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Savills - Informe Mercado Oficinas - Barcelona - Invierno 2010 2011

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Savills - Informe Mercado Oficinas - Barcelona - Invierno 2010 2011

  1. 1. Mercado de oficinas de Barcelona Invierno 2010-11Comparativa de las dos últimas crisis Evolución trimestral de las rentas primeFuente: Savills Research Fuente: Savills Research“Dejamos atrás un 2010 de transición, donde ya no ha habido lasensación de caída libre que prevaleció durante 2009, pero quetampoco ha aportado grandes novedades al sector. El ejercicio2011, especialmente en su segundo semestre, debería ser el añoen que se restablezca la confianza tanto de usuarios como deinversores.” Eusebi Carles (Director General Barcelona) El mercado de oficinas de Barcelona finalizó 2010 Los valores de renta medios de Barcelona sin grandes cambios con respecto al año anterior. continúan relativamente estables en El nivel de absorción bruta acumulada mostró una prácticamente todas las zonas estudiadas, leve mejoría con respecto al volumen de 2009, aunque las condiciones contractuales que no ha sido suficiente para poder confirmar un subyacentes se han seguido endureciendo. El cambio de tendencia apreciable. primer trimestre de 2010 puso un stop provisional a la caída de los precios de alquiler nominales, La entrega de nuevos proyectos ha engrosado el que se mantuvieron constantes durante todo el parque de oficinas de la ciudad en 204.000 m², año, con excepción del CBD. de los cuales tan sólo el 55% se incorporó al mercado como superficie disponible. La constante Las rentabilidades prime también se mantuvieron entrega de nuevos edificios de oficinas que se estables durante los cuatro trimestres del año en llevó a cabo entre 2008 y 2010 comienza a remitir niveles teóricos que no superaban el 5,75%. La y parece que el mercado finalmente empieza a falta de rotación del mercado barcelonés impidió recoger las consecuencias de las fuertes que se perfeccionaran más operaciones que, de limitaciones impuestas por la crisis económica. darse en el futuro, prevemos que se situarían por debajo de estos niveles en caso de venta de algún “trophy asset”.
  2. 2. Economía y demandaEconomía Las operaciones de grandes compañías que compraron o cerraron contratos de pre-alquiler enLos principales datos macroeconómicos que se edificios existentes o en construcción para ubicar susdesprenden de la estimación de la contabilidad futuras sedes sostuvieron en gran medida el volumennacional que realiza el INE muestran una evolución de absorción. Así, las operaciones de superficierelativamente positiva. El PIB del cuarto trimestre de superior a 3.000 m² representaron más del 45% del2010 registró un crecimiento interanual del 0,6%, total de la superficie absorbida durante 2010. Nomejorando en cuatro décimas el registro del trimestre obstante, el dato más significativo ha sido el aumentoprecedente, como consecuencia de una mejor del número de operaciones cerradas en superficiescontribución tanto de la demanda nacional como del medianas, entre 500 y 1.000 m², en detrimento de lasector exterior. demanda tradicional de Barcelona de pequeñas superficies inferiores a los 500 m². En 2009 lasDivergencia en la recuperación económica operaciones medianas suponían un 11% de la demanda, mientras que en 2010 dichas operaciones han acumulado un 28%. De esta tendencia se desprenden varias lecturas: 1. Las empresas de tamaño pequeño continúan siendo las que más sufren en la actual coyuntura económica, para quienes la mejor alternativa para reducir sus cuentas de gastos fijos es renegociar las rentas de sus oficinas y así evitar asumir los altos costes del traslado. 