increasing room inventory by 753 rooms. With the Market In...
 FIGURE 1 : ECONOMIC INDICATORS FOR PORTUGAL                                                                              ...
 FIGURE 3: LISBON VISITATION NATIONALITY MIX                              than the traffic registered for the same period ...
 been also planned to enlarge the current airport                                the other hand, the MICE segment, which t...
     FIGURE 8: OCCUPANCY BY CATEGORY 2005‐2010                                                                            ...
 Supply                                                        11 presents recent and future openings expected in the     ...
 FIGURE 11: RECENT AND FUTURE OPENINGS – LISBON                                                                           ...
 capital and asked for the budgeted increase in terms of          inventory in the years to come. The situation occupancy ...
 This will lead to a more                 FIGURE 12: HOTEL OCCUPANCY PROJECTIONS 2011‐2013 conservative ADR increase for  ...
 Conclusion                                                  A Portuguese proverb says: “He who has seen Goa              ...
     About HVS                                                      About the Author                                      ...
Upcoming SlideShare
Loading in …5

Hvs Market Intelligence Report Lisbon 2011 Market Projections For 4 And 5 Star Segments


Published on

Published in: Travel, News & Politics
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Total views
On SlideShare
From Embeds
Number of Embeds
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Hvs Market Intelligence Report Lisbon 2011 Market Projections For 4 And 5 Star Segments

  1. 1.     AUGUST 2011 MARKET INTELLIGENCE REPORT  LISBON 2011  MARKET PROJECTIONS FOR 4 AND 5 STAR SEGMENTS  Giuliano Gasparini, MRICS  Senior Associate  HVS Global Hospitality Services| Calle Velázquez 119, 5A Madrid 28006 Spain  
  2. 2.   increasing room inventory by 753 rooms. With the Market Intelligence Lisbon  majority of new establishments in the four and the five  star categories, problems of over‐supply are imminent This  article  presents  a  picture  of  the  Lisbon  hotel  in the short term, especially for five star properties; market  up  to  May  2011  and  our  view  on  current tourism  and  hospitality  trends  and  tendencies  for  Our projections for hotel occupancy and ADR levels for the city.  the next few years show RevPAR for five star hotels  continuing to fall in 2011. Healthier increases are Summary  expected starting from 2013 when the impact of over‐The Portuguese economy is forecast to recover slowly  supply is expected to have been absorbed and pricing in the next three years. 2011 has so far been a difficult  strategies should be more effective. The four star year, not helped by a general rate of VAT at 21% from  segment appears to be recovering faster driven by July 2010. Hotels have not escaped from this and faced  expected increases in ADR as occupancy is forecast to an increase in VAT for rooms from 5% to 6% and for  remain almost stable in the same period due to the food and beverage from 12% to 13%.New president  limited introduction of new supply.  elect Pedro Passos Coelho committed to a €78 billion  Portuguese Economic Overview bailout and seems to be willing to pursue all austerity measures necessary to meet the objectives of the pact  According to the Economist Intelligence Unit real GDP with the EU.  growth  will  be  negative  starting  from  2011,  slightly  improving  to  0.4%  in  2014  and  reaching  a  0.7%  in After two years of decline in visitation following a peak  2015.  in 2007 of over 2.8 million, figures for 2010 are finally showing an increase in total visitation of 6.1%.   Inflation,  which  averaged  1.4%  in  2010,  is  forecast  to  increase to 3.6% in 2011 and slowly decrease to 1.4% Airport arrivals have increased in 2010 and  in  2012  and  1.2%  in  2013  and  to  increase  again preliminary figures for May 2011 show this increase is  reaching 1.3% in 2014 and 1.5% in 2015. continuing. Cruise ship arrivals have also increased,  2011 has so far been a difficult year for the Portuguese growing from 212,000 passengers in 2003 to 448,000  economy, not helped by a general rate of VAT of 21% in 2010. Preliminary data for May 2011 show cruise  from  July  2010  and  the  impact  of  the  current movements further increasing both in number of ships  government’s measures to repair the unhealthy public and in total passengers;   deficit  through  an  austerity  package  that  includes  a  reduction  of  up  to  10%  in  public  employees’  salaries With few exceptions, 2010 monthly hotel occupancy  amongst other things aimed at gradually reducing the figures for the three, four and five star segments were  deficit to 3% of GDP by 2013. above 2009 levels, resulting in average annual  Hotels have not escaped from this situation and faced increases of 2.3% for the three star, 7.7% for the four  an increase in VAT for room rates from 5% to 6% and star and 27.8% for the five star segment in 2010.  