Mercado de oficinas de Barcelona  Primavera 2009Absorción y tasa de disponibilidad                        Evolución intert...
EconomíaCoyuntura económica española                                afectando así al equilibrio de las arcas públicas que ...
Demanda y AbsorciónLa demanda de oficinas en Barcelona ha                    año y una superficie media por operación de 8...
Oferta y RentasOferta y tasa de disponibilidad                            total de 333.000m2 de oficinas, de los cuales el...
Mercado de inversiónEl volumen total de inversión en 2008 ha                     protagonizando varias adquisiciones de in...
El Mercado de oficinas de  BarcelonaMapa del mercado barcelonésPara más información, por favor contacte con:Eusebi Carles ...
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Savills - Informe Mercado Oficinas - Barcelona - Primavera 2009

503 views

Published on

Published in: Real Estate
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
503
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
2
Actions
Shares
0
Downloads
1
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Savills - Informe Mercado Oficinas - Barcelona - Primavera 2009

  1. 1. Mercado de oficinas de Barcelona Primavera 2009Absorción y tasa de disponibilidad Evolución intertrimestral de las rentasFuente: Savills Research Fuente: Savills Research“El mercado ha empeorado en el arranque de 2009, con unadesocupación al alza, alquileres debilitados y rentabilidades enascenso. No obstante, el mal comportamiento de las inversionesalternativas así como el descenso del Euribor han alentado quetengan lugar operaciones de inversión fundamentadas en la calidaddel activo, la fortaleza del inquilino y la seguridad del contrato”. Eusebi Carles - Director La economía española rompe con 60 trimestres de El incremento de un punto y medio de la tasa decontinuado crecimiento y entra oficialmente en disponibilidad durante el último trimestre no harecesión tras 2 trimestres de crecimiento negativo afectado a ninguna zona en particular, aunque siguenconsecutivos. Varios estudios y encuestas preveen que habiendo fuertes disparidades por subzonas.la situación española se endurecerá en los próximostrimestres y se puede llegar a prolongar hasta el 2011. El descenso de las rentas ha sido hasta ahora contenido, con una bajada media del 4,5%. El futuro A pesar de la actual coyuntura, el mercado debilitamiento de la demanda y la creciente oferta deocupacional ha mantenido una “relativa” estabilidad edificios de oficinas ejercerán una mayor presión sobredebido principalmente a las operaciones de compras las rentas.para uso propio y las adquisiciones “llaves en mano”de especial envergadura. El volumen total de inversión en 2008 ha alcanzado 1.056 millones de euros, una reducción del 46% La entrega de nuevos proyectos ha engrosado el respecto a las cifras del 2007. La falta de financiaciónparque de oficinas de la ciudad en 193.000m2, de los y las expectativas de crecimiento negativo de lacuales el 80% se ha incorporado al mercado como economía española han sido los principalessuperficie disponible, principalmente en la Periferia y inconvenientes para generar confianza y facilitar másen el distrito 22@. transacciones, a la par que las expectativas de los vendedores.
  2. 2. EconomíaCoyuntura económica española afectando así al equilibrio de las arcas públicas que romperá por primera vez el Pacto de EstabilidadLa economía retrocedió un 1,0% en el último trimestre Europeo y podría acercarse al 6% en 2009, un nivelde 2008 medida en términos de producto interior bruto inédito desde principios de los 90. Los ahorros del(PIB). Esta cifra pone de manifiesto la entrada en Gobierno se verán especialmente reducidos por elrecesión de la economía española tras dos trimestres desplome de los tributos cedidos, arrastrados por losseguidos de crecimiento negativo. Una contracción tributos ligados al sector inmobiliario. Gran parte deeconómica que según algunos estudios puede llegar a los indicadores que anticipan el futuro de la economíaprolongarse hasta 6 trimestres consecutivos, recogen datos negativos pero, a diferencia deconvirtiéndose así en la recesión más larga de la recesiones anteriores, la velocidad y el volumen dedemocracia. pérdida es considerablemente superior.Previas recesiones en España Como datos positivos cabe mencionar el ajuste de la Tasa inflación, que cerró el 2008 en el 1,4%, la tasa más Recesión Duración