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Savills - Informe Mercado Oficinas - Barcelona - Otoño 2009

  1. 1. Mercado de oficinas de Barcelona Otoño 2009Absorción y tasa de disponibilidad Nivel de rentas primeFuente: Savills Research Fuente: Savills Research“Hemos dejado atrás el peor semestre desde la primera mitad de1994 en cuanto al comportamiento de la economía y del mercado deoficinas, con un claro deterioro de todos los indicadores. Noobstante, septiembre arranca con determinadas noticias quepueden empezar a transmitir la proximidad del fondo de la crisis,las cuales habrá que confirmar en los próximos meses.” Eusebi Carles - Director España continúa sumergida en una recesión que se Varios proyectos iniciados en la época de bonanzaespera menos profunda de lo inicialmente previsto pero inmobiliaria han visto la luz durante los nueve primerosmás prolongada que el resto de los grandes países de meses del año, engrosando el stock de oficinas en casila eurozona. El endeudamiento de los hogares, la crisis 150.000m2. El freno en la construcción de nuevosen el sector de la construcción y el elevado paro, desarrollos debido a las estrategias adoptadas por losdificultarán la recuperación económica, al menos hasta promotores y a la escasez de financiación evitará unabien entrado el año que viene. excesiva sobreoferta en los próximos ejercicios y preparará el mercado para un nuevo ciclo alcista en el La débil coyuntura ecónomica ha dañado de manera futuro. La tasa de disponibilidad media de la capitalsignificante al mercado de oficinas, que ha mostrado un catalana ha alcanzado el 9,8%, casi tres puntos pordescenso interanual de la absorción del 42%. El encima de la tasa alcanzada a principios de 2009.debilitamiento de la demanda junto con una crecienteoferta ha forzado las rentas a la baja por quinto A corto plazo el mercado de oficinas seguirátrimestre consecutivo. Prevemos que esta tendencia adoleciendo de fortaleza. Se espera una recuperacióncontinuará durante los próximos meses acumulando un lenta, con una demanda débil, una desocupación endescenso que podría alcanzar el 30% a final de año aumento y niveles de renta en franco descenso. Norespecto a los niveles de renta del inicio de la crisis. obstante se empiezan a percibir algunos síntomas de relativa mejora que habrá que consolidar.
  2. 2. Demanda y OfertaEconomía escasas, han acumulado el 40% del total de superficie contratada durante este primer semestre, dejando asíEspaña podría ser la única potencia de la eurozona la superficie media por contrato en la capital catalanaque cierre el 2009 en recesión. Pese a que en la en 700m2. Casi el 60% de estas grandes operacionesUnión Europea y en Estados Unidos ya han aparecido se han llevado a cabo en las Nuevas Áreas desíntomas de recuperación, la economía nacional Negocios, donde las empresas se encuentran con uncontinúa cayendo, y cerrará el año con una moderno parque de oficinas a un precio que se adaptacontracción del PIB del 3,7% respecto al año pasado, a las exigencias actuales de las empresas (ahorros desegún cifras de la Comisión Europea. Este escenario más de un 15% con respecto a la zona prime).incluye una tasa de paro que afectará al 20% de lapoblación el próximo año, al tiempo que el déficit Oferta y tasa de disponibilidadpodría llegar en 2010 al 10% del PIB. La evolución de la economía y su aún incierta eCrecimiento del PIB y tasa de paro incipiente recuperación, así como las dificultades de financiación, han limitado más que considerablemente el desarrollo de nuevos proyectos. Durante los tres primeros trimestres del año se entregaron unos 150.000m2, aunque sólo el 70% de la superficie ha pasado a engrosar la cifra de superficie disponible total. Comparativamente estas cifras son muy inferiores a las previsiones que se hicieron en 2007 para el primer semestre del año (200.000m2). Este hecho refleja la positiva corrección mediante automatismos del mercado. Éstos se han llevado a cabo mediante la adaptación de las estrategias de los promotores, que han evitado una excesiva sobreoferta para hoy y para el futuro.Fuente: INE, Consensus Forecast Evolución de la tasa de disponibilidadEl Mercado de AlquileresDemanda y AbsorciónLos principales indicadores macroeconómicoscontinúan reflejando una coyuntura económica muydébil, que se ha traducido en un comportamiento de lademanda de oficinas notablemente inferior al de otrosaños. El ligero descenso que experimentó lacontratación en 2008 ha dejado paso a un primersemestre del 2009 que ha manifiestado un fuertedeterioro en los niveles de absorción. En el primersemestre de 2009 se han absorbido 110.000m2, quesupone un descenso del 42% respecto al mismo Fuente: Savills Researchperiodo del año anterior. Si bien el primer trimestremostró claros signos de debilidad con tan sólo 59 La totalidad de esta nueva superficie se haoperaciones cerradas en momentos de máxima concentrado en las Nuevas Áreas de Negocio y laincertidumbre macroeconómica, cabe subrayar una Periferia. Estas zonas gozan ya de un amplio parquerecuperación positiva de la actividad durante el de edificios de oficinas de última generación, pero sonsegundo trimestre de 2009, cuando se llegaron a también las que más están sufriendo el aumento de sucerrar 79 contratos. tasa de disponibilidad. Un claro ejemplo es Sant Cugat, que a finales de 2008 ostentaba una tasa deLa demanda de pequeñas superficies sigue disponibilidad inferior a la media de Barcelona (5%caracterizando el mercado barcelonés, especialmente frente a 7,2% de Barcelona) y en tan sólo dosen el contexto actual donde la reducción y la trimestres ha visto como su tasa aumentaba hastaoptimización de espacios se han convertido en la alcanzar el 15% actual, ya por encima de la media detónica general, como demuestra el hecho de que el Barcelona. Otras zonas como el distrito 22@, a pesar70% de las operaciones se han firmado en superficies de recibir gran parte de los proyectos, ha sufridoinferiores a 500m2. Sin embargo, las grandes comparativamente menos el aumento de laoperaciones superiores a 3.000m2, a pesar de ser desocupación (del 10% en el cuarto trimestre de 2008 Mercado de Oficinas de Barcelona - Otoño 2009 2