for food and beverage from 12% to 13%. February and August registered notable double digit growth rates in the five star segment;  The race to the 2011 elections in Portugal ended on 5  June  2011  with  the  Social  Democratic  party  lead  by ADR growth in 2007 and 2008 in all segments was  Pedro  Passos  Coelho  gaining  approximately  39%  of halted by economic recession and reduced activity in  votes and 105 seats in the National Assembly followed business and leisure travel. Rates fell once again from  by  the  Socialist  party  headed  by  the  former  Prime 2008 and have not stopped falling since. Figures for  Minister  José  Sócrates  with  28%  of  the  vote  and  73  seats  in  the  National  Assembly.  Amongst  the  most 2010 show average rates of €119 for the five star  important  commitments  of  the  new  president  will  be segment, and €66 and €52 for four and three star  meeting  the  conditions  of  a  €78  billion  EU  bailout hotels respectively.  through several austerity measures. In 2010 the Portuguese capital saw seven new hotel openings, equivalent to 412 additional rooms. 2011 will see the opening of four additional hotels  LISBON 2011 – MARKET PROJECTIONS FOR 4 AND 5 STAR SEGMENTS | PAGE 2 
  3. 3.  FIGURE 1 : ECONOMIC INDICATORS FOR PORTUGAL    Historical Forecast   2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Real GDP growth (%) 1.9 0.4 ‐2.7 1.3 ‐1.6 ‐1.8 ‐0.6 0.4 0.7   Consumer price inflation (%) 2.4 2.9 ‐0.8 1.4 3.6 1.4 1.2 1.3 1.5   Budget balance (% of GDP) ‐2.7 ‐2.4 ‐9.4 ‐9.2 ‐6.5 ‐5.1 ‐4.3 ‐3.5 ‐2.6 Curr. acc.balance (% of GDP) ‐9.9 ‐9.7 ‐10.3 ‐9.9 ‐6.5 ‐5.1 ‐4.3 ‐3.5 ‐2.6   Short‐term interest rate (av; %) 4.3 4.8 1.2 0.8 1.3 1.9 2.8 3.5 3.5 Exchange rate US$:€ (av) 1.37 1.49 1.43 1.33 1.36 1.3 1.23 1.23 1.28    Source: EIU, June 2011   Tourist Arrivals and Demand  The  ratio  of  domestic  to  international  visitors  has  remained  relatively  stable  and  in  2010  it  was As illustrated in Figure 2, total visitation to Lisbon  32%/68%. This may be explained by the fact that the increased drastically in the period from 2004 to 2007  country’s  total  population  is  relatively  small reaching a total of over 2.8 million arrivals. This  (approximately  10.6  million  including  the  Azores  and increase was generated by both the domestic and the  Madeira)  and  its  growth  rates  have  not  been  able  to international market with increases over this period of  compete with volume of international arrivals. 29% and 20% respectively.  As illustrated in Figure 3, in 2010 Spain was the largest From a peak in 2007 of 2.8 million arrivals, numbers  international feeder market (in terms of arrivals), have consistently declined, first in domestic arrivals (‐ followed by Brazil, France, Germany, Italy, USA and 4.2% in 2008) with international visitors still showing  United Kingdom. The geographical proximity with moderate growth. In 2009 both the domestic and the  Spain and the cultural proximity with Brazil explain international markets fell, generating total arrivals of  why these countries alone are able to cover more than approximately 2.7 million. Figures for 2010 show an  20% of total arrivals. Major nationalities within the increase of 6.1% in total visitors. This is mostly driven  “other” category are Netherlands, Belgium, by a significant recuperation in the international  Switzerland and other countries from Asia. market (7.7%) accompanied by an increase in   domestic visitors (3.1%). Data for 2011 for the City of Lisbon were not available at the time of writing.   FIGURE 2: DOMESTIC AND INTERNATIONAL ARRIVALS 2000‐2010  3.00 Millions Domestic International 2.50 2.00 Visitation 1.50 1.00 0.50 0.00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010  Source: Observatório do Turismo de Lisboa, June 2011  LISBON 2011 – MARKET PROJECTIONS FOR 4 AND 5 STAR SEGMENTS | PAGE 3 