Trimestres intertrimestral baja de los últimos 10 años. Este descenso representa Q1 1975 -0,2% la quinta caída consecutiva de la tasa interanual, 1975 2 trimestres desde que se alcanzara el máximo de 5,3% en julio Q2 1975 -0,1% cuando el barril Brent superó los 147$. La caída de la Q4 1978 -0,1% 1978 1979 2 trimestres inflación se ha debido principalmente a la caída del Q1 1979 -0,5% precio del petróleo, y en menor medida a otros Q2 1992 -1,0% productos vinculados a éste como el transporte. Q3 1992 0,0% Desde agosto el precio del barril Brent ha descendido 1992-1993 4 trimestres hasta alcanzar un valor medio de 43$ que registró en Q4 1992 -0,4% diciembre, el nivel más bajo desde diciembre del 2004. Q1 1993 -1,1% Q3 2008 -0,3% Crecimiento del PIB y tipos de interés Actual ? Q4 2008 -1,0%Fuente: INETras varios meses de previsiones de crecimientoeconómico poco certeras, las dificultades económicasprovocadas por la crisis financiera internacional y porel ajuste del sector de la construcción, han llevado alGobierno a ajustar sus pronósticos hasta situarlos enun crecimiento del PIB del 1,2% para 2008 y unacontracción del 1,6% para 2009, según la últimarevisión del Programa de Estabilidad 2008-2011aprobado por el Consejo de Ministros.La demanda interna sólo avanzó el 0,7% en 2008 yeste año registrará un fuerte bajada, del 3,2%. Esto Fuente: INE, European Comissionserá debido a que la inversión registrará una fuertecontracción, del 9,3%, y también descenderá el Ante la situación económica mundial, se estánconsumo privado, el 1,5%, lo que no podrá adoptando medidas para limitar el impacto de lacompensarse con el aumento previsto del gasto de las recesión.Administraciones Públicas (2,1%). Mientras, el sectorexterior, que ya aportó seis décimas a la mejora del Entre dichas medidas se encuentra el recorte de tiposPIB el año pasado, tendrá una aportación positiva de de interés del BCE, quien anunció a mediados de1,6 puntos, que no serán suficientes para evitar la enero el cuarto recorte consecutivo de los tipos decontracción económica, pero permitirá reducir interés que han pasado del 4,25% al 2% entre losnotablemente el déficit por cuenta corriente. meses de octubre 2008 y enero 2009. Este nivel representa el más bajo desde el estallido puntocom,En cuanto al empleo, el paro rompió en diciembre la alcanzándose mínimos en la historia del euro. Sebarrera de los 3 millones y anotó la cifra más alta esperan sucesivos recortes en marzo y junio de estedesde 1987. El año 2008 se cobró casi 1 millón más año que podrían dejar los tipos en el 1%.de nuevos desempleados, especialmente del sector dela construcción, seguido de los servicios y la industria, La fuerte contención de la inflación y la caída de loscifra que podría llegar a alcanzar los 4 millones de tipos de interés son elementos positivos que puedenparados al cierre de 2009. El aumento del paro contribuir a la recuperación y supondrán un alivio paraobligará al Gobierno a intensificar el gasto público, las familias y las empresas. Mercado de Oficinas de Barcelona - Primavera 2009 2
  3. 3. Demanda y AbsorciónLa demanda de oficinas en Barcelona ha año y una superficie media por operación de 8.800m2.mantenido un ritmo de relativa estabilidad. La explosión del fuerte crecimiento económico duranteLa absorción total bruta de oficinas en 2008 ha el pasado verano 2007 ha dejado paso a unaalcanzado los 351.000m2, que a pesar de la actual economía de racionalización. En este contexto, loscoyuntura dista sólo un 11% respecto a los niveles de movimientos de reagrupamiento y la necesidad deabsorción del 2007 (394.000m2), y un 27% de los eficiencia de espacios de las grandes cuentas hanniveles del año 2005, cuando se alcanzó el récord tomado especial protagonismo en el mercadohistórico de contratación de oficinas en la ciudad barcelonés. Parte de estos movimientos se hancondal (485.000m2). Estos datos contrastan con la llevado a cabo entre el tradicional CBD y el 22@.importante reducción de la contratación en otros Buen ejemplo de ello es Cap Gemini, uno de losmercados de oficinas más importantes donde el principales proveedores de consultoría, tecnología ydescenso interanual de la absorción alcanzó en outsourcing, quien dejará sus actuales instalacionesalgunos casos hasta el 50%, lo que demuestra una en la zona prime de la Avenida Diagonal para“relativa” estabilidad del mercado barcelonés debido a trasladarse a un edificio ubicado en la zona másla