2. Las empresas medianas (y las grandes que han reducido sus necesidades de espacio) se encuentran en una posición de negociación más fuerte que les permite tomar decisiones para trasladarse, aprovechando que existen oportunidades en elFuente: Banco de España mercado, beneficiándose de una amplia disponibilidad de edificios eficientes a rentas muy competitivas y conLos fantasmas que acechaban a la economía propietarios dispuestos a ofrecer formulas imaginativasespañola parecen haber remitido de momento y el para incentivar dichos movimientos.Gobierno mantiene la previsión de crecimiento del En 2010 se ha confirmado la plena aceptación de los1,6% para 2011. La economía española afronta varios nuevos distritos de negocios. Las empresas queretos, como son el encarecimiento del petróleo tradicionalmente se situaban en el CBD han primado(acrecentado por la crisis libia) y de las materias atributos como la eficiencia de los espacios y el ahorroprimas, la consolidación fiscal, la deuda soberana y la energético, por encima del tradicional criterio de lacreciente inflación. Este último indicador subió tres ubicación y la búsqueda de una dirección condécimas en febrero y situó su tasa anual en el 3,6 %, prestigio. Prueba de ello es el importante número decifra que no se alcanzaba desde octubre de 2008. reubicaciones que se han llevado a cabo este año de compañías de la talla de Telefónica o KPMG a zonas como el distrito 22@ y la Plaça Europa, que hanEl Mercado de Alquileres resultado ser las alternativas que más han erosionadoDemanda y Absorción los niveles de ocupación del CBD.El mercado de oficinas de Barcelona finalizó 2010 sin Oferta y Tasa de disponibilidadgrandes cambios con respecto al año anterior. Tantoen el mercado de usuarios como en el de inversión se El pasado ejercicio se incorporaron más de 204.000produjeron tenues mejoras con respecto a 2009, que m² al stock de oficinas, que cuenta actualmente conno han sido suficientes para confirmar a día de hoy un más de 5,5 millones de metros cuadrados, de loscambio de tendencia digno de destacar. cuales 679.000 m² están actualmente vacíos.La absorción bruta acumulada durante el año alcanzó La tasa de disponibilidad media de Barcelona selos 274.000 m², que representa un crecimiento anual redujo levemente durante el último trimestre del año,del 10%. Si bien este incremento confirma tímidos pasando del 12,5% alcanzado en el tercer trimestre alsignos de mejora, los niveles de absorción siguen 12,2% vigente al cierre del año. Esta correccióndibujando un mercado manifiestamente débil que puntual se debe principalmente a la entrega durante elcontinúa encontrándose muy por debajo de los niveles último trimestre del año de varios proyectos de oficinasmedios alcanzados en la última década (-30%). En que ya estaban comprometidos, como la sede deeste marco, la contratación neta continúa basculando Telefónica en el edificio Diagonal 00 de 24.000 m² y laentre tasas negativas y nulas, lo cual nos impide sede de la CMT, de más de 12.000 m², ambas en elconfirmar el inicio de un ciclo ascendente sólido. Mercado de Oficinas de Barcelona - Invierno 2010-11 2
  3. 3. Oferta, rentas e inversióndistrito 22@. De los 50.000 m² de nuevo stock que se edificios de la zona, que ven peligrar su tasa deincorporaron al mercado durante dicho trimestre, tan ocupación ante la intensa oferta de edificios nuevos ysólo 3.000 m² se encontraban disponibles. eficientes que florecen en los distintos distritos de Barcelona. Las reformas y la adaptación a las exigencias de las empresas en cuanto a eficiencia deTasa de disponibilidad por zonas espacios les permitirá mantener aquella demanda que sigue primando el prestigio de la ubicación. El Mercado de Inversión El ejercicio de 2011 ha cerrado en Barcelona con un volumen de 654 millones de € en edificios de oficinas transaccionados. De éstos, sólo 289 millones han correspondido a operaciones de inversión tradicionales, mientras que 332 millones han sido compras ejecutadas por ocupantes. Los restantes 33 millones de € corresponden a dos adquisiciones de edificios de oficinas que serán sometidos a un cambio de uso para transformarlos en sendos hoteles.Fuente: Savills Research Evolución de las rentabilidades primeLa entrega de nuevos edificios de oficinas (intensaaún entre 2008 y 2010) comienza a llegar a su fin y elmercado empieza a recoger las consecuencias de lasimposiciones de la crisis económica.El eje del mercado había gravitado hasta 2007 en unafuerte actividad de inversión que, ante la falta