  4. 4.  FIGURE 3: LISBON VISITATION NATIONALITY MIX  than the traffic registered for the same period of the  previous year) and the impressive figure of 181,500  passengers, a 51% increase over the previous year.  Other   The main scheduled airlines connect Lisbon to the  21% majority of European capitals as well as Portugal’s  Portugal 33% former colonies (Brazil, Angola, Cape Verde, Guinea‐ Bissau, Mozambique and Sao Tomé e Principe). In  United  addition, there are several low‐cost options offering  Kingdom 4% cheap travel mostly from and to European cities  United States (Barcelona, Berlin, London, Madrid, Milan, Rome, etc).  5% Italy FIGURE 4: AIRPORT PASSENGER AND CRUISE SHIP MOVEMENTS IN LISBON 5% 2004‐2010  Germany Spain 15 500 5% France 14% Cruise Traffic  (in Thousands) 6% Brazil Air Traffic  (Millions) 14 7% 450 13  Source: Observatório do Turismo de Lisboa, June 2011  12 400 11Airport and Cruise ship Arrivals  10 350 9The number of arrivals at Lisbon International Airport  300 8was approximately 12.3 million in 2009, decreasing  Air Trafficfrom approximately 13.6 million in 2008, which had  7 250 Cruise Trafficbeen reached after several years of steady growth. The  6decline registered in 2009 was due to the general  5 200reduction in activity of both corporate and leisure  2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010travellers in Europe and the consequent reduction in  Source: ANA Aeroportos, Porto de Lisboa (2011) air travel. Figures for 2010 show a total number of passengers exceeding 14 million, 14.9% higher than  Plans exist to give Lisbon and its metropolitan region a that achieved in 2009 and representing a record  newer and more avant‐garde airport infrastructure to volume in the history of the airport.   be constructed in an area known today as “Campo de  Tiro de Alcochete”. The new airport will be located 45 Preliminary data for May 2011 year‐to‐date indicate an  kilometres from the city and it is estimated will be able accumulated total passenger volume of 5.4 million  to handle total annual passenger traffic of passengers, 39% higher than the volume registered for  approximately 22 million, equivalent to approximately the same period of the previous year.  55‐60 aircraft per hour during peak periods.   A growing trend has also been registered in the cruise  The new airport is expected to open in 2017. Due to ship sector with the number of ships stopping at  the size of the investment (more than 3 billion euro) Lisbon increasing from 265 in 2003 to 308 in 2008.  and the fact that 50% of this was supposed to be This number felt slightly in 2009 to 295 and recovered  financed by private investors, the project was in 2010 to 299. Despite the decrease in the number of  suspended in March 2010. At the same time, it has ships, total passenger traffic grew from 212,000 passengers in 2003 to 407,000 in 2008 and continues to increase reaching 416,000 in 2009 and 448,000 in 2010. Preliminary data for May 2011 year‐to‐date shows accumulated total traffic of 121 ships (18.6% higher  LISBON 2011 – MARKET PROJECTIONS FOR 4 AND 5 STAR SEGMENTS | PAGE 4 
  5. 5.  been also planned to enlarge the current airport  the other hand, the MICE segment, which traditionally infrastructure at Portela in order to accommodate the  books in the sunny shoulder months of May, June and recent increase in passenger volume.  The new  September, became more price‐conscious and shifted President has mentioned the possibility of reassessing  its activity to lower priced months such as January and the building of the new airport infrastructure but so  February. The month of August, typically devoted to far no binding decision has been taken.   leisure travellers, also registered an increase in  arrivals. Travellers constricted by reductions in their Hotel Occupancy   budgets, appear to have opted to travel to cheaper  destinations and Lisbon represented a good value The market segment which has suffered most from the  destination of choice for the European cultural last few years of economic recession all over Europe  traveller. Overall the five star segment increased has been corporate business travel. With companies  27.8% compared to 2009. increasingly focused on reducing staff and cutting unnecessary expenses, the number of business  Four star hotels registered a lower increase compared travellers has diminished drastically all around Europe  to five star properties but it is important to mention and Lisbon has not been an exception.   that this trend has been positive throughout the entire  year. This resulted in a total annual increase of Figure 5 shows the seasonality of hotel occupancy in  approximately 7.7% when comparing 2010 to 2009. the city of Lisbon for 2009 and 2010 divided per category. With the exception of a few months for the three star segment and the month of November for the four star segment, all 2010 figures are above 2009 levels with an average increase of 2.3% for three star, 7.7% for  FIGURE 5: SEASONALITY OF HOTEL OCCUPANCY IN LISBON 2009‐2010 four star and 27.8% for five star  100%hotels. From the graphs  2010 90%presented the seasonality  80%pattern can be seen to have  70%altered slightly, especially in the  Occupancy  (in %) 60%three and four star category,  50%now characterised by three peaks rather than the  40%traditional two corresponding  30%to spring and autumn.  