heterogeneidad en cuanto al perfil de ocupantes. consolidada del distrito 22@. Otro ejemplo es el fabricante de hemoderivados Grifols, quienes en plenaEvolución trimestral de la absorción crisis inmobiliaria decidieron adquirir un complejo de oficinas en Sant Cugat del Vallès con el fin de centralizar las áreas corporativas y conservar espacio disponible para futuros crecimientos. Principales reubicaciones Empresa Ubicación Origen Ubicación Destino CAP GEMINI Diagonal-Prime 22@ GRIFOLS Varios Sant Cugat del Vallès ISDIN Diagonal-Prime 22@ JOHNSON DIVERSEY Esplugues Cornellà CTTI Pº Gracia-Prime Gran Via-HospitaletFuente: Savills Research Fuente: Savills ResearchLa absorción del segundo semestre alcanzó Estos edificios contrarrestan la pérdida de prestigio de160.000m2, un volumen ligeramente por debajo de los la dirección con grandes superficies a preciosniveles del primer semestre, una tónica que tiende a atractivos, acabados de calidad e instalacionesrepetirse cada año debido principalmente a la calma eficientes que ayudan a reducir costes a las empresasde los meses estivales. Cabe pero señalar una y justificar así el traslado.importante contracción en el número de operacionescerradas durante el último trimestre del año del 26% Las demandas de superficie reducida siguenaproximadamente con respecto a la media de los dos representando gran parte del movimiento del mercadoprimeros trimestres, lo que apunta a una barcelonés, con un 51% de operaciones cerradas endesaceleración oculta de la absorción subyacente. superficies de menos de 500m2. Esta demanda se dirige principalmente al CBD y Centro de la Ciudad,Por zonas, las Nuevas Áreas de Negocio han donde la disponibilidad sigue siendo escasa yconcentrado el 51% del total de superficie contratada principalmente en edificios mixtos u obsoletos. Laconfirmando así la tendencia de la demanda a superficie media por contrato en el CBD ha sido detrasladarse a zonas como el distrito 22@, donde la 460m2.oferta se compone de edificios modernos y eficientes,a rentas competitivas y relativamente cercanos al Por sectores, los Organismos Públicos continúanCBD. Las zonas periféricas han concentrado el 23% siendo los principales protagonistas absorbiendo elde la demanda, atraída principalmente por una 20% de la superficie contratada. Empresas públicaseconomía de ahorro en rentas. como la Comisión del Mercado de las Telecomunicaciones (CMT) o el Centro deLas operaciones de alquiler han representado casi el Telecomunicaciones y Tecnologías de la Información55% del volumen de absorción en 2008, mientras que (CTTI) firmaron contratos de compra de edificios “llavelos formatos de compras para uso propio y las en mano” para albergar sus sedes en el 22@ y en laadquisiciones de edificios ’llave en mano’ se han visto área de Plaza Europa en Hospitalet de Llobregat,fortalecidos sumando el 45% del volumen contratado respectivamente.con tan sólo 18 operaciones firmadas a lo largo del Mercado de Oficinas de Barcelona - Primavera 2009 3
  4. 4. Oferta y RentasOferta y tasa de disponibilidad total de 333.000m2 de oficinas, de los cuales el 75% saldrán disponibles al mercado, el 23% serán edificiosA finales del 2008 la superficie de oficinas disponibles para uso propio y tan sólo el 2% corresponden asumaba 407.400m2, situando la tasa de disponibilidad superficies pre-alquiladas. Por zonas, Plaza Europade la capital catalana en el 8%. El incremento de un verá salir a la luz tres de sus torres más emblemáticaspunto y medio con respecto a la tasa de disponibilidad (Realia, Zenit e Inbisa) que corresponde al 27% deldel primer semestre no ha sido acusado por ninguna total de superficie que se entregará en 2009. Santzona en particular, aunque siguen habiendo fuertes Cugat representará un 40% de las entregas aunquedisparidades por subzonas. casi el 42% de los desarrollos están ya comprometidos. El distrito 22@ por su parte veráLa zona prime continúa presentando una situación de añadirse a su parque de oficinas casi 70.000m2 de los“suboferta” que puede verse suavizada sensiblemente cuales el 70% saldrán como superficie libre.tras la marcha de algunos grandes usuarios. La tasa Prácticamente el 100% de los desarrollos sede disponibilidad de Sant Cugat (5%) continúa estando encuentran ubicados en la Periferia y las Nuevaspor debajo de la media de Barcelona a pesar de la Áreas de Negocio, zonas que sufrirán un alza de sureciente entrega de varios edificios en la zona. Esta