deproducto core en venta, había basculado hacia losdiversos formatos de ventas anticipadas, ya fueran enestructuras de forward purchase o forward funding.Esta ha sido una de las causas fundamentales por laque en 2010, en plena crisis, aún se han producidoentregas de proyectos especulativos.La previsión de nuevas entregas para 2011 se reduciráen un considerable -51% con respecto 2010 y en 2012 Fuente: Savills Research, INEla reducción será aún más drástica (-80%). Tan sólo el35% de la superficie prevista para los próximos 24 El mercado sigue adoleciendo de falta de rotación ymeses saldrá al mercado como superficie disponible. esto impide que se perfeccionen más operaciones,Este escenario nos permite trazar una trayectoria de la pues sigue existiendo demanda por parte detasa de disponibilidad optimista, debilitando su instituciones e inversores privados que tienentendencia alcista en los próximos meses aunque vocación de tomar posiciones en un momento en queseguirá sin bajar de forma relevante en el corto plazo. el mercado debería estar teóricamente ofreciendo oportunidades.Rentas La reconversión de las cajas de ahorros y las mayores exigencias de capital impuestas es previsible queLos valores de renta medios de Barcelona continúan cristalice en una mayor ausencia de financiación sien el tramo horizontal de la “L” prolongada a la que cabe, lo que dificultará llevar a cabo operacioneshacíamos referencia en el anterior informe. Los apalancadas y, por tanto, habrá muy probablementeprecios de alquiler se mantuvieron estables, por lo una mayor exigencia de recursos propios en lasmenos nominalmente, en todas las zonas durante el transacciones que se lleven a cabo si estas no estánaño, con excepción de la renta prime que en el cuarto previamente apalancadas y se puede llevar a cabotrimestre corrigió su nivel en un -2,5% intertrimestral, una subrogación del préstamo existente.situándose en los 19,50€/m²/mes.La creciente desocupación de algunos edificiosubicados en el eje de Paseo de Gracia ha provocadoun ligero descenso en los precios de salida de los Mercado de Oficinas de Barcelona - Invierno 2010-11 3
  4. 4. Mercado de oficinas de BarcelonaMapa de sub-zonasPara más información, por favor contacten con:Eusebi Carles Frédéric Stravraky Josep Garcia Andrew Stevens Muna BenthamiDirector Barcelona Agencia Oficinas Corporate Valoraciones Research Barcelona+34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +34 93 272 4100ecarles@savills.es fstavraky@savills.es jgarcia@savills.es astevens@savills.es mbenthami@savills.esSavills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. La compañía, fundada en 1855,tiene una amplia experiencia y desde su nacimiento ha experimentado una considerable expansión. Actualmente cuenta con una red internacionalde más de 180 oficinas y socios repartidos en ambas Américas, Europa, Sudeste Asiático, África y Oriente Medio. El conjunto de la empresa apuestapor liderar el mercado en lugar de dejarse llevar. La combinación única del conocimiento del sector y la intuición del equipo de profesionales permiteofrecer a nuestros clientes experiencia de primer orden en el sector inmobiliario. Estamos considerados como una empresa de mentalidadinnovadora y con excelentes habilidades negociadoras. Savills se centra en determinado tipo de clientes para ofrecer un servicio exclusivo aorganizaciones con las que comparte un objetivo común. Savills posee una visión inmobiliaria a largo plazo y trabaja duro invirtiendo en relacionesestratégicas duraderas, siendo sinónimo de oferta de servicios de gran calidad y de marca líder.Este boletín es sólo para brindar una información general. Mientras se han hecho todos los esfuerzos para asegurar que la información contenidasea correcta, Savills no acepta ninguna responsabilidad por cualquier pérdida, ya sea directa o indirecta, que surja de su uso. Este boletín esestrictamente propiedad del autor y queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de la misma sin el permiso escrito deldepartamento de Research de Savills. (c) Savills Ltd March 2011

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