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Büromarktbericht München 2012/2013

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Der Büromarkt München 2012/2013

Nach den fulminanten Vorjahreszahlen wurde auf dem Münchner Büromarkt erneut ein beachtliches, wenn auch etwas niedrigeres Ergebnis erzielt.

Der durch Ellwanger & Geiger ermittelte Flächenumsatz im Jahr 2012 hat sich im direkten Vergleich zum Vorjahr um etwa 16% auf ca. 716.000 m² (inkl. Eigennutzer) reduziert, übertrifft jedoch leicht die prognostizierten 650-700Tm². Zum Jahresendspurt im IV. Quartal (ca. 200.000 m² Flächenumsatz)
wurde der 10-Jahresdurchschnitt um gut 12% übertroffen.

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Büromarktbericht München 2012/2013

  1. 1. DER BÜROMARKT MÜNCHEN 2012/2013
  2. 2. VORWORT.Nach den fulminanten Vorjahreszahlen wurde auf dem Münchner Büromarkt erneut ein beachtli-ches, wenn auch etwas niedrigeres Ergebnis erzielt.Der durch Ellwanger & Geiger ermittelte Flächenumsatz im Jahr 2012 hat sich im direkten Ver-gleich zum Vorjahr um etwa 16% auf ca. 716.700 m² (inkl. Eigennutzer) reduziert, übertrifft jedochleicht die prognostizierten 650-700Tm². Zum Jahresendspurt im IV. Quartal (ca. 200.000 m² Flä-chenumsatz) wurde der 10-Jahresdurchschnitt um gut 12% übertroffen.Dieses Vermietungsergebnis in Verbindung mit rückläufigen Fertigstellungen im Neubaubereich,tragen dazu bei, dass sich der Leerstand weiter auf ca. 1.550.000 m² Bürofläche reduziert. Diesbedeutet eine Verringerung der Leerstandsrate um fast 12% bzw. ca. 9 Prozentpunkte auf ca.6,8% (2011: 7,7%).Die gewichtete Durchschnittsmiete steigt im Vergleich zum Vorjahr um ca. 4,4% auf nominal €14,90/m². Noch etwas mehr zieht die gewichtete Spitzenmiete aufgrund des nach wie vor geringenFlächenangebotes in der Innenstadt auf nun € 32,00/m² an (+4,7%).Insgesamt haben alle Grössenklassen recht homogen Ihren Beitrag zum Flächenumsatz geleistet,wobei hervorzuheben ist, dass ca. 38 % des Gesamtergebnisses durch Abschlüsse < 1.000 m²erzielt wurde.Die Teilmärkte Zentrum-West sowie das Stadtgebiet-Nord mit einem Anteil am Flächenumsatz vonca. 19,3% bzw. 14,1% waren hierbei die umsatzstärksten.Neben den sonstigen Dienstleistern (ca. 25.5%) trugen die Industrie (15,8%), die Computer-, IT-,und Telekommunikationsbranchen (ca. 14,1%), sowie die Beratungsgellschaften (ca. 13,3%) we-sentlich zum Flächenumsatz bei.Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage gehen wir für das Jahr 2013 von einem ähnlichen Er-gebnis beim Flächenumsatz, stabilen bis leicht steigenden Mieten sowie mangels Neubautätigkeitweiter sinkenden Leerständen aus.KENNZAHLEN.WIRTSCHAFTSDATEN BÜROMARKTDATEN 2012Fläche 310,7 km² Flächenumsatz ca. 716.700 m²Einwohner ca. 1.410.000 Spitzenmiete ca. 32,00 €/m²Kaufkraft/Einwohner 26.124 € Durchschnittsmiete ca. 14,90 €/m²BIP/Einwohner 54.171 € Spitzenrendite ca. 4,6%Arbeitslosenquote 4,2% Flächenbestand ca. 22.7 Mio. m²Gewerbesteuerhebesatz 490% Leerstandsrate 6,8%Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und Wirtschaft Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, Stand 31.12.2012 2