disponibilidad en los próximos meses y donde lassituación puede verse modificada en los próximos rentas podrían sufrir una mayor presión a la baja.meses con casi 90.000m2 de nuevos proyectosespeculativos previstos para entrega en el transcurso Rentasde 2009 en la localidad vallesana. Los distintossubmercados de oficinas del Baix Llobregat siguen El nivel de rentas de Barcelona ha sufrido durante elmanifestando signos de sobreoferta con tasas último trimestre del año un ligero descenso ensuperiores al 20%. Cabe señalar como caso particular términos generales. La inversión del binomio demandaCornellà, donde tras la entrega de los edificios 6 y 7 / oferta, debido a la coyuntura económica, hadel parque WTC Almeda Park a inicios del 2008 su provocado una mayor cautela, que junto con latasa pasó del 12% al 27%, situación que prevemos se previsión de un potencial aumento de la oferta depodría corregir gradualmente mediante rentas oficinas, ha causado una presión sobre las rentas.competitivas dada la calidad y accesibilidad de los Esta evolución ha tenido un comportamiento diferenteedificios. según la zona geográfica.Tasa de disponibilidad por sub-zonas El 22@ ha sido la zona más afectada por la corrección de los precios con un descenso del 9% con respecto a las rentas del tercer trimestre. Esta tendencia se puede justificar debido a que algunos edificios, que inicialmente salían a precios relativamente altos para la zona, han debido corregir su política de rentas a la baja en vistas de la actual situación del mercado, descenso necesario para hacer los edificios más competitivos y conseguir atraer demanda. Por su lado, el tradicional CBD también ha visto un reajuste de sus rentas, que crecieron exponencialmente desde mediados de 2006, con una corrección a la baja del 5,6% con respecto al tercer trimestre dejando la renta prime en el 25,50 €/m2/mes, que contrasta con los ambiciosos 32€/m2/mes que seFuente: Savills Research llegaron a solicitar en la zona a principios de año.La demora en la entrega de los proyectos será una Sant Cugat por su parte no se ha visto formalmentesituación generalizada. afectada por esta corrección, manteniendo sus rentas a niveles similares al trimestre anterior, debido a laLa excelente situación del inmobiliario en el pasado competitividad de sus precios y la calidad de su stock.alentó al desarrollo de nuevos proyectos, que sevieron multiplicados principalmente en zonas como el En esta etapa de reajuste de rentas, los usuariosdistrito 22@. La incertidumbre actual incita a la cuentan en determinados casos con mayor poder deprudencia y varios promotores están retrasando sus negociación y los propietarios deberán ofrecerdecisiones de iniciar proyectos o bien “fasearlos”, a la estructuras alternativas para atraer a la demanda, queespera de una mejora en la disponibilidad y serán tanto más atractivas contra más garantías decondiciones de la financiación y/u ofertas de empresas solidez ofrezca el usuario y cuanto mayor sea elinteresadas en sus proyectos. compromiso de obligado cumplimiento en la duración del contrato.Se espera que hasta finales de 2009 se entreguen un Mercado de Oficinas de Barcelona - Primavera 2009 4
  5. 5. Mercado de inversiónEl volumen total de inversión en 2008 ha protagonizando varias adquisiciones de inmuebles quealcanzando 1.056 millones de euros en 36 ocupaba en régimen de alquiler. Esto obedece a latransacciones, una reducción del 46% respecto a vocación del gobierno actual de reducir el montante delas cifras record de cierre del 2007. los alquileres y pasar a ser propietario de determinados inmuebles que venía ocupando como inquilino.Durante el segundo semestre del año, la inversiónalcanzó los 486 millones de euros. Esta cifra representa Los inversores se han convertido en compradoresun descenso del 30,3% con respecto al mismo periodo rigurosamente selectivos, mostrando especial interés endel 2007, confirmando el deterioro del mercado de los activos que garantizan ingresos a largo plazo yinversión debido principalmente al creciente garantías de continuidad por parte del inquilino,endurecimiento del acceso al crédito, a las expectativas cobrando una especial relevancia las operaciones dede crecimiento negativo de la economía española y a sale & leaseback. Este formato se ha visto impulsadolos elementos de incertidumbre que se han por la necesidad de obtener liquidez por parte de losgeneralizado. propietarios y la garantía que