20% 5‐star 3‐star 4‐star 10%In certain months five star  0%segment occupancy growth  Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Decrates reached double figures,    100%occasionally achieving  2009 90%exceptionally high levels such as  80%those seen in February (+73.0%  70%for the five star segment) and  Occupancy  (in %) 60%August (+56.6% for the five star  50%segment). This may be  40%explained by a combination of  30%factors. On the one hand local hotel management was not able  20% 5‐star 3‐star 4‐starto respond rapidly to the crisis  10%in 2008 and the effect of the  0%strategies eventually put in  Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec  place was only felt in 2010. On  Source: Observatório do Turismo de Lisboa, June 2011  LISBON 2011 – MARKET PROJECTIONS FOR 4 AND 5 STAR SEGMENTS | PAGE 5 
  6. 6.   hand, both four star and three FIGURE 6: OCCUPANCY VARIATION 2009/2010  star hotels are so far seeing a  80% decrease in occupancy.  70% 2009 /10 5‐star 3‐star 4‐star 60% As presented in Figure 8, when  comparing overall annual  Occupancy  Variation (in %) 50% occupancy figures by hotel  40% category, it is clear that those  30% hit the hardest have been the  20% five star properties with a  decrease that started in 2005  10% and a recovery noted only in  0% 2010. This is mostly due to the  ‐10% increase in supply registered  ‐20% since 2005 worsened by the  Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec decline in visitation in 2008‐  Source: Observatório do Turismo de Lisboa, June 2011   2009. Three star hotels are recovering more modestly, with  The three and four star segments have registered a occupancy in some months falling below 2009 levels  different pattern with an increase in 2006 and 2007 and only recovering slightly in other months. This  followed by a decrease in 2008 and 2009. Figures for resulted in a total annual increase of approximately  2010 confirm the change in the trend showing 2.3%.  occupancy levels on the rise for both market segments. These signs of recovery are certainly welcome as both  As in all markets, some hotels have been more able to 2008 and 2009 registered a decline in occupancy for  adapt to the recession than others. Those hotels the majority of each year. All this leads to hope for  relying primarily on large corporate clients suffered continuing recovery in 2011 especially in the five star  the most as they have been penalised both in terms of segment. In conducting our research and interviews  occupancy and rate. However, those properties with a with those involved in the hotel sector in Lisbon, we  healthy mix of business and leisure (city breaks, short have identified a number of factors which have  breaks, fly and drive, etc) have been able to diversify influenced market performance so far:  their strategy and leverage prices in order to keep  occupancy (almost) stable.  Slightly improved economic conditions in  Portugal’s major international source markets;   FIGURE 7: OCCUPANCY VARIATION 2010/2011  Increasing appeal of Lisbon  as an international city‐ 40% break destination  2010 / 11 30% throughout the year due to  the temperate climate  Occupancy  Variation (in %) 20% conditions and the variety  of cultural and eno‐ 10% gastronomic attractions.   0%Preliminary figures for May 2011 year‐to‐date show that  ‐10%the five star segment seems to  5‐star 3‐star 4‐starbe recovering more quickly  ‐20%with double digit growth rates  Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Decfor almost all months (except  ‐30%  for February). On the other  Source: Observatório do Turismo de Lisboa, June 2011   LISBON 2011 – MARKET PROJECTIONS FOR 4 AND 5 STAR SEGMENTS | PAGE 6 
  7. 7.   FIGURE 8: OCCUPANCY BY CATEGORY 2005‐2010  the decrease in occupancy.  90% Notwithstanding the signs  3‐star 4‐star 5‐star 80% of recovery in terms of  70% occupancy, ADRs have  failed to follow suit. Lisbon  Occupancy  (in %) 60% hoteliers will need to focus  50% on increasing rates  40% through creative, value  30% added marketing and  diversification into new  20% market segments.  10% 0% May 2011 year‐to‐date  2005 2006 2007 2008 2009 2010 figures for ADR show a  Source: Observatório do Turismo de Lisboa, June 2011   similar pattern to those for  occupancy. Both the three May 2011 year‐to‐date figures show that occupancy  and the four star segments are registering lower rates rates are still weak with both three and four star hotels  than those of the same period of the previous year (‐registering a lower occupancy when compared to the  3.8% and ‐2.5% respectively) while the five star same period of the previous year (‐8.0% and ‐2.9%  segment is experiencing a marginal increase in rate of respectively). The five star segment however is  approximately 3.2%. showing a significant increase in occupancy (8.9%).   