  3. 3. Mercado de Inversión y Previsionesal 15% en el tercer trimestre de 2009), debido a la Mercado de Inversiónpopularidad de la zona (absorbe más del 35% de lacontratación en Barcelona). Durante los tres primeros trimestres de este ejercicio el volumen de inversión en oficinas ha caído a nivelesLa tasa de desocupación media de la capital catalana no vistos durante la última década, sin duda a causase sitúa en el 9,8% y si bien la mayor parte de las de la incertidumbre que ha estado vigente a niveloficinas disponibles se encuentran en zonas macroeconómico y por el mal comportamientoperiféricas, es destacable que zonas donde no había mostrado por el sector inmobiliario en particular.disponibilidad en los últimos años, como el eje prime,están viendo como se generan importantes huecos de Volumen de inversiónnueva oferta en sus edificios, fruto de los procesos dereducción de espacios que muchas compañías hanabordado.RentasEl débil comportamiento de la demanda junto con lapresión que ejerce la creciente oferta ha forzado eldescenso de las rentas por quinto trimestreconsecutivo tras seis años de crecimientoininterrumpido. La renta prime se sitúa en la actualidaden 21,50 €/m2/mes, que representa un descenso del4,4% con respecto a las rentas del segundo trimestredel año y un descenso con respecto al punto más alto Fuente: Savills Researchdel ciclo del 23%, situándolas ya en niveles nominalesde mayo de 1990. Durante estos meses ha habido un “agotamiento” de los inversores, que se han visto desconcertados porEvolución intertrimestral de las rentas noticias dispares y pronósticos de todo tipo, que han provocado actitudes contemplativas ante las escasas oportunidades de inversión existentes. Muy probablemente estamos viviendo momentos históricos y sin duda atravesando una ventana de oportunidad muy interesante para adquirir inmuebles a precios mucho más atractivos que hace 18 meses. Ciertamente hay incógnitas importantes a resolver y, en la medida que éstas no se disipen totalmente, muchos inversores no tendrán el coraje de entrar de nuevo en el mercado de forma decidida, sobre todo aquellos con un perfil más conservador si no encuentran inmuebles que les proporcionen un nivel de confort y seguridad altos. PrevisionesFuente: Savills Research A corto plazo el mercado seguirá adoleciendo deEl resto de zonas han mantenido un comportamiento fortaleza, con una demanda débil, una desocupaciónsimilar con descensos intertrimestrales en las rentas en aumento y niveles de renta en retroceso. Nomáximas que oscilan entre el 3,6% y el 6,25%. Las obstante se empiezan a percibir algunos síntomas derentas mínimas han sufrido una rebaja mayor (10% de relativa mejora, como la reactivación de algunasmedia), demostrando a la vez que la crisis no ha sido demandas de espacio por parte de ocupantes y unexcusa para que los inquilinos sigan valorando la interés renovado por parte de algunos inversores paracalidad de los edificios y rechazando la oferta con monitorizar el mercado de Barcelona de nuevo. Si bienmayor nivel de obsolescencia. falta que dichos síntomas fructifiquen en una recuperación sólida, lo cierto es que por lo menos yaEn cualquier caso seguimos frente a un mercado que resulta esperanzador que se manifiesten ciertosseguirá exigiendo flexibilidad por parte de los elementos de mejora aunque todavía sean incipientespropietarios y visión de futuro por parte de los y deban confirmar su validez con una prolongación eninquilinos al poder identificar interesantes el tiempo. En cualquier caso sí percibimos ya en eloportunidades. El arte de saber llegar a un punto mercado de inmuebles “core” que empieza a haber unintermedio en la negociación debería poder permitir interés notable por parte de los inversores en tomarllegar a acuerdos razonables. posiciones, lo que ha provocado que las rentabilidades se hayan estabilizado en estas zonas. Mercado de Oficinas de Barcelona - Otoño 2009 3
  4. 4. El Mercado de oficinas de BarcelonaPara más información, por favor contacte con:Eusebi Carles Frédéric Stravraky Muna Benthami Eri MitsostergiouInversión Agencia Research Barcelona Research Europe+34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +30 210 6996311ecarles@savills.es fstavraky@savills.es mbenthami@savills.es emitso@savills.comEste boletín es sólo para brindar una información general. Mientras se han hecho todos los esfuerzos para asegurar que la información contenidasea correcta, Savills no acepta ninguna responsabilidad por cualquier pérdida, ya sea directa o indirecta, que surja de su uso. Este boletín esestrictamente propiedad del autor y queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de la misma sin el permiso escrito deldepartamento de Research de Savills.© Savills Commercial Ltd September 2009.Savills PLC es una empresa líder en el mundo de los servicios inmobiliarios que cotiza en la Bolsa de Londres. La empresa ha experimentado ungran crecimiento en los últimos años, convirtiéndose en una de las referencias internacionales, con oficinas y asociados por todo el Reino Unido,Europa continental, América, Asia Pacífico y África. Savills es la denominación comercial de los subsidiarios que prestan servicios inmobiliarios deSavills plc, que asesoran en el mercado de la propiedad comercial, rural, residencial y de ocio. Otros servicios incluyen asesoramiento enfinanzas corporativas, financiación de capital inmobiliario y de riesgo y una amplia gama de servicios relacionados con la propiedad inmobiliaria.

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