ofrecen los largos contratos de alquiler al inversor. No obstante, cadaVolumen de inversión operación de sale & leaseback es distinta y la solvencia del vendedor, su plan de negocio, las garantías y avales, el nivel de renta pactado y las actualizaciones de la misma, los pactos de recompra y determinados componentes del contrato de arrendamiento son consideraciones a tener muy en cuenta que pueden matizar el monto de la operación y su viabilidad de forma significativa. Entre las operaciones de sale & leaseback más significativas recientemente cerradas se encuentra la venta de tres plantas de Passeig de Gràcia 45 por parte de Barclays Bank a la Fundación Vila-Casas por 20 millones de euros y la venta de Plaça Catalunya, 5 como parte del portfolio del BBVA al fondo alemán Deka por 82,5 millones de euros.Fuente: Savills Research Margen entre el Euribor y las rentabilidades primeLas constantes revisiones a la baja de los tipos deinterés por parte de los bancos centrales, iniciada trasla quiebra de Lehman Brothers, ha conllevado lareducción del coste real del endeudamiento, que juntocon el considerable incremento de las rentabilidades enel sector inmobiliario ha contribuido a generar un mayormargen entre el coste de la financiación y la rentabilidadde la inversión. No obstante, el principal inconvenientecontinúa siendo la disponibilidad de dicha financiación ylos crecientes spreads que aplican las entidadesfinancieras a las inversiones con un alto nivel de riesgo.Los bancos están descartando cualquier riesgo, lo queha sacado del mercado a varios actores, dejando tansólo aquellos que cuentan con gran liquidez y bajosniveles de endeudamiento. Fuente: Banco de España, Savills ResearchEn este escenario, los fondos oportunistas,determinados clubes de inversión y los family office han En este contexto, la corrección general a la baja de losvuelto a reaparecer protagonizando algunas de las precios de mercado ha afectado en menor medida a losoperaciones más significativas. Los fondos nacionales activos que presentan los elementos requeridos, ensiguen, por su parte, en una gran proporción inactivos. esencia elementos que proporcionen confort alEl fondo Santander Banif Inmobiliario solicitó comprador. Las rentabilidades mantienen su tendenciarecientemente aplazar los reembolsos a sus inversores al alza, que en el caso de los activos prime handurante dos años, iniciando seguidamente una política alcanzado el 6% - 6,25%, con un corrección interanualde desinversión de activos. de 125 puntos (200 ptos de incremento desde verano de 2007). Las zonas secundarias han sufrido más esteLa administración catalana se ha convertido, a la vez, incremento con una diferencia de 225 puntos conen uno de los principales compradores del mercado, respecto a los niveles anteriores a la crisis subprime. Mercado de Oficinas de Barcelona - Primavera 2009 5
  6. 6. El Mercado de oficinas de BarcelonaMapa del mercado barcelonésPara más información, por favor contacte con:Eusebi Carles Frédéric Stravraky Muna Benthami Eri MitsostergiouInversión Agencia Research Barcelona Research Europe+34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +30 210 6996311ecarles@savills.es fstavraky@savills.es mbenthami@savills.es emitso@savills.comEste boletín es solo para brindar una información general. Mientras se ha hecho todos los esfuerzos para asegurar que la información contenidasea correcta, Savills no acepta ninguna responsabilidad por cualquier pérdida, ya sea directa o indirecta, que surja de su uso. Este boletín esestrictamente propiedad del autor y queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de la misma sin el permiso escrito deldepartamento de Research de Savills.© Savills Commercial Ltd March 2009.Savills PLC es una empresa líder en el mundo de los servicios inmobiliarios que cotiza en la Bolsa de Londres. La empresa ha experimentado ungran crecimiento en los últimos años, convirtiéndose en una de las referencias internacionales, con oficinas y asociados por todo el Reino Unido,Europa continental, América, Asia Pacífico y África. Savills es la denominación comercial de los subsidiarios que prestan servicios inmobiliarios deSavills plc, que asesoran en el mercado de la propiedad comercial, rural, residencial y de ocio. Otros servicios incluyen asesoramiento enfinanzas corporativas, financiación de capital inmobiliario y de riesgo y una amplia gama de servicios relacionados a la propiedad inmobiliaria.

×