Hotel ADR    ADR levels (see Figure 9) registered their peaks in   2004 and started falling in 2005 and 2006 for all segments of the market. Recovery was seen in 2007   and 2008 with rates increasing for the entire market. Due to the economic recession and the reduced   activities in business and leisure travelling, rates fell once again in 2009 and have not stopped falling since.    It is interesting to note that the five star segment is   able to achieve ADR levels significantly  FIGURE 9: ADR BY CATEGORY 2005‐2010 higher than those  180 3‐star 4‐star 5‐starregistered by the  160four star segment.  140This is evidence of the large difference  120 ADR (in €)in quality levels  100between these  80properties,  60combined with the  40tendency for many four star hotels to  20adopt a heavier  0discounting strategy  2005 2006 2007 2008 2009 2010  in order to overcome  Source: Observatório do Turismo de Lisboa, June 2011 LISBON 2011 – MARKET PROJECTIONS FOR 4 AND 5 STAR SEGMENTS | PAGE 7 
  8. 8.  Supply  11 presents recent and future openings expected in the  capital as well as other hotels currently expected to In 2010 the Lisbon city hotel market included 119  open in the coming years. hotel properties (excluding one‐star establishments). A breakdown of these properties by category is shown in  We have included the recently announced new hotel at Figure 10.  Lisbon airport. ANA‐Aeroportos announced that hotel  construction will  FIGURE 10: SUPPLY MARKET SHARE – LISBON 2010  start at Portugal’s  three main  N. of Hotels N. of Rooms airports (Lisbon,  2‐star  5‐star 2‐star  Porto and Faro).  12% 15% 6% The four star  5‐star 3‐star 24% property foreseen  20% for Lisbon will be  branded by Tryp  3‐star Hotels and  28% managed by Hotti  Hotéis. It will be  located close to  4‐star the Arrivals  45% 4‐star Terminal and will  50% offer 170 rooms        devoted to the  Source: Observatório do Turismo de Lisboa, June 2011  corporate and As in previous years the four star segment represents  MICE segments. about 45% of hotel establishments and approximately  If we consider 2010 as a base year, the increase in five 50% of the city’s room inventory. Supply trends  star supplies will be 14.4% in 2011 and 14.7% in 2012.  showed an increase in hotels in recent years, growing from 94 properties in 2005 to 119 in 2010, a 27%  In the four star segment the situation will be slightly increase in supply in the number of hotels and a  different with an expected increase in room inventory corresponding 15% increase in room inventory.  compared to 2010 of only 1.3% in 2011 and 5.6% in  2012.  The five star segment has experienced a boom in new supply since 2006 with the opening of six additional  In recent years the city has attracted the interest not properties in the last four years (equivalent to 50% of  only of tourists but also of international hotel chains total five star supply of 2006) and equivalent to 721  which have been keeping an eye on the Portuguese additional rooms (24% of 2006 room inventory).  capital in order to expand their portfolios. This trend Similar growth has also been registered for the four  started with the Expo in 1998 but was consolidated star segment with 13 additional new properties since  mostly after 2000 when, due to the media coverage of 2005 (+32%) for a room inventory equivalent of 1,407  the Expo, Lisbon managed to establish its image as a units (+23%). This has been possible through new  significant urban short‐break destination and a port of openings and refurbishment of existing hotels  call en route to other parts of the country (Sintra, The previously of a lower category.  Algarve, Alentejo and Porto). New Supply  As happened for Berlin and other re‐born European  capitals, general interest in travelling to Lisbon There were seven new hotel openings in 2010,  increased the appeal to investors and the opportunity equivalent to an additional 412 rooms. With the  for major international hotel chains to establish a majority of hotel developments either officially or  presence in the city. This has been particularly visible unofficially on hold, it is difficult to say how much  in recent years with the opening of several new hotel supply will come on stream in the near future. Figure  LISBON 2011 – MARKET PROJECTIONS FOR 4 AND 5 STAR SEGMENTS | PAGE 8 