  3. 3. BÜROMARKTENTWICKLUNG.BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTAND RUNNING DEALS Flächenumsatz (m²) Leerstandsrate BMW-PSA 1.200.000 12,0% ca. 32.000 m² Garching _________ 1.000.000 10,0% Kanzlei Hofmann Eitle 800.000 8,0% ca. 12.500 m² München-Bogenhausen _________ 600.000 6,0% NTT-Data 400.000 4,0% ca. 10.000 m² Mü.-Parkstadt-Schwabing _________ 200.000 2,0% Strabag - 0,0% ca. 9.900 m² 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 München-Schwabing _________ BMW AG ca. 9.800 m²SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN in €/m² München Moosach _________ Durchschnittsmiete (€/m²) Spitzenmiete (€/m²) TUM 35,00 ca. 8.800 m² München-Zentrum 30,00 _________ 25,00 LHSt. München ca. 6.600 m² München-Freimann 20,00 _________ 15,00 EHF Patentanwälte ca. 6.500 m² 10,00 München-Neuhausen _________ 5,00 1&1 Internet AG - ca. 6.500 m² München-Neuhausen 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 3
  4. 4. NACHFRAGEVERTEILUNG.FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISNIVEAU BRANCHENVERTEILUNG 400.000 3% 6% 27% 5% 300.000 13% 200.000 3% 4% 14% 100.000 16% 5% 0 4% < 10 €/m² 10-15 15-20 20-25 >25 €/m² €/m² €/m² €/m² Pharma/GesundheitswesenFLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN Banken, Versicherungen, Finanzdienstl. Bau- u. Immobilien 200.000 Berater, RAe, WP, StB Computer, IT, Telekommunikation 150.000 Freizeit, Bildung 100.000 Handel, Vertrieb Industrie 50.000 Medien, Verlage Öffentliche Verwaltung 0 Sonstige Dienstleister < 500 m² 500 - 999 1.000 - 2.000 - > 5.000 m² 1.999 m² 4.999 m² m² 4
  5. 5. BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH.TEILMARKTKENNZAHLEN LAGE FLÄCHENUMSATZ (m²) MIETPREISSPANNE (€/m²) LEERSTANDSRATE Zentrum 53.000 15,0 - 40,0 4,9% Zentrum Nord 12.000 14,0 - 29,0 2,4% Zentrum Ost 42.000 12,0 - 29,0 9,7% Zentrum Süd 56.000 11,0 - 18,0 2,8% Zentrum West 138.000 10,0 - 25,0 4,9% Stadt Nord 101.000 8,0 - 25,0 4,2% Stadt Ost 52.000 8,0 – 17,0 7,9% Stadt Süd 26.000 7,5 – 15,0 21,3% Stadt West 67.000 8,0 - 16,0 8,0% Umland 166.000 7,5 - 14,0 15,1% 5
  6. 6. ANSPRECHPARTNER.BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KGHerzog-Rudolf-Str. 180539 MünchenTelefon 089/179594-0, Telefax 089-179594-55www.privatbank.de Alexander Zigan Björn Holzwarth Leiter Bürovermietung und Leiter gewerbliche Immobilien Einzelhandel München Tel. 089-179594-0 Tel. 089-179594-20 bjoern.holzwarth@privatbank.de alexander.zigan@privatbank.de Dieter Mendl Yvonne Strelow Senior Berater Bürovermietung Senior Beraterin Bürovermietung Tel. 089-179594-22 Tel. 089-179594-25 dieter.mendl@privatbank.de yvonne.strelow@privatbank.de Stephan Schörnig Senior Berater Bürovermietung und Tobias Wäscher Ansprechpartner Research Berater Bürovermietung Tel. 089-179594-26 Tel. 089-179594-24 stephan.schoernig@privatbank.de tobias.waescher@privatbank.de Thomas Blessing Lisa Merkle Berater Einzelhandel und Bürovermietung Beraterin Bürovermietung Tel. 089-179594-23 Tel. 089-179594-27 thomas.blessing@privatbank.de lisa.merkle@privatbank.de HAFTUNGSHINWEIS: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebe- nen Einschätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung über- nehmen. Hierfür bitten wir um Verständnis. 6

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