográficos diseñada para capturar, almacenar, manipular, analizar y desplegar en todas sus formas la información geográficamente referenciada con el fin de resolver problemas complejos de planificación y gestión geográfica. También puede definirse como un modelo de una parte de la realidad referido a un sistema de coordenadas terrestre y construido para satisfacer unas necesidades concretas de información. En el sentido más estricto, es cualquier sistema de información capaz de integrar, almacenar, editar, analizar, compartir y mostrar la información geográficamente referenciada. En un sentido más genérico, los SIG son herramientas que permiten a los usuarios crear consultas interactivas, analizar la información espacial, editar datos, mapas y presentar los resultados de todas estas operaciones.35 Fuete: Graciela M. (2012), La ciudad viva. Argentina Algunos de estos sistemas son de uso común, como “Google Maps” y “Arcgis Explorer” que nos proporcionan información de forma gratuita y pueden ser utilizados como herramienta de investigación. Fuete: INAP. (2011), Características del Catastro moderno. 35 CEBRIAN, J. A. (1992). Información geográfica y Sistemas de Información Geográfica. Santander, Universidad de Cantabria.
  53. 53. Área Sistemas de información geográfica 53. 53 Maestría en desarrollo urbano Caso de estudio. Mesa de Otay zona Este.

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