  9. 9.  FIGURE 11: RECENT AND FUTURE OPENINGS – LISBON  star to five star in  Property Category N. of Rooms Opening Date Brand / Affiliation 2006), the Hotel Tryp  Altis Avenida 5‐star 72 Mar 2010 Altis Oriente (from three  Evidencia Light Santa Catarina 2‐star 17 Mar 2010 Luxe Hotel by Turim Hotéis 2‐star 50 Apr 2010 Turim Hotéis star to four star in  Inspira Santa Marta 4‐star 89 May 2010 2007), the Sheraton  CS Vintage Lisboa Hotel 5‐star 56 Jun 2010 CS Hotels Lisbon (in 2007), the  Lisbon City Hotel 3‐star 50 Sept 2010 International Design  Altis Prime HA 4‐star 78 Sept 2010 Altis Hotel (from two star to  Subtotal 412 four star in 2009), the  York House (from  Turim Avenida da Liberdade 4‐star 100 Mar 2011 Turim Hotels boarding house to four  Olissippo Oceanos Congress Center & Spa 5‐star 347 Apr 2011 Hotéis Olissippo star hotel in 2009) and  Holiday Inn Express ‐ Aeroporto 3‐star 120 Aug 2011 ICHG Sana Vasco da Gama Royal Hotel 5‐star 186 Sept 2011 Sana Hotels the Hotel Olissippo  Subtotal 753 Marqués da Sá (from  three star to four star  CS Palace Bairro Alto Hotel 5‐star 56 2012 CS Hotels in 2010).  Memmo alfama 4‐star 44 2012 Memmo Hotel Tzar (Elitte Executive Hotel) 4‐star 77 2012 Lisbon features an  Sana Amoreiras Royal Hotel 5‐star 339 2012 Sana Hotels unusual urban  CS Palace Belém Hotel 5‐star 60 2012 CS Hotels environment with a  Hyatt Regency Lisbon 5‐star 88 2012 Hyatt very tourism‐focused  Lisbon Airport Tryp 4‐star 170 2013 Tryp / Hotti Hotéis city centre, mostly  Hotel Indigo Lisbon Old Town 4‐star 139 2014 ICHG devoted to leisure  Subtotal 973 visitors and some other  areas devoted uniquely   Total  2,138   to business travellers Source: HVS Research (2011)  such as the boulevards  also known as As Nova  properties such as: NH Parque de Lisboa (in 2006),  Avenidas and Avenida José Melhoa amongst others.  Eurostars Hotel das Letras (in 2008), Vincci Baixa (in  2008), and several additions by the very active chain  The only part of the city featuring an interesting  Altis with three recent openings such as the Altis  overlap of leisure and business clientele, and therefore  Belém Hotel & Spa in 2009, the Altis Avenida Hotel in  offering the possibility for hotel business to operate  March 2010 and the Altis Prime in September 2010  effectively during the working week and at week‐ends,  (together with the existing Hotel Altis in Rua Castilho  is probably Avenida da Libertade and the neighbouring  featuring 300 rooms of which currently 100 are  streets e.g. Rua Castilho. This, together with the  undergoing refurbishment and the recently completed  scarcity of decent‐sized buildings suitable for hotel  refurbishment of Altis Park with approximately 2.5  purposes, also explains why the interest of  million Euro spent on its 195 rooms and conference  international chains and investors has concentrated in  spaces). This trend will continue with the Hyatt  this neighbourhood and why the few real estate  Regency expected to open in 2012, the new hotel at  opportunities in the area are well known amongst all  Lisbon airport under the Tryp brand and the Indigo  major industry players.  Old Town in 2014.  PROJECTIONS  Together with the enthusiasm of new openings, many  As the majority of hoteliers are interested in changes  of the existing hotels also underwent  refurbishment  at RevPAR level, we have prepared projections of  such as the Corinthia reopening in 2004 after an 18  occupancy and ADR for the next three years. In order  months refurbishment closure and adding a 3,000m²  to reflect local market sentiment, we have performed  Spa in 2009, the Real Palacio (from four star to five  at the beginning of 2011 a brief survey of six  star in 2005), the Sofitel Lisbon Libertade (from four  properties amongst the most relevant hotels in the  LISBON 2011 – MARKET PROJECTIONS FOR 4 AND 5 STAR SEGMENTS | PAGE 9 
  10. 10.  capital and asked for the budgeted increase in terms of  inventory in the years to come. The situation occupancy and ADR for the next years. We have also  should improve starting from 2013 when the over checked how these budgeted changes compare with  supply period should be over. As the development actual performance in the first five months of 2011.  timeframe of the current projects are very difficult  to monitor and are subject to changes on a daily Occupancy  basis, it is very difficult to give a quality judgement  on these forecasts. It should anyway be stated that In terms of occupancy, General Managers seemed to be  a risk of an over supply period for the five star confident about recovery as they felt the worst of the  segment is clearly present; storm had already past. The only difference was in relation to the five star hotels which did not foresee  • Despite the increase in guest nights, the four star major increases in occupancy due to the more  segment will slightly decrease its occupancy. It is exclusive nature of their properties. The reality is that  worth mentioning that the expected increase in the five star segment is the only one which really  supply is lower in this segment and therefore managed to register a significant increase in occupancy  occupancy is not expected to change significantly or (+8.2%) while the three and four star properties both  to be put at risk as in the five star segment. registered a decline (‐8.5% and ‐4.9% respectively). Preliminary bookings for the rest of 2011 show a  ADR returned interest from the MICE segment (especially from abroad even though more last minute and cost‐ In terms of rate, the General Managers in our survey conscious than before) that was so noticeable by its  were optimistic on ADR recuperation and we have absence in 2010 and therefore may lead to a  assumed the following in our projections: conclusion that things are improving.  • All the General Managers interviewed in the five For the purpose of preparing some projections, we  star sector said that rate increase is the main have forecast the five star segment to continue its  objective on the agenda with forecast increases increase with yearly average of 8.5% in 2011, 7.0% in  across market.  2012 and 5.0% in 2013. The four star segment will  • This has so far been accomplished with May year‐probably benefit from the summer season and manage  to‐date data registering a 3.2% increase in ADR for to compensate for the first semester losses, therefore  the five star segment. However, due to the increase we have forecast zero net growth in 2011, followed by  in the luxury supply expected for the rest of 2011, a ramp up of 3.0% in 2012 and 5.0% in 2013.   we are of the opinion that the five star We have also taken into account the amount of  establishments will very probably enter a difficult additional room inventory foreseen to open in the next  competitive period in which new entrants will be few years in order to calculate the impact that this will  offering aggressive rates in order to penetrate the have on occupancy. Therefore for the five star segment  market. we have considered 533 additional rooms in 2011, 543 in 2012 and estimated 100 in 2013. On the other side, for the four star segment, we have taken into consideration additional 100 rooms in 2011, 430 in 2012 and assumed an amount of 200 rooms for 2013. Figure 12 shows the results of our analysis for the four and the five star segments in the city. Under the above mentioned assumptions, we would expect the hotel market to feature the following changes: • The five star segment should decline in terms of  occupancy due to the large increase in room  LISBON 2011 – MARKET PROJECTIONS FOR 4 AND 5 STAR SEGMENTS | PAGE 10 
  11. 11.  This will lead to a more  FIGURE 12: HOTEL OCCUPANCY PROJECTIONS 2011‐2013 conservative ADR increase for  Historical Projections2011 of approximately 3%. It is  2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013worth mentioning that as the  Room Nightssupply of five star hotels varies  5‐star 680,501 623,698 520,034 697,664 756,966 809,954 850,451considerably in terms of quality,  growth ‐8% ‐17% 34% 9% 7% 5%this figure only represents a  4‐star 1,950,004 1,855,915 1,765,435 1,943,252 1,943,252 2,001,550 2,101,627proposed city average,  growth ‐5% ‐5% 10% 0% 3% 5%characterised by a significant variance between individual  Supplyassets. A more notable increase  5‐star 3,272 3,379 3,429 3,705 4,238 4,781 4,881(5%) is expected in 2012 when  growth 3% 1% 8% 14% 13% 2%the new supply is expected to have  4‐star 7,246 7,397 7,485 7,645 7,745 8,175 8,375been absorbed and pricing should  growth 2% 1% 2% 1% 6% 2%have stabilised. We have also  Hotel Occupancyestimated a further increase (in  5‐star 57.0% 50.6% 41.6% 51.6% 48.9% 46.4% 47.7%the average of 6%) for 2013.  ‐11% ‐18% 24% ‐5% ‐5% 3% 4‐star 73.7% 68.7% 64.6% 69.6% 68.7% 67.1% 68.8%The four star segment will also try  ‐7% ‐6% 8% ‐1% ‐2% 2%to increase ADRs, but General     Managers were not convinced that  Source: HVS Projections the price war was officially over and were more prudent in their projections for 2011. It is also true  FIGURE 13: ADR AND REVPAR PROJECTIONS 2011‐2013 that new supply will enter this segment but proportionately less  Historical Projectionsthan in the five star segment.  For  2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013the purpose of preparing our  ADRprojections, we have considered  5‐star 145.12 154.62 131.36 119.22 122.80 128.94 136.67two apparently opposing trends:  growth 7% ‐15% ‐9% 3% 5% 6%on one hand, GMs’ expectations in  4‐star 70.13 74.09 67.51 65.80 65.80 67.77 71.16respect of an ADR increase and, on  growth 6% ‐9% ‐3% 0% 3% 5%the other, the decline in ADR  Hotel Occupancy*registered in the first half of 2011.  5‐star 57.0% 50.6% 41.6% 51.6% 48.9% 46.4% 47.7%We have therefore forecast no  growth ‐11% ‐18% 24% ‐5% ‐5% 3%ADR change in 2011, followed by  4‐star 73.7% 68.7% 64.6% 69.6% 68.7% 67.1% 68.8%an increase of 3% in 2012 and 5%  growth ‐7% ‐6% 8% ‐1% ‐2% 2%in 2013.    RevPAR CalculationResults are presented in Figure 13.  5‐star 82.69 78.19 54.58 61.51 60.09 59.84 65.24 growth ‐5.4% ‐30.2% 12.7% ‐2.3% ‐0.4% 9.0%  4‐star 51.71 50.93 43.62 45.82 45.23 45.46 48.92 growth ‐1.5% ‐14.3% 5.0% ‐1.3% 0.5% 7.6%       * As per Figure 12  Source: HVS Projections   LISBON 2011 – MARKET PROJECTIONS FOR 4 AND 5 STAR SEGMENTS | PAGE 11 
  12. 12.  Conclusion  A Portuguese proverb says: “He who has seen Goa  needs not to see Lisbon”; certainly something  for the Looking at the RevPAR forecasts, the five star market  Lisbon Tourism Authority to think about in their negative is expected to decline in 2011 followed by  strategy for the future. stabilization in 2012. An increase in RevPAR is expected from 2013 when the oversupply period  Note:  No  investment  decision  in  this  market  should  be should be over and rate‐driven pricing strategies  based on this article. For further information or advice, should be more effective. Compared to 2010 RevPAR,  please contact the authors. the €65 forecast for 2013 represents an increase of 6.1%.  As mentioned earlier, the 5 star market in Lisbon is rather inconsistnent, especially in terms of product quality and our occupancy projections are based on an overall market average without reflecting the peculiarities and market positioning of each individual property. Therefore, while there will be some 5 star properties that might have budgeted (and will probably achieve) occupancy figures above 50%, there will also be others that have problems on the rocky road to occupancy recovery. The projections for the four star segment on the other hand offer more optimism in the short term, with a positive trend starting in 2012. This is driven by an expected increase in both ADR and in occupancy. Compared to the 2010 RevPAR level, the €49 forecast for 2013 represents an increase of 6.8%. The recovery of Europe’s economies is clearly falling behind the growth of emerging economies such as the so‐called BRICs which represent a huge potential market, with rapidly‐growing, travel‐hungry middle classes, many of whom will not yet have visited Europe. So, dependency on European source markets for both business and leisure travel is a potential risk for Lisbon. However, long‐term trends are still considered positive and consumers are expected to resume their previous travel spending habits as all economies start to find their way out of the woods. There is no doubt that Brazil offers significant potential due to the close cultural link with Portugal and the fact that, as is already happening, Lisbon represents their natural gateway to Europe. Perhaps Lisbon should also put effort into attracting new markets such as India and China (both of which have historical links with Portugal) and ensure that they include Lisbon in their tour of Europe.   LISBON 2011 – MARKET PROJECTIONS FOR 4 AND 5 STAR SEGMENTS | PAGE 12 
  13. 13.   About HVS  About the Author  Giuliano Gasparini, MRICS is a  HVS is the world’s leading consulting and services  Senior Associate at HVS Madrid  organization focused on the hotel, restaurant, shared  where he has been working  since January 2008. He  ownership, gaming, and leisure industries. Established  graduated in Economics at  in 1980, the company performs more than 2,000  Bocconi University in 2001 and  assignments per year for virtually every major  achieved a Master of Science in  Urban Economics and  industry participant. HVS principals are regarded as  Management at Erasmus Universiteit in Rotterdam  the leading professionals in their respective regions of  and a Master of Science in Tourism Economics at  Bocconi University. Giuliano has been working in  the globe. Through a worldwide network of 30 offices  the tourism consulting and advisory world since  staffed by 300 seasoned industry professionals, HVS  2003 and has completed many market and financial  feasibility studies for hotels, integrated resorts and  provides an unparalleled range of complementary  urban mixed‐use developments as well as hotel  services for the hospitality industry. For further  valuations throughout Europe and especially in  Portugal, Spain, Italy and the Mediterranean area.  information regarding our expertise and specifics  about our services, please visit  Contact:   HVS MADRID, established in 2003 provides a full    range of services to clients in Spain, Portugal and  +34 91 781 6648  worldwide. A team of multi‐lingual professionals  works with developers, owners, operators and lenders  across a full spectrum of hospitality sector asset  classes including hotels, resorts, serviced apartments  and mixed‐use developments.  HVS Global Hospitality Services | Calle Velázquez 119, 5A Madrid 28006 Spain